有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(令和1年9月1日-令和2年2月29日)
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が、当期末現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等については以下のとおりです。
(ア)保有資産の概要
保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、不動産鑑定評価額及び投資比率は、以下のとおりです。
(注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産のグレードの別に従い「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケール」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」の分類毎にそれぞれ「A」、「B」、「C」、「D」のアルファベット及び番号を付したものです。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、売買契約に記載された各物件の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。
(注3)「貸借対照表計上額」は、信託不動産のほか、工具、器具及び備品の金額を含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「不動産鑑定評価額」は、当期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
(注5)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各物件の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注6)ヒルトン小田原リゾート&スパに係る取得価格及び不動産鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する数値を記載しています。
(イ)保有資産の建物等の概要
(注1)シャングリ・ラ ホテル 東京の土地面積は、本建物の敷地である土地全5筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の10,464です。
ヒルトン小田原リゾート&スパの土地面積は、本建物の敷地全体の面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの土地面積は、本建物の敷地である土地面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の5,205です。
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの土地面積は、本建物の敷地である土地面積であり、他の共有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
各物件の土地面積は、いずれも登記簿記載面積です。
(注2)シャングリ・ラ ホテル 東京の建物は、区分所有建物であり、建物面積は丸の内トラストタワー本館及びN館全体の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡(登記簿記載面積)です。
ヒルトン小田原リゾート&スパの建物面積は、建物全体の延床面積の総合計を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡(登記簿記載面積)です。
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの建物面積は、一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
(注3)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、ヒルトン小田原リゾート&スパの賃料は変動賃料のみ、シャングリ・ラ ホテル 東京、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)テナント数(転貸借)の小計及び合計は、延べテナント数を記載しており、括弧内は当期末時点で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から転貸を受けている者の数を記載しています。
(注5)販売可能客室数を記載しています。
(注6)ヒルトン小田原リゾート&スパのうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟の建築時期を記載しています。その他の主たる営業用の建物であるチャペルの建築時期は2004年10月です。
(注7)ヒルトン小田原リゾート&スパの賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物全体の賃貸可能面積及び賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注8)ヒルトン小田原リゾート&スパの総客室数は、一棟の建物の総客室数を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
(注9)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注10)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの総客室数は、一棟の建物の総客室数を記載しているため、他者の共有持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
(ウ)不動産鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、鑑定評価機関と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
研:一般財団法人日本不動産研究所
立:株式会社立地評価研究所
(注2)「鑑定評価額」とは、当期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
(注3)ヒルトン小田原リゾート&スパに係る鑑定評価額、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する数値を記載しています。
(エ)建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)、及び地震リスク分析に関する地震リスク評価報告書を調査業者より取得しています。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
(注1)「短期修繕費」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を掲載しています。
(注2)「長期修繕費」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を掲載しています。なお、シャングリ・ラ ホテル 東京に係る長期修繕費は、以下の①から④に示す各部分に係る修繕更新費用に本投資法人の費用負担割合(管理規約の費用負担割合(対象ホテル部分に対応する割合)①ホテル専有部:100%、②丸の内トラストタワー本館共用部(熱源除く):17.199%、③丸の内トラストタワー本館共用部(熱源):60.18%、④丸の内トラストタワー敷地及び全体共用部:10.464%)を乗じた金額を合計し千円未満を四捨五入して記載しています。ヒルトン小田原リゾート&スパに係る長期修繕費は、建物全体の修繕更新費用に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じた金額を千円未満を四捨五入して記載しています。コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションに係る長期修繕費は、以下の①及び②に示す各部分に係る修繕更新費用に本投資法人の費用負担割合(管理規約の費用負担割合(対象ホテル部分に対応する割合)①ホテル専有部:100%、②京橋トラストタワー共用部:5.205%)を乗じた金額を合計し千円未満を四捨五入して記載しています。コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションに係る長期修繕費は、建物全体の修繕更新費用に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じた金額を千円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)PML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)に想定される最大規模の地震(50年間で10%を超える確率で襲ってくると予想される大地震=再現期間475年相当(年超過確率0.211%)の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものです。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注4)長期修繕費の「合計」は各物件に係る金額を合計し千円未満を四捨五入して記載しています。また「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した2019年7月付建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書に基づき記載しています。
(オ)保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関
各保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。
(注1)設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
(注2)国土交通大臣より構造方法等が適正である旨の認定がなされているため記載していません。
(カ)主要な不動産に関する情報
年間賃料合計が全年間賃料合計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
(注1)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、シャングリ・ラ ホテル 東京、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)いずれの物件についても対象期間中(対象期間中に開業した場合には開業以来)のテナントは1社(シングルテナント)のため、稼働率は100.0%です。
(注3)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(キ)主要なテナントに関する情報
テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。
(注1)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、ヒルトン小田原リゾート&スパの賃料は変動賃料のみ、シャングリ・ラ ホテル 東京、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各物件の年間固定賃料の占める割合を記載しています。
(注3)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注4)ヒルトン小田原リゾート&スパの賃貸面積は、建物全体の賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注5)その他各賃貸借契約の概要については、後記「(コ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
(ク)担保の状況
保有資産に対して設定することを借入先と合意している担保は、現在ありません。
(ケ)ポートフォリオの概況
本投資法人のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
a.分類別
b.所在地の属する都道府県別
c.賃貸期間の残存年数別
(注)「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)の合計を、
百万円未満を切り捨てて記載しています。
(コ)保有資産の個別不動産の概要
a.「特定資産の概要」欄に関する説明
・「分類」は、本投資法人が投資対象とする資産のグレードの別に従い「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケール」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」、「ミッドスケール」及び「エコノミー」の6つの分類のいずれかを記載しています。
・「用途」は、当該物件の登記簿上の種類のうち、主たる用途を記載しています。
