有価証券報告書(内国投資証券)-第15期(2023/06/01-2023/11/30)

②【投資不動産物件】
(イ) 保有資産の概要
2023年11月30日現在、本投資法人の保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価額、投資比率、鑑定評価機関、担保設定は、以下のとおりです。

物件 番号 (注1)	物件名称	取得 価格 (百万円) (注2)		貸借対照表 計上額 (百万円) (注3)	期末算定 価額 (百万円) (注4)	投資 比率 (%) (注5)	鑑定評価機関	担保設定
S-1	大江戸温泉物語 レオマリゾート	9,697	(注6)	9,250	8,700	27.0	株式会社立地評価研究所	有
S-2	大江戸温泉物語 伊勢志摩	3,656		3,082	3,820	10.2	一般財団法人日本不動産研究所	有
S-3	伊東 ホテルニュー岡部	2,657		2,460	2,820	7.4	株式会社立地評価研究所	有
S-4	大江戸温泉物語 あたみ	3,000	(注7)	2,680	3,470	8.3	株式会社立地評価研究所	有
S-5	大江戸温泉物語 土肥マリンホテル	1,910		1,676	2,020	5.3	株式会社立地評価研究所	有
S-6	大江戸温泉物語 あわら	1,901		1,799	2,020	5.3	株式会社立地評価研究所	有
S-8	大江戸温泉物語 伊香保	1,299		1,206	1,360	3.6	株式会社立地評価研究所	有
S-9	大江戸温泉物語 君津の森	819		815	829	2.3	一般財団法人日本不動産研究所	有
S-11	大江戸温泉物語 幸雲閣	1,040		936	1,190	2.9	一般財団法人日本不動産研究所	有
S-12	鬼怒川観光ホテル	3,870		3,345	6,050	10.8	一般財団法人日本不動産研究所	有
S-14	大江戸温泉物語 東山グランドホテル	1,230		1,087	1,410	3.4	一般財団法人日本不動産研究所	有
A-1	エルプレイス宮崎台	1,053		1,079	1,120	2.9	日本ヴァリュアーズ株式会社	有
A-2	JMRレジデンス新大阪	1,255		1,289	1,360	3.5	日本ヴァリュアーズ株式会社	有
A-3	K.緑地	990		1,015	1,040	2.8	日本ヴァリュアーズ株式会社	有
A-4	フィール白山公園・ 新潟白山公園ビル	1,600		1,658	1,610	4.4	日本ヴァリュアーズ株式会社	有
合計		35,983		33,383	38,819	100.0	-	-

(注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」、「アコモデーション施設」及び「その 他用途施設」の3つに分類し、用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は「S」、「アコモデーション施設」 は「A」の符号を付しています。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については注6を、「大江戸温泉物語 あたみ」については注7を、それぞれご参照下さい。したがって、各物件欄に記載の取得価格の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
(注3)「貸借対照表計上額」は、建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品、建設仮勘定、信託建物附属設備並びに借地権を 含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の貸借対照表計上額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
(注4) 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社に委託してお り、「期末算定価額」には、2023年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。なお、 「期末算定価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の期末算定価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
(注5)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注6)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2020年11月2日付及び2022年6月29日付で土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡部分を賃借しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)から譲渡時点における当該譲渡部分に係る帳簿価格相当額を控除し、譲渡部分の賃借権の設定に係る賃貸借契約に記載された、賃借権の設定の対価としての権利金の額を加えた額を記載しています。
(注7) 「大江戸温泉物語 あたみ」については、本投資法人は、2021年12月24日付で鉱泉地の土地の共有持分を取得しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)に当該鉱泉地の土地の売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を加えた額を記載しています。
(ロ) 所在地、面積及び規模等
2023年11月30日現在、本投資法人の保有資産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間賃料、賃貸可能面積、賃貸面積、テナント数、客室数は以下のとおりです。

物件 番号	物件 名称	所在地	土地面積 (㎡) (注1)	延床面積 (㎡) (注2)	建築時期 (注3)	年間賃料 (百万円) (注4)	賃貸可能 面積 (㎡) (注5)	賃貸 面積 (㎡) (注6)	テナント数 (注7)	客室数 (室) (注8)
S-1	大江戸温泉物語 レオマリゾート (注9) (注10)	香川県 丸亀市	665,144.43	<ホテルレオ	<ホテルレオマの森>		<ホテルレオ	<ホテルレオ	1	241
				マの森>	1991年	<借家契約>	マの森>	マの森>
				23,322.42	7月10日	629	23,322.42	23,322.42
			(注11)	<ニューレオ	<ニューレオ	<借地契約>	<ニューレオ	<ニューレオ
				マワールド>	マワールド>	-	マワールド>	マワールド>
				40,573.63	1991年 3月30日		40,573.63	40,573.63
S-2	大江戸温泉物語 伊勢志摩	三重県 志摩市	9,637.99	9,782.37	本館:	216	9,782.37	9,782.37	1	83
					1973年
					2月13日
					北館:
					1979年
					2月28日
					南館:
					1984年
					8月16日
S-3	伊東ホテル ニュー岡部	静岡県 伊東市	2,945.87	10,211.46	1990年 11月8日	147	10,211.46	10,211.46	1	73
										(注12)
S-4	大江戸温泉物語 あたみ	静岡県 熱海市	2,066.42	8,469.22	1959年 2月27日	187	8,469.22	8,469.22	1	76
			(注13)
S-5	大江戸温泉物語 土肥マリン ホテル	静岡県 伊豆市	2,911.13	6,125.84	1974年 10月4日	109	6,125.84	6,125.84	1	64
S-6	大江戸温泉物語 あわら	福井県 あわら市	13,263.72	14,132.27	みやこ亭:	131	14,132.27	14,132.27	1	95
					1984年
					9月23日
					南館:
					1972年
			(注14)
					10月5日
					東館:
					1980年
					10月25日
S-8	大江戸温泉物語 伊香保	群馬県 渋川市	6,805.12	5,177.18	1983年 11月1日	73	5,177.18	5,177.18	1	40
S-9	大江戸温泉物語 君津の森	千葉県 君津市	57,069.38	8,660.20	1996年 3月21日	49	8,660.20	8,660.20	1	41
S-11	大江戸温泉物語 幸雲閣	宮城県大崎市	11,829.25	10,843.89	1965年 12月8日	84	10,843.89	10,843.89	1	98
			(注15)							(注16)
S-12	鬼怒川観光 ホテル	栃木県日光市	6,719.48	22,402.38	1981年 8月21日	348	22,402.38	22,402.38	1	172
S-14	大江戸温泉物語 東山グランド ホテル	福島県会津若松市	12,451.81	16,665.71	1964年 9月29日	103	16,602.03	16,602.03	1	123
			(注17)	(注18)
A-1	エルプレイス 宮崎台	神奈川県 川崎市	925.64	1,993.01	1992年 1月27日	53	1,993.01	1,993.01	1	-
A-2	JMRレジデンス新大阪	大阪府 大阪市	1,000.01	3,286.30	1994年 4月28日	77	2,911.95	2,871.46	69	-
A-3	K.緑地	大阪府 吹田市	1,614.63	2,153.58	1998年 3月18日	50	2,153.58	2,153.58	1	-

物件 番号	物件 名称	所在地	土地面積 (㎡) (注1)	延床面積 (㎡) (注2)	建築時期 (注3)	年間賃料 (百万円) (注4)	賃貸可能 面積 (㎡) (注5)	賃貸 面積 (㎡) (注6)	テナント数 (注7)	客室数 (室) (注8)
A-4	フィール白山公園・新潟白山公園ビル	新潟県 新潟市	2,312.47	4,971.37	2004年 10月26日	100	4,446.05	3,964.88	92	-
合計			796,697.35	188,707.15	-	2,363	187,807.48	187,285.82	165	1,106

(注1)「土地面積」は、不動産登記簿上表示されている地積を記載しています。
(注2)「延床面積」は、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積も含みます。
(注3)「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。
(注4)上記各物件の賃料は、2023年11月30日現在において締結されている賃貸借契約に基づいております。温泉・温浴関連施設の賃料は固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間賃料の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。また、変動賃料は、テナントの旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の修正後GOPに賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の修正後GOPが一定金額を上回る場合に、変動賃料が発生します。また、「大江戸温泉物語 伊勢志摩」については2024年3月1日から2024年6月30日までの間に、「鬼怒川観光ホテル」については2024年3月1日から2024年7月31日までの間に予定されているバリューアップ工事の実施及び当該工事に伴う当該物件のホテル営業の全面的な休止に伴い、一時的に固定賃料を減額する予定ですが、かかる固定賃料の減額についても考慮しない数値を記載しています。以下同じです。
アコモデーション施設の「年間賃料」欄には、事務所賃料・共益費、貸室賃料・共益費、駐車場賃料の合計額を12倍して年換算し
た金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間固定賃料の合計が合計欄の数値と一致し
ない場合があります。
(注5)「賃貸可能面積」は、各用途ごとに、2023年11月30日現在における下記の数値を記載してます。以下同じです。
温泉・温浴関連施設:各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書又は建物図面等に基づ
き賃貸が可能と考えられる部分の面積
アコモデーション施設:各保有資産に係る賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積の合計
(注6)「賃貸面積」は、各用途ごとに2023年11月30日現在における下記の数値を記載しています。
温泉・温浴関連施設:停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に表示された賃貸面積の合計を記載してい
ます。
アコモデーション施設:マスターリース会社又は信託受託者とテナントとの間で締結されている賃貸借契約等に基づく賃貸面積を
記載しています。
(注7)「テナント数」は、各用途ごとに、下記の数値を記載しています。
温泉・温浴関連施設:本投資法人を賃貸人として賃貸借契約が締結されているテナントの数を記載しています。
なお、「テナント数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算出しています。
アコモデーション施設:マスターリース会社又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約を有するテナントの数を記載しています。
(注8)「客室数」は、2023年11月30日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。以下同じです。
(注9)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。以下同じです。
(注10)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2023年11月30日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(面積:71,790.51㎡(内、34,606.77㎡を第三者から賃借しています。))に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
(注11)本投資法人は、当該土地の一部(面積:211,089.59㎡)を第三者(国内の法人)から賃借しています。
(注12)本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。以下同じです。
(注13)当該土地の一部である鉱泉地の共有持分を2021年12月24日付で取得しており、当該鉱泉地の土地(面積:13.1㎡を加えた面積を記載しています。
(注14)本投資法人は、当該土地の一部(面積:5,641.90㎡)を第三者(複数名の個人)から賃借しています。
(注15)本投資法人は、当該土地の一部(面積:498.62㎡)を第三者(国)から賃借しています。
(注16)保有資産ではない別館を含めた本物件の客室数は合計116室です。
(注17)本投資法人は、当該土地の一部(面積:70.29㎡)を借地権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。
(注18)本投資法人は、当該建物の一部(床面積:63.68㎡)を借家権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。
(ハ) 稼働率の推移

物件番号	物件名称	稼働率(%)(注1)
		第6期	第7期	第8期	第9期	第10期
S-1	大江戸温泉物語 レオマリゾート	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-2	大江戸温泉物語 伊勢志摩	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-3	伊東ホテルニュー岡部	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-4	大江戸温泉物語 あたみ	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-5	大江戸温泉物語 土肥マリンホテル	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-6	大江戸温泉物語 あわら	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-7	大江戸温泉物語 かもしか荘	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-8	大江戸温泉物語 伊香保	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-9	大江戸温泉物語 君津の森	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-10	大江戸温泉物語 長崎ホテル清風	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-11	大江戸温泉物語 幸雲閣	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-12	鬼怒川観光ホテル	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-13	大江戸温泉物語 きのさき	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-14	大江戸温泉物語 東山グランドホテル	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

物件番号	物件名称	稼働率(%)(注1)
		第11期	第12期	第13期	第14期	第15期
S-1	大江戸温泉物語 レオマリゾート	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-2	大江戸温泉物語 伊勢志摩	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-3	伊東ホテルニュー岡部	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-4	大江戸温泉物語 あたみ	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-5	大江戸温泉物語 土肥マリンホテル	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-6	大江戸温泉物語 あわら	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-7	大江戸温泉物語 かもしか荘	100.0	100.0	- (注3)	- (注3)	- (注3)
S-8	大江戸温泉物語 伊香保	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-9	大江戸温泉物語 君津の森	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-10	大江戸温泉物語 長崎ホテル清風	100.0	- (注2)	- (注2)	- (注2)	- (注2)
S-11	大江戸温泉物語 幸雲閣	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-12	鬼怒川観光ホテル	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
S-13	大江戸温泉物語 きのさき	100.0	100.0	100.0	- (注4)	- (注4)
S-14	大江戸温泉物語 東山グランドホテル	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
A-1	エルプレイス宮崎台	-	-	-	-	100.0
A-2	JMRレジデンス新大阪	-	-	-	-	98.6
A-3	K.緑地	-	-	-	-	100.0
A-4	フィール白山公園・新潟白山公園ビル	-	-	-	-	89.2

