有価証券報告書(内国投資証券)-第2期(平成28年12月1日-平成29年5月31日)
②【投資不動産物件】
(イ) 保有資産の概要
平成29年5月31日現在、本投資法人の保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価額、投資比率、鑑定評価機関、担保設定は、以下のとおりです。
(注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の2つに分類し、用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は「S」の符号を付しています。以下同じです。
(注2)「取得価格」には、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「貸借対照表計上額」には建物附属設備、構築物及び借地権を含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「期末算定価額」には、平成29年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。なお、「期末算定価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定評価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。また、「大江戸温泉物語 伊勢志摩」、「大江戸温泉物語 かもしか荘」及び「大江戸温泉物語 君津の森」の鑑定評価機関については、当期より変更しています。
(注5)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ) 所在地、面積及び規模等
平成29年5月31日現在、本投資法人の保有資産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間固定賃料、賃貸可能面積、賃貸面積、テナント数、客室数は以下のとおりです。
(注1)「土地面積」は、不動産登記簿上表示されている地積を記載しています。
(注2)「延床面積」は、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積も含みます。
(注3)「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。
(注4)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間固定賃料の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。また、変動賃料は、テナントの旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPに賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPが一定金額を上回る場合に、変動賃料が発生します。以下同じです。
(注5)「賃貸可能面積」は、平成29年5月31日現在における各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
(注6)「賃貸面積」は、平成29年5月31日現在における各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注7)「テナント数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算出しています。
(注8)「客室数」は、平成29年5月31日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。以下同じです。
(注9)「大江戸温泉物語レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。以下同じです。
(注10)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、平成29年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(71,790.51㎡)に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。また、「ニューレオマワールド」の附属建物のうち1棟は、本投資法人の取得後、前所有者の負担により一部増築工事を行うこととされていますが、本書の提出日現在、当該増築工事は未了です。
(注11)本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。
(注12)本投資法人は、当該土地の一部(5,641.90㎡)を第三者から賃借しています。
(注13)本物件の進入口付近において、本土地と公道との間に介在する道路用地を含めた君津市の所有地につき、君津市から前所有者に平成29年4月20日付売払が行われた後、同日付で本投資法人が無償で取得しました。表中の土地面積には、当該対象地の不動産登記簿上表示されている地積(1,069㎡)が含まれています。
(ハ) 稼働率の推移
(注)「稼働率」は、各期末時点の稼働率(賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合)を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(ニ) 不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から、平成29年5月31日を価格時点として各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1) 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「鑑定評価額」には、株式会社立地評価研究所作成又は一般財団法人日本不動産研究所の平成29年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。なお、「鑑定評価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定評価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。また、「大江戸温泉物語 伊勢志摩」、「大江戸温泉物語 かもしか荘」及び「大江戸温泉物語 君津の森」の鑑定評価機関については、当期より変更しています。
(注2) 「鑑定NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。 上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定NOIの合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
(注3) 「大江戸温泉物語 レオマリゾート」のうち、「ニューレオマワールド」の附属建物のうち1棟は、本投資法人の取得後、前所有者の負担により一部増築工事を行うこととされていますが、当該増築工事は未了となっています。なお、当該増築部分は、投資法人の所有となり、鑑定評価額には当該増築が反映された数値を記載しています。
(注4) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中の各数値は本物件(相模亭)に関する数値のみを記載しています。
(注5) 本物件の進入口付近において、本土地と公道との間に介在する道路用地を含めた君津市の所有地(不動産登記簿上表示されている地積:1,069㎡)につき、君津市から前所有者に平成29年4月20日付売払が行われた後、同日付で本投資法人が無償で取得しました。表中の各数値には、当該対象地に関する数値も含まれています。
(ホ) 建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)を株式会社ケーディーアンド パートナーズ、株式会社J建築検査センター又はデロイト トーマツ PRS株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社ケーディーアンド パートナーズ、株式会社J建築検査センター又はデロイト トーマツ PRS株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1) 「緊急・短期修繕費」及び「中長期修繕費」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注2) 「緊急・短期修繕費」には、日常の保守よりも優先的に修繕等が必要となる不具合を修繕更新する場合の修繕更新の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して1年以内に必要とされる緊急・短期修繕費の概算費用の合計額を記載しています。
(注3) 「中長期修繕費」の合計欄には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費及び更新費の合計額を本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件欄に記載の中長期修繕費の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。なお、平成29年5月31日現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約において、本投資法人は、前所有者との間で、修繕費については前所有者の、更新費については本投資法人の負担とすることで合意しています。
(注4) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中には本物件(相模亭)の緊急・短期修繕費及び中長期修繕費を記載しています。
(ヘ) 保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者
保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者は、以下のとおりです。
(注1) 本物件のうち、「ニューレオマワールド」は、当該建物の不動産登記簿上の主たる建物についてのみ記載しています。
(注2) 本物件の増築⑥及び増築⑨については、工事未了のまま中止したため、記載していません。
(注3) 平成20年に離れ7棟が増築されておりますが、100㎡以下の木造2階建てであり、当該土地は都市計画区域外であるため確認申請の手続は不要です。
なお、本投資法人は、S-2、S-3、S-4、S-6及びS-8に関する構造計算者に関する資料を前所有者から受領していません(注)。S-2に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より平成28年1月付で、S-3に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より平成27年10月付で、S-4に関しては、第三者専門機関である対震構造エンジニアリング株式会社より平成27年8月付で、S-6に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より平成28年2月付で、S-8に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より平成28年1月付で、それぞれ、建物の構造等の安全性に関する所見を記載した報告書を取得しています。
S-2の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、一部建物において確認済証及び検査済証が現存していないものの、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された一部建物においては現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たしていると判断される旨の意見が述べられています。また、同物件の敷地内に所在する擁壁につき、検査済証・既存図面が共に存在していないため詳細については不明であるが、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断できる旨、及び、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要がある旨の意見が述べられています。
S-3の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨の意見が述べられています。
S-4の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された一部建物においては現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たしていると判断される旨の意見が述べられています。
S-6の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された2棟の建物においては、1棟については既存構造図・既存計算書が現存していないため、詳細は不明であるものの、他方の1棟は既存構造図・既存計算書が現存しており、既存構造図から判断すると細部まで丁寧に設計されているため優良な建物であると判断され、5階に平屋の鉄骨造の建物が増築されているが、下部構造においては当初から増築を考慮した設計がなされており、安全性は問題なく確保されていると判断される旨、また、その後に建物一部の解体を行っているが、構造検討を行って安全を確認しており、問題はないと判断される旨の意見が述べられています。
S-8の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨の意見が述べられています。敷地内に所在する擁壁につき、検査済証・既存図面が共に存在していないため詳細については不明であるが、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断できる旨、及び、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要がある旨の意見が述べられています。
また、S-5については、新耐震基準の施行以前に設計・施工されていますが、建築物の耐震改修の促進に関する法律第17条第3項に基づく認定を受けた耐震改修計画に基づいた耐震改修工事が完了しています。
なお、上記各報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
(注) S-1のうち「ニューレオマワールド」の建築物の一部及びS-9のうち離れについても同様ですが、これらの建築物の利用形態等に照らし、第三者専門機関による調査は行っていません。
(ト) 地震リスク分析等の概要
保有資産のPMLは、以下のとおりです。各PML値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による平成28年10月付地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。
なお、平成29年5月31日現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
(注1) 「PML値(予想最大損失率)」は、PML算定機関から提供を受けた地震リスク評価報告書の数値をそのまま記載しています。
(注2) 本物件のうち、「ホテルレオマの森」は、ホテル棟と増築部分の2棟の建物から構成されていますが、ホテル棟のみを評価対象とした数値を、また、「ニューレオマワールド」は、全64棟の建物から構成されていますが、ワールドプラザ棟他14棟を評価対象とした数値を本物件のPML値として記載しています。
(注3) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中には本物件(相模亭)のPML値を記載しています。なお、駿河亭のPML値は16.0%、また、2棟合わせた建物全体では13.1%とされています。
(注4) 本物件は、センター棟、アリーナ棟及び離れから構成されていますが、センター棟及びアリーナ棟のみを評価対象とした数値を本物件のPML値として記載しています。
(チ) 主要な不動産に関する情報
本投資法人が保有している資産のうち、年間固定賃料の合計が全年間固定賃料の合計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
(注1) 第1期以降の各決算期時点の稼働率については、前記「(ハ)稼働率の推移」をご参照ください。
(注2) 「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、平成29年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(71,790.51㎡)に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。また、「ニューレオマワールド」の附属建物のうち1棟は、本投資法人の取得後、前所有者の負担により一部増築工事を行うこととされていますが、本書の提出日現在、当該増築工事は未了です。
(リ) 主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が保有資産の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人が保有している資産のうち、当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。なお、主要なテナントとなる大江戸温泉物語は、本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程に定める利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、賃料その他の条件等について、利害関係人等取引規程その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程については、後記「第二部投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係人等取引規程」をご参照下さい。
・契約期間満了日、賃料及び賃貸面積等
