有価証券報告書(内国投資証券)-第14期(令和4年2月1日-令和4年7月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～69年 構築物 10～20年 機械及び装置 6～29年 工具、器具及び備品 3～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた 引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、水道等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識 しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は46,242千円、当期は6,120千円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
	なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

前期 (2022年1月31日)	当期 (2022年7月31日)
50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

		前期 (自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)		当期 (自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃料収入	4,142,481		4,230,332
	地代収入	136		142
	共益費収入	325,025	4,467,642	342,349	4,572,823
	その他賃貸事業収入
	駐車場収入	167,542		169,580
	水道光熱費収入	28,257		31,476
	その他収入	179,071	374,871	257,502	458,558
	不動産賃貸事業収益合計		4,842,514		5,031,382
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	管理委託費	245,289		263,669
	水道光熱費	65,872		77,225
	公租公課	258,187		324,265
	保険料	10,481		10,520
	修繕費	197,844		242,412
	減価償却費	960,382		985,215
	信託報酬	34,513		33,887
	その他賃貸事業費用	178,248		246,796
	不動産賃貸事業費用合計		1,950,819		2,183,993
C.	不動産賃貸事業損益(A-B)		2,891,694		2,847,388

※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
(単位:千円)

S-FORT学園前
不動産等売却収入	523,000
不動産等売却原価	445,253
その他売却費用	19,246
不動産等売却益	58,500

S-FORT上小田井
不動産等売却収入	864,000
不動産等売却原価	737,930
その他売却費用	31,877
不動産等売却益	94,192

S-FORT板橋志村
不動産等売却収入	740,000
不動産等売却原価	626,460
その他売却費用	5,359
不動産等売却益	108,180

S-FORT登戸
不動産等売却収入	760,000
不動産等売却原価	639,190
その他売却費用	4,682
不動産等売却益	116,126

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(単位:口)

	前期 (自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)	当期 (自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
発行可能投資口総口数	2,000,000	2,000,000
発行済投資口の総口数	769,626	769,626

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 (自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)	当期 (自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
現金及び預金	3,051,921	2,957,767
信託現金及び信託預金	2,365,556	2,297,766
現金及び現金同等物	5,417,477	5,255,534

[リース取引に関する注記]
前期(2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年7月31日)
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とし、資産の取得、借入れの返済等に充当する資金を金融機関から借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。なお、2022年7月31日現在デリバティブ取引は行っておりません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れの資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減していきます。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債 (2)1年内返済予定の長期借入金	1,000,000 10,385,000	1,008,734 10,419,430	8,734 34,430
(3)投資法人債	3,200,000	3,210,339	10,339
(4)長期借入金	62,350,000	62,705,828	355,828
負債計	76,935,000	77,344,333	409,333

2022年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債 (2)1年内返済予定の長期借入金	1,000,000 10,685,000	1,004,657 10,694,422	4,657 9,422
(3)投資法人債	3,200,000	3,251,779	51,779
(4)長期借入金	62,550,000	63,086,869	536,869
負債計	77,435,000	78,037,729	602,729

(注1)金融商品の時価の算定方法
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
固定金利であるため、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2022年1月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内償還予定の投資法人債	1,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	10,385,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	1,700,000	-	1,500,000
長期借入金	-	11,450,000	12,500,000	14,320,000	14,530,000	9,550,000
合計	11,385,000	11,450,000	12,500,000	16,020,000	14,530,000	11,050,000

当期(2022年7月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内償還予定の投資法人債	1,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	10,685,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	1,700,000	-	1,500,000
長期借入金	-	11,800,000	14,550,000	15,500,000	13,000,000	7,700,000
合計	11,685,000	11,800,000	14,550,000	17,200,000	13,000,000	9,200,000

[有価証券に関する注記]
前期(2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年7月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年7月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年7月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前期 (2022年1月31日)	当期 (2022年7月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	8	17
繰延税金資産合計	8	17
繰延税金資産の純額	8	17

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と
なった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 (2022年1月31日)	当期 (2022年7月31日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整) 支払分配金の損金算入額 その他	△31.45 0.03	△31.44 0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.04	0.04

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、主要地方都市その他の地域において、賃貸住宅等(土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		前期 (自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)	当期 (自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	119,685,721	148,652,120
	期中増減額	28,966,398	873,694
	期末残高	148,652,120	149,525,814
期末時価		160,168,000	163,368,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は27物件の取得(29,678,078千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(960,382千円)によるものです。当期の主な増加額は4物件の取得(4,005,168千円)によるものであり、主な減少額は4物件の譲渡(2,448,833千円)及び減価償却費(985,215千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	-	-
水道光熱費収入	28,257	28,257
その他	-	4,814,256
合計	28,257	4,842,514

(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、
「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注1)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	2,887,000	(注2)376,999
水道光熱費収入	31,476	31,476
その他	-	4,999,906
合計	2,918,476	5,408,382

(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、
「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却
原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(単位:円)

	前期 (自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)	当期 (自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
1口当たり純資産額	98,725	98,736
1口当たり当期純利益	2,383	2,775

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)	当期 (自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
当期純利益(千円)	1,832,301	2,135,885
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,832,301	2,135,885
期中平均投資口数(口)	768,664	769,626

[重要な後発事象に関する注記]
公募及び第三者割当による新投資口の発行
本投資法人は2022年7月15日及び2022年7月25日開催の役員会において、特定資産の取得資金に充当することを目的として、公募及び第三者割当による新投資口発行を決議しました。公募及び第三者割当による新投資口は2022年8月1日及び2022年8月30日に払込が完了しています。この結果、2022年8月30日付で出資総額(純額)が82,300,387,182円、発行済投資口の総口数は838,726口となっています。
(公募による新投資口発行)
発行新投資口数 :30,466口
発行価格(募集価格) :1口当たり124,293円
発行価格(募集価格)の総額 :3,786,710,538円
払込金額(発行価額) :1口当たり119,831円
払込金額(発行価額)の総額 :3,650,771,246円
払込期日 :2022年8月1日
(株式会社大和証券グループ本社及びサムティ株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口発行)
発行新投資口数 :37,111口
払込金額(発行価額) :1口当たり124,293円
払込金額(発行価額)の総額 :4,612,637,523円
払込期日 :2022年8月1日
割当先及び割当口数 :株式会社大和証券グループ本社 27,770口
サムティ株式会社 9,341口
(大和証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口発行)
発行新投資口数 :1,523口
払込金額(発行価額) :1口当たり119,831円
払込金額(発行価額)の総額 :182,502,613円
払込期日 :2022年8月30日
割当先 :大和証券株式会社