(注1)「稼働率」は、各期末時点の稼働率(賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合)を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注2)本投資法人は、2022年1月13日付で「大江戸温泉物語 長崎ホテル清風」を譲渡しているため、当該資産については第11期までの稼働率を記載しています。
(注3)本投資法人は、2022年11月30日付で「大江戸温泉物語 かもしか荘」を譲渡しているため、当該資産については第12期までの稼働率を記載しています。
(注4)「大江戸温泉物語 きのさき」は、2022年11月30日付で、当該物件の共有持分30%を譲渡しており、その後、2023年2月28日付で、当該物件の共有持分70%を譲渡しているため、当該資産については第13期までの稼働率を記載しています。
(ニ) 不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社から、2023年11月30日を価格時点として各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件 番号	物件名称	鑑定評価 機関	鑑定 評価額 (百万円) (注1)	収益価格					鑑定NOI (百万円) (注2)
				直接還元法 による価格 (百万円)	還元 利回り (%)	DCF法 による価格 (百万円)	割引率 (%)	最終還元 利回り (%)
S-1	大江戸温泉物語 レオマリゾート	株式会社 立地評価研究所	8,700	8,870	6.0	8,620	5.8	6.2	684
S-2	大江戸温泉物語 伊勢志摩	一般財団法人 日本不動産研究所	3,820	3,870	5.6	3,760	5.4	5.8	228
S-3	伊東 ホテルニュー岡部 (注3)	株式会社 立地評価研究所	2,820	2,870	5.1	2,800	4.9	5.3	163
S-4	大江戸温泉物語 あたみ	株式会社 立地評価研究所	3,470	3,500	5.1	3,450	4.9	5.2	201
S-5	大江戸温泉物語 土肥マリンホテル	株式会社 立地評価研究所	2,020	2,050	5.6	2,000	5.4	5.8	120
S-6	大江戸温泉物語 あわら	株式会社 立地評価研究所	2,020	2,050	5.9	2,000	5.7	6.1	137
S-8	大江戸温泉物語 伊香保	株式会社 立地評価研究所	1,360	1,390	5.3	1,350	5.1	5.5	80
S-9	大江戸温泉物語 君津の森	一般財団法人 日本不動産研究所	829	842	5.3	815	5.1	5.5	53
S-11	大江戸温泉物語 幸雲閣	一般財団法人 日本不動産研究所	1,190	1,210	5.5	1,170	5.3	5.7	90
S-12	鬼怒川観光ホテル	一般財団法人 日本不動産研究所	6,050	6,150	5.2	5,950	5.0	5.4	359
S-14	大江戸温泉物語 東山グランドホテル	一般財団法人 日本不動産研究所	1,410	1,430	5.9	1,390	5.7	6.1	112
A-1	エルプレイス宮崎台	日本ヴァリュアーズ 株式会社	1,120	1,130	3.9	1,110	3.5	4.1	47
A-2	JMRレジデンス新大阪	日本ヴァリュアーズ 株式会社	1,360	1,380	3.7	1,340	3.5	3.9	56
A-3	K.緑地	日本ヴァリュアーズ 株式会社	1,040	1,060	3.7	1,020	3.5	3.9	43
A-4	フィール白山公園・新潟白山公園ビル	日本ヴァリュアーズ 株式会社	1,610	1,630	4.6	1,590	4.4	4.8	83
合計			38,819	39,432	-	38,365	-	-	2,463

(注1) 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しており、「鑑定評価額」には、株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社作成の2023年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。なお、「鑑定評価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定評価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
(注2) 「鑑定NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定NOIの合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
(注3) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中の各数値は本物件(相模亭)に関する数値のみを記載しています。
(ホ) 建物状況調査報告書の概要
本投資法人は、2023年11月30日現在における保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)を株式会社J建築検査センター、デロイト トーマツ PRS株式会社、大和不動産鑑定株式会社又は東京海上ディーアール株式会社より取得しています。建物状況調査報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社J建築検査センター、デロイト トーマツ PRS株式会社、大和不動産鑑定株式会社又は東京海上ディーアール株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件 番号	物件名称		調査業者	調査年月日	緊急・短期修繕費 (千円) (注1)(注2)	中長期修繕費(年平均) (千円)(注1)(注3)
						修繕費	更新費	計
S-1	大江戸温泉物語 レオマ リゾート	ホテル レオマの森	株式会社J建築検査センター	2021年12月1日	400	8,383	79,354	87,738
		ニュー レオマ ワールド	株式会社J建築検査センター	2021年12月1日	-	33,413	75,796	109,208
S-2	大江戸温泉物語 伊勢志摩		デロイト トーマツ PRS株式会社	2022年11月30日	28,550	5,666	10,841	16,507
S-3	伊東ホテル ニュー岡部(注4)		デロイト トーマツ PRS株式会社	2022年11月30日	-	1,065	17,177	18,242
S-4	大江戸温泉物語 あたみ		株式会社J建築検査センター	2021年12月24日	-	8,960	22,959	31,919
S-5	大江戸温泉物語 土肥マリンホテル		株式会社J建築検査センター	2021年12月7日	650	13,254	5,417	18,671
S-6	大江戸温泉物語 あわら		株式会社J建築検査センター	2021年12月7日	50	35,586	16,858	52,444
S-8	大江戸温泉物語 伊香保		株式会社J建築検査センター	2022年11月24日	80	3,944	7,371	11,315
S-9	大江戸温泉物語 君津の森		株式会社J建築検査センター	2022年11月24日	640	4,394	8,898	13,293
S-11	大江戸温泉物語 幸雲閣		東京海上ディーアール株式会社	2023年3月2日	-	1,102	24,115	25,216
S-12	鬼怒川観光ホテル		大和不動産鑑定株式会社	2023年3月10日	-	3,876	41,000	44,876
S-14	大江戸温泉物語 東山グランドホテル		東京海上ディーアール株式会社	2023年3月8日	-	2,473	28,235	30,708
A-1	エルプレイス 宮崎台		東京海上ディーアール株式会社	2023年6月20日	-	501	3,975	4,477
A-2	JMRレジデンス 新大阪		東京海上ディーアール株式会社	2023年6月19日	-	991	6,961	7,952
A-3	K.緑地		東京海上ディーアール株式会社	2023年6月23日	-	1,030	6,045	7,076
A-4	フィール白山公園・ 新潟白山公園ビル		東京海上ディーアール株式会社	2023年6月27日	-	710	12,271	12,982
合計					30,370	125,350	367,273	492,623

(注1) 「緊急・短期修繕費」及び「中長期修繕費」は、建物状況調査報告書の記載に基づき記載しています。
(注2) 「緊急・短期修繕費」には、日常の保守よりも優先的に修繕等が必要となる不具合を修繕更新する場合の修繕更新の費用であって、建物状況調査報告書の日付から起算して1年以内に必要とされる緊急・短期修繕費の概算費用の合計額を記載しています。
(注3) 「中長期修繕費」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物状況調査報告書の日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費、更新費及びその合計額を本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件欄に記載の中長期修繕費の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。なお、2023年11月30日現在において効力を有する各保有資産(温泉・温浴関連施設に限る)に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約において、本投資法人は、前所有者との間で、修繕費については前所有者の、更新費については本投資法人の負担とすることで合意しています。
(注4) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中には本物件(相模亭)の緊急・短期修繕費及び中長期修繕費を記載しています。
(ヘ) 保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者
保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者は、以下のとおりです。

物件 番号	物件名称	設計者	施工者	確認検査機関	構造計算者
S-1	大江戸温泉物語 レオマリゾート (注1)	<ホテルレオマの森>新築:株式会社AAA総合設計 増築(森のおかげ温泉):株式会社プラス計画設計事務所 増築(レストラン):株式会社再生建築研究所一級建築士事務所 <ニューレオマワールド>新築:郡ビルド株式会社一級建築士事務所 増築:郡ビルド株式会社一級建築士事務所	<ホテルレオマの森>新築:清水建設株式会社四国支店 増築(森のおかげ温泉):清水建設株式会社四国支店 増築(レストラン):中央宣伝企画株式会社 <ニューレオマワールド>新築:郡ビルド株式会社 増築:郡ビルド株式会社	<ホテルレオマの森>新築:香川県建築主事 増築(森のおかげ温泉):香川県建築主事 増築(レストラン):同上 <ニューレオマワールド>新築:香川県建築主事 増築:不詳	<ホテルレオマの森>新築:株式会社AAA総合設計 増築(森のおかげ温泉):株式会社プラス計画設計事務所 増築(レストラン):耐震構造エンジニアリング株式会社 <ニューレオマワールド>新築:不詳 増築:不詳
S-2	大江戸温泉物語 伊勢志摩(注2)	新築、増築①、増築③、増築④:清水建設株式会社名古屋支店一級建築士事務所 増築②:有限会社林一級建築士事務所 増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、増築⑫:有限会社松森建築設計事務所 増築⑦、増築⑬:株式会社ホシ建築設計室 増築⑭:対震構造エンジニアリング株式会社	新築、増築①、増築③、増築④:清水建設株式会社名古屋支店 増築②:有限会社林一級建築士事務所 増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、増築⑫、増築⑬:不詳 増築⑦:株式会社淺沼組名古屋支店 増築⑭:有限会社創協	新築、増築②:三重県土木事務所 増築①、増築③、増築④、増築⑤、増築⑦、増築⑧、増築⑩、増築⑭:三重県建築主事 増築②、増築⑪、増築⑫、増築⑬:三重県志摩土木事務所	新築、増築③:清水建設株式会社名古屋支店一級建築士 増築①、増築②、増築④、増築⑦、増築⑩、増築⑪、増築⑫、増築⑭:不詳 増築⑤、増築⑧:有限会社松森建築設計事務所 増築⑬:株式会社ホシ建築設計室
S-3	伊東 ホテルニュー岡部	新築:株式会社石井設計 増築:宮本建築設計室一級建築士事務所	新築:鹿島建設株式会社横浜支店 増築:新東建設株式会社	静岡県建築主事	新築:株式会社石井設計 増築:不詳
S-4	大江戸温泉物語 あたみ	本館:不詳 新館、第二新館、大浴場棟増築:株式会社稲葉長司設計事務所	本館、大浴場棟増築:不詳 新館:佐藤工業株式会社横浜支店 第二新館:清水建設名古屋支店	本館、新館:不詳 第二新館、大浴場棟増築:静岡県建築主事	本館:不詳 新館、大浴場棟増築:株式会社稲葉長司設計事務所 第二新館:株式会社稲葉長司設計事務所
S-5	大江戸温泉物語 土肥マリンホテル	1974年新築:株式会社石井建築事務所 1987年増築、1990年増築、2005年増築:不詳	1974年新築:株式会社間組名古屋支店 1987年増築、1990年増築、2005年増築:不詳	静岡県建築主事	1974年新築:株式会社石井建築事務所 1987年増築:不詳 1990年増築:不詳 2005年増築:不詳
S-6	大江戸温泉物語 あわら	東館: 1980年新築:株式会社神谷建築事務所 1984年増築:不詳 みやこ亭・緑風苑:株式会社神谷建築事務所 南館: 1972年新築、増築:不詳	東館: 1980年新築、1984年増築:不詳 みやこ亭:株式会社浅沼組 南館: 1972年新築、増築:不詳 緑風苑:不詳	東館: 1980年新築:福井県建築主事 1984年増築: 不詳 みやこ亭・緑風苑: 福井県建築主事 南館: 1972年新築:福井県建築主事 増築:不詳	東館: 1980年新築:株式会社神谷建築事務所 1984年増築:不詳 みやこ亭:不詳 南館: 1972年新築、増築:不詳 緑風苑:不詳