・「取得年月日」は、各信託受益権売買契約書に記載された各不動産信託受益権の取得日を記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得価格」は、各信託受益権売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を記載しています。
・「取得時鑑定評価額」は、鑑定評価機関から取得した各保有資産に係る取得時点での不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・「信託受益権の概要」とは、本投資法人が保有する不動産等資産が不動産信託受益権である場合に、信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・「交通」は、ホテル賃借人又は運営者が開設しているホームページ記載の情報に基づき記載しています。
・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。
・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「竣工年月」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「構造/階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分又はその共有持分である場合には、保有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造/階数を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分又はその共有持分である場合には、保有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「賃貸可能面積」は、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人(信託受益権の場合は信託受託者)とテナントの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。
・「客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・「テナント数」及び「転貸テナント数」は、当期末現在で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借している者の数を記載しています。
・「稼働率」は、当期末現在の稼働率(総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合)について、小数第1位を四捨五入して記載しています。
・「特記事項」には、各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。また、保有資産の一部については、航空法(昭和27年法律第231号。その後の改正を含みます。)に基づく高さ制限を受けますが、個別の記載はしていません。
b.「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」は、各保有資産の当期末現在において効力を有している賃貸借契約書の内容を記載しています。
(注1)本建物は、大手町・丸の内・有楽町地区地区計画の区域内に所在し、建築物等の用途、容積率、高さ及び壁面の位置等の制限が定められています。また、都市再生特別措置法に基づく都市再生特別地区(丸の内1-1地区)の都市計画決定を受けて計画・建築されており、当該都市計画に基づき容積率、建蔽率、高さ及び壁面の位置等が定められています。
(注2)本建物は区分所有建物ですが、丸の内トラストタワー本館及びN館の敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の10,464です。
(注3)丸の内トラストタワー本館及びN館全体の建物の構造/階数を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の構造/階数は、鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造15階建(地下1階、1階、11階、20階、27～37階)です。
(注4)本建物は区分所有建物ですが、丸の内トラストタワー本館及びN館の建物全体の面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡(登記簿記載面積)です。
(注5)販売可能客室数を記載しています。
(注6)本物件の敷地の一部に、敷地外の土地を要役地として、通行並びに現存の配水管及びマンホール存置の便益に供するため、地役権が設定され登記されています。ただし、地役権設定契約上は、現存の配水管及びマンホール存置の便益に供することを目的とした地役権については存続期間が満了しています。
(注1)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する金額を記載しています。
(注2)建物の敷地全体の面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
(注3)各建物のうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟及びチャペルに係る竣工年月を記載しています。
(注4)各建物のうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟及びチャペルに係る建物全体の構造/階数を記載しています。
(注5)各建物における建物全体の延床面積の総合計を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
(注6)建物全体の賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注)建物全体の賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注1)本建物は商業地域内に所在し、かつ、防火地域内にある耐火建築物に該当するため、建蔽率の制限は適用されません。また、本建物は、日本橋・東京駅前地区地区計画の区域内に所在し、建築物等の用途、容積率、高さ及び壁面の位置等の制限が定められています。加えて、本建物は建築基準法第59条の2の規定に基づく総合設計制度により計画・建築されており、当該許可に基づき容積率の制限が緩和されています。なお、上記表の指定容積率700%は国道15号線から20m超の地域の部分、指定容積率800%は国道15号線から20m以内の地域の部分に適用されます。
(注2)本建物は区分所有建物ですが、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の5,205です。
(注3)一棟の建物の構造/階数を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の構造/階数は、鉄骨造4階建(1～4階)です。
(注4)本建物は区分所有建物ですが、本建物を含む一棟の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡(登記簿記載面積)です。
(注1)本建物は商業地域内に所在し、かつ、防火地域内にある耐火建築物に該当するため、建蔽率の制限は適用されません。
(注2)敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。
(注3)一棟の建物全体の構造/階数を記載しています。
(注4)一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
(注5)一棟の賃貸可能面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注6)本物件には、大阪市長、大阪市交通局長、日本生命保険相互会社、森トラスト株式会社及び阪急電鉄株式会社の間での施設維持管理及び所有に関する協定書に基づき、本建物と新大阪駅北口とをつなぐ横断歩道橋が接続しています。
(注1) 本建物は商業地域内に所在し、かつ、防火地域内にある耐火建築物に該当するため、建蔽率の制限は適用されません。
(注2) 本物件の敷地の一部に、都営大江戸線の鉄道敷設及び鉄道施設設置を目的とし東京都を地上権者とする区分地上権が設定(登記)されています。
(サ)保有資産の収支状況
保有資産の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
(注)金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。
(シ)保有資産の運営実績
A-1 シャングリ・ラ ホテル 東京
(注1)「賃料算出基準月」は、賃料を算出する際の基準となる月を表しています。本物件の賃料算出基準月は、賃料計上月の4か月前です。
(注2)「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、エンドテナントより開示について同意を得られていないため、非開示としています。
B-1 ヒルトン小田原リゾート&スパ
(注1)「賃料」を算出する際の基準となる期間は、2018年7月から2019年6月までです。「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、テナントより開示について同意を得られていないため、非開示としています。
(注2)2019年9月の「賃料」は月額賃料に対し、取得日である2019年9月2日から9月末日までの日割り計算で算出しています。
C-1 コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
C-2 コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション
(注1)「賃料算出基準月」は、賃料を算出する際の基準となる月を表しています。コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションとコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料算出基準月は、賃料計上月の3か月前です。
(注2)「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
客室稼働率=販売客室数÷販売可能客室数
(注3)「ADR」(Average Daily Rate)とは、平均客室販売単価をいい、一定期間の宿泊売上高合計(サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。)を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除して、小数第1位を四捨五入して記載しています。
(注4)「RevPAR」(Revenue Per Available Room)とは、販売可能客室1室当たりの宿泊売上高をいい、一定期間の宿泊売上高合計(サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。)を同期間の販売可能客室数合計で除して、小数第1位を四捨五入して記載しています。なお、RevPARは、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
(注5)「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注6)本投資法人はコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの土地及び建物の共有持分100分の74を対象とする信託受益権を保有しており、客室稼働率は、賃料算定対象部分の客室稼働率を記載しています。
(注7)本投資法人はコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの土地及び建物の共有持分100分の74を対象とする信託受益権を保有しており、ADRは、賃料算定対象部分のADRを記載しています。
D-1 ホテルサンルートプラザ新宿
年間固定賃料:1,304,673,360円
客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、賃借人より開示について同意を得られていないため、非開示としています。
(ス)保有不動産の資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が当期末現在保有している資産に関し、計画している第9期の改修工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。
b.期中の資本的支出
本投資法人が当期末現在保有している資産に関し、当期の資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。
(注)「工事金額」は、千円未満を切り捨てて記載しています。
(セ)保有不動産の稼働率の推移
保有資産の稼働率の推移は以下のとおりです。