(注1) 上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、「比率」欄には、ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各施設の年間固定賃料の占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間固定賃料の合計又は比率の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。また、変動賃料は、テナントの旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPに賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPが一定金額を上回る場合に、変動賃料が発生します。なお、変動賃料の算定方法については、後記「(ワ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
(注2)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」について、平成29年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(71,790.51㎡)に関するものがあり、そのうち当該建物に関する賃貸借契約の内容を記載しています。
(注3)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」について、平成29年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(71,790.51㎡)に関するものがあり、そのうち当該土地の一部に係る賃貸借契約の内容を記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。また、動物が当該土地上から完全に撤去されたことを確認できた場合には、契約期間満了前であっても本契約は終了するものとされています。
(注4) 契約満了日、契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約の内容については、後記「(ワ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
(ヌ) 保有資産に係る担保の状況
本書の提出日現在、保有資産につき、本投資法人が設定を合意又は約束している担保はありません。
(ル) ポートフォリオの概況
平成29年5月31日時点のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
a.用途別
b.賃貸期間別
c.契約形態別
(注1)「取得価格」には、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2) 賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されており、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(ヲ)個別投資不動産等物件の収支状況
投資不動産等物件の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
(単位:千円)
(注1)金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、テナントとの間で定期借地契約が締結されており、当該定期借地契約に基づく土地賃料を月額89,100円受領しています。固定賃料には当該土地賃料を含んで記載しています。
(ワ) 保有資産の個別不動産の概要
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・ 「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の2つに分類し、用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は「S」の符号を付しています。
・ 「用途」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の2つの分類のいずれかを記載しています。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針に照らした各施設の特性を総体として把握するための分類であり、各施設を構成する個別の建物の不動産登記簿上の用途とは必ずしも一致しません。
・ 「取得年月日」は、各不動産に係る売買契約に記載された各保有資産の譲渡実行日を記載しています。
・ 「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・ 「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を記載しています。
・ 「鑑定評価額」は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・ 「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示が未実施の場合その他住居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)に都道府県名を加えて記載しています。
・ 「交通」は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。
・ 土地の「地番」は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・ 土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・ 土地の「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・ 建物の「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。なお、新築年月日が不明な場合は、最新の増築年月日を記載しています。
・ 建物の「構造/階数」は、不動産登記簿上の主たる建物について不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 建物の「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、不動産登記簿上の主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・ 「賃貸可能面積」は、平成29年5月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。
・ 「稼働率」は、平成29年5月31日現在における稼働率(賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合)について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・ 「主要テナント」は、平成29年5月31日現在時点において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者のうち、もっとも賃貸面積が大きい者を記載しています。
・ 「テナント数」は、平成29年5月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者の数を記載しています。
・ 「客室数」には、平成29年5月31日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・ 「転貸テナント数」は、平成29年5月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から転貸を受ける者の数を記載しています。
・ 「PM会社」は、平成29年5月31日現在、当該物件において建物の管理業務等を受託している者を記載しています。
・ 「特記事項」には、平成29年5月31日現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・ 「テナント」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」、「契約更改の方法」は、平成29年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約書の内容を記載しています。
c. 「運営実績」欄に関する説明
・ 「運営実績」は、賃借人から取得した情報を原則としてそのまま記載していますが、一部については、賃借人から取得した情報に基づき、本資産運用会社にて再集計しています。
・ 「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
客室稼働率=対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100(%)
・ 「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値について、小数第1位を四捨五入して記載しています。
・ 「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、小数第1位を四捨五入して記載しています。なお、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
・ 「売上高」とは、賃借人が旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいい、百万円未満を四捨五入して記載しています。
・ 「累計」は、「客室稼働率」、「ADR」及び「RevPAR」については、平成28年6月から平成29年5月までの平均値を、「売上高」については、平成28年6月から平成29年5月までの期間の合計値を記載しています。
(注1) 本物件のうち、「ニューレオマワールド」の附属建物のうち1棟は、本投資法人の取得後、前所有者の負担により一部増築工事を行うこととされていますが、本書の提出日現在、当該増築工事は未了となっています。
(注2) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
(注3) 不動産登記簿上、平成16年及び平成28年に増築工事を実施しています。
(注4) 不動産登記簿上、平成3年に増築工事を実施しています。
(注5) 本物件のうち、「ニューレオマワールド」は、当該建物の不動産登記簿上の主たる建物についてのみ記載しています。
(注6) 当該物件の建物に関する賃貸可能面積のみを記載しており、土地の面積は含みません。
(注) 「入場者数」とは、当該期間中に「ニューレオマワールド」を利用した延べ人数をいいます。
(注1) 本契約に基づき賃貸される土地(以下、本賃貸借の概要において「本借地」といいます。)上には閉鎖された動物園が存在しており、テナントは、本借地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
(注2) 本借地上には前所有者である合同会社香川県観光開発所有の建物が存在することから、テナントが本借地を明け渡すにあたり、本借地上に存在する建物や構築物等を撤去すべきテナントの義務の有無及びその範囲並びに撤去の主体については、本契約が終了した際に、本投資法人、テナント及び合同会社香川県観光開発の三者で誠実に協議の上、決定するものとされています。
(注3) 動物が本借地上から完全に撤去されたことを確認できた場合には、契約期間満了前であっても本契約は終了するものとされています。
(注1) 本物件は、建物合併登記手続が完了していますが、建築時期及び構造/階数は、当該手続完了前の各棟に係る不動産登記簿上の記載に基づき記載しています。
(注2) 不動産登記簿上、昭和54年、昭和59年及び平成元年に増築工事を実施しています。
(注3) 増築⑥及び増築⑨については、工事未了のまま中止したため、記載していません。
(注4) 敷地面積には、建築基準法第42条第2項により、道路とみなされる部分(セットバック部分)が約7.5㎡含まれます。
(注1) 不動産登記簿上、年月日不詳及び平成4年に増築工事を実施しています。
(注2) 保有資産ではない駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。
(注) 保有資産ではない駿河亭を含めた修正後GOPに基づいて、変動賃料額及び暫定変動賃料額を算定します。
(注) 保有資産ではない駿河亭を含めた運営実績を記載しています。
(注) 不動産登記簿上、昭和52年、昭和56年、平成元年、平成9年及び平成28年に増築工事を実施しています。
(注) 不動産登記簿上、平成17年に増築工事を実施しています。
(注1) 本物件は、建物合併登記及び減築による変更登記手続を完了していますが、建築時期及び構造/階数は、当該手続完了前の各棟に係る不動産登記簿上の記載に基づき記載しています。
(注2) 前所有者は、当該土地の一部(面積:5,641.90㎡)を第三者より賃借しています。
(注) 不動産登記簿上、平成6年に増築工事を実施しています。
(注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
(注2) 地番及び敷地面積には、君津市から前所有者に対し売払が行われた後に本投資法人が取得した土地(不動産登記簿上表示されている地積:1,069㎡)を含めて記載しています。
(カ) 保有不動産の資本的支出
a. 資本的支出の予定
本投資法人が平成29年5月31日現在保有する資産に関し、平成29年5月31日現在計画している第3期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分処理される部分が含まれています。
b. 期中の資本的支出
本投資法人が平成29年5月31日現在保有する資産に関し、当期の資本的支出に該当する工事は合計90百万円です。なお、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。
(イ) 保有資産の概要
平成29年5月31日現在、本投資法人の保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価額、投資比率、鑑定評価機関、担保設定は、以下のとおりです。
| 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 取得 価格 (百万円) (注2) | 貸借対照表 計上額 (百万円) (注3) | 期末算定 価額 (百万円) (注4) | 投資 比率 (%) (注5) | 鑑定評価機関 | 担保設定 |
| S-1 | 大江戸温泉物語 レオマリゾート | 10,379 | 10,578 | 10,900 | 38.7 | 株式会社立地評価研究所 | - |
| S-2 | 大江戸温泉物語 伊勢志摩 | 3,656 | 3,627 | 3,840 | 13.6 | 一般財団法人日本不動産研究所 | - |
| S-3 | 伊東 ホテルニュー岡部 | 2,657 | 2,702 | 2,820 | 9.9 | 株式会社立地評価研究所 | - |
| S-4 | 大江戸温泉物語 あたみ | 2,997 | 2,997 | 3,180 | 11.2 | 株式会社立地評価研究所 | - |
| S-5 | 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル | 1,910 | 1,921 | 1,990 | 7.1 | 株式会社立地評価研究所 | - |
| S-6 | 大江戸温泉物語 あわら | 1,901 | 1,961 | 1,980 | 7.1 | 株式会社立地評価研究所 | - |
| S-7 | 大江戸温泉物語 かもしか荘 | 1,222 | 1,242 | 1,270 | 4.6 | 一般財団法人日本不動産研究所 | - |
| S-8 | 大江戸温泉物語 伊香保 | 1,299 | 1,317 | 1,380 | 4.8 | 株式会社立地評価研究所 | - |
| S-9 | 大江戸温泉物語 君津の森 | 819 | 848 | 862 | 3.1 | 一般財団法人日本不動産研究所 | - |
| 合計 | 26,844 | 27,197 | 28,222 | 100.0 | - | - | |
(注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の2つに分類し、用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は「S」の符号を付しています。以下同じです。
(注2)「取得価格」には、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「貸借対照表計上額」には建物附属設備、構築物及び借地権を含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「期末算定価額」には、平成29年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。なお、「期末算定価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定評価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。また、「大江戸温泉物語 伊勢志摩」、「大江戸温泉物語 かもしか荘」及び「大江戸温泉物語 君津の森」の鑑定評価機関については、当期より変更しています。
(注5)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ) 所在地、面積及び規模等
平成29年5月31日現在、本投資法人の保有資産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間固定賃料、賃貸可能面積、賃貸面積、テナント数、客室数は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件 名称 | 所在地 | 土地面積(㎡) (注1) | 延床面積 (㎡) (注2) | 建築時期 (注3) | 年間固定 賃料 (百万円) (注4) | 賃貸可能 面積 (㎡) (注5) | 賃貸 面積 (㎡) (注6) | テナント数 (注7) | 客室数 (室) (注8) |
| S-1 | 大江戸温泉物語 レオマリゾート (注9) (注10) | 香川県 丸亀市 | 665,403.01 | <ホテルレオマの森>23,322.42 <ニューレオマワールド>40,573.63 | <ホテルレオマの森>平成3年 7月10日 <ニューレオマワールド>平成3年 3月30日 | <借家契約>749 <借地契約>1 | <ホテルレオマの森>23,322.42 <ニューレオマワールド>40,573.63 | <ホテルレオマの森>23,322.42 <ニューレオマワールド>40,573.63 | 1 | 241 |
| S-2 | 大江戸温泉物語 伊勢志摩 | 三重県 志摩市 | 9,637.99 | 9,782.37 | 本館: 昭和48年 2月13日 北館: 昭和54年 2月28日 南館: 昭和59年 8月16日 | 216 | 9,782.37 | 9,782.37 | 1 | 83 |
