有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(令和2年1月1日-令和2年6月30日)
③【その他投資資産の主要なもの】
2020年6月30日現在、本投資法人が保有する再生可能エネルギー発電設備等の概要は以下のとおりです。
(イ)保有資産の概要
(注1)「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。ただし、いずれも市町村までの記載をしています。
(注2)「取得価格」は、各取得資産に係る売買契約に記載された売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「評価価値」は、PwCサステナビリティ合同会社がレンジにより算出した再生可能エネルギー発電設備及び不動産、不動産の賃借権又は地上権を含む一体のレンジによる評価額から、本投資法人が投資法人規約第36条第2項第1号に従い算出した価額を記載しています。
(注4)「比率」は、評価価値の合計に対する保有資産の評価価値の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ)設備・施設の概要
a. 敷地等の概要
(注1)「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して各保有資産に係る信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(注2)「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
b. 発電設備の概要
(注1)「パネルの種類」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
(注2)「パネル出力」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
(注3)「パネル設置数」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
(注4)「発電出力」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とパワーコンディショナー容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
c. 固定価格買取制度上の権利の概要
(注1)「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備について改正前の再エネ特措法第6条第1項に基づく設備認定を受けた日を記載しています。なお、各保有資産については、いずれも2017年4月1日付で改正再エネ特措法第9条第3項に基づく認定を受けたものとみなされています。
(注2)「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
(注3)「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
(注4)「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を14日以下は切り捨て、15日以上は切り上げで算出しています。
(注5)「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
d. 適用される出力制御ルール
(注)「適用される出力制御ルール」は、再エネ特措法施行規則に定める回避措置を講じたとしてもなお接続電気事業者における電気の供給量がその需要量を上回ることが見込まれる場合において、接続契約上無補償で出力の抑制が求められ得る期間の上限に関して適用があるルール(以下「出力制御ルール」といいます。)を記載しています。「30日ルール」とは、かかる期間の上限が年間30日(ただし、受給開始日を含む年度及び受給期間満了日を含む年度については、30日を当該年度の日数で日割り計算した日数を超えない範囲内)である場合をいいます。なお、保有資産には該当ありませんが、太陽光発電設備に適用があり得る出力制御ルールとしては、30日ルールのほかに、360時間ルール(かかる期間の上限が年間360時間である場合)及び指定ルール(上記のような期間の上限なく無制限に無補償で出力の抑制が求められ得る場合)があります。
(ハ)特定契約の内容
(注1)「認定事業者」、「調達価格」、「受給期間満了日」及び「買取電気事業者」は、各保有資産の特定契約の内容を記載しています。なお、「調達価格」は、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(注2)「調達価格」による特定契約上の認定事業者の収入自体が本投資法人の収入となるわけではありません。
(ニ)オペレーターの概要
(注)株式会社クールトラストは、本資産運用会社の定めるオペレーター選定基準を満たしています。
(ホ)オペレーターの事業概要
(へ)賃借人の概要
保有資産については、一定の倒産隔離措置が講じられた以下のSPCが賃借人となります。
賃借人SPCは買取電気事業者から売電収入を受領し、保有資産に係る信託受託者(賃貸人)に対して賃料を支払います。
(注)保有資産に係る信託受託者は、賃料の支払を確保し、また、将来の賃借人の変更に備えて、予め円滑な賃借人の地位の承継を行うため、各保有資産に係る賃貸借契約に基づき当該信託受託者が賃借人SPCに対して現在及び将来保有する賃料債権その他一切の金銭債権を被担保債権として、担保権設定者をして、当該信託受託者のために、本投資法人による当該保有資産の取得日である2018年10月1日付で、以下の各担保権及び予約完結権を設定させています。
(ト)EPC業者、パネルメーカー、パワコン供給者及びO&M業者の概要
保有資産に係る、EPC業者、パネルメーカー、パワコン供給者及びO&M業者は以下のとおりです。
(チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況
保有資産に係る信託受託者は、保有資産に係る再生可能エネルギー発電設備等をすべて東京インフラ電力合同会社に賃貸等しています。なお、保有資産に係る再生可能エネルギー発電設備等の賃貸借の概要は、以下のとおりです。
(リ)利害関係人等への賃貸状況
該当事項はありません。
(ヌ)主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、本書の提出日現在において有効な賃貸借契約を前提とした場合に、各保有資産における年間総賃料収入が、ポートフォリオ全体に係る年間総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。
(ル)保有資産に関する権利関係の従前の経緯
(注)各保有資産の前信託受益者は、投信法上の利害関係人等に該当し、また、利害関係人等取引規程上の利害関係人等にも該当します。本資産運用会社は、投信法及び当該利害関係人等取引規程に定める意思決定手続を経ています。
(ヲ)担保提供の状況
本投資法人は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 1 財務諸表(7)附属明細表 ⑦ 借入金明細表」に記載の借入れに記載のとおり、本借入れを行っています。当該借入れに関する担保提供の予定はありません。ただし、本借入れの条件として、本投資法人の各決算日を基準として、本投資法人の保有資産の資産価値の総額に占める有利子負債総額の割合(LTV)、負債比率(D/E比率)及び元利金支払能力を判定する指標(DSCR)を維持する財務制限条項が設けられており、財務制限条項に2期連続して抵触した場合には、担保設定を求められる可能性があります。詳細は、後記「3 投資リスク (1)リスク要因 ② 本投資法人の運用方針に関するリスク (ヘ)新投資口の発行、借入れ等による資金調達に関するリスク c. 財務制限条項に関するリスク」をご参照ください。
(ワ)個別再生可能エネルギー発電設備の収支状況
本投資法人が保有する個別の再生可能エネルギー発電設備等の第5期(2020年6月期)における収支状況は以下のとおりです。
第5期(自2020年1月1日 至 2020年6月30日) (単位:千円)
④ ポートフォリオの概況
以下は、2020年6月30日現在の本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
(イ)地域別分散
(注1)「北海道地方」とは、北海道をいいます。
(注2)「東北地方」とは、青森県、秋田県、岩手県、福島県、宮城県及び山形県をいいます。
(注3)「関東地方」とは、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県をいいます。
(注4)「比率」は、取得価格総額に対する各地域区分毎の取得価格合計の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ)アセット区分別分散
(ハ)稼働年数別分散
(注)「稼働年数」は、供給開始日から当期末までの稼働年数を記載しています。
(ニ)契約スキーム及び契約期間別分散
(注)「残存賃貸期間」は、直近の決算日から賃貸借契約に定める賃貸期間満了日までの賃貸期間を記載しています。
(ホ)オペレーター別分散
(へ)買取電気事業者先別分散
(ト)パネルメーカー別分散
⑤運用資産の資本的支出
(イ)資本的支出の予定
該当事項はありません。
(ロ)期中の資本的支出
本投資法人が保有する再生可能エネルギー発電設備等に関し、当期に行った資本的支出は以下のとおりです。
(ハ)長期修繕計画等のために積み立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、中長期的な将来の大規模修繕等の資金を、現金及び預金のうち、修繕口座に以下のとおり積み立てています。
(単位:千円)
⑥ 保有資産の個別の概要
以下の表は、本投資法人が保有する各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記等がないものについては、原則として、2020年6月30日現在の状況を記載しています。
(イ)「取得価格」について
「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(ロ)「特定契約の概要」について
・「特定契約の概要」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における特定契約の内容を記載しています。
・「認定事業者」、「買取電気事業者」、「調達価格」及び「受給期間満了日」は、各保有資産の特定契約の内容を記載しています。なお、「調達価格」は、特定契約上において当該買取電気事業者が電力を購入する際の1kWh当たりの電力量料金単価として規定された価格を指すものとし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(ハ)「所在地」について
「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。ただし、いずれも市町村までの記載をしています。
(ニ)「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して各保有資産に係る信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ホ)「設備」について
・「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における改正前の再エネ特措法第6条第1項に基づく設備認定を受けた日を記載しています。なお、各保有資産については、いずれも2017年4月1日付で改正再エネ特措法第9条第3項に基づく認定を受けたものとみなされています。
・「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
・「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
・「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当該資産の取得日から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
・「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
・「パネルの種類」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
・「パネル出力」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
・「パネル設置数」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
・「パネルメーカー」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
・「パワコン供給者」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
・「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。
・「発電出力」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とパワーコンディショナー容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
・「想定年間発電電力量」は、発電所稼働1年目、10年目及び20年目の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の発電電力量を記載しています。
・「想定設備利用率」は、発電所稼働1年目、10年目及び20年目の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の想定設備利用率を記載しています。
・「架台基礎構造」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるモジュール架台基礎構造を記載しています。
・「権利形態」は、各保有資産の信託受託者が保有する太陽光発電設備に係る権利の種類を記載しています。
(へ)「オペレーター」について
「オペレーター」は、各保有資産のオペレーターである会社を記載しています。
(ト)「O&M業者」について
「O&M業者」は、各保有資産の主要なO&M業務に関してO&M契約を締結している業者を記載しています。
(チ)「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、2019年12月31日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(リ)「賃貸借の概要」について
「賃貸借の概要」は、各保有資産に係る再生可能エネルギー発電設備等の賃貸借契約の内容等を記載しています。
(ヌ)「バリュエーションレポートの概要」について
「バリュエーションレポートの概要」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要を記載しています。「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、2038年7月1日から開始します。
当該各価格評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、価格評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ル)「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに国土交通省の定める不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、大和不動産鑑定株式会社に各保有資産の土地の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ヲ)「インフラ投資資産の収益性に係る意見書及びインフラ投資資産の収益継続性に係る意見書の概要」について
各保有資産に係るすべての発電所は、東京証券取引所の有価証券上場規程及び同施行規則上当該意見書の取得が不要とされる基準を満たしているため、当該意見書を取得していません。
(ワ)「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」、PwCサステナビリティ合同会社作成の「バリュエーションレポート」及び大和不動産鑑定株式会社作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各保有資産の気象環境等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見にとどまり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
(カ)「過年度の売電量の状況」について
「過年度の売電量の状況」は、各保有資産の現所有者等から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。「売電量」は、買取電気事業者が発行する「購入電力量のお知らせ」等の明細に記載された購入電力量に基づき、当該月の検針日に計量された電力量を記載しており、本投資法人月次発電量実績とは必ずしも一致しません。
なお、過年度の発電状況は、将来の発電量を担保、保証又は予測するものではありません。
(注)上記のほか、賃貸借の概要については前記「③その他投資資産の主要なもの (チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況」をご参照ください。
(注)上記のほか、賃貸借の概要については前記「③その他投資資産の主要なもの (チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況」をご参照ください。
(注)上記のほか、賃貸借の概要については前記「③その他投資資産の主要なもの (チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況」をご参照ください。
(注)上記のほか、賃貸借の概要については前記「③その他投資資産の主要なもの (チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況」をご参照ください。
