有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(平成29年8月1日-平成30年1月31日)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念
(ア)本投資法人の基本理念
本投資法人は、日本有数の総合デベロッパーである三井不動産をスポンサーとして、2016年3月4日に設立され、2016年8月2日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コード:3471)しました。
本投資法人は、三井不動産と物流施設事業における戦略的な協働関係(以下「戦略的パートナーシップ」といいます。)を構築し、物流不動産を主な投資対象として投資主価値の最大化を目指します。
(イ)本投資法人と三井不動産との戦略的パートナーシップ
本投資法人は、三井不動産と物流施設事業における戦略的パートナーシップを構築し、「開発(物流施設の開発)」、「マネジメント(物流施設の運営・管理)」及び「保有(物流施設の保有)」という三井不動産の物流施設事業におけるバリューチェーン(注)の中で、「開発」機能については三井不動産が役割を担い、「マネジメント」機能、すなわち、アセット・マネジメント又はリーシングを含むプロパティ・マネジメントについては本資産運用会社又は三井不動産がそれぞれ役割を担い、また、「保有」機能については本投資法人が役割を担うことによって、高い成長力を有する三井不動産の物流施設事業とともに、本投資法人が持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針とします。このような投資主価値の最大化を実現するため、三井不動産との戦略的パートナーシップのもと、本投資法人は、三井不動産グループの持つ総合不動産会社としてのプラットフォーム(事業基盤)及び顧客ネットワークを有効活用し、長期的に安定した収益の確保を目指します。
(注)「バリューチェーン」とは、一般的に、各プロセスにおいて商品に対し累積的に価値(バリュー)が付加されていく関係をいい、「三井不動産の物流施設事業におけるバリューチェーン」とは、「開発(物流施設の開発)」、「マネジメント(物流施設の運営・管理)」及び「保有(物流施設の保有)」という各プロセスを反復継続することによって、本投資法人及び三井不動産グループが、ともに両者の価値を累積的に向上及び拡大させることを目指すという考えをいいます。
<本投資法人と三井不動産の戦略的パートナーシップの概念図>② 効率的なキャッシュマネジメント
本投資法人は、その規約において、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)の諸規則に定める額を上限として、本投資法人が決定した金額を、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)として、利益の範囲内で行う金銭の分配(以下本項において「利益分配」といいます。)に加えて分配することができると定めています。
本投資法人は、不動産売却損益等を除いた、運用資産の賃貸等の運用によって生じるキャッシュフローに重点をおいて、長期的な保有資産の維持管理及び財務の安定性が確保される範囲内で、当面の間、FFO(注1)の75%を上限として、下記の算定方式に基づき決定した金額の利益超過分配(以下「継続的な利益超過分配」といいます。)を、利益分配に加えて継続的に行う方針です。但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに本投資法人における当該営業期間の減価償却費に占める利益超過分配の割合(注2)、LTVの水準及び余剰現預金の状況等を勘案し、継続的な利益超過分配を行わない場合もあります。
<継続的な利益超過分配の算定方法>
但し、長期的な保有資産の維持管理を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合、当該営業期間の減価償却費相当額から当該営業期間の利益超過分配の額を控除した金額が、建物等維持管理のための資金に関する基準額(注3)を下回る場合においては、分配金額が利益分配相当の総額を下回らない限度において利益超過分配の額を減額するものとし、利益超過分配を実施しない場合もあります。
また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV(注4)が60%を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとします。
(注1)「FFO」とは、英文のFunds From Operationの頭文字をとった略称であり、当期純利益(但し、不動産売却損益等を除きます。)に当該営業期間の減価償却費を加算した値をいいます。なお、本投資法人は、建物部分の減価償却費の算定方法につき、定額法を採用しています。
(注2)当該割合の上限は、当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額とします。
(注3)「建物等維持管理のための資金に関する基準額」とは、建物状況調査報告書に記載された資本的支出相当額を12年で平均した金額の6ヶ月相当額に2を乗じた金額をいいます。
(注4)鑑定LTV(%)=A/B×100(%)
A=当該決算日における本投資法人の借入金+投資法人債の合計残高
B=当該決算日における本投資法人の貸借対照表上の総資産額-当該決算日における本件受益権及び本件現物不動産の減価償却後の簿価の金額+当該決算日における本件受益権及び本件現物不動産の評価額の合計額(当該決算日を基準日とする不動産鑑定評価書記載の鑑定評価額によります。但し、本件受益権の評価については、裏付けとなる不動産の鑑定評価額によるものとします。)
<利益を超える金銭の分配のポイント>
(注)上図において、「当期純利益」に不動産売却損益等は含まれません。
③ ポートフォリオ構築方針
(ア)投資対象用途
本投資法人は、主として物流不動産の用途に供され、又は供されうると判断される不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を主たる投資対象とし、その中でもMFLPを重点投資対象とします。
その他に、企業活動の基盤となるインダストリアル不動産(注)及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権に投資するものとします。
(注)「インダストリアル不動産」とは、データセンター、通信施設、研究施設、工場、供給処理施設等の企業の基盤となる不動産をいいます。
(イ)投資対象地域