(注)総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、各物件の賃貸可能面積及び賃貸面積の合計を記載しています。なお、ヒルトン小田原リゾート&スパの賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物全体の賃貸可能面積及び賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積として、コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積については、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積として合計しています。
本投資法人が、当期末現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等については以下のとおりです。
(ア)保有資産の概要
保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、不動産鑑定評価額及び投資比率は、以下のとおりです。
| 分類 | 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 取得価格 (百万円) (注2) | 貸借対照表 計上額 (百万円) (注3) | 不動産鑑定 評価額 (百万円) (注4) | 投資比率 (%) (注5) |
| ラグジュアリー | A-1 | シャングリ・ラ ホテル 東京 | 42,000 | 41,486 | 50,900 | 38.7 |
| 小計 | 42,000 | 41,486 | 50,900 | 38.7 | ||
| アッパーアップスケール | B-1 | ヒルトン小田原リゾート&スパ(注6) | 6,500 | 6,559 | 7,250 | 6.0 |
| 小計 | 6,500 | 6,559 | 7,250 | 6.0 | ||
| アップスケール | C-1 | コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | 13,800 | 13,557 | 18,800 | 12.7 |
| C-2 | コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 17,600 | 17,341 | 18,700 | 16.2 | |
| 小計 | 31,400 | 30,899 | 37,500 | 28.9 | ||
| アッパーミッドスケール | D-1 | ホテルサンルートプラザ新宿 | 28,600 | 27,932 | 32,400 | 26.4 |
| 小計 | 28,600 | 27,932 | 32,400 | 26.4 | ||
| 合計 | 108,500 | 106,878 | 128,050 | 100.0 | ||
(注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産のグレードの別に従い「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケール」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」の分類毎にそれぞれ「A」、「B」、「C」、「D」のアルファベット及び番号を付したものです。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、売買契約に記載された各物件の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。
(注3)「貸借対照表計上額」は、信託不動産のほか、工具、器具及び備品の金額を含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「不動産鑑定評価額」は、当期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
(注5)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各物件の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注6)ヒルトン小田原リゾート&スパに係る取得価格及び不動産鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する数値を記載しています。
(イ)保有資産の建物等の概要
| 分類 | 物件 番号 | 物件 名称 | 所在地 | 土地面積 (㎡) (注1) | 建物面積 (㎡) (注2) | 建築時期 | 年間固定 賃料 (百万円) (注3) | 賃貸可能面積 (㎡) | 賃貸 面積 (㎡) | テナント数 (転貸借) (注4) | 総客 室数 (室) |
| ラグジュアリー | A-1 | シャングリ・ラ ホテル 東京 | 東京都 千代田区 | 12,026.77 | 180,335.11 | 2008年11月 | 882 | 22,755.55 | 22,755.55 | 1(1) | 200 (注5) |
| 小計 | 12,026.77 | 180,335.11 | - | 882 | 22,755.55 | 22,755.55 | 1(1) | 200 | |||
| アッパーアップスケール | B-1 | ヒルトン小田原リゾート&スパ | 神奈川県 小田原市 | 174,566.00 | 50,605.67 | 1997年10月 (注6) | - | 25,302.84 (注7) | 25,302.84 (注7) | 1(0) | 163 (注8) |
| 小計 | 174,566.00 | 50,605.67 | - | - | 25,302.84 | 25,302.84 | 1(0) | 163 | |||
| アップスケール | C-1 | コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | 東京都 中央区 | 4,399.47 | 51,242.93 | 2014年2月 | 310 | 5,620.38 | 5,620.38 | 1(1) | 150 |
| C-2 | コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 大阪市 淀川区 | 2,199.34 | 17,002.28 | 1997年3月 | 460 | 13,881.48 (注9) | 13,881.48(注9) | 1(1) | 332 (注10) | |
| 小計 | 6,598.81 | 68,245.21 | - | 770 | 19,501.86 | 19,501.86 | 2(2) | 482 | |||
| アッパーミッドスケール | D-1 | ホテルサンルートプラザ新宿 | 東京都 渋谷区 | 3,136.57 | 20,451.25 | 2007年8月 | 1,304 | 21,248.23 | 21,248.23 | 1(0) | 624 |
| 小計 | 3,136.57 | 20,451.25 | - | 1,304 | 21,248.23 | 21,248.23 | 1(0) | 624 | |||
| 合計 | 196,328.15 | 319,637.24 | - | 2,957 | 88,808.48 | 88,808.48 | 5(3) | 1,469 | |||
(注1)シャングリ・ラ ホテル 東京の土地面積は、本建物の敷地である土地全5筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の10,464です。
ヒルトン小田原リゾート&スパの土地面積は、本建物の敷地全体の面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの土地面積は、本建物の敷地である土地面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の5,205です。
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの土地面積は、本建物の敷地である土地面積であり、他の共有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
各物件の土地面積は、いずれも登記簿記載面積です。
(注2)シャングリ・ラ ホテル 東京の建物は、区分所有建物であり、建物面積は丸の内トラストタワー本館及びN館全体の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡(登記簿記載面積)です。
ヒルトン小田原リゾート&スパの建物面積は、建物全体の延床面積の総合計を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡(登記簿記載面積)です。
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの建物面積は、一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
(注3)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、ヒルトン小田原リゾート&スパの賃料は変動賃料のみ、シャングリ・ラ ホテル 東京、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)テナント数(転貸借)の小計及び合計は、延べテナント数を記載しており、括弧内は当期末時点で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から転貸を受けている者の数を記載しています。
(注5)販売可能客室数を記載しています。
(注6)ヒルトン小田原リゾート&スパのうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟の建築時期を記載しています。その他の主たる営業用の建物であるチャペルの建築時期は2004年10月です。
(注7)ヒルトン小田原リゾート&スパの賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物全体の賃貸可能面積及び賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注8)ヒルトン小田原リゾート&スパの総客室数は、一棟の建物の総客室数を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
(注9)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注10)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの総客室数は、一棟の建物の総客室数を記載しているため、他者の共有持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
(ウ)不動産鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、鑑定評価機関と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 分類 | 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定 評価 機関 (注1) | 鑑定 評価額 (百万円) (注2) | 収益価格 | ||||
| 直接還元法 による価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | DCF法 による価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終還元 利回り (%) | |||||
| ラグジュアリー | A-1 | シャングリ・ラ ホテル 東京 | 研 | 50,900 | 51,800 | 3.2 | 50,000 | 2.9 | 3.4 |
| 小計 | 50,900 | 51,800 | - | 50,000 | - | - | |||
| アッパーアップスケール | B-1 | ヒルトン小田原リゾート&スパ(注3) | 立 | 7,250 | 7,400 | 4.6 | 7,200 | 4.4 | 4.8 |
| 小計 | 7,250 | 7,400 | - | 7,200 | - | - | |||
| アップスケール | C-1 | コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | 研 | 18,800 | 19,100 | 3.7 | 18,500 | 3.4 | 3.9 |
| C-2 | コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 研 | 18,700 | 18,900 | 4.2 | 18,400 | 3.9 | 4.4 | |
| 小計 | 37,500 | 38,000 | - | 36,900 | - | - | |||
| アッパーミッドスケール | D-1 | ホテルサンルートプラザ新宿 | 研 | 32,400 | 33,000 | 3.5 | 31,700 | 3.3 | 3.7 |
| 小計 | 32,400 | 33,000 | - | 31,700 | - | - | |||
| 合計 | 128,050 | 130,200 | - | 125,800 | - | - | |||