| S-3 | 伊東 ホテルニュー岡部 | 静岡県 伊東市 | 2,945.87 | 10,211.46 | 平成2年 11月8日 | 147 | 10,211.46 | 10,211.46 | 1 | 73 (注11) |
| S-4 | 大江戸温泉物語 あたみ | 静岡県 熱海市 | 2,053.32 | 8,469.22 | 昭和34年 2月27日 | 187 | 8,469.22 | 8,469.22 | 1 | 76 |
| S-5 | 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル | 静岡県 伊豆市 | 2,800.83 | 6,125.84 | 昭和49年 10月4日 | 109 | 6,125.84 | 6,125.84 | 1 | 64 |
| S-6 | 大江戸温泉物語 あわら | 福井県 あわら市 | 13,263.72 (注12) | 14,132.27 | みやこ亭: 昭和59年 9月23日 南館: 昭和47年 10月5日 東館: 昭和55年 10月25日 | 131 | 14,132.27 | 14,132.27 | 1 | 95 |
| S-7 | 大江戸温泉物語 かもしか荘 | 栃木県 那須塩原市 | 7,734.61 | 5,947.80 | 平成8年 2月29日 | 71 | 5,947.80 | 5,947.80 | 1 | 60 |
| S-8 | 大江戸温泉物語 伊香保 | 群馬県 渋川市 | 6,805.12 | 5,177.18 | 昭和58年 11月1日 | 73 | 5,177.18 | 5,177.18 | 1 | 40 |
| S-9 | 大江戸温泉物語 君津の森 | 千葉県 君津市 | 57,069.38 (注13) | 8,660.20 | 平成8年 3月21日 | 49 | 8,660.20 | 8,660.20 | 1 | 41 |
| 合計 | 767,713.85 | 132,402.39 | - | 1,736 | 132,402.39 | 132,402.39 | 2 | 773 | ||
(注1)「土地面積」は、不動産登記簿上表示されている地積を記載しています。
(注2)「延床面積」は、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積も含みます。
(注3)「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。
(注4)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間固定賃料の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。また、変動賃料は、テナントの旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPに賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPが一定金額を上回る場合に、変動賃料が発生します。以下同じです。
(注5)「賃貸可能面積」は、平成29年5月31日現在における各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
(注6)「賃貸面積」は、平成29年5月31日現在における各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注7)「テナント数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算出しています。
(注8)「客室数」は、平成29年5月31日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。以下同じです。
(注9)「大江戸温泉物語レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。以下同じです。
(注10)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、平成29年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(71,790.51㎡)に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。また、「ニューレオマワールド」の附属建物のうち1棟は、本投資法人の取得後、前所有者の負担により一部増築工事を行うこととされていますが、本書の提出日現在、当該増築工事は未了です。
(注11)本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。
(注12)本投資法人は、当該土地の一部(5,641.90㎡)を第三者から賃借しています。
(注13)本物件の進入口付近において、本土地と公道との間に介在する道路用地を含めた君津市の所有地につき、君津市から前所有者に平成29年4月20日付売払が行われた後、同日付で本投資法人が無償で取得しました。表中の土地面積には、当該対象地の不動産登記簿上表示されている地積(1,069㎡)が含まれています。
(ハ) 稼働率の推移
| 物件番号 | 物件名称 | 稼働率(%)(注) | |
| 第1期 | 第2期 | ||
| S-1 | 大江戸温泉物語 レオマリゾート | 100.0 | 100.0 |
| S-2 | 大江戸温泉物語 伊勢志摩 | 100.0 | 100.0 |
| S-3 | 伊東ホテルニュー岡部 | 100.0 | 100.0 |
| S-4 | 大江戸温泉物語 あたみ | 100.0 | 100.0 |
| S-5 | 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル | 100.0 | 100.0 |
| S-6 | 大江戸温泉物語 あわら | 100.0 | 100.0 |
| S-7 | 大江戸温泉物語 かもしか荘 | 100.0 | 100.0 |
| S-8 | 大江戸温泉物語 伊香保 | 100.0 | 100.0 |
| S-9 | 大江戸温泉物語 君津の森 | 100.0 | 100.0 |
(注)「稼働率」は、各期末時点の稼働率(賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合)を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(ニ) 不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から、平成29年5月31日を価格時点として各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) (注1) | 収益価格 | 鑑定NOI (百万円) (注2) | ||||
| 直接還元法 による価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | DCF法 による価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終還元 利回り (%) | |||||
| S-1 | 大江戸温泉物語 レオマリゾート | 株式会社 立地評価研究所 | 10,900 (注3) | 11,000 | 6.1 | 10,800 | 5.9 | 6.3 | 805 |
| S-2 | 大江戸温泉物語 伊勢志摩 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 3,840 | 3,880 | 5.6 | 3,800 | 5.4 | 5.8 | 228 |
| S-3 | 伊東 ホテルニュー岡部 (注4) | 株式会社 立地評価研究所 | 2,820 | 2,880 | 5.2 | 2,800 | 5.0 | 5.4 | 165 |
| S-4 | 大江戸温泉物語 あたみ | 株式会社 立地評価研究所 | 3,180 | 3,240 | 5.2 | 3,160 | 5.0 | 5.4 | 200 |
| S-5 | 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル | 株式会社 立地評価研究所 | 1,990 | 2,020 | 5.7 | 1,970 | 5.5 | 5.9 | 121 |
| S-6 | 大江戸温泉物語 あわら | 株式会社 立地評価研究所 | 1,980 | 2,010 | 6.0 | 1,970 | 5.8 | 6.2 | 138 |
| S-7 | 大江戸温泉物語 かもしか荘 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,270 | 1,280 | 5.3 | 1,250 | 5.1 | 5.5 | 79 |
| S-8 | 大江戸温泉物語 伊香保 | 株式会社 立地評価研究所 | 1,380 | 1,400 | 5.4 | 1,370 | 5.2 | 5.6 | 82 |
| S-9 | 大江戸温泉物語 君津の森(注5) | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 862 | 872 | 5.3 | 851 | 5.1 | 5.5 | 53 |
| 合計 | 28,222 | 28,582 | - | 27,971 | - | - | 1,875 | ||
(注1) 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「鑑定評価額」には、株式会社立地評価研究所作成又は一般財団法人日本不動産研究所の平成29年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。なお、「鑑定評価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定評価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。また、「大江戸温泉物語 伊勢志摩」、「大江戸温泉物語 かもしか荘」及び「大江戸温泉物語 君津の森」の鑑定評価機関については、当期より変更しています。
(注2) 「鑑定NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。 上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定NOIの合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
(注3) 「大江戸温泉物語 レオマリゾート」のうち、「ニューレオマワールド」の附属建物のうち1棟は、本投資法人の取得後、前所有者の負担により一部増築工事を行うこととされていますが、当該増築工事は未了となっています。なお、当該増築部分は、投資法人の所有となり、鑑定評価額には当該増築が反映された数値を記載しています。
(注4) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中の各数値は本物件(相模亭)に関する数値のみを記載しています。
(注5) 本物件の進入口付近において、本土地と公道との間に介在する道路用地を含めた君津市の所有地(不動産登記簿上表示されている地積:1,069㎡)につき、君津市から前所有者に平成29年4月20日付売払が行われた後、同日付で本投資法人が無償で取得しました。表中の各数値には、当該対象地に関する数値も含まれています。
(ホ) 建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)を株式会社ケーディーアンド パートナーズ、株式会社J建築検査センター又はデロイト トーマツ PRS株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社ケーディーアンド パートナーズ、株式会社J建築検査センター又はデロイト トーマツ PRS株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査業者 | 調査年月日 | 緊急・短期修繕費 (千円) (注1)(注2) | 中長期修繕費(年平均) (千円)(注1)(注3) | |||
| 修繕費 | 更新費 | 計 | ||||||
| S-1 | 大江戸温泉物語 レオマ リゾート | ホテル レオマの森 | 株式会社ケーディー アンド パートナーズ | 平成28年6月30日 | - | 35,940 | 68,681 | 104,621 |
| ニュー レオマ ワールド | 株式会社ケーディー アンド パートナーズ | 平成28年6月30日 | - | 80,835 | 69,592 | 150,427 | ||
| S-2 | 大江戸温泉物語 伊勢志摩 | デロイト トーマツ PRS株式会社 | 平成28年6月30日 | - | 9,327 | 11,880 | 21,207 | |
| S-3 | 伊東ホテル ニュー岡部(注4) | デロイト トーマツ PRS株式会社 | 平成28年6月30日 | - | 5,279 | 16,363 | 21,642 | |
| S-4 | 大江戸温泉物語 あたみ | 株式会社ケーディー アンド パートナーズ | 平成28年6月30日 | - | 15,613 | 33,176 | 48,789 | |
| S-5 | 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル | 株式会社ケーディー アンド パートナーズ | 平成28年6月30日 | - | 13,316 | 5,359 | 18,676 | |
| S-6 | 大江戸温泉物語 あわら | 株式会社ケーディー アンド パートナーズ | 平成28年6月30日 | - | 34,599 | 17,731 | 52,330 | |
| S-7 | 大江戸温泉物語 かもしか荘 | 株式会社J建築検査センター | 平成28年6月30日 | - | 3,624 | 12,082 | 15,706 | |
| S-8 | 大江戸温泉物語 伊香保 | 株式会社J建築検査センター | 平成28年6月30日 | - | 2,850 | 6,867 | 9,717 | |
| S-9 | 大江戸温泉物語 君津の森 | 株式会社J建築検査センター | 平成28年6月30日 | - | 4,308 | 7,454 | 11,763 | |
| 合計 | - | 205,691 | 249,185 | 454,876 | ||||
(注1) 「緊急・短期修繕費」及び「中長期修繕費」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注2) 「緊急・短期修繕費」には、日常の保守よりも優先的に修繕等が必要となる不具合を修繕更新する場合の修繕更新の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して1年以内に必要とされる緊急・短期修繕費の概算費用の合計額を記載しています。
(注3) 「中長期修繕費」の合計欄には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費及び更新費の合計額を本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件欄に記載の中長期修繕費の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。なお、平成29年5月31日現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約において、本投資法人は、前所有者との間で、修繕費については前所有者の、更新費については本投資法人の負担とすることで合意しています。
(注4) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中には本物件(相模亭)の緊急・短期修繕費及び中長期修繕費を記載しています。
(ヘ) 保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者
保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算者 |
| S-1 | 大江戸温泉物語 レオマリゾート (注1) | <ホテルレオマの森>新築:株式会社AAA総合設計 増築(森のおかげ温泉):株式会社プラス計画設計事務所 増築(レストラン):株式会社再生建築研究所一級建築士事務所 <ニューレオマワールド>新築:郡ビルド株式会社一級建築士事務所 増築:郡ビルド株式会社一級建築士事務所 | <ホテルレオマの森>新築:清水建設株式会社四国支店 増築(森のおかげ温泉):清水建設株式会社四国支店 増築(レストラン):中央宣伝企画株式会社 <ニューレオマワールド>新築:郡ビルド株式会社 増築:郡ビルド株式会社 | <ホテルレオマの森>新築:香川県建築主事 増築(森のおかげ温泉):香川県建築主事 増築(レストラン):同上 <ニューレオマワールド>新築:香川県建築主事 増築:不詳 | <ホテルレオマの森>新築:株式会社AAA総合設計 増築(森のおかげ温泉):株式会社プラス計画設計事務所 増築(レストラン):耐震構造エンジニアリング株式会社 <ニューレオマワールド>新築:不詳 増築:不詳 |
| S-2 | 大江戸温泉物語 伊勢志摩(注2) | 新築、増築①、増築③、増築④:清水建設株式会社名古屋支店一級建築士事務所 増築②:有限会社林一級建築士事務所 増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、増築⑫:有限会社松森建築設計事務所 増築⑦、増築⑬:株式会社ホシ建築設計室 増築⑭:対震構造エンジニアリング株式会社 | 新築、増築①、増築③、増築④:清水建設株式会社名古屋支店 増築②:有限会社林一級建築士事務所 増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、増築⑫、増築⑬:不詳 増築⑦:株式会社淺沼組名古屋支店 増築⑭:有限会社創協 | 新築、増築②:三重県土木事務所 増築①、増築③、増築④、増築⑤、増築⑦、増築⑧、増築⑩、増築⑭:三重県建築主事 増築②、増築⑪、増築⑫、増築⑬:三重県志摩土木事務所 | 新築、増築③:清水建設株式会社名古屋支店一級建築士 増築①、増築②、増築④、増築⑦、増築⑩、増築⑪、増築⑫、増築⑭:不詳 増築⑤、増築⑧:有限会社松森建築設計事務所 増築⑬:株式会社ホシ建築設計室 |
| S-3 | 伊東 ホテルニュー岡部 | 新築:株式会社石井設計 増築:宮本建築設計室一級建築士事務所 | 新築:鹿島建設株式会社横浜支店 増築:新東建設株式会社 | 静岡県建築主事 | 新築:株式会社石井設計 増築:不詳 |