本投資法人は、大消費地の輸送圏や交通結節点を志向する物流不動産の地域的特性に鑑みて、首都エリア及び関西エリアを中心として投資を行うものとし、当該地域の占める割合を70%(取得価格ベース)以上とします。その他のエリアの不動産については、消費地や生産地への近接度、物流不動産の需要動向やインフラの整備状況等に留意して、中長期的に安定的な収益が見込めるものについて投資を行うものとします。
(ウ)海外不動産
本投資法人は、さらなる外部成長を目指し、海外不動産についても、三井不動産グループ(海外現地法人を含みます。)のサポート及び顧客ネットワークを通じて、中長期的に取得を検討していく方針です。投資対象地域は原則として、シンガポール、台湾、マレーシア、タイ、中国等のアジア地域を中心に、中長期的に安定した経済基盤や、人口増加による経済成長が見込める地域とします。また、海外不動産に対する投資割合は、原則として15%(取得価格ベース)以下とします。なお、本書の日付現在、本投資法人が取得を予定している海外の不動産はありません。
(注)「用途別投資比率」及び「地域別投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
(注)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
④ 個別投資基準
本投資法人は、原則として、賃貸事業収入若しくはこれに類する収入が現に生じているか又は生じる見込みがある不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とし、中長期にわたる収益性、立地エリアの将来性及び安定性、現行テナントの属性(財務内容、経営状況及び業種の将来性等)及び賃貸借契約内容等、テナント誘致競争力、建物及び設備の状況(耐震性等)を総合的に判断し、長期安定的な収益が見込める物件に投資を行います。
投資対象の選定に当たっては、以下の基準に基づき判断します。
(ア)立地
本投資法人は、消費地、生産拠点、交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保が可能な物流不動産に投資するものとし、以下の基準に基づき判断します。
・交通立地の優位性(幹線道路、高速道路インターチェンジ、港湾、空港、トラック路線便ターミナル、生産地及び消費地との交通利便性の高さ)
・周辺環境の適格性(操業時間、トラック通行の可否及び労働者確保の容易性)
・周辺地域の将来性(人口、労働者人口及び物流不動産・インダストリアル不動産の需給)
・法規制、公的助成制度の有無
インダストリアル不動産については、物件特性に応じて個別に判断します。
(イ)投資規模
本投資法人は、物流機能の集約・統合が可能な規模を有する、原則として延床面積10,000㎡以上の物流不動産を投資対象とします。また、インダストリアル不動産については、物件特性に応じて個別に判断します。
(ウ)投資額
本投資法人は、投資効率を考慮の上、原則として1物件当たりの投資金額の下限を10億円とします。
また、単一物件がポートフォリオ全体に占める割合については、当該物件取得後の投資総額の30%を上限とします。但し、本投資法人の資産の規模が2,000億円(取得価格ベース)を超えない間は、本投資法人が取得を検討している物件の取得によって中長期的に安定的な収益が見込まれる場合には、当該上限を超えて取得をすることができるものとします。なお、投資対象とする複数の不動産が社会経済上一体的に利用されうる場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途が物流不動産又はインダストリアル不動産であると判断される場合には、単一物件とみなします。
(エ)物件スペック
本投資法人は、物流不動産については、十分な搬送機能を確保できるよう、トラックバース、スロープ、ランプウェイ、垂直搬送設備を備え、効率的な保管と荷役作業を可能にする機能が確保されている、原則として柱間隔10m以上、有効天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上を満たす施設を中心に投資を行います。また、環境面では地球環境への影響や、建物内環境(従業員のアメニティ(注)等)にも配慮された施設、防災上の観点では、免震・耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性やBCP機能(非常用発電機等)が確保されている施設を中心に投資を行います。
インダストリアル不動産については、物件特性に応じて個別に判断します。
(注)「従業員のアメニティ」とは、物流施設内の食堂、コンビニエンスストア、通勤用バス等の、テナントが雇用する庫内作業員等が快適に勤務するための設備等をいいます。
(オ)築年数
本投資法人は、個別物件の実情に応じて、維持管理の状況、修繕更新工事の履歴、経過年数及び残存耐用年数を考慮の上、中長期の安定的な収益が見込まれる物件に投資を行います。
(カ)開発物件
本投資法人は、原則として、自ら土地を取得し建物建設を行う開発型物件への投資は行わないものとします。但し、開発中又は未稼働の物件であっても、開発リスク、テナント確保に係るリスクへの対応がなされ、稼働後の中長期的に安定的な収益が見込まれる場合には取得をすることができるものとします。
(キ)耐震性
本投資法人は、原則として、新耐震基準(注1)又は同等水準以上のものを対象とします。PML値(注2)は15%以下とし、これを超える場合は地震保険の付保を検討します。
(注1)「新耐震基準」とは、1981年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準(昭和56年6月1日施行)をいいます。
(注2)「PML」とは、英文のProbable Maximum Lossの頭文字をとった略称であり、最大予想損失率をいいます。PMLは、一般的に、「対象施設又は施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90%信頼性水準に相当する物的損失額」と定義されています。なお、実際には、PMLとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額(90%信頼水準)の再調達価格に対する割合で表されます。
(ク)海外不動産の個別投資基準
投資対象海外不動産は、国内不動産の基準を参考に、当該海外不動産の所在する国又は地域(以下「所在国」といいます。)の需要動向や設備水準を踏まえ、原則として、下表の基準をもとに総合的な判断を行い、マーケットにおいて競争力のある物流不動産及びインダストリアル不動産とします。
⑤ デュー・ディリジェンス基準
投資対象資産の選定に当たっては、経済的調査、物理的調査及び法的調査(以下「デュー・ディリジェンス」と総称します。)を行います。以下は、主として物流不動産に係るデュー・ディリジェンスの内容を記載しています。デュー・ディリジェンスに当たっては、第三者である専門家(弁護士、不動産鑑定士、一級建築士等)から、各種評価書・報告書等を取得して客観的な調査を実施します。