物件 番号	物件名称	設計者	施工者	確認検査機関	構造計算者
S-8	大江戸温泉物語 伊香保	本館棟:不詳 浴室棟:南澤建設一級建築士事務所 新館棟: 新築:南澤建設一級建築士事務所 増築:株式会社再生建築研究所	本館棟、浴室棟:南澤建設株式会社 新館棟: 新築:南澤建設株式会社 増築:不詳	本館棟:前橋土木事務所長 浴室棟:群馬県建築主事 新館棟: 新築:群馬県建築主事 増築:渋川市建築主事	本館棟:不詳 浴室棟:南澤建設一級建築士事務所 新館棟: 新築:南澤建設一級建築士事務所 増築:不詳
S-9	大江戸温泉物語 君津の森	センター棟、アリーナ棟:川鉄エンジニアリング株式会社 離れ:ゴウ企画設計事務所	センター棟、アリーナ棟:新日鉄・東急・白井建設工事共同企業体 離れ:有限会社木村彰工務店	センター棟、アリーナ棟:千葉県建築主事 離れ:— (注3)	センター棟、アリーナ棟:川鉄エンジニアリング株式会社 離れ:不詳
S-11	大江戸温泉物語 幸雲閣	本館: 新築:青板建築設計事務所 1972年増築、1978年増築、1980年増築、 1985年増築:不詳 1984年倉庫棟増築:東建築事務所 露天風呂:京亜建築研究室一級建築士事務所	本館: 新築、1972年増築、1978年増築、1980年増築、1985年増築:フジタ工業株式会社 1984年倉庫棟増築:フジタ工業仙台支店 露天風呂:株式会社ナカノフドー建設北東北支店	本館: 新築、1972年増築、1978年増築、1980年増築、1985年増築:大崎市建築主事 1984年倉庫棟増築:宮城県建築主事 露天風呂:大崎市建築主事	本館: 新築、1972年増築、1978年増築、1980年増築、1985年増築:不詳 1984年倉庫棟増築:不詳 露天風呂:不詳
S-12	鬼怒川観光ホテル	1981年新築:株式会社石井設計一級建築士事務所 1981年増築、1990年増築:不詳	1981年新築、1981年増築、1990年増築:不詳	栃木建築主事	1981年新築、1981年増築、1990年増築:不詳
S-14	大江戸温泉物語 東山グランドホテル	1964年旧本館新築、1974年茜館増築、1979年茜館増築:不詳 1980年葵館増築:株式会社石井建築事務所 1991年本館増築:株式会社石井建築事務所	1964年旧本館新築、1974年茜館増築、1979年茜館増築、1980年葵館増築:不詳 1991年本館増築:フジタ工業株式会社仙台支店	1964年旧本館新築、1974年茜館増築、1979年茜館増築、1980年葵館増築:不詳 1991年本館増築:福島県建築主事	1964年旧本館新築、1974年茜館増築、1979年茜館増築、1980年葵館増築、1991年本館増築:不詳
A-1	エルプレイス宮崎台	1992年新築:デク建築設計企画株式会社	1992年新築:新建設株式会社	川崎市建築主事	株式会社正興建築設計事務所
A-2	JMRレジデンス新大阪	1994年新築:株式会社十和設計事務所	1994年新築:近藤建設工業株式会社	大阪市建築主事	株式会社十和設計事務所
A-3	K.緑地	1994年新築:ユニヴ・ライフ株式会社	1994年新築:株式会社内藤建設	吹田市建築主事	有限会社川口建築設計事務所
A-4	フィール白山公園・新潟白山公園ビル	2004年新築:株式会社福田組新潟本店一級建築士事務所	2004年新築:株式会社福田組	株式会社新潟確認検査機構	株式会社福田組新潟本店一級建築士事務所

(注1) 本物件のうち、「ニューレオマワールド」は、当該建物の不動産登記簿上の主たる建物についてのみ記載しています。
(注2) 本物件の増築⑥及び増築⑨については、工事未了のまま中止したため、記載していません。
(注3) 2008年に離れ7棟が増築されていますが、100㎡以下の木造2階建てであり、当該土地は都市計画区域外であるため確認申請の手続は不要です。
なお、本投資法人は、S-2、S-3、S-4、S-6及びS-8に関する構造計算者に関する資料を前所有者から受領していません(注)。S-2に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より2016年1月付で、S-3に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より2015年10月付で、S-4に関しては、第三者専門機関である対震構造エンジニアリング株式会社より2015年8月付で、S-6に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より2016年2月付で、S-8に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より2016年1月付で、S-11に関しては、第三者専門機関であるケイ・ユニット株式会社より2017年10月付で、S-14に関しては、第三者専門機関であるケイ・ユニット株式会社より2017年10月付で、それぞれ、建物の構造等の安全性に関する所見を記載した報告書を取得しています。
S-2の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、一部建物において確認済証及び検査済証が現存していないものの、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された一部建物においては現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たしていると判断される旨の意見が述べられています。また、同物件の敷地内に所在する擁壁につき、検査済証・既存図面が共に存在していないため詳細については不明であるが、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断できる旨、及び、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要がある旨の意見が述べられています。
S-3の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨の意見が述べられています。
S-4の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された一部建物においては現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たしていると判断される旨の意見が述べられています。
S-6の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された2棟の建物においては、1棟については既存構造図・既存計算書が現存していないため、詳細は不明であるものの、他方の1棟は既存構造図・既存計算書が現存しており、既存構造図から判断すると細部まで丁寧に設計されているため優良な建物であると判断され、5階に平屋の鉄骨造の建物が増築されているが、下部構造においては当初から増築を考慮した設計がなされており、安全性は問題なく確保されていると判断される旨、また、その後に建物一部の解体を行っているが、構造検討を行って安全を確認しており、問題はないと判断される旨の意見が述べられています。
S-8の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨の意見が述べられています。敷地内に所在する擁壁につき、検査済証・既存図面が共に存在していないため詳細については不明であるが、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断できる旨、及び、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要がある旨の意見が述べられています。
S-11の報告書においては、敷地内に所在する擁壁につき、構造図及び構造計算書がともに存在していないため詳細については不明であるが、目視で確認する限り、構造的に問題となるような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問題ないものと考えられる旨の意見が述べられています。
S-14の報告書においては、建物全体について、特記すべき構造的な問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、外壁部分に経年劣化によるひび割れが見受けられ、また、主要構造部に支障のない庇部分や屋上の外壁等に鉄筋のかぶり不足によるひび割れや剥離が見受けられるが、日常の点検及び保全は重要であり継続して行われていく事を前提とし、適切な補修を行えば経年劣化も改善され、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された2棟の建物においては現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たしていると判断される旨の意見が述べられています。また、敷地内に所在する擁壁につき、構造図及び構造計算書がともに存在していないため詳細については不明であるが、目視で確認する限り、構造的に問題となるような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問題ないものと考えられる旨の意見が述べられています。
また、S-5、S-11及びS-12については、新耐震基準の施行以前に設計・施工されていますが、建築物の耐震改修の促進に関する法律第17条第3項に基づく認定を受けた耐震改修計画に基づいた耐震改修工事が完了しています。
なお、上記各報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
(注) S-1のうち「ニューレオマワールド」の建築物の一部及びS-9のうち離れについても同様ですが、これらの建築物の利用形態等に照らし、第三者専門機関による調査は行っていません。
(ト) 地震リスク分析等の概要
2023年11月30日現在における保有資産のPML値は、以下のとおりです。各PML値は、東京海上ディーアール株式会社による2022年2月付地震リスク評価報告書-詳細評価版(Phase2)-(S-1、S-4～S-6)、2023年4月付地震リスク評価報告書-詳細評価版(Phase2)-(S-2、S-3、S-8、S-9)及び2023年11月付地震リスク評価報告書-詳細評価版(Phase2)-(S-11、S-12、S-14)、建物状況調査報告書(建物エンジニアリング・レポート)(A-1～A-4)に基づいて記載しています。
なお、2023年11月30日現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。

物件 番号	物件名称		PML値(予想最大損失率) (%)(注1)
S-1	大江戸温泉物語 レオマリゾート (注2)	ホテルレオマの森	2.0
		ニューレオマワールド	1.6
S-2	大江戸温泉物語 伊勢志摩		14.3
S-3	伊東ホテルニュー岡部(注3)		12.4
S-4	大江戸温泉物語 あたみ		13.1
S-5	大江戸温泉物語 土肥マリンホテル		15.4
S-6	大江戸温泉物語 あわら		15.5
S-8	大江戸温泉物語 伊香保		1.1
S-9	大江戸温泉物語 君津の森(注4)		4.5
S-11	大江戸温泉物語 幸雲閣		3.9
S-12	鬼怒川観光ホテル		2.1
S-14	大江戸温泉物語 東山グランドホテル		4.6
A-1	エルプレイス宮崎台		10.8
A-2	JMRレジデンス新大阪		14.7
A-3	K.緑地		8.2
A-4	フィール白山公園・新潟白山公園ビル		9.8
ポートフォリオ全体(注5)			2.9

(注1) 「PML値(予想最大損失率)」は、PML算定機関から提供を受けた地震リスク評価報告書の数値をそのまま記載しています。
(注2) 本物件のうち、「ホテルレオマの森」は、ホテル棟と増築部分の2棟の建物から構成されていますが、ホテル棟のみを評価対象とした数値を、また、「ニューレオマワールド」は、全64棟の建物から構成されていますが、ワールドプラザ棟他14棟を評価対象とした数値を本物件のPML値として記載しています。
(注3) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中には本物件(相模亭)のPML値を記載しています。
(注4) 本物件は、センター棟、アリーナ棟及び離れから構成されていますが、センター棟及びアリーナ棟のみを評価対象とした数値を本物件のPML値として記載しています。
(注5) 「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上ディーアール株式会社による2023年11月付地震リスク評価報告書に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。
(チ) 主要な不動産に関する情報
2023年11月30日現在、本投資法人が保有している資産のうち、年間賃料の合計が全年間賃料の合計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。

物件名称	テナントの 総数	年間賃料 (百万円)	賃貸面積 (㎡)	賃貸可能面積 (㎡)	稼働率 (%)(注2)
大江戸温泉物語 レオマリゾート (注3)	1	629	63,896.05	63,896.05	100.0
鬼怒川観光ホテル	1	348	22,402.38	22,402.38	100.0

(注1) 上記表は、2023年11月30日現在において効力を有する各保有資産に係る賃貸借契約に基づいて作成しています。また、「鬼怒川観光ホテル」については、2024年3月1日から2024年7月31日までの間に予定されているバリューアップ工事の実施及び当該工事に伴う当該物件のホテル営業の全面的な休止に伴い、一時的に固定賃料を減額する予定ですが、かかる固定賃料の減額についても考慮しない数値を記載しています。
(注2) 各決算期時点の稼働率については、前記「(ハ)稼働率の推移」をご参照下さい。
(注3) 「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2023年11月30日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(面積:71,790.51㎡(内、34,606.77㎡を第三者から賃借しています。))に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
(リ) 主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が保有資産の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
2023年11月30日現在、本投資法人が保有している資産のうち、当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。なお、主要なテナントとなる大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程に定める利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、賃料その他の条件等について、利害関係人等取引規程その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程については、後記「第二部投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係人等取引規程」をご参照下さい。
・契約期間満了日、賃料及び賃貸面積等

No	テナント名称	業種	物件名称	契約期間 満了日 (注4)	年間賃料(注1)		賃貸面積
					(百万円)	比率 (%)	(㎡)	比率 (%)
1	大江戸温泉物語 ホテルズ&リゾーツ株式会社	旅館及びホテルの運営 温泉利用施設、テーマパーク及び演芸場の運営等	大江戸温泉物語 伊勢志摩	2042年 11月30日	216	9.6	9,782.37	3.8
			伊東 ホテルニュー岡部	2043年 8月31日	147	6.5	10,211.46	3.9
			大江戸温泉物語 あたみ	2043年 8月31日	187	8.3	8,469.22	3.3
			大江戸温泉物語 土肥マリンホテル	2043年 7月31日	109	4.8	6,125.84	2.4
			大江戸温泉物語 あわら	2043年 7月31日	131	5.8	14,132.27	5.5
			大江戸温泉物語 伊香保	2043年 8月31日	73	3.3	5,177.18	2.0
			大江戸温泉物語 君津の森	2043年 7月31日	49	2.2	8,660.20	3.3
			大江戸温泉物語 幸雲閣	2043年 7月31日	84	3.7	10,843.89	4.2
			鬼怒川観光ホテル	2042年 11月30日	348	15.4	22,402.38	8.6
			大江戸温泉物語 東山グランド ホテル	2043年 7月31日	103	4.6	16,602.03	6.4
2	株式会社レオマ ユニティー	遊園地、ホテル、旅館等観光施設の経営等	大江戸温泉物語 レオマリゾート (注2)	2043年 8月31日	629	27.9	<ホテルレオマの森>	9.0
							23,322.42
							<ニューレオマワールド>	15.7
							40,573.63
			大江戸温泉物語 レオマリゾート (注3)	2066年 8月31日	-	-	71,790.51	27.7
合計					2,081	92.1	248,093.40	95.8