| S-4 | 大江戸温泉物語 あたみ | 本館:不詳 新館、第二新館、大浴場棟増築:株式会社稲葉長司設計事務所 | 本館、大浴場棟増築:不詳 新館:佐藤工業株式会社横浜支店 第二新館:清水建設名古屋支店 | 本館、新館:不詳 第二新館、大浴場棟増築:静岡県建築主事 | 本館:不詳 新館、大浴場棟増築:株式会社稲葉長司設計事務所 第二新館:株式会社稲葉長司設計事務所 |
| S-5 | 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル | 昭和49年新築:株式会社石井建築事務所 昭和62年増築、平成2年増築、平成17年増築:不詳 | 昭和49年新築:株式会社間組名古屋支店 昭和62年増築、平成2年増築、平成17年増築:不詳 | 静岡県建築主事 | 昭和49年新築:株式会社石井建築事務所 昭和62年増築:不詳 平成2年増築:不詳 平成17年増築:不詳 |
| S-6 | 大江戸温泉物語 あわら | 東館: 昭和55年新築:株式会社神谷建築事務所 昭和59年増築:不詳 みやこ亭・緑風苑:株式会社神谷建築事務所 南館: 昭和47年新築、増築:不詳 | 東館: 昭和55年新築、昭和59年増築:不詳 みやこ亭:株式会社浅沼組 南館: 昭和47年新築、増築:不詳 緑風苑:不詳 | 東館: 昭和55年新築:福井県建築主事 昭和59年増築: 不詳 みやこ亭・緑風苑: 福井県建築主事 南館: 昭和47年新築:福井県建築主事 増築:不詳 | 東館: 昭和55年新築:株式会社神谷建築事務所 昭和59年増築:不詳 みやこ亭:不詳 南館: 昭和47年新築、増築:不詳 緑風苑:不詳 |
| S-7 | 大江戸温泉物語 かもしか荘 | 株式会社フケタ設計 | 東急・浜屋特定建設工事共同企業体 | 栃木県建築主事 | 株式会社フケタ設計 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算者 |
| S-8 | 大江戸温泉物語 伊香保 | 本館棟:不詳 浴室棟:南澤建設一級建築士事務所 新館棟: 新築:南澤建設一級建築士事務所 増築:株式会社再生建築研究所 | 本館棟、浴室棟:南澤建設株式会社 新館棟: 新築:南澤建設株式会社 増築:不詳 | 本館棟:前橋土木事務所長 浴室棟:群馬県建築主事 新館棟: 新築:群馬県建築主事 増築:渋川市建築主事 | 本館棟:不詳 浴室棟:南澤建設一級建築士事務所 新館棟: 新築:南澤建設一級建築士事務所 増築:不詳 |
| S-9 | 大江戸温泉物語 君津の森 | センター棟、アリーナ棟:川鉄エンジニアリング株式会社 離れ:ゴウ企画設計事務所 | センター棟、アリーナ棟:新日鉄・東急・白井建設工事共同企業体 離れ:有限会社木村彰工務店 | センター棟、アリーナ棟:千葉県建築主事 離れ:— (注3) | センター棟、アリーナ棟:川鉄エンジニアリング株式会社 離れ:不詳 |
(注1) 本物件のうち、「ニューレオマワールド」は、当該建物の不動産登記簿上の主たる建物についてのみ記載しています。
(注2) 本物件の増築⑥及び増築⑨については、工事未了のまま中止したため、記載していません。
(注3) 平成20年に離れ7棟が増築されておりますが、100㎡以下の木造2階建てであり、当該土地は都市計画区域外であるため確認申請の手続は不要です。
なお、本投資法人は、S-2、S-3、S-4、S-6及びS-8に関する構造計算者に関する資料を前所有者から受領していません(注)。S-2に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より平成28年1月付で、S-3に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より平成27年10月付で、S-4に関しては、第三者専門機関である対震構造エンジニアリング株式会社より平成27年8月付で、S-6に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より平成28年2月付で、S-8に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より平成28年1月付で、それぞれ、建物の構造等の安全性に関する所見を記載した報告書を取得しています。
S-2の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、一部建物において確認済証及び検査済証が現存していないものの、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された一部建物においては現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たしていると判断される旨の意見が述べられています。また、同物件の敷地内に所在する擁壁につき、検査済証・既存図面が共に存在していないため詳細については不明であるが、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断できる旨、及び、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要がある旨の意見が述べられています。
S-3の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨の意見が述べられています。
S-4の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された一部建物においては現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たしていると判断される旨の意見が述べられています。
S-6の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された2棟の建物においては、1棟については既存構造図・既存計算書が現存していないため、詳細は不明であるものの、他方の1棟は既存構造図・既存計算書が現存しており、既存構造図から判断すると細部まで丁寧に設計されているため優良な建物であると判断され、5階に平屋の鉄骨造の建物が増築されているが、下部構造においては当初から増築を考慮した設計がなされており、安全性は問題なく確保されていると判断される旨、また、その後に建物一部の解体を行っているが、構造検討を行って安全を確認しており、問題はないと判断される旨の意見が述べられています。
S-8の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨の意見が述べられています。敷地内に所在する擁壁につき、検査済証・既存図面が共に存在していないため詳細については不明であるが、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断できる旨、及び、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要がある旨の意見が述べられています。
また、S-5については、新耐震基準の施行以前に設計・施工されていますが、建築物の耐震改修の促進に関する法律第17条第3項に基づく認定を受けた耐震改修計画に基づいた耐震改修工事が完了しています。
なお、上記各報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
(注) S-1のうち「ニューレオマワールド」の建築物の一部及びS-9のうち離れについても同様ですが、これらの建築物の利用形態等に照らし、第三者専門機関による調査は行っていません。
(ト) 地震リスク分析等の概要
保有資産のPMLは、以下のとおりです。各PML値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による平成28年10月付地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。
なお、平成29年5月31日現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | PML値(予想最大損失率) (%)(注1) | |
| S-1 | 大江戸温泉物語 レオマリゾート (注2) | ホテルレオマの森 | 1.9 |
| ニューレオマワールド | 1.6 | ||
| S-2 | 大江戸温泉物語 伊勢志摩 | 14.2 | |
| S-3 | 伊東ホテルニュー岡部(注3) | 12.0 | |
| S-4 | 大江戸温泉物語 あたみ | 12.6 | |
| S-5 | 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル | 14.9 | |
| S-6 | 大江戸温泉物語 あわら | 14.9 | |
| S-7 | 大江戸温泉物語 かもしか荘 | 3.0 | |
| S-8 | 大江戸温泉物語 伊香保 | 1.0 | |
| S-9 | 大江戸温泉物語 君津の森(注4) | 4.8 | |
| ポートフォリオ全体 | 3.9 | ||
(注1) 「PML値(予想最大損失率)」は、PML算定機関から提供を受けた地震リスク評価報告書の数値をそのまま記載しています。
(注2) 本物件のうち、「ホテルレオマの森」は、ホテル棟と増築部分の2棟の建物から構成されていますが、ホテル棟のみを評価対象とした数値を、また、「ニューレオマワールド」は、全64棟の建物から構成されていますが、ワールドプラザ棟他14棟を評価対象とした数値を本物件のPML値として記載しています。
(注3) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中には本物件(相模亭)のPML値を記載しています。なお、駿河亭のPML値は16.0%、また、2棟合わせた建物全体では13.1%とされています。
(注4) 本物件は、センター棟、アリーナ棟及び離れから構成されていますが、センター棟及びアリーナ棟のみを評価対象とした数値を本物件のPML値として記載しています。
(チ) 主要な不動産に関する情報
本投資法人が保有している資産のうち、年間固定賃料の合計が全年間固定賃料の合計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
| 物件名称 | テナントの 総数 | 年間固定賃料 (百万円) | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸可能面積 (㎡) | 稼働率 (%)(注1) |
| 大江戸温泉物語 レオマリゾート (注2) | 1 | 750 | 63,896.05 | 63,896.05 | 100.0 |
| 大江戸温泉物語 伊勢志摩 | 1 | 216 | 9,782.37 | 9,782.37 | 100.0 |
| 大江戸温泉物語 あたみ | 1 | 187 | 8,469.22 | 8,469.22 | 100.0 |
(注1) 第1期以降の各決算期時点の稼働率については、前記「(ハ)稼働率の推移」をご参照ください。
(注2) 「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、平成29年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(71,790.51㎡)に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。また、「ニューレオマワールド」の附属建物のうち1棟は、本投資法人の取得後、前所有者の負担により一部増築工事を行うこととされていますが、本書の提出日現在、当該増築工事は未了です。
(リ) 主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が保有資産の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人が保有している資産のうち、当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。なお、主要なテナントとなる大江戸温泉物語は、本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程に定める利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、賃料その他の条件等について、利害関係人等取引規程その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程については、後記「第二部投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係人等取引規程」をご参照下さい。
・契約期間満了日、賃料及び賃貸面積等
| No | テナント名称 | 業種 | 物件名称 | 契約期間 満了日 | 年間固定賃料(注1) | 賃貸面積 | ||
| (百万円) | 比率 (%) | (㎡) | 比率 (%) | |||||
| 1 | 大江戸温泉物語株式会社 | 旅館及びホテルの運営 温泉利用施設、テーマパーク及び演芸場の運営等 | 大江戸温泉物語 伊勢志摩 | 平成48年 8月31日 | 216 | 12.4 | 9,782.37 | 4.8 |
| 伊東 ホテルニュー岡部 | 平成48年 8月31日 | 147 | 8.5 | 10,211.46 | 5.0 | |||
| 大江戸温泉物語 あたみ | 平成48年 8月31日 | 187 | 10.8 | 8,469.22 | 4.1 | |||
| 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル | 平成48年 8月31日 | 109 | 6.3 | 6,125.84 | 3.0 | |||
| 大江戸温泉物語 あわら | 平成48年 8月31日 | 131 | 7.6 | 14,132.27 | 6.9 | |||
| 大江戸温泉物語 かもしか荘 | 平成48年 8月31日 | 71 | 4.1 | 5,947.80 | 2.9 | |||
| 大江戸温泉物語 伊香保 | 平成48年 8月31日 | 73 | 4.2 | 5,177.18 | 2.5 | |||
| 大江戸温泉物語 君津の森 | 平成48年 8月31日 | 49 | 2.8 | 8,660.20 | 4.2 | |||
| 2 | 株式会社レオマユニティー | 遊園地、ホテル、旅館等観光施設の経営等 | 大江戸温泉物語 レオマリゾート (注2) | 平成48年 8月31日 | 749 | 43.2 | <ホテルレオマの森>23,322.42 | 11.4 |
| <ニューレオマワールド>40,573.63 | 19.9 | |||||||
| 大江戸温泉物語 レオマリゾート (注3) | 平成78年 8月31日 | 1 | 0.1 | 71,790.51 | 35.2 | |||
| 合計 | 1,736 | 100.0 | 204,192.90 | 100.0 | ||||
(注1) 上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、「比率」欄には、ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各施設の年間固定賃料の占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間固定賃料の合計又は比率の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。また、変動賃料は、テナントの旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPに賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPが一定金額を上回る場合に、変動賃料が発生します。なお、変動賃料の算定方法については、後記「(ワ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
(注2)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」について、平成29年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(71,790.51㎡)に関するものがあり、そのうち当該建物に関する賃貸借契約の内容を記載しています。
(注3)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」について、平成29年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(71,790.51㎡)に関するものがあり、そのうち当該土地の一部に係る賃貸借契約の内容を記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。また、動物が当該土地上から完全に撤去されたことを確認できた場合には、契約期間満了前であっても本契約は終了するものとされています。
(注4) 契約満了日、契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約の内容については、後記「(ワ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
(ヌ) 保有資産に係る担保の状況
本書の提出日現在、保有資産につき、本投資法人が設定を合意又は約束している担保はありません。
(ル) ポートフォリオの概況
平成29年5月31日時点のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
a.用途別
| 用途 | 物件数 | 取得価格(百万円) (注1) | 比率(%) |
| 温泉・温浴関連施設 | 9 | 26,844 | 100.0 |
| その他用途施設 | - | - | - |
| 合計 | 9 | 26,844 | 100.0 |
b.賃貸期間別
| 賃貸借期間 | 契約年数 | 残存年数 | ||
| 年間固定賃料 (百万円) (注2) | 比率 (%) | 年間固定賃料 (百万円) | 比率 (%) | |
| 10年超 | 1,736 | 100.0 | 1,736 | 100.0 |
| 10年以内 | - | - | - | - |
| 合計 | 1,736 | 100.0 | 1,736 | 100.0 |
c.契約形態別
| 契約形態 | 年間固定賃料(百万円) (注2) | 比率(%) |
| 定期賃貸借契約 | 1,736 | 100.0 |
| 普通賃貸借契約 | - | - |
| 合計 | 1,736 | 100.0 |
(注1)「取得価格」には、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2) 賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されており、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(ヲ)個別投資不動産等物件の収支状況
