有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(令和1年9月1日-令和2年2月29日)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念
観光先進国を目指す日本のインバウンド需要の拡大を背景に、観光産業は日本の基幹産業へと変革しようとしています。もっとも、2020年2月以降は、新型コロナウイルス感染症の世界的大流行の影響により、国内外で経済活動が抑制されており、観光市場も厳しい状況にあります。しかしながら、中長期的に、日本における観光産業の重要性はますます高まるものと考えています。本投資法人は、このような観光産業に着目し、森トラストグループ(注)の長年培われてきた開発力及びホテル運営・マネジメント力に支えられる優良なアセット、すなわち「Trust Quality」が産み出す「Trust Value」を共有する魅力的なホテルアセットに対し重点的に投資することで、中長期にわたって、安定収益の確保と運用資産の着実な成長を図り、投資主価値の最大化を目指すことを基本理念としています。
かかる基本理念の下での資産運用を通じて、ホテルマーケットの活性化、さらには観光先進国を目指す日本の成長戦略の実現に貢献できるものと考えています。
本投資法人のスポンサーである森トラストは、「選択と集中」に基づき厳選された立地、高品質な建物グレード、防災・環境性能を備えた施設スペック(仕様)といった特徴を持つことにより高い資産性を有するホテルの開発力を備えています。また、本投資法人のスポンサーである森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、業界トップランナーのインターナショナルブランドホテルとのアライアンス(連携)、収益力向上のためのシナリオ構築、効率的な本部機能によるサポート体制といった卓越したホテル運営・マネジメント力を備えています。
本投資法人は、これらの開発力及びホテル運営・マネジメント力の両面から支えられる森トラストグループの品質を「Trust Quality」と位置づけ、それが産み出す「Trust Value」(価値又は価値観)(“Trust Quality creates Trust Value”と表記することがあります。)を共有するホテルアセットに重点投資します。
(注) 「森トラストグループ」とは、森トラスト、森トラストの連結子会社及び持分法適用関連会社並びに森トラストの親会社である森トラスト・ホールディングスをいいます。以下同じです。
② 基本方針
(ア)世界的な成長産業である観光産業と日本における成長ポテンシャルへの着目
ホテルは観光客への宿泊場所の提供という、観光産業において重要な役割を果たしています。観光産業は以下に記載するとおりの成長可能性を有していると本投資法人は考えており、日本政府も国を挙げて「観光先進国」となることを目指すべく様々な施策を打ち出しています。本投資法人は、前記「①本投資法人の基本理念」に記載のとおり、「Trust Quality」が産み出す「Trust Value」を共有する魅力的なホテルアセットへの重点投資を行うことで、このような観光産業への投資の機会を投資家に対して提供することができると考えています。
(イ)森トラストグループの開発力-資産性へのこだわり
a.森トラストグループの長年にわたる都心部での大型複合開発やホテル開発・運営実績
森トラストグループは、本投資法人のスポンサーである森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツを中核に、60年以上にわたって、日本の都心部での大型複合開発や主要リゾート地でのホテル開発・運営を手掛けてきました。
なお、詳細については後記「③森トラストグループの概要」をご参照ください。
b.森トラストグループの“資産性”へのこだわり
(a)選択と集中～厳選された立地における開発実績
森トラストグループは、「選択と集中」という戦略の下、東京都心部を中心に、厳選された立地において数多くの大型都市開発実績を有しています。森トラストグループの都心部における過去の開発事例の一部は以下のとおりです。
ⅰ.丸の内トラストシティ
・ 2008年竣工
・ 世界に誇る東京の玄関口と云うべきビジネスの要衝、「東京」駅に隣接
・ ラグジュアリーホテルなど高級感と国際性を兼ね備えた日本の観光拠点及び最先端のビジネス拠点として開発
ⅱ.京橋トラストタワー
・ 2014年竣工
・ 「東京」駅至近、銀座から日本橋へと賑わいが続く中央通り沿い、先進のビジネス拠点へと変貌を遂げる京橋エリアの中央に位置
・ グローバル企業の本社機能を支える最先端のオフィス機能と世界的ブランドホテルを組み合わせた複合施設として開発
(b)品質重視の施設づくり
上記のとおり、厳選された立地において行っている森トラストグループの大型都市開発では、成長企業のニーズに応えるセキュリティ、設備スペック(照明、空調、電気、OAフロア等)及びフロアプラン等の最先端の機能性を備えたハイグレードな施設づくりを行っています。
また、森トラストグループでは、企画・設計から営業・管理運営まで一貫した体制をとることで、情報・経験のフィードバックを繰り返しながらノウハウを蓄積しています。かかる体制及びノウハウといった総合力を活かした開発を行うことにより、高品質の都市機能(「オフィス」、「ホテル」、「商業施設」及び「住宅」等を提供する機能)を提供しています。
以上のように最先端の機能を備えたハイグレードな施設づくりを行うことにより、森トラストグループでは、インターナショナルブランドホテルの誘致を可能にしています。
(c)持続可能で先進的な街づくり
森トラストグループでは、防災・環境性能面においても「持続可能で先進的な街づくり」という理念に基づいて開発を行っています。
防災面においては、最先端の耐震技術の導入による防災性能の強化を図り、バックアップ用インフラとして、非常用発電機整備、非常用備蓄等の取組みを行っています。
また環境面においては、環境負荷を低減させる街づくり、環境に配慮した先進的技術の採用、環境負荷の低減に向けた活動等に取り組むとともに、エネルギー面においては、再生可能エネルギー事業や環境技術を応用した防災性能の強化に取り組んでいます。
以上のような安心・安全な都市形成に資する取組みを融合させ、今後も次世代に向けた開発を行い、日本の国際競争力の向上に貢献していくことを目指しています。
(ウ)森トラストグループのホテル運営・マネジメント力
a.都心一等地及び日本の主要リゾート地を厳選した立地展開
森トラストグループは、40年以上にわたるホテルの開発・運営実績を背景に、自社ブランド(注)である「ラフォーレホテルズ&リゾーツ」のみならず、多様なホテルブランドと連携し、幅広い顧客層を擁しており、都心一等地及び日本の主要リゾート地において厳選された立地でホテルを展開しています。
(注)「自社ブランド」とは、森トラストグループが企画し、運営するホテルブランドをいいます。以下同じです。
b.Trust Quality が可能にする、業界トップランナーとのアライアンス(連携)
(a)マリオットをはじめとする多彩なインターナショナルブランドホテルとの連携
森トラストグループは、長年にわたるホテル事業に係る豊富な開発・運営ノウハウに基づき開発・運営するホテルにおいて、その価値を共有していると考える、世界最大級のホテルチェーンであるマリオットやシャングリ・ラといったワールドワイド(世界的)な「インターナショナルブランドホテル」との連携を図ることで、更なる上質さを備えた、付加価値のあるホテル開発・運営に取り組んでいます。
開発に当たっては、各ブランドからブランド使用権を貸与された上で森トラストグループ自ら運営を行うフランチャイズ(注)や、ホテル運営をインターナショナルブランドホテルに委託するマネージメントコントラクト(注)等、柔軟に運営方法を選択することができる強みを活かしつつ、立地・マーケットに合った最適なブランドを選択しており、Trust Qualityを体現する厳選された立地・高品質の施設を背景に、日本初進出のインターナショナルブランドホテルを複数手掛けています。
森トラストグループの連携するインターナショナルブランドホテルの強みとしては、以下の点が挙げられます。
● ワールドワイドに広がる顧客基盤
インターナショナルブランドホテルは様々な国で運営されており、グローバルな顧客会員層を擁しています。アジアのみならず、北米・欧州といった広域の顧客の獲得が可能であり、広域・豊富な顧客基盤を背景とした安定的なホテル運営が期待できます。
● 会員組織や予約システム利用のアドバンテージ
インターナショナルブランドホテルの会員プログラムにより、世界中にホテルと会員を持つブランドのホームページ、予約システム上からのアクセスが可能になることで、より多くの顧客から選択される機会が増加し、リピーターの獲得が期待され、安定したホテル運営に繋がると、本投資法人は考えています。
● グローバルスタンダードなサービスの提供と運営ノウハウ
グローバルスタンダードな客室・サービスを提供することにより、日本国内のみならず世界中からの顧客の獲得が期待されます。また、FCによるホテル運営等を通じた自社ホテル運営ノウハウの向上に繋がり相乗効果も期待されるものと本投資法人は考えています。
(注)「フランチャイズ」とは、各ブランドからブランド使用権を貸与された上で森トラストグループ自らが運営を行う形態(以下「FC」といいます。)のホテルを指し、「マネージメントコントラクト」とは、ホテル運営をインターナショナルブランドホテルに委託する運営形態のホテルを指します。
c.森トラスト・ホテルズ&リゾーツのベストシナリオを描く力
森トラストグループでは、ホテルオペレーターである森トラスト・ホテルズ&リゾーツ等を通じて、ホテル開発後も適切な物件マネジメントを行っており、時代に合わせたリブランド(注)及びリノベーションを実施しています。森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、蓄積したノウハウを活かし、かかるリブランド及びリノベーション等も含めて、ホテル毎に最適な運営を構築する(ベストシナリオを描く)力を発揮しています。
(注)「リブランド」とは、新たなブランドを導入し、ホテルの価値向上の設備投資を行うこと等を指します。以下同じです。
d.内部成長を促進する森トラスト・ホテルズ&リゾーツのベストサポート体制
