有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(令和1年12月1日-令和2年11月30日)
③【その他投資資産の主要なもの】
2020年11月30日現在における本投資法人の保有する再生可能エネルギー発電設備等の概要は以下のとおりです。
(イ) 保有資産の概要
(注1) 「物件番号」は、太陽光発電設備等についてはSと分類し番号を付しています。以下同じです。
(注2) 「分類」は、再生可能エネルギー源に基づく再生可能エネルギー発電設備等の分類を記載しています。以下同じです。
(注3) 「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。ただし、いずれも市町村までの記載をしています。
(注4) 「期末評価価値」は、PwCサステナビリティ合同会社より取得したバリュエーションレポートに記載されたレンジによる評価額(再生可能エネルギー発電設備及び不動産、不動産の賃借権又は地上権を含む一体の評価額)から、本投資法人が本投資法人規約第41条第1項第1号に従い算出した中間値を記載しています。
(注5) 「投資比率」は、保有資産の発電所評価額の合計に占める各物件の発電所評価額の割合を記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(ロ) 設備・施設の概要
a. 敷地等の概要
(注1) 「権利形態」は、保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
(注2) 「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。なお、「高萩太陽光発電所」は、跨道橋が所在する土地の一部及び進入路として使用権限を取得している土地の面積を含んでいません。「千代田高原太陽光発電所」は、隣接地の一部に通行等を目的とした賃借権及び地役権が設定されており、当該賃借権が設定された用地面積を含んでいますが、地役権が設定された用地の面積は含んでいません。「長崎琴海太陽光発電所」は、隣接地等の一部に通行並びに埋設ケーブルの設置及び使用等を目的とした地役権が設定されていますが、当該土地の面積は含んでいません。
b. 発電設備の概要
(注1) 「パネルの種類」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector Cuatro, S.L.(以下「Vector」といいます。)作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
(注2) 「パネル出力」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等におけるパネル出力(太陽光パネルの定格出力の合計)を記載しています。
(注3) 「パネル設置数」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
(注4) 「発電出力」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等の太陽電池モジュール容量とパワコン容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
c. 固定価格買取制度上の権利の概要
(注1) 「認定日」は、旧再エネ特措法に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における設備認定を受けた日を記載しています。
(注2) 「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
(注3) 「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における調達期間の満了日を記載しています。
(注4) 「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における、当期末から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
(注5) 「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
d. 適用される出力制御ルール
(注) 「適用される出力制御ルール」は、電気事業者が電気事業者による再エネ特措法施行規則に定める回避措置を講じたとしてもなお、電気事業者における電気の供給量がその需要量を上回ることが見込まれる場合において接続契約上無補償で出力の抑制が求められうる期間の上限に関して適用があるルールを記載しています。「30日ルール」とは、かかる期間の上限が年間30日である場合をいいます。なお、保有資産には該当ありませんが、太陽光発電設備等に適用がありうる出力制御ルールとしては、30日ルールの他に、360時間ルール(上記期間の上限が年間360時間である場合)及び指定ルール(上記のような期間の上限なく無制限に無補償で出力の抑制が求められうる場合)があります。
(ハ) 特定契約の内容
(注1) 「発電事業者」、「買取価格」、「受給期間満了日」及び「電気事業者」は、各保有資産の当期末において効力を有する特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(注2) 「買取価格」による特定契約上の発電事業者の収入自体が本投資法人の収入となるわけではありません。
(注3) 「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」、「鉾田太陽光発電所」及び「長崎琴海太陽光発電所」については、記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注3)において「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(ニ) オペレーターの概要
保有資産のオペレーターは、いずれもエネクス電力であり、その概要は以下のとおりです。なお、オペレーターの選定に係る方針については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針⑫ 資産管理方針 b. オペレーター選定基準」をご参照ください。
(注) 2020年3月31日現在の数値です。
(ホ) オペレーターの事業概要
(注) エネクス電力株式会社の財務諸表に基づく数値です。
(ヘ) 担保提供の状況
本投資法人は保有資産の取得のため、借入れを行いました。当該借入れに際し、本投資法人を担保権設定者とし、当該借入れに係るエージェント、貸付人及び金利スワップ提供者(以下「貸付関係者」と総称します。)を担保権者とする、以下の第一順位の各担保権(金利スワップ提供者のためには根担保権)及び契約上の地位譲渡予約に係る予約完結権がそれぞれ設定されています。
(注1) 「本保険契約」とは、保有資産に係る発電事業に関して本投資法人が被保険者となる保険契約をいいます。
(注2) 「本件投資法人関連契約」とは、保有資産に係る、(i)発電施設等賃貸借契約、(ii)土地賃貸借契約、(iii)地上権設定契約及び(iv)EPC契約(ただし、高萩太陽光発電所及び鉾田太陽光発電所に係るEPC契約に限ります。)等をいいます。以下本表において同じです。
(注3) 発電事業者SPCを担保権設定権者とし、本投資法人を担保権者とする、第一順位の各根担保権及び契約上の地位譲渡契約に係る予約完結権がそれぞれ設定されています。そして、本投資法人を転担保権設定権者とし、貸付関係者を転担保権者とする、第一順位の、当該根担保権に対する各転担保権(スワップ提供者のためには根担保権)の設定並びに当該予約完結権を本投資法人に代わって行使することができる権限及び本投資法人が当該予約完結権の行使により譲り受けた契約上の地位譲渡予約に係る予約完結権の付与が、それぞれなされています。
(注4) 発電事業者SPCを担保権設定権者とし、本投資法人を担保権者とする、発電事業者SPC名義の一部の預金口座内の預金に係る一切の請求権に対する第一順位の根質権がさらに設定されていますが、本投資法人を転担保権設定権者とし、貸付関係者を転担保権者とする、第一順位の当該根質権に対する転担保権の設定は留保されています。当該転担保権は、一定の本投資法人の信用不安事由が発生した場合に設定されるものとされています。
(注5) 「本件SPC関連契約」とは、保有資産に係る、(i)O&M業務委託契約及び(ii)オペレーター業務委託契約等をいいます。以下本表において同じです。
(ト) バリュエーションレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、2020年11月30日を価格時点とするバリュエーションレポートをPwCサステナビリティ合同会社(以下「評価機関」ということがあります。)より取得しています。バリュエーションレポートにおける評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は、以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
なお、評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1) 「評価価値」は、インカム・アプローチによる評価価値とマーケット・アプローチによる評価価値を総合的に評価した評価価値を記載しています。なお、インカム・アプローチは、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用い、割引率につき、加重平均資本コスト(WACC)を利用した場合と、内部収益率(IRR)を利用した場合とでそれぞれ算出した評価価値を記載しています。評価機関は、本資産運用会社が作成したキャッシュ・フロー計画書に基づいて将来フリー・キャッシュ・フローを算定しています。また、加重平均資本コスト(WACC)は政策及び事業の環境や組織形態の類似性等を考慮して、評価対象の類似法人のデータを利用しており、内部収益率(IRR)については、公表済の「調達価格等に関する意見」、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値を利用しています。また、マーケット・アプローチは、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いています。
