有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成28年4月1日-平成29年2月28日)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念
本投資法人の基本理念(Investment Philosophy)は、総合型REIT(注1)としての特性を活かして、不動産をめぐる投資環境に応じて本投資法人が最適と考えるポートフォリオを構築し、キャッシュフローの成長性(Growth)及び安定性(Stability)を同時に追求することにより、中長期にわたる安定収益を確保し、投資主価値の最大化(注2)を図ることです。
(注1) 本書において、「総合型REIT」とは、オフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設の複数の用途に投資を行う不動産投資法人をいいます。
(注2) 本投資法人が考える「投資主価値の最大化」とは、(スポンサーその他の第三者ではなく)投資主の利益を最優先として、長期投資にふさわしい安定した分配金利回りを実現することを意味します。以下同じです。
本投資法人は、かかる基本理念を実現するため、キャッシュフローの最大化に向けてプロアクティブな運用(将来を見越して想定される問題点等に予防的、主体的に取り組む運用手法をいいます。以下同じです。)に重点を置き、かかる運用により分配金の向上を図ります。加えて、十分に分散した総合型のポートフォリオを構築することがリスクを低減し、投資主価値を最大化することにつながると、本投資法人は考えており、かかる分散化によるリスク低減も本投資法人の現在及び将来にわたる投資戦略の要であると捉えています。
不動産をめぐる投資環境は、経済全体の動向、人口動態、金融環境の変動等により、常に変化し続けると、本投資法人は考えています。例えば、景気の上昇局面では企業によるオフィス需要の拡大を背景としてオフィス賃料の上昇期待が高まる一方、景気の下降局面では、長期賃貸借契約が基本となり、解約不可条項及び賃料改定不可条項を賃貸借契約に付しやすく、かつ、人々の生活に不可欠なサービスを提供しており底堅い需要が見込まれる種類の商業施設の方が景気の影響を受けにくく、底堅い収益を見込めると、本投資法人は考えています。また、生活の本拠である住宅は、景気変動に関わらず賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しているとともに、地域特性や住戸タイプを考慮することで分散化を図ることが可能であるため、成長性と安定性の双方に資する側面を有すると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、このような不動産をめぐる投資環境の動向に対する理解を背景として、総合型REITとしての特性を活かして、ガリレオグループ(ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リミテッド(以下、「ガリレオ」ということがあります。)、ギャラクシー及びウェレット・ファミリー・ピーティーワイ・エルティーディーを中心とする企業グループをいいます。)及び日本管財グループ(以下、総称して又は個別に、「スポンサーグループ」ということがあります。)からのサポートを最大限に活用して、資産規模の拡大及びキャッシュフローの成長性と安定性の両立を目指します。
ガリレオグループは、豪州の独立系不動産・ファンド運用グループであり、平成15年の創設以来、豪州、日本及び米国において、オフィスビル、商業施設及び住宅を含む様々な不動産に投資してきています。ガリレオグループは、前記3か国の不動産市場において投資活動を行う投資運用会社として、これら豪州及びアジアを中心とした投資家の要求に応え得る、グローバルに通用する運用水準を満たす豊富な運用実績を有していると、本投資法人は考えています。ガリレオグループの詳細については、後記「④ スポンサーサポート (ハ) ガリレオグループの概要及び実績」をご参照ください。
日本管財グループは、昭和40年に設立され、建物管理運営業界の代表的企業の一つである日本管財を中核とする企業グループであり、不動産管理に関してフルラインのサービスを提供しています。その中心である建物管理運営業務では、日本全国の主要都市でオフィスビル、マンション及び商業施設にわたる様々な建物に関する管理運営業務を受託しており、当該業務を通じて、様々な規模、用途、立地の建物の管理運営に関する幅広いノウハウを有しています。日本管財グループの詳細については、後記「④ スポンサーサポート (ニ) 日本管財グループの概要」をご参照ください。
本投資法人は、このようなガリレオグループの豊富な運用実績と日本管財グループの不動産管理に関する幅広いノウハウを最大限に活用し、用途やエリアについて柔軟な投資態度をとることにより、より多くの投資機会を確保できる総合型ポートフォリオを構築することで、着実な資産規模の拡大を目指します。また、常に変化する不動産をめぐる投資環境の下で、本投資法人は、総合型REITの特性を活かして、オフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設を適切に組み合わせ、分散させることで、経済情勢、不動産市場の状況、資産規模等に照らして最適と本投資法人が考えるポートフォリオを構築し、キャッシュフローの成長性及び安定性を同時に追求することにより、安定的な収益を確保して投資主価値の最大化を図ります。
② 本投資法人の特徴及び強み
本投資法人は、以下に掲げる総合型REITの特性を始めとする本投資法人の特徴及び強み(Features & Strengths)を最大限に発揮して、本投資法人の成長戦略の実現を目指します。
(イ) 用途及びエリアの組合せと分散によるキャッシュフローの成長性及び安定性の確保
本投資法人は、景気拡大時に収益のアップサイド(賃料収入の増加による収益の拡大)を享受することが期待できる、都心部のオフィスビルを組み入れたポートフォリオを構築することで、収益のアップサイドポテンシャル(賃料収入の増加による収益の拡大可能性)を積極的に追求し、成長も見込めるポートフォリオの構築を図ります。これに、長期にわたり安定したキャッシュフローが見込まれる、スーパーマーケット、ドラッグストア、衣類販売等の店舗を中心とする生活密着型の商業施設を、賃貸借契約の解約不可期間等にも着目しつつ組み合わせることで、安定したキャッシュフローの創出を目指します。更に、景気変動に関わらず賃貸需要及び賃料相場が比較的安定し、中長期的に安定した運用に適している住宅も組み入れることで、キャッシュフローの成長性と安定性を同時に追求します。加えて、これら3つの用途に属さないその他の施設についても、物件ごとの特徴等に着目し、キャッシュフローの最大化に資すると判断される場合には組入れを検討します。
このように、本投資法人は、各物件の特徴を踏まえて異なる用途の物件を組み合わせることでキャッシュフローの成長性と安定性の実現を目指すとともに、物件の用途に加え、エリア及びテナントタイプを含めポートフォリオ分散を図ることにより、景気動向等によるキャッシュフローへの影響その他のリスクを低減し、安定した収益の確保を図ります。
本投資法人のポートフォリオは、このようなポートフォリオレベルでの分散の視点を反映したものであり、上場後もかかる分散を維持してポートフォリオを更に拡大させていくことにより、リスクを低減しつつ、投資主価値を最大化することができると、本投資法人は考えています。なお、用途別の投資比率及び投資基準については、後記「③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針 a. 各用途の特徴及び投資比率並びに投資基準」をご参照ください。
(ロ) 取得機会の最大化による成長期待
本投資法人は、グローバルに通用する運用水準を満たす豊富な運用実績を有するガリレオグループの国内外に広がるネットワーク及び日本管財グループが約50年にわたる建物管理運営業務を介して構築してきた物件保有者との良好なリレーションシップを最大限に活用することで、総合型REITとして、用途やエリアについて柔軟な投資態度をとることにより、その時々の不動産をめぐる投資環境、経済情勢やポートフォリオの状況等に照らして、キャッシュフローの最大化に資すると考えられる物件の取得を目指し、これにより取得機会の最大化を図ります。本投資法人は、このような物件の取得を通じて、安定的な収益を確保しつつ、資産規模の拡大を促進することができると考えます。また、総合型ポートフォリオとすることで、今後の我が国の上場REIT市場における投資セクターの多様化にも対応できるものと、本投資法人は考えています。
(ハ) ガリレオグループ及び日本管財グループの強い物件ソーシング(調達)力
ガリレオグループは、ガリレオ・ジャパン・トラスト(Galileo Japan Trust)(以下「GJT」といいます。)を通じた過去約10年にわたる日本での不動産運用の実績を背景に、日本国内における不動産取引に関する豊富な情報を収集しています。このような不動産取引情報の収集先としては、金融機関を含む仲介業者及びGJTの運用を通じて信頼関係を構築してきた、デベロッパー、建設会社、不動産ファンド等の外部の物件保有者が挙げられます。さらに、ガリレオグループは、豪州の独立系不動産・ファンド運用グループとして、海外の不動産業者、投資運用業者、金融機関、年金基金等との間で長期的な取引関係を構築しており、海外で活動するファンドマネジャーと、これらの者が我が国に保有する物件の売却について直接交渉することも可能です。我が国の不動産取引に占める海外投資家の割合はここ数年増加しており、ガリレオグループが海外のファンドマネジャーと物件取得に関して相対で交渉できることは、本投資法人独自の物件ソーシングチャネル(物件の調達経路)を構成するものと考えます。
また、50年超の歴史を誇る日本管財グループは、全国各地で様々な物件について幅広いビルメンテナンス業務(注1)及びプロパティ・マネジメント業務(注2)を提供しており、これらの業務を通じて全国のビルオーナー等の物件保有者との間で不動産に関する様々な情報交換を行っており、多種多様な物件に関する売却情報の入手が可能です。このように、スポンサーグループは多種多様な物件の売却情報を保有しており、本投資法人はスポンサーグループが有する強固なソーシングチャネルを活用することで、資産規模の拡大を達成することを目指します。
(注1) 「ビルメンテナンス業務」とは、オフィスビルや商業施設等の建物を管理するために必要な設備保守管理、警備、清掃等の業務をいいます。以下同じです。
(注2) 「プロパティ・マネジメント業務」とは、ビルメンテナンス業務の管理・確認、入居テナント管理(請求書の送付、入金等の確認、及び、入居テナントと資産運用会社との橋渡し役)、リーシング業務やリニューアルのコンサルティング業務等を遂行し、不動産の資産価値・収益を高める業務をいいます。以下同じです。
なお、本資産運用会社は、ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等(注3)と後記「④スポンサーサポート (ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用」に記載のスポンサーサポート契約を締結しており、同契約に基づき、スポンサーからの物件売却情報の提供を受けることとされています。
(注3) 「日本管財グループの中核企業等」とは、日本管財及び東京キャピタルマネジメントをいいます。以下同じです。
(ニ) 日本管財グループの不動産管理に関するノウハウの活用
日本管財グループは、全国各地のオフィスビル、住宅、商業施設、官公庁施設、厚生医療施設等の物件に関してビルメンテナンス業務及びプロパティ・マネジメント業務等からなる建物管理運営業務を提供しているほか、上下水道処理施設、ゴミ処理施設等の生活環境全般に係る公共施設管理を主体とする環境施設管理業務、不動産ファンドの組成・資産運用を行うアセット・マネジメント業務及び匿名組合への出資を主体とする不動産ファンド・マネジメント業務を含む不動産管理に関するフルラインのサービスを提供しており、多種多様な物件タイプにわたり、幅広いノウハウを蓄積しています。本投資法人は、スポンサーサポート契約に基づき、日本管財を通じてこのような日本管財グループの豊富な実績により蓄積された不動産管理のノウハウを共有し、本投資法人の保有する総合型ポートフォリオにおいて、効率的な管理運営によるコスト最適化及び予防的・計画的な補修・修理計画の立案と遂行による資産価値の継続的な維持・向上を図ります。
また、物件の取得と同時に収益を安定化させるための重要な要素の一つは、当該物件の運用に関して蓄積された知見であり、プロパティ・マネジメント業務やビルメンテナンス業務が一定程度標準化された物件タイプであってもかかる知見は重要であると、本投資法人は考えます。例えば、建物の管理を通じて蓄積した修繕履歴や物件の特性の把握、サブマーケット(一定のマーケット内における下位区分)における位置付けや競合物件との優劣を含む賃貸市場の把握、テナントとの信頼関係の維持・構築等は、直ちに行えるものではないと、本投資法人は考えています。かかる観点から、保有資産の一部について、日本管財グループに属する東京キャピタルマネジメントをマスター・プロパティ・マネジャーに指名し、可能な限りGJTの下での運営体制を継続します。これにより、これまでGJTのもとで蓄積してきた知見を本投資法人に引き継ぎ、切れ目のない管理運用を実現し、テナントとのリレーションを維持することで、更なる収益の安定化を図ります。マスター・プロパティ・マネジャーの詳細については、後記「④ スポンサーサポート (ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用」をご参照ください。
更に、本投資法人は、このような日本管財グループのノウハウを最大限に活用するため、各物件の状況や経緯、必要性を踏まえつつ、将来取得する物件について日本管財グループをプロパティ・マネジャー候補として検討する方針であり、これにより、日本管財グループが持つノウハウを本投資法人の総合型ポートフォリオの管理運営に直接用いることで、より機動的かつ効率的な管理運営体制の構築を目指します。日本管財グループによる本投資法人の保有資産の管理運営については、後記「⑤ 本投資法人の成長戦略 (ロ) 内部成長戦略」をご参照ください。
③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針
(イ) ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、オフィスビル、商業施設及び住宅を主たる投資対象とし、必要に応じてその他の施設(注1)についても投資を行う総合型のポートフォリオを構築することを基本方針とします。
(注1) 本投資法人は、複数の用途で使用されている物件については、一方の用途における賃貸面積の割合が80%を超える場合には当該用途の施設として分類し、それ以外の場合には複合施設として「その他の施設」に分類します。以下同じです。
本投資法人が考える総合型ポートフォリオの強みは、以下のとおりです。
(ⅰ) 用途やエリアについて柔軟な投資を行い、その時々の不動産をめぐる投資環境、経済情勢やポートフォリオの状況等に照らして、キャッシュフローの最大化に資する物件を取得することができます。
(ⅱ) 不動産の用途の特徴に応じて、用途別のポートフォリオ分散を図るとともに、首都圏(注2)、地方主要都市(注3)及びその他(注4)のエリア別投資比率を設けてポートフォリオの地域分散も図り、これによりポートフォリオの集中によるリスクを低減することができます。
(ⅲ) スポンサーからの情報提供及び独自のネットワークを通じて幅広く物件情報を収集し、取得機会の最大化による資産規模の拡大可能性を確保することができます。
(ⅳ) 将来における投資不動産へのニーズの変化を適切に捉え、柔軟に対応することで新たな収益機会を開拓し、持続的な成長を目指すことができます。
本投資法人は、用途の分散化については、景気の影響を和らげる面から、エリアの分散化については、地域特有の事情(自然災害、経済状況等)の影響を和らげる面からリスクの低減に効果があると考えています。また、用途及びエリアの分散に加え、原則として複数の賃借人に賃貸するマルチテナントの物件を取得し、シングルテナントの場合には、賃貸借契約における解約不可期間やシングルテナントからの収益がポートフォリオ全体の収益に占める割合等を慎重に考慮した上で取得を検討することとし、テナント集中リスクについても低減を図ります。
このように、本投資法人は、総合型REITの特性を活かして、異なる用途及びエリア等の物件を適切に組み合わせ、分散させることで、不動産をめぐる投資環境に応じて本投資法人が最適と考えるポートフォリオを構築し、キャッシュフローの成長性及び安定性を同時に追求することにより、中長期にわたる安定収益を確保し、投資主価値の最大化を図ります。
本投資法人が考える各用途の特徴及び今後の中長期にわたる資産運用において目標とする用途別投資比率(注5)及びエリア別投資比率(注5)並びに投資基準は、以下のとおりです。なお、本投資法人が考える総合型ポートフォリオの強みである用途やエリアについての投資の柔軟性を確保する観点から、用途別の投資比率については幅広に設定するとともに、エリア別投資比率についても幅を持たせた形での比率を設定しています。
(注2) 「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。以下同じです。
(注3) 「地方主要都市」とは、首都圏を除く政令指定都市及びその通勤圏内に含まれる周辺部をいいます。以下同じです。
(注4) 「その他」とは、首都圏及び地方主要都市以外の地域をいいます。以下同じです。
(注5) 「投資比率」とは、各用途又はエリアの取得価格(注6)の合計額を全用途又はエリアの取得価格の合計額で除したものをいいます。以下同じです。
(注6) 「取得価格」とは、本投資法人が取得した資産の売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含みません。)をいいます。以下同じです。
a. 各用途の特徴及び投資比率並びに投資基準
ⅰ. オフィスビル
(ⅰ) 特徴及び投資比率
オフィスビルの収益はテナントである企業の業績の影響を受けやすく、景気上昇局面ではテナント需要が高まり、賃料及び稼働率の上昇が見込めるため、景気拡大時は収益のアップサイドを享受することが期待できると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、幅広い規模(首都圏に所在するオフィスビルでは、賃貸可能面積1,500㎡以上を、また、地方主要都市に所在するオフィスビルでは、賃貸可能面積2,500㎡以上を目処とします。)のオフィスビルを投資対象と捉えており、これにより多くの賃貸需要を取り込むことができるとともに、テナントのオフィスビル拡張・縮小のニーズに対しても保有物件で対応することが可能になる場合があると考えています。また、幅広い規模のオフィスビルを投資対象とすることは、大規模かつ高スペックなオフィスビル(注)のみを投資対象とする場合に比べて、物件の取得・売却の機会が豊富に存在しており、相対的に高い流動性を確保できます。更に、リーシング面においては、幅広い規模のオフィスビルを投資対象としているため、各種サイズのテナントに対する幅広いリーシング活動を行う必要があることから、様々な不動産賃貸業者との間で取引関係を持つこととなります。その結果、物件が存する地域の市場を正確に把握することができ、テナントニーズ及び入居可能性の高いテナント候補の情報がより多く入手できると、本投資法人は考えています。かかる活動を通じて空室期間の短縮を図ることにより、安定したキャッシュフローの実現が可能になると、本投資法人は考えています。
(注) 「大規模かつ高スペックなオフィスビル」とは、延床面積約10,000坪以上(基準階面積約500坪以上)であり、かつ、天井高、床荷重、内外装、セキュリティー、省エネ性能等に関し最新の設備、機能を有するオフィスビルを想定しています。