◇経済的調査
◇物理的調査
◇法的調査
◇その他
海外不動産への投資に当たっては、国内不動産取得の場合に必要とされる、国内での、a)不動産鑑定評価書、b)エンジニアリング・レポート、c)法務デュー・ディリジェンスによる調査と同等の調査を行うこととし、現地の制度に精通し、かつ信頼性ある専門家に依頼して調査結果を得るものとします。
物件調査の体制として、取得の際のデュー・ディリジェンスにあたっては、基本的に日本の不動産に投資する場合の基準に準じ、以下に記載のとおり、所在国固有の法制度や実務慣行等の特殊事情を勘案して総合的に判断した上でデュー・ディリジェンスを実施します。
⑥ フォワード・コミットメント等に関する方針
フォワード・コミットメント等(注)の実行に際しては、フォワード・コミットメント等が本投資法人の損益・財務に与える影響を勘案し、以下の点に留意して対応するものとします。
(ア)解約金・違約金の金額と契約条件の内容を確認するものとします。
(イ)不動産売買マーケット変動リスクを踏まえた価格評価を行うものとします。
(ウ)金融マーケット変動に伴う資金調達リスクについて検証、把握するものとします。
(エ)速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人に与える財務への影響等の概要を開示するものとします。
(注)「フォワード・コミットメント等」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上経過した後に資金決済・物件引渡しを行うこととしている契約及びこれに類する契約をいいます。以下同じです。
⑦ 運営管理方針
(ア)運営方針
本投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を維持し成長させるために、賃料収入の維持向上、管理費用の合理化、更新工事の効果的な活用等の施策を行うものとします。
a.賃料収入の維持・向上
既存テナントとの関係構築施策(定期的訪問、顧客満足度調査等)を積極的に図るとともに、プロパティ・マネジメント会社と定期的な情報交換を図ることで、テナントの動向及びニーズ(施設のハード面・ソフト面での顧客不満要因、潜在ニーズ等)を把握し、適切かつ迅速な対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信頼関係の構築・強化を図ります。これにより、賃料収入の維持・向上、解約の防止を図り、安定的な収入の確保を目指します。
また、新規テナントリーシングにおいては、三井不動産グループのネットワークを最大限活用するとともに、新規テナントリーシングを担当するプロパティ・マネジメント会社及び主要仲介会社等と定期的な情報交換を図ることで、市場動向の掌握に基づくリーシング活動を行い、賃料発生期間と賃料水準の最大化に努めます。
b.管理費用の合理化
本投資法人は、テナント満足度や物件競争力を維持・向上しつつ、合理化・効率化を図るため、個別物件の運営管理計画を策定します。運営管理を行うに当たっても、三井不動産グループのノウハウを最大限活用して効率的な管理を行います。
c.修繕工事、更新工事の効果的活用
本投資法人は、中長期的な視点から資産価値の維持・向上を図るため、必要な修繕工事及び更新工事を、費用対効果を意識して適宜実施することで、中長期的な収益安定を図ります。
また、テナントからの要望、テナントの満足度向上及び新規テナントの誘致のため、修繕工事、戦略的な更新工事を行うことがあります。
(イ)プロパティ・マネジメント会社の選定・評価
本投資法人は、個別物件のキャッシュフローの中長期的な極大化を目指すべく、以下の方針を当該個別物件のプロパティ・マネジメント会社と共有し、テナントの満足度向上による収入の維持改善と経費の削減を目指すものとします。
・既存テナントとの信頼関係強化に努め、契約の継続と賃料水準の維持改善に努めること。
・新規テナントリーシングにおいては、市場動向の掌握に基づくテナント営業を行い、賃料発生期間と賃料水準の最大化に努めること。
・管理費用や工事費用の支出に当たっては、費用対効果を考慮した効率的な管理運営を行い、利益の最大化に努めること。
なお、上記の方針を踏まえ、以下の事由を十分に斟酌し、プロパティ・マネジメント業務に関しては、原則として三井不動産に委託するものとします。
・三井不動産がプロパティ・マネジメント業務を行っており、既に既存テナントとの信頼関係を構築しており、既存テナントとの信頼関係の強化、併せて契約の継続と賃料水準の維持改善にも活用できるとの相当の蓋然性が認められること。
・リーシングにおいて、新規テナント営業並びに賃料発生期間及び賃料水準の最大化に活用できるとの相当の蓋然性が認められること。
・管理費用や工事費用の支出に当たって、費用対効果を考慮した効率的管理運営を行い利益の最大化に活用できるとの相当の蓋然性が認められること。
本投資法人は、三井不動産以外のプロパティ・マネジメント会社に業務委託を行う場合には、以下の項目に掲げる内容を総合的に考慮し、適切な委託先を選定します。
・業歴、社会的属性、財務体質及び組織体制
・物件所在地域の不動産市場に関する知識及び経験
・物件に関する精通度合い及びテナントとの関係
・新規テナントの募集能力
・物件に関するレポーティング能力
(ウ)損害保険等の付保方針
a.損害保険
災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、保有不動産及び保有不動産信託受益権に係る信託財産である不動産について、資産特性に応じて適正な火災保険、賠償責任保険を付保するものとします。
b.地震保険
地震保険の付保については、地震発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に与える影響を勘案して判断します。個別物件のPMLが15%を超える物件については、災害による損失影響と地震保険料負担を総合的に比較考慮の上、地震保険の付保を検討します。
(エ)海外不動産への投資に対する運用管理方針等
管理・運営にあたっては、現地の事情に精通した信頼のおけるプロパティ・マネジメント会社への委託が可能となる体制を構築します。そのため、海外不動産投資にあたっては、スポンサーである三井不動産グループやその海外現地法人等より、本資産運用会社の投資判断への現地情報に関するサポート等を受けることとします。
管理方針及びその管理体制として、国内のプロパティ・マネジメント会社選定基準に準じて現地でのプロパティ・マネジメント会社の選定を行い、必要に応じ、三井不動産グループの海外現地法人等のサポートを受けつつ管理・運営を行うものとします。
(注)海外不動産投資によるリスクの詳細については、後記「3 投資リスク/(1)リスク要因/⑧ 海外不動産への投資に関するリスク」をご参照ください。