(注)上記のほか、賃貸借の概要については前記「③その他投資資産の主要なもの (チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況」をご参照ください。
(ヨ)バリュエーションレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、2020年6月30日を価格時点とするバリュエーションレポートをPwCサステナビリティ合同会社より取得しています。バリュエーションレポートにおける評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
なお、評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)インカム・アプローチによる評価価値とマーケット・アプローチによる評価価値を総合的に評価しています。なお、インカム・アプローチは、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用い、割引率につき、加重平均資本コスト(WACC)を利用した場合と、内部収益率(IRR)を利用した場合とでそれぞれ算出した評価価値を記載しています。評価機関は、本資産運用会社が作成したキャッシュ・フロー計画書に基づいて将来フリー・キャッシュ・フローを算定しています。また、加重平均資本コスト(WACC)は評価対象に類似していると考えられる上場企業等のデータを利用しており、内部収益率(IRR)は公表済の「調達価格等に関する意見」、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値を利用しています。また、マーケット・アプローチは、類似取引の取引価格を財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いています。
(注2)「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法(昭和32年法第26号。その後の改正を含みます。)の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、2038年7月1日から開始します。なお、土地利用権設定契約における延長オプションの有無等により、課税期間開始以降は敷地上で太陽光発電事業を行うことができない可能性がある太陽光発電所については、課税期間における割引率(WACC)及び割引率(IRR)を算定していません
(タ)土地等に関する不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、2020年6月30日を価格時点とする土地に関する不動産鑑定評価書を大和不動産鑑定株式会社より取得しています。不動産鑑定評価書における評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、評価を行った大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「鑑定評価額」は、発電設備に利用されている土地(所有権、地上権及び賃借権等)を評価の対象とし、不動産鑑定評価基準に基づき算出しています(記載上、小数点以下四捨五入)。
(注2)「積算価格」及び「収益価格」は、不動産鑑定評価基準に基づき算出された土地部分の価格と太陽光発電設備等を構成する設備部分の価格を合わせた価格を記載しています。また、「収益価格」は、収益還元法に基づき算出された収益価格を記載しています。
(注3)「NOI」は、収益還元法に基づき算出された初年度の運営純収益を記載しています。
(レ)テクニカルレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、太陽光発電設備のシステム、発電量評価、太陽光発電設備に係る各種契約の評価及び継続性(性能劣化・環境評価)の評価等に関するテクニカルレポートを三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社より取得しています。テクニカルレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「想定年間発電電力量」と「想定設備利用率」は、超過確率P(パーセンタイル)50の数値として三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成のテクニカルレポートに記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。したがって、当該数値は、本書において記載されている過去の一定時点における各発電所の実際の発電量及び設備利用率水準や現在の発電量及び設備利用率水準とは必ずしも一致するものではなく、また、将来における実際の発電量及び設備利用率水準又は本投資法人が予測する将来における発電量及び設備利用率水準と一致しない可能性があります。なお、太陽光発電設備の使用期間の経過に従い、発電電力量は減少し、設備利用率は低下することが想定されています。
(注2)「想定設備利用率」とは、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の超過確率P(パーセンタイル)50の数値として三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成のテクニカルレポートに記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の想定設備利用率を記載しています。
(注3)「修繕費」は、TI矢吹太陽光発電所については、20年間の想定O&M費用としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成のテクニカルレポートに記載されたものを、TI龍ヶ崎太陽光発電所、TI牛久太陽光発電所、TI鹿沼太陽光発電所及びTI釧路太陽光発電所については、25年間の想定O&M費用(保守管理費用)として三井化学株式会社又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成のテクニカルレポートに記載されたものを記載しています。
(注4)DNV/GLは、1864年に設立された、第三者認証機関、オイル&ガス分野のリスクマネジメント、風力/電力送配電分野のエキスパート、船級協会を主とする世界有数のサービス・プロバイダーです。150年間続くあらゆるリスクマネジメントに関する様々な活動を行う先駆的国際機関として、世界100ヶ国以上、300の事務所、85もの様々な国籍を持つ16,000人のスタッフが認証、船級、技術アドバイザリーの各分野でサービスを提供しており、日本においては、主に認証(Business Assurance)、技術コンサルティング(Advisory)、船級(Maritime)のサービスを提供しています。
(ソ)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、株式会社インターリスク総研に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、設計図書、仕様書等をもとに、震動による被害、液状化による被害、津波による被害を考慮した総合的な評価結果に基づき、地震による太陽光発電設備のPML値(予想最大損失率)を算定しています。同社作成の「地震リスク分析報告書」に記載された各保有資産に係る発電設備のPML値は、以下のとおりです。地震リスク分析報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、株式会社インターリスク総研と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「PML値」とは、対象施設あるいは施設群に対して最大級の損失をもたらすと考えられる、今後50年間に超過確率が10%となる地震動(再現期間475年相当の地震動)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合をいいます。
(注2)株式会社インターリスク総研は、1993年に設立され、三井住友海上火災保険株式会社、あいおいニッセイ同和損害保険株式会社を中核とする「MS&ADインシュアランスグループ」において、リスクマネジメント事業を担っている会社です。また地震リスク分析に関しては、資産流動化法施行直後(1998年)より不動産証券化関連の地震リスク評価を開始し、不動産投資信託(REIT)をはじめとして多くの実績を有しています。
2020年6月30日現在、本投資法人が保有する再生可能エネルギー発電設備等の概要は以下のとおりです。
(イ)保有資産の概要
| 物件 番号 | 区分 | 物件名称 | 所在地 (注1) | 取得価格(百万円) (注2) | 期末帳簿価格 (百万円) | 評価価値(百万円) (注3) | 比率 (%) (注4) | 取得日 |
| 1 | 太陽光 発電設備等 | TI龍ヶ崎 太陽光発電所 | 茨城県龍ヶ崎市 | 564 | 548 | 584 | 6.8 | 2018年10月1日 |
| 2 | 太陽光 発電設備等 | TI牛久 太陽光発電所 | 茨城県牛久市 | 884 | 848 | 882 | 10.3 | 2018年10月1日 |
| 3 | 太陽光 発電設備等 | TI鹿沼 太陽光発電所 | 栃木県鹿沼市 | 509 | 494 | 499 | 5.8 | 2018年10月1日 |
| 4 | 太陽光 発電設備等 | TI矢吹 太陽光発電所 | 福島県西白河郡矢吹町 | 5,815 | 5,468 | 5,792 | 67.8 | 2018年10月1日 |
| 5 | 太陽光 発電設備等 | TI釧路 太陽光発電所 | 北海道釧路郡 釧路町 | 752 | 719 | 782 | 9.2 | 2018年10月1日 |
| 合計 | 8,524 | 8,078 | 8,540 | 100.0 | ||||
(注1)「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。ただし、いずれも市町村までの記載をしています。
(注2)「取得価格」は、各取得資産に係る売買契約に記載された売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「評価価値」は、PwCサステナビリティ合同会社がレンジにより算出した再生可能エネルギー発電設備及び不動産、不動産の賃借権又は地上権を含む一体のレンジによる評価額から、本投資法人が投資法人規約第36条第2項第1号に従い算出した価額を記載しています。
(注4)「比率」は、評価価値の合計に対する保有資産の評価価値の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ)設備・施設の概要
a. 敷地等の概要
| 物件番号 | 物件名称 | 権利形態 (注1) | 面積(㎡)(注2) |
| 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | 所有権 | 20,771 |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | 所有権、賃借権 | 37,230 |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | 賃借権 | 27,748 |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | 所有権、地上権、賃借権、地役権 | 319,010 |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | 地上権 | 77,339 |
(注1)「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して各保有資産に係る信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(注2)「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
b. 発電設備の概要
| 物件番号 | 物件名称 | パネルの種類 (注1) | パネル出力(kW)(注2) | パネル設置数 (枚)(注3) | 発電出力(kW)(注4) |
| 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | 多結晶シリコン | 1,456.00 | 5,600 | 1,250 |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | 多結晶シリコン | 2,284.80 | 8,960 | 1,990 |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | 多結晶シリコン | 1,370.88 | 5,376 | 1,200 |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | 多結晶シリコン | 12,994.8 | 49,980 | 11,000 |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | 多結晶シリコン | 1,965.6 | 7,560 | 1,500 |
(注1)「パネルの種類」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
(注2)「パネル出力」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
(注3)「パネル設置数」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
(注4)「発電出力」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とパワーコンディショナー容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
c. 固定価格買取制度上の権利の概要
| 物件番号 | 物件名称 | 認定日 (注1) | 供給開始日 (注2) | 調達期間 満了日 (注3) | 残存調達 期間 (注4) | 調達価格 (注5) |
| 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | 2013年10月17日 | 2014年4月28日 | 2034年4月27日 | 13年9か月 | 36円/kWh |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | 2013年12月16日 | 2014年10月30日 | 2034年10月29日 | 14年3か月 | 36円/kWh |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | 2013年11月26日 | 2015年2月26日 | 2035年2月25日 | 14年8か月 | 36円/kWh |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | 2013年2月1日 | 2015年3月25日 | 2035年3月24日 | 14年9か月 | 40円/kWh |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | 2013年5月13日 | 2016年12月2日 | 2036年12月1日 | 16年5か月 | 36円/kWh |
(注1)「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備について改正前の再エネ特措法第6条第1項に基づく設備認定を受けた日を記載しています。なお、各保有資産については、いずれも2017年4月1日付で改正再エネ特措法第9条第3項に基づく認定を受けたものとみなされています。
(注2)「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
(注3)「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
(注4)「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を14日以下は切り捨て、15日以上は切り上げで算出しています。
(注5)「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
d. 適用される出力制御ルール
| 物件番号 | 物件名称 | 適用される出力制御ルール(注) |
| 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | 30日ルール |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | 30日ルール |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | 30日ルール |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | 30日ルール |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | 30日ルール |
(注)「適用される出力制御ルール」は、再エネ特措法施行規則に定める回避措置を講じたとしてもなお接続電気事業者における電気の供給量がその需要量を上回ることが見込まれる場合において、接続契約上無補償で出力の抑制が求められ得る期間の上限に関して適用があるルール(以下「出力制御ルール」といいます。)を記載しています。「30日ルール」とは、かかる期間の上限が年間30日(ただし、受給開始日を含む年度及び受給期間満了日を含む年度については、30日を当該年度の日数で日割り計算した日数を超えない範囲内)である場合をいいます。なお、保有資産には該当ありませんが、太陽光発電設備に適用があり得る出力制御ルールとしては、30日ルールのほかに、360時間ルール(かかる期間の上限が年間360時間である場合)及び指定ルール(上記のような期間の上限なく無制限に無補償で出力の抑制が求められ得る場合)があります。
(ハ)特定契約の内容
| 物件番号 | 物件名称 | 認定事業者 (注1) | 調達価格 (注1)(注2) | 受給期間満了日 (注1) | 買取電気事業者 (注1) |