(注2) 「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、2038年12月1日から開始します。
(チ) 土地に関する不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、土地に関する不動産鑑定評価書を株式会社エル・シー・アール国土利用研究所(2020年11月30日を価格時点とします。)、大和不動産鑑定株式会社(2020年11月30日を価格時点とします。)、株式会社谷澤総合鑑定所(2020年11月30日を価格時点とします。)又は一般財団法人日本不動産研究所(2020年11月30日を価格時点とします。)より取得しています。不動産鑑定評価書における評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、評価を行った株式会社エル・シー・アール国土利用研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1) 「鑑定評価額(土地)」は、「収益価格(設備及び土地)」に土地積算価格比を乗じて算出されており、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注2) 「積算価格(設備及び土地)」及び「収益価格(設備及び土地)」は、太陽光発電設備等を構成する土地部分の価格と設備部分の価格とを合わせた価格を記載しています。また、「収益価格(設備及び土地)」は、DCF法に基づく収益価格を記載しています。なお、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3) 「NOI」は、DCF法に基づく収益価格を算定する際に用いられる初年度の運営純収益の百万円未満を四捨五入して記載しています。
(リ) テクニカルレポートの概要
本投資法人は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」についてはイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社より、「鉾田太陽光発電所」についてはVectorより、「長崎琴海太陽光発電所」については三井化学株式会社より、太陽光発電設備等のシステム、発電量評価、太陽光発電設備等に係る各種契約の評価及び継続性(性能劣化・環境評価)の評価等に関するテクニカルレポートを取得しています。テクニカルレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、Vector又は三井化学株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1) 「想定年間発電電力量」及び「想定設備利用率」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、近傍気象観測所における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備等についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。「鉾田太陽光発電所」については、近傍気象観測所における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてVector作成の「テクニカルレポート」に記載された、当該保有資産に係る太陽光発電設備等についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。「長崎琴海太陽光発電所」については、近傍気象観測所における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確立P(パーセンタイル)50の数値として三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」に記載された、当該保有資産に係る太陽光発電設備等についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。したがって、当該数値は、本書において記載されている過去の一定時点における各発電所の実際の発電量及び設備利用率水準や現在の発電量及び設備利用率水準とは必ずしも一致するものではなく、また、将来における実際の発電量及び設備利用率水準又は本投資法人が予測する将来における発電量及び設備利用率水準と一致しない可能性があります。なお、太陽光発電設備等の使用期間の経過に従い、発電電力量は減少し、設備利用率は低下することが想定されています。
(注2) 「想定設備利用率」は、「年間発電量(kWh)÷(当該太陽光発電設備等の定格容量(kW)×8,760時間(h))×100」で表されます。当該計算式で用いられている太陽光発電設備等の定格容量は、当該設備に係る各太陽電池モジュールの定格出力にパネル設置枚数を乗じて算出した値です。
(注3) 「修繕費等」は、「高萩太陽光発電所」及び「千代田高原太陽光発電所」については、長期(25年間)メンテナンス計画と費用見積としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたPCS部品交換、受変電施設点検・部品等交換及び気象観測機器モニタリングシステムに係る費用を、「JEN防府太陽光発電所」については、長期(26年間)メンテナンス計画と費用見積としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたPCS部品交換、受変電施設点検・部品等交換及び気象観測機器モニタリングシステムに係る費用を、「JEN玖珠太陽光発電所」については、長期(21年間)メンテナンス計画と費用見積としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたPCS、受変電施設点検・部品等交換及び気象観測機器モニタリングシステムに係る費用を、「鉾田太陽光発電所」については、25年間の保守費用計画としてVector作成の「テクニカルレポート」に記載された機密点検及び交換費用等(計測器・PCS)を記載しています。また、「長崎琴海太陽光発電所」については長期(25年間)メンテナンス計画と費用見積として三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」に記載された運転・保守業務委託費(電気主任技術者を含みます。)、定期点検(保安規程に基づく)、メーカー点検、除草、土木維持管理、部品交換・修理(変電設備等、PCS及び計測器)に係る費用を記載しています。
(ヌ) 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、設計図書、仕様書等をもとに、震動による被害、液状化による被害、津波による被害を考慮した総合的な評価結果に基づき、地震による太陽光発電設備等のPML値(予想最大損失率)を算定しています。同社作成の「地震リスク評価報告書- PML 評価(Phase1) -」に記載された各保有資産に係る発電設備等のPML値は、下表のとおりです。地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ル) EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者
保有資産に係る、EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者は、以下のとおりです。
(注1) 「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等の建設に係る工事請負業者を記載しています。
(注2) 「パネルメーカー」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
(注3) 「パワコン供給者」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
(ヲ) 利害関係人等への賃貸状況
保有資産につき、2020年11月30日現在において有効となる賃貸借契約を前提とした場合に、本資産運用会社の社内規則である利害関係者取引規則上の利害関係者を賃借人とする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
(注1) 「総賃料収入」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」、「JEN玖珠太陽光発電所」、「鉾田太陽光発電所」については当期の基本賃料額の合計額を記載し、「長崎琴海太陽光発電所」については賃貸開始日である2020年1月17日から2020年11月30日までの基本賃料額の合計額を記載しています。各保有資産の基本賃料額及び敷金・保証金については、後記「④ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。なお、後記「④ 保有資産の個別の概要」における各事業年度の基本賃料の額は、各事業年度ごとに千円未満を切り捨てて記載しているため、後記「④ 保有資産の個別の概要」記載の各事業年度の基本賃料額の合計額は、総賃料収入と一致しないことがあります。