(注1)「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
研:一般財団法人日本不動産研究所
立:株式会社立地評価研究所
(注2)「鑑定評価額」とは、当期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
(注3)ヒルトン小田原リゾート&スパに係る鑑定評価額、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する数値を記載しています。
(エ)建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)、及び地震リスク分析に関する地震リスク評価報告書を調査業者より取得しています。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 建物調査状況報告書 | 地震リスク評価報告書 | |||||
| 調査業者 | 調査書 日付 | 短期修繕費 (千円) (注1) | 長期修繕費 (年平均) (千円) (注2) | 調査業者 | 調査書 日付 | PML値 (%) (注3) | ||
| A-1 | シャングリ・ラ ホテル 東京 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年8月 | - | 4,805 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年8月 | 1.1 |
| B-1 | ヒルトン小田原リゾート&スパ | 株式会社東京建築検査機構 | 2019年7月 | - | 59,445 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2019年7月 | 14.9 |
| C-1 | コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年9月 | - | 2,824 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年9月 | 1.5 |
| C-2 | コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年9月 | - | 37,302 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年9月 | 4.5 |
| D-1 | ホテルサンルートプラザ新宿 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年6月 | - | 4,563 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年7月 | 3.0 |
| 合計/ポートフォリオPML値(注4) | - | 108,940 | - | - | 2.2 | |||
(注1)「短期修繕費」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を掲載しています。
(注2)「長期修繕費」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を掲載しています。なお、シャングリ・ラ ホテル 東京に係る長期修繕費は、以下の①から④に示す各部分に係る修繕更新費用に本投資法人の費用負担割合(管理規約の費用負担割合(対象ホテル部分に対応する割合)①ホテル専有部:100%、②丸の内トラストタワー本館共用部(熱源除く):17.199%、③丸の内トラストタワー本館共用部(熱源):60.18%、④丸の内トラストタワー敷地及び全体共用部:10.464%)を乗じた金額を合計し千円未満を四捨五入して記載しています。ヒルトン小田原リゾート&スパに係る長期修繕費は、建物全体の修繕更新費用に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じた金額を千円未満を四捨五入して記載しています。コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションに係る長期修繕費は、以下の①及び②に示す各部分に係る修繕更新費用に本投資法人の費用負担割合(管理規約の費用負担割合(対象ホテル部分に対応する割合)①ホテル専有部:100%、②京橋トラストタワー共用部:5.205%)を乗じた金額を合計し千円未満を四捨五入して記載しています。コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションに係る長期修繕費は、建物全体の修繕更新費用に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じた金額を千円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)PML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)に想定される最大規模の地震(50年間で10%を超える確率で襲ってくると予想される大地震=再現期間475年相当(年超過確率0.211%)の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものです。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注4)長期修繕費の「合計」は各物件に係る金額を合計し千円未満を四捨五入して記載しています。また「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した2019年7月付建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書に基づき記載しています。
(オ)保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関
各保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算者 | 構造計算 確認機関 |
| A-1 | シャングリ・ラ ホテル 東京 | 戸田建設株式会社一級建築士事務所、株式会社安井建築設計事務所 | 戸田建設株式会社 東京支店 | 一般財団法人日本建築センター | 戸田建設株式会社一級建築士事務所 | - (注2) |
| B-1 | ヒルトン小田原リゾート&スパ | (本館棟・バーデ棟・スポーツ棟) 安井・教育施設監理共同企業体 (チャペル) 三井住友建設株式会社 一級建築士事務所 | (本館棟・バーデ棟・スポーツ棟) 大成・清水・鹿島・青木・不動・三菱建設共同企業体 (チャペル) 三井住友建設株式会社 東京建築支店 | (本館棟・バーデ棟・スポーツ棟) 小田原市建築主事 (チャペル) 小田原市建築主事 | (本館棟・バーデ棟・スポーツ棟) 安井・教育施設監理共同企業体 (チャペル) 三井住友建設株式会社 一級建築士事務所 | 株式会社東京建築検査機構 |
| C-1 | コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | 戸田建設株式会社一級建築士事務所 | 戸田建設株式会社 東京支店 | 一般財団法人日本建築センター | 戸田建設株式会社一級建築士事務所 | - (注2) |
| C-2 | コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所 | 株式会社竹中工務店 大阪本店 | 大阪市建築主事 | 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| D-1 | ホテルサンルートプラザ新宿 | 株式会社松田平田設計 | 株式会社大林組 東京本社 | 東京都建築主事 | 株式会社松田平田設計、株式会社大林組一級建築士事務所 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
(注1)設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
(注2)国土交通大臣より構造方法等が適正である旨の認定がなされているため記載していません。
(カ)主要な不動産に関する情報
年間賃料合計が全年間賃料合計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
| 物件名称 | テナントの 総数 | 年間固定賃料 (百万円) (注1) | 賃貸可能面積 (㎡) | 賃貸面積 (㎡) | 最近5年の稼働率の推移 (%) (注2) |
| シャングリ・ラ ホテル 東京 | 1 | 882 | 22,755.55 | 22,755.55 | 100.0 |
| コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | 1 | 310 | 5,620.38 | 5,620.38 | 100.0 |
| コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 1 | 460 | 13,881.48 (注3) | 13,881.48 (注3) | 100.0 |
| ホテルサンルートプラザ新宿 | 1 | 1,304 | 21,248.23 | 21,248.23 | 100.0 |
(注1)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、シャングリ・ラ ホテル 東京、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)いずれの物件についても対象期間中(対象期間中に開業した場合には開業以来)のテナントは1社(シングルテナント)のため、稼働率は100.0%です。
(注3)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(キ)主要なテナントに関する情報
テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。
| テナント 名称 | 業種 | 物件名称 | 契約 種類 | 契約期間 満了日 | 年間 固定 賃料 (百万円) (注1) | 賃料 比率 (%) (注2) | 賃貸面積 (㎡) | 面積 比率 (%) |
| 森トラスト株式会社 | 不動産業 | シャングリ・ラ ホテル 東京 | 定期建物 賃貸借契約 | 2033年 11月30日 | 882 | 29.8 | 22,755.55 | 25.6 |
| コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | 定期建物 賃貸借契約 | 2039年 4月1日 | 310 | 10.5 | 5,620.38 | 6.3 | ||
| コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 定期建物 賃貸借契約 | 2040年 11月1日 | 460 | 15.6 | 13,881.48 (注3) | 15.6 | ||
| MT&ヒルトンホテル株式会社 | ホテル業 | ヒルトン小田原リゾート&スパ | 定期建物 賃貸借契約 | 2049年 12月31日 | - | - | 25,302.84 (注4) | 28.5 |
| 株式会社相鉄ホテルマネジメント | ホテル業 | ホテルサンルートプラザ新宿 | 定期建物 賃貸借契約 | 2027年 8月31日 | 1,304 | 44.1 | 21,248.23 | 23.9 |
| 合計 | - | - | 2,957 | 100.0 | 88,808.48 | 100.0 | ||
(注1)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、ヒルトン小田原リゾート&スパの賃料は変動賃料のみ、シャングリ・ラ ホテル 東京、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各物件の年間固定賃料の占める割合を記載しています。
(注3)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注4)ヒルトン小田原リゾート&スパの賃貸面積は、建物全体の賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注5)その他各賃貸借契約の概要については、後記「(コ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
(ク)担保の状況
保有資産に対して設定することを借入先と合意している担保は、現在ありません。
(ケ)ポートフォリオの概況
本投資法人のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
a.分類別
| 分類 | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 比率 (%) |
| ラグジュアリー | 1 | 42,000 | 38.7 |
| アッパーアップスケール | 1 | 6,500 | 6.0 |
| アップスケール | 2 | 31,400 | 28.9 |
| アッパーミッドスケール | 1 | 28,600 | 26.4 |
| 合計 | 5 | 108,500 | 100.0 |