また、本投資法人は、オフィスビルにおいては、テナントと締結する賃貸借契約に市場動向に合わせた賃料交渉の条項を原則として設けることとしており、その動向を迅速に賃料に反映することで、賃料水準の上昇局面ではテナントの入替えを行わなくても、収益のアップサイドが早期に実現することを期待することができると考えています。なお、賃料水準の下降局面においては、当該賃料交渉条項に基づき賃料減額交渉が行われる可能性がありますが、テナントと直接のリレーションを有するマスター・プロパティ・マネジャー又はプロパティ・マネジャーがテナントのニーズを的確に把握し、日本管財グループの建物管理運営業務のノウハウをもとに、例えば専有部分の経費削減のアドバイス、テナントの入居フロアの共用部分の更新等を通じてテナントの満足度の向上等を実現することにより、ダウンサイドリスク(賃料収入の減少による収益の下落可能性)の低減を図ります。
オフィスビルに対する投資比率は、収益のアップサイドポテンシャルを積極的に追求するため、30%から60%を目標としています。
(ⅱ) 投資基準
投資に際しては、テナント需要、駅や空港等の主要な交通機関へのアクセス、ビジネスの集積度、今後の発展可能性等に基づき、継続的な収益の向上が見込まれる地域に投資します。加えて、物件の周辺環境(銀行、郵便局、コンビニエンス・ストア等の有無及び風俗街や遊技場の有無等)、築年数、耐震性、物件管理の状況、フロア内の動線等を総合的に検討します。
また、日本管財グループによる効率的、計画的なメンテナンス及びテナントサービスの提供が可能であることから、物件自体のポテンシャルの高さ(フロアレイアウトの柔軟性、中小企業にとって使い勝手のよいフロア面積、維持管理コストの削減余地等)に着目し、物件によっては、地域に関わらず、日本管財グループの知見を活用した修理・改装の実施を前提として取得する場合があります。オフィスビルに求められる具体的な投資基準として、本投資法人は主として以下の点に着目します(注)。
• 最寄駅から徒歩10分以内の立地
• 堅調なテナント需要
• 賃貸可能面積1,500㎡以上(地方主要都市に所在する物件については2,500㎡以上)
(注) 本投資法人は、上記の基準の一部を満たさない物件についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で取得することがあります。
ⅱ. 商業施設
(ⅰ) 特徴及び投資比率
物品の販売や飲食・エンターテイメントなどのサービスを提供する商業施設は人々の生活に不可欠であり、人や物が集積する地域においては、一定の消費が見込まれ、安定した賃料収入を期待することができると、本投資法人は考えます。
また、商業施設は、販売する商品や提供するサービスの内容、都市型や近郊型といった立地及び専門店から複数の店舗が集まる大型複合商業施設といった店舗態様等の多様性を有しており、テナント属性を含めて、一層の分散化が可能な資産ということができます。本投資法人は、安定性の確保の観点から、スーパーマーケット、ドラッグストア、衣類販売等の店舗を中心とする生活密着型の商業施設を中心に投資を行う方針です。
また、生活密着型の商業施設については、長期賃貸借契約が基本となり、解約不可条項及び賃料改定不可条項を賃貸借契約に付しやすいことから、中途解約が認められない賃貸借期間として最低3年間を目安とし、この目安に沿った長期の賃貸借契約が締結されていることを原則とし、また契約更新時には、従前と同等以上の条件で更新を行うようテナントと交渉します。商業施設については、長期にわたり安定したキャッシュフローを創出する資産として積極的に投資を検討する方針であり、投資比率については30%から60%を目標としています。
(ⅱ) 投資基準
商業施設については、テナントと長期の賃貸借契約を締結することを前提としていることから、投資を行う時点での商圏の大きさに加え、商圏の属性や将来の人口動態の変化、近隣競合店の有無、テナント構成、インバウンド需要の取込みの可能性等も考慮して、今後も継続的に人や物が集積することが見込まれ、安定した賃料収入を期待できる物件に投資します。
なお、テナントの選別にあたっては、信用力、業界動向や提供する商品及びサービスの内容、物件の特性等に基づき、長期にわたり賃貸借契約を履行できる能力の有無を精査します。本投資法人は、商業施設のリーシングにおいて、商業施設の管理運営に関して豊富な実績を有する日本管財グループの知見及びノウハウを活用します。また、商業施設は、個別の地域性や業種による特殊性があるため、物件によってはこれら地域性及び業種別の特殊性を考慮した上で、当該商業施設のリーシングに強みを発揮できる業者を選定します。
更に、日本管財グループによる効率的、計画的なメンテナンス及びテナントサービスの提供が可能であることから、物件自体のポテンシャルの高さ(フロアレイアウトの柔軟性、維持管理コストの削減余地等)に着目し、物件によっては、地域に関わらず、日本管財グループの知見を活用した修理・改装の実施を前提として取得する場合があります。
商業施設に求められる具体的な投資基準として、本投資法人は主として以下の点に着目します(注)。
• 各商業施設の売上げに寄与する、当該施設の特性に応じて把握される商圏人口の存在(将来的な人口動態の検証を含みます。)
• テナントとの賃貸借契約は、最低3年間を解約不可期間とするものが賃料収入ベースで過半数を目処とすること
(注) 本投資法人は、上記の基準の一部を満たさない物件についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で取得することがあります。
ⅲ. 住宅
(ⅰ) 特徴及び投資比率
住宅は、景気変動に関わらず、賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しており、また、1件当たりの賃貸借契約から得られる賃料も比較的少額であり、テナントも分散されていることから中長期的に安定した運用に適していると、本投資法人は考えています。
住宅のうち、単身者用住宅は比較的短期(2年から4年程度毎)にテナントの入替えが発生するため、景気が上向き、賃料相場が上昇している局面では、新規募集賃料の増額や礼金の設定等による収益のアップサイドも期待でき、成長性にも資すると考えています。他方で、ファミリー向け住宅は、子供の交友関係や学区、家族単位での引越しの手間等の理由に基づき、比較的長期間の賃貸借期間が見込めること、入退去の時期が入学・転勤時期に集中するため、適切な運営管理を行うことにより空室リスクも抑えられると判断されることから、安定性に寄与すると考えています。
上記のとおり、地域特性や住戸タイプを考慮することで更なる分散化を図ることが可能であり、加えて主要都市周辺や駅近物件など、今後も需要の底堅い物件を厳選して取得することにより、本投資法人の収益の安定性を更に高めることも可能であると、本投資法人は考えています。住宅については、収益の成長性と安定性の双方を補完する投資対象と位置付けており、投資比率としては10%から30%を目標としています。
(ⅱ) 投資基準
本格化する少子高齢化に備えて、将来の人口動態を慎重に検討し、今後も人口及び世帯数の増加又は維持が見込まれる地域に投資します。具体的には、交通アクセス(最寄駅からの距離及び幹線道路へのアクセスを含みます。)、近隣環境、学校や医療施設、図書館などの文教施設の有無など、住む人の目線に立って住宅地としての魅力があると考えられる地域に投資します。
物件の選別にあたっては、原則として駅から徒歩10分圏内に所在する物件に投資しますが、例えば、自動車での通勤が前提となっている地域では、駐車場の有無等を重視し、徒歩10分圏内にとらわれない柔軟な選別を行います。また、都市中心部では単身者用又はDINKS(子供のいない共働き夫婦)向けのコンパクトマンションを、また郊外ではファミリー向けマンションを主とするなど地域や立地の特性を勘案し、最適と考えられる物件の組入れを行います(注1)。
(注1) 本投資法人は、単身者用のコンパクトマンションとして1R～1LDKのマンションを、DINKS向けのコンパクトマンションとして1LDK～2LDKのマンションを、ファミリー向けマンションとして2LDK以上のマンションを想定しています。
また、日本管財グループによる効率的、計画的なメンテナンス提供が可能であることから、物件自体のポテンシャルの高さ(物件のリノベーションの可能性、居室の間取り変更によるバリューアップの可能性、維持管理コストの削減余地等)に着目し、物件によっては、日本管財グループの知見を活用した修理・改装の実施を前提として取得する場合があります。
住宅に求められる具体的な投資基準として、本投資法人は主として以下の点に着目します(注2)。
• ファミリー向け住宅は、最寄駅まで徒歩10分以内に立地、又は徒歩10分以上の場合には全戸数分の駐車場完備
• 教育機関や生活密着型の商業施設等への良好なアクセス
• 単身者用住宅は、最寄駅まで徒歩10分以内に立地
(注2) 本投資法人は、上記の基準の一部を満たさない物件についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で取得することがあります。
ⅳ. その他の施設
上記ⅰ.乃至ⅲ.の用途に属さない不動産についても、物件毎のポテンシャルや価格等を見極めながら、総合型REITとしての特性を活かして、機動的な取得及び運用を目指しており、0%から20%を投資比率の目標とします。なお、保有資産に含まれている工場は、相対的に利回りが高く、かつ、契約期間も比較的長期であることから、長期的に安定した収益をもたらすとともに、幹線道路に近いことから、近隣を中心とした生もの加工・中食産業等から一定のテナント需要が見込まれ、今後も工場としてのリーシングが可能な物件であると、本投資法人は考えています。本投資法人は、その他の施設に属する物件として、物流施設、ホテル、工場並びにオフィスビル・商業施設・住宅等が混在する複合施設及びこれらに限られない様々なタイプの物件について、本投資法人の投資基準に合致するか、並びに、本投資法人の基本方針であるキャッシュフローの成長性及び安定性の追求による中長期にわたる安定収益の確保に資するかを慎重に判断し、今後幅広く取得を検討します。
<用途別投資比率>(注) 上記の投資比率は、本投資法人が今後の中長期にわたる資産運用において、目標とする比率です。不動産市況及び今後の物件取得等により、一時的に当該比率を超え、又は下回る可能性があります。
b. エリア別投資比率
本投資法人は、引き続き日本経済の中心であり、人、物、ビジネスが集積する首都圏への投資比率を50%程度とすることにより、収益の安定性の確保を図ります。特に少子高齢化が本格化する中で、人口の流入が多い首都圏は、オフィスビル、商業施設及び住宅のいずれの用途においても活発な需要を生む重要な地域として捉えています。
地方主要都市は、首都圏に比べて競合が少なく、比較的高い利回りが見込めることから、収益のアップサイドを目指してポートフォリオに組み入れます。ただし、安定性を重視する観点から、首都圏への投資比率を下回る40%程度をエリア別投資比率としています。
その他の地域に関しては、高い安定性や収益性が見込める物件は存在しているものの、その数は限定的と考えられるため、ポートフォリオの成長性や効率性等を考慮し、ポートフォリオへの組入上限を10%程度とするエリア別投資比率を設定しています。
<エリア別投資比率(取得価格ベース)(注)>(注) 上記の投資比率は、本投資法人が今後の中長期にわたる資産運用において、目標とする比率です。不動産市況及び今後の物件取得等により、一時的に当該比率を超え、又は下回る可能性があります。
c. 各用途とエリアの組合せによる成長性と安定性との両立の確保
上記「a.各用途の特徴及び投資比率並びに投資基準」に記載のとおり、本投資法人は、オフィスビルについては収益のアップサイドポテンシャルを積極的に追求する観点でこれを取得する方針であり、その中でも高いオフィス需要が見込まれる都心主要5区(注)を中心にオフィスビルの購入を収益性確保の観点から優先的に検討します。都心主要5区に所在するオフィスビルは他のエリアに比して空室率が一般的に低い傾向にあり、かつ、平均賃料も空室率の下落に合わせ上昇する傾向にあることから、これら都心主要5区に所在するオフィスビルについては、収益性確保の観点から重要性が高いと、本投資法人は考えています。なお、本投資法人は、安定性の観点から、首都圏に所在するオフィスビルの購入についても検討するとともに、各地域のマーケット状況等を勘案しながら、地方主要都市に所在するオフィスビルの購入についても慎重に検討します。他方で、商業施設については、中途解約が認められない期間として3年以上を目安とする賃貸借契約を締結することを原則としていることや、現在の不動産をめぐる投資環境下において期待される利回り水準等を考慮の上、主に地方主要都市に所在する生活密着型の商業施設の取得を想定しています。住宅については、エリアにより一律の区別を設けることとはせず、今後も人口及び世帯数が増加又は維持することが見込まれる地域に個別に投資を行います。
なお、上記の用途とエリアの組合せは、本投資法人が判断する現在の不動産をめぐる投資環境に基づく一般的な想定であり、実際の取得に際しては、各用途の投資基準、個々の物件の特性、立地等を具体的に検討し、キャッシュフローの成長性及び安定性の向上に資するかどうかを判断の上、決定します。
(注) 「都心主要5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。
<用途・エリアの分散状況表(平成29年2月28日現在)>(注) 取得価格ベース
(ロ) 投資対象物件の個別基準
a. 規模
本投資法人は、投資・運営管理面での経済性及び不動産マーケットにおける流動性を勘案し、規模の分散を図りながら、幅広い規模のオフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設を対象とした分散投資を行います。本投資法人の、投資物件の1投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の目標は、下表のとおりとします。本投資法人は、ポートフォリオ分散の視点で、幅広い規模の物件の取得を目指します。
ただし、上記の最低投資規模に関わらず、以下に該当する場合には個別に当該投資物件の取得を行うことができるものとします。
ⅰ. 複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格の投資物件が一部含まれる場合
ⅱ. 投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合
ⅲ. 最低投資規模を下回るが、近隣の投資基準に合致する投資物件と関連性の高い施設の場合
b. 保有期間及び売却方針
本投資法人は、原則として中長期的保有を目的として投資物件を取得し、短期売買目的の投資物件の取得は行わないこととします。ただし、以下に該当する事象が発生した場合には、当該物件の短期売却を検討及び実施することがあります。
ⅰ. 本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
ⅱ. 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
ⅲ. 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
c. その他の個別投資基準
本投資法人は、前記のとおり、各用途及びエリアに関する投資基準に加え、以下の要素を含む、立地、用途、地域、規模等の特性を総合的に分析・検討した上で個別物件に対する投資判断を行います。
(注1) 以下に定める検証項目に照らして投資対象とするか否かを判断します。
ⅰ. 共有物件
・ 共有持分の過半以上が売買対象であること。
・ 他の共有持分権者が反社会的勢力又はその構成員ではないこと。
・ 物件の管理等に関し、共有者間の協定が存在すること。
ⅱ. 区分所有建物及びその敷地
・ 取得により管理組合における議決権の4分の3以上を保有することとなること。
・ 複数の用途に供されている建物であり、そのうちの一つの用途について管理組合が存在する場合には、取得により当該管理組合における議決権の4分の3以上を保有することとなること。
・ 管理規約その他利用規則等が存在していること。
・ 修繕積立金に過度の滞納がないこと。
ⅲ. 借地権付建物
・ 借地上の建物が住宅である場合には、借地契約が普通借地契約であること。
・ 借地契約が事業用定期借地権設定契約である場合には、残存期間、更新の可能性等に鑑み、総合的に判断すること。
・ 土地所有者が反社会的勢力又はその構成員ではないこと。
(注2) 本投資法人が建物の建築を行う開発型物件への投資は原則として行わないものとします。
d. 匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資
本投資法人は、(ⅰ)不動産に関する匿名組合出資持分、(ⅱ)不動産対応証券(後記「(2) 投資対象」に定義されます。以下同じです。)、(ⅲ)特定社債券、(ⅳ)不動産等又は不動産対応証券に投資することを目的とする特定目的会社又は特別目的会社その他のこれらに類する形態の法人等に対する貸付債権その他の金銭債権又は(ⅴ)信託財産を(ⅰ)から(ⅳ)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(以下「匿名組合出資持分又は不動産対応証券等」と総称します。)に投資する際には、主として以下のⅰ.及びⅱ.の基準に従うものとします。
ⅰ. 投資総額基準
当該投資後において、匿名組合出資持分又は不動産対応証券等に対する投資額の合計が、本投資法人の総資産額の10%以内となること。
ⅱ. 対象資産基準
匿名組合出資持分又は不動産対応証券等の発行者又は債務者(以下「発行者等」といいます。)が直接に又は信託受託者を通じて間接に保有している不動産について、以下の(ⅰ)及び(ⅱ)の双方を充足すること。
(ⅰ) 本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること。
(ⅱ) 発行者等が売却する際に、本投資法人において取得機会が得られること。
e. 付保方針
ⅰ. 損害保険
火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
ⅱ. 地震保険
個別の不動産のPML値が15%を超過する場合又は個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が15%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
ⅲ. 引受保険会社の保険格付
引受保険会社の保険格付は、付保時点においてS&Pグローバル・レーティング・ジャパン社によるA以上又はムーディーズ社によるA以上であることを基準とします。
ⅳ. 引受保険会社の選定
引受保険会社の選定にあたっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。
④ スポンサーサポート
(イ) ガリレオグループ及び日本管財グループの協働
本投資法人は、豪州、日本及び米国において、様々な不動産の投資・開発実績を持つ豪州の独立系不動産・ファンド運用グループであるガリレオグループと国内で有数の歴史と実績を誇る建物管理運営会社である日本管財を中核とする日本管財グループをスポンサーグループとして擁しています。
ガリレオグループは、これまでGJTに加えて、主として米国の商業施設に投資する豪州上場REITであるガリレオ・ショッピング・アメリカ・トラスト(Galileo Shopping America Trust)(以下「GSA」といいます。)(注)の上場実績を有しています。
(注) ガリレオグループは、平成19年半ばに、GSAの経営権をセントロプロパティグループ(Centro Properties Group)に売却しました。