森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、40年以上にわたって日本全国でホテル運営を展開し、「現場実務の工程分析・改善指導」、「複数のホテルにおける多様な外部ブランドとの連携・活用」等、豊富な実績を有しています。
森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、これらの経験によって培われた効率的な本部機能(経営指導、営業サポート及びブランディング・商品企画等)を有しており、これを発揮し、各ホテルと連携・協力することにより、横断的に各ホテルの収益力を向上させる体制をとっています。
本投資法人の成長戦略においては、これらの森トラスト・ホテルズ&リゾーツのノウハウを活用することが重要な要素の一つであると本投資法人は考えています。
(エ)本投資法人による「Trust Quality」が産み出す「Trust Value」(“Trust Quality creates Trust Value”)を共有するホテルアセットへの重点投資
a.「資産性×安定性×成長性」を備えたホテルアセット
本投資法人は、前記「①本投資法人の基本理念」に記載のとおり、各スポンサーの開発力及びホテル運営・マネジメント力の両面から支えられる森トラストグループの品質を「Trust Quality」と位置づけ、それが産み出す「Trust Value」(価値又は価値観)を共有するホテルアセットに重点投資します。
本投資法人は、かかる「Trust Value」を共有するホテルアセットには、「資産性×安定性×成長性」が備わっており、その要素は以下のとおりであると考えています。本投資法人は、かかる要素を勘案して投資対象(注)を厳選します。
(注) 森トラストグループの開発物件以外の物件も、以下の要素を勘案して、「Trust Value」を共有するホテルと本投資法人が判断する物件については、本投資法人の重点投資の対象に含まれます。また、それ以外の物件についても、投資主価値の最大化の観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保に資すると本投資法人が判断する物件については投資を行う可能性があります。投資対象の詳細につきましては後記「④ポートフォリオ構築方針」及び「2 投資方針/(2)投資対象」をご参照ください。
(注) 固定賃料には、定額の賃料を一定期間毎に支払うこととされている場合の他、一定の期間における賃料の合計額が一定額(最低保証賃料)に満たない場合に、最低保証賃料額と当該賃料の合計額との差額を後に支払うこととされている場合を含みます。また、「変動賃料」とは、ホテル運営に関する売上や利益等の経営指標に連動して定められる賃料をいいます。以下同じです。
(オ)森トラストグループのサポートを最大限活用した成長戦略
本投資法人は、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツの2社をスポンサーとし、かかる2社を含む森トラストグループによるサポートを最大限に活用した成長戦略を実現していく方針です。森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、本書の日付現在、本資産運用会社に対して、それぞれ95%及び5%を出資しています。
本投資法人は、2016年3月1日付で森トラスト及びMTHAMとの3社間で不動産等の情報提供に関する協定書を締結しており、森トラストグループ5社(森トラスト、森トラスト・ホールディングス、森トラスト・ホテルズ&リゾーツ、株式会社万平ホテル及びフォレセーヌ株式会社)が保有する主たる用途がホテル(ホテル・旅館等の宿泊施設及びこれらの付帯施設)である不動産等の売却情報を優先的に入手できる体制となっています。本投資法人は、当該スポンサーサポートを最大限活用し、外部成長を図ります。なお、不動産等の情報提供に関する協定書のMTHAMの地位及び権利義務は、本合併に伴い、2019年3月1日付で、本資産運用会社に承継されています。
不動産等の情報提供に関する協定書の概要は、以下のとおりです。
(注) 不動産等の情報提供に関する協定書において「不動産等」とは、主たる用途がホテル(ホテル・旅館等の宿泊施設及びこれらの付帯施設)であるものに限ります。
また、本投資法人は、2016年11月1日付で森トラスト・ホテルズ&リゾーツ及びMTHAMとの3社間でスポンサーサポートに関する協定書を締結しており、森トラスト・ホテルズ&リゾーツとの間で、主たる用途を宿泊施設とするホテル・旅館等及びこれらの付帯施設の情報提供及び意見交換を行うことができる体制となっています。本投資法人は、当該スポンサーサポートを最大限活用し、外部成長及び内部成長を図ります。
スポンサーサポートに関する協定書の概要は、以下のとおりです。なお、スポンサーサポートに関する協定書のMTHAMの地位及び権利義務は、本合併に伴い、2019年3月1日付で、本資産運用会社に承継されています。
(注) スポンサーサポートに関する協定書において「不動産等」とは、主たる用途を宿泊施設とするホテル・旅館等及びこれらの付帯施設に限ります。
さらに、本投資法人は、2016年10月27日付で森トラストとの間で、以下の内容の商標使用権許諾契約を締結しています。
(カ)本資産運用会社独自の情報収集力を活かした外部成長
本資産運用会社は、森トラストにおいてホテル開発・運営に長年にわたり携わってきたメンバーと上場不動産投資信託(以下「J-REIT」ということがあります。)の資産運用会社において投資・資産運用を長年にわたり経験したメンバーを中心に構成されています。本資産運用会社は、森トラストグループから提供を受ける物件情報に加え、本資産運用会社の独自の情報収集力を活かし、競争力の高い物件の取得に努め、本投資法人の外部成長を目指します。
(キ)内部成長
a.個々の物件特性に応じた賃料体系導入によりキャッシュ・フローの「安定性」と「成長性」のベストミックス(最適な組み合わせ)を追求
本投資法人は、前記「(エ)本投資法人による「Trust Quality」が産み出す「Trust Value」(“Trust Quality creates Trust Value”)を共有するホテルアセットへの重点投資」に記載のとおり、個々のホテルアセットの有する特性に応じて、キャッシュ・フローの「安定性」と「成長性」を享受できる最適と考える賃料体系の導入を目指します。
b.スポンサーによるリブランドと戦略的なリノベーション(資本的支出)の実施
本投資法人のスポンサーである森トラストグループは、長年にわたるホテル開発・運営を行っていますが、その中で自社ブランドである「ラフォーレホテルズ&リゾーツ」を「マリオット」にリブランドする等、時代のニーズに合わせて戦略的にリブランドを行うことでADR(平均客室販売単価(Average Daily Rate)。以下同じです。)の向上等によるホテル収益の最大化を図っています。
また、本投資法人は、森トラストグループの理念を共有するJ-REITとして、各保有物件のホテル運営状況をモニタリングし、保有物件の資産価値及び競争力の維持・向上に向けた戦略的なリノベーション・資本的支出を実施することで、ポートフォリオ・クオリティ及び収益力の維持・向上を図ります。
③ 森トラストグループの概要
<都市資産から都市の価値へ>都市の価値を高める全ての事業が森トラストグループの事業フィールド(事業領域)であり、森トラストグループは、このようなコンセプトに基づき、「不動産事業」、「ホテル&リゾート事業」及び「投資事業」の3事業を主軸に事業を発展させています。
(ア)不動産事業
森トラストグループは、1951年のグループ創業以来、60年以上にわたり、都心部を中心とした大型都市開発を手掛け、保有・賃貸・管理運営の全てを行ってきました。都市の未来像を描き、真に必要とされる機能を提供し続けてきた、このコアビジネスの成功により、高い収益性と安定した収入を確保しグループの強い財務基盤を築いています。森トラストグループの不動産事業の概要は、以下のとおりです。
・ 全国主要都市(東京・仙台・大阪等)に多くの賃貸ビルを保有
・ 都心部での大型複合都市開発に多くの実績
・ 企画・設計から営業・管理運営までの一貫した体制で事業推進
(イ)ホテル&リゾート事業
森トラストグループのホテル事業は、ホテル創業のDNAを継承する森トラスト・ホテルズ&リゾーツを中心に、外資系ブランド・国内ブランドのホテル開発・運営を数多く展開しています。40年以上にわたるホテル開発・運営事業を通じて蓄積してきた経営ノウハウと、日本有数の事業者にまで成長した規模や多様性を相互に連携させ、時代のニーズを捉えた革新的なホテル事業の創造を目指しています。ホテル&リゾート事業の概要は、以下のとおりです。
・ 都心の一等地と、日本の主要リゾート地を厳選した立地展開
・ 開発・経営・運営・投資・提携・誘致・コンサルティング等多様な手法で事業展開
(ウ)投資事業
森トラストグループでは、1990年代後半より、大型物件や大規模開発用地の取得のほか、業界に先駆けてJ-REITの運用会社を設立する等、企業や事業への投資や提携等を積極的に行ってきました。「グループの最適な資産・企業ポートフォリオ」という視点から、都市に価値をもたらす事業全般まで対象を広げ、幅広く投資を展開していく方針です。投資事業の概要は、以下のとおりです。
・ 業種を問わず社会に価値あるビジネスへ投資
・ 時代に合った柔軟な形で経営資源を獲得
・ 純投資から政策投資まで、多様な投資手法を用いる事業体制
<森トラストの概要>
<森トラスト・ホテルズ&リゾーツの概要>
④ ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設への投資に当たっては、ホテル・旅館等のマーケット環境を分析して当該物件の競争力及び将来性を検討するとともに、「資産性」「安定性」「成長性」を兼ね備えた運用を行うという基本方針の下、ポートフォリオ全体の成長性及び収益性と、ポートフォリオ全体におけるリスクも勘案の上、投資の可否を総合的に判断します。
本投資法人は、かかる判断に当たり、以下に記載の基準で検討するものとします。
(ア)立地、エリア
本投資法人は、本質的な不動産価値である「資産性」に着目するとともに、「資産性×安定性×成長性」を有するホテル・旅館等及びこれらの付帯施設で、将来安定的に集客が見込めるエリアとして、「全国主要都市」及び「著名な観光地エリア」に立地した物件であることを重視します。