(注2) 賃借人は賃貸借契約上中途解約権を有しており、当該権利行使により、契約満了日より前に契約が終了し、それ以降の期間の賃料は得られない可能性があります。中途解約権の詳細は、後記「④ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(ワ) 主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、2020年11月30日現在において有効な賃貸借契約を前提とした場合に、当該保有資産における総賃料収入が保有資産により構成されるポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。
(注) 「総賃料収入」は、当期の基本賃料額の合計額を記載しています。各保有資産の基本賃料額については、後記「④ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。また、賃借人は賃貸借契約上中途解約権を有しており、当該権利行使により、契約満了日より前に契約が終了し、それ以降の期間の賃料は得られない可能性があります。中途解約権の詳細は、後記「④ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(カ) 保有資産に関する権利関係の従前の経緯
(注1) 「前々々所有者」及び「借地権設定者」は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
(注2) 「高萩太陽光発電所」、「鉾田太陽光発電所」及び「長崎琴海太陽光発電所」を除く保有資産の「前々所有者」、「前々借地権者」、「転借地権設定者」は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等に該当します。
(注3) 「取得時期」は、土地については、前所有者又は前(転)借地権者による所有権取得日又は(転)借地権設定日を登記簿等に基づき記載し、発電設備については、引渡日を記載しています。ただし、「千代田高原太陽光発電所」及び「JEN防府太陽光発電所」の土地及び発電設備並びに「JEN玖珠太陽光発電所」の発電設備については、前々借地権者又は前々所有者との間の分割契約書に基づく吸収分割の効力発生日を記載しています。
(注4) 本投資法人は、転借権を取得しており、前借地権者兼転借地権設定者としての玖珠ウインドファーム株式会社を記載しています。
(ヨ) 個別の太陽光発電設備の収支状況
本投資法人が保有する個別の再生可能エネルギー発電設備等の第3期(2020年11月期)における収支状況は、以下のとおりです。
第3期(自 2019年12月1日 至 2020年11月30日) (単位:千円)
(注) 当期の運用期間は366日ですが、長崎琴海太陽光発電所は2020年1月17日に取得しているため、2020年1月17日から2020年11月30日までの実質的な運用期間は319日です。
(タ) ポートフォリオの概況
2020年11月30日現在における、本投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
a. 地域別分散
(注) 「比率」は、全保有資産の価格の総額に対する、各項目に対応する保有資産の価格合計の割合を記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計値欄記載の数値と一致しない場合があります。以下、本「(タ) ポートフォリオの概況」について同じです。
b. アセット区分別分散
c. 稼働年数別分散
(注) 「稼働年数」は、供給開始日から2020年11月30日までの稼働年数を記載しています。
d. 契約スキーム及び契約期間別分散
(注) 「残存賃貸期間」は、当期末から賃貸借契約に定める賃貸期間満了日までの賃貸期間を記載しています。
e. オペレーター別分散
f. 電気事業者先別分散
g. パネルメーカー別分散
h. パワコン供給者別分散
④ 保有資産の個別の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。個別物件表に記載されている各種用語については、以下をご参照ください。なお、保有資産については、いずれも東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定するインフラ投資資産の収益性に係る意見書及びインフラ投資資産の収益継続性に係る意見書を取得する必要がある資産に該当しないため、これらの意見書は取得しておらず、そのため当該意見書の概要は記載していません。
なお、個別物件表は、別途注記等をする場合を除き、いずれも2020年11月30日現在における情報に基づいて記載しています。
(イ) 「資産の概要」欄の記載について
・ 「取得価格」は、各保有資産の売買契約に定める売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。
・ 「特定契約の概要」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における特定契約の内容を記載しています。
・ 特定契約の概要の「発電事業者」、「電気事業者」、「買取価格」及び「受給期間満了日」は、各保有資産の特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
・ 「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 土地の「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・ 土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地の「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
・ 設備の「認定日」は、旧再エネ特措法に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における設備認定を受けた日を記載しています。
・ 設備の「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
・ 設備の「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における、当期末から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
・ 設備の「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における調達期間の満了日を記載しています。
・ 設備の「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
・ 設備の「パネルの種類」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
・ 設備の「パネル出力」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等におけるパネル出力(太陽光パネルの定格出力の合計)を記載しています。
・ 設備の「パネル設置数」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
・ 設備の「パネルメーカー」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
・ 設備の「パワコン供給者」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
・ 設備の「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等の建設に係る工事請負業者を記載しています。
・ 設備の「発電出力」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
・ 設備の「想定年間発電電力量」は、近傍気象観測所における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」についてはイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備等についての各年度の発電電力量のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。
・ 設備の「想定設備利用率」は、近傍気象観測所における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」についてはイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備等についての各年度の設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。
・ 設備の「架台基礎構造」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」についてはイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等におけるモジュール架台基礎構造を記載しています。
・ 設備の「権利形態」は、本投資法人が保有している太陽光発電設備等に係る権利の種類を記載しています。
・ 「オペレーター」は、各保有資産のオペレーターである会社を記載しています。
・ 「O&M業者」は、各保有資産の主要なO&M業務に関して有効なO&M業務委託契約を締結している業者を記載しています。
・ 「特記事項」の記載については、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(ロ) 「賃貸借の概要」欄について
・ 「賃貸借の概要」は、各保有資産について、本投資法人が締結している発電施設等賃貸借契約の内容等を記載しています。
・ 賃貸借の概要の「賃借人」、「賃貸借期間」、「賃料」、「敷金・保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」及び「違約金」は、各保有資産の発電施設等賃貸借契約の内容を記載しています。
