有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(平成29年3月1日-平成29年8月31日)

(3)【分配方針】
① 分配方針
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配に当たっては、投信協会が定める諸規則に従うものとします(規約第36条第1項)。
(ア)本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額(以下「分配可能金額」といいます。)は、投信法第136条第1項に規定する利益をいいます。
(イ)分配金額は、租税特別措置法第67条の15第1項に定める投資法人の課税の特例(以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額(法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。)を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします(但し、分配可能金額を上限とします。)。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を利益から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。
(ウ)分配金に充当せず留保した利益及び決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。
② 利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)(注1)
本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等により本投資法人が適切と判断する場合、投信協会の諸規則に定める額(注2)を上限として、本投資法人が決定する額を分配可能金額を超えて分配することができます。また、本投資法人は、法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記①(イ)に定める分配金額に投信協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する一時差異等調整引当額等の額を加算した額を、それぞれ分配可能金額を超えて分配することができます。さらに、本投資法人は、金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額により、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます(規約第36条第2項)。
本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の30に相当する金額を目途として本投資法人が決定した金額を、利益を超える金銭として、原則として毎期継続的に分配する方針です(継続的利益超過分配)。また、継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達又は大規模修繕等により、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合は、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額につき、一時的な利益を超えた金銭の分配を実施できるものとしています(一時的利益超過分配)。なお、一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金水準は、当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の40に相当する金額を上限の目途とします。但し、経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を勘案し、本投資法人が不適切と判断した場合には利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行いません(注3)。
また、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を実施した場合、当該金額は、出資総額又は出資剰余金の額から控除されることとなります(注4)。
(注1)利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)は、すべての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
(注2)クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行うことが可能です(投信協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
なお、以上の制限に加え、本投資法人は、下記の鑑定LTVが60%を超えた場合には、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行いません。
鑑定LTV(%)=A/B×100(%)
A=期末有利子負債残高(投資法人債残高・短期投資法人債残高を含みますが、劣後債務の残高を除きます。)+敷金等(但し、運用資産の信託受託者において敷金等としてリザーブされている金額相当額、及び本投資法人の敷金等リザーブ口座(本投資法人が賃貸人として返還義務を負う敷金等を保管する口座をいいます。以下同じです。)にリザーブされている金額相当額を除きます。)の額
B=期末時点における運用資産の鑑定評価額+本投資法人の口座(敷金等リザーブ口座を除きます。)の現預金残高+信託現金及び信託預金(運用資産の信託受託者において敷金等としてリザーブされている金額相当額を除きます。)-利益分配金総額-利益超過分配金(出資の払戻し)総額
なお、利益分配金総額及び利益超過分配金(出資の払戻し)総額については、直近の決算期における数値によります。
(注3)なお、本書の日付現在の各保有資産に係る株式会社アースアプレイザルによる建物状況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更新費用及び中期修繕更新費用の合計額の6ヶ月平均額は199百万円です。当期末現在の各保有資産に係る緊急短期修繕費用と中長期修繕費用の詳細は、後記「5運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の主要なもの/(ニ)建物状況調査報告書及びポートフォリオ地震リスク評価報告書の概要」記載の緊急短期修繕費用と中長期修繕費用をご参照ください。
(注4)利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を実施した場合のイメージ図は以下のとおりです。
上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の比率等を示すものではありません。実際には、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等により、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の額は変動し、又は利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)が行われない可能性もあります。
③ 分配金の分配方法
分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から3ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します(規約第36条第3項)。
④ 分配金の除斥期間
分配金は、その支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします(規約第36条第4項)。