| 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | 東京インフラ電力 合同会社 | 36円/kWh | 2014年4月28日から起算して240か月経過後の最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー株式会社 |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | 東京インフラ電力 合同会社 | 36円/kWh | 2014年10月30日から起算して240か月経過後の最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー株式会社 |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | 東京インフラ電力 合同会社 | 36円/kWh | 2015年2月26日から起算して240か月経過後の最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー株式会社 |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | 東京インフラ電力 合同会社 | 40円/kWh | 2015年3月25日から起算して240か月経過後の最初の検針日の前日 | 東北電力株式会社 |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | 東京インフラ電力 合同会社 | 36円/kWh | 2016年12月2日から起算して240か月経過後の最初の検針日の前日 | 北海道電力株式会社 |
(注1)「認定事業者」、「調達価格」、「受給期間満了日」及び「買取電気事業者」は、各保有資産の特定契約の内容を記載しています。なお、「調達価格」は、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(注2)「調達価格」による特定契約上の認定事業者の収入自体が本投資法人の収入となるわけではありません。
(ニ)オペレーターの概要
| オペレーターの 名称 | 本店所在地 | 代表者 | 設立年月 | 資本金 | 属性(上場市場) |
| 株式会社クールトラスト(注) | 東京都千代区丸の内1-8-3 丸の内トラストタワー本館25F | 水野裕太郎 | 2010年8月 | 10,000千円 | 非上場 |
(注)株式会社クールトラストは、本資産運用会社の定めるオペレーター選定基準を満たしています。
(ホ)オペレーターの事業概要
| オペレーターの名称 | 概要 | 2019年3月期 | 2020年3月期 | ||
| 株式会社クールトラスト | 自然エネルギーによる発電設備の企画、設計、施工及び管理 | 売上高 | 111,507千円 | 売上高 | 110,609千円 |
| 当期純利益 | 985千円 | 当期純利益 | 8,068千円 | ||
(へ)賃借人の概要
保有資産については、一定の倒産隔離措置が講じられた以下のSPCが賃借人となります。
賃借人SPCは買取電気事業者から売電収入を受領し、保有資産に係る信託受託者(賃貸人)に対して賃料を支払います。
| 賃借人の名称 | 本店所在地 | 代表者 | 設立年月 | 資本金 |
| 東京インフラ電力合同会社 | 愛媛県西条市港293番地の1 | 一般社団法人東京インフラパワー | 2017年12月 | 100千円 |
(注)保有資産に係る信託受託者は、賃料の支払を確保し、また、将来の賃借人の変更に備えて、予め円滑な賃借人の地位の承継を行うため、各保有資産に係る賃貸借契約に基づき当該信託受託者が賃借人SPCに対して現在及び将来保有する賃料債権その他一切の金銭債権を被担保債権として、担保権設定者をして、当該信託受託者のために、本投資法人による当該保有資産の取得日である2018年10月1日付で、以下の各担保権及び予約完結権を設定させています。
| 番号 | 担保権設定者 | 担保権等の種類 | 担保対象物又は譲渡予約対象の契約上の地位 |
| 1 | 東京インフラ電力合同会社 | プロジェクト関連契約地位譲渡予約契約 | 以下に掲げる契約上の担保権設定者の地位 ①特定契約及び接続契約 ②O&M契約 ③オペレーター業務委託契約 ④発電設備等賃貸借契約 |
| 2 | 東京インフラ電力合同会社 | プロジェクト関連契約債権質権設定契約 | 上記①から④に掲げる契約に基づき担保権設定者が各契約の相手方に対して現在及び将来有する一切の債権 |
| 3 | 東京インフラ電力合同会社 | 保険金請求権質権設定契約 | 以下に掲げる保険契約(その後の更新・継続契約を含みます。)に係る保険金請求権その他担保権設定者が有する一切の請求権 費用・利益保険(日射量保険) |
| 4 | 東京インフラ電力合同会社 | 預金返還請求権質権設定契約 | 担保権設定者が保有する以下の口座に係る預金返還請求権 ①賃借人口座 ②賃料リザーブ口座 ③収入口座 ④共通経費口座 |
| 5 | 一般社団法人東京インフラパワー | 社員持分質権設定契約 | 担保権設定者の社員持分 |
(ト)EPC業者、パネルメーカー、パワコン供給者及びO&M業者の概要
保有資産に係る、EPC業者、パネルメーカー、パワコン供給者及びO&M業者は以下のとおりです。
| 物件番号 | 物件名称 | EPC業者 | パネルメーカー | パワコン供給者 | O&M業者 |
| 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | 株式会社 アドバンテック | REC Peak Energy | 日新電機株式会社 | 株式会社 クールアース |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | 株式会社 アドバンテック | REC Peak Energy | 日新電機株式会社 | 株式会社 クールアース |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | 株式会社 アドバンテック | REC Peak Energy | 株式会社安川電機 | 株式会社 クールアース |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | 株式会社 竹中工務店 | REC Peak Energy | 東芝三菱電機産業システム株式会社 | 株式会社 クールアース |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | 株式会社 クールトレード | Jinko Solar | 日新電機株式会社 | 株式会社 クールアース |
(チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況
保有資産に係る信託受託者は、保有資産に係る再生可能エネルギー発電設備等をすべて東京インフラ電力合同会社に賃貸等しています。なお、保有資産に係る再生可能エネルギー発電設備等の賃貸借の概要は、以下のとおりです。
| 賃借人 | 物件 番号 | 物件名称 | 総賃料収入 | 契約満了日 |
| 東京インフラ電力合同会社 | 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | 29,384,330円 | 2035年4月30日 |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | 46,959,703円 | 2035年10月31日 | |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | 26,253,049円 | 2036年2月29日 | |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | 299,004,470円 | 2036年3月31日 | |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | 40,169,499円 | 2037年12月31日 |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃貸人 | 株式会社SMBC信託銀行 |
| 賃借人 | 東京インフラ電力合同会社 |
| 賃料 | 以下の3種類の賃料とします。 (1) 最低保証賃料(賃料①) = A1 – B1 A1 = 発電量予測値(P90)に基づく総売電収入額 B1 = 計画経費・税額 (2) 実績連動賃料Ⅰ(賃料②) = A2 – B2 – 最低保証賃料(賃料①) A2 = 実際の発電量(発電量予測値(P50)を上限とします。)に基づく総実績売電収入額 B2 = 賃借人における実際の必要経費及び税額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P90)」である場合に発生します。 ※負の値となる場合は0円とします。 (3) 実績連動賃料Ⅱ(賃料③) =(A3 – A4)×70% A3 = 実際の発電量に基づく総実績売電収入額 A4 = 発電量予測値(P50)に基づく総売電収入額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P50)」である場合に発生します。 ※0円未満は切り捨てとします。 |
| 敷金・保証金 | なし |
| 期間満了時の更新 | 賃貸人又は賃借人は、相手方に対し賃貸期間の終期の日の6か月前までに期間更新の意思を書面にて通知した場合、賃貸人と賃借人は再契約の是非及びその条件について誠実に協議を行い、協議の上で合意した場合は再契約を締結するものとします。ただし、賃貸人又は賃貸人が指定する者が希望した場合、賃借人は、賃料を除き同一条件で再契約に応じなければならないものとし、賃貸人及び賃借人は、賃料について誠実に協議を行うものとします。 |
| 賃料改定 | 本発電事業(賃貸借の対象である再生可能エネルギー発電設備等(以下本表において「賃借設備等」といいます。)を用いて行う再生可能エネルギー発電事業をいいます。以下本表において同じです。)に係る特定契約に定める調達価格が経済事情の変動(インフレーションを含みます。)により不相当となった場合、賃貸人は調達価格等の改定又はその見込みを合理的に勘案したうえで売電先の変更・追加、売電契約の変更等を検討するものとします。検討の結果、賃貸人又はその指定する者が賃借人に対し売電先の変更・追加、特定契約の変更等の要請がなされた場合、賃借人は当該要請に従い売電先の変更・追加、特定契約の変更等を行うよう最大限努力するものとします。売電先の変更・追加、特定契約の変更等が行われた場合、賃貸人及び賃借人は、賃料の増額改定について誠実に協議し、合意した賃料に改定するものとします。また、賃借設備等の追加・処分等があった場合、必要に応じ、賃貸人及び賃借人は、賃料の増減額改定について誠実に協議し、合意した賃料に改定することができるものとします。 |
| 賃貸借の概要 | |
| オペレーターの選任 | 賃借人は賃貸人(賃貸人の指定する者を含みます。以下本表において同じです。)の指示に従いオペレーターを選任し、当該オペレーターとの間で賃貸人が満足する内容のオペレーター業務委託契約を締結するものとします。 |
| オペレーターの交代 | 賃借人は、オペレーター業務委託契約に定める解除事由を充足した場合において、賃貸人からオペレーターの交代を指示された場合は、速やかにオペレーター業務委託契約を解除し、合理的期間内に、賃貸人の指名する後任のオペレーターとの間で賃貸人が満足する内容による新たなオペレーター業務委託契約を締結します。 |
| O&M業者の選任 | 賃借人は賃貸人の指示に従いO&M業者を選任し、当該O&M業者と賃貸人との間で賃貸人が満足する内容によるO&M契約を締結するものとします。 |
| O&M業者の交代 | 賃借人は、O&M契約に定める解除事由を充足した場合において、賃貸人からO&M業者の交代を指示された場合は、速やかにO&M契約を解除し、速やかに賃貸人の指名する後任O&Mの業者と賃貸人との間で賃貸人が満足する内容による新たなO&M契約を締結します。 |
| 報告義務 | ・賃借人は、オペレーター又はO&M業者から本発電事業の運営管理及びメンテナンス等に関する報告を受けた場合、当該報告内容について速やかに賃貸人又は賃貸人が指定する者に報告するものとします。 ・賃借設備等の定期点検、年次点検を実施した場合、本発電事業に関して各種行政機関等への報告を実施した場合、本発電事業に関して電力事業者若しくは各種行政機関等からの通知、指導、要請、法的措置等を受けた場合又は本発電事業に関する事故(保険事故含みます。)が発生した場合については、その都度速やかに賃貸人又は賃貸人が指定する者に報告するものとします。 ・賃借人は、賃料の支払いを行ってから5営業日以内に、本発電事業のために開設した銀行口座の残高(賃料支払積立金の残高が賃料リザーブ積立必要額を下回った場合にはその旨及びその不足額を含みます。)を賃貸人又は賃貸人が指定する者に報告するものとします。 |
| 管理義務 | 賃借人は、賃借設備等を善良なる管理者の注意を以て管理及び使用するものとします。 |
| 保険 | ・賃借人は、最低保証賃料の支払を確保するため、あいおいニッセイ同和損害保険株式会社との間で、賃貸人が合理的に満足する内容による利益・費用保険(賃貸借期間の始期日を付保日とするものに限ります。)契約を締結するものとします。 ・賃借人は本発電事業に関して、本投資法人の指示に従い、本投資法人が合理的に満足する内容の保険契約を締結するものとします。 |
| 中途解約 | 原則として中途解約はできないものとします。ただし、賃貸人及び賃借人は、相手方に対して書面で通知の上、2028年9月30日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとします。この場合、当該解約の通知は解約日より起算し6か月前までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効果は生じないものとします。また、賃貸人が本発電事業の継続が合理的に困難と判断される場合又は賃借設備等を第三者に売却すると賃貸人が決定した場合は、賃貸人から賃借人への書面の通知により中途解約できるものとします。この場合の違約金等は発生しないものとします。 |
| 違約金 | なし |
| 契約更改 | 賃貸人と賃借人が書面により合意をすれば更改できるものとします。 |
(リ)利害関係人等への賃貸状況
該当事項はありません。
(ヌ)主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、本書の提出日現在において有効な賃貸借契約を前提とした場合に、各保有資産における年間総賃料収入が、ポートフォリオ全体に係る年間総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。
| 物件番号 | 物件名称 | 総賃料収入 |
| 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | 29,384,330円 |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | 46,959,703円 |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | 26,253,049円 |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | 299,004,470円 |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | 40,169,499円 |
(ル)保有資産に関する権利関係の従前の経緯
| 物件番号 | 物件名称 | 前々信託受益者 | 前信託受益者 | 取得時期 |
| 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | - | 株式会社アドバンテック | 2018年10月1日 |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | - | 株式会社アドバンテック | 2018年10月1日 |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | - | 株式会社アドバンテック | 2018年10月1日 |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | - | 株式会社アドバンテック | 2018年10月1日 |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | - | 株式会社アドバンテック | 2018年10月1日 |
(注)各保有資産の前信託受益者は、投信法上の利害関係人等に該当し、また、利害関係人等取引規程上の利害関係人等にも該当します。本資産運用会社は、投信法及び当該利害関係人等取引規程に定める意思決定手続を経ています。
(ヲ)担保提供の状況
本投資法人は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 1 財務諸表(7)附属明細表 ⑦ 借入金明細表」に記載の借入れに記載のとおり、本借入れを行っています。当該借入れに関する担保提供の予定はありません。ただし、本借入れの条件として、本投資法人の各決算日を基準として、本投資法人の保有資産の資産価値の総額に占める有利子負債総額の割合(LTV)、負債比率(D/E比率)及び元利金支払能力を判定する指標(DSCR)を維持する財務制限条項が設けられており、財務制限条項に2期連続して抵触した場合には、担保設定を求められる可能性があります。詳細は、後記「3 投資リスク (1)リスク要因 ② 本投資法人の運用方針に関するリスク (ヘ)新投資口の発行、借入れ等による資金調達に関するリスク c. 財務制限条項に関するリスク」をご参照ください。
(ワ)個別再生可能エネルギー発電設備の収支状況
本投資法人が保有する個別の再生可能エネルギー発電設備等の第5期(2020年6月期)における収支状況は以下のとおりです。
第5期(自2020年1月1日 至 2020年6月30日) (単位:千円)
| 物件番号 | ポート フォリオ 合計 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 物件名 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | TI牛久太陽光発電所 | TI鹿沼太陽光発電所 | TI矢吹太陽光発電所 | TI釧路太陽光発電所 | |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入 | ||||||