・ 「基本賃料」は、当該発電施設等賃貸借契約等に定める各月の基本賃料額を、賃貸開始日から起算して1年ごと(1年目については、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」、「JEN玖珠太陽光発電所」及び「鉾田太陽光発電所」については賃貸開始日である2019年2月13日から本投資法人の第2期(2019年11月期)決算日である2019年11月30日までの期間、「長崎琴海太陽光発電所」については賃貸開始日である2020年1月17日から本投資法人の第3期(2020年11月期)決算日である2020年11月30日までの期間。また、最終年度については、その直前年度の末日の翌日から賃貸借期間満了日までの期間。以下同じです。)に合計した各事業年度ごとの合計額を記載しています。
・ 各保有資産について、本投資法人が締結している発電施設等賃貸借契約において、契約更改の方法については特段規定がないため記載していません。
(ハ) 「バリュエーションレポートの概要」欄について
・ 「バリュエーションレポートの概要」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成されたバリュエーションレポートの概要を記載しています。評価に際しては、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、非課税期間中の全ての分配金が損金算入可能であることを前提としています。
当該各価格評価は、一定時点における市場環境等を反映した評価結果であり、評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
・ なお、価格評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
・ また、評価機関の位置付け及び責任は、以下のとおりです。
評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではなく、評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
(ニ) 「不動産鑑定評価書の概要」欄について
・ 「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律並びに国土交通省の定める不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、株式会社エル・シー・アール国土利用研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所に各保有資産の土地の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
・ なお、不動産鑑定評価を行った株式会社エル・シー・アール国土利用研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ホ) 「本物件の特徴」欄について
・ 「本物件の特徴」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社又はVector作成の「テクニカルレポート」、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」、PwCサステナビリティ合同会社作成の「バリュエーションレポート」及び株式会社エル・シー・アール国土利用研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各保有資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
(注1) 記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注1)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注2) 当該面積には跨道橋が所在する土地の一部及び進入路として使用権限を取得している用地の面積は含んでいません。
(注3) 地上権設定者より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、地上権設定者は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
(注4) 複数の個人との間で、それぞれ地上権設定契約が締結されています。
(注) 本「④ 保有資産の個別の概要」における各事業年度の基本賃料の額は、千円未満を切り捨てて記載しています
(注1) 記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注1)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注2) 隣接地の一部に通行等を目的とした賃借権及び地役権が設定されており、賃借権が設定された用地面積を含んでいますが、地役権が設定された用地の面積は含んでいません。
(注3) 賃貸人より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、賃貸人は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
(注1) 記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注1)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注2) 賃貸人より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、賃貸人は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
(注) 転貸人より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、転貸人は、投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等にあたります。
(注1) 記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注1)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注2) 太陽光発電設備所在地の変更に関する変更認定の申請を、2020年2月5日付で経済産業大臣宛に行っており、変更認定取得後の面積を記載しています。
(注3) 地上権設定者より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、地上権設定者は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
(注4) 複数の個人との間で、それぞれ地上権設定契約が締結されています。
(注1) 記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注1)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注2) 隣接地等の一部に通行並びに埋設ケーブルの設置及び使用等を目的とした地役権が設定されていますが、当該土地の面積は含んでいません。
(注3) 地上権設定者より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、地上権設定者は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
2020年11月30日現在における本投資法人の保有する再生可能エネルギー発電設備等の概要は以下のとおりです。
(イ) 保有資産の概要
| 物件番号 (注1) | 分類 (注2) | 物件名称 | 賃借人の名称 | 所在地 (注3) | 取得価格 (百万円) | 期末評価価値 (百万円) (注4) | 投資比率 (%) (注5) |
| S-01 | 太陽光 発電設備等 | 高萩太陽光 発電所 | Sunrise Megasolar 合同会社 | 茨城県日立市 | 5,305 | 5,220 | 31.6 |
| S-02 | 太陽光 発電設備等 | 千代田高原 太陽光発電所 | 第二千代田 高原太陽光 合同会社 | 広島県山県郡 北広島町 | 590 | 512 | 3.1 |
| S-03 | 太陽光 発電設備等 | JEN防府 太陽光発電所 | 防府太陽光 発電合同会社 | 山口県防府市 | 680 | 638 | 3.9 |
| S-04 | 太陽光 発電設備等 | JEN玖珠 太陽光発電所 | 玖珠太陽光 発電合同会社 | 大分県玖珠郡 玖珠町 | 324 | 285 | 1.7 |
| S-05 | 太陽光 発電設備等 | 鉾田太陽光 発電所 | SOLAR ENERGY鉾田合同会社 | 茨城県鉾田市 | 10,514 | 8,852 | 53.5 |
| S-06 | 太陽光 発電設備等 | 長崎琴海 太陽光発電所 | 北九州太陽光発電合同会社 | 長崎県長崎市 | 1,097 | 1,024 | 6.2 |
| 合計 | 18,510 | 16,533 | 100.0 | ||||
(注1) 「物件番号」は、太陽光発電設備等についてはSと分類し番号を付しています。以下同じです。
(注2) 「分類」は、再生可能エネルギー源に基づく再生可能エネルギー発電設備等の分類を記載しています。以下同じです。
(注3) 「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。ただし、いずれも市町村までの記載をしています。