ガリレオグループは、米国・日本をそれぞれ投資対象地域とする2つの豪州上場REITの運営実績を有し、平成15年以降約13年に及ぶ不動産投資・開発の実績・知見を持つ豪州の独立系不動産・ファンド運用グループです。同グループは日本における不動産投資をGJTを設立した平成18年から開始しており、本投資法人は、かかる不動産投資及び不動産運用のプロフェッショナルであるガリレオグループのノウハウを活用します。
日本管財グループは、約50年にわたって建物管理運営業務に携わっており、不動産管理に関するフルラインのサービスを提供しています。また、約10年間にわたり、GJTの運営を通じた建物管理、賃貸市場の把握、テナントとの良好な関係構築等を行ってきたことに鑑み、本投資法人が、引き続き日本管財グループによる物件管理が適当であると考えた取得資産について、GJTにおける物件管理と同様に、一部物件においては東京キャピタルマネジメントをマスター・プロパティ・マネジャー(後記「(ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用 b. 東京キャピタルマネジメントのマスター・プロパティ・マネジャーへの指名」をご参照ください。)及びプロパティ・マネジャーに指名し、切れ目のない管理運用を実現することによる継続した安定稼動を図ります。これにより、不動産賃貸市場の動向、テナントの動向やニーズ等の情報を取得日から本資産運用会社にリアルタイムで提供することが可能になります。
さらに、ガリレオグループ及び日本管財グループは協働して運営していく中で、リーマン・ショックの終焉以降安定したNOIを実現させただけでなく、平成21年から平成26年にかけてはGJTの融資借換えを3回成功させ、リーマン・ショック及びこれに引き続く世界金融危機等の厳しい経済状況を共に乗り越えてきました。
このように、ガリレオグループと日本管財グループは、ビジネス・パートナーとして強固な信頼関係を築いており、本投資法人の運営に関しても継続してタイアップすることにより、様々なシナジーを享受できると、本投資法人は考えています。
(ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用
a. スポンサーサポート契約に基づくサポート
本資産運用会社は、ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等と締結したスポンサーサポート契約に基づき、後記のとおり、本投資法人の外部成長及び内部成長に関する幅広いサポートを受けます。また、ガリレオ並びに日本管財及び東京キャピタルマネジメントが保有する多様なノウハウ等を最大限に活用します。
(注) 直接所有するか又はアセット・マネジメント業務を受託している投資ビークルを通じて間接的に所有するかを問わず、また、第三者と共同で保有する場合を含みます。
ガリレオとのスポンサーサポート契約の概要は、以下のとおりです。
また、日本管財及び東京キャピタルマネジメントとのスポンサーサポート契約の概要は、以下のとおりです。
b. 東京キャピタルマネジメントのマスター・プロパティ・マネジャーへの指名
前記のスポンサーサポート契約に基づくサポートに加え、本投資法人は、保有資産のうち一部の物件について日本管財グループに属する東京キャピタルマネジメントをマスター・プロパティ・マネジャーに指名し、可能な限りGJTの下で実施されていた運営体制を継続しています。これにより、これまでGJTのもとで蓄積してきた知見を本投資法人に引き継ぎ、切れ目のない管理運用を実現し、テナントとのリレーションを維持することで、更なる収益の安定化を図ります。
また、東京キャピタルマネジメントは、マスター・プロパティ・マネジャーとして、能動的に物件運用に関与し、NOIや資産価値の向上に向けた各種施策を本資産運用会社に提案するとともに、本資産運用会社の承認を得て当該施策を実行する役割をも担います。
(ハ) ガリレオグループの概要及び実績
a. ガリレオグループの概要
ガリレオグループは、豪州、日本及び米国において、様々な不動産の投資・開発実績を持つ豪州の独立系不動産・ファンド運用グループであり、投資物件の取得、バリューアップ及びエクイティや借入れによる資金調達等の多面的な不動産投資及び開発に関する実績及びノウハウを有しています。
ガリレオグループは、不動産投資の運用方針として、キャッシュフローの最大化に向けてプロアクティブな運用に重点を置き、豪州、日本及び米国での運用経験をもとに、これらの国を含むグローバルに所在する投資家に対する説明責任を果たすべく、経済的合理性に立脚した投資運用を行っており、グローバルに通用する運用水準を満たしていると、本投資法人は考えています。
日本においては平成18年から日本に所在する不動産への投資活動及び運用を開始しており、本投資法人、GJT及びその他ガリレオグループが受託した第三者のファンドを通じて平成29年3月31日までの累計で51物件1,557億円(取得価格の合計)相当の不動産を運用してきており、今後も本投資法人に対するスポンサーサポートの提供を通じて、日本の不動産マーケットにおいて真摯に投資運用活動に取り組みます。平成29年3月31日現在、日本においてガリレオグループが運用を受託している投資用不動産(本投資法人保有18物件を含みます。)は総額624億円です(注1)。
(注1)本投資法人保有18物件以外については平成28年12月31日を価格時点とする、サヴィルズ・ジャパン株式会社作成の鑑定評価書に記載の鑑定評価額、本投資法人保有18物件については平成29年2月28日を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社作成の鑑定評価書に記載の鑑定評価額に基づき、これらを合計した数値です。
b. ガリレオグループの実績
ガリレオグループが設立された平成15年から平成28年9月9日までの累積では、米国、豪州及び日本での投資用物件について、取得価格ベースで3,794億円の不動産の取得を行ってきました(注2)。また、豪州での開発物件については、累計1,574億円(注3)の開発をガリレオグループとして行ってきました。これらの総計は5,367億円であり、これらの投資用物件及び開発物件の用途別の内訳は、オフィスビル10.5%、商業施設56.0%、住宅29.0%、その他の施設4.4%となっています(注4)。また、これらの投資用物件及び開発物件が所在する地域については、米国が43.5%、豪州が29.3%、日本が27.2%となっています。
<ガリレオグループの累積取得・開発額推移(売却済物件を含みます。)>(出所) ガリレオグループ
<ガリレオグループの用途別及び地域別取得・開発実績>(出所) ガリレオグループ
(注1) 平成15年から平成28年9月9日までの累積の数値。
(注2) 取得実績については、上記期間中の取得価格の合計(売却済物件を含みます。)を記載しています。開発実績については、上記期間中における開発物件の売却価格の合計を記載していますが、平成28年9月9日現在開発が完了し、ガリレオグループが自ら運営している物件については、鑑定業者作成の価格調査報告書に記載の調査価格を、平成28年9月9日現在ガリレオグループが開発中の物件については、鑑定業者作成の価格調査報告書又は仲介業者作成の報告書に記載の完工を前提とした見積額を記載しています。
(注3) 比率は、取得実績については取得価格ベース、開発実績のうち、①開発が完了し、売却済の物件については売却価格ベース、②平成29年9月9日現在開発が完了し、ガリレオグループが自ら運営している物件については鑑定業者作成の価格調査報告書に記載の調査価格ベース、③平成28年9月9日現在ガリレオグループが開発中の物件については、鑑定業者作成の価格調査報告書又は仲介業者作成の報告書に記載の完工を前提とした見積額ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ニ) 日本管財グループの概要
日本管財グループは、昭和40年に設立され、50年超の歴史を誇る建物管理運営業界の代表的企業の一つである日本管財を中核とする企業グループです。日本管財グループのグループ全体の売上高は平成28年3月期で90,078百万円であり、主な事業セグメントは、建物管理運営事業、環境施設管理事業、不動産ファンド・マネジメント事業です。最大の事業分野である建物管理運営事業の売上高は、同決算期において78,772百万円と、全体の87.4%であり、8割以上を占めています。同事業においては、ビルメンテナンス事業、分譲マンション管理事業を軸として、関東、近畿地方を中心に全国主要都市で事業展開しており、全国各地に広がる強固なネットワークを活用し、効率的な管理運営を行っています。同事業で手掛ける物件タイプは多岐にわたりますが、売上高構成比で4割弱がオフィスビル及び商業施設です。マンション管理事業については、豪州でもシドニーを中心に約20万戸の管理実績を有します。
日本管財グループの特徴の一つは、不動産管理に関してフルラインのサービスを提供していることです。中核となるビルメンテナンス事業においては、設備管理、清掃、警備の単独業務に加え、統括管理を他社に先駆けて開始することにより、環境衛生管理やテナント管理業務を含む各管理業務を一元的に統括し、オーナーのビル管理を効率的にサポートする体制を整えています。更に、リーシングやリニューアルのコンサルティングも遂行することで不動産の価値を高めるプロパティ・マネジメント業務、投資家のために金融資産としての不動産を運用するアセット・マネジメント業務などの業務分野もグループ全体でカバーしています。
日本管財グループのもう一つの特徴は、高い管理品質です。遠隔地にある建物も365日・24時間リモート管理を可能にするネットワークによるシステムである「広域遠隔監視システムWAFM™」、複数の建物の管理情報を建物オーナーと共有し、一元管理できるポータルサイトシステム「LEAD-Webシステム」、詳細な建物管理情報や修繕コスト等、管理下にある建物に関するデータを蓄積した日本管財グループの内部データベースである「建物カルテ」といった独自の技術やデータベースを開発・活用することで、より適切で効率的な建物の維持管理を実現しています。
なお、日本管財単体としては、ビル統括管理業務(品質マネジメントシステム)において、製品やサービスの質の向上を図るためのマネジメントシステムの国際規格で、一定の基準を満たした製品・サービス提供プロセスを確立した企業のみ取得が可能なISO 9001(注)を、環境マネジメントシステムにおいて、企業活動の環境への影響を抑えるための国際規格で、一定の基準を満たした環境対策を仕組化し、継続的に実施している企業のみ取得が可能なISO 14001を、更にエネルギーマネジメントシステムにおいて、企業のエネルギーパフォーマンス改善のためのエネルギーマネジメントシステムの国際規格で、一定の基準を満たした省エネ・節電対策の仕組みを確立した企業のみ取得が可能なISO 50001を、それぞれ取得しています。このように、日本管財は国際規格に裏付けられた高い管理品質を有するものと、本投資法人は考えています。
(注) 「ISO」とは、は正式名称を国際標準化機構(International Organization for Standardization)といい、各国の代表的標準化機関により構成される国際標準化機関であり、電気・通信及び電子技術分野を除く全産業分野(鉱工業、農業、医薬品等)に関する国際規格の作成を行っています。
日本管財グループは、このような実績を評価され、現在も複数のJ-REITからその保有物件につき、ビルメンテナンス業務やプロパティ・マネジメント業務を受託しています。J-REITからの受託状況は、ビルメンテナンス業務とプロパティ・マネジメント業務を合わせて40物件強であり、物件タイプはオフィスビル、商業施設、物流施設及びホテルと、様々な物件を手掛けています。
本投資法人は、日本管財グループが提供する幅広いサービスメニューの中から、各物件の状況や経緯、必要性に応じて最適なサポートを受けることで、投資主価値の最大化を図ります。
⑤ 本投資法人の成長戦略
(イ) 外部成長戦略
a. スポンサーの有する物件ソーシング(調達)力の活用
前記「② 本投資法人の特徴及び強み (ハ) ガリレオグループ及び日本管財グループの強い物件ソーシング(調達)力」に記載のとおり、ガリレオグループは、平成18年12月のGJTの豪州上場に当たり、不動産関連のネットワークを構築し、そのネットワークを用いて物件の取得を開始しました。ガリレオグループは、これまでに積極的に物件取得機会を開拓してきており、これらの実績を背景に仲介業者及びデベロッパー等の外部の物件保有者から不動産取引に関する豊富な情報を収集しています。また、豪州、日本及び米国の不動産市場において投資活動を行う投資運用会社の一つとして、海外の不動産業者、投資運用業者、金融機関、年金基金等との間で長期的な取引関係を構築しており、海外で活動するファンドマネジャーと直接交渉できる強みを有しています。このように、海外のファンドマネジャーとの接点を有することにより、本投資法人は、これらの者が有している世界経済の状況、不動産マーケットの状況及び世界の投資家の動向に対する認識並びに新たな不動産投資手法等に関する知識を共有することができます。また、これらのファンドマネジャーから、当該ファンドマネジャーが保有する物件について、売却情報を含む運用方針の情報提供を受ける場合があり、日本国内に当該物件に関する売却情報が持ち込まれるよりも前に、当該物件の精査、分析等を完了させることができました。更に、このような直接交渉を行うことで、競合を排し、迅速な物件取得が可能になるものと考えます。加えて、独立系不動産・ファンド運用グループとして、ガリレオグループは特定の企業グループのサポートがないにも関わらず複数の国において多数の投資機会を調達する能力を発揮してきました。また、ガリレオグループは、特定の不動産会社、金融機関等の企業グループに属さない独立系不動産・ファンド運用グループであることから、企業グループの垣根にとらわれることなく幅広い相手方と取引を行うことができる点において柔軟性を有するとの強みも兼ね備えています。
日本管財グループは、全国主要都市で展開している建物管理運営業務を通じて、多数の会社と取引があり、物件保有者との良好なリレーションシップを構築しています。かかるリレーションシップを活用し、不動産の売却ニーズを保有者から直接聴取できることが日本管財グループの強みであり、全国にわたり多種多様な物件に関する売却情報の入手が可能です。また、日本管財グループは、物件売却情報の提供等に関する契約の締結等を通じて、物件ソーシングルートの更なる強化を図ります。
GJTにおいては、これらのスポンサーグループが有するネットワークを生かして積極的に物件取得機会を開拓してきました。また、物件購入時には、日本管財グループのサポートも得ながら適切なデュー・ディリジェンスを行ってきました。
本投資法人は、スポンサーサポート契約に従い、ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等から豊富な物件売却情報の提供を受け、本投資法人の投資方針に適合する物件については積極的に取得を検討することで、外部成長の実現を目指します。
<ガリレオグループの物件情報収集実績(平成28年6月～29年3月)>(出所) ガリレオグループ
(注) 上記の比率は、受領した物件情報の件数をベースに算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
b. ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等によるウェアハウジング
本投資法人は、スポンサーによるウェアハウジング機能を活用します。スポンサーによるウェアハウジングにより、適切なタイミングで本投資法人が物件を取得することが可能になり、入手した物件情報を有効に活用することができます。また、本投資法人の投資基準に合致しない物件が含まれる一括売却案件について、スポンサーが一度取得することにより、本投資法人の投資基準に合致する物件のみをスポンサーから取得することが可能となります。このようなウェアハウジング機能の活用により、本投資法人は、本投資法人の資金調達時期と売主の売却希望時期との不一致による物件取得機会の喪失を回避するとともに、投資基準に合致した物件の取得機会を広げることができると考えています。また、本投資法人による取得機会の増加は、本投資法人がより多くの売却情報を得ることを可能とするものであり、安定的な収益を確保しつつ資産規模を拡大するという本投資法人の中長期的な目標の実現にも資するものであると、本投資法人は考えています。
<豊富な物件ソーシングルート>c. 物件に対する高い精査力に基づく投資判断
本投資法人が投資対象としている不動産の多くは、一部の大規模オフィスビルや商業施設等を除き、物件保有者の属性(ファンド、個人、不動産会社、事業会社等)に幅があり、メンテナンスや管理の水準にもばらつきが存在し、十分なメンテナンスや管理が行われていない場合もあり得ます。本投資法人は、スポンサーグループのうち、特に日本管財グループの建物の管理及びメンテナンスに関するノウハウを活かして、取得を検討している物件のメンテナンスや管理を妥当な水準で行う場合の費用とそれによるテナントの満足度の向上の程度を検討し、当該物件のキャッシュフローと適正な管理・メンテナンスによる価値の向上可能性を慎重に精査した上で物件の取得を決定します。このような物件に対する高い精査力に基づく投資判断を行うことで、現在のメンテナンスや管理水準では一般的には投資適格とならないと思われる物件についても投資が可能になる場合があります。
<物件に対する高い精査力に基づく投資判断>(ロ) 内部成長戦略
ガリレオグループ及び日本管財グループは、不動産サービスの様々な事業領域において、日本の国内外を問わず豊富な実績を有しており、かかる実績を活用して、継続的な資産価値の維持・向上を図り、プロアクティブな運用を目指します。とりわけ、日本管財グループは、不動産管理に関する幅広いノウハウを有しており、単に既存保有資産の価値を維持する管理運用にとどまらず、より積極的に資産価値の維持・向上を図る、すなわち資産価値を高める(物件を育てる)運用を可能にする能力を有するものと、本投資法人は考えています。本投資法人は、日本管財グループよりかかるノウハウの提供を受け、積極的な内部成長の実現を目指します。
a. 賃料水準及び稼働率の維持・向上に向けた取組み
ガリレオグループ及び日本管財グループは、GJTにおける不動産の管理・運用及び本投資法人取得後の不動産の管理・運用に関して、下記の各種取組みを通じて、積極的に賃料水準及び稼働率の維持・向上に努めています。
ⅰ. 両スポンサーで、定点的及び定期的な賃貸市場調査の重要性を共有していることから、四半期毎に賃貸市場調査を行い、その結果をもとに各テナントの賃料とマーケット賃料とのギャップを確認し、更新時期を踏まえた賃料提案を行います。その結果、平成29年2月期(第1期)においては、オフィスビルにおいて7件の増額交渉に成功し、平均11.6%の増額に成功しました。
ⅱ. マーケットで競合する物件を定期的に観察することにより、物件の競争力を維持・向上するための総合的なメンテナンスを継続的に実施します。
ⅲ. 日本管財グループは、幅広い物件タイプに関する建物管理運営業務に関して一元的なデータベースを構築しており、最適なプロパティ・マネジメント戦略の立案や、テナントリレーションの構築に活用しています。また、リーシング、エンジニアリングの専門部署を内包しており、物件価値の再生につながるコンバージョン(用途変更)やリテナント(新規賃借人への貸出し)などに対しても機動的に対応することが可能です。
ⅳ. 建物本体及び付属設備の寿命を詳細に把握し、予防的、計画的に補修、修理を行うほか、必要に応じて資本的支出を行い、賃料増額や優良テナントの確保に資する戦略的な設備投資を実施します。
ⅴ. 専有部分の照明のLED化を推進し、経費の削減とともに環境負荷の低減を目指すなど、マーケットの変化に対応できるようテナントの要望をモニタリングを通じて把握し、テナント満足度の向上を図ります。