投資不動産等物件の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 物件名 | 大江戸温泉物語 レオマリゾート | 大江戸温泉物語 伊勢志摩 | 伊東ホテル ニュー岡部 | 大江戸温泉物語 あたみ | 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル | |
| 運用日数 | 182 | 182 | 182 | 182 | 182 | |
| ①賃貸事業収入 | 440,774 | 117,743 | 91,722 | 103,437 | 62,574 | |
| 第一賃料 | 406,366 | 113,834 | 82,608 | 99,354 | 60,688 | |
| 固定賃料 | 375,275 (注2) | 108,056 | 73,780 | 93,716 | 54,589 | |
| 変動賃料 | 31,090 | 5,777 | 8,827 | 5,638 | 6,099 | |
| 第二賃料 | 34,407 | 3,909 | 9,114 | 4,083 | 1,885 | |
| その他賃貸事業収入 | - | - | - | - | - | |
| ②賃貸事業費用 | 20,351 | 4,815 | 5,812 | 3,332 | 2,033 | |
| 管理委託費 | 2,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | |
| 公租公課 | 16,314 | 3,430 | 4,290 | 1,757 | 553 | |
| 損害保険料 | 2,036 | 382 | 522 | 372 | 253 | |
| その他費用 | 0 | 1 | - | 202 | 227 | |
| ③賃貸NOI(=①-②) | 420,423 | 112,928 | 85,909 | 100,105 | 60,540 | |
| ④減価償却費 | 76,174 | 50,550 | 24,908 | 32,085 | 27,634 | |
| 不動産賃貸事業利益 (=③-④) | 344,248 | 62,378 | 61,000 | 68,019 | 32,905 | |
(単位:千円)
| 物件名 | 大江戸温泉物語 あわら | 大江戸温泉物語かもしか荘 | 大江戸温泉物語 伊香保 | 大江戸温泉物語 君津の森 | 全体合計 | |
| 運用日数 | 182 | 182 | 182 | 182 | 182 | |
| ①賃貸事業収入 | 82,179 | 45,564 | 45,186 | 32,546 | 1,021,730 | |
| 第一賃料 | 69,428 | 39,658 | 41,007 | 27,211 | 940,158 | |
| 固定賃料 | 65,778 | 35,723 | 36,759 | 24,590 | 868,270 | |
| 変動賃料 | 3,650 | 3,935 | 4,248 | 2,621 | 71,888 | |
| 第二賃料 | 9,298 | 5,906 | 4,178 | 5,335 | 78,118 | |
| その他賃貸事業収入 | 3,452 | - | - | - | 3,452 | |
| ②賃貸事業費用 | 7,048 | 4,149 | 3,184 | 3,819 | 54,545 | |
| 管理委託費 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 10,000 | |
| 公租公課 | 2,778 | 2,741 | 1,969 | 2,516 | 36,352 | |
| 損害保険料 | 609 | 260 | 210 | 302 | 4,949 | |
| その他費用 | 2,659 | 147 | 4 | - | 3,244 | |
| ③賃貸NOI(=①-②) | 75,131 | 41,415 | 42,001 | 28,727 | 967,184 | |
| ④減価償却費 | 20,262 | 12,444 | 12,639 | 6,876 | 263,577 | |
| 不動産賃貸事業利益 (=③-④) | 54,869 | 28,970 | 29,362 | 21,851 | 703,606 | |
(注1)金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、テナントとの間で定期借地契約が締結されており、当該定期借地契約に基づく土地賃料を月額89,100円受領しています。固定賃料には当該土地賃料を含んで記載しています。
(ワ) 保有資産の個別不動産の概要
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・ 「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の2つに分類し、用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は「S」の符号を付しています。
・ 「用途」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の2つの分類のいずれかを記載しています。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針に照らした各施設の特性を総体として把握するための分類であり、各施設を構成する個別の建物の不動産登記簿上の用途とは必ずしも一致しません。
・ 「取得年月日」は、各不動産に係る売買契約に記載された各保有資産の譲渡実行日を記載しています。
・ 「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・ 「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を記載しています。
・ 「鑑定評価額」は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・ 「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示が未実施の場合その他住居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)に都道府県名を加えて記載しています。
・ 「交通」は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。
・ 土地の「地番」は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・ 土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・ 土地の「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・ 建物の「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。なお、新築年月日が不明な場合は、最新の増築年月日を記載しています。
・ 建物の「構造/階数」は、不動産登記簿上の主たる建物について不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 建物の「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、不動産登記簿上の主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・ 「賃貸可能面積」は、平成29年5月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。
・ 「稼働率」は、平成29年5月31日現在における稼働率(賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合)について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・ 「主要テナント」は、平成29年5月31日現在時点において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者のうち、もっとも賃貸面積が大きい者を記載しています。
・ 「テナント数」は、平成29年5月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者の数を記載しています。
・ 「客室数」には、平成29年5月31日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・ 「転貸テナント数」は、平成29年5月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から転貸を受ける者の数を記載しています。
・ 「PM会社」は、平成29年5月31日現在、当該物件において建物の管理業務等を受託している者を記載しています。
・ 「特記事項」には、平成29年5月31日現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・ 「テナント」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」、「契約更改の方法」は、平成29年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約書の内容を記載しています。
c. 「運営実績」欄に関する説明
・ 「運営実績」は、賃借人から取得した情報を原則としてそのまま記載していますが、一部については、賃借人から取得した情報に基づき、本資産運用会社にて再集計しています。
・ 「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
客室稼働率=対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100(%)
・ 「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値について、小数第1位を四捨五入して記載しています。
・ 「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、小数第1位を四捨五入して記載しています。なお、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
・ 「売上高」とは、賃借人が旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいい、百万円未満を四捨五入して記載しています。
・ 「累計」は、「客室稼働率」、「ADR」及び「RevPAR」については、平成28年6月から平成29年5月までの平均値を、「売上高」については、平成28年6月から平成29年5月までの期間の合計値を記載しています。
| 物件番号 | 大江戸温泉物語 レオマリゾート | 用途 | 温泉・温浴関連施設 | |||
| S-1 | ||||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 取得価格 | 10,379,000,000円 | 鑑定評価額(注1) (価格時点) | 10,900,000,000円 (平成29年5月31日) | |||
| 所在地(住居表示) (注2) | 香川県丸亀市綾歌町岡田上字国吉2312番22 | |||||
| 交通 | JR予讃線「丸亀」駅より約15km、JR土讃線「琴平」駅より約7.5km、高松琴平電鉄琴平線「栗熊」駅より約2.7km | |||||
| 土地 | 地番 | 丸亀市綾歌町岡田上字国吉2312番22他464筆 | 建物 | 建築時期 | <ホテルレオマの森>平成3年7月10日(注3) <ニューレオマワールド>平成3年3月30日(注4) | |
| 建ぺい率 | 70% | 構造/階数 | <ホテルレオマの森>鉄骨鉄筋コンクリート造ルーフィング葺11階建 <ニューレオマワールド>鉄骨造鋼板葺2階建 | |||
| 容積率 | 200% | 延床面積 (注1) | <ホテルレオマの森>23,322.42㎡ <ニューレオマワールド>40,573.63㎡ | |||
| 用途地域 | 非線引都市計画区域 | 設計者 (注5) | <ホテルレオマの森>新築:株式会社AAA総合設計 増築(森のおかげ温泉):株式会社プラス計画設計事務所 増築(レストラン):株式会社再生建築研究所一級建築士事務所 <ニューレオマワールド>新築:郡ビルド株式会社一級建築士事務所 増築:郡ビルド株式会社一級建築士事務所 | |||
| 敷地面積 | 665,403.01㎡ | 施工者 (注5) | <ホテルレオマの森>新築:清水建設株式会社四国支店 増築(森のおかげ温泉):清水建設株式会社四国支店 増築(レストラン):中央宣伝企画株式会社 <ニューレオマワールド>新築:郡ビルド株式会社 増築:郡ビルド株式会社 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| 賃貸可能面積 (注1)(注6) | <ホテルレオマの森>23,322.42㎡ <ニューレオマワールド>40,573.63㎡ | 稼働率 | 100% | |||
| 主要テナント | 株式会社レオマユニティー | テナント数 | 1 | |||
| 客室数 | 241 | 転貸テナント数 | 0 | |||
| PM会社 | 株式会社レオマユニティー | |||||
| 特記事項: ・本土地の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本土地の一部(面積:244,326㎡。なお、現況は森林です。)は、地域森林計画の対象となる民有林に該当します。 ・本建物について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する一部の確認済証及び検査済証が確認できませんが、株式会社J建築検査センターより建築基準法適合状況調査報告書を取得して問題ないことを確認しています。 ・フリーズィングシー棟(現在運転休止中の遊具「アドベンチャーシップ」が設置されている建物。延床面積:5,188.85㎡)については、本書の提出日現在、日常的には使用されていません。 | ||||||
(注1) 本物件のうち、「ニューレオマワールド」の附属建物のうち1棟は、本投資法人の取得後、前所有者の負担により一部増築工事を行うこととされていますが、本書の提出日現在、当該増築工事は未了となっています。
(注2) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
(注3) 不動産登記簿上、平成16年及び平成28年に増築工事を実施しています。
(注4) 不動産登記簿上、平成3年に増築工事を実施しています。
(注5) 本物件のうち、「ニューレオマワールド」は、当該建物の不動産登記簿上の主たる建物についてのみ記載しています。
(注6) 当該物件の建物に関する賃貸可能面積のみを記載しており、土地の面積は含みません。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント | 株式会社レオマユニティー |
| 契約形態 | 定期借家契約 |
| 契約期間 | 本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。 |
| 賃貸面積 | ホテルレオマの森:23,322.42㎡ ニューレオマワールド:40,573.63㎡ |
| 賃料 | 1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額62,456,896円(ただし、平成28年11月までは、月額67,479,294円)とします。 (2)変動賃料 (i) 平成28年11月(この月を含みます。)まで、0円。 (ii) 平成28年12月(この月を含みます。)以降、月額5,181,730円とし、平成31年6月以降、以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの64.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。 |
| 敷金、保証金 | 374,741,376円(固定賃料の6か月分) |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 賃料改定について | 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。 |
| 違約金 | 所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。 |
| 契約更改の方法 | 該当事項はありません。 |
| 運営実績(ホテルレオマの森) | |||||||||||||
| 平成28年 | 平成29年 | 累計 | |||||||||||
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | ||
| 客室稼働率 | 75.0% | 83.6% | 99.1% | 88.0% | 90.0% | 94.9% | 95.5% | 79.7% | 89.3% | 98.4% | 82.6% | 82.1% | 88.2% |
| ADR(円) | 22,663 | 32,604 | 45,904 | 24,772 | 26,118 | 26,834 | 31,051 | 29,715 | 25,639 | 30,624 | 27,386 | 28,454 | 29,642 |
| RevPAR(円) | 17,002 | 27,266 | 45,499 | 21,794 | 23,500 | 25,468 | 29,667 | 23,677 | 22,907 | 30,120 | 22,610 | 23,357 | 26,146 |
| 売上高(百万円) | 164 | 268 | 437 | 205 | 235 | 253 | 290 | 235 | 216 | 302 | 222 | 238 | 3,064 |
| 運営実績(ニューレオマワールド) | |||||||||||||
| 平成28年 | 平成29年 | 累計 | |||||||||||
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | ||
| 入場者数(人) | 21,780 | 58,895 | 133,904 | 30,164 | 36,081 | 37,696 | 65,603 | 35,693 | 27,821 | 53,054 | 43,522 | 68,501 | 612,714 |