| 最低保証賃料 | 391,114 | 26,433 | 42,429 | 24,826 | 259,734 | 37,690 |
| 実績連動賃料 | 49,406 | 2,950 | 4,530 | 1,426 | 38,019 | 2,479 |
| 付帯収入 | 1,250 | - | - | - | 1,250 | - |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸事業収入(小計A) | 441,771 | 29,384 | 46,959 | 26,253 | 299,004 | 40,169 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用 | ||||||
| 公租公課 | 24,658 | 1,627 | 2,471 | 1,505 | 16,176 | 2,878 |
| 修繕費 | 3,683 | 555 | 95 | 763 | 1,918 | 351 |
| 保険料 | 3,438 | 195 | 327 | 213 | 2,372 | 329 |
| 減価償却費 | 178,597 | 10,841 | 17,512 | 11,474 | 122,745 | 16,024 |
| 支払地代 | 4,797 | - | 921 | 1,142 | 2,100 | 633 |
| 信託報酬 | 2,914 | 541 | 540 | 539 | 741 | 551 |
| その他賃貸費用 | 22 | 3 | 3 | 3 | 8 | 3 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用(小計B) | 218,110 | 13,764 | 21,872 | 15,641 | 146,061 | 20,770 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸事業損益(A-B) | 223,660 | 15,620 | 25,087 | 10,611 | 152,942 | 19,398 |
④ ポートフォリオの概況
以下は、2020年6月30日現在の本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
(イ)地域別分散
| 地域区分 | 物件数(件) | 取得価格 (百万円) | 比率(%)(注4) |
| 北海道地方(注1) | 1 | 752 | 8.8 |
| 東北地方(注2) | 1 | 5,815 | 68.2 |
| 関東地方(注3) | 3 | 1,957 | 23.0 |
| 合計 | 5 | 8,524 | 100.0 |
(注1)「北海道地方」とは、北海道をいいます。
(注2)「東北地方」とは、青森県、秋田県、岩手県、福島県、宮城県及び山形県をいいます。
(注3)「関東地方」とは、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県をいいます。
(注4)「比率」は、取得価格総額に対する各地域区分毎の取得価格合計の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ)アセット区分別分散
| 分類 | 物件数(件) | 取得価格 (百万円) | 比率(%) |
| 太陽光発電設備等 | 5 | 8,524 | 100.0 |
| 合計 | 5 | 8,524 | 100.0 |
(ハ)稼働年数別分散
| 稼働年数 (注) | 物件数(件) | 取得価格 (百万円) | 比率(%) |
| 3年以上 | 5 | 8,524 | 100.0 |
| 2年以上3年未満 | - | - | - |
| 1年以上2年未満 | - | - | - |
| 1年未満 | - | - | - |
| 合計 | 5 | 8,524 | 100.0 |
(注)「稼働年数」は、供給開始日から当期末までの稼働年数を記載しています。
(ニ)契約スキーム及び契約期間別分散
| 契約スキーム | 残存賃貸期間 (注) | 物件数(件) | 取得価格 (百万円) | 比率(%) |
| 賃貸 | 10年超20年以内 | 5 | 8,524 | 100.0 |
| 賃貸以外 | - | - | - | - |
| 合計 | 5 | 8,524 | 100.0 | |
(注)「残存賃貸期間」は、直近の決算日から賃貸借契約に定める賃貸期間満了日までの賃貸期間を記載しています。
(ホ)オペレーター別分散
| オペレーター名 | 物件数(件) | 取得価格 (百万円) | 比率(%) |
| 株式会社クールトラスト | 5 | 8,524 | 100.0 |
| 合計 | 5 | 8,524 | 100.0 |
(へ)買取電気事業者先別分散
| 買取電気事業者名 | 物件数(件) | 取得価格 (百万円) | 比率(%) |
| 北海道電力株式会社 | 1 | 752 | 8.8 |
| 東北電力株式会社 | 1 | 5,815 | 68.2 |
| 東京電力エナジーパートナー株式会社 | 3 | 1,957 | 23.0 |
| 合計 | 5 | 8,524 | 100.0 |
(ト)パネルメーカー別分散
| パネルメーカー | 物件数(件) | 取得価格 (百万円) | 比率(%) |
| REC Peak Energy | 4 | 7,772 | 91.2 |
| Jinko Solar | 1 | 752 | 8.8 |
| 合計 | 5 | 8,524 | 100.0 |
⑤運用資産の資本的支出
(イ)資本的支出の予定
該当事項はありません。
(ロ)期中の資本的支出
本投資法人が保有する再生可能エネルギー発電設備等に関し、当期に行った資本的支出は以下のとおりです。
| 物件番号 | インフラ資産等の名称 (所在地) | 目的 | 実施時期 | 支払金額 (千円) |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 (栃木県鹿沼市) | 直流電圧調整器設置 | 自2020年1月24日 至2020年1月24日 | 2,350 |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 (北海道釧路郡釧路町) | 日射計・気温計交換 | 自2020年6月25日 至2020年6月25日 | 482 |
| 合計 | 2,832 | |||
(ハ)長期修繕計画等のために積み立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、中長期的な将来の大規模修繕等の資金を、現金及び預金のうち、修繕口座に以下のとおり積み立てています。
(単位:千円)
| 第2期 自 2018年7月1日 至 2018年12月31日 | 第3期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日 | 第4期 自 2019年7月1日 至 2019年12月31日 | 第5期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日 | |
| 当期首積立金残高 | - | 21,253 | 29,541 | 39,802 |
| 当期積立額 | 21,253 | 11,530 | 25,801 | 5,687 |
| 当期積立金取崩額 | - | 3,241 | 15,541 | - |
| 次期繰越額 | 21,253 | 29,541 | 39,802 | 45,489 |
⑥ 保有資産の個別の概要
以下の表は、本投資法人が保有する各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記等がないものについては、原則として、2020年6月30日現在の状況を記載しています。
(イ)「取得価格」について
「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(ロ)「特定契約の概要」について
・「特定契約の概要」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における特定契約の内容を記載しています。
・「認定事業者」、「買取電気事業者」、「調達価格」及び「受給期間満了日」は、各保有資産の特定契約の内容を記載しています。なお、「調達価格」は、特定契約上において当該買取電気事業者が電力を購入する際の1kWh当たりの電力量料金単価として規定された価格を指すものとし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(ハ)「所在地」について
「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。ただし、いずれも市町村までの記載をしています。
(ニ)「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して各保有資産に係る信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ホ)「設備」について
・「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における改正前の再エネ特措法第6条第1項に基づく設備認定を受けた日を記載しています。なお、各保有資産については、いずれも2017年4月1日付で改正再エネ特措法第9条第3項に基づく認定を受けたものとみなされています。
・「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
・「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
・「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当該資産の取得日から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
・「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
・「パネルの種類」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
・「パネル出力」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
・「パネル設置数」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
・「パネルメーカー」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
・「パワコン供給者」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
・「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。
・「発電出力」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とパワーコンディショナー容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
・「想定年間発電電力量」は、発電所稼働1年目、10年目及び20年目の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の発電電力量を記載しています。
・「想定設備利用率」は、発電所稼働1年目、10年目及び20年目の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の想定設備利用率を記載しています。
・「架台基礎構造」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるモジュール架台基礎構造を記載しています。
・「権利形態」は、各保有資産の信託受託者が保有する太陽光発電設備に係る権利の種類を記載しています。
(へ)「オペレーター」について
「オペレーター」は、各保有資産のオペレーターである会社を記載しています。
(ト)「O&M業者」について
「O&M業者」は、各保有資産の主要なO&M業務に関してO&M契約を締結している業者を記載しています。
(チ)「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、2019年12月31日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(リ)「賃貸借の概要」について
「賃貸借の概要」は、各保有資産に係る再生可能エネルギー発電設備等の賃貸借契約の内容等を記載しています。
(ヌ)「バリュエーションレポートの概要」について
「バリュエーションレポートの概要」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要を記載しています。「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、2038年7月1日から開始します。
当該各価格評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、価格評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ル)「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに国土交通省の定める不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、大和不動産鑑定株式会社に各保有資産の土地の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ヲ)「インフラ投資資産の収益性に係る意見書及びインフラ投資資産の収益継続性に係る意見書の概要」について
各保有資産に係るすべての発電所は、東京証券取引所の有価証券上場規程及び同施行規則上当該意見書の取得が不要とされる基準を満たしているため、当該意見書を取得していません。
(ワ)「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」、PwCサステナビリティ合同会社作成の「バリュエーションレポート」及び大和不動産鑑定株式会社作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各保有資産の気象環境等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見にとどまり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
(カ)「過年度の売電量の状況」について
「過年度の売電量の状況」は、各保有資産の現所有者等から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。「売電量」は、買取電気事業者が発行する「購入電力量のお知らせ」等の明細に記載された購入電力量に基づき、当該月の検針日に計量された電力量を記載しており、本投資法人月次発電量実績とは必ずしも一致しません。
なお、過年度の発電状況は、将来の発電量を担保、保証又は予測するものではありません。
| TI龍ヶ崎太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||||
| 信託財産 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産等 | |||||
| 取得日 | 2018年10月1日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備 | |||
| 取得価格 | 564,000,000円 | 特定契約の概要 | 認定事業者 | 東京インフラ電力合同会社 | ||
| 買取電気事業者 | 東京電力エナジー パートナー株式会社 | |||||
| 発電所の評価額(価格時点) | 536,000,000円 ～633,000,000円 (2020年6月30日) | 調達価格 | 36円/kWh | |||
| 土地の鑑定評価額(価格時点) | 149,000,000円 (2020年6月30日) | 受給期間満了日 | 2034年4月27日(又は2014年4月28日から起算して240か月経過後の最初の検針日の前日) | |||
| 所在地 | 茨城県龍ヶ崎市若柴町字長山前 | |||||
| 土地 | 地番 | 2240-24他 | 設備 | パネルの種類 | 多結晶シリコン | |
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パネル出力 | 1,456.00kW | |||
| 面積 | 20,771㎡ | パネル設置数 | 5,600枚 | |||
| 権利形態 | 所有権 | パネルメーカー | REC Peak Energy | |||
| 設備 | 認定日 | 2013年10月17日 | パワコン供給者 | 日新電機株式会社 | ||
| EPC業者 | 株式会社アドバンテック | |||||
| 供給開始日 | 2014年4月28日 | 発電出力 | 1,250kW | |||
| 想定年間発電電力量 | 初年度 | 1,790MWh | ||||
| 10年度 | 1,711MWh | |||||
| 20年度 | 1,579MWh | |||||
| 調達期間 満了日 | 2034年4月27日 | 想定設備利用率 | 初年度 | 14.0% | ||
| 10年度 | 13.4% | |||||
| 20年度 | 12.4% | |||||
| 残存調達期間 | 13年9か月 | 架台基礎構造 | 杭貫入式 | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 権利形態 | 所有権 | |||
| オペレーター | 株式会社クールトラスト | O&M業者 | 株式会社クールアース | |||
| 特記事項 | ||||||
| 該当事項はありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |
| 賃貸人 | 株式会社SMBC信託銀行 |
| 賃借人 | 東京インフラ電力合同会社 |
| 賃貸期間 | 始期:2018年10月1日 終期:2035年4月30日 |