ⅵ. 決算期毎にプロパティ・マネジメントのパフォーマンスをレビューし、必要であれば改善を求めフォローアップするなど、定期的な評価制度を採用します。
ⅶ. 賃料減額の申し出があった場合でも、専有部の電気料金の経費削減等の提案又は商業テナントへ販売促進の提案及び専有部の業態変更のタイムリーな承諾により、経費削減や売上げの向上を実現し、賃料据置を実現し又は減額幅を可能な限り低く抑えます。
本投資法人は、かかるノウハウを受け継ぎ、これらの取組みを継続することで、積極的に賃料水準及び稼働率の維持・向上を目指します。
b. 資産価値向上につながる戦略の機動的な実施
本投資法人の保有資産につき、ガリレオグループ及び日本管財グループがアセット・マネジメントとプロパティ・マネジメントの立場から闊達な意見交換を行うことにより、コンバージョン(用途変更)等の資産価値の向上につながる戦略を立て、かかる戦略の提案を受けた本投資法人においてこれを必要に応じて機動的に実施することにより、資産価値を向上することができると、本投資法人は考えています。
c. 建物の運営、維持及び管理コストの最適化
本投資法人は、ガリレオグループ及び日本管財グループのノウハウの活用を通じて、保有物件について計画的に修理、補修を行い、老朽化、陳腐化を防止するなどして、建物の運営、維持及び管理コストの最適化を目指します。これにより、純収益の向上、すなわちキャッシュフローの最大化を図ります。
ⅰ. 建物管理で必要な項目、事項について、本投資法人の決算期ごとに単価の確認を行い、運営に反映します。
ⅱ. 物件の所在地を踏まえて共同仕入れ、相互の人繰り及び部品の相互利用等を効率的に行います。
ⅲ. 用途、エリア及び個別物件の属性等に鑑みながら、プロパティ・マネジメント会社及びビルマネジメント会社を選定・集約し、管理コストの最適化を図ります。
⑥ 投資主価値最大化のためのガバナンス体制
本投資法人は、スポンサーと本投資法人との間における利益相反による投資主価値の毀損がないよう、投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制(Governance Structure)を構築しています。具体的には、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構」に記載のとおり、利害関係者との取引において、コンプライアンス委員会、投資運用委員会及び本投資法人役員会における審議及び決議を必要とする仕組みを採用しています。また、スポンサーと本投資法人の投資主との利益の方向性の共通化を図るべく、スポンサーはセイムボート出資として一定の投資口を保有しています。
(イ) 資産の取得等が利害関係者取引となる場合の意思決定フロー
本資産運用会社は、運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配・開示の方針等の基本的な考え方について定め、それに従い本投資法人の運用を行います。運用資産の取得等が利害関係者取引となる場合には、独立性のある意思決定プロセスで運用します。詳細は、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ロ) 資産の取得及び譲渡に関する事項」をご参照ください。
(ロ) 資産運用報酬体系
本投資法人が本資産運用会社に対して支払う資産運用報酬は、総資産及びNOIに基づく運用報酬と、取得報酬及び譲渡報酬から構成されています。なお、本投資法人が定める利害関係者との取引においては、取得報酬及び譲渡報酬の上限料率を0.5%としています。資産運用報酬体系の詳細は、後記「4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬」をご参照ください。
(ハ) ガリレオグループ及び日本管財グループによるセイムボート出資
ギャラクシー及び日本管財は、本書の日付現在、それぞれ本投資口8,700口(発行済投資口の総口数の2.6%)を保有しています。スポンサーグループの会社が本投資法人の投資主となることで、本投資法人の投資主とスポンサーの利益の一致を図ります。
⑦ デュー・ディリジェンス
a. 不動産に関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、投資対象資産の取得に際しては、売主からの開示情報のみならず、独立した第三者である専門家から不動産鑑定評価書、エンジニアリング・レポート及び環境調査報告書並びに必要に応じて法務調査報告書等を取得し、また、投資対象資産のうち商業施設については、原則として外部の調査会社からマーケットレポートを取得することで、客観性及び透明性を確保したデュー・ディリジェンスを行います。本投資法人は、オフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設について、以下に掲げる項目について適正なデュー・ディリジェンスを行い、本資産運用会社が投資の可否を判断します。
(注) 「PML値(予想最大損失率)」とは、対象施設又は施設群に対し最大級の損失をもたらす50年間の超過確率が10%であるような地震(再現期間475年相当の地震)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合(%)を意味します。以下同じです。
b. 保有資産に関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、保有資産について、上記a.に定める基準に従いデュー・ディリジェンスを実施し、いずれも適切と判断しています。
⑧ 財務戦略
(イ) 財務の基本方針
本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行います。
a. 資金調達(エクイティ・ファイナンス)
新投資口の発行は、運用資産の規模と価値の成長を目的として、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(以下「LTV」といいます。)、金融環境及び経済市況等を総合的に勘案して機動的に行います。
b. 資金調達(デット・ファイナンス)
c. 資金運用
ⅰ. 本投資法人は、資金需要(投資対象資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要となる修繕及び資本的支出、本投資法人の運転資金、債務の返済並びに分配金の支払等)に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案の上、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
ⅱ. 上記の現預金は、原則として無利息型の普通預金口座(預金保険制度により全額保護の対象となる預金)又はムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク(ムーディーズ・ジャパン株式会社を含みます。)の短期格付がP‐2以上、S&Pグローバル・レーティング(S&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社を含みます。)の短期格付がA以上、株式会社格付投資情報センターの短期格付がa‐2以上若しくは株式会社日本格付研究所の短期格付がJ‐2以上である銀行に開設した無利息型の普通預金口座以外の普通預金口座に預け入れます。
ⅲ. 余剰資金は、安定性及び流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
ⅳ. デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定します。
d. キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、資金効率の向上に向けた適切なキャッシュ・マネジメントを実施する方針です。具体的には、減価償却費相当額の手元預金やテナントから預かった敷金及び保証金等の内部留保を主なキャッシュ原資として、以下の用途への配分を検討し、有効活用することにより、1口当たりの分配金の最大化を目指すものとします。
ⅰ. 新規の物件取得資金の一部への充当を通じたポートフォリオの収益力の向上
ⅱ. 修繕費や資本的支出への活用を通じた保有施設の競争力強化
ⅲ. 借入金等の有利子負債の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
ⅳ. 利益超過分配(出資の払戻し)の実施による安定的な分配金額の確保
① 本投資法人の基本理念
本投資法人の基本理念(Investment Philosophy)は、総合型REIT(注1)としての特性を活かして、不動産をめぐる投資環境に応じて本投資法人が最適と考えるポートフォリオを構築し、キャッシュフローの成長性(Growth)及び安定性(Stability)を同時に追求することにより、中長期にわたる安定収益を確保し、投資主価値の最大化(注2)を図ることです。
(注1) 本書において、「総合型REIT」とは、オフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設の複数の用途に投資を行う不動産投資法人をいいます。
(注2) 本投資法人が考える「投資主価値の最大化」とは、(スポンサーその他の第三者ではなく)投資主の利益を最優先として、長期投資にふさわしい安定した分配金利回りを実現することを意味します。以下同じです。
本投資法人は、かかる基本理念を実現するため、キャッシュフローの最大化に向けてプロアクティブな運用(将来を見越して想定される問題点等に予防的、主体的に取り組む運用手法をいいます。以下同じです。)に重点を置き、かかる運用により分配金の向上を図ります。加えて、十分に分散した総合型のポートフォリオを構築することがリスクを低減し、投資主価値を最大化することにつながると、本投資法人は考えており、かかる分散化によるリスク低減も本投資法人の現在及び将来にわたる投資戦略の要であると捉えています。
不動産をめぐる投資環境は、経済全体の動向、人口動態、金融環境の変動等により、常に変化し続けると、本投資法人は考えています。例えば、景気の上昇局面では企業によるオフィス需要の拡大を背景としてオフィス賃料の上昇期待が高まる一方、景気の下降局面では、長期賃貸借契約が基本となり、解約不可条項及び賃料改定不可条項を賃貸借契約に付しやすく、かつ、人々の生活に不可欠なサービスを提供しており底堅い需要が見込まれる種類の商業施設の方が景気の影響を受けにくく、底堅い収益を見込めると、本投資法人は考えています。また、生活の本拠である住宅は、景気変動に関わらず賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しているとともに、地域特性や住戸タイプを考慮することで分散化を図ることが可能であるため、成長性と安定性の双方に資する側面を有すると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、このような不動産をめぐる投資環境の動向に対する理解を背景として、総合型REITとしての特性を活かして、ガリレオグループ(ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リミテッド(以下、「ガリレオ」ということがあります。)、ギャラクシー及びウェレット・ファミリー・ピーティーワイ・エルティーディーを中心とする企業グループをいいます。)及び日本管財グループ(以下、総称して又は個別に、「スポンサーグループ」ということがあります。)からのサポートを最大限に活用して、資産規模の拡大及びキャッシュフローの成長性と安定性の両立を目指します。
ガリレオグループは、豪州の独立系不動産・ファンド運用グループであり、平成15年の創設以来、豪州、日本及び米国において、オフィスビル、商業施設及び住宅を含む様々な不動産に投資してきています。ガリレオグループは、前記3か国の不動産市場において投資活動を行う投資運用会社として、これら豪州及びアジアを中心とした投資家の要求に応え得る、グローバルに通用する運用水準を満たす豊富な運用実績を有していると、本投資法人は考えています。ガリレオグループの詳細については、後記「④ スポンサーサポート (ハ) ガリレオグループの概要及び実績」をご参照ください。
日本管財グループは、昭和40年に設立され、建物管理運営業界の代表的企業の一つである日本管財を中核とする企業グループであり、不動産管理に関してフルラインのサービスを提供しています。その中心である建物管理運営業務では、日本全国の主要都市でオフィスビル、マンション及び商業施設にわたる様々な建物に関する管理運営業務を受託しており、当該業務を通じて、様々な規模、用途、立地の建物の管理運営に関する幅広いノウハウを有しています。日本管財グループの詳細については、後記「④ スポンサーサポート (ニ) 日本管財グループの概要」をご参照ください。
本投資法人は、このようなガリレオグループの豊富な運用実績と日本管財グループの不動産管理に関する幅広いノウハウを最大限に活用し、用途やエリアについて柔軟な投資態度をとることにより、より多くの投資機会を確保できる総合型ポートフォリオを構築することで、着実な資産規模の拡大を目指します。また、常に変化する不動産をめぐる投資環境の下で、本投資法人は、総合型REITの特性を活かして、オフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設を適切に組み合わせ、分散させることで、経済情勢、不動産市場の状況、資産規模等に照らして最適と本投資法人が考えるポートフォリオを構築し、キャッシュフローの成長性及び安定性を同時に追求することにより、安定的な収益を確保して投資主価値の最大化を図ります。
② 本投資法人の特徴及び強み
本投資法人は、以下に掲げる総合型REITの特性を始めとする本投資法人の特徴及び強み(Features & Strengths)を最大限に発揮して、本投資法人の成長戦略の実現を目指します。
(イ) 用途及びエリアの組合せと分散によるキャッシュフローの成長性及び安定性の確保
本投資法人は、景気拡大時に収益のアップサイド(賃料収入の増加による収益の拡大)を享受することが期待できる、都心部のオフィスビルを組み入れたポートフォリオを構築することで、収益のアップサイドポテンシャル(賃料収入の増加による収益の拡大可能性)を積極的に追求し、成長も見込めるポートフォリオの構築を図ります。これに、長期にわたり安定したキャッシュフローが見込まれる、スーパーマーケット、ドラッグストア、衣類販売等の店舗を中心とする生活密着型の商業施設を、賃貸借契約の解約不可期間等にも着目しつつ組み合わせることで、安定したキャッシュフローの創出を目指します。更に、景気変動に関わらず賃貸需要及び賃料相場が比較的安定し、中長期的に安定した運用に適している住宅も組み入れることで、キャッシュフローの成長性と安定性を同時に追求します。加えて、これら3つの用途に属さないその他の施設についても、物件ごとの特徴等に着目し、キャッシュフローの最大化に資すると判断される場合には組入れを検討します。
このように、本投資法人は、各物件の特徴を踏まえて異なる用途の物件を組み合わせることでキャッシュフローの成長性と安定性の実現を目指すとともに、物件の用途に加え、エリア及びテナントタイプを含めポートフォリオ分散を図ることにより、景気動向等によるキャッシュフローへの影響その他のリスクを低減し、安定した収益の確保を図ります。
本投資法人のポートフォリオは、このようなポートフォリオレベルでの分散の視点を反映したものであり、上場後もかかる分散を維持してポートフォリオを更に拡大させていくことにより、リスクを低減しつつ、投資主価値を最大化することができると、本投資法人は考えています。なお、用途別の投資比率及び投資基準については、後記「③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針 a. 各用途の特徴及び投資比率並びに投資基準」をご参照ください。
(ロ) 取得機会の最大化による成長期待
本投資法人は、グローバルに通用する運用水準を満たす豊富な運用実績を有するガリレオグループの国内外に広がるネットワーク及び日本管財グループが約50年にわたる建物管理運営業務を介して構築してきた物件保有者との良好なリレーションシップを最大限に活用することで、総合型REITとして、用途やエリアについて柔軟な投資態度をとることにより、その時々の不動産をめぐる投資環境、経済情勢やポートフォリオの状況等に照らして、キャッシュフローの最大化に資すると考えられる物件の取得を目指し、これにより取得機会の最大化を図ります。本投資法人は、このような物件の取得を通じて、安定的な収益を確保しつつ、資産規模の拡大を促進することができると考えます。また、総合型ポートフォリオとすることで、今後の我が国の上場REIT市場における投資セクターの多様化にも対応できるものと、本投資法人は考えています。
(ハ) ガリレオグループ及び日本管財グループの強い物件ソーシング(調達)力
ガリレオグループは、ガリレオ・ジャパン・トラスト(Galileo Japan Trust)(以下「GJT」といいます。)を通じた過去約10年にわたる日本での不動産運用の実績を背景に、日本国内における不動産取引に関する豊富な情報を収集しています。このような不動産取引情報の収集先としては、金融機関を含む仲介業者及びGJTの運用を通じて信頼関係を構築してきた、デベロッパー、建設会社、不動産ファンド等の外部の物件保有者が挙げられます。さらに、ガリレオグループは、豪州の独立系不動産・ファンド運用グループとして、海外の不動産業者、投資運用業者、金融機関、年金基金等との間で長期的な取引関係を構築しており、海外で活動するファンドマネジャーと、これらの者が我が国に保有する物件の売却について直接交渉することも可能です。我が国の不動産取引に占める海外投資家の割合はここ数年増加しており、ガリレオグループが海外のファンドマネジャーと物件取得に関して相対で交渉できることは、本投資法人独自の物件ソーシングチャネル(物件の調達経路)を構成するものと考えます。
また、50年超の歴史を誇る日本管財グループは、全国各地で様々な物件について幅広いビルメンテナンス業務(注1)及びプロパティ・マネジメント業務(注2)を提供しており、これらの業務を通じて全国のビルオーナー等の物件保有者との間で不動産に関する様々な情報交換を行っており、多種多様な物件に関する売却情報の入手が可能です。このように、スポンサーグループは多種多様な物件の売却情報を保有しており、本投資法人はスポンサーグループが有する強固なソーシングチャネルを活用することで、資産規模の拡大を達成することを目指します。
(注1) 「ビルメンテナンス業務」とは、オフィスビルや商業施設等の建物を管理するために必要な設備保守管理、警備、清掃等の業務をいいます。以下同じです。
(注2) 「プロパティ・マネジメント業務」とは、ビルメンテナンス業務の管理・確認、入居テナント管理(請求書の送付、入金等の確認、及び、入居テナントと資産運用会社との橋渡し役)、リーシング業務やリニューアルのコンサルティング業務等を遂行し、不動産の資産価値・収益を高める業務をいいます。以下同じです。
なお、本資産運用会社は、ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等(注3)と後記「④スポンサーサポート (ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用」に記載のスポンサーサポート契約を締結しており、同契約に基づき、スポンサーからの物件売却情報の提供を受けることとされています。
(注3) 「日本管財グループの中核企業等」とは、日本管財及び東京キャピタルマネジメントをいいます。以下同じです。
(ニ) 日本管財グループの不動産管理に関するノウハウの活用