b.所在地の属する都道府県別
| エリア | 都道府県 | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 比率 (%) |
| 全国主要都市 | 東京都 | 3 | 84,400 | 77.8 |
| 大阪府 | 1 | 17,600 | 16.2 | |
| 著名な観光地エリア | 神奈川県 | 1 | 6,500 | 6.0 |
| 合計 | 5 | 108,500 | 100.0 | |
c.賃貸期間の残存年数別
| 残存年数 | 年間固定賃料 (百万円) (注) | 比率 (%) |
| 10年超 | 1,652 | 55.9 |
| 10年以内 | 1,304 | 44.1 |
| 合計 | 2,957 | 100.0 |
(注)「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)の合計を、
百万円未満を切り捨てて記載しています。
(コ)保有資産の個別不動産の概要
a.「特定資産の概要」欄に関する説明
・「分類」は、本投資法人が投資対象とする資産のグレードの別に従い「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケール」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」、「ミッドスケール」及び「エコノミー」の6つの分類のいずれかを記載しています。
・「用途」は、当該物件の登記簿上の種類のうち、主たる用途を記載しています。
・「取得年月日」は、各信託受益権売買契約書に記載された各不動産信託受益権の取得日を記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得価格」は、各信託受益権売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を記載しています。
・「取得時鑑定評価額」は、鑑定評価機関から取得した各保有資産に係る取得時点での不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・「信託受益権の概要」とは、本投資法人が保有する不動産等資産が不動産信託受益権である場合に、信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・「交通」は、ホテル賃借人又は運営者が開設しているホームページ記載の情報に基づき記載しています。
・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。
・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「竣工年月」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「構造/階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分又はその共有持分である場合には、保有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造/階数を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分又はその共有持分である場合には、保有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「賃貸可能面積」は、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人(信託受益権の場合は信託受託者)とテナントの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。
・「客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・「テナント数」及び「転貸テナント数」は、当期末現在で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借している者の数を記載しています。
・「稼働率」は、当期末現在の稼働率(総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合)について、小数第1位を四捨五入して記載しています。
・「特記事項」には、各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。また、保有資産の一部については、航空法(昭和27年法律第231号。その後の改正を含みます。)に基づく高さ制限を受けますが、個別の記載はしていません。
b.「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」は、各保有資産の当期末現在において効力を有している賃貸借契約書の内容を記載しています。
| 物件番号 | シャングリ・ラ ホテル 東京 | 分類 | ラグジュアリー | ||||
| A-1 | 用途 | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 取得年月日 | 2016年9月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||||
| 取得価格 | 42,000百万円 | 取得時鑑定評価額 (価格時点) | 44,000百万円 (2016年8月1日) | ||||
| 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |||||
| 信託期間満了日 | 2046年8月末日 | ||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区丸の内一丁目8番3号 | ||||||
| 交通 | JR「東京」駅日本橋口から徒歩1分 | ||||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区丸の内一丁目 1番41ほか4筆 | 建物 | 竣工年月 | 2008年11月 | ||
| 建蔽率 | 80%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根 地下4階付き37階建(注3) | ||||
| 容積率 | 900%(注1) | 延床面積 | 180,335.11㎡(注4) | ||||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 戸田建設株式会社一級建築士事務所、株式会社安井建築設計事務所 | ||||
| 敷地面積 | 12,026.77㎡(注2) | 施工者 | 戸田建設株式会社東京支店 | ||||
| 所有形態 | 敷地権(所有権) | 所有形態 | 区分所有権 | ||||
| 賃貸可能面積 | 22,755.55㎡ | 客室数 | 200(注5) | ||||
| テナント数 | 1 | 転貸テナント数 | 1 | ||||
| 稼働率 | 100% | ||||||
| 特記事項: ①本建物は区分所有建物であり、本物件の管理規約において、本投資法人は、自己の所有する専有部分を、主としてホテル用途として、若しくは区分所有者の共同の利益を増進し、良好な環境を維持、確保する目的のため、又はこれらを補完する目的の用途として使用しなければならず、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替えを行おうとするときは、管理者が定める軽微な修繕等を除き、管理規約に定める管理者に修繕等の内容を申請し、承認を受けなければなりません。なお、本物件の管理規約において、森トラスト株式会社が管理者とされています。 ②信託受益権売買契約において、買主である本投資法人は、本物件又は本物件に係る信託受益権の全部又は一部の譲渡を企図する場合には、売主である森トラスト株式会社に対して、本物件又は本物件に係る信託受益権の購入に係る優先交渉権を付与することとされています。 | |||||||
(注1)本建物は、大手町・丸の内・有楽町地区地区計画の区域内に所在し、建築物等の用途、容積率、高さ及び壁面の位置等の制限が定められています。また、都市再生特別措置法に基づく都市再生特別地区(丸の内1-1地区)の都市計画決定を受けて計画・建築されており、当該都市計画に基づき容積率、建蔽率、高さ及び壁面の位置等が定められています。
(注2)本建物は区分所有建物ですが、丸の内トラストタワー本館及びN館の敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の10,464です。
(注3)丸の内トラストタワー本館及びN館全体の建物の構造/階数を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の構造/階数は、鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造15階建(地下1階、1階、11階、20階、27～37階)です。
(注4)本建物は区分所有建物ですが、丸の内トラストタワー本館及びN館の建物全体の面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡(登記簿記載面積)です。
(注5)販売可能客室数を記載しています。
(注6)本物件の敷地の一部に、敷地外の土地を要役地として、通行並びに現存の配水管及びマンホール存置の便益に供するため、地役権が設定され登記されています。ただし、地役権設定契約上は、現存の配水管及びマンホール存置の便益に供することを目的とした地役権については存続期間が満了しています。
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 森トラスト株式会社 |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 2016年9月1日から2033年11月30日 |
| 賃貸面積 | 22,755.55㎡ |
| 賃料 | 変動賃料:毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月において、賃借人が転借人から受け取った賃料(転貸テナント賃料)に97%を乗じた額等とします。 年間最低保証賃料(毎年4月から翌年3月): 882,700,000円 毎年1月から12月の期間において転貸テナント賃料の合計額が910,000,000円に満たない場合(転貸テナントの退去等により、転貸テナント賃料の支払いがない場合も含みます。)には、当該期間の転貸テナント賃料は910,000,000円であるものとして賃料計算(910,000,000円×97%=882,700,000円)を行い、4月分から翌年3月分までの賃料の合計額との差額(不足分)について、翌年3月分の賃料と合わせて翌年2月末日までに支払われます。 (注)「転貸テナント賃料」は、転借人のホテル営業における売上総額に一定歩合を乗じて算出した額とします。なお、歩合の開示については転借人の同意が得られていないため非開示とします。 |
| 敷金、保証金 | 敷金:1,751,000,000円 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 ただし、当事者間の協議により再契約を行うことができます。 |
| 賃料改定について | 本賃貸借開始日から5年毎に協議の上、賃料を改定することができます。ただし、改定時期以外であっても諸物価の高騰、土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他経済事情の変動及びその他やむを得ない事情が発生した場合、本物件の改修若しくはリブランド等があった場合、賃貸人及び賃借人は協議の上賃料を改定することができます。 |
| 中途解約について | 賃貸人及び賃借人は、本賃貸借期間中、本賃貸借契約を解約することはできません。 |
| 違約金 | 賃貸人又は賃借人が、その相手方から本契約を解除された場合、当該解除原因者は違約金として、解除された日が属する月の賃料の6か月相当額を直ちにその相手方に支払います。ただし、別途の損害賠償請求を妨げません。 |
| 物件番号 | ヒルトン小田原リゾート&スパ | 分類 | アッパーアップスケール | ||||
| B-1 | 用途 | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 取得年月日 | 2019年9月2日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権及びホテルに付随する動産 | ||||
| 取得価格 | 6,500百万円 | 取得時鑑定評価額 (価格時点) | 7,250百万円 (2019年7月19日)(注1) | ||||
| 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||||
| 信託期間満了日 | 2049年12月31日 | ||||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県小田原市根府川583番地1 | ||||||