なお、本投資法人は、当初は国内のみを投資地域とし、海外不動産の取得については、本投資法人の資産規模、ポートフォリオ分散状況、運用体制を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針とします。
(イ)投資不動産のタイプ
本投資法人は、提供する機能やサービス、保有する施設等の観点から、投資不動産のタイプを、「フルサービス」、「リミテッドサービス」、「リゾート」の3つに分類し、投資を行います。
(ウ)投資不動産のグレード
本投資法人は、価格帯やブランドの観点から、投資不動産のグレードを、「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケール」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」、「ミッドスケール」、「エコノミー」の6つに分類し、そのうちの上位4分類に重点投資を行います。
本投資法人は、投資不動産につき、上記(ア)から(ウ)に定めるエリア、タイプ、グレードに分散化したポートフォリオとすることにより、リスクの低減を図るとともに収益の最大化を目指します。
⑤ 投資基準
本投資法人は、投資不動産の取得に当たり、下記「投資不動産の主要スペック」に定める基準と同等以上又は当該基準に準じるスペックを有する投資不動産を取得するよう努めます。
<投資不動産の主要スペック>
(注1) 形式的には当該基準を満たさない場合でも、当該基準と同等以上又は当該基準に準じるスペックを有すると本投資法人が判断した場合には、当該投資不動産を取得する場合があります。
(注2) PML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)に想定される最大規模の地震(50年間で10%を超える確率で襲ってくると予想される大地震=再現期間475年相当(年超過確率0.211%)の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものです。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
本投資法人は、投資不動産の取得に当たり、的確な投資判断を行うため、資格があり、かつ実績のある専門家によって作成された不動産鑑定評価書及び各種デューデリジェンスレポート等を精査し、経済的調査・物理的調査・法律的調査の各調査項目について、十分な検討をすることはもとより、現地調査・建物管理担当者等へのヒアリング等も実施します。主要な検討項目は、後記「⑨デューデリジェンス基準」に記載のとおりとします。
本投資法人は、原則として現況稼働中の不動産等に投資しますが、現況未稼働若しくは低稼働又は建設予定若しくは建設工事中の不動産等(以下「未稼働不動産等」といいます。)の取得を検討する際には、賃借人・オペレーターの確保が十分可能と判断され、かつ、原則として資産総額の20%を限度とすること等、本投資法人の投資方針を満たすと判断される場合に限り、取得を検討します。なお、未稼働不動産等に係る各種リスク要因(完工・引渡リスク等)は負担しないものとし、リスク要因による最大損失を考慮して取得価格を決定する等、投資リスクが適切に考慮されていると認められる場合は、投資機会を確保するための売買予約契約又は停止条件付売買契約等の締結を妨げないものとします。
⑥ フォワード・コミットメント
フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずにオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合には、本投資法人の損益・財務に与える影響を勘案し、以下の点に留意して対応するものとします。
・ 契約不履行に関する解約違約金の水準・ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等(東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。)
・ 売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性並びに決済資金の調達方法等
・ 未稼働不動産等についてフォワード・コミットメントを行う場合は、解約違約金等の解約条件、物件の取得価格の決定方法等
また、解約条件及びフォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響並びに当該物件の継続鑑定等の結果(当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価が取得できない場合は、価格調査の結果)を適切に公表するものとします。
⑦ ポートフォリオ運営・管理方針
(ア)投資不動産の契約形態及び投資不動産の運営状況のモニタリング
投資不動産の所有者と賃借人・運営者の間の契約形態には、賃貸借方式と運営委託方式があります。本投資法人では原則賃貸借方式としますが、投資不動産の運営者が運営委託方式を希望する場合は、運営委託方式での契約も検討できるものとします。
各契約内容の改定や新契約締結時には、投資不動産の運営状況や固定賃料と変動賃料の不動産運用収入のバランス、契約期間等を考慮します。
変動賃料を取り入れた賃貸借契約を導入する場合は、契約内容に応じて賃借人・運営者に対し変動賃料の基礎となる投資不動産の運営収支等の報告義務を課すこととし、本資産運用会社が一定の範囲内で投資不動産の運営状況についてモニタリングを行うものとします。
固定賃料を取り入れた賃貸借契約を導入する場合は、賃借人・運営者に対し、可能な限り投資不動産の運営収支等の報告を求め、モニタリングを行うことに努めるものとします。
(イ)賃借人・運営者の選定
投資不動産の賃借人及び運営者の選定を行う場合には、信用力(財務の健全性、賃料負担能力、反社会的勢力との関係の有無)及び運営能力(組織体制、ホテル運営実績、インターナショナルブランドホテルの運営実績、ホテル市場に関する知識・経験、集客力等)を総合的に評価するとともに、運用資産の資産性・安定性・成長性の維持又は向上が図れると判断できる賃借人及び運営者を選定します。
(ウ)プロパティマネジメント方針
投資不動産に係るプロパティマネジメント業務(以下「PM業務」といいます。)については、資産価値の維持向上、収益の最大化を実現し、併せて投資不動産の内部成長を図るよう努めます。
本投資法人がPM業務を委託する場合、本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)の選定を投資不動産の特性に応じて個別に検討し、PM会社の選定・評価基準(以下「PM選定基準」といいます。)に定める評価内容に基づき総合的に判断し選定します。
PM業務は、PM会社が各投資不動産について、施設運営管理(賃借人・オペレーターが行うものを除きます。)、賃貸営業管理、工事・営繕管理を統括することを基本としますが、投資不動産の運用上、かかる業務の一部を個別に委託することを妨げません。
マスターリース契約を締結する投資不動産において、マスターレッシー(転貸人)がPM業務を行う場合、PM選定基準に定める評価内容を考慮し、PM業務委託をマスターリース契約と一体として同契約に規定します。
(エ)修繕計画及び資本的支出等に関する基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の安定を目指し、以下の慎重かつ充分な資本的支出を行うものとします。
・ 資産価値、競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来にわたり競争力を発揮できることを目的とした資本的支出を行います。
・ 資産価値・競争力の向上を目的とし、客室単価・稼動率、宴会の件数・単価、料飲単価・稼働率のアップ等を図るのに必要な資本的支出を行います。
資本的支出は、本投資法人の運用状況等を考慮し、修繕計画に基づき毎期作成する運用計画に則り実施します。
中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して修繕積立金を積み立てます。
投資不動産において、資本的支出となる修理・修繕・更新・改修を実施する場合、原則としてポートフォリオ全体の修繕積立金の範囲で行います。
(オ)付保方針
投資不動産に対する損害保険等の付保は、下表における「付保内容」に定めるとおり、各投資不動産の特性、内在するリスク等を考慮し、災害等の発生においても、本投資法人及び投資主への損害が軽減することを基本に付保の判断を行います。
投資不動産は、原則として、新耐震基準を満たす物件又はそれと同等と判断した物件(具体的にはPML値が15%以下とされる物件)を取得するものとし、PML値が15%を超える物件を取得する場合には、かかる保険料による当該投資不動産の収益性への影響等を考慮し、付保の検討・判断を行います。
⑧ 譲渡方針
投資不動産については、原則として中長期間保有し短期譲渡は行いません。ただし、ポートフォリオの運用上、投資不動産の入替えが適切であると判断した場合は、以下を考慮の上、投資不動産の譲渡を検討します。
・ 中長期的な不動産市況、収益予測、資産価値の上昇・下落の見通し、立地地域の将来性、劣化に対応する資本的支出の見込み等、当該投資不動産の競争優位性
・ 投資方針を満たさない事態が生じた場合、ポートフォリオへの影響度
⑨ デューデリジェンス基準
本資産運用会社は、不動産等への投資に当たっては、投資対象となる不動産等の投資適格性を判断するために、以下の項目を中心に経済的調査、物理的調査及び法的調査(以下併せて「デューデリジェンス」といいます。)を行います。デューデリジェンスにおける調査項目は、原則として以下の表に記載する事項とします。ただし、個々の記載事項は投資対象となる不動産等によってその重要性が異なることから、以下の表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。
なお、デューデリジェンスにおける調査項目のうち、専門性、客観性及び透明性の確保を要する項目については、原則として第三者である外部の専門家に調査を外注します。
(ア)調査(デューデリジェンス)の実施
⑩ 財務方針
(ア)エクイティ・ファイナンス