日本管財グループは、全国各地のオフィスビル、住宅、商業施設、官公庁施設、厚生医療施設等の物件に関してビルメンテナンス業務及びプロパティ・マネジメント業務等からなる建物管理運営業務を提供しているほか、上下水道処理施設、ゴミ処理施設等の生活環境全般に係る公共施設管理を主体とする環境施設管理業務、不動産ファンドの組成・資産運用を行うアセット・マネジメント業務及び匿名組合への出資を主体とする不動産ファンド・マネジメント業務を含む不動産管理に関するフルラインのサービスを提供しており、多種多様な物件タイプにわたり、幅広いノウハウを蓄積しています。本投資法人は、スポンサーサポート契約に基づき、日本管財を通じてこのような日本管財グループの豊富な実績により蓄積された不動産管理のノウハウを共有し、本投資法人の保有する総合型ポートフォリオにおいて、効率的な管理運営によるコスト最適化及び予防的・計画的な補修・修理計画の立案と遂行による資産価値の継続的な維持・向上を図ります。
また、物件の取得と同時に収益を安定化させるための重要な要素の一つは、当該物件の運用に関して蓄積された知見であり、プロパティ・マネジメント業務やビルメンテナンス業務が一定程度標準化された物件タイプであってもかかる知見は重要であると、本投資法人は考えます。例えば、建物の管理を通じて蓄積した修繕履歴や物件の特性の把握、サブマーケット(一定のマーケット内における下位区分)における位置付けや競合物件との優劣を含む賃貸市場の把握、テナントとの信頼関係の維持・構築等は、直ちに行えるものではないと、本投資法人は考えています。かかる観点から、保有資産の一部について、日本管財グループに属する東京キャピタルマネジメントをマスター・プロパティ・マネジャーに指名し、可能な限りGJTの下での運営体制を継続します。これにより、これまでGJTのもとで蓄積してきた知見を本投資法人に引き継ぎ、切れ目のない管理運用を実現し、テナントとのリレーションを維持することで、更なる収益の安定化を図ります。マスター・プロパティ・マネジャーの詳細については、後記「④ スポンサーサポート (ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用」をご参照ください。
更に、本投資法人は、このような日本管財グループのノウハウを最大限に活用するため、各物件の状況や経緯、必要性を踏まえつつ、将来取得する物件について日本管財グループをプロパティ・マネジャー候補として検討する方針であり、これにより、日本管財グループが持つノウハウを本投資法人の総合型ポートフォリオの管理運営に直接用いることで、より機動的かつ効率的な管理運営体制の構築を目指します。日本管財グループによる本投資法人の保有資産の管理運営については、後記「⑤ 本投資法人の成長戦略 (ロ) 内部成長戦略」をご参照ください。
③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針
(イ) ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、オフィスビル、商業施設及び住宅を主たる投資対象とし、必要に応じてその他の施設(注1)についても投資を行う総合型のポートフォリオを構築することを基本方針とします。
(注1) 本投資法人は、複数の用途で使用されている物件については、一方の用途における賃貸面積の割合が80%を超える場合には当該用途の施設として分類し、それ以外の場合には複合施設として「その他の施設」に分類します。以下同じです。
本投資法人が考える総合型ポートフォリオの強みは、以下のとおりです。
(ⅰ) 用途やエリアについて柔軟な投資を行い、その時々の不動産をめぐる投資環境、経済情勢やポートフォリオの状況等に照らして、キャッシュフローの最大化に資する物件を取得することができます。
(ⅱ) 不動産の用途の特徴に応じて、用途別のポートフォリオ分散を図るとともに、首都圏(注2)、地方主要都市(注3)及びその他(注4)のエリア別投資比率を設けてポートフォリオの地域分散も図り、これによりポートフォリオの集中によるリスクを低減することができます。
(ⅲ) スポンサーからの情報提供及び独自のネットワークを通じて幅広く物件情報を収集し、取得機会の最大化による資産規模の拡大可能性を確保することができます。
(ⅳ) 将来における投資不動産へのニーズの変化を適切に捉え、柔軟に対応することで新たな収益機会を開拓し、持続的な成長を目指すことができます。
本投資法人は、用途の分散化については、景気の影響を和らげる面から、エリアの分散化については、地域特有の事情(自然災害、経済状況等)の影響を和らげる面からリスクの低減に効果があると考えています。また、用途及びエリアの分散に加え、原則として複数の賃借人に賃貸するマルチテナントの物件を取得し、シングルテナントの場合には、賃貸借契約における解約不可期間やシングルテナントからの収益がポートフォリオ全体の収益に占める割合等を慎重に考慮した上で取得を検討することとし、テナント集中リスクについても低減を図ります。
このように、本投資法人は、総合型REITの特性を活かして、異なる用途及びエリア等の物件を適切に組み合わせ、分散させることで、不動産をめぐる投資環境に応じて本投資法人が最適と考えるポートフォリオを構築し、キャッシュフローの成長性及び安定性を同時に追求することにより、中長期にわたる安定収益を確保し、投資主価値の最大化を図ります。
本投資法人が考える各用途の特徴及び今後の中長期にわたる資産運用において目標とする用途別投資比率(注5)及びエリア別投資比率(注5)並びに投資基準は、以下のとおりです。なお、本投資法人が考える総合型ポートフォリオの強みである用途やエリアについての投資の柔軟性を確保する観点から、用途別の投資比率については幅広に設定するとともに、エリア別投資比率についても幅を持たせた形での比率を設定しています。
(注2) 「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。以下同じです。
(注3) 「地方主要都市」とは、首都圏を除く政令指定都市及びその通勤圏内に含まれる周辺部をいいます。以下同じです。
(注4) 「その他」とは、首都圏及び地方主要都市以外の地域をいいます。以下同じです。
(注5) 「投資比率」とは、各用途又はエリアの取得価格(注6)の合計額を全用途又はエリアの取得価格の合計額で除したものをいいます。以下同じです。
(注6) 「取得価格」とは、本投資法人が取得した資産の売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含みません。)をいいます。以下同じです。
a. 各用途の特徴及び投資比率並びに投資基準
ⅰ. オフィスビル
(ⅰ) 特徴及び投資比率
オフィスビルの収益はテナントである企業の業績の影響を受けやすく、景気上昇局面ではテナント需要が高まり、賃料及び稼働率の上昇が見込めるため、景気拡大時は収益のアップサイドを享受することが期待できると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、幅広い規模(首都圏に所在するオフィスビルでは、賃貸可能面積1,500㎡以上を、また、地方主要都市に所在するオフィスビルでは、賃貸可能面積2,500㎡以上を目処とします。)のオフィスビルを投資対象と捉えており、これにより多くの賃貸需要を取り込むことができるとともに、テナントのオフィスビル拡張・縮小のニーズに対しても保有物件で対応することが可能になる場合があると考えています。また、幅広い規模のオフィスビルを投資対象とすることは、大規模かつ高スペックなオフィスビル(注)のみを投資対象とする場合に比べて、物件の取得・売却の機会が豊富に存在しており、相対的に高い流動性を確保できます。更に、リーシング面においては、幅広い規模のオフィスビルを投資対象としているため、各種サイズのテナントに対する幅広いリーシング活動を行う必要があることから、様々な不動産賃貸業者との間で取引関係を持つこととなります。その結果、物件が存する地域の市場を正確に把握することができ、テナントニーズ及び入居可能性の高いテナント候補の情報がより多く入手できると、本投資法人は考えています。かかる活動を通じて空室期間の短縮を図ることにより、安定したキャッシュフローの実現が可能になると、本投資法人は考えています。
(注) 「大規模かつ高スペックなオフィスビル」とは、延床面積約10,000坪以上(基準階面積約500坪以上)であり、かつ、天井高、床荷重、内外装、セキュリティー、省エネ性能等に関し最新の設備、機能を有するオフィスビルを想定しています。
また、本投資法人は、オフィスビルにおいては、テナントと締結する賃貸借契約に市場動向に合わせた賃料交渉の条項を原則として設けることとしており、その動向を迅速に賃料に反映することで、賃料水準の上昇局面ではテナントの入替えを行わなくても、収益のアップサイドが早期に実現することを期待することができると考えています。なお、賃料水準の下降局面においては、当該賃料交渉条項に基づき賃料減額交渉が行われる可能性がありますが、テナントと直接のリレーションを有するマスター・プロパティ・マネジャー又はプロパティ・マネジャーがテナントのニーズを的確に把握し、日本管財グループの建物管理運営業務のノウハウをもとに、例えば専有部分の経費削減のアドバイス、テナントの入居フロアの共用部分の更新等を通じてテナントの満足度の向上等を実現することにより、ダウンサイドリスク(賃料収入の減少による収益の下落可能性)の低減を図ります。
オフィスビルに対する投資比率は、収益のアップサイドポテンシャルを積極的に追求するため、30%から60%を目標としています。
(ⅱ) 投資基準
投資に際しては、テナント需要、駅や空港等の主要な交通機関へのアクセス、ビジネスの集積度、今後の発展可能性等に基づき、継続的な収益の向上が見込まれる地域に投資します。加えて、物件の周辺環境(銀行、郵便局、コンビニエンス・ストア等の有無及び風俗街や遊技場の有無等)、築年数、耐震性、物件管理の状況、フロア内の動線等を総合的に検討します。
また、日本管財グループによる効率的、計画的なメンテナンス及びテナントサービスの提供が可能であることから、物件自体のポテンシャルの高さ(フロアレイアウトの柔軟性、中小企業にとって使い勝手のよいフロア面積、維持管理コストの削減余地等)に着目し、物件によっては、地域に関わらず、日本管財グループの知見を活用した修理・改装の実施を前提として取得する場合があります。オフィスビルに求められる具体的な投資基準として、本投資法人は主として以下の点に着目します(注)。
• 最寄駅から徒歩10分以内の立地
• 堅調なテナント需要
• 賃貸可能面積1,500㎡以上(地方主要都市に所在する物件については2,500㎡以上)
(注) 本投資法人は、上記の基準の一部を満たさない物件についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で取得することがあります。
ⅱ. 商業施設
(ⅰ) 特徴及び投資比率
物品の販売や飲食・エンターテイメントなどのサービスを提供する商業施設は人々の生活に不可欠であり、人や物が集積する地域においては、一定の消費が見込まれ、安定した賃料収入を期待することができると、本投資法人は考えます。
また、商業施設は、販売する商品や提供するサービスの内容、都市型や近郊型といった立地及び専門店から複数の店舗が集まる大型複合商業施設といった店舗態様等の多様性を有しており、テナント属性を含めて、一層の分散化が可能な資産ということができます。本投資法人は、安定性の確保の観点から、スーパーマーケット、ドラッグストア、衣類販売等の店舗を中心とする生活密着型の商業施設を中心に投資を行う方針です。
また、生活密着型の商業施設については、長期賃貸借契約が基本となり、解約不可条項及び賃料改定不可条項を賃貸借契約に付しやすいことから、中途解約が認められない賃貸借期間として最低3年間を目安とし、この目安に沿った長期の賃貸借契約が締結されていることを原則とし、また契約更新時には、従前と同等以上の条件で更新を行うようテナントと交渉します。商業施設については、長期にわたり安定したキャッシュフローを創出する資産として積極的に投資を検討する方針であり、投資比率については30%から60%を目標としています。
(ⅱ) 投資基準
商業施設については、テナントと長期の賃貸借契約を締結することを前提としていることから、投資を行う時点での商圏の大きさに加え、商圏の属性や将来の人口動態の変化、近隣競合店の有無、テナント構成、インバウンド需要の取込みの可能性等も考慮して、今後も継続的に人や物が集積することが見込まれ、安定した賃料収入を期待できる物件に投資します。
なお、テナントの選別にあたっては、信用力、業界動向や提供する商品及びサービスの内容、物件の特性等に基づき、長期にわたり賃貸借契約を履行できる能力の有無を精査します。本投資法人は、商業施設のリーシングにおいて、商業施設の管理運営に関して豊富な実績を有する日本管財グループの知見及びノウハウを活用します。また、商業施設は、個別の地域性や業種による特殊性があるため、物件によってはこれら地域性及び業種別の特殊性を考慮した上で、当該商業施設のリーシングに強みを発揮できる業者を選定します。
更に、日本管財グループによる効率的、計画的なメンテナンス及びテナントサービスの提供が可能であることから、物件自体のポテンシャルの高さ(フロアレイアウトの柔軟性、維持管理コストの削減余地等)に着目し、物件によっては、地域に関わらず、日本管財グループの知見を活用した修理・改装の実施を前提として取得する場合があります。
商業施設に求められる具体的な投資基準として、本投資法人は主として以下の点に着目します(注)。
• 各商業施設の売上げに寄与する、当該施設の特性に応じて把握される商圏人口の存在(将来的な人口動態の検証を含みます。)
• テナントとの賃貸借契約は、最低3年間を解約不可期間とするものが賃料収入ベースで過半数を目処とすること
(注) 本投資法人は、上記の基準の一部を満たさない物件についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で取得することがあります。
ⅲ. 住宅
(ⅰ) 特徴及び投資比率
住宅は、景気変動に関わらず、賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しており、また、1件当たりの賃貸借契約から得られる賃料も比較的少額であり、テナントも分散されていることから中長期的に安定した運用に適していると、本投資法人は考えています。
住宅のうち、単身者用住宅は比較的短期(2年から4年程度毎)にテナントの入替えが発生するため、景気が上向き、賃料相場が上昇している局面では、新規募集賃料の増額や礼金の設定等による収益のアップサイドも期待でき、成長性にも資すると考えています。他方で、ファミリー向け住宅は、子供の交友関係や学区、家族単位での引越しの手間等の理由に基づき、比較的長期間の賃貸借期間が見込めること、入退去の時期が入学・転勤時期に集中するため、適切な運営管理を行うことにより空室リスクも抑えられると判断されることから、安定性に寄与すると考えています。
上記のとおり、地域特性や住戸タイプを考慮することで更なる分散化を図ることが可能であり、加えて主要都市周辺や駅近物件など、今後も需要の底堅い物件を厳選して取得することにより、本投資法人の収益の安定性を更に高めることも可能であると、本投資法人は考えています。住宅については、収益の成長性と安定性の双方を補完する投資対象と位置付けており、投資比率としては10%から30%を目標としています。
(ⅱ) 投資基準
本格化する少子高齢化に備えて、将来の人口動態を慎重に検討し、今後も人口及び世帯数の増加又は維持が見込まれる地域に投資します。具体的には、交通アクセス(最寄駅からの距離及び幹線道路へのアクセスを含みます。)、近隣環境、学校や医療施設、図書館などの文教施設の有無など、住む人の目線に立って住宅地としての魅力があると考えられる地域に投資します。
物件の選別にあたっては、原則として駅から徒歩10分圏内に所在する物件に投資しますが、例えば、自動車での通勤が前提となっている地域では、駐車場の有無等を重視し、徒歩10分圏内にとらわれない柔軟な選別を行います。また、都市中心部では単身者用又はDINKS(子供のいない共働き夫婦)向けのコンパクトマンションを、また郊外ではファミリー向けマンションを主とするなど地域や立地の特性を勘案し、最適と考えられる物件の組入れを行います(注1)。
(注1) 本投資法人は、単身者用のコンパクトマンションとして1R～1LDKのマンションを、DINKS向けのコンパクトマンションとして1LDK～2LDKのマンションを、ファミリー向けマンションとして2LDK以上のマンションを想定しています。
また、日本管財グループによる効率的、計画的なメンテナンス提供が可能であることから、物件自体のポテンシャルの高さ(物件のリノベーションの可能性、居室の間取り変更によるバリューアップの可能性、維持管理コストの削減余地等)に着目し、物件によっては、日本管財グループの知見を活用した修理・改装の実施を前提として取得する場合があります。
住宅に求められる具体的な投資基準として、本投資法人は主として以下の点に着目します(注2)。
• ファミリー向け住宅は、最寄駅まで徒歩10分以内に立地、又は徒歩10分以上の場合には全戸数分の駐車場完備
• 教育機関や生活密着型の商業施設等への良好なアクセス
• 単身者用住宅は、最寄駅まで徒歩10分以内に立地
(注2) 本投資法人は、上記の基準の一部を満たさない物件についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で取得することがあります。
ⅳ. その他の施設
上記ⅰ.乃至ⅲ.の用途に属さない不動産についても、物件毎のポテンシャルや価格等を見極めながら、総合型REITとしての特性を活かして、機動的な取得及び運用を目指しており、0%から20%を投資比率の目標とします。なお、保有資産に含まれている工場は、相対的に利回りが高く、かつ、契約期間も比較的長期であることから、長期的に安定した収益をもたらすとともに、幹線道路に近いことから、近隣を中心とした生もの加工・中食産業等から一定のテナント需要が見込まれ、今後も工場としてのリーシングが可能な物件であると、本投資法人は考えています。本投資法人は、その他の施設に属する物件として、物流施設、ホテル、工場並びにオフィスビル・商業施設・住宅等が混在する複合施設及びこれらに限られない様々なタイプの物件について、本投資法人の投資基準に合致するか、並びに、本投資法人の基本方針であるキャッシュフローの成長性及び安定性の追求による中長期にわたる安定収益の確保に資するかを慎重に判断し、今後幅広く取得を検討します。
<用途別投資比率>(注) 上記の投資比率は、本投資法人が今後の中長期にわたる資産運用において、目標とする比率です。不動産市況及び今後の物件取得等により、一時的に当該比率を超え、又は下回る可能性があります。
b. エリア別投資比率
本投資法人は、引き続き日本経済の中心であり、人、物、ビジネスが集積する首都圏への投資比率を50%程度とすることにより、収益の安定性の確保を図ります。特に少子高齢化が本格化する中で、人口の流入が多い首都圏は、オフィスビル、商業施設及び住宅のいずれの用途においても活発な需要を生む重要な地域として捉えています。
地方主要都市は、首都圏に比べて競合が少なく、比較的高い利回りが見込めることから、収益のアップサイドを目指してポートフォリオに組み入れます。ただし、安定性を重視する観点から、首都圏への投資比率を下回る40%程度をエリア別投資比率としています。
その他の地域に関しては、高い安定性や収益性が見込める物件は存在しているものの、その数は限定的と考えられるため、ポートフォリオの成長性や効率性等を考慮し、ポートフォリオへの組入上限を10%程度とするエリア別投資比率を設定しています。
<エリア別投資比率(取得価格ベース)(注)>(注) 上記の投資比率は、本投資法人が今後の中長期にわたる資産運用において、目標とする比率です。不動産市況及び今後の物件取得等により、一時的に当該比率を超え、又は下回る可能性があります。
c. 各用途とエリアの組合せによる成長性と安定性との両立の確保