⑧ 売却方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権を、中長期的観点から保有して安定的な収益を確保することを原則とし、短期的にこれらを売却しないものとします。但し、個別物件の評価を定期的に実施し、物件の所在エリアの賃貸マーケットや売買マーケットの動向、物件の中長期収支見込み、建物劣化等による費用の増大、資産価値の中長期的見通し、投資法人全体の損益やポートフォリオ全体への影響等、総合的な観点から、当該物件の売却がポートフォリオの収益の安定に資すると判断される場合には、かかる不動産及び不動産信託受益権の短期的な売却を検討するものとします。
⑨ 財務方針
(ア)借入れ及び投資法人債の発行
a.本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあります。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいます。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15に定める機関投資家に限ります。)(以下「適格機関投資家」といいます。)からの借入れに限るものとします。
b.前a.に基づく借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。)等とします。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金使途又は目的については、法令に定める範囲内に限るものとします。
c.前a.に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することがあります。
d.借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
e.前a.に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、金利動向等の市場環境を注視しつつ、本投資法人の資本構成又は投資主への影響を総合的に考慮して、長期・短期の借入期間並びに固定・変動等の諸条件を決定します。
f.本投資法人は、特定資産の追加取得又は敷金及び保証金の返還等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
g.本投資法人の総資産額のLTVの上限は60%とします。但し、新たな特定資産の取得等に伴い一時的に60%を超えることがあります。
(イ)投資口を引き受ける者の募集
a.本投資法人は、資金の手当を目的として、役員会の承認を得た上で、投資口を引き受ける者の募集を行うことがあります。
b.投資口を引き受ける者の募集は、投資口の希薄化に配慮した上、投資主価値の最大化と資金調達ニーズのバランスの中で総合的に判断を行います。
⑩ 開示方針
(ア)本投資法人は、資産運用について投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めます。
(イ)情報開示については、金融商品取引法、投信法、その他の適用法令並びに東京証券取引所及び投信協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行います。また、法定開示及び適時開示に関する事項以外についても、投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示を行います。
(ウ)利害関係人等との取引の透明性を確保するために、利害関係人等との間で行う取引に関する開示を行います。
① 本投資法人の基本理念
(ア)本投資法人の基本理念
本投資法人は、日本有数の総合デベロッパーである三井不動産をスポンサーとして、2016年3月4日に設立され、2016年8月2日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コード:3471)しました。
本投資法人は、三井不動産と物流施設事業における戦略的な協働関係(以下「戦略的パートナーシップ」といいます。)を構築し、物流不動産を主な投資対象として投資主価値の最大化を目指します。
(イ)本投資法人と三井不動産との戦略的パートナーシップ
本投資法人は、三井不動産と物流施設事業における戦略的パートナーシップを構築し、「開発(物流施設の開発)」、「マネジメント(物流施設の運営・管理)」及び「保有(物流施設の保有)」という三井不動産の物流施設事業におけるバリューチェーン(注)の中で、「開発」機能については三井不動産が役割を担い、「マネジメント」機能、すなわち、アセット・マネジメント又はリーシングを含むプロパティ・マネジメントについては本資産運用会社又は三井不動産がそれぞれ役割を担い、また、「保有」機能については本投資法人が役割を担うことによって、高い成長力を有する三井不動産の物流施設事業とともに、本投資法人が持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針とします。このような投資主価値の最大化を実現するため、三井不動産との戦略的パートナーシップのもと、本投資法人は、三井不動産グループの持つ総合不動産会社としてのプラットフォーム(事業基盤)及び顧客ネットワークを有効活用し、長期的に安定した収益の確保を目指します。
(注)「バリューチェーン」とは、一般的に、各プロセスにおいて商品に対し累積的に価値(バリュー)が付加されていく関係をいい、「三井不動産の物流施設事業におけるバリューチェーン」とは、「開発(物流施設の開発)」、「マネジメント(物流施設の運営・管理)」及び「保有(物流施設の保有)」という各プロセスを反復継続することによって、本投資法人及び三井不動産グループが、ともに両者の価値を累積的に向上及び拡大させることを目指すという考えをいいます。
<本投資法人と三井不動産の戦略的パートナーシップの概念図>② 効率的なキャッシュマネジメント
本投資法人は、その規約において、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)の諸規則に定める額を上限として、本投資法人が決定した金額を、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)として、利益の範囲内で行う金銭の分配(以下本項において「利益分配」といいます。)に加えて分配することができると定めています。
本投資法人は、不動産売却損益等を除いた、運用資産の賃貸等の運用によって生じるキャッシュフローに重点をおいて、長期的な保有資産の維持管理及び財務の安定性が確保される範囲内で、当面の間、FFO(注1)の75%を上限として、下記の算定方式に基づき決定した金額の利益超過分配(以下「継続的な利益超過分配」といいます。)を、利益分配に加えて継続的に行う方針です。但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに本投資法人における当該営業期間の減価償却費に占める利益超過分配の割合(注2)、LTVの水準及び余剰現預金の状況等を勘案し、継続的な利益超過分配を行わない場合もあります。