本投資法人は、運用資産の長期的かつ着実な成長を目的とし、投資口の希薄化(新投資口の発行による投資口の持分割合の低下等)に配慮しつつ、新投資口の発行を行うことがあります。
(イ)デット・ファイナンス
a.基本方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資金を借入れ(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)を発行することがあります。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)及び同法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号、その後の改正を含みます。)第22条の19第1項に規定する機関投資家に限ります。以下同じです。)からの借入れに限るものとします。
b.資金使途
上記a.基本方針に基づく借入れ及び投資法人債により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金の返還並びに預託金、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等とします。
c.担保設定方針
上記a.基本方針に基づき資金の借入れ及び投資法人債発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
d.借入金及び投資法人債発行の限度額
本投資法人は、規約に定める借入金及び投資法人債発行の限度額の範囲内で、資金の借入れ及び投資法人債の発行を行います。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。
e.借入先選定方針
上記a.基本方針に基づき資金の借入れを行う場合、低廉なコストを実現するため、借入期間、金利の形態及び担保設定の有無等の諸条件を、複数の機関投資家と交渉の上、決定します。
f.事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約
本投資法人は、将来の投資不動産の取得、又は敷金・保証金の返還等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
g.LTV基準
本投資法人のLTV(総資産に対する有利子負債の割合)については、60%を上限の目途とします。ただし、新たな投資不動産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。なお、平常時の運用においては、50%を上限の目途として運用します。
h.デリバティブ取引
本投資法人は本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクのヘッジを主たる目的として、デリバティブ取引に係る権利に投資を行うことがあります。
i.余資の運用
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。
⑪ 情報開示
(ア)本投資法人は、常に投資主の視点に立ち、迅速、正確かつ公平に情報を開示することに努めます。
(イ)本投資法人は、投信法、金融商品取引法並びに東京証券取引所及び一般社団法人投資信託協会がそれぞれ定める内容、様式に従って開示を行います。
① 本投資法人の基本理念
観光先進国を目指す日本のインバウンド需要の拡大を背景に、観光産業は日本の基幹産業へと変革しようとしています。もっとも、2020年2月以降は、新型コロナウイルス感染症の世界的大流行の影響により、国内外で経済活動が抑制されており、観光市場も厳しい状況にあります。しかしながら、中長期的に、日本における観光産業の重要性はますます高まるものと考えています。本投資法人は、このような観光産業に着目し、森トラストグループ(注)の長年培われてきた開発力及びホテル運営・マネジメント力に支えられる優良なアセット、すなわち「Trust Quality」が産み出す「Trust Value」を共有する魅力的なホテルアセットに対し重点的に投資することで、中長期にわたって、安定収益の確保と運用資産の着実な成長を図り、投資主価値の最大化を目指すことを基本理念としています。
かかる基本理念の下での資産運用を通じて、ホテルマーケットの活性化、さらには観光先進国を目指す日本の成長戦略の実現に貢献できるものと考えています。
本投資法人のスポンサーである森トラストは、「選択と集中」に基づき厳選された立地、高品質な建物グレード、防災・環境性能を備えた施設スペック(仕様)といった特徴を持つことにより高い資産性を有するホテルの開発力を備えています。また、本投資法人のスポンサーである森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、業界トップランナーのインターナショナルブランドホテルとのアライアンス(連携)、収益力向上のためのシナリオ構築、効率的な本部機能によるサポート体制といった卓越したホテル運営・マネジメント力を備えています。
本投資法人は、これらの開発力及びホテル運営・マネジメント力の両面から支えられる森トラストグループの品質を「Trust Quality」と位置づけ、それが産み出す「Trust Value」(価値又は価値観)(“Trust Quality creates Trust Value”と表記することがあります。)を共有するホテルアセットに重点投資します。
(注) 「森トラストグループ」とは、森トラスト、森トラストの連結子会社及び持分法適用関連会社並びに森トラストの親会社である森トラスト・ホールディングスをいいます。以下同じです。
② 基本方針
(ア)世界的な成長産業である観光産業と日本における成長ポテンシャルへの着目
ホテルは観光客への宿泊場所の提供という、観光産業において重要な役割を果たしています。観光産業は以下に記載するとおりの成長可能性を有していると本投資法人は考えており、日本政府も国を挙げて「観光先進国」となることを目指すべく様々な施策を打ち出しています。本投資法人は、前記「①本投資法人の基本理念」に記載のとおり、「Trust Quality」が産み出す「Trust Value」を共有する魅力的なホテルアセットへの重点投資を行うことで、このような観光産業への投資の機会を投資家に対して提供することができると考えています。
(イ)森トラストグループの開発力-資産性へのこだわり
a.森トラストグループの長年にわたる都心部での大型複合開発やホテル開発・運営実績
森トラストグループは、本投資法人のスポンサーである森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツを中核に、60年以上にわたって、日本の都心部での大型複合開発や主要リゾート地でのホテル開発・運営を手掛けてきました。
なお、詳細については後記「③森トラストグループの概要」をご参照ください。
b.森トラストグループの“資産性”へのこだわり
(a)選択と集中～厳選された立地における開発実績
森トラストグループは、「選択と集中」という戦略の下、東京都心部を中心に、厳選された立地において数多くの大型都市開発実績を有しています。森トラストグループの都心部における過去の開発事例の一部は以下のとおりです。
ⅰ.丸の内トラストシティ
・ 2008年竣工
・ 世界に誇る東京の玄関口と云うべきビジネスの要衝、「東京」駅に隣接
・ ラグジュアリーホテルなど高級感と国際性を兼ね備えた日本の観光拠点及び最先端のビジネス拠点として開発
ⅱ.京橋トラストタワー
・ 2014年竣工
・ 「東京」駅至近、銀座から日本橋へと賑わいが続く中央通り沿い、先進のビジネス拠点へと変貌を遂げる京橋エリアの中央に位置
・ グローバル企業の本社機能を支える最先端のオフィス機能と世界的ブランドホテルを組み合わせた複合施設として開発
(b)品質重視の施設づくり
上記のとおり、厳選された立地において行っている森トラストグループの大型都市開発では、成長企業のニーズに応えるセキュリティ、設備スペック(照明、空調、電気、OAフロア等)及びフロアプラン等の最先端の機能性を備えたハイグレードな施設づくりを行っています。
また、森トラストグループでは、企画・設計から営業・管理運営まで一貫した体制をとることで、情報・経験のフィードバックを繰り返しながらノウハウを蓄積しています。かかる体制及びノウハウといった総合力を活かした開発を行うことにより、高品質の都市機能(「オフィス」、「ホテル」、「商業施設」及び「住宅」等を提供する機能)を提供しています。
以上のように最先端の機能を備えたハイグレードな施設づくりを行うことにより、森トラストグループでは、インターナショナルブランドホテルの誘致を可能にしています。
(c)持続可能で先進的な街づくり
森トラストグループでは、防災・環境性能面においても「持続可能で先進的な街づくり」という理念に基づいて開発を行っています。
防災面においては、最先端の耐震技術の導入による防災性能の強化を図り、バックアップ用インフラとして、非常用発電機整備、非常用備蓄等の取組みを行っています。
また環境面においては、環境負荷を低減させる街づくり、環境に配慮した先進的技術の採用、環境負荷の低減に向けた活動等に取り組むとともに、エネルギー面においては、再生可能エネルギー事業や環境技術を応用した防災性能の強化に取り組んでいます。
以上のような安心・安全な都市形成に資する取組みを融合させ、今後も次世代に向けた開発を行い、日本の国際競争力の向上に貢献していくことを目指しています。
(ウ)森トラストグループのホテル運営・マネジメント力
a.都心一等地及び日本の主要リゾート地を厳選した立地展開
森トラストグループは、40年以上にわたるホテルの開発・運営実績を背景に、自社ブランド(注)である「ラフォーレホテルズ&リゾーツ」のみならず、多様なホテルブランドと連携し、幅広い顧客層を擁しており、都心一等地及び日本の主要リゾート地において厳選された立地でホテルを展開しています。
(注)「自社ブランド」とは、森トラストグループが企画し、運営するホテルブランドをいいます。以下同じです。
b.Trust Quality が可能にする、業界トップランナーとのアライアンス(連携)
(a)マリオットをはじめとする多彩なインターナショナルブランドホテルとの連携