| 交通 | JR・新幹線・小田急小田原線「小田原駅」からシャトルバス約20分 JR「根府川駅」からシャトルバス約5分 | ||||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県小田原市根府川字ノグロ583番1ほか14筆 | 建物 | 竣工年月 (注3) | (本館棟・バーデ棟・スポーツ棟) 1997年10月(2004年2月にリノベーション) (チャペル) 2004年10月 | ||
| 建蔽率 | 50% | 構造/階数 (注4) | (本館棟) 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根・ステンレス鋼板葺地下1階付12階建 (バーデ棟) 鉄筋コンクリート造陸屋根・ステンレス鋼板葺地下1階付3階建 (スポーツ棟) 鉄筋コンクリート造空気膜屋根地下1階付2階建 (チャペル) 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建 | ||||
| 容積率 | 100% | 延床面積 | 50,605.67㎡(注5) | ||||
| 用途地域 | 市街化調整区域 | 設計者 | (本館棟・バーデ棟・スポーツ棟) 安井・教育施設監理共同企業体 (チャペル) 三井住友建設株式会社 一級建築士事務所 | ||||
| 敷地面積 | 174,566.00㎡(注2) | 施工者 | (本館棟・バーデ棟・スポーツ棟) 大成・清水・鹿島・青木・不動・三菱建設共同企業体 (チャペル) 三井住友建設株式会社 東京建築支店 | ||||
| 所有形態 | 所有権(信託受益権の準共有持分50%) | 所有形態 | 所有権(信託受益権の準共有持分50%) | ||||
| 賃貸可能面積 | 25,302.84㎡(注6) | 客室数 | 163 | ||||
| テナント数 | 1 | 転貸テナント数 | - | ||||
| 稼働率 | 100% | ||||||
| 特記事項: ①本投資法人と森トラスト株式会社は、不動産信託受益権の準共有持分がそれぞれ50%であるため、本投資法人、森トラスト株式会社及び信託受託者の3社間において、取得日に準共有者間協定を締結しています。本協定において、(ア)協定締結日から5年間(ただし、その後も、更新拒絶の意思表示のない限り分割禁止期間満了の日より起算して5年間更新されるものとされています。)不動産信託受益権の分割請求をしないこと、(イ)不動産信託受益権の全部又は一部の譲渡を企図する場合には、相互に優先交渉権を付与すること、(ウ)他の準共有者の事前の書面による承諾を得た場合を除き、準共有持分を担保に供してはならないこと等を定めています。 ②本物件の土地の一部には、隣接地を要役地として、通行を目的とする地役権が設定されています。 ③MT&ヒルトンホテル株式会社とHilton Worldwide Manage Limited(以下「Hilton」といいます。)との間で2019年8月5日付でBranding and Management Agreement(以下「BAMA」といいます。)が締結されていることに関連して、本投資法人、森トラスト株式会社及びHiltonは、(ア)信託契約又はMT&ヒルトンホテル株式会社との定期建物賃貸借契約の解約又は変更等にあたりHiltonの事前の書面による承諾を取得する必要があること、(イ)本投資法人及び森トラスト株式会社が、BAMAに関連してHiltonとの間で合意した事項につき、Hiltonに対して連帯して責任を負うこと等について、合意しています。 | |||||||
(注1)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する金額を記載しています。
(注2)建物の敷地全体の面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
(注3)各建物のうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟及びチャペルに係る竣工年月を記載しています。
(注4)各建物のうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟及びチャペルに係る建物全体の構造/階数を記載しています。
(注5)各建物における建物全体の延床面積の総合計を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
(注6)建物全体の賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | MT&ヒルトンホテル株式会社 |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 2019年9月2日から2049年12月31日 |
| 賃貸面積 | 25,302.84㎡(注) |
| 賃料 | 変動賃料:毎年3月から8月までの月額賃料は、前年1月から12月の12か月分の本物件の基準利益の合計に95%を乗じた額の12分の1に相当する額(下限を0円。)とします。また、毎年9月から翌年2月までの月額賃料は、前年7月から当年6月の12か月分の本物件の基準利益の合計に95%を乗じた額の12分の1に相当する額(下限を0円。)とします。 (注 1)「基準利益」とは、以下の計算式により求められる金額のことをいいます。 基準利益=賃借人ホテル利益(注 2)-賃借人費用(注 3) (注 2)「賃借人ホテル利益」とは、賃借人が本物件の運営により得る利益のことをいいます。賃借人は、本物件の運営委託等に関し、Hiltonとの間で、BAMAを締結しており、賃借人ホテル利益の金額はBAMAに基づき算出されます。(賃借人ホテル利益には、Hilton Grand Vacations Japan Management LLC及びHilton Grand Vacations Japan, LLCに対するホテルサービスの提供等に関する契約等に基づき賃借人が得るヒルトン・グランド・バケーションズに関する収入を含みます。) (注 3)「賃借人費用」とは、賃借人が本物件の運営に支出した費用(賃借人の保険料等)のことをいいます。 |
| 敷金、保証金 | 敷金:なし |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 ただし、当事者間の協議により再契約を行うことができます。 |
| 賃料改定について | 本賃貸借開始日から5年毎に協議の上、賃料を改定することができます。ただし、改定時期以外であっても諸物価の高騰、土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他経済事情の変動及びその他やむを得ない事情が発生した場合、本物件の改修若しくはリブランド等があった場合、賃貸人及び賃借人は協議の上賃料を改定することができます。 |
| 中途解約について | 賃貸人及び賃借人は、本賃貸借期間中、本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、契約期間開始日から5年経過後(2024年9月2日以降)は、賃借人は解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。 |
| 違約金 | 賃貸人又は賃借人が、その相手方から本契約を解除された場合、当該解除原因者は違約金として、解除された日が属する月の賃料の6か月相当額を直ちにその相手方に支払います。ただし、別途の損害賠償請求を妨げません。 |
(注)建物全体の賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
| 物件番号 | コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | 分類 | アップスケール | ||||
| C-1 | 用途 | ホテル、店舗 | |||||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 取得年月日 | 2016年9月16日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||||
| 取得価格 | 13,800百万円 | 取得時鑑定評価額 (価格時点) | 15,000百万円 (2016年9月1日) | ||||
| 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||||
| 信託期間満了日 | 2046年8月末日 | ||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区京橋二丁目1番3号 | ||||||
| 交通 | JR「東京」駅 徒歩4分、東京メトロ銀座線「京橋」駅 徒歩1分 | ||||||
| 土地 | 地番 | 東京都中央区京橋二丁目1番2 | 建物 | 竣工年月 | 2014年2月 | ||
| 建蔽率 | 80%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付き21階建(注3) | ||||
| 容積率 | 700%・800%(注1) | 延床面積 | 51,242.93㎡(注4) | ||||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 戸田建設株式会社一級建築士事務所 | ||||
| 敷地面積 | 4,399.47㎡(注2) | 施工者 | 戸田建設株式会社東京支店 | ||||
| 所有形態 | 敷地権(所有権) | 所有形態 | 区分所有権 | ||||
| 賃貸可能面積 | 5,620.38㎡ | 客室数 | 150 | ||||
| テナント数 | 1 | 転貸テナント数 | 1 | ||||
| 稼働率 | 100% | ||||||
| 特記事項: ①本建物は区分所有建物であり、本物件の管理規約において、本投資法人は、自己の所有する専有部分を、主として事務所、店舗、ホテル、駐車場又は倉庫として、若しくは区分所有者の共同の利益を増進し、良好な環境を維持、確保する目的のため、又はこれらを補完する目的の用途として使用しなければならず、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替えを行おうとするときは、管理者が定める軽微な修繕等を除き、管理規約に定める管理者に修繕等の内容を申請し、承認を受けなければなりません。なお、本物件の管理規約において、森トラスト株式会社が管理者とされています。 ②信託受益権売買契約において、買主である本投資法人は、本物件又は本物件に係る信託受益権の全部又は一部の譲渡を企図する場合には、売主である森トラスト株式会社に対して、本物件又は本物件に係る信託受益権の購入に係る優先交渉権を付与することとされています。 ③本投資法人、森トラスト株式会社及びフランチャイザーであるGlobal Hospitality Licensing S.a.r.lの間の合意により、本投資法人及び森トラスト株式会社は、本物件に係る不動産信託受益権の譲渡、本投資法人及び森トラスト株式会社の信託契約及びマスターリース契約上の地位の譲渡等について、フランチャイザーの事前の承諾を取得する必要があります。 | |||||||
(注1)本建物は商業地域内に所在し、かつ、防火地域内にある耐火建築物に該当するため、建蔽率の制限は適用されません。また、本建物は、日本橋・東京駅前地区地区計画の区域内に所在し、建築物等の用途、容積率、高さ及び壁面の位置等の制限が定められています。加えて、本建物は建築基準法第59条の2の規定に基づく総合設計制度により計画・建築されており、当該許可に基づき容積率の制限が緩和されています。なお、上記表の指定容積率700%は国道15号線から20m超の地域の部分、指定容積率800%は国道15号線から20m以内の地域の部分に適用されます。
(注2)本建物は区分所有建物ですが、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の5,205です。
(注3)一棟の建物の構造/階数を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の構造/階数は、鉄骨造4階建(1～4階)です。
(注4)本建物は区分所有建物ですが、本建物を含む一棟の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡(登記簿記載面積)です。
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 森トラスト株式会社 |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 2016年9月16日から2039年4月1日 |
| 賃貸面積 | 5,620.38㎡ |
| 賃料 | 変動賃料:毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益に90%を乗じた金額(下限を0円。)とします。 年間最低保証賃料(毎年10月から翌年9月): 310,000,000円 毎年10月から翌年9月の期間における賃料の合計額が、310,000,000円に満たない場合には、当該期間の賃料は310,000,000円であるものとし、10月分から翌年9月分までの賃料の合計額との差額(不足分)について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。 (注)「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用(本ホテルに関する費用に限ります。)を控除した利益をいいます。 |