(注1) 上記各物件の賃料は、2023年11月30日現在において締結されている賃貸借契約に基づいております。温泉・温浴関連施設は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍し て年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、「比率」欄には、ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各施設の年間固定賃料の占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間固定賃料の合計又は比率の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。また、変動賃料は、テナントの旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の 修正後GOPに賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設並びに温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の修正後GOPが一定金額を上回る場合に、変動賃料が発生します。なお、「大江戸温泉物語 伊勢志摩」については2024年3月1日から2024年6月30日までの間に、「鬼怒川観光ホテル」については2024年3月1日から2024年7月31日までの間に予定されているバリューアップ工事の実施及び当該工事に伴う当該物件のホテル営業の全面的な休止に伴い、一時的に固定賃料を減額する予定ですが、かかる固定賃料の減額についても考慮しない数値を記載しています。
変動賃料の算定方法については、後記「(ワ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
(注2)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」について、2023年11月30日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(面積:71,790.51㎡(内、34,606.77㎡を第三者から賃借しています。))に関するものがあり、そのうち当該建物に関する賃貸借契約の内容を記載しています。
(注3)「大江戸温泉物語 レオマリゾート」について、2023年11月30日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部(面積:71,790.51㎡(内、34,606.77㎡を第三者から賃借しています。))に関するものがあり、そのうち当該土地の一部に係る賃貸借契約の内容を記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。また、動物が当該土地上から完全に撤去されたことを確認できた場合には、契約期間満了前であっても本契約は終了するものとされています。
(注4)契約満了日、契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約の内容については、後記「(ワ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
(ヌ) 保有資産に係る担保の状況
本書の提出日現在、保有資産の全物件において、借入全金融機関のために同順位の担保権(根抵当権又は根質権)が設定されています。
(ル) ポートフォリオの概況
2023年11月30日現在、ポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
a.用途別

用途	物件数	取得価格(百万円) (注1)	比率(%)
温泉・温浴関連施設	11	31,085	86.4
アコモデーション施設	4	4,898	13.6
合計	15	35,983	100.0

b.賃貸期間別(温泉・温浴関連施設が対象です)

賃貸借期間	契約年数		残存年数
	年間賃料 (百万円) (注2)	比率 (%)	年間賃料 (百万円) (注2)	比率 (%)
10年超	2,080	100.0	2,080	100.0
10年以内	-	-	-	-
合計	2,080	100.0	2,080	100.0

c.契約形態別(温泉・温浴関連施設が対象です)

契約形態	年間賃料(百万円) (注2)	比率(%)
定期賃貸借契約	2,080	100.0
普通賃貸借契約	-	-
合計	2,080	100.0

(注1)「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2020年11月2日付及び2022年6月29日付で土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡部分を賃借しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)から譲渡時点における当該譲渡部分に係る帳簿価格相当額を控除し、譲渡部分の賃借権の設定に係る賃貸借契約に記載された、賃借権の設定の対価としての権利金の額を加えた額を記載しています。また、「大江戸温泉物語あたみ」については、本投資法人は、2021年12月24日付で鉱泉地の土地の共有持分を取得しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された不動産の売買代金(消費税及び 地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)に当該鉱泉地の土地の売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を加えた額を記載しています。
(注2) 賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されており、「年間賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して 年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、「大江戸温泉物語 伊勢志摩」については2024年3月1日から2024年6月30日までの間に、「鬼怒川観光ホテル」については2024年3月1日から2024年7月31日までの間に予定されているバリューアップ工事の実施及び当該工事に伴う当該物件のホテル営業の全面的な休止に伴い、一時的に固定賃料を減額する予定ですが、かかる固定賃料の減額についても考慮しない数値を記載しています。
(ヲ) 個別投資不動産等物件の収支状況
投資不動産等物件の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。

						(単位:千円)
物件名		大江戸温泉物語 レオマリゾート	大江戸温泉物語 伊勢志摩	伊東ホテル ニュー岡部	大江戸温泉物語 あたみ	大江戸温泉物語 土肥マリンホテル
運用日数		183	183	183	183	183
① 賃貸事業収入		350,197	117,446	82,543	102,892	61,936
	賃貸事業収入(注2)	346,060	117,446	82,543	102,892	61,936
	その他賃貸事業収入	4,136	-	-	-	-
		(注3)
② 賃貸事業費用		36,318	4,530	9,731	4,736	2,497
	管理委託費	2,000	1,000	1,000	1,000	1,000
	公租公課	28,818	2,910	7,999	3,128	1,054
	損害保険料	3,176	609	720	573	382
	その他費用	2,323	10	10	35	61
③ 賃貸NOI(=①-②)		313,879	112,915	72,812	98,155	59,438
④ 減価償却費		95,634	53,593	29,938	35,152	31,938
不動産賃貸事業利益 (=③-④)		218,244	59,322	42,874	63,003	27,500

						(単位:千円)
物件名		大江戸温泉物語 あわら	大江戸温泉物語 伊香保	大江戸温泉物語 君津の森	大江戸温泉物語 幸雲閣	鬼怒川観光ホテル
運用日数		183	183	183	183	183
① 賃貸事業収入		74,512	40,749	29,881	47,157	182,148
	賃貸事業収入(注2)	74,512	40,749	29,881	46,775	182,148
	その他賃貸事業収入	-	-	-	382	-
② 賃貸事業費用		9,979	4,995	6,412	5,754	10,156
	管理委託費	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
	公租公課	4,862	3,656	4,854	4,002	6,726
	損害保険料	937	323	460	485	1,132
	その他費用	3,179	15	97	267	1,298
③ 賃貸NOI(=①-②)		64,532	35,754	23,469	41,403	171,992
④ 減価償却費		23,480	14,110	9,725	23,772	65,364
不動産賃貸事業利益 (=③-④)		41,052	21,643	13,744	17,630	106,628

						(単位:千円)
物件名		大江戸温泉物語 東山グランドホテル	エルプレイス宮崎台	JMRレジデンス新大阪	K.緑地	フィール白山公園・ 新潟白山公園ビル
運用日数		183	64	64	64	64
① 賃貸事業収入		62,171	9,292	13,696	9,248	18,790
	賃貸事業収入(注2)	61,896	9,292	13,323	9,245	17,619
	その他賃貸事業収入	275	-	373	2	1,170
② 賃貸事業費用		11,238	374	2,482	539	3,519
	管理委託費	1,000	185	482	184	825
	公租公課	9,212	-	-	-	-
	損害保険料	728	36	101	54	105
	その他費用	298	152	1,898	299	2,588
③ 賃貸NOI(=①-②)		50,932	8,918	11,213	8,709	15,271
④ 減価償却費		29,709	500	920	674	3,963
不動産賃貸事業利益 (=③-④)		21,222	8,417	10,293	8,034	11,307

(注1) 金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「賃貸事業収入」は、下記の収入が含まれています。
温泉・温浴関連施設:第一賃料(固定賃料・変動賃料)、第二賃料
アコモデーション施設:事務所賃料・共益費、貸室賃料・共益費、駐車場賃料
(注3) 「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、テナントとの間で定期借地契約が締結されており、当該定期借地契約に基づく
土地賃料を受領しています。
(ワ) 保有資産の個別不動産の概要
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・ 「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」、「アコモデーション施設」及び「その他用途施設」の3つに分類し、用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は「S」、「アコモデーション施設」 は「A」の符号を付しています。以下同じです。
・ 「用途」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い「温泉・温浴関連施設」、「アコモデーション施設」及び「その他用途施設」の3つの分類のいずれかを記載しています。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針に照らした各施設の特性を総体として把握するための分類であり、各施設を構成する個別の建物の不動産登記簿上の用途とは必ずしも一致しません。
・ 「取得年月日」は、各不動産に係る売買契約に記載された各保有資産の譲渡実行日を記載しています。
・ 「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・ 「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を記載しています。ただし、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2020年11月2日付及び2022年6月29日付で土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡部分を賃借しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)から譲渡時点における当該譲渡部分に係る帳簿価格相当額を控除し、譲渡部分の賃借権の設定に係る賃貸借契約に記載された、賃借権の設定の対価としての権利金の額を加えた額を記載しています。また、「大江戸温泉物語 あたみ」については、本投資法人は、2021年12月24日付で鉱泉地の土地の共有持分を取得しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)に当該鉱泉地の土地の売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を加えた額を記載しています。
・ 「鑑定評価額」は、株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・ 「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示が未実施の場合その他住居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)に都道府県名を加えて記載しています。
・ 「交通」は、株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。
・ 土地の「地番」は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・ 土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・ 土地の「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・ 建物の「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。なお、新築年月日が不明な場合は、最新の増築年月日を記載しています。
・ 建物の「構造/階数」は、不動産登記簿上の主たる建物について不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 建物の「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、不動産登記簿上の主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・ 「賃貸可能面積」は、各用途ごとに、2023年11月30日現在における下記の数値を記載してます。以下同じです。
温泉・温浴関連施設:各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積
アコモデーション施設:各保有資産に係る賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積の合計
・ 「稼働率」は、2023年11月30日現在における稼働率(賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合)について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・ 「主要テナント」は、2023年11月30日現在時点において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者のうち、もっとも賃貸面積が大きい者を記載しています。
・ 「テナント数」は、各用途ごとに、下記の数値を記載しています。
温泉・温浴関連施設:本投資法人を賃貸人として賃貸借契約が締結されているテナントの数を記載しています。なお、「テナント数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算出しています。
アコモデーション施設:マスターリース会社又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約を有するテナントの数を記載しています
・ 「客室数」には、2023年11月30日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・ 「転貸テナント数」は、2023年11月30日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から転貸を受ける者の数を記載しています。
・ 「PM会社」は、2023年11月30日現在、当該物件において建物の管理業務等を受託している者を記載しています。
・ 「ML会社」は、2023年11月30日現在、不動産所有者との間でマスターリース契約を締結している又は締結する予定の賃借人を記載しています。
・ 「ML種類」は、不動産所有者との間で締結している又は締結する予定のマスターリース契約の種別(パス・スルー型マスターリース契約又は賃料固定型マスターリース契約)を記載しています。なお、不動産所有者との間で締結している又は締結する予定のマスターリース契約がパス・スルー型マスターリース契約で、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している又は締結する予定の場合には、「パス・スルー型(賃料固定型(サブ ML))」と記載しています。
・ 「特記事項」には、2023年11月30日現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・ 「テナント」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」、「契約更改の方法」は、2023年11月30日現在において効力を有する賃貸借契約書の内容を記載しています。ただし、「大江戸 温泉物語 レオマリゾート」の定期借地契約については、2023年12月1日現在において効力を有する定期借地契約の内容を記載しています。
c. 「運営実績」欄に関する説明
・ 温泉・温浴関連施設の「運営実績」は、賃借人から取得した情報を原則としてそのまま記載していますが、一部については、賃借人から取得した情報に基づき、本資産運用会社にて再集計しています。
・ 「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
客室稼働率=対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100(%)
・ 「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値について、1円未満切り捨てて記載しています。
・ 「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、1円未満切り捨てて記載しています。なお、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
・ 「売上高」とは、賃借人が旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいい、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・ 「累計」は、「客室稼働率」、「ADR」及び「RevPAR」については、2022年12月から2023年11月までの平均値を、「売上高」については、2022年12月から2023年11月までの期間の合計値を記載しています。