森トラストグループは、長年にわたるホテル事業に係る豊富な開発・運営ノウハウに基づき開発・運営するホテルにおいて、その価値を共有していると考える、世界最大級のホテルチェーンであるマリオットやシャングリ・ラといったワールドワイド(世界的)な「インターナショナルブランドホテル」との連携を図ることで、更なる上質さを備えた、付加価値のあるホテル開発・運営に取り組んでいます。
開発に当たっては、各ブランドからブランド使用権を貸与された上で森トラストグループ自ら運営を行うフランチャイズ(注)や、ホテル運営をインターナショナルブランドホテルに委託するマネージメントコントラクト(注)等、柔軟に運営方法を選択することができる強みを活かしつつ、立地・マーケットに合った最適なブランドを選択しており、Trust Qualityを体現する厳選された立地・高品質の施設を背景に、日本初進出のインターナショナルブランドホテルを複数手掛けています。
森トラストグループの連携するインターナショナルブランドホテルの強みとしては、以下の点が挙げられます。
● ワールドワイドに広がる顧客基盤
インターナショナルブランドホテルは様々な国で運営されており、グローバルな顧客会員層を擁しています。アジアのみならず、北米・欧州といった広域の顧客の獲得が可能であり、広域・豊富な顧客基盤を背景とした安定的なホテル運営が期待できます。
● 会員組織や予約システム利用のアドバンテージ
インターナショナルブランドホテルの会員プログラムにより、世界中にホテルと会員を持つブランドのホームページ、予約システム上からのアクセスが可能になることで、より多くの顧客から選択される機会が増加し、リピーターの獲得が期待され、安定したホテル運営に繋がると、本投資法人は考えています。
● グローバルスタンダードなサービスの提供と運営ノウハウ
グローバルスタンダードな客室・サービスを提供することにより、日本国内のみならず世界中からの顧客の獲得が期待されます。また、FCによるホテル運営等を通じた自社ホテル運営ノウハウの向上に繋がり相乗効果も期待されるものと本投資法人は考えています。
(注)「フランチャイズ」とは、各ブランドからブランド使用権を貸与された上で森トラストグループ自らが運営を行う形態(以下「FC」といいます。)のホテルを指し、「マネージメントコントラクト」とは、ホテル運営をインターナショナルブランドホテルに委託する運営形態のホテルを指します。
c.森トラスト・ホテルズ&リゾーツのベストシナリオを描く力
森トラストグループでは、ホテルオペレーターである森トラスト・ホテルズ&リゾーツ等を通じて、ホテル開発後も適切な物件マネジメントを行っており、時代に合わせたリブランド(注)及びリノベーションを実施しています。森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、蓄積したノウハウを活かし、かかるリブランド及びリノベーション等も含めて、ホテル毎に最適な運営を構築する(ベストシナリオを描く)力を発揮しています。
(注)「リブランド」とは、新たなブランドを導入し、ホテルの価値向上の設備投資を行うこと等を指します。以下同じです。
d.内部成長を促進する森トラスト・ホテルズ&リゾーツのベストサポート体制
森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、40年以上にわたって日本全国でホテル運営を展開し、「現場実務の工程分析・改善指導」、「複数のホテルにおける多様な外部ブランドとの連携・活用」等、豊富な実績を有しています。
森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、これらの経験によって培われた効率的な本部機能(経営指導、営業サポート及びブランディング・商品企画等)を有しており、これを発揮し、各ホテルと連携・協力することにより、横断的に各ホテルの収益力を向上させる体制をとっています。
本投資法人の成長戦略においては、これらの森トラスト・ホテルズ&リゾーツのノウハウを活用することが重要な要素の一つであると本投資法人は考えています。
(エ)本投資法人による「Trust Quality」が産み出す「Trust Value」(“Trust Quality creates Trust Value”)を共有するホテルアセットへの重点投資
a.「資産性×安定性×成長性」を備えたホテルアセット
本投資法人は、前記「①本投資法人の基本理念」に記載のとおり、各スポンサーの開発力及びホテル運営・マネジメント力の両面から支えられる森トラストグループの品質を「Trust Quality」と位置づけ、それが産み出す「Trust Value」(価値又は価値観)を共有するホテルアセットに重点投資します。
本投資法人は、かかる「Trust Value」を共有するホテルアセットには、「資産性×安定性×成長性」が備わっており、その要素は以下のとおりであると考えています。本投資法人は、かかる要素を勘案して投資対象(注)を厳選します。
(注) 森トラストグループの開発物件以外の物件も、以下の要素を勘案して、「Trust Value」を共有するホテルと本投資法人が判断する物件については、本投資法人の重点投資の対象に含まれます。また、それ以外の物件についても、投資主価値の最大化の観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保に資すると本投資法人が判断する物件については投資を行う可能性があります。投資対象の詳細につきましては後記「④ポートフォリオ構築方針」及び「2 投資方針/(2)投資対象」をご参照ください。
| 「資産性×安定性×成長性」の要素 | 補足説明 |
| 1.都心一等地又は世界的に著名な観光エリアに立地 | ・東京、大阪、京都、福岡、仙台、札幌等のような世界的に名前が知られる場所に立地することにより、安定した集客を図ります。 ・立地に優位性があることにより、同グレードの競合ホテルより競争力が高く、また、経済環境の変化を受けにくい特徴を有します。 ・インターナショナルブランドホテルの誘致にも有利な立地に所在するホテルを選別します。 |
| 2.世界中の顧客から上質・良質と評価されるクオリティ | 「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケール」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」、「ミッドスケール」、「エコノミー」という本投資法人が策定する6分類のうち、上位4分類に位置するホテルの中で、世界中の顧客から高い評価を得ることができるホテルを選別します。なお、分類の詳細につきましては、後記「④ポートフォリオ構築方針/(ウ)投資不動産のグレード」をご参照ください。 |
| 3.日本国内のみならず世界中に広がる顧客基盤 | 顧客基盤を分散させることにより、顧客の属する一定の地域の経済状況に左右されない集客力の確保を図ります。 |
| 4.実績豊富なホテル運営会社による高いホスピタリティ | ホテル開発(ハード)面だけでなく運営(ソフト)面からも高い集客力を有します。 |
| 5.安定性と成長性とのバランスに配慮した「固定賃料+変動賃料(注)」割合 | 物件毎に立地、ホテルのグレード及び経済環境等を考慮し、安定性を確保すべきと判断した場合には固定賃料に、成長性を享受すべきと判断した場合には変動賃料に重きを置いた賃料体系とする等、最適と考える賃料体系を導入し、ポートフォリオでバランスのとれた固定賃料及び変動賃料の比率を目指します。 |
| 6.日本の政策やインバウンド需要の拡大を背景とした成長性を享受 | 観光産業の発展に向けた政府施策や訪日外国人需要の拡大の効果を享受できるホテルを選別します。 |
(注) 固定賃料には、定額の賃料を一定期間毎に支払うこととされている場合の他、一定の期間における賃料の合計額が一定額(最低保証賃料)に満たない場合に、最低保証賃料額と当該賃料の合計額との差額を後に支払うこととされている場合を含みます。また、「変動賃料」とは、ホテル運営に関する売上や利益等の経営指標に連動して定められる賃料をいいます。以下同じです。
(オ)森トラストグループのサポートを最大限活用した成長戦略
本投資法人は、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツの2社をスポンサーとし、かかる2社を含む森トラストグループによるサポートを最大限に活用した成長戦略を実現していく方針です。森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、本書の日付現在、本資産運用会社に対して、それぞれ95%及び5%を出資しています。
本投資法人は、2016年3月1日付で森トラスト及びMTHAMとの3社間で不動産等の情報提供に関する協定書を締結しており、森トラストグループ5社(森トラスト、森トラスト・ホールディングス、森トラスト・ホテルズ&リゾーツ、株式会社万平ホテル及びフォレセーヌ株式会社)が保有する主たる用途がホテル(ホテル・旅館等の宿泊施設及びこれらの付帯施設)である不動産等の売却情報を優先的に入手できる体制となっています。本投資法人は、当該スポンサーサポートを最大限活用し、外部成長を図ります。なお、不動産等の情報提供に関する協定書のMTHAMの地位及び権利義務は、本合併に伴い、2019年3月1日付で、本資産運用会社に承継されています。
不動産等の情報提供に関する協定書の概要は、以下のとおりです。
| ⅰ.対象となるグループ各社の定義 | グループ各社とは森トラストグループに含まれる以下の4社とします。 ①森トラスト・ホールディングス ②森トラスト・ホテルズ&リゾーツ ③株式会社万平ホテル ④フォレセーヌ株式会社 |
| ⅱ.森トラストの不動産等の譲渡に係る情報提供 | (a)森トラストが自ら所有する不動産等(注)のうち、本投資法人の投資基準に適合する不動産等を譲渡しようとする場合、森トラストは、本資産運用会社に対し、当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとします。 (b)前項に従い提供された情報により、本資産運用会社が本投資法人による当該不動産等の取得を希望する場合、森トラストは誠実に協議するよう努めるものとします。 |