| 賃料 | 以下の3種類の賃料とします。 (1) 最低保証賃料(賃料①) = A1 – B1 A1 = 発電量予測値(P90)に基づく売電収入額 B1 = 計画経費・税額 (2) 実績連動賃料Ⅰ(賃料②) = A2 – B2 – 最低保証賃料(賃料①) A2 = 実際の発電量(発電量予測値(P50)を上限とします。)に基づく総実績売電収入額 B2 = 賃借人における実際の必要経費及び税額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P90)」である場合に発生します。 ※負の値となる場合は0円とします。 (3) 実績連動賃料Ⅱ(賃料③) =(A3 – A4)×70% A3 = 実際の発電量に基づく総実績売電収入額 A4 = 発電量予測値(P50)に基づく売電収入額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P50)」である場合に発生します。 ※0円未満は切り捨てとします。 |
(注)上記のほか、賃貸借の概要については前記「③その他投資資産の主要なもの (チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況」をご参照ください。
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 536,000,000円～ 633,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 2020年6月30日 | ||
| インカム・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 536,000,000円～686,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似上場企業のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5～5.0%、非課税期間については1.6～5.0% | |
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| マーケット・アプローチ | |||
| 評価価値 | 353,000,000円～633,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | ⁻ | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | |||
| 物件名称 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | ||
| 鑑定評価額(土地) | 149,000,000円 | ||
| 不動産鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||
| 価格時点 | 2020年6月30日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| DCF法による価格(設備及び土地) | 549,000,000円 | 太陽光発電設備及びその敷地について、一定期間のキャッシュフロー及び復帰価格(有期還元法による)の現在価値を合計することにより算定されたDCF法による収益価格。分析期間は賃貸借条件、買取機関及び現状の市場動向等を鑑み、収益、費用の予測が概ね予測可能な期間として10年と設定。 | |
| 割引率 | 3.9% | 対象不動産の価格時点以降における純収益の安定性、投資対象としての安定性、個別性等を考慮して査定。 | |
| 最終還元利回り | 16.5% | 投資利回りの将来動向、投資対象としての太陽光発電設備及びその敷地のリスク、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案して査定。 | |
| 原価法による積算価格(設備及び土地) | 375,000,000円 | 太陽光発電設備及びその敷地の再調達原価及び付帯費用に減価修正を行い査定。 | |
| 土地積算価格比 | 27.1% | 割合法により査定。 | |
| その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | 特になし。 | ||
| インフラ投資資産の収益性に係る意見書及びインフラ投資資産の収益継続性に係る意見書の概要 | |||
| 意見書作成者 | - | ||
| 意見書記載者が専門的知識を有すると考えられる背景 | - | ||
| 意見書記載者の独立性に係る説明 | - | ||
| 意見内容の前提条件(インフラ投資資産の稼働見込みの状況等) | - | ||
| 意見書の対象となるインフラ投資資産の足元の収益の状況 | - | ||
| 収益の計上が見込まれる時期及びその根拠(収益の計上見込額を含みます) | - | ||
| 利益の計上が見込まれる時期及びその根拠(利益の計上見込額を含みます) | - | ||
| 将来の収益状況が安定的と見込まれる旨の説明 | - | ||
| 本物件の特徴 | ||||||
| ■物件特性 <立地>緯度・経度北緯35度95分42.61秒 東経140度15分93.39秒 <気象条件>① 気象官署 近傍の気象観測所:龍ヶ崎市 METPV-11で使用した地点名:つくば市 積雪で使用した気象観測所:つくば市 ② 日照時間 つくば市の年間日照時間は2,056.8時間であり、県庁所在地の全国平均値(1,896.5時間)よりも日照時間の長い地域です。 ③ 風速 つくば市における観測史上一位の最大風速は1956年の19.9m/s、観測史上一位の最大瞬間風速は1991年の37.0m/sです。 ④ 積雪深 つくば市の最深積雪は2014年の26㎝です。 ⑤ 落雷 つくば市の年間平均落雷日数は5.9日です。 | ||||||
| 過年度の売電量の状況 | ||||||
| 対象期間 | 自 | 2019年7月1日 | ||||
| 至 | 2020年6月30日 | |||||
| 2019年7月分 | 2019年8月分 | 2019年9月分 | 2019年10月分 | 2019年11月分 | 2019年12月分 | |
| 売電量(kWh) | 134,390 | 169,720 | 139,880 | 109,890 | 116,250 | 94,260 |
| 2020年1月分 | 2020年2月分 | 2020年3月分 | 2020年4月分 | 2020年5月分 | 2020年6月分 | |
| 売電量(kWh) | 108,940 | 152,170 | 161,730 | 183,660 | 173,840 | 157,110 |
| TI牛久太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||||
| 信託財産 | 再生可能エネルギー発電設備・土地賃借権等 | |||||
| 取得日 | 2018年10月1日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備 | |||
| 取得価格 | 884,000,000円 | 特定契約の概要 | 認定事業者 | 東京インフラ電力合同会社 | ||
| 買取電気事業者 | 東京電力エナジー パートナー株式会社 | |||||
| 発電所の評価額(価格時点) | 820,000,000円 ～944,000,000円 (2020年6月30日) | 調達価格 | 36円/kWh | |||
| 土地の鑑定評価額(価格時点) | 191,000,000円 (2020年6月30日) | 受給期間満了日 | 2034年10月29日(又は2014年10月30日から起算して240か月経過後の最初の検針日の前日) | |||
| 所在地 | 茨城県牛久市女化町 | |||||
| 土地 | 地番 | 1391-1他 | 設備 | パネルの種類 | 多結晶シリコン | |
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パネル出力 | 2,284.80kW | |||
| 面積 | 37,230㎡ | パネル設置数 | 8,960枚 | |||
| 権利形態 | 所有権、賃借権 | パネルメーカー | REC Peak Energy | |||
| 設備 | 認定日 | 2013年12月16日 | パワコン供給者 | 日新電機株式会社 | ||
| EPC業者 | 株式会社アドバンテック | |||||
| 供給開始日 | 2014年10月30日 | 発電出力 | 1,990kW | |||
| 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,814MWh | ||||
| 10年度 | 2,691MWh | |||||
| 20年度 | 2,482MWh | |||||
| 調達期間 満了日 | 2034年10月29日 | 想定設備利用率 | 初年度 | 14.1% | ||
| 10年度 | 13.4% | |||||
| 20年度 | 12.4% | |||||
| 残存調達期間 | 14年3か月 | 架台基礎構造 | 杭貫入式 | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 権利形態 | 所有権 | |||
| オペレーター | 株式会社クールトラスト | O&M業者 | 株式会社クールアース | |||
| 特記事項 | ||||||
| ・本物件の事業用地の一部については、土地所有者(個人)を賃貸人、株式会社SMBC信託銀行を賃借人とする賃借権が設定され、その登記がなされています。本書の日付現在において効力を有する土地賃貸借契約の概要は以下のとおりです。 (土地賃貸借契約の概要) 賃貸人:個人2名 賃借人:株式会社SMBC信託銀行 賃貸借期間:2014年11月23日(売電開始日)から2034年10月29日まで 賃料:年額1,853,200円 敷金・保証金:なし 契約更新:賃貸借期間満了の1年前までに、賃貸人又は賃借人から書面による更新拒絶の通知をしないときは、賃貸借期間満了の翌日から起算してさらに1年間契約は更新されるものとし、その後も同様とします。 賃料改定:賃貸人は、土地賃貸借契約の賃料の増額を請求することはできないものとされています。 中途解約:賃貸人は、原則として賃貸借期間内は土地賃貸借契約を中途解約することはできませんが、やむを得ない理由により賃貸人の申し出により中途解約を行う場合、中途解約により賃借人に生ずる損害を賠償する責任を負うものとされています。 譲渡承諾:賃借人は、賃貸人の事前の承諾を得た場合には、第三者に対して土地賃貸借契約上の地位を譲渡することが可能です。なお、①賃借人が本投資法人の融資金融機関に対する債務を担保するために土地賃貸借契約上権利義務又は契約上の地位について譲渡、担保権設定等を行うこと、②本物件に係る信託契約が終了した場合に、当該信託契約の受益者又は土地賃貸借契約の対象土地上に賃借人が所有する太陽光発電設備の譲受人が、土地賃貸借契約上の地位及び権利義務を承継することについては、賃貸人は予めこれを承諾するものとされています。 ・現所有者(株式会社SMBC信託銀行)は牛久市女化町1391番4の土地の共有持分(3分の2)及び牛久市女化町1396番2の土地の共有持分(3分の2)を保有しており、共有持分割合を超えて当該土地の一部を使用することについて、他の共有者との間で合意が成立しています。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |
| 賃貸人 | 株式会社SMBC信託銀行 |
| 賃借人 | 東京インフラ電力合同会社 |
| 賃貸期間 | 始期:2018年10月1日 終期:2035年10月31日 |
| 賃料 | 以下の3種類の賃料とします。 (1) 最低保証賃料(賃料①) = A1 – B1 A1 = 発電量予測値(P90)に基づく売電収入額 B1 = 計画経費・税額 (2) 実績連動賃料Ⅰ(賃料②) = A2 – B2 – 最低保証賃料(賃料①) A2 = 実際の発電量(発電量予測値(P50)を上限とします。)に基づく総実績売電収入額 B2 = 賃借人における実際の必要経費及び税額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P90)」である場合に発生します。 ※負の値となる場合は0円とします。 (3) 実績連動賃料Ⅱ(賃料③) =(A3 – A4)×70% A3 = 実際の発電量に基づく総実績売電収入額 A4 = 発電量予測値(P50)に基づく売電収入額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P50)」である場合に発生します。 ※0円未満は切り捨てとします。 |
(注)上記のほか、賃貸借の概要については前記「③その他投資資産の主要なもの (チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況」をご参照ください。
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | TI牛久太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 820,000,000円～944,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 2020年6月30日 | ||
| インカム・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 820,000,000円～1,034,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似上場企業のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。非課税期間については1.6～5.0% | |
| マーケット・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 527,000,000円～944,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | |||
| 物件名称 | TI牛久太陽光発電所 | ||
| 鑑定評価額(土地) | 191,000,000円 | ||
| 不動産鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||
| 価格時点 | 2020年6月30日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| DCF法による価格(設備及び土地) | 878,000,000円 | 太陽光発電設備及びその敷地について、一定期間のキャッシュフロー及び復帰価格(有期還元法による)の現在価値を合計することにより算定されたDCF法による収益価格。分析期間は賃貸借条件、買取機関及び現状の市場動向等を鑑み、収益、費用の予測が概ね予測可能な期間として10年と設定。 | |
| 割引率 | 3.9% | 対象不動産の価格時点以降における純収益の安定性、投資対象としての安定性、個別性等を考慮して査定。 | |
| 最終還元利回り | 16.0% | 投資利回りの将来動向、投資対象としての太陽光発電設備及びその敷地のリスク、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案して査定。 | |
| 原価法による積算価格(設備及び土地) | 551,000,000円 | 太陽光発電設備及びその敷地の再調達原価及び付帯費用に減価修正を行い査定。 | |
| 土地積算価格比 | 21.8% | 割合法により査定。 | |
| その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | 特になし。 | ||
| インフラ投資資産の収益性に係る意見書及びインフラ投資資産の収益継続性に係る意見書の概要 | |||
| 意見書作成者 | - | ||
| 意見書記載者が専門的知識を有すると考えられる背景 | - | ||
| 意見書記載者の独立性に係る説明 | - | ||
| 意見内容の前提条件(インフラ投資資産の稼働見込みの状況等) | - | ||
| 意見書の対象となるインフラ投資資産の足元の収益の状況 | - | ||
| 収益の計上が見込まれる時期及びその根拠(収益の計上見込額を含みます) | - | ||
| 利益の計上が見込まれる時期及びその根拠(利益の計上見込額を含みます) | - | ||
| 将来の収益状況が安定的と見込まれる旨の説明 | - | ||
| 本物件の特徴 | ||||||
| ■物件特性 <立地>緯度・経度北緯35度57分38秒 東経140度10分28秒 <気象条件>① 気象官署 近傍の気象観測所:龍ヶ崎市 METPV-11で使用した地点名:つくば市 積雪で使用した気象観測所:つくば市 ② 日照時間 つくば市の年間平均日照時間は1,969.9時間であり、県庁所在地の全国平均値(1,896.5時間)よりも日照時間の長い地域である。 ③ 風速 つくば市における観測史上一位の最大風速は1979年の22.0m/s、観測史上一位の最大瞬間風速は2016年の32.0m/sです。 ④ 積雪深 つくば市の最深積雪は2014年の26㎝です。 ⑤ 落雷 つくば市の年間平均落雷日数は5.9日です。 | ||||||
| 過年度の売電量の状況 | ||||||
| 対象期間 | 自 | 2019年7月1日 | ||||
| 至 | 2020年6月30日 | |||||
| 2019年7月分 | 2019年8月分 | 2019年9月分 | 2019年10月分 | 2019年11月分 | 2019年12月分 | |
| 売電量(kWh) | 209,790 | 272,300 | 227,760 | 168,800 | 185,410 | 148,680 |
| 2020年1月分 | 2020年2月分 | 2020年3月分 | 2020年4月分 | 2020年5月分 | 2020年6月分 | |
| 売電量(kWh) | 171,220 | 238,990 | 250,660 | 286,380 | 272,690 | 247,660 |
| TI鹿沼太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||||
| 信託財産 | 再生可能エネルギー発電設備・土地賃借権等 | |||||
| 取得日 | 2018年10月1日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備 | |||
| 取得価格 | 509,000,000円 | 特定契約の概要 | 認定事業者 | 東京インフラ電力合同会社 | ||