物件番号		大江戸温泉物語 レオマリゾート		用途		温泉・温浴関連施設
S-1
特定資産の概要
取得年月日			2016年9月1日	特定資産の種類		不動産
取得価格			9,697,869,537円	鑑定評価額 (価格時点)		8,700,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示) (注1)			香川県丸亀市綾歌町岡田上字国吉2312番22
交通			JR予讃線「丸亀」駅より約15km、JR土讃線「琴平」駅より約7.5km、高松琴平電鉄琴平線「栗熊」駅より約2.7km
土地	地番		丸亀市綾歌町岡田上字国吉2312番22他634筆	建物	建築時期	<ホテルレオマの森>1991年7月10日(注2) <ニューレオマワールド>1991年3月30日(注3)
	建ぺい率		70%		構造/階数	<ホテルレオマの森>鉄骨鉄筋コンクリート造ルーフィング葺11階建 <ニューレオマワールド>鉄骨造鋼板葺2階建
	容積率		200%		延床面積	<ホテルレオマの森>23,322.42㎡ <ニューレオマワールド>40,573.63㎡
	用途地域		非線引都市計画区域		設計者 (注5)	<ホテルレオマの森>新築:株式会社AAA総合設計 増築(森のおかげ温泉):株式会社プラス計画設計事務所 増築(レストラン):株式会社再生建築研究所一級建築士事務所 <ニューレオマワールド>新築:郡ビルド株式会社一級建築士事務所 増築:郡ビルド株式会社一級建築士事務所
	敷地面積		665,144.43㎡(注4)		施工者 (注5)	<ホテルレオマの森>新築:清水建設株式会社四国支店 増築(森のおかげ温泉):清水建設株式会社四国支店 増築(レストラン):中央宣伝企画株式会社 <ニューレオマワールド>新築:郡ビルド株式会社 増築:郡ビルド株式会社
	所有形態		所有権及び借地権		所有形態	所有権
賃貸可能面積 (注6)			<ホテルレオマの森>23,322.42㎡ <ニューレオマワールド>40,573.63㎡	稼働率		100%
主要テナント			株式会社レオマユニティー	テナント数		1
客室数			241	転貸テナント数		0
PM会社			株式会社レオマユニティー
特記事項: ・本土地の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本土地の一部(面積:244,326㎡。なお、現況は森林です。)は、地域森林計画の対象となる民有林に該当します。 ・本建物について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する一部の確認済証及び検査済証が確認できませんが、株式会社J建築検査センターより建築基準法適合状況調査報告書を取得して問題ないことを確認しています。 ・フリーズィングシー棟(現在運転休止中の遊具「アドベンチャーシップ」が設置されている建物。延床面積:5,188.85㎡)については、本書の提出日現在、日常的には使用されていません。 ・本土地のうち本投資法人が賃借する部分において、太陽光発電事業を実施する第三者のための区分地上権及び地役権が設定されており、本投資法人の保有する賃借権より後順位で当該権利の設定登記がなされています。

(注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
(注2) 不動産登記簿上、2004年及び2016年に増築工事を実施しています。
(注3) 不動産登記簿上、1991年に増築工事を実施しています。
(注4) 本投資法人は、当該土地の一部(面積:211,089.59㎡)を第三者(国内の法人)より賃借しています。
(注5) 本物件のうち、「ニューレオマワールド」は、当該建物の不動産登記簿上の主たる建物についてのみ記載しています。
(注6) 当該物件の建物に関する賃貸可能面積のみを記載しており、土地の面積は含みません。

賃貸借の概要(注)
テナント	株式会社レオマユニティー
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	ホテルレオマの森:23,322.42㎡ ニューレオマワールド:40,573.63㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額52,456,896円 (2)変動賃料 (i) 下記算出方法により算出される金額とします。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの58.7%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	314,741,376円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。

中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、2023年12月19日から5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
違約金	所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
契約更改の方法	該当事項はありません。

(注)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、「停
止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載しておりま
す。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わない旨も
約しています。

運営実績(ホテルレオマの森)
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	80.7%	50.8%	61.5%	82.0%	70.6%	68.7%	62.9%	68.9%	84.9%	70.6%	80.8%	86.2%	72.5%
ADR(円)	35,801	35,768	27,814	37,478	32,075	36,089	25,324	40,334	60,135	30,548	28,081	30,693	35,553
RevPAR(円)	28,891	18,170	17,105	30,731	22,644	24,793	15,928	27,790	51,054	21,566	22,689	26,457	25,775
売上高(百万円)	252	159	142	280	207	233	155	253	451	189	207	233	2,767

運営実績(ニューレオマワールド)
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
入場者数(人)	63,021	31,138	27,435	42,329	38,474	54,233	31,097	47,679	97,233	35,104	34,129	39,643	541,515
売上高(百万円)	233	120	94	186	176	237	116	217	470	176	160	166	2,357

(注) 「入場者数」とは、当該期間中に「ニューレオマワールド」を利用した延べ人数をいいます。

賃貸借の概要(注1)(注2)
テナント	株式会社レオマユニティー
契約形態	定期借地契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から50年間(注3)
賃貸面積	71,790.51㎡(注4)
賃料	月額33,900円
敷金、保証金	203,400円
期間満了時の更新について	1. 契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含みます。)及び建物の築造による賃貸借期間の延長は行いません。 2. 賃貸借期間満了にあたり、テナントから本件土地の継続利用の要請があった場合には、本投資法人及びテナントは誠実に協議するものとし、合意に至った場合には、本投資法人及びテナントは改めて新たな本件土地の定期借地権設定契約を締結するものとします。
賃料改定について	1. 賃料は、基準年度(毎年12月1日からの1年間をいいます。以下、本賃貸借の概要において「基準年度」といいます。)ごとに、当該基準年度の12月1日以降の額を、次の式により算出された額に変更します。なお、算出された額に百円未満の端数が生じたときは、これを四捨五入します。 変更後の賃料の額=((A×12-B)+B’)÷12 A:当該時点における賃料の額 B:直前の基準年度の開始日の直前の10月末日現在の納税通知書に基づき算定される、本件土地に賦課されていた固定資産税その他の公租公課、及び、地代(当該時点の年額支払賃料)の合計額 B’:当該基準年度の開始日の直前の10月末日現在の納税通知書に基づき算定される、本件土地に賦課される固定資産税その他の公租公課、及び、地代(当該時点の年額支払賃料)の合計額 2. 各基準年度の開始日以降、本件土地に賦課される固定資産税その他の公租公課及び地代の額に増減のある場合には、その増減額に応じて、その直後の基準年度の賃料の額を変更します。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本契約を中途解約することができません。
違約金	1. 所定の事由により本契約が解除され、賃貸借期間満了日以前に終了した場合、テナントは、月額賃料の12か月分に相当する金額(当該解除時点の賃料の額を基準に算定するものとします。)を、本契約終了日に、違約金として本投資法人に支払わなければなりません。 2. テナントの前項に基づく違約金の支払は、テナントの明渡遅延等本契約の解除により本投資法人が被った損害等の賠償の請求を妨げません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

(注1) 本契約に基づき賃貸される土地(以下、本賃貸借の概要において「本借地」といいます。)上には閉鎖された動物園が存在しており、テナントは、本借地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
(注2) 本借地上には前所有者である合同会社香川県観光開発所有の建物が存在することから、テナントが本借地を明け渡すにあたり、本借地上に存在する建物や構築物等を撤去すべきテナントの義務の有無及びその範囲並びに撤去の主体については、本契約が終了した際に、本投資法人、テナント及び合同会社香川県観光開発の三者で誠実に協議の上、決定するものとされています。
(注3) 動物が本借地上から完全に撤去されたことを確認できた場合には、契約期間満了前であっても本契約は終了するものとされています。
(注4) 内、34,606.77㎡を第三者から賃借しています。

物件番号		大江戸温泉物語 伊勢志摩		用途		温泉・温浴関連施設
S-2
特定資産の概要
取得年月日			2016年9月1日	特定資産の種類		不動産
取得価格			3,656,900,000円	鑑定評価額 (価格時点)		3,820,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示)			三重県志摩市浜島町浜島1035番地
交通			近鉄志摩線「鵜方」駅より約10km・車で約20分、伊勢自動車道「玉城IC」より約30km・車で約1時間
土地	地番		志摩市浜島町浜島字小向1036番他15筆	建物	建築時期 (注1)	本館:1973年2月13日(注2) 北館:1979年2月28日 南館:1984年8月16日
	建ぺい率		70%		構造/階数 (注1)	本館:鉄筋コンクリート造陸屋根8階建 北館:鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付6階建 南館:鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建
	容積率		200%		延床面積	9,782.37㎡
	用途地域		非線引都市計画区域、用途地域指定なし		設計者 (注3)	新築、増築①、増築③、増築④:清水建設株式会社名古屋支店一級建築士事務所 増築②:有限会社林一級建築士事務所 増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、増築⑫:有限会社松森建築設計事務所 増築⑦、増築⑬:株式会社ホシ建築設計室 増築⑭:対震構造エンジニアリング株式会社
	敷地面積 (注4)		9,637.99㎡		施工者 (注3)	新築、増築①、増築③、増築④:清水建設株式会社名古屋支店 増築②:有限会社林一級建築士事務所 増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、増築⑫、増築⑬:不詳 増築⑦:株式会社淺沼組名古屋支店 増築⑭:有限会社創協
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			9,782.37㎡	稼働率		100%
主要テナント			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社	テナント数		1
客室数			83	転貸テナント数		0
PM会社			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
特記事項: ・本土地の隣地との境界について、書面での境界確認がなされていませんが、国土調査は実施済みです。本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本建物の一部は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの見解書を得ています。 ・本土地に所在する擁壁について、建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証が存在しませんが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断でき、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要があるとの見解書を得ています。

(注1) 本物件は、建物合併登記手続が完了していますが、建築時期及び構造/階数は、当該手続完了前の各棟に係る不動産登記簿上の記載に基づき記載しています。
(注2) 不動産登記簿上、1979年、1984年及び1989年に増築工事を実施しています。
(注3) 増築⑥及び増築⑨については、工事未了のまま中止したため、記載していません。
(注4) 敷地面積には、建築基準法第42条第2項により、道路とみなされる部分(セットバック部分)が約7.5㎡含まれます。

賃貸借の概要
テナント	大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から起算し、2022年12月1日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	9,782.37㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料(注1) 月額18,009,399円 (2)変動賃料 (i) 以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×4.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの77.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	108,056,394円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、2022年12月1日(以下、本賃貸借の概要において「改定基準日」とい います。)から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、改定基準日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、改定基準日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、2023年12月19日から5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。

違約金

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。

(注1)2024年3月1日から2024年6月30日までの間に予定されているバリューアップ工事の実施及び当該工事に伴う当該物件のホテル営業の全面的
な休止に伴い、一時的に固定賃料を減額する予定です。
(注2)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、「停
止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載しておりま
す。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わない旨も
約しています。

運営実績
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	91.3%	78.7%	85.3%	93.1%	67.3%	74.0%	77.1%	73.4%	76.6%	81.2%	93.0%	91.6%	81.9%
ADR(円)	35,723	33,303	31,317	40,065	35,008	36,444	29,403	37,971	53,831	33,255	34,130	37,497	36,528
RevPAR(円)	32,615	26,209	26,713	37,300	23,560	26,968	22,669	27,870	41,234	27,003	31,740	34,347	29,916
売上高(百万円)	97	77	72	111	66	79	65	80	116	76	93	96	1,035

物件番号		伊東ホテルニュー岡部		用途		温泉・温浴関連施設
S-3
特定資産の概要
取得年月日			2016年9月1日	特定資産の種類		不動産
取得価格			2,657,800,000円	鑑定評価額 (価格時点)		2,820,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示)			静岡県伊東市桜木町二丁目1番1号
交通			JR伊東線・伊豆急行線「伊東」駅より約1.2km・車で約5分・徒歩約15分
土地	地番		伊東市桜木町二丁目663番1他9筆	建物	建築時期	1990年11月8日(注1)
	建ぺい率		80%		構造/階数	鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建
	容積率		300%		延床面積	10,211.46㎡
	用途地域		近隣商業地域		設計者	新築:株式会社石井設計 増築:宮本建築設計室一級建築士事務所
	敷地面積		2,945.87㎡		施工者	新築:鹿島建設株式会社横浜支店 増築:新東建設株式会社
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			10,211.46㎡	稼働率		100%
主要テナント			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社	テナント数		1
客室数			73(注2)	転貸テナント数		0
PM会社			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
特記事項: ・本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、大江戸温泉物語株式会社は、駿河亭の所有者から駿河亭を賃借した上で、本投資法人から賃借する相模亭と一体的な運営をしています。なお、駿河亭には、駿河亭の所有者を債務者とする根抵当権が設定されています。 ・本建物と隣接する駿河亭との間には水路が横断しており、当該水路上には渡り廊下(1・2階部分で本建物と駿河亭を連絡する連絡通路)等が存していますが、河川占用許可を取得しています。