| 敷金、保証金 | 敷金:610,000,000円 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 ただし、当事者間の協議により再契約を行うことができます。 |
| 賃料改定について | 本賃貸借開始日から5年毎に協議の上、賃料を改定することができます。ただし、改定時期以外であっても諸物価の高騰、土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他経済事情の変動及びその他やむを得ない事情が発生した場合、又は本物件の改修若しくはリブランド等があった場合、賃貸人及び賃借人は協議の上賃料を改定することができます。 |
| 中途解約について | 賃貸人及び賃借人は、契約期間内においては本契約の一部又は全部の解約をすることができません。ただし、契約期間開始日から10年経過後(2026年9月16日以降)は、賃借人は解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。 |
| 違約金 | 賃貸人又は賃借人が、相手方から本契約を解除された場合、当該解除原因者は違約金として、解除された日が属する月の賃料の6か月相当額を直ちにその相手方に支払います。ただし、別途の損害賠償請求を妨げません。 |
| 物件番号 | コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 分類 | アップスケール | ||||
| C-2 | 用途 | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 取得年月日 | 2016年9月16日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||||
| 取得価格 | 17,600百万円 | 取得時鑑定評価額 (価格時点) | 21,100百万円 (2016年9月1日) | ||||
| 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||||
| 信託期間満了日 | 2046年8月末日 | ||||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市淀川区宮原一丁目2番70号 | ||||||
| 交通 | JR・新幹線「新大阪」駅北口から徒歩1分、地下鉄御堂筋線「新大阪」駅北改札口から徒歩1分 | ||||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪市淀川区宮原一丁目 2番16、2番48、2番52 | 建物 | 竣工年月 | 1997年3月 2015年11月にリニューアル | ||
| 建蔽率 | 80%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根18階建(注3) | ||||
| 容積率 | 800% | 延床面積 | 17,002.28㎡(注4) | ||||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所 | ||||
| 敷地面積 | 2,199.34㎡(注2) | 施工者 | 株式会社竹中工務店大阪本店 | ||||
| 所有形態 | 所有権の共有(持分割合74.0%) | 所有形態 | 所有権の共有(持分割合74.0%) | ||||
| 賃貸可能面積 | 13,881.48㎡(注5) | 客室数 | 332(他者の共有持分含む) | ||||
| テナント数 | 1 | 転貸テナント数 | 1 | ||||
| 稼働率 | 100% | ||||||
| 特記事項: ①信託受益権売買契約において、買主である本投資法人は、本物件又は本物件に係る信託受益権の全部又は一部の譲渡を企図する場合には、売主である森トラスト株式会社に対して、本物件又は本物件に係る信託受益権の購入に係る優先交渉権を付与することとされています。 ②本投資法人、森トラスト株式会社及びフランチャイザーであるGlobal Hospitality Licensing S.a.r.lの間の合意により、本投資法人及び森トラスト株式会社は、本物件に係る不動産信託受益権の譲渡、本投資法人及び森トラスト株式会社の信託契約及びマスターリース契約上の地位の譲渡等について、フランチャイザーの事前の承諾を取得する必要があります。 | |||||||
(注1)本建物は商業地域内に所在し、かつ、防火地域内にある耐火建築物に該当するため、建蔽率の制限は適用されません。
(注2)敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。
(注3)一棟の建物全体の構造/階数を記載しています。
(注4)一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
(注5)一棟の賃貸可能面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
(注6)本物件には、大阪市長、大阪市交通局長、日本生命保険相互会社、森トラスト株式会社及び阪急電鉄株式会社の間での施設維持管理及び所有に関する協定書に基づき、本建物と新大阪駅北口とをつなぐ横断歩道橋が接続しています。
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 森トラスト株式会社 |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 2016年9月16日から2040年11月1日 |
| 賃貸面積 | 18,758.75㎡の100分の74 |
| 賃料 | 変動賃料:毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益に90%を乗じた金額(下限を0円。)とします。 年間最低保証賃料(毎年10月から翌年9月): 460,000,000円 毎年10月から翌年9月の期間における賃料の合計額が、460,000,000円に満たない場合には、当該期間の賃料は460,000,000円であるものとし、10月分から翌年9月分までの賃料の合計額との差額(不足分)について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。 (注)「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用(本ホテルに関する費用に限ります。)を控除した利益をいいます。 なお、施設別調整営業利益の算出においては、原則、本ホテルにおける一般利用客の宿泊に関する売上及び各費用のみを対象とし、賃借人である森トラスト株式会社の「ラフォーレ倶楽部」の会員利用客の宿泊、料飲、駐車場、その他の売上及び費用は対象としません。 |
| 敷金、保証金 | 敷金:920,000,000円 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 ただし、当事者間の協議により再契約を行うことができます。 |
| 賃料改定について | 本賃貸借開始日から5年毎に協議の上、賃料を改定することができます。ただし、改定時期以外であっても諸物価の高騰、土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他経済事情の変動及びその他やむを得ない事情が発生した場合、又は本物件の改修若しくはリブランド等があった場合、賃貸人及び賃借人は協議の上賃料を改定することができます。 |
| 中途解約について | 賃貸人及び賃借人は、契約期間内においては本契約の一部又は全部の解約をすることができません。ただし、契約期間開始日から10年経過後(2026年9月16日以降)は、賃借人は解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。 |
| 違約金 | 賃貸人又は賃借人が、相手方から本契約を解除された場合、当該解除原因者は違約金として、解除された日が属する月の賃料の6か月相当額を直ちにその相手方に支払います。ただし、別途の損害賠償請求を妨げません。 |
| 物件番号 | ホテルサンルートプラザ新宿 | 分類 | アッパーミッドスケール | ||||
| D-1 | 用途 | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 取得年月日 | 2016年7月28日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||||
| 取得価格 | 28,600百万円 | 取得時鑑定評価額 (価格時点) | 29,500百万円 (2016年6月1日) | ||||
| 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||||
| 信託期間満了日 | 2046年8月末日 | ||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区代々木二丁目3番1号 | ||||||
| 交通 | JR、小田急線、京王線「新宿」駅 南口から徒歩3分、都営地下鉄大江戸線・新宿線「新宿」駅A1出口から徒歩1分 | ||||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区代々木二丁目 3番1、3番2、3番3、3番4、3番5、3番8、3番9、3番10、3番11、3番12 | 建物 | 竣工年月 | 2007年8月 | ||
| 建蔽率 | 80%(注1) | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造、鉄骨造陸屋根地下1階付き14階建 | ||||
| 容積率 | 600% | 延床面積 | 20,451.25㎡ | ||||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社松田平田設計 | ||||
| 敷地面積 | 3,136.57㎡ | 施工者 | 株式会社大林組 東京本社 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 賃貸可能面積 | 21,248.23㎡ | 客室数 | 624 | ||||
| テナント数 | 1 | 転貸テナント数 | - | ||||
| 稼働率 | 100% | ||||||
| 特記事項: 信託受益権売買契約において、買主である本投資法人は、本物件又は本物件に係る信託受益権の全部又は一部の譲渡を企図する場合には、売主である森トラスト株式会社に対して、本物件又は本物件に係る信託受益権の購入に係る優先交渉権を付与することとされています。 | |||||||
(注1) 本建物は商業地域内に所在し、かつ、防火地域内にある耐火建築物に該当するため、建蔽率の制限は適用されません。
(注2) 本物件の敷地の一部に、都営大江戸線の鉄道敷設及び鉄道施設設置を目的とし東京都を地上権者とする区分地上権が設定(登記)されています。
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 株式会社相鉄ホテルマネジメント |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 2007年8月20日から2027年8月31日 |
| 賃貸面積 | 21,248.23㎡ |
| 賃料 | 年間固定賃料:1,304,673,360円 |
| 敷金、保証金 | 1,273,473,360円 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 |
| 賃料改定について | 賃料改定は行わないものとします。 |
| 中途解約について | 賃貸人及び賃借人は、契約期間満了まで本契約を解約することはできません。 |
| 違約金 | 賃借人が賃貸人から本契約を解除された場合は、賃借人は違約金として解除時における契約期間の残存期間に対応する賃料相当額を賃貸人に支払うものとします。 |
(サ)保有資産の収支状況
保有資産の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 物件番号 | ポートフォリオ 合計 | A-1 | B-1 | C-1 | C-2 | D-1 | |
| 物件名 | シャングリ・ラ ホテル 東京 | ヒルトン小田原リゾート&スパ | コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | ホテルサンルートプラザ新宿 | ||
| 運用日数 | - | 182 | 181 | 182 | 182 | 182 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 2,630,192 | 954,740 | 203,382 | 433,429 | 386,303 | 652,336 | |
| 賃料 | 2,627,967 | 954,740 | 201,157 | 433,429 | 386,303 | 652,336 | |
| その他収入 | 2,224 | - | 2,224 | - | - | - | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 606,025 | 240,151 | 49,058 | 71,261 | 69,183 | 176,369 | |