上記「a.各用途の特徴及び投資比率並びに投資基準」に記載のとおり、本投資法人は、オフィスビルについては収益のアップサイドポテンシャルを積極的に追求する観点でこれを取得する方針であり、その中でも高いオフィス需要が見込まれる都心主要5区(注)を中心にオフィスビルの購入を収益性確保の観点から優先的に検討します。都心主要5区に所在するオフィスビルは他のエリアに比して空室率が一般的に低い傾向にあり、かつ、平均賃料も空室率の下落に合わせ上昇する傾向にあることから、これら都心主要5区に所在するオフィスビルについては、収益性確保の観点から重要性が高いと、本投資法人は考えています。なお、本投資法人は、安定性の観点から、首都圏に所在するオフィスビルの購入についても検討するとともに、各地域のマーケット状況等を勘案しながら、地方主要都市に所在するオフィスビルの購入についても慎重に検討します。他方で、商業施設については、中途解約が認められない期間として3年以上を目安とする賃貸借契約を締結することを原則としていることや、現在の不動産をめぐる投資環境下において期待される利回り水準等を考慮の上、主に地方主要都市に所在する生活密着型の商業施設の取得を想定しています。住宅については、エリアにより一律の区別を設けることとはせず、今後も人口及び世帯数が増加又は維持することが見込まれる地域に個別に投資を行います。
なお、上記の用途とエリアの組合せは、本投資法人が判断する現在の不動産をめぐる投資環境に基づく一般的な想定であり、実際の取得に際しては、各用途の投資基準、個々の物件の特性、立地等を具体的に検討し、キャッシュフローの成長性及び安定性の向上に資するかどうかを判断の上、決定します。
(注) 「都心主要5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。
<用途・エリアの分散状況表(平成29年2月28日現在)>(注) 取得価格ベース
(ロ) 投資対象物件の個別基準
a. 規模
本投資法人は、投資・運営管理面での経済性及び不動産マーケットにおける流動性を勘案し、規模の分散を図りながら、幅広い規模のオフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設を対象とした分散投資を行います。本投資法人の、投資物件の1投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の目標は、下表のとおりとします。本投資法人は、ポートフォリオ分散の視点で、幅広い規模の物件の取得を目指します。
| 区分 | 取得価格 | |
| 最低投資規模 | オフィスビル | 1投資物件当たり15億円以上 |
| 商業施設 | 1投資物件当たり30億円以上 | |
| 住宅 | 1投資物件当たり10億円以上 | |
| その他の施設 | 1投資物件当たり10億円以上 | |
| 最高投資規模 | 当該取得物件取得後の取得価格総額に対する当該物件の取得価格の比率について、25%を上限とする。 | |
ただし、上記の最低投資規模に関わらず、以下に該当する場合には個別に当該投資物件の取得を行うことができるものとします。
ⅰ. 複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格の投資物件が一部含まれる場合
ⅱ. 投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合
ⅲ. 最低投資規模を下回るが、近隣の投資基準に合致する投資物件と関連性の高い施設の場合
b. 保有期間及び売却方針
本投資法人は、原則として中長期的保有を目的として投資物件を取得し、短期売買目的の投資物件の取得は行わないこととします。ただし、以下に該当する事象が発生した場合には、当該物件の短期売却を検討及び実施することがあります。
ⅰ. 本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
ⅱ. 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
ⅲ. 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
c. その他の個別投資基準
本投資法人は、前記のとおり、各用途及びエリアに関する投資基準に加え、以下の要素を含む、立地、用途、地域、規模等の特性を総合的に分析・検討した上で個別物件に対する投資判断を行います。
| 投資基準 | |
| 築年数 | 施設としての機能及び資産の質等を考慮し、必要なリノベーションを行うことも含め総合的に判断します。 |
| 面積・仕様・設備 | 用途、地域、規模等の特性を、総合的に分析・検討した上で投資判断を行うこととしています。 |
| 権利関係 | 原則として、敷地も含めた1棟の建物全体に係る独立した所有権が取得できる物件とします。ただし、後記に示す形態の物件についても、それぞれに定める検証(注1)を行った上で投資対象とすることがあります。 ⅰ. 共有物件 ⅱ. 区分所有建物及びその敷地 ⅲ. 借地権付建物 |
| 投資基準 | |
| 境界 | 原則として、全ての境界が確定している物件とします。ただし、境界が未確定の場合であっても、隣接土地所有者等との協議状況その他従前の経緯、当該土地及び隣接土地所有者等を含む土地の利用状況、将来の紛争可能性、その他境界未確定に起因して当該建物に対する遵法性の観点等から考え得る検証を行い、これらの影響等についてのデュー・ディリジェンスの結果を総合的に勘案し、運営への影響、リスクの程度を検証した上で適切と認める場合には、投資対象とすることができるものとします。この場合、本資産運用会社が必要と認めるときは、境界が未確定であることを取得価格又は物件の購入条件に適切に反映させるものとします。 |
| テナント | テナントの属性(反社会的勢力に該当しないことの調査を含みます。)、信用力、業種、使用目的及び賃貸借契約の条件並びにテナント入替えの可能性を総合的に判断した上で投資判断を行います。また、原則として複数のテナントと契約を締結している建物とします。ただし、シングルテナント物件の場合にも、退去リスク・テナント信用力を加味した上で投資対象とすることがあります。 |
| 稼働率 | 原則として安定稼働している物件とし、具体的には本投資法人の取得判断の時点において、取得時点における稼働率が75%以上と見込まれる物件とします。なお、当該稼働率の達成までに一定の時間を要すると判断した場合には、賃料固定型マスターリース契約又は当該稼働率の達成までの期間中のキャッシュフローを確保するためのその他の施策の導入を併せて検討するものとします。(注2) |
| 耐震性能 | 新耐震基準又は同等の耐震性能を有するものとします。 |
| 地震PML | 投資不動産単体のPMLは20%以下、ポートフォリオのPMLは15%以下を維持するものとします。 |
| 遵法性 | 都市計画法・建築基準法等の各種公共上の規制等を遵守していることを原則とします。 |
| アスベスト | 原則として、アスベストを使用している建物は、投資不動産の対象外とします。ただし、環境調査等によりアスベストの飛散防止措置がなされており飛散の可能性が極めて低いと判明した場合には、法令遵守のために建物解体時に発生する費用等を考慮して、取得することも可能とします。 アスベストに関する法的規制の動向を、注意深く見守り、将来的に規制が変更強化された場合には、本基準も速やかに見直すこととします。 |
| PCB | PCBがポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法(平成13年法律第65号。その後の改正を含みます。)に従って保管されていれば投資不動産の対象とします。ただし、保管費用等を考慮して取得価格を決定するものとします。 |
| その他 | 上記以外の有害物質についても十分に考慮します。 |
| 土壌汚染 | 投資不動産の所在土地が、指定区域に指定、又は過去に指定区域に指定されていた場合は投資対象外とします。また、投資不動産について、環境調査により土壌汚染が存することが判明した場合には、汚染の分布状況・除去等に要する費用を考慮して取得価格を決定するものとします。 |
(注1) 以下に定める検証項目に照らして投資対象とするか否かを判断します。
ⅰ. 共有物件
・ 共有持分の過半以上が売買対象であること。
・ 他の共有持分権者が反社会的勢力又はその構成員ではないこと。
・ 物件の管理等に関し、共有者間の協定が存在すること。
ⅱ. 区分所有建物及びその敷地
・ 取得により管理組合における議決権の4分の3以上を保有することとなること。
・ 複数の用途に供されている建物であり、そのうちの一つの用途について管理組合が存在する場合には、取得により当該管理組合における議決権の4分の3以上を保有することとなること。
・ 管理規約その他利用規則等が存在していること。
・ 修繕積立金に過度の滞納がないこと。
ⅲ. 借地権付建物
・ 借地上の建物が住宅である場合には、借地契約が普通借地契約であること。
・ 借地契約が事業用定期借地権設定契約である場合には、残存期間、更新の可能性等に鑑み、総合的に判断すること。
・ 土地所有者が反社会的勢力又はその構成員ではないこと。
(注2) 本投資法人が建物の建築を行う開発型物件への投資は原則として行わないものとします。
d. 匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資
本投資法人は、(ⅰ)不動産に関する匿名組合出資持分、(ⅱ)不動産対応証券(後記「(2) 投資対象」に定義されます。以下同じです。)、(ⅲ)特定社債券、(ⅳ)不動産等又は不動産対応証券に投資することを目的とする特定目的会社又は特別目的会社その他のこれらに類する形態の法人等に対する貸付債権その他の金銭債権又は(ⅴ)信託財産を(ⅰ)から(ⅳ)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(以下「匿名組合出資持分又は不動産対応証券等」と総称します。)に投資する際には、主として以下のⅰ.及びⅱ.の基準に従うものとします。
ⅰ. 投資総額基準
当該投資後において、匿名組合出資持分又は不動産対応証券等に対する投資額の合計が、本投資法人の総資産額の10%以内となること。
ⅱ. 対象資産基準
匿名組合出資持分又は不動産対応証券等の発行者又は債務者(以下「発行者等」といいます。)が直接に又は信託受託者を通じて間接に保有している不動産について、以下の(ⅰ)及び(ⅱ)の双方を充足すること。
(ⅰ) 本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること。
(ⅱ) 発行者等が売却する際に、本投資法人において取得機会が得られること。
e. 付保方針
ⅰ. 損害保険
火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
ⅱ. 地震保険
個別の不動産のPML値が15%を超過する場合又は個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が15%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
ⅲ. 引受保険会社の保険格付
引受保険会社の保険格付は、付保時点においてS&Pグローバル・レーティング・ジャパン社によるA以上又はムーディーズ社によるA以上であることを基準とします。
ⅳ. 引受保険会社の選定
引受保険会社の選定にあたっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。
④ スポンサーサポート
(イ) ガリレオグループ及び日本管財グループの協働
本投資法人は、豪州、日本及び米国において、様々な不動産の投資・開発実績を持つ豪州の独立系不動産・ファンド運用グループであるガリレオグループと国内で有数の歴史と実績を誇る建物管理運営会社である日本管財を中核とする日本管財グループをスポンサーグループとして擁しています。
ガリレオグループは、これまでGJTに加えて、主として米国の商業施設に投資する豪州上場REITであるガリレオ・ショッピング・アメリカ・トラスト(Galileo Shopping America Trust)(以下「GSA」といいます。)(注)の上場実績を有しています。
(注) ガリレオグループは、平成19年半ばに、GSAの経営権をセントロプロパティグループ(Centro Properties Group)に売却しました。
ガリレオグループは、米国・日本をそれぞれ投資対象地域とする2つの豪州上場REITの運営実績を有し、平成15年以降約13年に及ぶ不動産投資・開発の実績・知見を持つ豪州の独立系不動産・ファンド運用グループです。同グループは日本における不動産投資をGJTを設立した平成18年から開始しており、本投資法人は、かかる不動産投資及び不動産運用のプロフェッショナルであるガリレオグループのノウハウを活用します。
日本管財グループは、約50年にわたって建物管理運営業務に携わっており、不動産管理に関するフルラインのサービスを提供しています。また、約10年間にわたり、GJTの運営を通じた建物管理、賃貸市場の把握、テナントとの良好な関係構築等を行ってきたことに鑑み、本投資法人が、引き続き日本管財グループによる物件管理が適当であると考えた取得資産について、GJTにおける物件管理と同様に、一部物件においては東京キャピタルマネジメントをマスター・プロパティ・マネジャー(後記「(ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用 b. 東京キャピタルマネジメントのマスター・プロパティ・マネジャーへの指名」をご参照ください。)及びプロパティ・マネジャーに指名し、切れ目のない管理運用を実現することによる継続した安定稼動を図ります。これにより、不動産賃貸市場の動向、テナントの動向やニーズ等の情報を取得日から本資産運用会社にリアルタイムで提供することが可能になります。
さらに、ガリレオグループ及び日本管財グループは協働して運営していく中で、リーマン・ショックの終焉以降安定したNOIを実現させただけでなく、平成21年から平成26年にかけてはGJTの融資借換えを3回成功させ、リーマン・ショック及びこれに引き続く世界金融危機等の厳しい経済状況を共に乗り越えてきました。
このように、ガリレオグループと日本管財グループは、ビジネス・パートナーとして強固な信頼関係を築いており、本投資法人の運営に関しても継続してタイアップすることにより、様々なシナジーを享受できると、本投資法人は考えています。
(ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用
a. スポンサーサポート契約に基づくサポート
本資産運用会社は、ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等と締結したスポンサーサポート契約に基づき、後記のとおり、本投資法人の外部成長及び内部成長に関する幅広いサポートを受けます。また、ガリレオ並びに日本管財及び東京キャピタルマネジメントが保有する多様なノウハウ等を最大限に活用します。
(注) 直接所有するか又はアセット・マネジメント業務を受託している投資ビークルを通じて間接的に所有するかを問わず、また、第三者と共同で保有する場合を含みます。
ガリレオとのスポンサーサポート契約の概要は、以下のとおりです。
| サポートの内容 | ⅰ. 売却情報の提供及び優先交渉権の付与 (ⅰ) ガリレオは、所有(直接所有するか又はアセット・マネジメント業務を受託している投資ビークル(以下、本サポートの内容において「投資ビークル」といいます。)を通じて間接的に所有するかを問わず、また第三者と共同で保有する場合を含みます。以下本サポートの内容において同じです。)若しくは開発し、又は自らの関連会社(ウェレット・ファミリー・ピーティーワイ・エルティーディー(Werrett Family Pty Ltd)を含みますがこれに限られません。以下、本サポートの内容において「関連会社」といいます。)が所有若しくは開発する、本投資法人の投資基準を満たす不動産又は当該不動産に係る不動産信託受益権その他の資産(以下、本サポートの内容において「対象不動産」といいます。)に係る売却情報を、第三者に優先して本資産運用会社に提供します。ただし、当該対象不動産が共有物件である又は投資ビークルの関係者の承諾が必要である等の理由により、当該売却情報の提供に第三者の同意又は承諾等が必要である場合には、当該第三者の同意又は承諾等が得られた場合に限ります。 (ⅱ) 前(ⅰ)に基づき売却情報の提供を受けた場合において、本資産運用会社が、本投資法人による対象不動産の取得検討を申し出たときは、ガリレオは、本資産運用会社に対し、当該対象不動産の取得に関して第三者に優先して交渉を行う権利(以下、本サポートの内容において「優先交渉権」といいます。)を付与し、又は関連会社をして優先交渉権を付与させるよう最大限努めるものとします。 |
| ⅱ. 外部物件情報の提供等 (ⅰ) ガリレオは、自ら又は関連会社以外の第三者が所有する対象不動産(ガリレオ又は関連会社が投資ビークルを通じて所有する対象不動産を除きます。)に係る売却情報を取得した場合、国内に所在する対象不動産に係る全ての売却情報を速やかに本資産運用会社に提供します。ただし、本資産運用会社への情報提供について、当該第三者から承諾が得られない場合等やむを得ない理由により提供することができない場合はこの限りではありません。 (ⅱ) 本資産運用会社が、前(ⅰ)に基づき提供を受けた売却情報に基づき、当該物件の取得に着手することを希望する旨をガリレオに書面により通知した場合、ガリレオは、本投資法人による当該物件の取得に向け必要となる協力(当該第三者の本資産運用会社への紹介を含みますがこれに限られません。)を行うものとします。 | |
| ⅲ. ウェアハウジング機能の提供 (ⅰ) 本資産運用会社は、ガリレオ以外の第三者が売主となる対象不動産に関し、売主の希望する取引実行時期又は当該物件の状況等を理由として、売主と本投資法人との間で直接売買を行うことが困難である場合、将来の本投資法人による取得を目的として、当該対象不動産の取得及び一時的な保有(以下、本ⅲ.において「ウェアハウジング」といいます。)を、ガリレオに依頼することができます。 (ⅱ) ガリレオは、ウェアハウジングの依頼を本資産運用会社から受けた場合、当該依頼について誠実に検討します。 (ⅲ) ガリレオは、ウェアハウジングを実施することにつき同意した場合、(a)対象不動産を自ら取得し、又は、(b)ガリレオ又は関連会社がアセット・マネジメント業務を受託する(又は当該業務の受託が合理的に見込まれる)投資ビークル(以下、本ⅲ.において「ウェアハウジング投資ビークル」といいます。)を取得者として取得させるものとします。 (ⅳ) 前(ⅲ)に規定する場合、ガリレオは、対象不動産の本投資法人への売却について、(a)自ら取得する場合又は自らがアセット・マネジメント業務を受託するウェアハウジング投資ビークルを取得者として取得する場合には本資産運用会社に対し優先交渉権を付与し、(b)関連会社がアセット・マネジメント業務を受託するウェアハウジング投資ビークルが取得する場合には、ウェアハウジング投資ビークルのアセット・マネジャーをして優先交渉権を付与させるものとします。 (ⅴ) 本投資法人がガリレオ又はウェアハウジング投資ビークルより取得する対象不動産の取得価格については、ガリレオ又はウェアハウジング投資ビークルと本投資法人が売買契約を締結する時点で別途合意するものとします。 ⅳ. その他スポンサーサポート ガリレオは本資産運用会社に対して、本資産運用会社の要請に応じ、以下のサポートを行います。 (ⅰ) 国内外の不動産取引市場の情報収集及び分析結果の提供 (ⅱ) 本投資法人が保有する物件の管理・運用に関する助言の提供 | |