<継続的な利益超過分配の算定方法>
| 1.当該営業期間の当期純利益に基づき利益分配を決定します。 |
| ↓ |
| 2.当該営業期間の当期純利益(但し、不動産売却損益等を除きます。)に減価償却費を加算することにより、当該営業期間のFFOを算定します。 |
| ↓ |
| 3.当該営業期間のFFOの70%に相当する金額を目処に、利益超過分配を含めた分配可能金額を算定します。 |
| ↓ |
| 4.利益超過分配を含めた分配可能金額から、利益分配(但し、不動産売却損益等を除きます。)の額を控除し、利益超過分配可能金額を算定します。 |
| ↓ |
| 5.利益超過分配可能金額をもとに、総合的な判断を行った上で継続的な利益超過分配の額を決定します。 |
| ↓ |
| 6.前記5.において決定した利益超過分配を、前記1.において決定した利益分配に加えて、原則として毎期継続的に行います。 |
但し、長期的な保有資産の維持管理を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合、当該営業期間の減価償却費相当額から当該営業期間の利益超過分配の額を控除した金額が、建物等維持管理のための資金に関する基準額(注3)を下回る場合においては、分配金額が利益分配相当の総額を下回らない限度において利益超過分配の額を減額するものとし、利益超過分配を実施しない場合もあります。
また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV(注4)が60%を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとします。
(注1)「FFO」とは、英文のFunds From Operationの頭文字をとった略称であり、当期純利益(但し、不動産売却損益等を除きます。)に当該営業期間の減価償却費を加算した値をいいます。なお、本投資法人は、建物部分の減価償却費の算定方法につき、定額法を採用しています。
(注2)当該割合の上限は、当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額とします。
(注3)「建物等維持管理のための資金に関する基準額」とは、建物状況調査報告書に記載された資本的支出相当額を12年で平均した金額の6ヶ月相当額に2を乗じた金額をいいます。
(注4)鑑定LTV(%)=A/B×100(%)
A=当該決算日における本投資法人の借入金+投資法人債の合計残高
B=当該決算日における本投資法人の貸借対照表上の総資産額-当該決算日における本件受益権及び本件現物不動産の減価償却後の簿価の金額+当該決算日における本件受益権及び本件現物不動産の評価額の合計額(当該決算日を基準日とする不動産鑑定評価書記載の鑑定評価額によります。但し、本件受益権の評価については、裏付けとなる不動産の鑑定評価額によるものとします。)
<利益を超える金銭の分配のポイント>
| 利益超過分配の水準 当面の間、当該営業期間におけるFFO(但し、不動産売却損益等を除きます。)の70%に相当する金額を目処として算定した利益超過分配を、利益分配に加えて原則として毎期継続的に行う方針です。 |
| 長期的な建物維持管理支出の確保 各営業期間において、エンジニアリング・レポートに記載された資本的支出相当額の6ヶ月平均額の2倍以上の金額を留保できる範囲内で、利益超過分配を実施するものとします。 |
| 財務安定性の確保 各営業期間において、鑑定LTVが60%を超える場合には、利益超過分配を実施しないものとします。 |
③ ポートフォリオ構築方針
(ア)投資対象用途
本投資法人は、主として物流不動産の用途に供され、又は供されうると判断される不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を主たる投資対象とし、その中でもMFLPを重点投資対象とします。
その他に、企業活動の基盤となるインダストリアル不動産(注)及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権に投資するものとします。
(注)「インダストリアル不動産」とは、データセンター、通信施設、研究施設、工場、供給処理施設等の企業の基盤となる不動産をいいます。
(イ)投資対象地域
本投資法人は、大消費地の輸送圏や交通結節点を志向する物流不動産の地域的特性に鑑みて、首都エリア及び関西エリアを中心として投資を行うものとし、当該地域の占める割合を70%(取得価格ベース)以上とします。その他のエリアの不動産については、消費地や生産地への近接度、物流不動産の需要動向やインフラの整備状況等に留意して、中長期的に安定的な収益が見込めるものについて投資を行うものとします。
(ウ)海外不動産
本投資法人は、さらなる外部成長を目指し、海外不動産についても、三井不動産グループ(海外現地法人を含みます。)のサポート及び顧客ネットワークを通じて、中長期的に取得を検討していく方針です。投資対象地域は原則として、シンガポール、台湾、マレーシア、タイ、中国等のアジア地域を中心に、中長期的に安定した経済基盤や、人口増加による経済成長が見込める地域とします。また、海外不動産に対する投資割合は、原則として15%(取得価格ベース)以下とします。なお、本書の日付現在、本投資法人が取得を予定している海外の不動産はありません。
| 類型 | 用途別 投資比率 (注) | 地域別投資比率(注) | |
| 国内不動産 | 海外不動産 | ||
| 物流不動産 | 80%以上 | 85%以上 | 15%以下 |
| インダストリアル不動産 | 20%以下 | ||
(注)「用途別投資比率」及び「地域別投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
| 国内不動産投資対象地域 | 投資比率(注) |
| 首都エリア (東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県) | 70%以上 |
| 関西エリア (大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県) | |
| その他エリア | 30%以下 |
(注)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
④ 個別投資基準