(注4) 「期末評価価値」は、PwCサステナビリティ合同会社より取得したバリュエーションレポートに記載されたレンジによる評価額(再生可能エネルギー発電設備及び不動産、不動産の賃借権又は地上権を含む一体の評価額)から、本投資法人が本投資法人規約第41条第1項第1号に従い算出した中間値を記載しています。
(注5) 「投資比率」は、保有資産の発電所評価額の合計に占める各物件の発電所評価額の割合を記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(ロ) 設備・施設の概要
a. 敷地等の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 権利形態 (注1) | 面積 (㎡)(注2) |
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | 地上権 | 334,810 |
| S-02 | 千代田高原太陽光発電所 | 賃借権 | 41,215 |
| S-03 | JEN防府太陽光発電所 | 賃借権 | 25,476 |
| S-04 | JEN玖珠太陽光発電所 | 転借権 | 22,044 |
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | 地上権 | 281,930 |
| S-06 | 長崎琴海太陽光発電所 | 地上権 | 25,501 |
(注1) 「権利形態」は、保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
(注2) 「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。なお、「高萩太陽光発電所」は、跨道橋が所在する土地の一部及び進入路として使用権限を取得している土地の面積を含んでいません。「千代田高原太陽光発電所」は、隣接地の一部に通行等を目的とした賃借権及び地役権が設定されており、当該賃借権が設定された用地面積を含んでいますが、地役権が設定された用地の面積は含んでいません。「長崎琴海太陽光発電所」は、隣接地等の一部に通行並びに埋設ケーブルの設置及び使用等を目的とした地役権が設定されていますが、当該土地の面積は含んでいません。
b. 発電設備の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | パネルの種類 (注1) | パネル出力 (kW)(注2) | パネル設置数 (枚)(注3) | 発電出力 (kW)(注4) |
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | 多結晶シリコン | 11,544.32 | 44,400 | 9,450.00 |
| S-02 | 千代田高原太陽光発電所 | 単結晶シリコン | 1,595.28 | 6,256 | 1,360.00 |
| S-03 | JEN防府太陽光発電所 | 単結晶シリコン | 1,940.64 | 7,464 | 1,500.00 |
| S-04 | JEN玖珠太陽光発電所 | 単結晶シリコン | 1,007.76 | 3,952 | 998.88 |
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | 多結晶シリコン | 21,541.32 | 81,288 | 20,000.00 |
| S-06 | 長崎琴海太陽光発電所 | 多結晶シリコン | 2,661.12 | 9,856 | 1,990.00 |
(注1) 「パネルの種類」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector Cuatro, S.L.(以下「Vector」といいます。)作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
(注2) 「パネル出力」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等におけるパネル出力(太陽光パネルの定格出力の合計)を記載しています。
(注3) 「パネル設置数」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
(注4) 「発電出力」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等の太陽電池モジュール容量とパワコン容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
c. 固定価格買取制度上の権利の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 認定日 (注1) | 供給開始日 (注2) | 調達期間 満了日 (注3) | 残存調達期間 (注4) | 調達価格 (注5) |
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | 2013年 3月14日 | 2016年 11月21日 | 2036年 11月20日 | 15年11か月 | 40円/kWh |
| S-02 | 千代田高原太陽光 発電所 | 2013年 3月25日 | 2014年 11月13日 | 2034年 11月12日 | 13年11か月 | 40円/kWh |
| S-03 | JEN防府太陽光発電所 | 2014年 2月10日 | 2016年 1月27日 | 2036年 1月26日 | 15年1か月 | 36円/kWh |
| S-04 | JEN玖珠太陽光発電所 | 2012年 11月2日 | 2013年 10月1日 | 2033年 9月30日 | 12年10か月 | 40円/kWh |
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | 2014年 1月8日 | 2017年 7月18日 | 2037年 7月17日 | 16年7か月 | 36円/kWh |
| S-06 | 長崎琴海太陽光発電所 | 2014年 3月14日 | 2019年 3月22日 | 2039年 3月21日 | 18年3か月 | 36円/kWh |
(注1) 「認定日」は、旧再エネ特措法に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における設備認定を受けた日を記載しています。
(注2) 「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
(注3) 「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における調達期間の満了日を記載しています。
(注4) 「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における、当期末から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
(注5) 「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
d. 適用される出力制御ルール
| 物件 番号 | 物件名称 | 適用される出力制御ルール(注) |
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | 30日ルール (特定契約の受給開始日を含む年度については、11日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、19日を超えない範囲内。) |
| S-02 | 千代田高原太陽光 発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度及び特定契約の契約期間の満了日を含む年度については、当該年度に属する日のうち特定契約の契約期間に含まれるものであって、別途協議して定める日数を超えない範囲内。) |
| S-03 | JEN防府太陽光発電所 | 30日ルール (特定契約の受給開始を含む年度については、5日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、25日を超えない範囲内。) |
| S-04 | JEN玖珠太陽光発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、14日を超えない範囲内。) |
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、21日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、9日を超えない範囲内。) |
| S-06 | 長崎琴海太陽光発電所 | 30日ルール |
(注) 「適用される出力制御ルール」は、電気事業者が電気事業者による再エネ特措法施行規則に定める回避措置を講じたとしてもなお、電気事業者における電気の供給量がその需要量を上回ることが見込まれる場合において接続契約上無補償で出力の抑制が求められうる期間の上限に関して適用があるルールを記載しています。「30日ルール」とは、かかる期間の上限が年間30日である場合をいいます。なお、保有資産には該当ありませんが、太陽光発電設備等に適用がありうる出力制御ルールとしては、30日ルールの他に、360時間ルール(上記期間の上限が年間360時間である場合)及び指定ルール(上記のような期間の上限なく無制限に無補償で出力の抑制が求められうる場合)があります。
(ハ) 特定契約の内容
| 物件 番号 | 物件名称 | 発電事業者 (注1) | 買取価格 (注1)(注2) | 受給期間満了日 (注1)(注3) | 電気事業者 (注1) |
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | Sunrise Megasolar 合同会社 | 40円/kWh | 2016年11月21日(同日を含みます。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東京電力エナジーパートナー株式会社 |