| (ⅲ) ガリレオとの共同所有が物件取得に有益でありポートフォリオにとって利益となると本資産運用会社が判断しガリレオが共同所有に合意した場合における、本投資法人の新規取得物件の共同所有に関する検討 (ⅳ) 本投資法人が取得した物件のリーシング・再開発・改修に関するサポート及び協力 (ⅴ) 適切と認められ、特定のプロジェクトのため必要と本資産運用会社が認めた場合の出向者の派遣 (ⅵ) 本投資法人の投資戦略に関する助言 (ⅶ) 今後のグローバル・オファリングに関する資本市場動向等に係る助言 (ⅷ) 本資産運用会社、ガリレオ並びに共同スポンサーである日本管財及び東京キャピタルマネジメントとの合意に基づく取締役会構成員の派遣 | |
| 期間 | 本契約の有効期間は、本契約の締結日から1年間とします。 |
| 更新 | 本契約は、有効期間満了日の1か月前までにいずれかの本契約当事者が更新しない旨を文書で通知した場合を除き、同一の内容で更に1年間有効なものとして更新されるものとし、以後も同様とします。 |
| 解約 | 該当事項はありません。 |
| 変更等 | 該当事項はありません。 |
また、日本管財及び東京キャピタルマネジメントとのスポンサーサポート契約の概要は、以下のとおりです。
| サポートの内容 | ⅰ. 売却情報の提供及び優先交渉権の付与 (ⅰ) 日本管財及び東京キャピタルマネジメントは、(a)自らが直接全部を所有する、本投資法人の投資基準を満たす不動産又は当該不動産に係る不動産信託受益権その他の資産(以下、本サポートの内容において「対象不動産」といいます。)(共有持分を含みます。)、(b)自らがその出資金の全額を出資している投資ビークル(不動産又は不動産信託受益権等に対する投資のみを目的として設立又は組成された法人、組合又はこれらに準ずる主体をいいます。以下同じです。)(以下、本(ⅰ)において「自社投資ビークル」といいます。)が所有する対象不動産若しくは(c)自ら若しくは自社投資ビークルが第三者と共有する対象不動産、又は、(d)自らが開発する対象不動産(第三者による出資を受けて開発するものを除きます。本サポートの内容において以下同じです。)のうち、国内に所在する対象不動産に係る売却情報について、その全てを第三者に優先して本資産運用会社に提供するものとします。ただし、当該対象不動産が共有物件である又は投資ビークルの関係者の承諾が必要である等の理由により、当該売却情報の提供に第三者の同意又は承諾等が必要である場合には、当該第三者の同意又は承諾等が得られた場合に限ります。 (ⅱ) 前(ⅰ)に基づき売却情報の提供を受けた場合において、本資産運用会社が、本投資法人による対象不動産の取得検討を申し出たときは、日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、本資産運用会社に対し、当該対象不動産の取得に関して第三者に優先して交渉を行う権利(以下、本サポートの内容において「優先交渉権」といいます。)を付与するものとします。ただし、当該対象不動産が共有物件である又は投資ビークルの関係者の承諾が必要である等の理由により、当該優先交渉権の付与に第三者の同意又は承諾等が必要である場合には、当該第三者の同意又は承諾等が得られた場合に限ります。 |
| (ⅲ) 日本管財及び東京キャピタルマネジメントは、自らとともに第三者が出資している投資ビークルが保有する対象不動産、又は、自らがアセット・マネジメント業務を受託している投資ビークルが保有する対象不動産に係る売却情報を、第三者に遅れることなく本資産運用会社に提供します。ただし、投資ビークルの関係者の承諾が必要である等の理由により、当該売却情報の提供に第三者の同意又は承諾等が必要である場合には、当該第三者の同意又は承諾等が得られた場合に限り、また、当該売却情報の提供が、日本管財又は東京キャピタルマネジメントに適用される法令等(監督指針、ガイドライン、自主規制機関の規則等を含みます。)及び対象不動産に関連して締結された契約等に基づく日本管財又は東京キャピタルマネジメントの義務(忠実義務、善管注意義務等を含みます。)に違反するおそれがない場合に限ります。 (ⅳ) 前(ⅲ)に基づき売却情報の提供を受けた場合において、本資産運用会社が、当該売却情報に係る対象不動産の取得に着手することを希望する旨を日本管財又は東京キャピタルマネジメントに書面により通知したとき(情報提供に際し回答期限が設定されている場合には当該期限までに書面により通知したとき)は、当該通知を受けた日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、本投資法人による当該対象不動産の取得について合理的な範囲で協力(当該対象不動産の売却に係る競争入札への招聘等を含みますがこれに限られません。)するものとします。 | |
| ⅱ. 外部物件情報の提供等 (ⅰ) 日本管財及び東京キャピタルマネジメントは、第三者が所有する対象不動産(日本管財又は東京キャピタルマネジメントが投資ビークルを通じて所有する対象不動産を除きます。)に係る売却情報を取得した場合、本投資法人に当該売却情報を提供することが適当であると日本管財又は東京キャピタルマネジメントが判断した対象不動産に係る売却情報を、速やかに本資産運用会社に提供します。 (ⅱ) 本資産運用会社が、前(ⅰ)に基づき提供を受けた売却情報に基づき、当該売却情報に係る対象不動産の取得に着手することを希望する旨を日本管財又は東京キャピタルマネジメントに書面により通知した場合(情報提供に際し回答期限が設定されている場合は当該期限までに書面により通知した場合)、当該通知を受けた日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、合理的な範囲内で本投資法人による当該対象不動産の取得に向け必要となる協力(当該第三者の本資産運用会社への紹介を含みますがこれに限られません。)を行うものとします。 ⅲ. ウェアハウジング機能の提供 (ⅰ) 本資産運用会社は、日本管財又は東京キャピタルマネジメント以外の第三者が売主となる対象不動産に関し、売主の希望する取引実行時期又は当該物件の状況等を理由として、売主と本投資法人との間で直接売買を行うことが困難である場合、将来の本投資法人による取得を目的として、当該対象不動産の取得及び一時的な保有(以下、本ⅲ.において「ウェアハウジング」といいます。)を、日本管財又は東京キャピタルマネジメントに依頼することができます。 | |
| (ⅱ) 日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、ウェアハウジングの依頼を本資産運用会社から受けた場合、当該依頼について誠実に検討します(ただし、日本管財及び東京キャピタルマネジメントはウェアハウジングの実施に同意する義務を負うものではありません。)。 (ⅲ) 日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、ウェアハウジングを実施することにつき同意した場合、(a)対象不動産を自ら取得し、又は、(b)日本管財又は東京キャピタルマネジメントがアセット・マネジメント業務を受託する(又は当該業務の受託が合理的に見込まれる)投資ビークル(以下、本ⅲ.において「ウェアハウジング投資ビークル」といいます。)を取得者として取得させるよう最大限努力するものとします。 (ⅳ) 前(ⅲ)の規定により対象不動産を日本管財若しくは東京キャピタルマネジメントが自ら取得し又はウェアハウジング投資ビークルをして取得させた場合、日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、対象不動産の本投資法人への売却について、本資産運用会社に対し優先交渉権を付与するものとします。 (ⅴ) 本投資法人が日本管財若しくは東京キャピタルマネジメント又はウェアハウジング投資ビークルより取得する対象不動産の取得価格については、日本管財若しくは東京キャピタルマネジメント又はウェアハウジング投資ビークルと本投資法人が売買契約を締結する時点で別途合意するものとします。 | |
| ⅳ. その他スポンサーサポート 日本管財及び東京キャピタルマネジメントは、本資産運用会社から依頼を受け必要と判断した場合には、本資産運用会社に対して、上記ⅰ.乃至ⅲ.に規定するもののほか、以下のサポートを行います。 (ⅰ) 国内不動産市場に関する情報収集及び分析結果の提供 (ⅱ) 本投資法人が取得を検討する投資物件に関する情報収集、本資産運用会社が行う当該情報の分析に関する助言(本資産運用会社から個別に依頼された投資物件に限ります。) (ⅲ) 本投資法人が保有する物件の再開発又は改修を希望する場合における、当該物件の再開発又は改修に関する助言の提供 (ⅳ) 本投資法人の取得した物件の維持管理(メンテナンス)に関する助言の提供 (ⅴ) 役員の派遣を含む人材確保のための協力 | |
| 期間 | 本契約の有効期間は、本契約の締結日から1年間とします。 |
| 更新 | 本契約は、有効期間満了日の1か月前までにいずれかの本契約当事者が更新しない旨を文書で通知した場合を除き、同一の内容で更に1年間有効なものとして更新されるものとし、以後も同様とします。 |
| 解約 | 該当事項はありません。 |
| 変更等 | 該当事項はありません。 |
b. 東京キャピタルマネジメントのマスター・プロパティ・マネジャーへの指名
前記のスポンサーサポート契約に基づくサポートに加え、本投資法人は、保有資産のうち一部の物件について日本管財グループに属する東京キャピタルマネジメントをマスター・プロパティ・マネジャーに指名し、可能な限りGJTの下で実施されていた運営体制を継続しています。これにより、これまでGJTのもとで蓄積してきた知見を本投資法人に引き継ぎ、切れ目のない管理運用を実現し、テナントとのリレーションを維持することで、更なる収益の安定化を図ります。
また、東京キャピタルマネジメントは、マスター・プロパティ・マネジャーとして、能動的に物件運用に関与し、NOIや資産価値の向上に向けた各種施策を本資産運用会社に提案するとともに、本資産運用会社の承認を得て当該施策を実行する役割をも担います。
(ハ) ガリレオグループの概要及び実績
a. ガリレオグループの概要
ガリレオグループは、豪州、日本及び米国において、様々な不動産の投資・開発実績を持つ豪州の独立系不動産・ファンド運用グループであり、投資物件の取得、バリューアップ及びエクイティや借入れによる資金調達等の多面的な不動産投資及び開発に関する実績及びノウハウを有しています。
ガリレオグループは、不動産投資の運用方針として、キャッシュフローの最大化に向けてプロアクティブな運用に重点を置き、豪州、日本及び米国での運用経験をもとに、これらの国を含むグローバルに所在する投資家に対する説明責任を果たすべく、経済的合理性に立脚した投資運用を行っており、グローバルに通用する運用水準を満たしていると、本投資法人は考えています。
日本においては平成18年から日本に所在する不動産への投資活動及び運用を開始しており、本投資法人、GJT及びその他ガリレオグループが受託した第三者のファンドを通じて平成29年3月31日までの累計で51物件1,557億円(取得価格の合計)相当の不動産を運用してきており、今後も本投資法人に対するスポンサーサポートの提供を通じて、日本の不動産マーケットにおいて真摯に投資運用活動に取り組みます。平成29年3月31日現在、日本においてガリレオグループが運用を受託している投資用不動産(本投資法人保有18物件を含みます。)は総額624億円です(注1)。
(注1)本投資法人保有18物件以外については平成28年12月31日を価格時点とする、サヴィルズ・ジャパン株式会社作成の鑑定評価書に記載の鑑定評価額、本投資法人保有18物件については平成29年2月28日を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社作成の鑑定評価書に記載の鑑定評価額に基づき、これらを合計した数値です。
b. ガリレオグループの実績
ガリレオグループが設立された平成15年から平成28年9月9日までの累積では、米国、豪州及び日本での投資用物件について、取得価格ベースで3,794億円の不動産の取得を行ってきました(注2)。また、豪州での開発物件については、累計1,574億円(注3)の開発をガリレオグループとして行ってきました。これらの総計は5,367億円であり、これらの投資用物件及び開発物件の用途別の内訳は、オフィスビル10.5%、商業施設56.0%、住宅29.0%、その他の施設4.4%となっています(注4)。また、これらの投資用物件及び開発物件が所在する地域については、米国が43.5%、豪州が29.3%、日本が27.2%となっています。
| (注2) | 米ドルベースの実績については、平成29年3月31日現在の株式会社三菱東京UFJ銀行の対顧客電信売買相場の仲値(1米ドル=112.19円)を用いて算出しています。以下同じです。 |
| (注3) | 豪ドルベースの実績については、平成29年3月31日現在の株式会社三菱東京UFJ銀行の対顧客電信売買相場の仲値(1豪ドル=85.84円)を用いて算出しています。以下同じです。 |
| (注4) | 開発が完了し、売却済の物件については売却価格により算出しており、その総計は849億円です。開発が完了し、ガリレオグループが自ら運営している物件については鑑定業者作成の価格調査報告書に記載の調査価格により算出しており、その金額は94億円です。開発中の物件については、鑑定業者作成の価格調査報告書又は仲介業者作成の報告書に記載の完工を前提とした見積額により算出しており、その総計は630億円です |
<ガリレオグループの累積取得・開発額推移(売却済物件を含みます。)>(出所) ガリレオグループ
<ガリレオグループの用途別及び地域別取得・開発実績>(出所) ガリレオグループ
(注1) 平成15年から平成28年9月9日までの累積の数値。
(注2) 取得実績については、上記期間中の取得価格の合計(売却済物件を含みます。)を記載しています。開発実績については、上記期間中における開発物件の売却価格の合計を記載していますが、平成28年9月9日現在開発が完了し、ガリレオグループが自ら運営している物件については、鑑定業者作成の価格調査報告書に記載の調査価格を、平成28年9月9日現在ガリレオグループが開発中の物件については、鑑定業者作成の価格調査報告書又は仲介業者作成の報告書に記載の完工を前提とした見積額を記載しています。
(注3) 比率は、取得実績については取得価格ベース、開発実績のうち、①開発が完了し、売却済の物件については売却価格ベース、②平成29年9月9日現在開発が完了し、ガリレオグループが自ら運営している物件については鑑定業者作成の価格調査報告書に記載の調査価格ベース、③平成28年9月9日現在ガリレオグループが開発中の物件については、鑑定業者作成の価格調査報告書又は仲介業者作成の報告書に記載の完工を前提とした見積額ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ニ) 日本管財グループの概要
日本管財グループは、昭和40年に設立され、50年超の歴史を誇る建物管理運営業界の代表的企業の一つである日本管財を中核とする企業グループです。日本管財グループのグループ全体の売上高は平成28年3月期で90,078百万円であり、主な事業セグメントは、建物管理運営事業、環境施設管理事業、不動産ファンド・マネジメント事業です。最大の事業分野である建物管理運営事業の売上高は、同決算期において78,772百万円と、全体の87.4%であり、8割以上を占めています。同事業においては、ビルメンテナンス事業、分譲マンション管理事業を軸として、関東、近畿地方を中心に全国主要都市で事業展開しており、全国各地に広がる強固なネットワークを活用し、効率的な管理運営を行っています。同事業で手掛ける物件タイプは多岐にわたりますが、売上高構成比で4割弱がオフィスビル及び商業施設です。マンション管理事業については、豪州でもシドニーを中心に約20万戸の管理実績を有します。
日本管財グループの特徴の一つは、不動産管理に関してフルラインのサービスを提供していることです。中核となるビルメンテナンス事業においては、設備管理、清掃、警備の単独業務に加え、統括管理を他社に先駆けて開始することにより、環境衛生管理やテナント管理業務を含む各管理業務を一元的に統括し、オーナーのビル管理を効率的にサポートする体制を整えています。更に、リーシングやリニューアルのコンサルティングも遂行することで不動産の価値を高めるプロパティ・マネジメント業務、投資家のために金融資産としての不動産を運用するアセット・マネジメント業務などの業務分野もグループ全体でカバーしています。
日本管財グループのもう一つの特徴は、高い管理品質です。遠隔地にある建物も365日・24時間リモート管理を可能にするネットワークによるシステムである「広域遠隔監視システムWAFM™」、複数の建物の管理情報を建物オーナーと共有し、一元管理できるポータルサイトシステム「LEAD-Webシステム」、詳細な建物管理情報や修繕コスト等、管理下にある建物に関するデータを蓄積した日本管財グループの内部データベースである「建物カルテ」といった独自の技術やデータベースを開発・活用することで、より適切で効率的な建物の維持管理を実現しています。
なお、日本管財単体としては、ビル統括管理業務(品質マネジメントシステム)において、製品やサービスの質の向上を図るためのマネジメントシステムの国際規格で、一定の基準を満たした製品・サービス提供プロセスを確立した企業のみ取得が可能なISO 9001(注)を、環境マネジメントシステムにおいて、企業活動の環境への影響を抑えるための国際規格で、一定の基準を満たした環境対策を仕組化し、継続的に実施している企業のみ取得が可能なISO 14001を、更にエネルギーマネジメントシステムにおいて、企業のエネルギーパフォーマンス改善のためのエネルギーマネジメントシステムの国際規格で、一定の基準を満たした省エネ・節電対策の仕組みを確立した企業のみ取得が可能なISO 50001を、それぞれ取得しています。このように、日本管財は国際規格に裏付けられた高い管理品質を有するものと、本投資法人は考えています。
(注) 「ISO」とは、は正式名称を国際標準化機構(International Organization for Standardization)といい、各国の代表的標準化機関により構成される国際標準化機関であり、電気・通信及び電子技術分野を除く全産業分野(鉱工業、農業、医薬品等)に関する国際規格の作成を行っています。
日本管財グループは、このような実績を評価され、現在も複数のJ-REITからその保有物件につき、ビルメンテナンス業務やプロパティ・マネジメント業務を受託しています。J-REITからの受託状況は、ビルメンテナンス業務とプロパティ・マネジメント業務を合わせて40物件強であり、物件タイプはオフィスビル、商業施設、物流施設及びホテルと、様々な物件を手掛けています。
本投資法人は、日本管財グループが提供する幅広いサービスメニューの中から、各物件の状況や経緯、必要性に応じて最適なサポートを受けることで、投資主価値の最大化を図ります。
⑤ 本投資法人の成長戦略
(イ) 外部成長戦略
a. スポンサーの有する物件ソーシング(調達)力の活用
前記「② 本投資法人の特徴及び強み (ハ) ガリレオグループ及び日本管財グループの強い物件ソーシング(調達)力」に記載のとおり、ガリレオグループは、平成18年12月のGJTの豪州上場に当たり、不動産関連のネットワークを構築し、そのネットワークを用いて物件の取得を開始しました。ガリレオグループは、これまでに積極的に物件取得機会を開拓してきており、これらの実績を背景に仲介業者及びデベロッパー等の外部の物件保有者から不動産取引に関する豊富な情報を収集しています。また、豪州、日本及び米国の不動産市場において投資活動を行う投資運用会社の一つとして、海外の不動産業者、投資運用業者、金融機関、年金基金等との間で長期的な取引関係を構築しており、海外で活動するファンドマネジャーと直接交渉できる強みを有しています。このように、海外のファンドマネジャーとの接点を有することにより、本投資法人は、これらの者が有している世界経済の状況、不動産マーケットの状況及び世界の投資家の動向に対する認識並びに新たな不動産投資手法等に関する知識を共有することができます。また、これらのファンドマネジャーから、当該ファンドマネジャーが保有する物件について、売却情報を含む運用方針の情報提供を受ける場合があり、日本国内に当該物件に関する売却情報が持ち込まれるよりも前に、当該物件の精査、分析等を完了させることができました。更に、このような直接交渉を行うことで、競合を排し、迅速な物件取得が可能になるものと考えます。加えて、独立系不動産・ファンド運用グループとして、ガリレオグループは特定の企業グループのサポートがないにも関わらず複数の国において多数の投資機会を調達する能力を発揮してきました。また、ガリレオグループは、特定の不動産会社、金融機関等の企業グループに属さない独立系不動産・ファンド運用グループであることから、企業グループの垣根にとらわれることなく幅広い相手方と取引を行うことができる点において柔軟性を有するとの強みも兼ね備えています。