| ⅲ.グループ各社の不動産等の譲渡に係る情報提供 | (a)グループ各社が所有する不動産等のうち、本投資法人の投資基準に適合する不動産等を譲渡しようとする場合において、森トラストがその旨を知った場合には、森トラストは当該グループ各社に対して、本資産運用会社に当該不動産等に関する情報を速やかに提供するよう依頼するか、又はこれに代わり自らかかる情報を本資産運用会社に対し提供するものとします。 (b)前項に従い提供された情報により、本資産運用会社が本投資法人による当該不動産等の取得を希望する場合、森トラストは当該グループ各社をして誠実に協議に応じるよう要請し、本資産運用会社に協力するものとします。 |
| ⅳ.本投資法人の不動産等の譲渡に係る情報提供 | (a)本投資法人が自ら所有する不動産等のうち、森トラスト又はグループ各社が投資する可能性があると合理的に判断される不動産等を譲渡しようとする場合、本資産運用会社は森トラストに対し、当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとします。なお、森トラストはグループ各社に対し、かかる情報を速やかに通知するものとします。 (b)前項に従い提供された情報により、森トラスト又はグループ各社が当該不動産等の取得を希望する場合、本資産運用会社は誠実に協議するよう努めるものとします。 |
| ⅴ.第三者からの投資機会に係る情報提供 | (a)森トラスト、グループ各社及び本投資法人は、それぞれ自由に第三者からの不動産等の取得を行うことができることを原則とします。 (b)森トラスト又は本資産運用会社が、第三者から不動産等の投資機会に関する情報(以下「第三者情報」といいます。)を得た場合、それぞれ独自の裁量でその取扱いについて決定することが可能であり、かかる情報を他方当事者へ提供する義務を負わないものとします。 (c)グループ各社が第三者情報を得た場合、それぞれ独自の裁量でその取扱いについて決定することが可能であり、森トラスト及びグループ各社は、かかる情報を本投資法人又は本資産運用会社へ提供する義務を負わないものとします。 (d)森トラストは、第三者情報を得た場合で、独自の判断により第三者からの特定の不動産等に関する投資機会を放棄した場合等において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に適合する可能性があると合理的に判断した場合には、かかる情報を本資産運用会社に対して、任意の方法、かつ任意の内容で提供するものとします。 (e)本資産運用会社は、第三者情報を得た場合で、独自の判断により第三者からの特定の不動産等に関する投資機会を放棄した場合等において、当該不動産等が森トラストの投資基準に適合する可能性があると合理的に判断した場合には、かかる情報を森トラストに対して、任意の方法、かつ、任意の内容で提供するものとします。 (f)グループ各社が第三者情報を得た場合で、独自の判断により第三者からの特定の不動産等に関する投資機会を放棄した場合等において、森トラストが当該不動産等の情報を知り、当該不動産等が本投資法人の投資基準に適合する可能性があると森トラストが合理的に判断した場合には、森トラストは、当該グループ各社に対して、本資産運用会社にかかる情報を提供するよう依頼するか、又はこれに代わり自ら、かかる情報を本資産運用会社に対し提供するものとします。 |
| ⅵ.有効期間 | 本協定書の有効期間は、本協定書の締結の日から3年間とし、本協定書有効期間の6か月前までに、本協定書各当事者から何等の意思表示をしないときは、本協定書は3年毎に自動更新とします。 |
(注) 不動産等の情報提供に関する協定書において「不動産等」とは、主たる用途がホテル(ホテル・旅館等の宿泊施設及びこれらの付帯施設)であるものに限ります。
また、本投資法人は、2016年11月1日付で森トラスト・ホテルズ&リゾーツ及びMTHAMとの3社間でスポンサーサポートに関する協定書を締結しており、森トラスト・ホテルズ&リゾーツとの間で、主たる用途を宿泊施設とするホテル・旅館等及びこれらの付帯施設の情報提供及び意見交換を行うことができる体制となっています。本投資法人は、当該スポンサーサポートを最大限活用し、外部成長及び内部成長を図ります。
スポンサーサポートに関する協定書の概要は、以下のとおりです。なお、スポンサーサポートに関する協定書のMTHAMの地位及び権利義務は、本合併に伴い、2019年3月1日付で、本資産運用会社に承継されています。
| ⅰ. 不動産等の情報提供・意見交換 | 本資産運用会社又は本投資法人から要請があった場合には、森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、以下の各号について、可能な範囲で誠実に情報提供及び情報交換を行います。 (a)不動産等(注)についてのマーケット概況に係る以下の情報提供 ①政府の施策に係るマーケット状況・反応 ②国内外旅行者・宿泊者についての動向 ③ラグジュアリーホテルを含むホテル営業マーケットの動向 ④その他不動産等についてのマーケット概況に係る情報 (b)不動産等の取得・運営・管理に係る以下の事項についての情報交換又は意見交換(本投資法人が取得を検討する物件に係る情報交換又は意見交換も含みます。) ①本資産運用会社及び本投資法人が保有する物件データ(月次稼働率等の推移等)に基づき本資産運用会社が策定する運営計画 ②リブランド・リノベーションによる営業への影響 ③その他不動産等の取得・運営・管理に係る情報 |
| ⅱ.有効期間 | 本協定書の有効期間は、本協定書の締結の日から2019年2月末日までとし、本協定書有効期間の6か月前までに、本協定書各当事者から何等の意思表示をしないときは、本協定書は3年毎に自動更新とします。 |
(注) スポンサーサポートに関する協定書において「不動産等」とは、主たる用途を宿泊施設とするホテル・旅館等及びこれらの付帯施設に限ります。
さらに、本投資法人は、2016年10月27日付で森トラストとの間で、以下の内容の商標使用権許諾契約を締結しています。
| ⅰ.商標の使用許諾 | 森トラストは、本投資法人に対し、「森トラスト・ホテルリート投資法人」、「MORI＼TRUST」等の商標(商標登録番号第5881687号、第5518302号等)について、非独占的な通常使用権を許諾しています。 |
| ⅱ.期間 | 本契約書締結日から、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用業務委託契約が終了し、本投資法人が森トラストへその旨を通知するまでとします。ただし、各当事者が1か月前までに相手方に書面により通知することにより、本契約を解約することができるものとします。 |
| ⅲ.対価 | 使用料は無償となっています。 |
(カ)本資産運用会社独自の情報収集力を活かした外部成長
本資産運用会社は、森トラストにおいてホテル開発・運営に長年にわたり携わってきたメンバーと上場不動産投資信託(以下「J-REIT」ということがあります。)の資産運用会社において投資・資産運用を長年にわたり経験したメンバーを中心に構成されています。本資産運用会社は、森トラストグループから提供を受ける物件情報に加え、本資産運用会社の独自の情報収集力を活かし、競争力の高い物件の取得に努め、本投資法人の外部成長を目指します。
(キ)内部成長
a.個々の物件特性に応じた賃料体系導入によりキャッシュ・フローの「安定性」と「成長性」のベストミックス(最適な組み合わせ)を追求
本投資法人は、前記「(エ)本投資法人による「Trust Quality」が産み出す「Trust Value」(“Trust Quality creates Trust Value”)を共有するホテルアセットへの重点投資」に記載のとおり、個々のホテルアセットの有する特性に応じて、キャッシュ・フローの「安定性」と「成長性」を享受できる最適と考える賃料体系の導入を目指します。
b.スポンサーによるリブランドと戦略的なリノベーション(資本的支出)の実施
本投資法人のスポンサーである森トラストグループは、長年にわたるホテル開発・運営を行っていますが、その中で自社ブランドである「ラフォーレホテルズ&リゾーツ」を「マリオット」にリブランドする等、時代のニーズに合わせて戦略的にリブランドを行うことでADR(平均客室販売単価(Average Daily Rate)。以下同じです。)の向上等によるホテル収益の最大化を図っています。
また、本投資法人は、森トラストグループの理念を共有するJ-REITとして、各保有物件のホテル運営状況をモニタリングし、保有物件の資産価値及び競争力の維持・向上に向けた戦略的なリノベーション・資本的支出を実施することで、ポートフォリオ・クオリティ及び収益力の維持・向上を図ります。
③ 森トラストグループの概要
<都市資産から都市の価値へ>都市の価値を高める全ての事業が森トラストグループの事業フィールド(事業領域)であり、森トラストグループは、このようなコンセプトに基づき、「不動産事業」、「ホテル&リゾート事業」及び「投資事業」の3事業を主軸に事業を発展させています。
(ア)不動産事業
森トラストグループは、1951年のグループ創業以来、60年以上にわたり、都心部を中心とした大型都市開発を手掛け、保有・賃貸・管理運営の全てを行ってきました。都市の未来像を描き、真に必要とされる機能を提供し続けてきた、このコアビジネスの成功により、高い収益性と安定した収入を確保しグループの強い財務基盤を築いています。森トラストグループの不動産事業の概要は、以下のとおりです。
・ 全国主要都市(東京・仙台・大阪等)に多くの賃貸ビルを保有
・ 都心部での大型複合都市開発に多くの実績
・ 企画・設計から営業・管理運営までの一貫した体制で事業推進
(イ)ホテル&リゾート事業
森トラストグループのホテル事業は、ホテル創業のDNAを継承する森トラスト・ホテルズ&リゾーツを中心に、外資系ブランド・国内ブランドのホテル開発・運営を数多く展開しています。40年以上にわたるホテル開発・運営事業を通じて蓄積してきた経営ノウハウと、日本有数の事業者にまで成長した規模や多様性を相互に連携させ、時代のニーズを捉えた革新的なホテル事業の創造を目指しています。ホテル&リゾート事業の概要は、以下のとおりです。
・ 都心の一等地と、日本の主要リゾート地を厳選した立地展開
・ 開発・経営・運営・投資・提携・誘致・コンサルティング等多様な手法で事業展開
(ウ)投資事業
森トラストグループでは、1990年代後半より、大型物件や大規模開発用地の取得のほか、業界に先駆けてJ-REITの運用会社を設立する等、企業や事業への投資や提携等を積極的に行ってきました。「グループの最適な資産・企業ポートフォリオ」という視点から、都市に価値をもたらす事業全般まで対象を広げ、幅広く投資を展開していく方針です。投資事業の概要は、以下のとおりです。