| S-02 | 千代田高原太陽光 発電所 | 第二千代田高原 太陽光合同会社 | 40円/kWh | 2014年11月13日(同日を含みます。)から2034年12月の検針日の前日 | 中国電力 ネットワーク 株式会社 |
| S-03 | JEN防府太陽光発電所 | 防府太陽光 発電合同会社 | 36円/kWh | 2016年1月27日(同日を含みます。)から2036年2月検針日の前日 | 中国電力 ネットワーク 株式会社 |
| S-04 | JEN玖珠太陽光発電所 | 玖珠太陽光 発電合同会社 | 40円/kWh | 2013年10月1日(同日を含みます。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 九州電力株式会社 |
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | SOLAR ENERGY 鉾田合同会社 | 36円/kWh | 2017年7月18日(同日を含みます。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東京電力エナジーパートナー株式会社 |
| S-06 | 長崎琴海太陽光発電所 | 北九州太陽光 発電合同会社 | 36円/kWh | 2019年3月22日(同日を含みます。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 九州電力株式会社 |
(注1) 「発電事業者」、「買取価格」、「受給期間満了日」及び「電気事業者」は、各保有資産の当期末において効力を有する特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(注2) 「買取価格」による特定契約上の発電事業者の収入自体が本投資法人の収入となるわけではありません。
(注3) 「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」、「鉾田太陽光発電所」及び「長崎琴海太陽光発電所」については、記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注3)において「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(ニ) オペレーターの概要
保有資産のオペレーターは、いずれもエネクス電力であり、その概要は以下のとおりです。なお、オペレーターの選定に係る方針については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針⑫ 資産管理方針 b. オペレーター選定基準」をご参照ください。
| オペレーターの 名称 | 本店所在地 | 代表者 | 設立年月 | 資本金 (注) | 属性 (上場市場) |
| エネクス電力 株式会社 | 東京都千代田区 霞が関三丁目2番5号 | 代表取締役社長 清水 誠 | 2002年8月 | 100百万円 | - |
(注) 2020年3月31日現在の数値です。
(ホ) オペレーターの事業概要
| オペレーターの名称 | 概要 | 売上高(注) | 当期純利益 (注) |
| エネクス電力株式会社 | • 産業用電力及び蒸気の 生産、供給、販売 • 電気事業者向け電力の 生産、供給、販売 • 再生可能エネルギーの 生産、供給、販売 | 2018年4月1日から 2019年3月31日まで 395百万円 | 2018年4月1日から 2019年3月31日まで 410百万円 |
| 2019年4月1日から 2020年3月31日まで 552百万円 | 2019年4月1日から 2020年3月31日まで 132百万円 |
(注) エネクス電力株式会社の財務諸表に基づく数値です。
(ヘ) 担保提供の状況
本投資法人は保有資産の取得のため、借入れを行いました。当該借入れに際し、本投資法人を担保権設定者とし、当該借入れに係るエージェント、貸付人及び金利スワップ提供者(以下「貸付関係者」と総称します。)を担保権者とする、以下の第一順位の各担保権(金利スワップ提供者のためには根担保権)及び契約上の地位譲渡予約に係る予約完結権がそれぞれ設定されています。
| 担保権設定者 | 担保権等の種類 | 担保対象物又は譲渡予約対象の契約上の地位 | |
| 1 | 本投資法人 | 本投資法人が所有又は保有する資産に対する譲渡担保権・根譲渡担保権、抵当権・根抵当権又は質権・根質権 | 本投資法人が所有又は保有する動産、不動産並びに本投資法人名義の一部の預金口座内の預金に係る一切の請求権及び本投資法人が本保険契約(注1)に基づき保険会社に対して保有する一切の請求権 |
| 2 | 本投資法人に係る本件投資法人関連契約(注2)上の債権に対する質権・根質権 | 本件投資法人関連契約に基づく本投資法人の相手方に対する現在及び将来の一切の債権 | |
| 3 | 本投資法人に係る本件投資法人関連契約上の地位譲渡予約 | 本件投資法人関連契約上の本投資法人の地位 | |
| 4 | 本投資法人 (転担保権設定者) 発電事業者SPC (担保権設定者) (注3)(注4) | 発電事業者SPCに係る本件SPC関連契約(注5)上の債権に対する質権・根質権 | 本件SPC関連契約に基づく発電事業者SPCの相手方に対する現在及び将来の一切の債権 |
| 5 | 発電事業者SPCに係る本件SPC関連契約上の地位譲渡予約 | 本件SPC関連契約上の発電事業者SPCの地位 | |
| 6 | 発電事業者SPC | 発電事業者SPCに係る接続契約及び特定契約上の債権に対する質権・根質権 | 接続契約及び特定契約に基づく発電事業者SPCの電気事業者に対する現在及び将来の一切の債権 |
| 7 | 発電事業者SPCに係る接続契約及び特定契約上の地位譲渡予約 | 接続契約及び特定契約上の発電事業者SPCの地位 | |
| 8 | 発電事業者SPCの社員 | 社員持分に対する質権・根質権 | 発電事業者SPCの社員たる一般社団法人が保有する発電事業者SPCの社員持分 |
(注1) 「本保険契約」とは、保有資産に係る発電事業に関して本投資法人が被保険者となる保険契約をいいます。
(注2) 「本件投資法人関連契約」とは、保有資産に係る、(i)発電施設等賃貸借契約、(ii)土地賃貸借契約、(iii)地上権設定契約及び(iv)EPC契約(ただし、高萩太陽光発電所及び鉾田太陽光発電所に係るEPC契約に限ります。)等をいいます。以下本表において同じです。
(注3) 発電事業者SPCを担保権設定権者とし、本投資法人を担保権者とする、第一順位の各根担保権及び契約上の地位譲渡契約に係る予約完結権がそれぞれ設定されています。そして、本投資法人を転担保権設定権者とし、貸付関係者を転担保権者とする、第一順位の、当該根担保権に対する各転担保権(スワップ提供者のためには根担保権)の設定並びに当該予約完結権を本投資法人に代わって行使することができる権限及び本投資法人が当該予約完結権の行使により譲り受けた契約上の地位譲渡予約に係る予約完結権の付与が、それぞれなされています。
(注4) 発電事業者SPCを担保権設定権者とし、本投資法人を担保権者とする、発電事業者SPC名義の一部の預金口座内の預金に係る一切の請求権に対する第一順位の根質権がさらに設定されていますが、本投資法人を転担保権設定権者とし、貸付関係者を転担保権者とする、第一順位の当該根質権に対する転担保権の設定は留保されています。当該転担保権は、一定の本投資法人の信用不安事由が発生した場合に設定されるものとされています。
(注5) 「本件SPC関連契約」とは、保有資産に係る、(i)O&M業務委託契約及び(ii)オペレーター業務委託契約等をいいます。以下本表において同じです。
(ト) バリュエーションレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、2020年11月30日を価格時点とするバリュエーションレポートをPwCサステナビリティ合同会社(以下「評価機関」ということがあります。)より取得しています。バリュエーションレポートにおける評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は、以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
なお、評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 評価機関 | 評価価値 (百万円) (注1) | インカム・アプローチ (注1) | マーケット・アプローチ (注1) | ||
| 割引率 (%) 非課税期間 (注2) | 割引率 (%) 課税期間 (注2) | 評価価値 (百万円) | 評価価値 (百万円) | ||||
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 4,609 ～5,832 | 1.7 ～5.0 | 1.6 ～5.0 | 4,609 ～5,834 | 3,560 ～5,832 |
| S-02 | 千代田高原太陽光 発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 460 ～565 | 1.7 ～5.0 | 1.5 ～5.0 | 460 ～565 | 378 ～619 |
| S-03 | JEN防府太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 568 ～708 | 1.7 ～5.0 | 1.5 ～5.0 | 568 ～708 | 497 ～815 |
| S-04 | JEN玖珠太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 257 ～313 | 1.7 ～5.0 | - | 257 ～313 | 208 ～341 |