日本管財グループは、全国主要都市で展開している建物管理運営業務を通じて、多数の会社と取引があり、物件保有者との良好なリレーションシップを構築しています。かかるリレーションシップを活用し、不動産の売却ニーズを保有者から直接聴取できることが日本管財グループの強みであり、全国にわたり多種多様な物件に関する売却情報の入手が可能です。また、日本管財グループは、物件売却情報の提供等に関する契約の締結等を通じて、物件ソーシングルートの更なる強化を図ります。
GJTにおいては、これらのスポンサーグループが有するネットワークを生かして積極的に物件取得機会を開拓してきました。また、物件購入時には、日本管財グループのサポートも得ながら適切なデュー・ディリジェンスを行ってきました。
本投資法人は、スポンサーサポート契約に従い、ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等から豊富な物件売却情報の提供を受け、本投資法人の投資方針に適合する物件については積極的に取得を検討することで、外部成長の実現を目指します。
<ガリレオグループの物件情報収集実績(平成28年6月～29年3月)>(出所) ガリレオグループ
(注) 上記の比率は、受領した物件情報の件数をベースに算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
b. ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等によるウェアハウジング
本投資法人は、スポンサーによるウェアハウジング機能を活用します。スポンサーによるウェアハウジングにより、適切なタイミングで本投資法人が物件を取得することが可能になり、入手した物件情報を有効に活用することができます。また、本投資法人の投資基準に合致しない物件が含まれる一括売却案件について、スポンサーが一度取得することにより、本投資法人の投資基準に合致する物件のみをスポンサーから取得することが可能となります。このようなウェアハウジング機能の活用により、本投資法人は、本投資法人の資金調達時期と売主の売却希望時期との不一致による物件取得機会の喪失を回避するとともに、投資基準に合致した物件の取得機会を広げることができると考えています。また、本投資法人による取得機会の増加は、本投資法人がより多くの売却情報を得ることを可能とするものであり、安定的な収益を確保しつつ資産規模を拡大するという本投資法人の中長期的な目標の実現にも資するものであると、本投資法人は考えています。
<豊富な物件ソーシングルート>c. 物件に対する高い精査力に基づく投資判断
本投資法人が投資対象としている不動産の多くは、一部の大規模オフィスビルや商業施設等を除き、物件保有者の属性(ファンド、個人、不動産会社、事業会社等)に幅があり、メンテナンスや管理の水準にもばらつきが存在し、十分なメンテナンスや管理が行われていない場合もあり得ます。本投資法人は、スポンサーグループのうち、特に日本管財グループの建物の管理及びメンテナンスに関するノウハウを活かして、取得を検討している物件のメンテナンスや管理を妥当な水準で行う場合の費用とそれによるテナントの満足度の向上の程度を検討し、当該物件のキャッシュフローと適正な管理・メンテナンスによる価値の向上可能性を慎重に精査した上で物件の取得を決定します。このような物件に対する高い精査力に基づく投資判断を行うことで、現在のメンテナンスや管理水準では一般的には投資適格とならないと思われる物件についても投資が可能になる場合があります。
<物件に対する高い精査力に基づく投資判断>(ロ) 内部成長戦略
ガリレオグループ及び日本管財グループは、不動産サービスの様々な事業領域において、日本の国内外を問わず豊富な実績を有しており、かかる実績を活用して、継続的な資産価値の維持・向上を図り、プロアクティブな運用を目指します。とりわけ、日本管財グループは、不動産管理に関する幅広いノウハウを有しており、単に既存保有資産の価値を維持する管理運用にとどまらず、より積極的に資産価値の維持・向上を図る、すなわち資産価値を高める(物件を育てる)運用を可能にする能力を有するものと、本投資法人は考えています。本投資法人は、日本管財グループよりかかるノウハウの提供を受け、積極的な内部成長の実現を目指します。
a. 賃料水準及び稼働率の維持・向上に向けた取組み
ガリレオグループ及び日本管財グループは、GJTにおける不動産の管理・運用及び本投資法人取得後の不動産の管理・運用に関して、下記の各種取組みを通じて、積極的に賃料水準及び稼働率の維持・向上に努めています。
ⅰ. 両スポンサーで、定点的及び定期的な賃貸市場調査の重要性を共有していることから、四半期毎に賃貸市場調査を行い、その結果をもとに各テナントの賃料とマーケット賃料とのギャップを確認し、更新時期を踏まえた賃料提案を行います。その結果、平成29年2月期(第1期)においては、オフィスビルにおいて7件の増額交渉に成功し、平均11.6%の増額に成功しました。
ⅱ. マーケットで競合する物件を定期的に観察することにより、物件の競争力を維持・向上するための総合的なメンテナンスを継続的に実施します。
ⅲ. 日本管財グループは、幅広い物件タイプに関する建物管理運営業務に関して一元的なデータベースを構築しており、最適なプロパティ・マネジメント戦略の立案や、テナントリレーションの構築に活用しています。また、リーシング、エンジニアリングの専門部署を内包しており、物件価値の再生につながるコンバージョン(用途変更)やリテナント(新規賃借人への貸出し)などに対しても機動的に対応することが可能です。
ⅳ. 建物本体及び付属設備の寿命を詳細に把握し、予防的、計画的に補修、修理を行うほか、必要に応じて資本的支出を行い、賃料増額や優良テナントの確保に資する戦略的な設備投資を実施します。
ⅴ. 専有部分の照明のLED化を推進し、経費の削減とともに環境負荷の低減を目指すなど、マーケットの変化に対応できるようテナントの要望をモニタリングを通じて把握し、テナント満足度の向上を図ります。
ⅵ. 決算期毎にプロパティ・マネジメントのパフォーマンスをレビューし、必要であれば改善を求めフォローアップするなど、定期的な評価制度を採用します。
ⅶ. 賃料減額の申し出があった場合でも、専有部の電気料金の経費削減等の提案又は商業テナントへ販売促進の提案及び専有部の業態変更のタイムリーな承諾により、経費削減や売上げの向上を実現し、賃料据置を実現し又は減額幅を可能な限り低く抑えます。
本投資法人は、かかるノウハウを受け継ぎ、これらの取組みを継続することで、積極的に賃料水準及び稼働率の維持・向上を目指します。
b. 資産価値向上につながる戦略の機動的な実施
本投資法人の保有資産につき、ガリレオグループ及び日本管財グループがアセット・マネジメントとプロパティ・マネジメントの立場から闊達な意見交換を行うことにより、コンバージョン(用途変更)等の資産価値の向上につながる戦略を立て、かかる戦略の提案を受けた本投資法人においてこれを必要に応じて機動的に実施することにより、資産価値を向上することができると、本投資法人は考えています。
c. 建物の運営、維持及び管理コストの最適化
本投資法人は、ガリレオグループ及び日本管財グループのノウハウの活用を通じて、保有物件について計画的に修理、補修を行い、老朽化、陳腐化を防止するなどして、建物の運営、維持及び管理コストの最適化を目指します。これにより、純収益の向上、すなわちキャッシュフローの最大化を図ります。
ⅰ. 建物管理で必要な項目、事項について、本投資法人の決算期ごとに単価の確認を行い、運営に反映します。
ⅱ. 物件の所在地を踏まえて共同仕入れ、相互の人繰り及び部品の相互利用等を効率的に行います。
ⅲ. 用途、エリア及び個別物件の属性等に鑑みながら、プロパティ・マネジメント会社及びビルマネジメント会社を選定・集約し、管理コストの最適化を図ります。
⑥ 投資主価値最大化のためのガバナンス体制
本投資法人は、スポンサーと本投資法人との間における利益相反による投資主価値の毀損がないよう、投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制(Governance Structure)を構築しています。具体的には、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構」に記載のとおり、利害関係者との取引において、コンプライアンス委員会、投資運用委員会及び本投資法人役員会における審議及び決議を必要とする仕組みを採用しています。また、スポンサーと本投資法人の投資主との利益の方向性の共通化を図るべく、スポンサーはセイムボート出資として一定の投資口を保有しています。
(イ) 資産の取得等が利害関係者取引となる場合の意思決定フロー
本資産運用会社は、運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配・開示の方針等の基本的な考え方について定め、それに従い本投資法人の運用を行います。運用資産の取得等が利害関係者取引となる場合には、独立性のある意思決定プロセスで運用します。詳細は、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ロ) 資産の取得及び譲渡に関する事項」をご参照ください。
(ロ) 資産運用報酬体系
本投資法人が本資産運用会社に対して支払う資産運用報酬は、総資産及びNOIに基づく運用報酬と、取得報酬及び譲渡報酬から構成されています。なお、本投資法人が定める利害関係者との取引においては、取得報酬及び譲渡報酬の上限料率を0.5%としています。資産運用報酬体系の詳細は、後記「4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬」をご参照ください。
(ハ) ガリレオグループ及び日本管財グループによるセイムボート出資
ギャラクシー及び日本管財は、本書の日付現在、それぞれ本投資口8,700口(発行済投資口の総口数の2.6%)を保有しています。スポンサーグループの会社が本投資法人の投資主となることで、本投資法人の投資主とスポンサーの利益の一致を図ります。
⑦ デュー・ディリジェンス
a. 不動産に関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、投資対象資産の取得に際しては、売主からの開示情報のみならず、独立した第三者である専門家から不動産鑑定評価書、エンジニアリング・レポート及び環境調査報告書並びに必要に応じて法務調査報告書等を取得し、また、投資対象資産のうち商業施設については、原則として外部の調査会社からマーケットレポートを取得することで、客観性及び透明性を確保したデュー・ディリジェンスを行います。本投資法人は、オフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設について、以下に掲げる項目について適正なデュー・ディリジェンスを行い、本資産運用会社が投資の可否を判断します。
| 調査事項 | 調査内容 | |
| 経済的調査 | 取得価格 | 取得価格の妥当性 |
| 市場調査 | ⅰ. 賃貸市場の現況(賃料相場、稼働率、テナント需要) ⅱ. 賃貸市場の動向(賃料相場推移、稼働率推移、中長期の需要動向) ⅲ. 新規供給状況、競合物件の状況 | |
| 入居テナント調査 | ⅰ. テナント信用力、賃料収受状況 ⅱ. 建物利用目的、使用状況、紛争の有無、世帯状況 ⅲ. 業種及び営業状況 | |
| 収益関係 | ⅰ. 契約条件(賃料・その他収益) ⅱ. 賃貸稼働状況、収益実績 ⅲ. 賃貸運営方法・運営費用、運営費用の削減余地 | |
| 物理的調査 | 立地 | ⅰ. 生活上の利便性 ⅱ. 土地利用状況、嫌悪施設の有無 ⅲ. 都市計画及び地域計画と将来動向 |
| 建築及び 設備・仕様 | ⅰ. 設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類 ⅱ. 外溝、屋上、外装、設備等 ⅲ. 物件に則した設備・仕様 ⅳ. 関係法令の遵守状況等 | |
| 建物管理関係 | ⅰ. 管理運営方法・規約等 ⅱ. 関係法規の遵守状況 ⅲ. 管理会社の管理状況 ⅳ. 緊急修繕の必要性 ⅴ. 長期修繕計画と実施状況 | |
| 耐震性能 | ⅰ. 新耐震基準又はそれと同等水準以上の性能の確保 ⅱ. 地震調査(PML値(予想最大損失率)(注)) | |
| 環境・地質等 | ⅰ. アスベスト・PCB等の有害物質の使用・管理状況 ⅱ. 土地利用履歴、土地汚染調査等 | |
| 法的調査 | 権利関係 | 前所有者等の権利の確実性。特に区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。 ⅰ. 借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無 ⅱ. 敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況 ⅲ. 敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置 ⅳ. 積立金の滞納の有無 ⅴ. 区分所有形態 ⅵ. 本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承認の有無 ⅶ. 借地権設定者、区分所有者等の法人・個人の別等の属性 ⅷ. 不動産信託の受益権については信託契約の内容 |
| 境界調査 | 境界画定の状況と書面の有無、越境物の有無とその状況 |
(注) 「PML値(予想最大損失率)」とは、対象施設又は施設群に対し最大級の損失をもたらす50年間の超過確率が10%であるような地震(再現期間475年相当の地震)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合(%)を意味します。以下同じです。
b. 保有資産に関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、保有資産について、上記a.に定める基準に従いデュー・ディリジェンスを実施し、いずれも適切と判断しています。
⑧ 財務戦略
(イ) 財務の基本方針
本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行います。
a. 資金調達(エクイティ・ファイナンス)
新投資口の発行は、運用資産の規模と価値の成長を目的として、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(以下「LTV」といいます。)、金融環境及び経済市況等を総合的に勘案して機動的に行います。
b. 資金調達(デット・ファイナンス)
| ⅰ. | LTVの水準は60%を上限とし、資金余力の確保に留意した機動的かつきめ細やかなレバレッジコントロールを行います。 |
| ⅱ. | 安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、主要金融機関を中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、借入先の分散、投資法人債(短期投資法人債も含みます。)の発行等による資金調達先の多様化にも積極的に取り組みます。なお、借入先は、金融商品取引法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(ただし、租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。 |
| ⅲ. | 資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。また、資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、調達コスト、期間、担保提供の要否等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、金利動向、マーケット水準、財務の機動性及び安定性、並びに借入先構成等のバランスを考慮しつつ諸条件を総合的に検討した上で、適切な資金調達を行います。 |
| ⅳ. | 金利上昇リスク及びリファイナンス・リスクを軽減するため、調達期間の長期化、金利の固定化、返済期日の分散、デリバティブの活用及び柔軟性の高い財務制限条項の導入等を必要に応じて検討します。 |
| ⅴ. | 各種必要資金を機動的に調達するために、コミットメントライン及び極度貸付枠等の融資枠の確保を必要に応じて検討します。 |
| ⅵ. | 借入れに際しては、無担保・無保証を原則としますが、円滑な資金調達のため、本投資法人の保有資産を担保として提供する場合があります。 |
c. 資金運用
ⅰ. 本投資法人は、資金需要(投資対象資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要となる修繕及び資本的支出、本投資法人の運転資金、債務の返済並びに分配金の支払等)に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案の上、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
ⅱ. 上記の現預金は、原則として無利息型の普通預金口座(預金保険制度により全額保護の対象となる預金)又はムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク(ムーディーズ・ジャパン株式会社を含みます。)の短期格付がP‐2以上、S&Pグローバル・レーティング(S&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社を含みます。)の短期格付がA以上、株式会社格付投資情報センターの短期格付がa‐2以上若しくは株式会社日本格付研究所の短期格付がJ‐2以上である銀行に開設した無利息型の普通預金口座以外の普通預金口座に預け入れます。
ⅲ. 余剰資金は、安定性及び流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
ⅳ. デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定します。
d. キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、資金効率の向上に向けた適切なキャッシュ・マネジメントを実施する方針です。具体的には、減価償却費相当額の手元預金やテナントから預かった敷金及び保証金等の内部留保を主なキャッシュ原資として、以下の用途への配分を検討し、有効活用することにより、1口当たりの分配金の最大化を目指すものとします。
ⅰ. 新規の物件取得資金の一部への充当を通じたポートフォリオの収益力の向上
ⅱ. 修繕費や資本的支出への活用を通じた保有施設の競争力強化
ⅲ. 借入金等の有利子負債の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
ⅳ. 利益超過分配(出資の払戻し)の実施による安定的な分配金額の確保
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