| 売上高(百万円) | 84 | 235 | 588 | 118 | 139 | 138 | 242 | 139 | 102 | 214 | 182 | 278 | 2,459 |
(注) 「入場者数」とは、当該期間中に「ニューレオマワールド」を利用した延べ人数をいいます。
| 賃貸借の概要(注1)(注2) | |
| テナント | 株式会社レオマユニティー |
| 契約形態 | 定期借地契約 |
| 契約期間 | 本投資法人が本物件を取得した日から50年間(注3) |
| 賃貸面積 | 71,790.51㎡ |
| 賃料 | 月額89,100円 |
| 敷金、保証金 | 534,600円 |
| 期間満了時の更新について | 1. 契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含みます。)及び建物の築造による賃貸借期間の延長は行いません。 2. 賃貸借期間満了にあたり、テナントから本件土地の継続利用の要請があった場合には、本投資法人及びテナントは誠実に協議するものとし、合意に至った場合には、本投資法人及びテナントは改めて新たな本件土地の定期借地権設定契約を締結するものとします。 |
| 賃料改定について | 1. 賃料は、基準年度(毎年12月1日からの1年間をいいます。以下、本賃貸借の概要において「基準年度」といいます。)ごとに、当該基準年度の12月1日以降の額を、次の式により算出された額に変更します。なお、算出された額に千円未満の端数が生じたときは、これを四捨五入した金額を毎年12月から翌年10月までの各月分の月額賃料とし、翌年11月分の賃料はその残額とします。 変更後の賃料の額(月額)=((A-B)+B’)÷12 A:当該時点における賃料の額(年額) B:直前の基準年度の開始日の直前の10月30日現在の納税通知書に基づき算定される、本件土地に賦課されていた固定資産税その他の公租公課の額(本件土地賃貸借期間の初日以後第1回目の変更にあっては、本件土地賃貸借期間の初日において本件土地に賦課されていた固定資産税その他の公租公課の額) B’:当該基準年度の開始日の直前の10月30日現在の納税通知書に基づき算定される、本件土地に賦課される固定資産税その他の公租公課の額 2. 各基準年度の開始日以降、本件土地に賦課される固定資産税その他の公租公課の額に増減のある場合には、その増減額に応じて、その直後の基準年度の賃料の額を変更します。 |
| 中途解約について | テナントは、賃貸借期間中、本契約を中途解約することができません。 |
| 違約金 | 1. 所定の事由により本契約が解除され、賃貸借期間満了日以前に終了した場合、テナントは、月額賃料の12か月分に相当する金額(当該解除時点の賃料の額を基準に算定するものとします。)を、本契約終了日に、違約金として本投資法人に支払わなければなりません。 2. テナントの前項に基づく違約金の支払は、テナントの明渡遅延等本契約の解除により本投資法人が被った損害等の賠償の請求を妨げません。 |
| 契約更改の方法 | 該当事項はありません。 |
(注1) 本契約に基づき賃貸される土地(以下、本賃貸借の概要において「本借地」といいます。)上には閉鎖された動物園が存在しており、テナントは、本借地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
(注2) 本借地上には前所有者である合同会社香川県観光開発所有の建物が存在することから、テナントが本借地を明け渡すにあたり、本借地上に存在する建物や構築物等を撤去すべきテナントの義務の有無及びその範囲並びに撤去の主体については、本契約が終了した際に、本投資法人、テナント及び合同会社香川県観光開発の三者で誠実に協議の上、決定するものとされています。
(注3) 動物が本借地上から完全に撤去されたことを確認できた場合には、契約期間満了前であっても本契約は終了するものとされています。
| 物件番号 | 大江戸温泉物語 伊勢志摩 | 用途 | 温泉・温浴関連施設 | |||
| S-2 | ||||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 取得価格 | 3,656,900,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 3,840,000,000円 (平成29年5月31日) | |||
| 所在地(住居表示) | 三重県志摩市浜島町浜島1035番地 | |||||
| 交通 | 近鉄志摩線「鵜方」駅より約10km・車で約20分、伊勢自動車道「玉城IC」より約30km・車で約1時間 | |||||
| 土地 | 地番 | 志摩市浜島町浜島字小向1036番他15筆 | 建物 | 建築時期 (注1) | 本館:昭和48年2月13日(注2) 北館:昭和54年2月28日 南館:昭和59年8月16日 | |
| 建ぺい率 | 70% | 構造/階数 (注1) | 本館:鉄筋コンクリート造陸屋根8階建 北館:鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付6階建 南館:鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建 | |||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 9,782.37㎡ | |||
| 用途地域 | 非線引都市計画区域、用途地域指定なし | 設計者 (注3) | 新築、増築①、増築③、増築④:清水建設株式会社名古屋支店一級建築士事務所 増築②:有限会社林一級建築士事務所 増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、増築⑫:有限会社松森建築設計事務所 増築⑦、増築⑬:株式会社ホシ建築設計室 増築⑭:対震構造エンジニアリング株式会社 | |||
| 敷地面積 (注4) | 9,637.99㎡ | 施工者 (注3) | 新築、増築①、増築③、増築④:清水建設株式会社名古屋支店 増築②:有限会社林一級建築士事務所 増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、増築⑫、増築⑬:不詳 増築⑦:株式会社淺沼組名古屋支店 増築⑭:有限会社創協 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| 賃貸可能面積 | 9,782.37㎡ | 稼働率 | 100% | |||
| 主要テナント | 大江戸温泉物語株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 客室数 | 83 | 転貸テナント数 | 0 | |||
| PM会社 | 大江戸温泉物語株式会社 | |||||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、書面での境界確認がなされていませんが、国土調査は実施済みです。本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本建物の一部は昭和56年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの見解書を得ています。 ・本土地に所在する擁壁について、建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証が存在しませんが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断でき、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要があるとの見解書を得ています。 ・微量PCBが含有されているトランスについて、法律に従い管轄官庁に保管状況の届出が行われ、適切に保管されています。 | ||||||
(注1) 本物件は、建物合併登記手続が完了していますが、建築時期及び構造/階数は、当該手続完了前の各棟に係る不動産登記簿上の記載に基づき記載しています。
(注2) 不動産登記簿上、昭和54年、昭和59年及び平成元年に増築工事を実施しています。
(注3) 増築⑥及び増築⑨については、工事未了のまま中止したため、記載していません。
(注4) 敷地面積には、建築基準法第42条第2項により、道路とみなされる部分(セットバック部分)が約7.5㎡含まれます。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント | 大江戸温泉物語株式会社 |
| 契約形態 | 定期借家契約 |
| 契約期間 | 本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。 |
| 賃貸面積 | 9,782.37㎡ |
| 賃料 | 1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額18,009,399円(ただし、平成28年11月までは、月額18,948,490円)とします。 (2)変動賃料 (i) 平成28年11月(この月を含みます。)まで、0円。 (ii) 平成28年12月(この月を含みます。)以降、月額962,993円とし、6か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×4.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの77.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。 |
| 敷金、保証金 | 108,056,394円(固定賃料の6か月分) |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 賃料改定について | 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。 |
| 違約金 | 所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。 |
| 契約更改の方法 | 該当事項はありません。 |
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成28年 | 平成29年 | 累計 | |||||||||||
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | ||
| 客室稼働率 | 84.6% | 92.3% | 93.0% | 96.6% | 97.6% | 98.6% | 94.6% | 91.2% | 97.9% | 95.6% | 92.6% | 87.9% | 93.5% |
| ADR(円) | 27,810 | 33,786 | 47,177 | 33,253 | 31,793 | 31,701 | 33,936 | 33,259 | 31,662 | 38,755 | 31,837 | 34,148 | 34,170 |
| RevPAR(円) | 23,533 | 31,186 | 43,877 | 32,132 | 31,039 | 31,255 | 32,102 | 30,332 | 31,008 | 37,053 | 29,482 | 30,007 | 31,955 |
| 売上高(百万円) | 71 | 94 | 129 | 100 | 98 | 95 | 99 | 93 | 88 | 111 | 88 | 93 | 1,159 |
| 物件番号 | 伊東ホテルニュー岡部 | 用途 | 温泉・温浴関連施設 | |||
| S-3 | ||||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 取得価格 | 2,657,800,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 2,820,000,000円 (平成29年5月31日) | |||
| 所在地(住居表示) | 静岡県伊東市桜木町二丁目1番1号 | |||||
| 交通 | JR伊東線・伊豆急行線「伊東」駅より約1.2km・車で約5分・徒歩約15分 | |||||
| 土地 | 地番 | 伊東市桜木町二丁目663番1他9筆 | 建物 | 建築時期 | 平成2年11月8日(注1) | |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建 | |||
| 容積率 | 300% | 延床面積 | 10,211.46㎡ | |||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 設計者 | 新築:株式会社石井設計 増築:宮本建築設計室一級建築士事務所 | |||
| 敷地面積 | 2,945.87㎡ | 施工者 | 新築:鹿島建設株式会社横浜支店 増築:新東建設株式会社 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| 賃貸可能面積 | 10,211.46㎡ | 稼働率 | 100% | |||
| 主要テナント | 大江戸温泉物語株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 客室数 | 73(注2) | 転貸テナント数 | 0 | |||
| PM会社 | 大江戸温泉物語株式会社 | |||||
| 特記事項: ・本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、大江戸温泉物語は、駿河亭の所有者から駿河亭を賃借した上で、本投資法人から賃借する相模亭と一体的な運営をしています。なお、駿河亭には、駿河亭の所有者を債務者とする根抵当権が設定されています。 ・本建物と隣接する駿河亭との間には水路が横断しており、当該水路上には渡り廊下(1・2階部分で本建物と駿河亭を連絡する連絡通路)等が存していますが、河川占用許可を取得しています。 | ||||||
(注1) 不動産登記簿上、年月日不詳及び平成4年に増築工事を実施しています。
(注2) 保有資産ではない駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント | 大江戸温泉物語株式会社 |
| 契約形態 | 定期借家契約 |
| 契約期間 | 本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。 |
| 賃貸面積 | 10,211.46㎡ |
| 賃料 | 1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額12,296,799円(ただし、平成28年11月までは、月額13,644,591円)とします。 (2)変動賃料 (i) 平成28年11月(この月を含みます。)まで、0円。 (ii) 平成28年12月(この月を含みます。)以降、月額1,471,251円とし、6か月ごとに改定され、以下のとおり算定します(注)。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの52.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。 |
| 敷金、保証金 | 73,780,794円(固定賃料の6か月分) |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 賃料改定について | 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。 |
| 違約金 | 所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。 |
| 契約更改の方法 | 該当事項はありません。 |
(注) 保有資産ではない駿河亭を含めた修正後GOPに基づいて、変動賃料額及び暫定変動賃料額を算定します。
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成28年 | 平成29年 | 累計 | |||||||||||
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | ||
| 客室稼働率 | 74.5% | 90.9% | 95.2% | 86.4% | 88.0% | 96.7% | 95.4% | 90.1% | 98.6% | 99.3% | 84.8% | 75.0% | 89.5% |
| ADR(円) | 26,013 | 28,924 | 42,331 | 26,672 | 28,074 | 27,694 | 30,210 | 30,481 | 27,439 | 31,475 | 27,978 | 31,972 | 30,084 |
| RevPAR(円) | 19,386 | 26,279 | 40,289 | 23,034 | 24,693 | 26,771 | 28,806 | 27,459 | 27,044 | 31,261 | 23,735 | 23,977 | 26,933 |
| 売上高(百万円) | 79 | 104 | 153 | 90 | 102 | 107 | 118 | 110 | 100 | 126 | 94 | 97 | 1,279 |
(注) 保有資産ではない駿河亭を含めた運営実績を記載しています。
| 物件番号 | 大江戸温泉物語 あたみ | 用途 | 温泉・温浴関連施設 | |||
| S-4 | ||||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 取得価格 | 2,997,300,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 3,180,000,000円 (平成29年5月31日) | |||
| 所在地(住居表示) | 静岡県熱海市咲見町8番3号 | |||||
| 交通 | JR東海道新幹線及びJR東海道本線「熱海」駅より約600m・徒歩約7分 | |||||
| 土地 | 地番 | 熱海市東海岸町255番2及び熱海市咲見町245番20他12筆 | 建物 | 建築時期 | 昭和34年2月27日(注) | |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺12階建 | |||
| 容積率 | 500% | 延床面積 | 8,469.22㎡ | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 本館:不詳 新館、第二新館、大浴場棟増築:株式会社稲葉長司設計事務所 | |||
| 敷地面積 | 2,053.32㎡ | 施工者 | 本館、大浴場棟増築:不詳 新館:佐藤工業株式会社横浜支店 第二新館:清水建設名古屋支店 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| 賃貸可能面積 | 8,469.22㎡ | 稼働率 | 100% | |||