(注1) 不動産登記簿上、年月日不詳及び1992年に増築工事を実施しています。
(注2) 保有資産ではない駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。

賃貸借の概要
テナント	大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	10,211.46㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額12,296,799円 (2)変動賃料 (i) 以下のとおり算定します(注1)。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの52.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	73,780,794円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、2023年12月19日から5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。

違約金

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。

(注1)保有資産ではない駿河亭を含めた修正後GOPに基づいて、変動賃料額及び暫定変動賃料額を算定します。
(注2)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、「停
止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載しておりま
す。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わない旨も
約しています。

運営実績
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	81.6%	75.9%	84.9%	88.8%	69.2%	76.6%	68.0%	73.2%	84.9%	89.4%	84.2%	83.2%	80.0%
ADR(円)	37,338	34,482	30,913	34,525	30,305	34,105	28,780	35,224	49,223	29,164	31,284	33,994	34,288
RevPAR(円)	30,467	26,171	26,245	30,658	20,971	26,124	19,570	25,783	41,790	26,072	26,341	28,283	27,430
売上高(百万円)	112	96	89	115	75	96	70	94	147	93	98	101	1,192

(注) 保有資産ではない駿河亭を含めた運営実績を記載しています。

物件番号		大江戸温泉物語 あたみ		用途		温泉・温浴関連施設
S-4
特定資産の概要
取得年月日			①2016年9月1日②2021年12月24日	特定資産の種類		不動産
取得価格			①2,997,300,000円 ②3,600,000円	鑑定評価額 (価格時点)		3,470,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示)			静岡県熱海市咲見町8番3号
交通			JR東海道新幹線及びJR東海道本線「熱海」駅より約600m・徒歩約7分
土地	地番		熱海市東海岸町255番2及び熱海市咲見町245番20他16筆	建物	建築時期	1959年2月27日(注1)
	建ぺい率		80%		構造/階数	鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺12階建
	容積率		500%		延床面積	8,469.22㎡
	用途地域		商業地域		設計者	本館:不詳 新館、第二新館、大浴場棟増築:株式会社稲葉長司設計事務所
	敷地面積		2,066.42㎡(注2)		施工者	本館、大浴場棟増築:不詳 新館:佐藤工業株式会社横浜支店 第二新館:清水建設名古屋支店
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			8,469.22㎡	稼働率		100%
主要テナント			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社	テナント数		1
客室数			76	転貸テナント数		0
PM会社			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
特記事項: ・本建物の一部は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと推察されるとの見解書を得ています。 ・本土地の一部(面積:2.00㎡)について、熱海市に対し石碑の設置を目的として使用貸借しています。本投資法人が、当該土地を売却しようとする際には、熱海市から予め承諾を取得することが必要であり、同市が取得の意向を示した場合には同市に優先的に売却するものとされています。 ・本物件10階の天井スラブ、梁部分にアスベスト含有の吹付け材が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい破損は確認されず、概ね良好な状態であるとの調査結果を得ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。

(注1) 不動産登記簿上、1977年、1981年、1989年、1997年及び2016年に増築工事を実施しています。
(注2) 当該土地の一部である鉱泉地の共有持分を2021年12月24日付で取得しており、当該鉱泉地の土地(面積:13.1㎡)を加えた面積を記載しています

賃貸借の概要
テナント	大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	8,469.22㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額15,619,380円 (2)変動賃料 (i) 以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×4.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの74.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	93,716,280円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、2023年12月19日から5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。

違約金

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。

(注)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、「停
止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載しておりま
す。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わない旨も
約しています

運営実績
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	84.7%	85.4%	90.1%	97.0%	76.2%	80.7%	48.8%	77.2%	88.4%	85.3%	81.1%	74.3%	80.8%
ADR(円)	36,515	33,960	31,594	34,141	33,174	36,792	31,945	38,782	57,387	34,890	34,172	37,409	37,011
RevPAR(円)	30,928	29,001	28,466	33,116	25,278	29,691	15,589	29,939	50,730	29,761	27,713	27,794	29,904
売上高(百万円)	82	77	69	88	65	78	40	78	128	75	72	70	929

物件番号		大江戸温泉物語 土肥マリンホテル		用途		温泉・温浴関連施設
S-5
特定資産の概要
取得年月日			2016年9月1日	特定資産の種類		不動産
取得価格			1,910,900,000円	鑑定評価額 (価格時点)		2,020,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示)			静岡県伊豆市土肥2791番4
交通			伊豆箱根鉄道駿豆線「修善寺」駅より約27.3km・車で約1時間
土地	地番		伊豆市土肥字北屋形2791番2他6筆	建物	建築時期	1974年10月4日(注)
	建ぺい率		-		構造/階数	鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根亜鉛メッキ鋼板ぶき12階建
	容積率		-		延床面積	6,125.84㎡
	用途地域		都市計画区域外		設計者	1974年新築:株式会社石井建築事務所 1987年増築、1990年増築、2005年増築:不詳
	敷地面積		2,911.13㎡		施工者	1974年新築:株式会社間組名古屋支店 1987年増築、1990年増築、2005年増築:不詳
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			6,125.84㎡	稼働率		100%
主要テナント			大江戸温泉物ホテルズ&リゾーツ株式会社	テナント数		1
客室数			64	転貸テナント数		0
PM会社			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、国土調査は実施済みです。本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の2階の天井スラブ、梁部分にアスベスト含有の吹付け材が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい破損等は確認されず、概ね良好な状態であったとの調査結果を得ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。

(注) 不動産登記簿上、2005年に増築工事を実施しています。

賃貸借の概要
テナント	大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	6,125.84㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額9,098,235円 (2)変動賃料 (i) 以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×7.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの72.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	54,589,410円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、2023年12月19日から5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。

違約金

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。

(注)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、「停
止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載しておりま
す。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わない旨も
約しています。

運営実績
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	84.3%	62.5%	83.7%	97.8%	53.0%	71.8%	61.8%	69.3%	84.7%	83.2%	79.3%	78.1%	75.8%
ADR(円)	30,580	31,709	26,487	29,675	29,094	32,180	24,252	38,836	58,311	26,996	27,302	30,222	32,459
RevPAR(円)	25,778	19,818	22,169	29,022	15,419	23,105	14,987	26,913	49,389	22,460	21,650	23,603	24,603
売上高(百万円)	56	42	44	63	32	49	31	57	103	47	47	50	627

物件番号		大江戸温泉物語 あわら		用途		温泉・温浴関連施設
S-6
特定資産の概要
取得年月日			2016年9月1日	特定資産の種類		不動産
取得価格			1,901,200,000円	鑑定評価額 (価格時点)		2,020,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示)			福井県あわら市二面48番10号
交通			JR北陸本線「芦原温泉」駅より約4.5km・車で約15分 えちぜん鉄道三国芦原線「あわら湯のまち」駅より約1.0km・徒歩で約15分
土地	地番		あわら市二面48字嵩田11番他42筆	建物	建築時期 (注1)	みやこ亭:1984年9月23日 南館:1972年10月5日 東館:1980年10月25日
	建ぺい率		80%、60%		構造/階数 (注1)	みやこ亭:鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根8階建 南館:鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 東館:鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・鉄板葺6階建
	容積率		400%、200%		延床面積	14,132.27㎡
	用途地域		非線引都市計画区域・商業地域、非線引都市計画区域・第1種住居地域		設計者	東館: 1980年新築:株式会社神谷建築事務所 1984年増築:不詳 みやこ亭・緑風苑: 株式会社神谷建築事務所 南館: 1972年新築、増築:不詳
	敷地面積		13,263.72㎡(注2)		施工者	東館: 1980年新築、1984年増築:不詳 みやこ亭:株式会社浅沼組 南館: 1972年新築、増築:不詳 緑風苑:不詳
	所有形態		所有権及び借地権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			14,132.27㎡	稼働率		100%
主要テナント			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社	テナント数		1
客室数			95	転貸テナント数		0
PM会社			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本建物と駐車場の一部は借地上に存在しており、本投資法人は複数の土地所有者との間で賃貸借契約を締結しています。本物件を第三者に譲渡する際には当該土地所有者(借地権設定者)の承諾が必要です。 ・テナントは本土地を横断している公図上水路及び里道とされている部分についても駐車場として使用しています。テナントは、当該部分の占用許可を取得しており、今後も当該占用許可を維持する予定です。 ・本物件に隣接しテナントが所有する建物(寮)への出入りのために、テナントの従業員等が本土地を無償にて通行すること、及び周辺地権者等の関係者が必要な範囲で本土地を無償にて通行することについて、本投資法人とテナントとの間で締結された停止条件付定期建物等賃貸借契約において容認しています。 ・本建物は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの見解書を得ています。 ・低濃度PCBが含有されているトランス、ドラム缶の油及びコンデンサ(2台)について、法律に従い管轄官庁に保管状況の届出が行われた後、2023年11月10日付で処分しています。 ・本物件の別館1階から4階の階段室等の天井部分にアスベスト含有の吹付けひる石が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい劣化、損傷等は確認されず、概ね良好な状態であるとの調査結果を得ています。これらの吹付けひる石の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付けひる石の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。

(注1) 本物件は、建物合併登記及び減築による変更登記手続を完了していますが、建築時期及び構造/階数は、当該手続完了前の各棟に係る不動産登記簿上の記載に基づき記載しています。
(注2) 本投資法人は、当該土地の一部(面積:5,641.90㎡)を第三者(複数名の個人)より賃借しています。

賃貸借の概要
テナント	大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	14,132.27㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額10,963,033円 (2)変動賃料 (i) 以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×3.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの62.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	65,778,198円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、2023年12月19日から5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。

違約金

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。

(注)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、「停
止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載しておりま
す。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わない旨も
約しています。

運営実績
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	75.4%	59.3%	64.0%	83.6%	76.8%	76.7%	64.4%	69.7%	84.3%	67.6%	74.7%	86.7%	73.7%
ADR(円)	29,341	25,187	23,219	29,407	25,407	27,281	22,824	36,130	48,411	28,676	29,199	31,915	30,254
RevPAR(円)	22,123	14,935	14,860	24,584	19,512	20,924	14,698	25,182	40,810	19,384	21,811	27,670	22,297
売上高(百万円)	73	49	45	81	62	69	47	82	128	61	72	87	860

物件番号		大江戸温泉物語 伊香保		用途		温泉・温浴関連施設
S-8
特定資産の概要
取得年月日			2016年9月1日	特定資産の種類		不動産
取得価格			1,299,800,000円	鑑定評価額 (価格時点)		1,360,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示)			群馬県渋川市伊香保町伊香保592番1号
交通			JR上越線・吾妻線「渋川」駅より約9.7km・車で約30分
土地	地番		渋川市伊香保町伊香保字西沢592番1他7筆	建物	建築時期	1983年11月1日(注)
	建ぺい率		70%		構造/階数	鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板ぶき・陸屋根7階建
	容積率		400%		延床面積	5,177.18㎡
	用途地域		都市計画区域外		設計者	本館棟:不詳 浴室棟:南澤建設一級建築士事務所 新館棟: 新築:南澤建設一級建築士事務所 増築:株式会社再生建築研究所
	敷地面積		6,805.12㎡		施工者	本館棟、浴室棟:南澤建設株式会社 新館棟: 新築:南澤建設株式会社 増築:不詳
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			5,177.18㎡	稼働率		100%
主要テナント			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社	テナント数		1
客室数			40	転貸テナント数		0
PM会社			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本土地の一部(面積:1,835.00㎡)は、森林法(昭和26年法律第249号。その後の改正を含みます。)(以下「森林法」といいます。)に定める保安林に指定されています。当該土地の本書の提出日現在の現況は森林であり、日常的な立入りは行われていません。 ・本土地に所在する擁壁について、建造の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証が不明となっていますが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断でき、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要があるとの見解書を得ています。 ・本物件の1階から4階の階段室の天井、段裏にアスベスト含有の吹付けひる石が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい劣化、損傷等は確認されず、概ね良好な状態であるとの調査結果を得ています。これらの吹付けひる石の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付けひる石の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。

(注) 不動産登記簿上、1994年に増築工事を実施しています。

賃貸借の概要
テナント	大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	5,177.18㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額6,126,558円 (2)変動賃料 (i) 以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×7.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの67.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年2月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	36,759,348円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、2023年12月19日から5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。