本投資法人は、原則として、賃貸事業収入若しくはこれに類する収入が現に生じているか又は生じる見込みがある不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とし、中長期にわたる収益性、立地エリアの将来性及び安定性、現行テナントの属性(財務内容、経営状況及び業種の将来性等)及び賃貸借契約内容等、テナント誘致競争力、建物及び設備の状況(耐震性等)を総合的に判断し、長期安定的な収益が見込める物件に投資を行います。
投資対象の選定に当たっては、以下の基準に基づき判断します。
(ア)立地
本投資法人は、消費地、生産拠点、交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保が可能な物流不動産に投資するものとし、以下の基準に基づき判断します。
・交通立地の優位性(幹線道路、高速道路インターチェンジ、港湾、空港、トラック路線便ターミナル、生産地及び消費地との交通利便性の高さ)
・周辺環境の適格性(操業時間、トラック通行の可否及び労働者確保の容易性)
・周辺地域の将来性(人口、労働者人口及び物流不動産・インダストリアル不動産の需給)
・法規制、公的助成制度の有無
インダストリアル不動産については、物件特性に応じて個別に判断します。
(イ)投資規模
本投資法人は、物流機能の集約・統合が可能な規模を有する、原則として延床面積10,000㎡以上の物流不動産を投資対象とします。また、インダストリアル不動産については、物件特性に応じて個別に判断します。
(ウ)投資額
本投資法人は、投資効率を考慮の上、原則として1物件当たりの投資金額の下限を10億円とします。
また、単一物件がポートフォリオ全体に占める割合については、当該物件取得後の投資総額の30%を上限とします。但し、本投資法人の資産の規模が2,000億円(取得価格ベース)を超えない間は、本投資法人が取得を検討している物件の取得によって中長期的に安定的な収益が見込まれる場合には、当該上限を超えて取得をすることができるものとします。なお、投資対象とする複数の不動産が社会経済上一体的に利用されうる場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途が物流不動産又はインダストリアル不動産であると判断される場合には、単一物件とみなします。
(エ)物件スペック
本投資法人は、物流不動産については、十分な搬送機能を確保できるよう、トラックバース、スロープ、ランプウェイ、垂直搬送設備を備え、効率的な保管と荷役作業を可能にする機能が確保されている、原則として柱間隔10m以上、有効天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上を満たす施設を中心に投資を行います。また、環境面では地球環境への影響や、建物内環境(従業員のアメニティ(注)等)にも配慮された施設、防災上の観点では、免震・耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性やBCP機能(非常用発電機等)が確保されている施設を中心に投資を行います。
インダストリアル不動産については、物件特性に応じて個別に判断します。
(注)「従業員のアメニティ」とは、物流施設内の食堂、コンビニエンスストア、通勤用バス等の、テナントが雇用する庫内作業員等が快適に勤務するための設備等をいいます。
(オ)築年数
本投資法人は、個別物件の実情に応じて、維持管理の状況、修繕更新工事の履歴、経過年数及び残存耐用年数を考慮の上、中長期の安定的な収益が見込まれる物件に投資を行います。
(カ)開発物件
本投資法人は、原則として、自ら土地を取得し建物建設を行う開発型物件への投資は行わないものとします。但し、開発中又は未稼働の物件であっても、開発リスク、テナント確保に係るリスクへの対応がなされ、稼働後の中長期的に安定的な収益が見込まれる場合には取得をすることができるものとします。
(キ)耐震性
本投資法人は、原則として、新耐震基準(注1)又は同等水準以上のものを対象とします。PML値(注2)は15%以下とし、これを超える場合は地震保険の付保を検討します。
(注1)「新耐震基準」とは、1981年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準(昭和56年6月1日施行)をいいます。
(注2)「PML」とは、英文のProbable Maximum Lossの頭文字をとった略称であり、最大予想損失率をいいます。PMLは、一般的に、「対象施設又は施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90%信頼性水準に相当する物的損失額」と定義されています。なお、実際には、PMLとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額(90%信頼水準)の再調達価格に対する割合で表されます。
(ク)海外不動産の個別投資基準
投資対象海外不動産は、国内不動産の基準を参考に、当該海外不動産の所在する国又は地域(以下「所在国」といいます。)の需要動向や設備水準を踏まえ、原則として、下表の基準をもとに総合的な判断を行い、マーケットにおいて競争力のある物流不動産及びインダストリアル不動産とします。
| 投資額 | 国内不動産の基準に準じ、1物件取得価格10億円以上(取得時レート邦貨換算額、取得に伴う税金及び諸費用は含みません。)を原則とします。 |
| 耐震性 | 所在国における耐震性に係る関係諸法令に適合し、地域でのPML値の取得の可否、地震保険の有無、現地実務や慣例等を勘案した上で、総合的に判断します。 |
| 付保方針 | 国内不動産の基準を参考に、所在国特有のリスク要因の把握、地域の実務慣行等を勘案して、総合的に判断します。 |
| 環境・地質 | 国内不動産の基準を参考に、所在国における環境・地質等の法令上の基準を遵守し、かつ地域での実務慣行等を勘案し総合的に判断します。 |
| テナント | 国内不動産の基準を参考に、テナントの属性、信用状況、財務状況、賃貸借契約の内容を分析・評価し、中長期的に安定的な収益に貢献できるテナントに賃貸することとします。 |
| 権利関係 | 所在国における権利関係等の調査を行い、かつ地域での実務慣行等を勘案し、運営・管理や持分処分における制約事項・リスク等を総合的に判断します。 |
| 開発物件 | 国内不動産の基準に準じ、原則として自ら土地を取得し、建物建設を行う開発型物件への投資は行わないものとします。但し、開発中又は未稼働の物件であっても、開発リスク、テナント確保リスクに対応がなされ、稼働後も中長期的に安定的な収益が見込まれる場合には取得をすることができるものとします。 |
⑤ デュー・ディリジェンス基準
投資対象資産の選定に当たっては、経済的調査、物理的調査及び法的調査(以下「デュー・ディリジェンス」と総称します。)を行います。以下は、主として物流不動産に係るデュー・ディリジェンスの内容を記載しています。デュー・ディリジェンスに当たっては、第三者である専門家(弁護士、不動産鑑定士、一級建築士等)から、各種評価書・報告書等を取得して客観的な調査を実施します。