| 主要テナント | 大江戸温泉物語株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 客室数 | 76 | 転貸テナント数 | 0 | |||
| PM会社 | 大江戸温泉物語株式会社 | |||||
| 特記事項: ・本土地の一部の隣地との境界について、書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本建物の一部は昭和56年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと推察されるとの見解書を得ています。 ・本土地の一部(2.00㎡)について、熱海市に対し石碑の設置を目的として使用貸借しています。本投資法人が、当該土地を売却しようとする際には、熱海市から予め承諾を取得することが必要であり、同市が取得の意向を示した場合には同市に優先的に売却するものとされています。 ・本物件10階の天井スラブ、梁部分にアスベスト含有の吹付け材が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい破損は確認されず、概ね良好な状態であるとの調査結果を得ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。 | ||||||
(注) 不動産登記簿上、昭和52年、昭和56年、平成元年、平成9年及び平成28年に増築工事を実施しています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント | 大江戸温泉物語株式会社 |
| 契約形態 | 定期借家契約 |
| 契約期間 | 本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。 |
| 賃貸面積 | 8,469.22㎡ |
| 賃料 | 1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額15,619,380円(ただし、平成28年11月までは、月額16,432,681円)とします。 (2)変動賃料 (i) 平成28年11月(この月を含みます。)まで、0円。 (ii) 平成28年12月(この月を含みます。)以降、月額939,716円とし、6か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×4.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの74.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。 |
| 敷金、保証金 | 93,716,280円(固定賃料の6か月分) |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 賃料改定について | 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。 |
| 違約金 | 所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。 |
| 契約更改の方法 | 該当事項はありません。 |
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成28年 | 平成29年 | 累計 | |||||||||||
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | ||
| 客室稼働率 | 93.2% | 95.3% | 97.9% | 98.1% | 96.0% | 95.2% | 96.0% | 96.6% | 98.9% | 99.2% | 98.6% | 97.7% | 96.9% |
| ADR(円) | 29,163 | 32,930 | 46,070 | 30,031 | 31,395 | 31,055 | 34,205 | 33,331 | 31,250 | 34,681 | 31,028 | 32,482 | 33,203 |
| RevPAR(円) | 27,193 | 31,392 | 45,112 | 29,452 | 30,129 | 29,570 | 32,826 | 32,185 | 30,897 | 34,416 | 30,593 | 31,749 | 32,168 |
| 売上高(百万円) | 72 | 85 | 121 | 78 | 83 | 79 | 88 | 87 | 77 | 95 | 82 | 87 | 1,036 |
| 物件番号 | 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル | 用途 | 温泉・温浴関連施設 | |||
| S-5 | ||||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 取得価格 | 1,910,900,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,990,000,000円 (平成29年5月31日) | |||
| 所在地(住居表示) | 静岡県伊豆市土肥2791番4 | |||||
| 交通 | 伊豆箱根鉄道駿豆線「修善寺」駅より約27.3km・車で約1時間 | |||||
| 土地 | 地番 | 伊豆市土肥字北屋形2791番2他6筆 | 建物 | 建築時期 | 昭和49年10月4日(注) | |
| 建ぺい率 | - | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根亜鉛メッキ鋼板ぶき12階建 | |||
| 容積率 | - | 延床面積 | 6,125.84㎡ | |||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | 設計者 | 昭和49年新築:株式会社石井建築事務所 昭和62年増築、平成2年増築、平成17年増築:不詳 | |||
| 敷地面積 | 2,800.83㎡ | 施工者 | 昭和49年新築:株式会社間組名古屋支店 昭和62年増築、平成2年増築、平成17年増築:不詳 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| 賃貸可能面積 | 6,125.84㎡ | 稼働率 | 100% | |||
| 主要テナント | 大江戸温泉物語株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 客室数 | 64 | 転貸テナント数 | 0 | |||
| PM会社 | 大江戸温泉物語株式会社 | |||||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、国土調査は実施済みです。本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の2階の天井スラブ、梁部分にアスベスト含有の吹付け材が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい破損等は確認されず、概ね良好な状態であったとの調査結果を得ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。 | ||||||
(注) 不動産登記簿上、平成17年に増築工事を実施しています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント | 大江戸温泉物語株式会社 |
| 契約形態 | 定期借家契約 |
| 契約期間 | 本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。 |
| 賃貸面積 | 6,125.84㎡ |
| 賃料 | 1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額9,098,235円(ただし、平成28年11月までは、月額10,090,632円)とします。 (2)変動賃料 (i) 平成28年11月(この月を含みます。)まで、0円。 (ii) 平成28年12月(この月を含みます。)以降、月額1,016,579円とし、6か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×7.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの72.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。 |
| 敷金、保証金 | 54,589,410円(固定賃料の6か月分) |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 賃料改定について | 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。 |
| 違約金 | 所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。 |
| 契約更改の方法 | 該当事項はありません。 |
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成28年 | 平成29年 | 累計 | |||||||||||
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | ||
| 客室稼働率 | 69.1% | 84.8% | 95.2% | 75.8% | 76.1% | 92.9% | 91.1% | 89.7% | 98.1% | 99.1% | 85.4% | 78.6% | 86.3% |
| ADR(円) | 24,871 | 31,401 | 42,467 | 24,977 | 25,175 | 23,815 | 26,285 | 26,953 | 24,426 | 28,296 | 25,025 | 27,844 | 27,850 |
| RevPAR(円) | 17,190 | 26,621 | 40,433 | 18,928 | 19,160 | 22,116 | 23,953 | 24,182 | 23,963 | 28,039 | 21,376 | 21,893 | 24,033 |
| 売上高(百万円) | 38 | 59 | 90 | 41 | 44 | 49 | 54 | 54 | 48 | 64 | 47 | 49 | 637 |
| 物件番号 | 大江戸温泉物語 あわら | 用途 | 温泉・温浴関連施設 | |||
| S-6 | ||||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 取得価格 | 1,901,200,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,980,000,000円 (平成29年5月31日) | |||
| 所在地(住居表示) | 福井県あわら市二面48番10号 | |||||
| 交通 | JR北陸本線「芦原温泉」駅より約4.5km・車で約15分 えちぜん鉄道三国芦原線「あわら湯のまち」駅より約1.0km・徒歩で約15分 | |||||
| 土地 | 地番 | あわら市二面48字嵩田11番他42筆 | 建物 | 建築時期 (注1) | みやこ亭:昭和59年9月23日 南館:昭和47年10月5日 東館:昭和55年10月25日 | |
| 建ぺい率 | 80%、60% | 構造/階数 (注1) | みやこ亭:鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根8階建 南館:鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 東館:鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・鉄板葺6階建 | |||
| 容積率 | 400%、200% | 延床面積 | 14,132.27㎡ | |||
| 用途地域 | 非線引都市計画区域・商業地域、非線引都市計画区域・第1種住居地域 | 設計者 | 東館: 昭和55年新築:株式会社神谷建築事務所 昭和59年増築:不詳 みやこ亭・緑風苑: 株式会社神谷建築事務所 南館: 昭和47年新築、増築:不詳 | |||
| 敷地面積 | 13,263.72㎡(注2) | 施工者 | 東館: 昭和55年新築、昭和59年増築:不詳 みやこ亭:株式会社浅沼組 南館: 昭和47年新築、増築:不詳 緑風苑:不詳 | |||
| 所有形態 | 所有権及び借地権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| 賃貸可能面積 | 14,132.27㎡ | 稼働率 | 100% | |||
| 主要テナント | 大江戸温泉物語株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 客室数 | 95 | 転貸テナント数 | 0 | |||
| PM会社 | 大江戸温泉物語株式会社 | |||||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本建物と駐車場の一部は借地上に存在しており、本投資法人は複数の土地所有者との間で賃貸借契約を締結しています。本物件を第三者に譲渡する際には当該土地所有者(借地権設定者)の承諾が必要です。 ・テナントは本土地を横断している公図上水路及び里道とされている部分についても駐車場として使用しています。テナントは、当該部分の占用許可を取得しており、今後も当該占用許可を維持する予定です。 ・本物件に隣接しテナントが所有する建物(寮)への出入りのために、テナントの従業員等が本土地を無償にて通行すること、及び周辺地権者等の関係者が必要な範囲で本土地を無償にて通行することについて、本投資法人とテナントとの間で締結された停止条件付定期建物等賃貸借契約において容認しています。 ・本建物は昭和56年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの見解書を得ています。 ・微量PCBが含有されているトランス及びドラム缶内の油について、法律に従い管轄官庁に保管状況の届出が行われ、適切に保管されています。 ・本物件の別館1階から4階の階段室等の天井部分にアスベスト含有の吹付けひる石が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい劣化、損傷等は確認されず、概ね良好な状態であるとの調査結果を得ています。これらの吹付けひる石の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付けひる石の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。 | ||||||
(注1) 本物件は、建物合併登記及び減築による変更登記手続を完了していますが、建築時期及び構造/階数は、当該手続完了前の各棟に係る不動産登記簿上の記載に基づき記載しています。
(注2) 前所有者は、当該土地の一部(面積:5,641.90㎡)を第三者より賃借しています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント | 大江戸温泉物語株式会社 |
| 契約形態 | 定期借家契約 |
| 契約期間 | 本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。 |
| 賃貸面積 | 14,132.27㎡ |
| 賃料 | 1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額10,963,033円(ただし、平成28年11月までは、月額11,531,263円)とします。 (2)変動賃料 (i) 平成28年11月(この月を含みます。)まで、0円。 (ii) 平成28年12月(この月を含みます。)以降、月額608,360円とし、6か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×3.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの62.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。 |
| 敷金、保証金 | 65,778,198円(固定賃料の6か月分) |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 賃料改定について | 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。 |
| 違約金 | 所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。 |
| 契約更改の方法 | 該当事項はありません。 |
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成28年 | 平成29年 | 累計 | |||||||||||
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | ||
| 客室稼働率 | 76.8% | 89.8% | 99.0% | 83.9% | 84.6% | 93.2% | 84.5% | 61.8% | 74.1% | 88.9% | 78.0% | 79.4% | 82.9% |
| ADR(円) | 25,859 | 29,260 | 38,287 | 26,325 | 28,039 | 28,600 | 31,121 | 32,901 | 28,808 | 30,382 | 27,618 | 29,665 | 29,875 |
| RevPAR(円) | 19,871 | 26,290 | 37,923 | 22,085 | 23,716 | 26,651 | 26,302 | 20,333 | 21,357 | 26,998 | 21,532 | 23,541 | 24,768 |
| 売上高(百万円) | 74 | 98 | 138 | 82 | 91 | 100 | 99 | 78 | 76 | 103 | 79 | 89 | 1,107 |
| 物件番号 | 大江戸温泉物語 かもしか荘 | 用途 | 温泉・温浴関連施設 | |||
| S-7 | ||||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 取得価格 | 1,222,200,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,270,000,000円 (平成29年5月31日) | |||
| 所在地(住居表示) | 栃木県那須塩原市塩原1256番地 | |||||