| 買取電気事業者 | 東京電力エナジー パートナー株式会社 | |||||
| 発電所の評価額(価格時点) | 452,000,000円 ～546,000,000円 (2020年6月30日) | 調達価格 | 36円/kWh | |||
| 土地の鑑定評価額(価格時点) | 35,800,000円 (2020年6月30日) | 受給期間満了日 | 2035年2月25日(又は2015年2月26日から起算して240か月経過後の最初の検針日の前日) | |||
| 所在地 | 栃木県鹿沼市茂呂字谷頭 | |||||
| 土地 | 地番 | 1048-1他 | 設備 | パネルの種類 | 多結晶シリコン | |
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パネル出力 | 1,370.88kW | |||
| 面積 | 27,748㎡ | パネル設置数 | 5,376枚 | |||
| 権利形態 | 賃借権 | パネルメーカー | REC Peak Energy | |||
| 設備 | 認定日 | 2013年11月26日 | パワコン供給者 | 株式会社安川電機 | ||
| EPC業者 | 株式会社アドバンテック | |||||
| 供給開始日 | 2015年2月26日 | 発電出力 | 1,200kW | |||
| 想定年間発電電力量 | 初年度 | 1,724MWh | ||||
| 10年度 | 1,625MWh | |||||
| 20年度 | 1,516MWh | |||||
| 調達期間 満了日 | 2035年2月25日 | 想定設備利用率 | 初年度 | 14.4% | ||
| 10年度 | 13.5% | |||||
| 20年度 | 12.6% | |||||
| 残存調達期間 | 14年8か月 | 架台基礎構造 | 杭貫入式 | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 権利形態 | 所有権 | |||
| オペレーター | 株式会社クールトラスト | O&M業者 | 株式会社クールアース | |||
| 特記事項 | ||||||
| ・本物件の事業用地の一部については、土地所有者(個人)を賃貸人、株式会社SMBC信託銀行を賃借人とする賃借権が設定され、その登記がなされています。本書の日付現在において効力を有する土地賃貸借契約の概要は以下のとおりです。 (土地賃貸借契約①の概要) 賃貸人:個人 賃借人:株式会社SMBC信託銀行 賃貸借期間:2015年2月26日(売電開始日)から2035年2月25日まで 賃料:年額2,230,000円 敷金・保証金:なし 契約更新:賃貸借期間満了の1年前までに、賃貸人又は賃借人から書面による更新拒絶の通知をしないときは、賃貸借期間満了の翌日から起算してさらに1年間契約は更新されるものとし、その後も同様とします。 賃料改定:賃貸人は、土地賃貸借契約の賃料の増額を請求することはできないものとされています。 中途解約:賃貸人は、原則として賃貸借期間内は土地賃貸借契約を中途解約することはできませんが、やむを得ない理由により賃貸人の申し出により中途解約を行う場合、中途解約により賃借人に生ずる損害を賠償する責任を負うものとされています。 譲渡承諾:賃借人は、賃貸人の事前の承諾を得た場合には、第三者に対して土地賃貸借契約上の地位を譲渡することが可能です。なお、①賃借人が本投資法人の融資金融機関に対する債務を担保するために土地賃貸借契約上権利義務又は契約上の地位について譲渡、担保権設定等を行うこと、②本物件に係る信託契約が終了した場合に、当該信託契約の受益者又は土地賃貸借契約の対象土地上に賃借人が所有する太陽光発電設備の譲受人が、土地賃貸借契約上の地位及び権利義務を承継することについては、賃貸人は予めこれを承諾するものとされています。 | ||||||
| (土地賃貸借契約②の概要) 賃貸人:個人 賃借人:株式会社SMBC信託銀行 賃貸借期間:2015年2月26日(売電開始日)から2035年2月25日まで 賃料:20年間合計額1,300,000円 敷金・保証金:なし 契約更新:更新に関する規定はありませんが、賃借人は、賃貸人と協議の上、賃貸借期間を延長することができます。 賃料改定:土地賃貸借契約上の定めはありません。 中途解約:賃貸人は、土地賃貸借契約を中途解約することはできません。 譲渡承諾:賃貸人は、賃借人が土地賃貸借契約に基づく賃借権等の権利について金融機関の担保権を設定することを承諾する旨が規定されています。なお、①賃借人が本投資法人の融資金融機関に対する債務を担保するために土地賃貸借契約上権利義務又は契約上の地位について譲渡、担保権設定等を行うこと、②本保有資産に係る信託契約が終了した場合に、当該信託契約の受益者又は土地賃貸借契約の対象土地上に賃借人が所有する太陽光発電設備の譲受人が、土地賃貸借契約上の地位及び権利義務を承継することについては、賃貸人は予めこれを承諾するものとされています。 |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃貸人 | 株式会社SMBC信託銀行 |
| 賃借人 | 東京インフラ電力合同会社 |
| 賃貸期間 | 始期:2018年10月1日 終期:2036年2月29日 |
| 賃料 | 以下の3種類の賃料とします。 (1) 最低保証賃料(賃料①) = A1 – B1 A1 = 発電量予測値(P90)に基づく売電収入額 B1 = 計画経費・税額 (2) 実績連動賃料Ⅰ(賃料②) = A2 – B2 – 最低保証賃料(賃料①) A2 = 実際の発電量(発電量予測値(P50)を上限とします。)に基づく総実績売電収入額 B2 = 賃借人における実際の必要経費及び税額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P90)」である場合に発生します。 ※負の値となる場合は0円とします。 (3) 実績連動賃料Ⅱ(賃料③) =(A3 – A4)×70% A3 = 実際の発電量に基づく総実績売電収入額 A4 = 発電量予測値(P50)に基づく売電収入額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P50)」である場合に発生します。 ※0円未満は切り捨てとします。 |
(注)上記のほか、賃貸借の概要については前記「③その他投資資産の主要なもの (チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況」をご参照ください。
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | TI鹿沼太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 452,000,000円～546,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 2020年6月30日 | ||
| インカム・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 452,000,000円～564,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似上場企業のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。非課税期間については1.6～5.0% | |
| マーケット・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 304,000,000円～546,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | |||
| 物件名称 | TI鹿沼太陽光発電所 | ||
| 鑑定評価額(土地) | 35,800,000円 | ||
| 不動産鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||
| 価格時点 | 2020年6月30日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| DCF法による価格(設備及び土地) | 491,000,000円 | 太陽光発電設備及びその敷地について、一定期間のキャッシュフロー及び復帰価格(有期還元法による)の現在価値を合計することにより算定されたDCF法による収益価格。分析期間は賃貸借条件、買取機関及び現状の市場動向等を鑑み、収益、費用の予測が概ね予測可能な期間として10年と設定。 | |
| 割引率 | 3.9% | 対象不動産の価格時点以降における純収益の安定性、投資対象としての安定性、個別性等を考慮して査定。 | |
| 最終還元利回り | 18.5% | 投資利回りの将来動向、投資対象としての太陽光発電設備及びその敷地のリスク、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案して査定。 | |
| 原価法による積算価格(設備及び土地) | 299,000,000円 | 太陽光発電設備及びその敷地の再調達原価及び付帯費用に減価修正を行い査定。 | |
| 土地積算価格比 | 7.3% | 割合法により査定。 | |
| その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | 特になし。 | ||
| インフラ投資資産の収益性に係る意見書及びインフラ投資資産の収益継続性に係る意見書の概要 | |||
| 意見書作成者 | - | ||
| 意見書記載者が専門的知識を有すると考えられる背景 | - | ||
| 意見書記載者の独立性に係る説明 | - | ||
| 意見内容の前提条件(インフラ投資資産の稼働見込みの状況等) | - | ||
| 意見書の対象となるインフラ投資資産の足元の収益の状況 | - | ||
| 収益の計上が見込まれる時期及びその根拠(収益の計上見込額を含みます) | - | ||
| 利益の計上が見込まれる時期及びその根拠(利益の計上見込額を含みます) | - | ||
| 将来の収益状況が安定的と見込まれる旨の説明 | - | ||
| 本物件の特徴 | ||||||
| ■物件特性 <立地>緯度・経度北緯36度55分01.12秒 東経139度78分18.24秒 <気象条件>① 気象官署 近傍の気象観測所:鹿沼市 METPV-11で使用した地点名:鹿沼市 経年変動で使用した気象観測所:宇都宮市 積雪で使用した気象観測所:宇都宮市 ② 日照時間 鹿沼市の年間日照時間は1,877.8時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)と比べて日照時間の少ない地域といえます。 ③ 風速 鹿沼市における観測史上一位の日最大風速は1999年2月27日の16m/s、観測史上一位の最大瞬間風速は2014年2月15日の25.3m/sです。 ④ 積雪深 宇都宮市における最深積雪の平均値は10cm、1890年以降の最深積雪記録は2014年2月15日の32㎝です。 ⑤ 落雷 鹿沼市における落雷頻度は、落雷回数で6,000回以上、落雷日数で121～160日であり、落雷リスクが比較的高い地域といえます。ただし、本物件に係る発電所においては、発電開始から2019年12月31日までにおいて落雷による事故は発生していません。 | ||||||
| 過年度の売電量の状況 | ||||||
| 対象期間 | 自 | 2019年7月1日 | ||||
| 至 | 2020年6月30日 | |||||
| 2019年7月分 | 2019年8月分 | 2019年9月分 | 2019年10月分 | 2019年11月分 | 2019年12月分 | |
| 売電量(kWh) | 107,038 | 141,350 | 115,160 | 92,523 | 100,796 | 82,931 |
| 2020年1月分 | 2020年2月分 | 2020年3月分 | 2020年4月分 | 2020年5月分 | 2020年6月分 | |
| 売電量(kWh) | 96,190 | 129,850 | 147,601 | 167,390 | 159,480 | 133,420 |
| TI矢吹太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||||
| 信託財産 | 再生可能エネルギー発電設備・地上権、土地賃借権、地役権等 | |||||
| 取得日 | 2018年10月1日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備 | |||
| 取得価格 | 5,815,000,000円 | 特定契約の概要 | 認定事業者 | 東京インフラ電力合同会社 | ||
| 買取電気事業者 | 東北電力株式会社 | |||||
| 発電所の評価額(価格時点) | 5,364,000,000円 ～6,220,000,000円 (2020年6月30日) | 調達価格 | 40円/kWh | |||
| 土地の鑑定評価額(価格時点) | 763,000,000円 (2020年6月30日) | 受給期間満了日 | 2035年3月24日(又は2015年3月25日から起算して240か月経過後の最初の検針日の前日) | |||
| 所在地 | 福島県西白河郡矢吹町 | |||||
| 土地 | 地番 | 明新原60番地他 | 設備 | パネルの種類 | 多結晶シリコン | |
| 用途地域 | 非線引都市計画区域 | パネル出力 | 12,994.8kW | |||
| 面積 | 319,727㎡ | パネル設置数 | 49,980枚 | |||
| 権利形態 | 所有権、地上権、賃借権、地役権 | パネルメーカー | REC Peak Energy | |||
| 設備 | 認定日 | 2013年2月1日 | パワコン供給者 | 東芝三菱電機産業 システム株式会社 | ||
| EPC業者 | 株式会社竹中工務店 | |||||
| 供給開始日 | 2015年3月25日 | 発電出力 | 11,000kW | |||
| 想定年間発電電力量 | 初年度 | 15,951MWh | ||||
| 10年度 | 15,038MWh | |||||
| 20年度 | 14,023MWh | |||||
| 調達期間 満了日 | 2035年3月24日 | 想定設備利用率 | 初年度 | 14.0% | ||
| 10年度 | 13.2% | |||||
| 20年度 | 12.3% | |||||
| 残存調達期間 | 14年9か月 | 架台基礎構造 | 杭貫入式 | |||
| 調達価格 | 40円/kWh | 権利形態 | 所有権 | |||
| オペレーター | 株式会社クールトラスト | O&M業者 | 株式会社クールアース | |||
| 特記事項 | ||||||
| ・本物件の事業用地には、公図上、2か所において、いわゆる赤道(法定外公共物)と思われる道状の土地(以下「本赤道」といいます。)が通っており、本赤道の占有を継続するためには、矢吹町からの占用使用許可の取得、払下げ等の方法により、本赤道の利用権を確保する必要があります。本書の提出日現在、矢吹町からの占用使用許可は得られていないものの、矢吹町との間で代替道路との付替えを行い、本赤道について払下げを受けるべく調整中です。なお、矢吹町は、付替え及び払下げが完了するまでの期間については、不法占有となっている現状に関して返還その他の請求を行わない意向です。 ・本物件の事業用地の隣地との境界について、境界立ち会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の事業用地の一部については、土地所有者(個人)を地上権設定者、株式会社SMBC信託銀行を地上権者とする地上権が設定され、その登記がなされています。本書の日付現在において効力を有する地上権設定契約の概要は以下のとおりです。 | ||||||
| (地上権設定契約①の概要) 地上権設定者:個人 地上権者:株式会社SMBC信託銀行 地上権存続期間:2013年7月1日から2035年3月24日まで 地代:年額46,075円 敷金・保証金:なし 契約更新:賃借人が地上権存続期間の経過後も太陽光発電事業を行う場合は、地上権存続期間終了の3か月前までに、その旨を賃貸人に通知の上、地上権存続期間を延長することができます。 地代改定:地上権存続期間中は不可。 | ||||||
| 中途解約:地上権設定契約上の定めはありません。 譲渡承諾:地上権設定契約上の定めはありません。 (地上権設定契約②の概要) 地上権設定者:個人 地上権者:株式会社SMBC信託銀行 地上権存続期間:2013年7月1日から2035年3月24日まで 地代:年額231,490円 敷金・保証金:なし 契約更新:賃借人が地上権存続期間の経過後も太陽光発電事業を行う場合は、地上権存続期間終了の3か月前までに、その旨を賃貸人に通知の上、地上権存続期間を延長することができます。 地代改定:地上権存続期間中は不可。 中途解約:地上権設定契約上の定めはありません。 譲渡承諾:地上権設定契約上の定めはありません。 (地上権設定契約③の概要) 地上権設定者:個人 地上権者:株式会社SMBC信託銀行 地上権存続期間:2013年7月1日から2035年3月24日まで 地代:年額217,275円 敷金・保証金:なし 契約更新:賃借人が地上権存続期間の経過後も太陽光発電事業を行う場合は、地上権存続期間終了の3か月前までに、その旨を賃貸人に通知の上、地上権存続期間を延長することができます。 地代改定:地上権存続期間中は不可。 中途解約:地上権設定契約上の定めはありません。 譲渡承諾:地上権設定契約上の定めはありません。 (地上権設定契約④の概要) 地上権設定者:個人 地上権者:株式会社SMBC信託銀行 地上権存続期間:2013年7月1日から2035年3月24日まで 地代:年額1,189,550円 敷金・保証金:なし 契約更新:賃借人が地上権存続期間の経過後も太陽光発電事業を行う場合は、地上権存続期間終了の3か月前までに、その旨を賃貸人に通知の上、地上権存続期間を延長することができます。 地代改定:地上権存続期間中は不可。 中途解約:地上権設定契約上の定めはありません。 譲渡承諾:地上権設定契約上の定めはありません。 | ||||||