◇経済的調査
| 市場 | ・当該物件周辺地域の物流ニーズ(荷主、3PL事業者等)の動向把握 ・賃料水準、稼働状況の推移動向の把握 ・現状の競合状況、競合物件の供給計画、開発余地の把握 ・周辺地域の都市計画、インフラ(高速道路、港湾、空港等)の将来動向 |
| テナント | ・賃貸借契約の内容(設備・費用負担区分等)、転貸、滞納の有無 ・テナントの賃借目的、用途、利用状況、遵法性の確保 ・テナントの属性(業種・業態・業界動向)、信用状況・財務状況の確認 |
| 収益性調査 | ・現行賃料水準と想定市場賃料の関係と、中長期的な賃料水準見通し ・契約更新の見通し、新規テナント誘致の競争力 ・費用水準(公租公課、管理費等)の妥当性と将来見通し ・修繕費、更新費等の工事項目の履歴と計画、積立金の有無 |
◇物理的調査
| 立地 | ・主要消費地、生産地、駅、高速インターチェンジへの接近性 ・物流施設立地としての法規制(用途地域、開発計画、港湾労働法等)と将来見通し ・周辺道路との関係(交通量、幅員、規制) ・周辺環境との適合性(近隣との関係、嫌悪施設の有無等) |
| 建物・設備・管理 | ・竣工時期、構造、規模、設計者、施工者、法規制、建築確認手続、登記等の確認 ・耐震性、耐久性、破損状況、法令適合性及び建物維持管理費用等を含めた建物診断の実施(ERの取得) ・建物仕様の確認(フロア面積、柱間隔、天井高、床荷重、事務室、休憩室、カフェテリアや売店等のアメニティ施設、スロープ、ランプウェイ、トラックバース、車路等) ・設備仕様の確認(空調、照明、衛生、昇降機、電気容量、ドックレベラー等) ・管理の状態、管理規約、近隣住民との協定書の有無 ・施工業者からの保証及びアフターサービス内容及びその承継の可否 ・BCP設備(非常用発電機等) |
| 耐震性 | ・新耐震基準に適合又は同等の性能を有すること(耐震工事実施済み等)の確認 ・PML値の算定 ・免震、耐震等の設備 |
| 環境 | ・地歴の調査 ・建物内の有害物質(アスベスト、フロン、PCB等)使用・管理状況 ・土壌汚染に関する指定等の有無、敷地内の土壌汚染状況等の調査確認、対策の有無とその内容 ・CASBEE等の環境関係認証の有無 |
◇法的調査
| 権利関係 | ・登記事項の確認 ・所有権、賃借権、地上権等の権利関係、共有持分・区分所有の場合における他所有者との間の取決め ・信託契約とその内容 ・訴訟の有無とその状況 ・その他の公法上及び私法上の制約の有無 |
| 境界調査 | ・境界確定の状況と境界確認書、境界標の有無 ・境界確認図面と現地の実際の状況との整合性 ・越境物の有無と、越境覚書等の締結状況 |
◇その他
| 取得価格 | ・不動産鑑定士による鑑定評価額、取引事例等を参考に取得価格の妥当性の調査及び分析 |
| 開発物件 | ・建築中の物件の完工リスク、賃料等の経済条件、竣工後のテナントの確保の有無及び予定されているテナントの信用リスク等の調査及び分析 |
海外不動産への投資に当たっては、国内不動産取得の場合に必要とされる、国内での、a)不動産鑑定評価書、b)エンジニアリング・レポート、c)法務デュー・ディリジェンスによる調査と同等の調査を行うこととし、現地の制度に精通し、かつ信頼性ある専門家に依頼して調査結果を得るものとします。
物件調査の体制として、取得の際のデュー・ディリジェンスにあたっては、基本的に日本の不動産に投資する場合の基準に準じ、以下に記載のとおり、所在国固有の法制度や実務慣行等の特殊事情を勘案して総合的に判断した上でデュー・ディリジェンスを実施します。
| 海外不動産固有のデュー・ディリジェンス項目 | ・所在国の政治・経済・社会動向の調査 ・所在国の司法制度・会計制度・税務制度 ・所在国の外国為替相場動向 |
⑥ フォワード・コミットメント等に関する方針
フォワード・コミットメント等(注)の実行に際しては、フォワード・コミットメント等が本投資法人の損益・財務に与える影響を勘案し、以下の点に留意して対応するものとします。
(ア)解約金・違約金の金額と契約条件の内容を確認するものとします。
(イ)不動産売買マーケット変動リスクを踏まえた価格評価を行うものとします。
(ウ)金融マーケット変動に伴う資金調達リスクについて検証、把握するものとします。
(エ)速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人に与える財務への影響等の概要を開示するものとします。
(注)「フォワード・コミットメント等」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上経過した後に資金決済・物件引渡しを行うこととしている契約及びこれに類する契約をいいます。以下同じです。
⑦ 運営管理方針
(ア)運営方針
本投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を維持し成長させるために、賃料収入の維持向上、管理費用の合理化、更新工事の効果的な活用等の施策を行うものとします。
a.賃料収入の維持・向上
既存テナントとの関係構築施策(定期的訪問、顧客満足度調査等)を積極的に図るとともに、プロパティ・マネジメント会社と定期的な情報交換を図ることで、テナントの動向及びニーズ(施設のハード面・ソフト面での顧客不満要因、潜在ニーズ等)を把握し、適切かつ迅速な対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信頼関係の構築・強化を図ります。これにより、賃料収入の維持・向上、解約の防止を図り、安定的な収入の確保を目指します。
また、新規テナントリーシングにおいては、三井不動産グループのネットワークを最大限活用するとともに、新規テナントリーシングを担当するプロパティ・マネジメント会社及び主要仲介会社等と定期的な情報交換を図ることで、市場動向の掌握に基づくリーシング活動を行い、賃料発生期間と賃料水準の最大化に努めます。
b.管理費用の合理化
本投資法人は、テナント満足度や物件競争力を維持・向上しつつ、合理化・効率化を図るため、個別物件の運営管理計画を策定します。運営管理を行うに当たっても、三井不動産グループのノウハウを最大限活用して効率的な管理を行います。
c.修繕工事、更新工事の効果的活用
本投資法人は、中長期的な視点から資産価値の維持・向上を図るため、必要な修繕工事及び更新工事を、費用対効果を意識して適宜実施することで、中長期的な収益安定を図ります。
また、テナントからの要望、テナントの満足度向上及び新規テナントの誘致のため、修繕工事、戦略的な更新工事を行うことがあります。
(イ)プロパティ・マネジメント会社の選定・評価
本投資法人は、個別物件のキャッシュフローの中長期的な極大化を目指すべく、以下の方針を当該個別物件のプロパティ・マネジメント会社と共有し、テナントの満足度向上による収入の維持改善と経費の削減を目指すものとします。