| 公租公課 | 235,291 | 129,796 | - | 23,844 | 14,804 | 66,846 | |
| 損害保険料 | 4,592 | 1,303 | 1,449 | 343 | 612 | 882 | |
| 減価償却費 | 361,212 | 108,852 | 47,110 | 44,824 | 51,983 | 108,440 | |
| その他費用 | 4,929 | 200 | 497 | 2,248 | 1,783 | 200 | |
| ③不動産賃貸事業損益 (=①-②) | 2,024,167 | 714,588 | 154,323 | 362,168 | 317,120 | 475,966 | |
| NOI(=③+減価償却費) | 2,385,379 | 823,440 | 201,434 | 406,993 | 369,104 | 584,407 | |
(注)金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。
(シ)保有資産の運営実績
A-1 シャングリ・ラ ホテル 東京
| 賃料算出基準月 (注1) | 2019年5月 | 2019年6月 | 2019年7月 | 2019年8月 | 2019年9月 | 2019年10月 |
| 賃料計上月 (注1) | 2019年9月 | 2019年10月 | 2019年11月 | 2019年12月 | 2020年1月 | 2020年2月 |
| 賃料(百万円) (注2) | 147 | 145 | 160 | 122 | 139 | 238 |
(注1)「賃料算出基準月」は、賃料を算出する際の基準となる月を表しています。本物件の賃料算出基準月は、賃料計上月の4か月前です。
(注2)「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、エンドテナントより開示について同意を得られていないため、非開示としています。
B-1 ヒルトン小田原リゾート&スパ
| 賃料計上月 | 2019年9月 | 2019年10月 | 2019年11月 | 2019年12月 | 2020年1月 | 2020年2月 |
| 賃料(百万円) (注1)(注2) | 32 | 33 | 33 | 33 | 33 | 33 |
(注1)「賃料」を算出する際の基準となる期間は、2018年7月から2019年6月までです。「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、テナントより開示について同意を得られていないため、非開示としています。
(注2)2019年9月の「賃料」は月額賃料に対し、取得日である2019年9月2日から9月末日までの日割り計算で算出しています。
C-1 コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
| 賃料算出基準月 (注1) | 2019年6月 | 2019年7月 | 2019年8月 | 2019年9月 | 2019年10月 | 2019年11月 |
| 客室稼働率(%) (注2) | 93.0 | 93.4 | 88.8 | 89.5 | 92.2 | 95.4 |
| ADR(円) (注3) | 26,850 | 26,438 | 25,320 | 28,150 | 32,097 | 28,130 |
| RevPAR(円) (注4) | 24,977 | 24,704 | 22,483 | 25,204 | 29,605 | 26,830 |
| 賃料計上月 (注1) | 2019年9月 | 2019年10月 | 2019年11月 | 2019年12月 | 2020年1月 | 2020年2月 |
| 賃料(百万円) (注5) | 63 | 67 | 66 | 66 | 90 | 78 |
C-2 コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション
| 賃料算出基準月 (注1) | 2019年6月 | 2019年7月 | 2019年8月 | 2019年9月 | 2019年10月 | 2019年11月 |
| 客室稼働率(%) (注2)(注6) | 96.3 | 97.0 | 94.0 | 84.7 | 92.4 | 94.5 |
| ADR(円) (注3)(注7) | 18,297 | 18,044 | 18,602 | 17,870 | 19,615 | 19,402 |
| RevPAR(円) (注4) | 17,619 | 17,501 | 17,482 | 15,136 | 18,126 | 18,329 |
| 賃料計上月 (注1) | 2019年9月 | 2019年10月 | 2019年11月 | 2019年12月 | 2020年1月 | 2020年2月 |
| 賃料(百万円) (注5) | 65 | 64 | 65 | 48 | 73 | 69 |
(注1)「賃料算出基準月」は、賃料を算出する際の基準となる月を表しています。コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションとコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料算出基準月は、賃料計上月の3か月前です。
(注2)「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
客室稼働率=販売客室数÷販売可能客室数
(注3)「ADR」(Average Daily Rate)とは、平均客室販売単価をいい、一定期間の宿泊売上高合計(サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。)を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除して、小数第1位を四捨五入して記載しています。
(注4)「RevPAR」(Revenue Per Available Room)とは、販売可能客室1室当たりの宿泊売上高をいい、一定期間の宿泊売上高合計(サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。)を同期間の販売可能客室数合計で除して、小数第1位を四捨五入して記載しています。なお、RevPARは、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
(注5)「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注6)本投資法人はコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの土地及び建物の共有持分100分の74を対象とする信託受益権を保有しており、客室稼働率は、賃料算定対象部分の客室稼働率を記載しています。
(注7)本投資法人はコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの土地及び建物の共有持分100分の74を対象とする信託受益権を保有しており、ADRは、賃料算定対象部分のADRを記載しています。
D-1 ホテルサンルートプラザ新宿
年間固定賃料:1,304,673,360円
客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、賃借人より開示について同意を得られていないため、非開示としています。
(ス)保有不動産の資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が当期末現在保有している資産に関し、計画している第9期の改修工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。
| 物件名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(千円) | |||
| 総額 | 当期支払額 | 既払総額 | |||||
| ヒルトン小田原リゾート&スパ | 神奈川県小田原市 | 冷蔵庫、冷凍庫、製氷機の更新 | 自 | 2020年3月 | 5,000 | - | - |
| 至 | 2020年5月 | ||||||
| ヒルトン小田原リゾート&スパ | 神奈川県小田原市 | 集中監視装置更新 | 自 | 2020年4月 | 33,400 | - | - |
| 至 | 2020年8月 | ||||||
| コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 大阪市淀川区 | 館内Wi-fiアクセスポイント増設 | 自 | 2020年5月 | 22,903 | - | - |
| 至 | 2020年8月 | ||||||
| コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 大阪市淀川区 | 19Fエアコン更新 | 自 | 2020年4月 | 17,068 | - | - |
| 至 | 2020年7月 | ||||||
b.期中の資本的支出
本投資法人が当期末現在保有している資産に関し、当期の資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。
| 物件名称 | 所在地 | 目的 | 期間 | 工事金額(千円) (注) | |||
| シャングリ・ラ ホテル 東京 | 東京都千代田区 | 冷凍機部品更新 | 自 | 2020年1月 | 7,134 | ||
| 至 | 2020年2月 | ||||||
| シャングリ・ラ ホテル 東京 | 東京都千代田区 | 熱交換器部品更新 | 自 | 2020年1月 | 4,038 | ||
| 至 | 2020年2月 | ||||||
| シャングリ・ラ ホテル 東京 | 東京都千代田区 | 熱源運転用ポンプ部品更新 | 自 | 2020年2月 | 4,104 | ||
| 至 | 2020年2月 | ||||||
| その他の資本的支出 | 24,910 | ||||||
| 合 計 | 40,187 | ||||||
(注)「工事金額」は、千円未満を切り捨てて記載しています。
(セ)保有不動産の稼働率の推移
保有資産の稼働率の推移は以下のとおりです。
| 第2期 2017年2月 | 第3期 2017年8月 | 第4期 2018年2月 | 第5期 2018年8月 | 第6期 2019年2月 | 第7期 2019年8月 | ||
| 総賃貸可能面積 (㎡)(注) | 63,505.64 | 63,505.64 | 63,505.64 | 63,505.64 | 63,505.64 | 63,505.64 | |
| 総賃貸面積 (㎡)(注) | 63,505.64 | 63,505.64 | 63,505.64 | 63,505.64 | 63,505.64 | 63,505.64 | |
| 稼働率 (%) | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | |
| 個別物件の稼働率(%) | シャングリ・ラ ホテル 東京 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| ヒルトン小田原リゾート&スパ | - | - | - | - | - | - | |
| コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | |
| コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | |
| ホテルサンルートプラザ新宿 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | |
| 第8期 2020年2月 | ||
| 総賃貸可能面積 (㎡)(注) | 88,808.48 | |
| 総賃貸面積 (㎡)(注) | 88,808.48 | |
| 稼働率 (%) | 100.0 | |
| 個別物件の稼働率(%) | シャングリ・ラ ホテル 東京 | 100.0 |
| ヒルトン小田原リゾート&スパ | 100.0 | |
| コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション | 100.0 | |
| コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション | 100.0 | |
| ホテルサンルートプラザ新宿 | 100.0 | |
(注)総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、各物件の賃貸可能面積及び賃貸面積の合計を記載しています。なお、ヒルトン小田原リゾート&スパの賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物全体の賃貸可能面積及び賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積として、コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積については、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積として合計しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