| 交通 | JR宇都宮線「西那須野」駅より約20km・車で約35分 JR東北新幹線「那須塩原」駅より約24km・車で約40分 東北自動車道「西那須野塩原IC」より約14km・車で約20分 | |||||
| 土地 | 地番 | 那須塩原市塩原字前山1256番4 | 建物 | 建築時期 | 平成8年2月29日 | |
| 建ぺい率 | 60% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造ステンレス鋼板ぶき4階建 | |||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 5,947.80㎡ | |||
| 用途地域 | 非線引都市計画区域、第一種住居地域 | 設計者 | 株式会社フケタ設計 | |||
| 敷地面積 | 7,734.61㎡ | 施工者 | 東急・浜屋特定建設工事共同企業体 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| 賃貸可能面積 | 5,947.80㎡ | 稼働率 | 100% | |||
| 主要テナント | 大江戸温泉物語株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 客室数 | 60 | 転貸テナント数 | 0 | |||
| PM会社 | 大江戸温泉物語株式会社 | |||||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件に隣接しテナントが所有する建物(寄宿舎)への出入りのために、テナントの従業員等が本土地を無償にて通行することについて、本投資法人とテナントとの間で締結された停止条件付定期建物等賃貸借契約において容認しています。 ・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(平成12年法律第57号。その後の改正を含みます。)に基づく土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)に位置しています。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |
| テナント | 大江戸温泉物語株式会社 |
| 契約形態 | 定期借家契約 |
| 契約期間 | 本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。 |
| 賃貸面積 | 5,947.80㎡ |
| 賃料 | 1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額5,953,916円(ただし、平成28年11月までは、月額6,596,944円)とします。 (2)変動賃料 (i) 平成28年11月(この月を含みます。)まで、0円。 (ii) 平成28年12月(この月を含みます。)以降、月額655,836円とし、6か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×6.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの62.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。 |
| 敷金、保証金 | 35,723,496円(固定賃料の6か月分) |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 賃料改定について | 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。 |
| 違約金 | 所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。 |
| 契約更改の方法 | 該当事項はありません。 |
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成28年 | 平成29年 | 累計 | |||||||||||
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | ||
| 客室稼働率 | 75.6% | 89.4% | 98.7% | 81.8% | 94.5% | 96.3% | 76.3% | 63.4% | 75.3% | 89.0% | 81.0% | 83.9% | 83.8% |
| ADR(円) | 24,230 | 25,952 | 34,708 | 26,083 | 27,149 | 27,044 | 27,576 | 29,076 | 23,250 | 27,194 | 26,316 | 29,077 | 27,474 |
| RevPAR(円) | 18,307 | 23,203 | 34,241 | 21,330 | 25,661 | 26,052 | 21,053 | 18,430 | 17,506 | 24,212 | 21,316 | 24,403 | 23,035 |
| 売上高(百万円) | 39 | 50 | 74 | 44 | 57 | 56 | 46 | 41 | 35 | 53 | 46 | 54 | 595 |
| 物件番号 | 大江戸温泉物語 伊香保 | 用途 | 温泉・温浴関連施設 | |||
| S-8 | ||||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 取得価格 | 1,299,800,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,380,000,000円 (平成29年5月31日) | |||
| 所在地(住居表示) | 群馬県渋川市伊香保町伊香保592番1号 | |||||
| 交通 | JR上越線・吾妻線「渋川」駅より約9.7km・車で約30分 | |||||
| 土地 | 地番 | 渋川市伊香保町伊香保字西沢592番1他7筆 | 建物 | 建築時期 | 昭和58年11月1日(注) | |
| 建ぺい率 | 70% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板ぶき・陸屋根7階建 | |||
| 容積率 | 400% | 延床面積 | 5,177.18㎡ | |||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | 設計者 | 本館棟:不詳 浴室棟:南澤建設一級建築士事務所 新館棟: 新築:南澤建設一級建築士事務所 増築:株式会社再生建築研究所 | |||
| 敷地面積 | 6,805.12㎡ | 施工者 | 本館棟、浴室棟:南澤建設株式会社 新館棟: 新築:南澤建設株式会社 増築:不詳 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| 賃貸可能面積 | 5,177.18㎡ | 稼働率 | 100% | |||
| 主要テナント | 大江戸温泉物語株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 客室数 | 40 | 転貸テナント数 | 0 | |||
| PM会社 | 大江戸温泉物語株式会社 | |||||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本土地の一部(1,835.00㎡)は、森林法(昭和26年法律第249号。その後の改正を含みます。)に定める保安林に指定されています。当該土地の本書の提出日現在の現況は森林であり、日常的な立入りは行われていません。 ・本土地に所在する擁壁について、建造の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証が不明となっていますが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断でき、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要があるとの見解書を得ています。 ・本物件の1階から4階の階段室の天井、段裏にアスベスト含有の吹付けひる石が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい劣化、損傷等は確認されず、概ね良好な状態であるとの調査結果を得ています。これらの吹付けひる石の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付けひる石の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。 | ||||||
(注) 不動産登記簿上、平成6年に増築工事を実施しています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント | 大江戸温泉物語株式会社 |
| 契約形態 | 定期借家契約 |
| 契約期間 | 本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。 |
| 賃貸面積 | 5,177.18㎡ |
| 賃料 | 1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額6,126,558円(ただし、平成28年11月までは、月額6,788,768円)とします。 (2)変動賃料 (i) 平成28年11月(この月を含みます。)まで、0円。 (ii) 平成28年12月(この月を含みます。)以降、月額708,097円とし、6か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×7.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの67.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年2月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。 |
| 敷金、保証金 | 36,759,348円(固定賃料の6か月分) |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 賃料改定について | 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。 |
| 違約金 | 所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。 |
| 契約更改の方法 | 該当事項はありません。 |
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成28年 | 平成29年 | 累計 | |||||||||||
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | ||
| 客室稼働率 | 95.3% | 98.7% | 98.5% | 98.3% | 99.5% | 98.4% | 95.3% | 87.5% | 87.1% | 97.7% | 98.1% | 99.3% | 96.2% |
| ADR(円) | 26,729 | 29,324 | 37,459 | 28,034 | 30,016 | 30,251 | 30,568 | 29,667 | 25,060 | 29,928 | 29,770 | 31,247 | 29,943 |
| RevPAR(円) | 25,482 | 28,945 | 36,885 | 27,566 | 29,870 | 29,762 | 29,138 | 25,958 | 21,838 | 29,252 | 29,199 | 31,020 | 28,808 |
| 売上高(百万円) | 35 | 41 | 52 | 39 | 44 | 42 | 41 | 36 | 28 | 42 | 40 | 44 | 482 |
| 物件番号 | 大江戸温泉物語 君津の森 | 用途 | 温泉・温浴関連施設 | |||
| S-9 | ||||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 取得価格 | 819,650,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 862,000,000円 (平成29年5月31日) | |||
| 所在地(住居表示) (注1) | 千葉県君津市法木字法木野384番地119 | |||||
| 交通 | JR内房線「君津」駅より約15km・車で約30分 館山自動車道「君津IC」より約10km・車で約16分 | |||||
| 土地 | 地番 | 君津市法木字法木野384番119他4筆(注2) | 建物 | 建築時期 | 平成8年3月21日 | |
| 建ぺい率 | - | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板ぶき4階建 | |||
| 容積率 | - | 延床面積 | 8,660.20㎡ | |||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | 設計者 | 川鉄エンジニアリング株式会社 | |||
| 敷地面積 | 57,069.38㎡(注2) | 施工者 | 新日鉄・東急・白井建設工事共同企業体 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| 賃貸可能面積 | 8,660.20㎡ | 稼働率 | 100% | |||
| 主要テナント | 大江戸温泉物語株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 客室数 | 41 | 転貸テナント数 | 0 | |||
| PM会社 | 大江戸温泉物語株式会社 | |||||
| 特記事項: ・本物件への進入口付近において、本土地と公道との間に介在する道路用地を含めた君津市の所有地(不動産登記簿上表示されている地積:1,069㎡)につき、君津市から前所有者に平成29年4月20日付売払が行われた後、同日付で本投資法人が無償で取得しました。 ・本物件は、センター棟、アリーナ棟及び離れで構成されていますが、アリーナ棟については、本書の提出日現在、日常的には使用されていません。 | ||||||
(注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
(注2) 地番及び敷地面積には、君津市から前所有者に対し売払が行われた後に本投資法人が取得した土地(不動産登記簿上表示されている地積:1,069㎡)を含めて記載しています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント | 大江戸温泉物語株式会社 |
| 契約形態 | 定期借家契約 |
| 契約期間 | 本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。 |
| 賃貸面積 | 8,660.20㎡ |
| 賃料 | 1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額4,098,412円(ただし、平成28年11月までは、月額4,535,272円)とします。 (2)変動賃料 (i) 平成28年11月(この月を含みます。)まで、0円。 (ii) 平成28年12月(この月を含みます。)以降、月額436,860円とし、6か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの52.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。 |
| 敷金、保証金 | 24,590,472円(固定賃料の6か月分) |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 賃料改定について | 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。 |
| 違約金 | 所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。 |
| 契約更改の方法 | 該当事項はありません。 |
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成28年 | 平成29年 | 累計 | |||||||||||
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | ||
| 客室稼働率 | 81.6% | 95.0% | 97.8% | 97.2% | 96.5% | 96.9% | 98.1% | 93.8% | 97.1% | 99.1% | 96.6% | 96.7% | 95.6% |
| ADR(円) | 23,025 | 24,879 | 31,867 | 23,753 | 24,361 | 24,508 | 26,122 | 26,008 | 23,979 | 25,046 | 24,106 | 26,442 | 25,404 |
| RevPAR(円) | 18,794 | 23,645 | 31,165 | 23,096 | 23,518 | 23,751 | 25,629 | 24,391 | 23,289 | 24,810 | 23,283 | 25,568 | 24,275 |
| 売上高(百万円) | 36 | 45 | 58 | 44 | 46 | 45 | 49 | 49 | 39 | 50 | 45 | 52 | 559 |
(カ) 保有不動産の資本的支出
a. 資本的支出の予定
本投資法人が平成29年5月31日現在保有する資産に関し、平成29年5月31日現在計画している第3期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | ||||
| 大江戸温泉物語 レオマリゾート | 香川県 丸亀市 | 中央監視システム設備更新工事 | 自 平成29年6月 至 平成29年11月 | 44 | - | - |
| 大江戸温泉物語 かもしか荘 | 栃木県 那須塩原市 | 防災盤更新工事 | 自 平成29年10月 至 平成29年10月 | 11 | - | - |
b. 期中の資本的支出
本投資法人が平成29年5月31日現在保有する資産に関し、当期の資本的支出に該当する工事は合計90百万円です。なお、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 期間 | 工事金額(百万円) |
| 伊東 ホテルニュー岡部 | 静岡県 伊東市 | PAC空調機更新 | 自 平成29年5月 至 平成29年5月 | 19 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