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 7,906 ～9,799 | 1.8 ～5.0 | 1.6 ～5.0 | 7,906 ～10,142 | 5,981 ～9,799 |
| S-06 | 長崎琴海太陽光 発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 901 ～1,148 | 1.8 ～5.0 | 1.6 ～5.0 | 901 ～1,173 | 701 ～1,148 |
| 合計 | 14,701 ～18,365 | - | - | 14,701 ～18,735 | 11,325 ～18,554 | ||
(注1) 「評価価値」は、インカム・アプローチによる評価価値とマーケット・アプローチによる評価価値を総合的に評価した評価価値を記載しています。なお、インカム・アプローチは、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用い、割引率につき、加重平均資本コスト(WACC)を利用した場合と、内部収益率(IRR)を利用した場合とでそれぞれ算出した評価価値を記載しています。評価機関は、本資産運用会社が作成したキャッシュ・フロー計画書に基づいて将来フリー・キャッシュ・フローを算定しています。また、加重平均資本コスト(WACC)は政策及び事業の環境や組織形態の類似性等を考慮して、評価対象の類似法人のデータを利用しており、内部収益率(IRR)については、公表済の「調達価格等に関する意見」、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値を利用しています。また、マーケット・アプローチは、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いています。
(注2) 「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、2038年12月1日から開始します。
(チ) 土地に関する不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、土地に関する不動産鑑定評価書を株式会社エル・シー・アール国土利用研究所(2020年11月30日を価格時点とします。)、大和不動産鑑定株式会社(2020年11月30日を価格時点とします。)、株式会社谷澤総合鑑定所(2020年11月30日を価格時点とします。)又は一般財団法人日本不動産研究所(2020年11月30日を価格時点とします。)より取得しています。不動産鑑定評価書における評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、評価を行った株式会社エル・シー・アール国土利用研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 不動産 鑑定評価機関 | 鑑定 評価額 (土地) (百万円) (注1) | 積算 価格 (設備及び 土地) (百万円) (注2) | 収益 価格 (設備 及び 土地) (百万円) (注2) | ||||
| 土地 積算 価格比 (%) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | NOI (百万円) (注3) | ||||||
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | 株式会社エル・シー・アール国土利用研究所 | 208 | 4,445 | 4.32 | 4,820 | (初年度～ 9年目) 3.95 (10年目 以降) 4.05 | - | 416 |
| S-02 | 千代田高原太陽光発電所 | 株式会社エル・シー・アール国土利用研究所 | 18 | 514 | 3.83 | 482 | (初年度～ 9年目) 4.15 (10年目 以降) 4.25 | - | 46 |
| S-03 | JEN防府太陽光 発電所 | 大和不動産鑑定株式会社 | 57 | 424 | 9.9 | 580 | (初年度～10年目) 4.2 (11年目 以降) 20.0 | - | 53 |
| S-04 | JEN玖珠太陽光 発電所 | 大和不動産鑑定株式会社 | 7 | 173 | 2.9 | 256 | (初年度～10年目) 4.2 (11年目 以降) 24.0 | - | 27 |
| S-05 | 鉾田太陽光 発電所 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 1,050 | 7,960 | 11.7 | 8,990 | 3.3 | - | 680 |
| S-06 | 長崎琴海太陽光 発電所 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 57 | 801 | 5.5 | 1,040 | 3.7 | - | 78 |
| 合計 | 1,398 | 14,317 | - | 16,168 | - | - | 1,301 | ||
(注1) 「鑑定評価額(土地)」は、「収益価格(設備及び土地)」に土地積算価格比を乗じて算出されており、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注2) 「積算価格(設備及び土地)」及び「収益価格(設備及び土地)」は、太陽光発電設備等を構成する土地部分の価格と設備部分の価格とを合わせた価格を記載しています。また、「収益価格(設備及び土地)」は、DCF法に基づく収益価格を記載しています。なお、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3) 「NOI」は、DCF法に基づく収益価格を算定する際に用いられる初年度の運営純収益の百万円未満を四捨五入して記載しています。
(リ) テクニカルレポートの概要
本投資法人は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」についてはイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社より、「鉾田太陽光発電所」についてはVectorより、「長崎琴海太陽光発電所」については三井化学株式会社より、太陽光発電設備等のシステム、発電量評価、太陽光発電設備等に係る各種契約の評価及び継続性(性能劣化・環境評価)の評価等に関するテクニカルレポートを取得しています。テクニカルレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、Vector又は三井化学株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | レポート日付 | 想定年間発電電力量 (MWh)(注1) | 想定設備利用率(%) (注1)(注2) | 修繕費等 (千円)(注3) | ||
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | 2018年9月 | 初年度 | 14,057.031 | 初年度 | 13.90 | 219,164 |
| 10年度 | 13,354.179 | 10年度 | 13.21 | ||||
| 20年度 | 12,651.328 | 20年度 | 12.51 | ||||
| S-02 | 千代田高原太陽光 発電所 | 2018年9月 | 初年度 | 1,805.660 | 初年度 | 12.92 | 29,064 |
| 10年度 | 1,715.377 | 10年度 | 12.27 | ||||
| 20年度 | 1,625.094 | 20年度 | 11.63 | ||||
| S-03 | JEN防府太陽光 発電所 | 2018年9月 | 初年度 | 2,387.662 | 初年度 | 14.05 | 36,740 |
| 10年度 | 2,268.279 | 10年度 | 13.34 | ||||
| 20年度 | 2,148.896 | 20年度 | 12.64 | ||||
| S-04 | JEN玖珠太陽光 発電所 | 2018年9月 | 初年度 | 1,157.291 | 初年度 | 13.11 | 15,880 |
| 10年度 | 1,099.426 | 10年度 | 12.45 | ||||
| 20年度 | 1,041.562 | 20年度 | 11.80 | ||||
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | 2018年8月 | 初年度 | 25,014.715 | 初年度 | 13.26 | 333,042 |
| 10年度 | 23,886.232 | 10年度 | 12.66 | ||||
| 20年度 | 22,632.361 | 20年度 | 11.99 | ||||
| S-06 | 長崎琴海太陽光 発電所 | 2019年12月 | 初年度 | 3,181.480 | 初年度 | 13.65 | 290,750 |
| 10年度 | 3,041.494 | 10年度 | 13.05 | ||||
| 20年度 | 2,834.699 | 20年度 | 12.16 | ||||