| ・本物件の事業用地の一部については、土地所有者(個人)を賃貸人、株式会社SMBC信託銀行を賃借人とする賃借権が設定され、その登記がなされています。本書の日付現在において効力を有する土地賃貸借契約の概要は以下のとおりです。 (土地賃貸借契約の概要) 賃貸人:個人 賃借人:株式会社SMBC信託銀行 賃貸借期間:2018年6月29日から2035年3月25日まで 賃料:年額2,500,000円 敷金・保証金:なし 契約更新:賃貸借期間満了の3か月前までに、賃貸人又は賃借人から何らの申し出がないときは、賃貸借期間満了の日からさらに1年間更新されるものとし、その後も同様とします。 再契約の締結:賃借人は、30日前までに賃貸人に申し出ることにより、賃貸借期間が満了する前に、同条件の新たな土地賃貸借契約を締結することができ、賃貸人はこれに応じるものとします。この場合、新たな土地賃貸借契約に定める賃貸借期間の初日をもって、従前の土地賃貸借契約は終了するものとします。 賃料改定:賃貸借期間中は不可。 中途解約:土地賃貸借契約上の定めはありません。 譲渡承諾:①賃借人が本投資法人の融資金融機関に対する債務を担保するために土地賃貸借契約上権利義務又は契約上の地位について譲渡、担保権設定等を行うこと、②本物件に係る信託契約が終了した場合に、当該信託契約の受益者又は土地賃貸借契約の対象土地上に賃借人が所有する太陽光発電設備の譲受人が、土地賃貸借契約上の地位及び権利義務を承継することについては、賃貸人は予めこれを承諾するものとされています。 |
| ・本物件の事業用地の一部を承役地、隣接地を要役地とする以下の地役権が設定されています。 (地役権①の概要) 承役地:①西白河郡矢吹町明新上213番6、②西白河郡矢吹町明新上213番11、③西白河郡矢吹町明新上213番17 要役地:西白河郡矢吹町花咲62番 目的: ①承役地内で、次の行為をしないこと ・送電線の最下垂時における電線から3・6メートル以内の範囲に入る高さの建造物の築造、工作物の設置及び竹木の植栽・送電線の設置・保守等に支障となる土地の形質変更等の行為 ・爆発性・引火性を有する危険物の製造・取扱い及び貯蔵 ②地役権者が、電線の支持物を除く送電線を設置すること、その設置・保守等のため土地に立入ること並びに送電線に支障となる竹木及び工作物を直ちに伐採又は撤去すること ・本物件の事業用地の一部を要役地、隣接地を承役地とする以下の地役権が設定されています。 (地役権②の概要) 承役地:①西白河郡矢吹町明新上213番18、②西白河郡矢吹町明新上1番1 要役地:西白河郡矢吹町明新上213番19 目的: ①承役地に電線路(電線の支持物を除きます。)を設置(張替、補強等を含みます。)し、その保守運営のためにのみ承役地に立ち入り、又は承役地を通行若しくは使用すること ②承役地で次の行為をしないこと (i)電線路の最下垂時における電線の高さから3・60メートルを控除した高さを超えた建造物及び工作物を築造すること (ii)消防法、火薬取締法及びそれらに関連する法令に抵触する爆発性、引火性を有する危険物を製造、取扱い及び貯蔵すること (iii)前記(i)及び(ii)以外に電線路に支障となる立竹木の生育、その他電線路に支障となる一切の行為 ・本物件の事業用地の一部を承役地、隣接地を要役地とする以下の地役権が設定されています。 (地役権③の概要) 承役地:西白河郡矢吹町明新上213番13 要役地:西白河郡矢吹町明新上213番2 目的:要役地からの水の排出の便益に供することの他、水を排水するために合理的に必要な範囲での排水路の設置及び管理用道路の敷設並びにそれらの維持管理・修繕を行うこと。ただし、地役権設定者が所有する太陽光発電設備を用いて行われる太陽光発電事業の支障にならない範囲に限られる。 ・現所有者(株式会社SMBC信託銀行)は西白河郡矢吹町明新原255番の土地の共有持分(4分の3)を保有しており、共有持分割合を超えて当該土地の一部を使用することについて、他の共有者との間で合意が成立しています。 |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃貸人 | 株式会社SMBC信託銀行 |
| 賃借人 | 東京インフラ電力合同会社 |
| 賃貸期間 | 始期:2018年10月1日 終期:2036年3月31日 |
| 賃料 | 以下の3種類の賃料とします。 (1) 最低保証賃料(賃料①) = A1 – B1 A1 = 発電量予測値(P90)に基づく売電収入額 B1 = 計画経費・税額 (2) 実績連動賃料Ⅰ(賃料②) = A2 – B2 – 最低保証賃料(賃料①) A2 = 実際の発電量(発電量予測値(P50)を上限とします。)に基づく総実績売電収入額 B2 = 賃借人における実際の必要経費及び税額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P90)」である場合に発生します。 ※負の値となる場合は0円とします。 (3) 実績連動賃料Ⅱ(賃料③) =(A3 – A4)×70% A3 = 実際の発電量に基づく総実績売電収入額 A4 = 発電量予測値(P50)に基づく売電収入額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P50)」である場合に発生します。 ※0円未満は切り捨てとします。 |
(注)上記のほか、賃貸借の概要については前記「③その他投資資産の主要なもの (チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況」をご参照ください。
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | TI矢吹太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 5,364,000,000円～6,220,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 2020年6月30日 | ||
| インカム・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 5,364,000,000円～6,839,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似上場企業のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5～5.0%、非課税期間については1.6～5.0% | |
| マーケット・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 3,471,000,000円～6,220,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | ⁻ | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | |||
| 物件名称 | TI矢吹太陽光発電所 | ||
| 鑑定評価額(土地) | 763,000,000円 | ||
| 不動産鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||
| 価格時点 | 2020年6月30日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| DCF法による価格(設備及び土地) | 5,960,000,000円 | 太陽光発電設備及びその敷地について、一定期間のキャッシュフロー及び復帰価格(有期還元法による)の現在価値を合計することにより算定されたDCF法による収益価格。分析期間は賃貸借条件、買取機関及び現状の市場動向等を鑑み、収益、費用の予測が概ね予測可能な期間として10年と設定。 | |
| 割引率 | 3.9% | 対象不動産の価格時点以降における純収益の安定性、投資対象としての安定性、個別性等を考慮して査定。 | |
| 最終還元利回り | 15.0% | 投資利回りの将来動向、投資対象としての太陽光発電設備及びその敷地のリスク、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案して査定。 | |
| 原価法による積算価格(設備及び土地) | 3,000,000,000円 | 太陽光発電設備及びその敷地の再調達原価及び付帯費用に減価修正を行い査定。 | |
| 土地積算価格比 | 12.8% | 割合法により査定。 | |
| その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | 特になし。 | ||
| インフラ投資資産の収益性に係る意見書及びインフラ投資資産の収益継続性に係る意見書の概要 | |||
| 意見書作成者 | - | ||
| 意見書記載者が専門的知識を有すると考えられる背景 | - | ||
| 意見書記載者の独立性に係る説明 | - | ||
| 意見内容の前提条件(インフラ投資資産の稼働見込みの状況等) | - | ||
| 意見書の対象となるインフラ投資資産の足元の収益の状況 | - | ||
| 収益の計上が見込まれる時期及びその根拠(収益の計上見込額を含みます) | - | ||
| 利益の計上が見込まれる時期及びその根拠(利益の計上見込額を含みます) | - | ||
| 将来の収益状況が安定的と見込まれる旨の説明 | - | ||
| 本物件の特徴 | ||||||
| ■物件特性 <立地>緯度・経度北緯37度18分02.40秒 東経140度38分36.21秒 <気象条件>① 気象官署 近傍の気象観測所:石川町 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名:石川町 経年変動で使用した気象観測所:福島市 積雪で使用した気象観測所:白河市 ② 日照時間 石川町の年間日照時間は1,792.3時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)と比べて日照時間の短い地域といえます。 ③ 風速 石川町の観測史上一位の日最大風速は1979年3月31日の13m/s、観測史上一位の日最大瞬間風速は2014年3月19日の24.8m/sです。 ④ 積雪深 白河市の最深積雪の平年値は23cm、1962年以降の最深積雪記録は2014年2月15日の76cmです。 ⑤ 落雷 本物件の事業地における落雷頻度は、2012年から2016年までの5年間落雷の回数で3,001～6,000回、落雷日数で81～120日であり、落雷リスクが比較的高いと推測されます。ただし、本物件に係る発電所においては、発電開始から2019年12月31日までにおいて落雷による事故は発生していません。 | ||||||
| 過年度の売電量の状況 | ||||||
| 対象期間 | 自 | 2019年7月1日 | ||||
| 至 | 2020年6月30日 | |||||
| 2019年7月分 | 2019年8月分 | 2019年9月分 | 2019年10月分 | 2019年11月分 | 2019年12月分 | |
| 売電量(kWh) | 1,191,500 | 1,420,600 | 1,268,000 | 944,100 | 944,000 | 738,400 |
| 2020年1月分 | 2020年2月分 | 2020年3月分 | 2020年4月分 | 2020年5月分 | 2020年6月分 | |
| 売電量(kWh) | 795,300 | 1,175,700 | 1,398,500 | 1,652,500 | 1,622,100 | 1,482,700 |
| TI釧路太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||||
| 信託財産 | 再生可能エネルギー発電設備・地上権等 | |||||
| 取得日 | 2018年10月1日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備 | |||
| 取得価格 | 752,000,000円 | 特定契約の概要 | 認定事業者 | 東京インフラ電力合同会社 | ||
| 買取電気事業者 | 北海道電力株式会社 | |||||
| 発電所の評価額(価格時点) | 719,000,000円 ～846,000,000円 (2020年6月30日) | 調達価格 | 36円/kWh | |||
| 土地の鑑定評価額(価格時点) | 36,500,000円 (2020年6月30日) | 受給期間満了日 | 2036年12月1日(又は2016年12月2日から起算して240か月経過後の最初の検針日の前日) | |||
| 所在地 | 北海道釧路郡釧路町 | |||||
| 土地 | 地番 | 字トコタン4番1他 | 設備 | パネルの種類 | 多結晶シリコン | |
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パネル出力 | 1,965.6kW | |||
| 面積 | 77,339㎡ | パネル設置数 | 7,560枚 | |||
| 権利形態 | 地上権 | パネルメーカー | Jinko Solar | |||
| 設備 | 認定日 | 2013年5月13日 | パワコン供給者 | 日新電機株式会社 | ||
| EPC業者 | 株式会社クールトレード | |||||
| 供給開始日 | 2016年12月2日 | 発電出力 | 1,500kW | |||
| 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,373MWh | ||||
| 10年度 | 2,254MWh | |||||
| 20年度 | 2,136MWh | |||||
| 調達期間 満了日 | 2036年12月1日 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.8% | ||
| 10年度 | 13.1% | |||||
| 20年度 | 12.4% | |||||
| 残存調達期間 | 16年5か月 | 架台基礎構造 | 杭貫入式 | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 権利形態 | 所有権 | |||
| オペレーター | 株式会社クールトラスト | O&M業者 | 株式会社クールアース | |||
| 特記事項 | ||||||
| ・本物件の事業用地の一部については、土地所有者を地上権設定者、株式会社SMBC信託銀行を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。本書の日付現在において効力を有する地上権設定契約の概要は以下のとおりです。 (地上権設定契約①の概要) 地上権設定者:アドバンテック 地上権者:株式会社SMBC信託銀行 地上権存続期間:2016年10月25日から2037年1月31日まで 地代:年額1,273,000円 敷金・保証金:なし 契約更新:地上権設定契約上の定めはありません。 地代改定:地上権設定者及び地上権者の双方の合意により改定が可能。 中途解約:地上権設定契約上の定めはありません。 譲渡承諾:地上権設定者及び地上権者は、相手方の事前の書面による同意を得ることなく、地上権設定契約上の権利、義務若しくは契約上の地位の全部又は一部について、譲渡、担保権の設定又はその他の方法で処分することができません。 ・本物件の事業用地の一部を承役地、隣接地を要役地とする以下の地役権が設定されています。 (地役権の概要) 承役地:釧路郡釧路町字トコタン4番8 要役地:釧路郡釧路町中央十丁目74番 目的:電線路を架設すること。電線路の保守、改良、増架、再設(支持物の種類変更を含みます)、撤去等のため立ち入り工事を施工すること。電線路の支障となる建造物の築造、樹木の植栽、土地の形状変更をしないこと。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |
| 賃貸人 | 株式会社SMBC信託銀行 |
| 賃借人 | 東京インフラ電力合同会社 |
| 賃貸期間 | 始期:2018年10月1日 終期:2037年12月31日 |
| 賃料 | 以下の3種類の賃料とします。 (1) 最低保証賃料(賃料①) = A1 – B1 A1 = 発電量予測値(P90)に基づく売電収入額 B1 = 計画経費・税額 (2) 実績連動賃料Ⅰ(賃料②) = A2 – B2 – 最低保証賃料(賃料①) A2 = 実際の発電量(発電量予測値(P50)を上限とします。)に基づく総実績売電収入額 B2 = 賃借人における実際の必要経費及び税額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P90)」である場合に発生します。 ※負の値となる場合は0円とします。 (3) 実績連動賃料Ⅱ(賃料③) =(A3 – A4)×70% A3 = 実際の発電量に基づく総実績売電収入額 A4 = 発電量予測値(P50)に基づく売電収入額 ※「実際の発電量>発電量予測値(P50)」である場合に発生します。 ※0円未満は切り捨てとします。 |
(注)上記のほか、賃貸借の概要については前記「③その他投資資産の主要なもの (チ)再生可能エネルギー発電設備等の賃貸状況」をご参照ください。
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | TI釧路太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 719,000,000円～846,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 2020年6月30日 | ||
| インカム・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 719,000,000円～922,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似上場企業のべータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値、非課税期間については1.6～5.0% | |
| マーケット・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 472,000,000円～846,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | |||
| 物件名称 | TI釧路太陽光発電所 | ||
| 鑑定評価額(土地) | 36,500,000円 | ||
| 不動産鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||
| 価格時点 | 2020年6月30日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| DCF法による価格(設備及び土地) | 776,000,000円 | 太陽光発電設備及びその敷地について、一定期間のキャッシュフロー及び復帰価格(有期還元法による)の現在価値を合計することにより算定されたDCF法による収益価格。分析期間は賃貸借条件、買取機関及び現状の市場動向等を鑑み、収益、費用の予測が概ね予測可能な期間として10年と設定。 | |