違約金

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。

(注)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、「停
止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載しておりま
す。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わない旨も
約しています。

運営実績
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	85.7%	76.2%	85.6%	94.2%	87.1%	86.4%	80.9%	83.4%	89.7%	90.2%	92.1%	94.3%	87.1%
ADR(円)	36,792	33,405	29,413	34,660	33,231	36,594	30,140	34,898	47,576	31,480	34,485	34,199	34,871
RevPAR(円)	31,530	25,454	25,177	32,649	28,944	31,617	24,383	29,104	42,675	28,394	31,760	32,249	30,372
売上高(百万円)	44	35	31	45	38	43	32	40	56	38	44	43	493

物件番号		大江戸温泉物語 君津の森		用途		温泉・温浴関連施設
S-9
特定資産の概要
取得年月日			2016年9月1日	特定資産の種類		不動産
取得価格			819,650,000円	鑑定評価額 (価格時点)		829,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示) (注)			千葉県君津市法木字法木野384番地119
交通			JR内房線「君津」駅より約15km・車で約30分 館山自動車道「君津IC」より約10km・車で約16分
土地	地番		君津市法木字法木野384番119他4筆	建物	建築時期	1996年3月21日
	建ぺい率		-		構造/階数	鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板ぶき4階建
	容積率		-		延床面積	8,660.20㎡
	用途地域		都市計画区域外		設計者	川鉄エンジニアリング株式会社
	敷地面積		57,069.38㎡		施工者	新日鉄・東急・白井建設工事共同企業体
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			8,660.20㎡	稼働率		100%
主要テナント			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社	テナント数		1
客室数			41	転貸テナント数		0
PM会社			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
特記事項: ・本物件は、センター棟、アリーナ棟及び離れで構成されていますが、アリーナ棟については、本書の提出日現在、日常的には使用されていません。

(注) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。

賃貸借の概要
テナント	大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	8,660.20㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額4,098,412円 (2)変動賃料 (i) 以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの52.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	24,590,472円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。

違約金

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。

(注)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、「停
止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載しておりま
す。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わない旨も
約しています。

運営実績
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	88.6%	85.3%	88.2%	93.2%	84.9%	85.8%	73.5%	71.0%	86.3%	81.3%	81.4%	77.3%	83.1%
ADR(円)	31,651	29,883	27,728	30,206	30,133	33,010	26,841	32,187	41,091	28,084	28,837	32,157	31,071
RevPAR(円)	28,042	25,490	24,456	28,151	25,582	28,322	19,728	22,852	35,461	22,832	23,473	24,857	25,820
売上高(百万円)	45	42	38	48	40	47	32	37	55	35	38	39	502

物件番号		大江戸温泉物語 幸雲閣		用途		温泉・温浴関連施設
S-11
特定資産の概要
取得年月日			2017年12月4日	特定資産の種類		不動産
取得価格			1,040,000,000円	鑑定評価額 (価格時点)		1,190,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示) (注1)			宮城県大崎市鳴子温泉字車湯1番地10
交通			JR陸羽東線「鳴子温泉」駅から約1km・車で約5分
土地	地番		宮城県大崎市鳴子温泉字車湯1番10他36筆	建物	建築時期	1965年12月8日(注4)
	建ぺい率		70%		構造/階数	鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根8階建
	容積率		400%		延床面積	10,843.89㎡
	用途地域		非線引都市計画区域、用途地域指定なし		設計者	本館: 新築:青板建築設計事務所 1972年増築、1978年増築、1980年増築、1985年増築:不詳
	敷地面積		11,829.25㎡(注2)(注3)		施工者	本館: 新築、1972年増築、1978年増築、1980年増築、1985年増築:フジタ工業株式会社
	所有形態		所有権・借地権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			10,843.89㎡	稼働率		100%
主要テナント			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社	テナント数		1
客室数			98(注5)	転貸テナント数		0
PM会社			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
特記事項: ・本建物の一部は借地上に存在しており、土地所有者である国との間で賃貸借契約を締結しています。当該借地及び当該借地上の本建物その他の工作物について、増改築等により現状を変更(軽微な変更を除く。)しようとするときは、土地所有者(借地権設定者)の書面による事前承諾が必要です。また、本物件を第三者に譲渡する際にも土地所有者(借地権設定者)の承諾が必要です。 ・本土地に所在する擁壁について、建築基準法に基づく完了検査手続に関する検査済証が存在しませんが、ケイ・ユニット株式会社より、構造図及び構造計算書がともに存在していないため詳細については不明であるが、目視で確認する限り、構造的に問題となるような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問題ないものと考えられる旨の見解書を得ています。 ・建物状況調査報告書によると、低濃度PCBが含有されている可能性があるトランスがありますが、現状の使用においては問題ないとされています。

(注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
(注2) 敷地面積には、建築基準法第42条第2項により、道路とみなされる部分(セットバック部分。狭あい協議及び道路中心が未確定のためセットバック面積は不明です。)が含まれます。
(注3) 当該土地の一部(面積:498.62㎡)を第三者(国)から賃借しています。
(注4) 不動産登記簿上、1972年、1978年、1980年及び1985年に増築工事を実施しています。
(注5) 保有資産でない別館を含めた本物件の客室数は合計116室です。

賃貸借の概要
テナント	大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	10,843.89㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額7,017,209円 (2)変動賃料 (i) 以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×4.5%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの45.3%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 (iv) 上記((ii)にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期(2018年12月から2019年5月まで)における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期(2018年6月から2018年11月まで)における変動賃料の月額(上記(i)において、変動賃料発生月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額)と同額とします。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	42,103,254円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、2023年12月19日から5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。

違約金

テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。

(注)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、「停
止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載しておりま
す。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わない旨も
約しています。

運営実績
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	73.0%	54.2%	58.8%	71.8%	50.7%	51.1%	52.4%	42.3%	54.4%	62.3%	68.6%	71.1%	59.2%
ADR(円)	27,731	28,816	25,035	26,902	26,282	29,310	22,698	26,884	34,159	24,254	27,695	28,481	27,393
RevPAR(円)	20,243	15,618	14,720	19,315	13,324	14,977	11,893	11,371	18,582	15,110	18,998	20,249	16,216
売上高(百万円)	81	62	54	79	52	59	47	46	70	58	75	78	767

(注) 保有資産ではない別館を含めた運営実績を記載しています。

物件番号		鬼怒川観光ホテル		用途		温泉・温浴関連施設
S-12
特定資産の概要
取得年月日			2017年12月4日	特定資産の種類		不動産
取得価格			3,870,000,000円	鑑定評価額 (価格時点)		6,050,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示)(注1)			栃木県日光市鬼怒川温泉滝字中島359番地2
交通			東武鬼怒川線「鬼怒川温泉」駅から約1.1km・徒歩約15分
土地	地番		栃木県日光市鬼怒川温泉滝字中島354番1他23筆	建物	建築時期	1981年8月21日(注2)
	建ぺい率		80%		構造/階数	鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付10階建
	容積率		400%		延床面積	22,402.38㎡
	用途地域		非線引都市計画区域、商業地域		設計者	1981年新築:株式会社石井設計一級建築士事務所 1981年増築、1990年増築:不詳
	敷地面積		6,719.48㎡		施工者	1981年新築、1981年増築、1990年増築:不詳
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			22,402.38㎡	稼働率		100%
主要テナント			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社	テナント数		1
客室数			172	転貸テナント数		0
PM会社			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
特記事項: ・本土地の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の北東側の構築物が公有地に越境していますが、当該越境について占用許可を取得しています。また、本物件の西側の入口付近の屋根及び緑地の一部が公有地に越境していますが、日光市より道路幅員が確保されているため、占有許可は不要との回答を得ています。 ・本土地の一部に、電気事業用設備の設置等のための、東京電力株式会社(設定当時の契約当事者を記載しています。以下同じです。)を地上権者とする地上権が設定されています。 ・本土地の一部に、送電線路の架設及び保守等並びに送電鉄塔までの立入り等のための、東京電力株式会社を地役権者とする地役権が設定されています。 ・本土地の一部は、東京電力株式会社との間の契約により、送電線路の架設及び保守等のため、上記地役権と同種の制限が課されています。

(注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
(注2) 不動産登記簿上、1990年に増築工事を実施しています。

賃貸借の概要
テナント	大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から起算し、2022年12月1日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	22,402.38㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料(注1) 月額29,069,741円 (2)変動賃料 (i) 以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×2.4%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの56.0%(ただし、2019年5月までは修正後GOPの47.5%)(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 (iv) 上記(ii)にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期(2018年12月から2019年5月まで)における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期(2018年6月から2018年11月まで)における変動賃料の月額(上記(i)において、変動賃料発生月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額)と同額とします。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	174,418,446円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、2022年12月1日(以下、本賃貸借の概要において「改定基準日」とい います。)から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、改定基準日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、改定基準日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、2023年12月19日から5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。

違約金

テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。

(注1)2024年3月1日から2024年7月31日の間に予定されているバリューアップ工事の実施及び当該工事に伴う当該物件のホテル営業の全面的な
休止に伴い、一時的に固定賃料を減額する予定です。
(注2)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、
「停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載してお
ります。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わな
い旨も約しています。

運営実績
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	74.7%	54.5%	70.8%	88.5%	78.4%	79.8%	72.8%	70.8%	86.0%	80.9%	86.0%	87.3%	77.6%
ADR(円)	32,974	32,910	25,876	33,517	29,517	33,187	25,381	32,033	45,682	29,835	32,823	34,032	32,610
RevPAR(円)	24,631	17,935	18,320	29,662	23,141	26,483	18,477	22,679	39,286	24,136	28,227	29,709	25,305
売上高(百万円)	149	107	101	180	135	158	109	135	226	139	170	173	1,788

物件番号		大江戸温泉物語 東山グランドホテル		用途		温泉・温浴関連施設
S-14
特定資産の概要
取得年月日			2017年12月4日	特定資産の種類		不動産
取得価格			1,230,000,000円	鑑定評価額 (価格時点)		1,410,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示) (注1)			福島県会津若松市東山町大字湯本字上湯本5番地1
交通			JR磐越西線・只見線「会津若松」駅から約7.2km・車で約15分
土地	地番		福島県会津若松市東山町大字湯本字上湯本5番1他10筆	建物	建築時期	1964年9月29日(注3)
	建ぺい率		60%		構造/階数	鉄筋コンクリート造陸屋根8階建
	容積率		200%		延床面積	16,665.71㎡(注4)
	用途地域		市街化調整区域		設計者	1964年旧本館新築、1974年茜館増築、1979年茜館増築:不詳 1980年葵館増築、1991年本館増築:株式会社石井建築事務所
	敷地面積		12,451.81㎡(注2)		施工者	1964年旧本館新築、1974年茜館増築、1979年茜館増築、1980年葵館増築:不詳 1991年本館増築:フジタ工業株式会社仙台支店
	所有形態		所有権・借地権		所有形態	所有権・借家権
賃貸可能面積			16,602.03㎡	稼働率		100%
主要テナント			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社	テナント数		1
客室数			123	転貸テナント数		0
PM会社			大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
特記事項: ・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・隣地より建物(寄宿舎)の一部が本土地に越境しており、本投資法人は当該建物所有者である大江戸温泉物語株式会社との間で建物の敷地として使用するための賃貸借契約を締結しています。また、当該建物(寄宿舎)への出入りのために、テナントの従業員等が本土地を無償にて通行すること、及び周辺地権者等の関係者が必要な範囲で本土地を無償にて通行することについて、本投資法人とテナントとの間で締結された停止条件付定期建物等賃貸借契約において容認しています。 ・本物件の構造物の一部(受水槽及び制御盤)は借地上に存在しており、本投資法人は土地所有者である大江戸温泉物語株式会社との間で賃貸借契約を締結しています。この借地権を第三者に譲渡する際には当該土地所有者(借地権設定者)の承諾が必要です。 ・本建物とその付帯施設の維持管理に必要な機械設備等の設置・管理のために、本投資法人は隣接建物所有者である大江戸温泉物語株式会社との間で当該建物の一部を使用するための賃貸借契約を締結しています。 ・本土地に所在する擁壁について、建築基準法に基づく完了検査手続に関する検査済証が一部存在しませんが、ケイ・ユニット株式会社より、構造図及び構造計算書がともに存在していないため詳細については不明であるが、目視で確認する限り、構造的に問題となるような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問題ないものと考えられる旨の見解書を得ています。 ・建物状況調査報告書によると、微量PCBが含有されている可能性がある機器がありますが、現状の使用においては問題ないとされています。また、低濃度PCBが含有されているコンデンサについては、2021年10月15日付で処分し、管轄官庁へ廃棄終了届出書を提出済みです。 ・本物件の茜館の1階旧ボイラー室、3階倉庫、3階から7階までのパントリーにアスベスト含有の吹付け材が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、低温灰化処理を行い、空気環境測定ではアスベスト不検出との調査結果を得ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。 ・本建物の一部(茜館及び葵館)は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、ケイ・ユニット株式会社より、本建物全体について、特記すべき構造的な問題は見受けられない旨、及び、外壁部分に経年劣化によるひび割れが見受けられ、また、主要構造部に支障のない庇部分や屋上の外壁等に鉄筋のかぶり不足によるひび割れや剥離が見受けられるが、日常の点検及び保全は重要であり継続して行われていく事を前提とし、適切な補修を行えば経年劣化も改善され、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの見解書を得ています。 ・建物状況調査報告書によると、消防法又は建築基準法等に関する複数の指摘事項がありますが、当該指摘事項については、本投資法人の取得日までに前所有者の責任及び負担にて是正を完了することを合意しており、一部を除き当該日までに是正が完了しています。なお、当該一部についても、前所有者の責任及び負担にて是正を完了させる予定です。