・既存テナントとの信頼関係強化に努め、契約の継続と賃料水準の維持改善に努めること。
・新規テナントリーシングにおいては、市場動向の掌握に基づくテナント営業を行い、賃料発生期間と賃料水準の最大化に努めること。
・管理費用や工事費用の支出に当たっては、費用対効果を考慮した効率的な管理運営を行い、利益の最大化に努めること。
なお、上記の方針を踏まえ、以下の事由を十分に斟酌し、プロパティ・マネジメント業務に関しては、原則として三井不動産に委託するものとします。
・三井不動産がプロパティ・マネジメント業務を行っており、既に既存テナントとの信頼関係を構築しており、既存テナントとの信頼関係の強化、併せて契約の継続と賃料水準の維持改善にも活用できるとの相当の蓋然性が認められること。
・リーシングにおいて、新規テナント営業並びに賃料発生期間及び賃料水準の最大化に活用できるとの相当の蓋然性が認められること。
・管理費用や工事費用の支出に当たって、費用対効果を考慮した効率的管理運営を行い利益の最大化に活用できるとの相当の蓋然性が認められること。
本投資法人は、三井不動産以外のプロパティ・マネジメント会社に業務委託を行う場合には、以下の項目に掲げる内容を総合的に考慮し、適切な委託先を選定します。
・業歴、社会的属性、財務体質及び組織体制
・物件所在地域の不動産市場に関する知識及び経験
・物件に関する精通度合い及びテナントとの関係
・新規テナントの募集能力
・物件に関するレポーティング能力
(ウ)損害保険等の付保方針
a.損害保険
災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、保有不動産及び保有不動産信託受益権に係る信託財産である不動産について、資産特性に応じて適正な火災保険、賠償責任保険を付保するものとします。
b.地震保険
地震保険の付保については、地震発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に与える影響を勘案して判断します。個別物件のPMLが15%を超える物件については、災害による損失影響と地震保険料負担を総合的に比較考慮の上、地震保険の付保を検討します。
(エ)海外不動産への投資に対する運用管理方針等
管理・運営にあたっては、現地の事情に精通した信頼のおけるプロパティ・マネジメント会社への委託が可能となる体制を構築します。そのため、海外不動産投資にあたっては、スポンサーである三井不動産グループやその海外現地法人等より、本資産運用会社の投資判断への現地情報に関するサポート等を受けることとします。
管理方針及びその管理体制として、国内のプロパティ・マネジメント会社選定基準に準じて現地でのプロパティ・マネジメント会社の選定を行い、必要に応じ、三井不動産グループの海外現地法人等のサポートを受けつつ管理・運営を行うものとします。
(注)海外不動産投資によるリスクの詳細については、後記「3 投資リスク/(1)リスク要因/⑧ 海外不動産への投資に関するリスク」をご参照ください。
⑧ 売却方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権を、中長期的観点から保有して安定的な収益を確保することを原則とし、短期的にこれらを売却しないものとします。但し、個別物件の評価を定期的に実施し、物件の所在エリアの賃貸マーケットや売買マーケットの動向、物件の中長期収支見込み、建物劣化等による費用の増大、資産価値の中長期的見通し、投資法人全体の損益やポートフォリオ全体への影響等、総合的な観点から、当該物件の売却がポートフォリオの収益の安定に資すると判断される場合には、かかる不動産及び不動産信託受益権の短期的な売却を検討するものとします。
⑨ 財務方針
(ア)借入れ及び投資法人債の発行
a.本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあります。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいます。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15に定める機関投資家に限ります。)(以下「適格機関投資家」といいます。)からの借入れに限るものとします。
b.前a.に基づく借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。)等とします。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金使途又は目的については、法令に定める範囲内に限るものとします。
c.前a.に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することがあります。
d.借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
e.前a.に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、金利動向等の市場環境を注視しつつ、本投資法人の資本構成又は投資主への影響を総合的に考慮して、長期・短期の借入期間並びに固定・変動等の諸条件を決定します。
f.本投資法人は、特定資産の追加取得又は敷金及び保証金の返還等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
g.本投資法人の総資産額のLTVの上限は60%とします。但し、新たな特定資産の取得等に伴い一時的に60%を超えることがあります。
(イ)投資口を引き受ける者の募集
a.本投資法人は、資金の手当を目的として、役員会の承認を得た上で、投資口を引き受ける者の募集を行うことがあります。
b.投資口を引き受ける者の募集は、投資口の希薄化に配慮した上、投資主価値の最大化と資金調達ニーズのバランスの中で総合的に判断を行います。
⑩ 開示方針
(ア)本投資法人は、資産運用について投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めます。
(イ)情報開示については、金融商品取引法、投信法、その他の適用法令並びに東京証券取引所及び投信協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行います。また、法定開示及び適時開示に関する事項以外についても、投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示を行います。
(ウ)利害関係人等との取引の透明性を確保するために、利害関係人等との間で行う取引に関する開示を行います。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