| 割引率 | 3.9% | 対象不動産の価格時点以降における純収益の安定性、投資対象としての安定性、個別性等を考慮して査定。 | |
| 最終還元利回り | 12.5% | 投資利回りの将来動向、投資対象としての太陽光発電設備及びその敷地のリスク、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案して査定。 | |
| 原価法による積算価格(設備及び土地) | 441,000,000円 | 太陽光発電設備及びその敷地の再調達原価及び付帯費用に減価修正を行い査定。 | |
| 土地積算価格比 | 4.7% | 割合法により査定。 | |
| その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | 特になし。 | ||
| インフラ投資資産の収益性に係る意見書及びインフラ投資資産の収益継続性に係る意見書の概要 | |||
| 意見書作成者 | - | ||
| 意見書記載者が専門的知識を有すると考えられる背景 | - | ||
| 意見書記載者の独立性に係る説明 | - | ||
| 意見内容の前提条件(インフラ投資資産の稼働見込みの状況等) | - | ||
| 意見書の対象となるインフラ投資資産の足元の収益の状況 | - | ||
| 収益の計上が見込まれる時期及びその根拠(収益の計上見込額を含みます) | - | ||
| 利益の計上が見込まれる時期及びその根拠(利益の計上見込額を含みます) | - | ||
| 将来の収益状況が安定的と見込まれる旨の説明 | - | ||
| 本物件の特徴 | ||||||
| ■物件特性 <立地>緯度・経度北緯43度01分13秒 東経144度28分04秒 <気象条件>① 気象官署 近傍の気象観測所:釧路市 METPV-11で使用した地点名:釧路市 経年変動で使用した気象観測所:根室市 積雪で使用した気象観測所:釧路市 ② 日照時間 釧路市の年間日照時間は1,969.5時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)と比べて日照時間の長い地域といえます。 ③ 風速 釧路市における観測史上一位の最大風速は2015年10月2日の28.5m/s、観測史上一位の最大瞬間風速は2002年10月2日の38.7m/sです。 ④ 積雪深 釧路市の最深積雪の平年値は38cm、1910年以降の最深積雪記録は1939年の123cmです。 ⑤ 落雷 本物件の事業地における落雷頻度は、落雷回数で1,501～3,000回、落雷日数で1～40日であり、落雷のリスクは低い地域と推測されます。 | ||||||
| 過年度の売電量の状況 | ||||||
| 対象期間 | 自 | 2019年7月1日 | ||||
| 至 | 2020年6月30日 | |||||
| 2019年7月分 | 2019年8月分 | 2019年9月分 | 2019年10月分 | 2019年11月分 | 2019年12月分 | |
| 売電量(kWh) | 191,890 | 175,790 | 224,910 | 181,610 | 210,790 | 162,170 |
| 2020年1月分 | 2020年2月分 | 2020年3月分 | 2020年4月分 | 2020年5月分 | 2020年6月分 | |
| 売電量(kWh) | 178,630 | 216,440 | 225,280 | 238,160 | 245,310 | 203,320 |
(ヨ)バリュエーションレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、2020年6月30日を価格時点とするバリュエーションレポートをPwCサステナビリティ合同会社より取得しています。バリュエーションレポートにおける評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
なお、評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件番号 | 物件名称 | 評価機関 | 評価 価値 (百万円) (注1) | インカム・アプローチ | マーケット・アプローチ | ||
| 割引率 (%) 非課税期間 (注2) | 割引率 (%) 課税期間 (注2) | 評価 価値 (百万円) | 評価 価値 (百万円) | ||||
| 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 536～633 | 1.6～5.0 | 1.5～5.0 | 536～686 | 353～633 |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 820～944 | 1.6～5.0 | - | 820～1,034 | 527～944 |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 452～546 | 1.6～5.0 | - | 452～564 | 304～546 |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 5,364～6,220 | 1.6～5.0 | 1.5～5.0 | 5,364～6,839 | 3,471～6,220 |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 719～846 | 1.6～5.0 | - | 719～922 | 472～846 |
| 合計 | 7,891～9,189 | - | - | 7,891～10,045 | 5,127～9,189 | ||
(注1)インカム・アプローチによる評価価値とマーケット・アプローチによる評価価値を総合的に評価しています。なお、インカム・アプローチは、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用い、割引率につき、加重平均資本コスト(WACC)を利用した場合と、内部収益率(IRR)を利用した場合とでそれぞれ算出した評価価値を記載しています。評価機関は、本資産運用会社が作成したキャッシュ・フロー計画書に基づいて将来フリー・キャッシュ・フローを算定しています。また、加重平均資本コスト(WACC)は評価対象に類似していると考えられる上場企業等のデータを利用しており、内部収益率(IRR)は公表済の「調達価格等に関する意見」、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値を利用しています。また、マーケット・アプローチは、類似取引の取引価格を財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いています。
(注2)「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法(昭和32年法第26号。その後の改正を含みます。)の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、2038年7月1日から開始します。なお、土地利用権設定契約における延長オプションの有無等により、課税期間開始以降は敷地上で太陽光発電事業を行うことができない可能性がある太陽光発電所については、課税期間における割引率(WACC)及び割引率(IRR)を算定していません
(タ)土地等に関する不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、2020年6月30日を価格時点とする土地に関する不動産鑑定評価書を大和不動産鑑定株式会社より取得しています。不動産鑑定評価書における評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、評価を行った大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 不動産鑑定機関 | 鑑定評価額(土地)(百万円) (注1) | 積算価格(設備及び 土地等)(百万円) (注2) | 収益価格(設備及び 土地等)(百万円) (注2) | ||||
| 土地等積算価格 比(%) | 割引率(%) | 11年目以降の割引率 (%) | NOI(百万円) (注3) | ||||||
| 1 | TI龍ヶ崎 太陽光発電所 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 149 | 375 | 27.1 | 549 | 3.9 | 16.5 | 52 |
| 2 | TI牛久 太陽光発電所 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 191 | 551 | 21.8 | 878 | 3.9 | 16.0 | 82 |
| 3 | TI鹿沼 太陽光発電所 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 35 | 299 | 7.3 | 491 | 3.9 | 18.5 | 48 |
| 4 | TI矢吹 太陽光発電所 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 763 | 3,000 | 12.8 | 5,960 | 3.9 | 15.0 | 523 |
| 5 | TI釧路 太陽光発電所 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 36 | 441 | 4.7 | 776 | 3.9 | 12.5 | 64 |
| 合計 | 1,175 | 4,666 | - | 8,654 | - | - | 771 | ||
(注1)「鑑定評価額」は、発電設備に利用されている土地(所有権、地上権及び賃借権等)を評価の対象とし、不動産鑑定評価基準に基づき算出しています(記載上、小数点以下四捨五入)。
(注2)「積算価格」及び「収益価格」は、不動産鑑定評価基準に基づき算出された土地部分の価格と太陽光発電設備等を構成する設備部分の価格を合わせた価格を記載しています。また、「収益価格」は、収益還元法に基づき算出された収益価格を記載しています。
(注3)「NOI」は、収益還元法に基づき算出された初年度の運営純収益を記載しています。
(レ)テクニカルレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、太陽光発電設備のシステム、発電量評価、太陽光発電設備に係る各種契約の評価及び継続性(性能劣化・環境評価)の評価等に関するテクニカルレポートを三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社より取得しています。テクニカルレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 評価機関 | レポート日付 | 想定年間発電電力量(MWh) (注1) | 想定設備利用率(%) (注1)(注2) | 修繕費 (千円) (注3) | ||
| 1 | TI龍ヶ崎 太陽光発電所 | 三井化学 株式会社 | 2017年12月22日 | 初年度 | 1,790 | 初年度 | 14.0 | 17,230 |
| 10年度 | 1,711 | 10年度 | 13.4 | |||||
| 20年度 | 1,579 | 20年度 | 12.4 | |||||
| 2 | TI牛久 太陽光発電所 | 三井化学 株式会社 | 2017年12月22日 | 初年度 | 2,814 | 初年度 | 14.1 | 25,040 |
| 10年度 | 2,691 | 10年度 | 13.4 | |||||
| 20年度 | 2,482 | 20年度 | 12.4 | |||||
| 3 | TI鹿沼 太陽光発電所 | DNV/GL(注4) イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社 | 2017年12月22日/2017年12月 | 初年度 | 1,724 | 初年度 | 14.4 | 20,310 |
| 10年度 | 1,625 | 10年度 | 13.5 | |||||
| 20年度 | 1,516 | 20年度 | 12.6 | |||||
| 4 | TI矢吹 太陽光発電所 | DNV/GL イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社 | 2017年12月22日/2017年12月 | 初年度 | 15,951 | 初年度 | 14.0 | 112,536 |
| 10年度 | 15,038 | 10年度 | 13.2 | |||||
| 20年度 | 14,023 | 20年度 | 12.3 | |||||
| 5 | TI釧路 太陽光発電所 | イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社 | 2017年12月 | 初年度 | 2,373 | 初年度 | 13.8 | 18,499 |
| 10年度 | 2,254 | 10年度 | 13.1 | |||||
| 20年度 | 2,136 | 20年度 | 12.4 | |||||
(注1)「想定年間発電電力量」と「想定設備利用率」は、超過確率P(パーセンタイル)50の数値として三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成のテクニカルレポートに記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。したがって、当該数値は、本書において記載されている過去の一定時点における各発電所の実際の発電量及び設備利用率水準や現在の発電量及び設備利用率水準とは必ずしも一致するものではなく、また、将来における実際の発電量及び設備利用率水準又は本投資法人が予測する将来における発電量及び設備利用率水準と一致しない可能性があります。なお、太陽光発電設備の使用期間の経過に従い、発電電力量は減少し、設備利用率は低下することが想定されています。
(注2)「想定設備利用率」とは、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の超過確率P(パーセンタイル)50の数値として三井化学株式会社、DNV/GL又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成のテクニカルレポートに記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の想定設備利用率を記載しています。
(注3)「修繕費」は、TI矢吹太陽光発電所については、20年間の想定O&M費用としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成のテクニカルレポートに記載されたものを、TI龍ヶ崎太陽光発電所、TI牛久太陽光発電所、TI鹿沼太陽光発電所及びTI釧路太陽光発電所については、25年間の想定O&M費用(保守管理費用)として三井化学株式会社又はイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成のテクニカルレポートに記載されたものを記載しています。
(注4)DNV/GLは、1864年に設立された、第三者認証機関、オイル&ガス分野のリスクマネジメント、風力/電力送配電分野のエキスパート、船級協会を主とする世界有数のサービス・プロバイダーです。150年間続くあらゆるリスクマネジメントに関する様々な活動を行う先駆的国際機関として、世界100ヶ国以上、300の事務所、85もの様々な国籍を持つ16,000人のスタッフが認証、船級、技術アドバイザリーの各分野でサービスを提供しており、日本においては、主に認証(Business Assurance)、技術コンサルティング(Advisory)、船級(Maritime)のサービスを提供しています。
(ソ)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、株式会社インターリスク総研に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、設計図書、仕様書等をもとに、震動による被害、液状化による被害、津波による被害を考慮した総合的な評価結果に基づき、地震による太陽光発電設備のPML値(予想最大損失率)を算定しています。同社作成の「地震リスク分析報告書」に記載された各保有資産に係る発電設備のPML値は、以下のとおりです。地震リスク分析報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、株式会社インターリスク総研と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件番号 | 物件名称 | 評価機関 | レポート日付 | PML値(%) (注1) |
| 1 | TI龍ヶ崎太陽光発電所 | 株式会社インターリスク総研(注2) | 2017年10月 | 1.4 |
| 2 | TI牛久太陽光発電所 | 株式会社インターリスク総研 | 2017年10月 | 1.5 |
| 3 | TI鹿沼太陽光発電所 | 株式会社インターリスク総研 | 2017年10月 | 1未満 |
| 4 | TI矢吹太陽光発電所 | 株式会社インターリスク総研 | 2017年10月 | 1未満 |
| 5 | TI釧路太陽光発電所 | 株式会社インターリスク総研 | 2017年11月 | 1未満 |
(注1)「PML値」とは、対象施設あるいは施設群に対して最大級の損失をもたらすと考えられる、今後50年間に超過確率が10%となる地震動(再現期間475年相当の地震動)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合をいいます。
(注2)株式会社インターリスク総研は、1993年に設立され、三井住友海上火災保険株式会社、あいおいニッセイ同和損害保険株式会社を中核とする「MS&ADインシュアランスグループ」において、リスクマネジメント事業を担っている会社です。また地震リスク分析に関しては、資産流動化法施行直後(1998年)より不動産証券化関連の地震リスク評価を開始し、不動産投資信託(REIT)をはじめとして多くの実績を有しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