(注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
(注2) 本投資法人は、当該土地の一部(面積:70.29㎡)を借地権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。
(注3) 不動産登記簿上、1974年、1979年、1980年及び1991年に増築工事を実施しています。
(注4) 本投資法人は、当該建物の一部(床面積:63.68㎡)を借家権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。

賃貸借の概要
テナント	大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
契約形態	定期借家契約
契約期間	本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積	16,602.03㎡
賃料	1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額とします。 2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。 (1)固定賃料 月額8,631,767円 (2)変動賃料 (i) 以下のとおり算定します。 ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×4.5%(年額。月額はその12分の1) ② 修正後GOPの45.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。 (ii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。 (iii) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。 (iv) 上記(ii)にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期(2018年12月から2019年5月まで)における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期(2018年6月から2018年11月まで)における変動賃料の月額(上記(i)において、変動賃料発生月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額)と同額とします。 3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金	51,790,602円(固定賃料の6か月分)
期間満了時の更新について	本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について	本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について	テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、2023年12月19日から5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。

違約金

テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。

(注)本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、2023年12月19日付で、「停
止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に関する覚書」を締結しており、当該覚書に基づく内容を記載しておりま
す。なお、当該覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、原則として賃貸借契約の全部又は一部の変更を行わない旨も
約しています。

運営実績
	2022年	2023年											累計
	12月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
客室稼働率	74.7%	52.8%	70.0%	84.3%	74.2%	71.0%	82.3%	61.6%	80.2%	81.7%	85.4%	87.3%	75.4%
ADR(円)	28,567	27,723	23,641	25,150	29,353	32,135	25,844	29,805	37,028	27,822	30,202	31,124	29,131
RevPAR(円)	21,339	14,637	16,548	21,201	21,779	22,815	21,269	18,359	29,696	22,730	25,792	27,171	21,964
売上高(百万円)	88	60	62	90	87	92	84	76	119	89	106	109	1,067

物件番号		エルプレイス宮崎台		用途		アコモデーション施設
A-1
特定資産の概要
取得年月日			2023年9月28日	特定資産の種類		不動産信託受益権
取得価格			1,053,000,000円	鑑定評価額 (価格時点)		1,120,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示) (注1)			神奈川県川崎市宮前区宮崎字三ツ又129番地-2
交通			東急田園都市線「宮崎台」駅から約650m(徒歩約8分)
土地	地番		川崎市宮前区宮崎字三ッ又129番2 他3筆	建物	建築時期	1992年1月27日
	建ぺい率		60%		構造/階数	鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
	容積率		200%		延床面積	1,993.01㎡
	用途地域		第一種中高層住居専用地域		設計者	デク建築設計企画株式会社
	敷地面積(注2)		925.64 ㎡		施工者	新建設株式会社
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			1,993.01㎡	稼働率		100%
PM会社			グローバルコミュニティ株式会社	テナント数		1
ML会社			大江戸温泉リート投資法人	転貸テナント数		1
ML種類			パス・スルー型(賃料固定型(サブML))
特記事項:該当事項はありません
賃貸借の概要
テナント			株式会社JR東日本ソーシャルデザイン
契約形態			特定賃貸借契約
契約期間			2022年4月21日から2031年2月28日
賃貸面積			1,993.01㎡
賃料			月額4,425,000円
敷金、保証金			8,850,000円(賃料の2ヶ月分)
期間満了時の更新 について			期間満了の6ヶ月までに協議。貸主または借主からその相手に対し更新拒絶の申し出がないとき は、同一条件でさらに2年更新されるものとし、以後も同様。
賃料改定について			本契約期間内であっても、近隣物件の賃料相場、経済状況の著しい変動、公租公課およびその 他負担の増減などがあった場合には、貸主借主協議の上賃料を改定できるものとする。
中途解約について			貸主および借主は、本契約期間中に本契約を解約できないものとする。更新後の契約を中途解 約するときは、解約希望日の6ヶ月前までに書面をもって相手方に通知。

(注1)本物件所在地は、住居表示が未実施です。
(注2)敷地面積には、経緯は不明ですが、道路自主整備部分が約4.02㎡、自主すみ切り部分が約3.72㎡が含まれます。

物件番号		JMRレジデンス新大阪		用途		アコモデーション施設
A-2
特定資産の概要
取得年月日			2023年9月28日	特定資産の種類		不動産信託受益権
取得価格			1,255,000,000円	鑑定評価額 (価格時点)		1,360,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示)			大阪府大阪市東淀川区西淡路三丁目9番10号
交通			JR京都線「東淀川」駅から約260m(徒歩約3分)
土地	地番		大阪市東淀川区西淡路三丁目155番5	建物	建築時期	1994年4月28日
	建ぺい率		80%		構造/階数	鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
	容積率		400%、300%		延床面積	3,286.30㎡
	用途地域		第一種住居地域		設計者	株式会社十和設計事務所
	敷地面積(注2)		1,000.01㎡		施工者	近藤建設工業株式会社
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			2,911.95㎡	稼働率		98.6%
PM会社			株式会社フェニックス管理	テナント数		69
ML会社			大江戸温泉リート投資法人	転貸テナント数		0
ML種類			パス・スルー型
特記事項: ・建物状況調査報告書等によると、消防法又は建築基準法等に関する複数の指摘事項がありますが、当該指摘事項につ いては、2024年3月28日までに売主の責任及び負担にて是正を完了することを合意しています。

物件番号		K.緑地		用途		アコモデーション施設
A-3
特定資産の概要
取得年月日			2023年9月28日	特定資産の種類		不動産信託受益権
取得価格			990,000,000円	鑑定評価額 (価格時点)		1,040,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示)			大阪府吹田市千里山竹園一丁目50番5号
交通			北大阪急行電鉄南北線「緑地公園」駅から約900m(徒歩約11分)
土地	地番		吹田市千里山竹園一丁目449番1他1 筆	建物	建築時期	1998年3月18日
	建ぺい率		60%・80%		構造/階数	鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
	容積率		200%、300%		延床面積	2,153.58㎡
	用途地域		第一種中高層住居専用地域・近隣商 業地域		設計者	ユニヴ・ライフ株式会社
	敷地面積		1,614.63㎡		施工者	株式会社内藤建設
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			2,153.58㎡	稼働率		100.0%
PM会社			株式会社フェニックス管理	テナント数		1
ML会社			大江戸温泉リート投資法人	転貸テナント数		88
ML種類			パス・スルー型(賃料固定型(サブML))
特記事項: ・建物状況調査報告書等によると、消防法又は建築基準法等に関する複数の指摘事項がありますが、当該指摘事項に ついては、譲渡実行日又は2023年12月31日までに売主の責任及び負担にて是正を完了することを合意しています。
賃貸借の概要
テナント			ユニヴ・ライフ株式会社
契約形態			建物賃貸借契約
契約期間			2022年4月1日から2025年3月31日 (当初契約開始2016年4月1日)
賃貸面積			2,153.58㎡
賃料			月額4,224,000円
敷金、保証金			13,497,000円
期間満了時の更新 について			期間満了の6ヶ月までに貸主または借主が各相手方に対し更新しない旨通知をした場合を除き、 本契約は協議の上、3年間更新されるものとし、以後も同様。
賃料改定について			本契約の開始日より3年間経過の都度、協議して決定する。入居状況、周辺の賃料市場の動向等 を考慮して決定するものとする。 経済情勢、物価の変動、需給のバランス、建物周辺環境の著 しい変化等により本物件の賃料が不相応となった場合は、協議のうえ賃料の改定を行うことが できる。賃料の改定に関する合意が整わない場合、貸主及び借主は、3ヶ月前の書面による予告 をもって、本契約を解除できるものとする。
中途解約について			(賃貸借契約に中途解約規定無し)

物件番号		フィール白山公園・ 新潟白山公園ビル		用途		アコモデーション施設
A-4
特定資産の概要
取得年月日			2023年9月28日	特定資産の種類		不動産信託受益権
取得価格			1,600,000,000円	鑑定評価額 (価格時点)		1,610,000,000円 (2023年11月30日)
所在地(住居表示)(注1)			新潟県新潟市中央区上大川前通一番町154番地
交通			JR 越後線、白新線、信越本線、上越新幹線「新潟」駅から約2,000m(車で約7分)
土地	地番		新潟市中央区上大川前通一番町154 番1他13筆	建物	建築時期	2004年10月26日
	建ぺい率		80%		構造/階数	鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
	容積率		300%		延床面積	4,971.37㎡
	用途地域		近隣商業地域		設計者	株式会社福田組新潟本店一級建築士事 務所
	敷地面積(注2)		2,312.47㎡		施工者	株式会社福田組
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
賃貸可能面積			4,446.05㎡	稼働率		89.2%
PM会社			株式会社長谷工ライブネット	テナント数		92
ML会社			大江戸温泉リート投資法人	転貸テナント数		0
ML種類			パス・スルー型
特記事項: ・建物状況調査報告書等によると、消防法又は建築基準法等に関する複数の指摘事項がありますが、当該指摘事項につ いては、2024年3月28日までに売主の責任及び負担にて是正を完了することを合意しています。

(注1)本物件所在地は、住居表示が未実施です。
(注2)敷地面積には、経緯は不明ですが、道路に編入されて使用されている部分が約5.65㎡含まれます。

(カ) 保有不動産の資本的支出
a. 資本的支出の予定
本投資法人が2023年11月30日現在保有する資産に関し、2023年11月30日現在計画している第16期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分処理される部分が含まれています。

不動産等の名称	所在地	目的	予定期間	工事予定金額(百万円)
				総額	当期 支払額	既支払 総額
大江戸温泉物語 レオマリゾート	香川県丸亀市	モスク棟防水工事	自 2023年 12 月 至 2024年 1 月	17	-	-
大江戸温泉物語 あわら	福井県あわら市	外壁改修工事	自 2023年 11 月 至 2023年 12 月	16	-	-
鬼怒川観光ホテル	栃木県日光市	ボイラー更新工事	自 2024年 3 月 至 2024年 4 月	13	-	-
大江戸温泉物語 レオマリゾート	香川県丸亀市	モスク棟防水工事	自 2024年 4 月 至 2024年 5 月	11	-	-

b. 期中の資本的支出
本投資法人が2023年11月30日現在保有する資産に関し、当期の資本的支出に該当する工事は合計144百万円です。なお、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。

不動産等の名称	所在地	目的	期間	工事金額(百万円)
鬼怒川観光ホテル	栃木県日光市	ボイラー更新工事	自 2023年 7 月 至 2023年 8 月	24
鬼怒川観光ホテル	栃木県日光市	防災受信盤更新	自 2023年 10 月 至 2023年11月	18
大江戸温泉物語 伊勢志摩	三重県志摩市	排煙機更新	自 2023年 10 月 至 2023年11月	13
伊東ホテルニュー岡部	静岡県伊東市	高置水槽更新	自 2023年 5 月 至 2023年 6 月	12