・ 業種を問わず社会に価値あるビジネスへ投資
・ 時代に合った柔軟な形で経営資源を獲得
・ 純投資から政策投資まで、多様な投資手法を用いる事業体制
<森トラストの概要>
| 商号 | 森トラスト株式会社 |
| 設立 | 1970年6月10日 |
| 代表取締役会長 | 森 章 |
| 代表取締役社長 | 伊達 美和子 |
| 資本金 | 300億円 |
| 事業内容 | 不動産開発、ホテル経営及び投資事業 |
| 本社所在地 | 東京都港区虎ノ門2-3-17 虎ノ門2丁目タワー |
<森トラスト・ホテルズ&リゾーツの概要>
| 商号 | 森トラスト・ホテルズ&リゾーツ株式会社 |
| 設立 | 1973年2月7日(新設分割による設立年月日:2006年4月3日) |
| 代表取締役社長 | 伊達 美和子 |
| 資本金 | 1億円 |
| 事業内容 | ホテル、ゴルフ場、観光案内所、貸会議室等の運営及びイノベーション事業等 |
| 本社所在地 | 東京都港区虎ノ門2-3-17 虎ノ門2丁目タワー |
④ ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設への投資に当たっては、ホテル・旅館等のマーケット環境を分析して当該物件の競争力及び将来性を検討するとともに、「資産性」「安定性」「成長性」を兼ね備えた運用を行うという基本方針の下、ポートフォリオ全体の成長性及び収益性と、ポートフォリオ全体におけるリスクも勘案の上、投資の可否を総合的に判断します。
本投資法人は、かかる判断に当たり、以下に記載の基準で検討するものとします。
(ア)立地、エリア
本投資法人は、本質的な不動産価値である「資産性」に着目するとともに、「資産性×安定性×成長性」を有するホテル・旅館等及びこれらの付帯施設で、将来安定的に集客が見込めるエリアとして、「全国主要都市」及び「著名な観光地エリア」に立地した物件であることを重視します。
| エリア | 基準 |
| 「全国主要都市」 | 東京23区及び政令指定都市 |
| 「著名な観光地エリア」 | 魅力的な文化や観光資源等を有し、既に観光集客力があるか、又は将来、観光集客力が見込めると本投資法人が判断したエリア |
なお、本投資法人は、当初は国内のみを投資地域とし、海外不動産の取得については、本投資法人の資産規模、ポートフォリオ分散状況、運用体制を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針とします。
(イ)投資不動産のタイプ
本投資法人は、提供する機能やサービス、保有する施設等の観点から、投資不動産のタイプを、「フルサービス」、「リミテッドサービス」、「リゾート」の3つに分類し、投資を行います。
| タイプ | 基準 |
| フルサービス | 宿泊・料飲・宴会等、複数の部門を持っている多機能施設 |
| リミテッドサービス | 宿泊機能を主体とした施設 |
| リゾート | 著名な観光地エリアに所在し、保養、避暑・避寒、行楽等が楽しめる滞在型宿泊施設 |
(ウ)投資不動産のグレード
本投資法人は、価格帯やブランドの観点から、投資不動産のグレードを、「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケール」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」、「ミッドスケール」、「エコノミー」の6つに分類し、そのうちの上位4分類に重点投資を行います。
| グレード | 基準 | タイプ | 客室面積 の目安 (㎡) | ADRの目安(円) |
| ラグジュアリー | 世界的なラグジュアリーブランドとして認知されている著名なホテルチェーン | フルサービス/ リゾート | 40～ | 40,000～ |
| アッパーアップスケール | 世界的な高級ホテルブランドとして認知されている著名なホテルチェーン | フルサービス/ リゾート | 30～40 | 30,000 ～40,000 |
| アップスケール | 世界的な高級ホテルブランドとして認知されている、著名なホテルチェーンの傘下でブランド展開しているクラス | フルサービス/ リミテッドサービス/リゾート | 20～30 | 20,000 ～30,000 |
| アッパーミッドスケール | ミッドスケールよりも客室面積、インテリア等が優れ、より快適に宿泊利用できるホテル | リミテッドサービス | 15～20 | 10,000 ～20,000 |
| ミッドスケール | ターゲットや機能を厳選した経済的なホテル | リミテッドサービス | 10～15 | ～10,000 |
| エコノミー | 相対的にADRが低価格帯にあるホテル | リミテッドサービス | ～10 | ～10,000 |
本投資法人は、投資不動産につき、上記(ア)から(ウ)に定めるエリア、タイプ、グレードに分散化したポートフォリオとすることにより、リスクの低減を図るとともに収益の最大化を目指します。
⑤ 投資基準
本投資法人は、投資不動産の取得に当たり、下記「投資不動産の主要スペック」に定める基準と同等以上又は当該基準に準じるスペックを有する投資不動産を取得するよう努めます。
<投資不動産の主要スペック>
| 事 項 | 基 準 |
| 最低投資金額 | 10億円(注1) |
| 築年数 | 30年以内(注1)。 ただし、大規模修繕等により、建物性能が向上したものについては、この限りではありません。 |
| 耐震性能 | 新耐震基準を満たす物件又はそれと同等と判断した物件。 |
| 地震PML(注2) | 投資不動産単体のPMLは15%以下とします(注1)。 ポートフォリオのPMLは10%以下とします。 |
| その他 | 本資産運用会社が作成するデューデリジェンスマニュアルに記載する基準を満足します。 |
(注1) 形式的には当該基準を満たさない場合でも、当該基準と同等以上又は当該基準に準じるスペックを有すると本投資法人が判断した場合には、当該投資不動産を取得する場合があります。
(注2) PML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)に想定される最大規模の地震(50年間で10%を超える確率で襲ってくると予想される大地震=再現期間475年相当(年超過確率0.211%)の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものです。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
本投資法人は、投資不動産の取得に当たり、的確な投資判断を行うため、資格があり、かつ実績のある専門家によって作成された不動産鑑定評価書及び各種デューデリジェンスレポート等を精査し、経済的調査・物理的調査・法律的調査の各調査項目について、十分な検討をすることはもとより、現地調査・建物管理担当者等へのヒアリング等も実施します。主要な検討項目は、後記「⑨デューデリジェンス基準」に記載のとおりとします。
本投資法人は、原則として現況稼働中の不動産等に投資しますが、現況未稼働若しくは低稼働又は建設予定若しくは建設工事中の不動産等(以下「未稼働不動産等」といいます。)の取得を検討する際には、賃借人・オペレーターの確保が十分可能と判断され、かつ、原則として資産総額の20%を限度とすること等、本投資法人の投資方針を満たすと判断される場合に限り、取得を検討します。なお、未稼働不動産等に係る各種リスク要因(完工・引渡リスク等)は負担しないものとし、リスク要因による最大損失を考慮して取得価格を決定する等、投資リスクが適切に考慮されていると認められる場合は、投資機会を確保するための売買予約契約又は停止条件付売買契約等の締結を妨げないものとします。
⑥ フォワード・コミットメント
フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずにオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合には、本投資法人の損益・財務に与える影響を勘案し、以下の点に留意して対応するものとします。
・ 契約不履行に関する解約違約金の水準・ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等(東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。)
・ 売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性並びに決済資金の調達方法等
・ 未稼働不動産等についてフォワード・コミットメントを行う場合は、解約違約金等の解約条件、物件の取得価格の決定方法等
また、解約条件及びフォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響並びに当該物件の継続鑑定等の結果(当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価が取得できない場合は、価格調査の結果)を適切に公表するものとします。
⑦ ポートフォリオ運営・管理方針
(ア)投資不動産の契約形態及び投資不動産の運営状況のモニタリング
投資不動産の所有者と賃借人・運営者の間の契約形態には、賃貸借方式と運営委託方式があります。本投資法人では原則賃貸借方式としますが、投資不動産の運営者が運営委託方式を希望する場合は、運営委託方式での契約も検討できるものとします。
各契約内容の改定や新契約締結時には、投資不動産の運営状況や固定賃料と変動賃料の不動産運用収入のバランス、契約期間等を考慮します。
変動賃料を取り入れた賃貸借契約を導入する場合は、契約内容に応じて賃借人・運営者に対し変動賃料の基礎となる投資不動産の運営収支等の報告義務を課すこととし、本資産運用会社が一定の範囲内で投資不動産の運営状況についてモニタリングを行うものとします。
固定賃料を取り入れた賃貸借契約を導入する場合は、賃借人・運営者に対し、可能な限り投資不動産の運営収支等の報告を求め、モニタリングを行うことに努めるものとします。
(イ)賃借人・運営者の選定
投資不動産の賃借人及び運営者の選定を行う場合には、信用力(財務の健全性、賃料負担能力、反社会的勢力との関係の有無)及び運営能力(組織体制、ホテル運営実績、インターナショナルブランドホテルの運営実績、ホテル市場に関する知識・経験、集客力等)を総合的に評価するとともに、運用資産の資産性・安定性・成長性の維持又は向上が図れると判断できる賃借人及び運営者を選定します。
(ウ)プロパティマネジメント方針
投資不動産に係るプロパティマネジメント業務(以下「PM業務」といいます。)については、資産価値の維持向上、収益の最大化を実現し、併せて投資不動産の内部成長を図るよう努めます。
本投資法人がPM業務を委託する場合、本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)の選定を投資不動産の特性に応じて個別に検討し、PM会社の選定・評価基準(以下「PM選定基準」といいます。)に定める評価内容に基づき総合的に判断し選定します。
PM業務は、PM会社が各投資不動産について、施設運営管理(賃借人・オペレーターが行うものを除きます。)、賃貸営業管理、工事・営繕管理を統括することを基本としますが、投資不動産の運用上、かかる業務の一部を個別に委託することを妨げません。
マスターリース契約を締結する投資不動産において、マスターレッシー(転貸人)がPM業務を行う場合、PM選定基準に定める評価内容を考慮し、PM業務委託をマスターリース契約と一体として同契約に規定します。
(エ)修繕計画及び資本的支出等に関する基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の安定を目指し、以下の慎重かつ充分な資本的支出を行うものとします。
・ 資産価値、競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来にわたり競争力を発揮できることを目的とした資本的支出を行います。
・ 資産価値・競争力の向上を目的とし、客室単価・稼動率、宴会の件数・単価、料飲単価・稼働率のアップ等を図るのに必要な資本的支出を行います。
資本的支出は、本投資法人の運用状況等を考慮し、修繕計画に基づき毎期作成する運用計画に則り実施します。
中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して修繕積立金を積み立てます。
投資不動産において、資本的支出となる修理・修繕・更新・改修を実施する場合、原則としてポートフォリオ全体の修繕積立金の範囲で行います。
(オ)付保方針
投資不動産に対する損害保険等の付保は、下表における「付保内容」に定めるとおり、各投資不動産の特性、内在するリスク等を考慮し、災害等の発生においても、本投資法人及び投資主への損害が軽減することを基本に付保の判断を行います。
| 保険種別 | 付保内容 |
| 1.火災保険 | 新価(建物再調達価格)×付保割合50%以上、オールリスク対応 |
| 2.賠償責任保険 | 身体賠償:1名につき1億円、1事故につき10億円、免責なし 財物賠償:1事故につき1億円、免責なし |
投資不動産は、原則として、新耐震基準を満たす物件又はそれと同等と判断した物件(具体的にはPML値が15%以下とされる物件)を取得するものとし、PML値が15%を超える物件を取得する場合には、かかる保険料による当該投資不動産の収益性への影響等を考慮し、付保の検討・判断を行います。
⑧ 譲渡方針
投資不動産については、原則として中長期間保有し短期譲渡は行いません。ただし、ポートフォリオの運用上、投資不動産の入替えが適切であると判断した場合は、以下を考慮の上、投資不動産の譲渡を検討します。
・ 中長期的な不動産市況、収益予測、資産価値の上昇・下落の見通し、立地地域の将来性、劣化に対応する資本的支出の見込み等、当該投資不動産の競争優位性
・ 投資方針を満たさない事態が生じた場合、ポートフォリオへの影響度
⑨ デューデリジェンス基準
本資産運用会社は、不動産等への投資に当たっては、投資対象となる不動産等の投資適格性を判断するために、以下の項目を中心に経済的調査、物理的調査及び法的調査(以下併せて「デューデリジェンス」といいます。)を行います。デューデリジェンスにおける調査項目は、原則として以下の表に記載する事項とします。ただし、個々の記載事項は投資対象となる不動産等によってその重要性が異なることから、以下の表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。
なお、デューデリジェンスにおける調査項目のうち、専門性、客観性及び透明性の確保を要する項目については、原則として第三者である外部の専門家に調査を外注します。
(ア)調査(デューデリジェンス)の実施
| 項目 | 目的 | |
| 1 | 不動産鑑定評価 (時点修正を含みます。) | 対象物件の取得価格及び売却価格の妥当性の検証、時価の検証 |
| 2 | エンジニアリングレポート (環境調査を含みます。) | 対象建物の遵法性の確認、対象建物の性能・経年劣化の診断、再調達原価の査定と長期修繕費用の見積り、PCB・アスベスト等の有害物質の有無の確認、土壌汚染の可能性の確認 |
| 物件実査 | 対象建物の遵法性・性能・経年劣化の程度・修繕費等についての本資産運用会社担当者による調査 | |
| 3 | 地震リスク評価 | 地盤と建物の構造を調査した上での対象建物の地震による予想最大損失額(PML)の算定。ポートフォリオPMLについては必要に応じて算定 |
| 4 | マーケット調査又は賃料鑑定 | 対象物件の市況調査、適正賃料あるいは賃料水準、空室損失の査定、賃借人の業態や売上動向、商圏の調査、分析及びオペレーターの運営能力の評価 |
| 5 | 建物耐震診断 | 対象建物に関する耐震診断 原則として、新耐震基準(1981年改正後の建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」といいます。)を満たす物件又はそれと同等と判断した物件(具体的にはPML値が15%以下とされる物件))を組み入れるものとし、PML値が15%を超える物件を組み入れる場合には地震保険を付保又は耐震補強を行います。 |
| 6 | 構造計算適法性確認 | 建築確認における構造計算が、建築基準法等に定められた基準に適合していることの確認 |
| 7 | テナント等信用調査 | 入居テナント(転貸人を含みます。)・建物管理業者・地権者等他の権利者の信用状況の確認 |
| 8 | 土地・建物関係調査 | 対象土地の境界確認等の実施状況と書面の確認、対象建物スペック等の確認 |
| 9 | 権利関係調査 | 対象土地及び対象建物の権利関係の調査 |
| 10 | 契約関係調査 | 入居テナントとの間の賃貸借契約書・地権者等他の権利者との協定等の確認 |
| 11 | その他 | PCB・アスベスト等の有害物質や土壌汚染の存在の可能性が高い場合には別途調査を実施 |
⑩ 財務方針
(ア)エクイティ・ファイナンス
本投資法人は、運用資産の長期的かつ着実な成長を目的とし、投資口の希薄化(新投資口の発行による投資口の持分割合の低下等)に配慮しつつ、新投資口の発行を行うことがあります。
(イ)デット・ファイナンス
a.基本方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資金を借入れ(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)を発行することがあります。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)及び同法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号、その後の改正を含みます。)第22条の19第1項に規定する機関投資家に限ります。以下同じです。)からの借入れに限るものとします。
b.資金使途
上記a.基本方針に基づく借入れ及び投資法人債により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金の返還並びに預託金、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等とします。
c.担保設定方針
上記a.基本方針に基づき資金の借入れ及び投資法人債発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
d.借入金及び投資法人債発行の限度額
本投資法人は、規約に定める借入金及び投資法人債発行の限度額の範囲内で、資金の借入れ及び投資法人債の発行を行います。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。
e.借入先選定方針
上記a.基本方針に基づき資金の借入れを行う場合、低廉なコストを実現するため、借入期間、金利の形態及び担保設定の有無等の諸条件を、複数の機関投資家と交渉の上、決定します。
f.事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約
本投資法人は、将来の投資不動産の取得、又は敷金・保証金の返還等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
g.LTV基準
本投資法人のLTV(総資産に対する有利子負債の割合)については、60%を上限の目途とします。ただし、新たな投資不動産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。なお、平常時の運用においては、50%を上限の目途として運用します。
h.デリバティブ取引
本投資法人は本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクのヘッジを主たる目的として、デリバティブ取引に係る権利に投資を行うことがあります。
i.余資の運用
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。
⑪ 情報開示
(ア)本投資法人は、常に投資主の視点に立ち、迅速、正確かつ公平に情報を開示することに努めます。
(イ)本投資法人は、投信法、金融商品取引法並びに東京証券取引所及び一般社団法人投資信託協会がそれぞれ定める内容、様式に従って開示を行います。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