(注1) 「想定年間発電電力量」及び「想定設備利用率」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、近傍気象観測所における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備等についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。「鉾田太陽光発電所」については、近傍気象観測所における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてVector作成の「テクニカルレポート」に記載された、当該保有資産に係る太陽光発電設備等についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。「長崎琴海太陽光発電所」については、近傍気象観測所における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確立P(パーセンタイル)50の数値として三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」に記載された、当該保有資産に係る太陽光発電設備等についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。したがって、当該数値は、本書において記載されている過去の一定時点における各発電所の実際の発電量及び設備利用率水準や現在の発電量及び設備利用率水準とは必ずしも一致するものではなく、また、将来における実際の発電量及び設備利用率水準又は本投資法人が予測する将来における発電量及び設備利用率水準と一致しない可能性があります。なお、太陽光発電設備等の使用期間の経過に従い、発電電力量は減少し、設備利用率は低下することが想定されています。
(注2) 「想定設備利用率」は、「年間発電量(kWh)÷(当該太陽光発電設備等の定格容量(kW)×8,760時間(h))×100」で表されます。当該計算式で用いられている太陽光発電設備等の定格容量は、当該設備に係る各太陽電池モジュールの定格出力にパネル設置枚数を乗じて算出した値です。
(注3) 「修繕費等」は、「高萩太陽光発電所」及び「千代田高原太陽光発電所」については、長期(25年間)メンテナンス計画と費用見積としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたPCS部品交換、受変電施設点検・部品等交換及び気象観測機器モニタリングシステムに係る費用を、「JEN防府太陽光発電所」については、長期(26年間)メンテナンス計画と費用見積としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたPCS部品交換、受変電施設点検・部品等交換及び気象観測機器モニタリングシステムに係る費用を、「JEN玖珠太陽光発電所」については、長期(21年間)メンテナンス計画と費用見積としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたPCS、受変電施設点検・部品等交換及び気象観測機器モニタリングシステムに係る費用を、「鉾田太陽光発電所」については、25年間の保守費用計画としてVector作成の「テクニカルレポート」に記載された機密点検及び交換費用等(計測器・PCS)を記載しています。また、「長崎琴海太陽光発電所」については長期(25年間)メンテナンス計画と費用見積として三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」に記載された運転・保守業務委託費(電気主任技術者を含みます。)、定期点検(保安規程に基づく)、メーカー点検、除草、土木維持管理、部品交換・修理(変電設備等、PCS及び計測器)に係る費用を記載しています。
(ヌ) 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、設計図書、仕様書等をもとに、震動による被害、液状化による被害、津波による被害を考慮した総合的な評価結果に基づき、地震による太陽光発電設備等のPML値(予想最大損失率)を算定しています。同社作成の「地震リスク評価報告書- PML 評価(Phase1) -」に記載された各保有資産に係る発電設備等のPML値は、下表のとおりです。地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | PML値(%) |
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | 0.2 |
| S-02 | 千代田高原太陽光発電所 | 0.1未満 |
| S-03 | JEN防府太陽光発電所 | 1.3 |
| S-04 | JEN玖珠太陽光発電所 | 0.1未満 |
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | 0.6 |
| S-06 | 長崎琴海太陽光発電所 | 0.2 |
(ル) EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者
保有資産に係る、EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | EPC業者 (注1) | パネルメーカー (注2) | パワコン供給者 (注3) |
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | MAETEL CONSTRUCTION JAPAN株式会社 | CHANGZHOU TRINA SOLAR ENERGY CO., LTD | ABB株式会社 |
| S-02 | 千代田高原太陽光 発電所 | 株式会社サンテック | ISOFOTON JAPAN合同会社 | ABB株式会社 |
| S-03 | JEN防府太陽光 発電所 | 東芝プラントシステム 株式会社 | 株式会社東芝 | 東芝三菱電機産業システム株式会社 |
| S-04 | JEN玖珠太陽光 発電所 | JXエンジニアリング 株式会社 | 長州産業株式会社 | 株式会社明電舎 |
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | MAETEL CONSTRUCTION JAPAN株式会社 | Jinko Solar Co., Ltd. | ABB株式会社 |
| S-06 | 長崎琴海太陽光 発電所 | 株式会社ウエスト エネルギーソリューション | 株式会社ウエスト ホールディングス | 東芝三電機産業システム 株式会社 |
(注1) 「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等の建設に係る工事請負業者を記載しています。
(注2) 「パネルメーカー」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
(注3) 「パワコン供給者」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
(ヲ) 利害関係人等への賃貸状況
保有資産につき、2020年11月30日現在において有効となる賃貸借契約を前提とした場合に、本資産運用会社の社内規則である利害関係者取引規則上の利害関係者を賃借人とする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 賃借人 | 総賃料収入 (注1) | 契約満了日(注2) |
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | Sunrise Megasolar合同会社 | 504,210千円 | 2039年2月12日 |
| S-02 | 千代田高原太陽光発電所 | 第二千代田高原太陽光合同会社 | 59,114千円 | 2039年2月12日 |
| S-03 | JEN防府太陽光発電所 | 防府太陽光発電合同会社 | 72,214千円 | 2039年2月12日 |
| S-04 | JEN玖珠太陽光発電所 | 玖珠太陽光発電合同会社 | 35,596千円 | 2034年7月31日 |
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | SOLAR ENERGY鉾田合同会社 | 813,531千円 | 2039年2月12日 |
| S-06 | 長崎琴海太陽光発電所 | 北九州太陽光発電合同会社 | 77,309千円 | 2040年1月16日 |
(注1) 「総賃料収入」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」、「JEN玖珠太陽光発電所」、「鉾田太陽光発電所」については当期の基本賃料額の合計額を記載し、「長崎琴海太陽光発電所」については賃貸開始日である2020年1月17日から2020年11月30日までの基本賃料額の合計額を記載しています。各保有資産の基本賃料額及び敷金・保証金については、後記「④ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。なお、後記「④ 保有資産の個別の概要」における各事業年度の基本賃料の額は、各事業年度ごとに千円未満を切り捨てて記載しているため、後記「④ 保有資産の個別の概要」記載の各事業年度の基本賃料額の合計額は、総賃料収入と一致しないことがあります。
(注2) 賃借人は賃貸借契約上中途解約権を有しており、当該権利行使により、契約満了日より前に契約が終了し、それ以降の期間の賃料は得られない可能性があります。中途解約権の詳細は、後記「④ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(ワ) 主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、2020年11月30日現在において有効な賃貸借契約を前提とした場合に、当該保有資産における総賃料収入が保有資産により構成されるポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。
| 物件 番号 | 物件名称 | 総賃料収入(注) |
| S-01 | 高萩太陽光発電所 | 504,210千円 |
| S-05 | 鉾田太陽光発電所 | 813,531千円 |
(注) 「総賃料収入」は、当期の基本賃料額の合計額を記載しています。各保有資産の基本賃料額については、後記「④ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。また、賃借人は賃貸借契約上中途解約権を有しており、当該権利行使により、契約満了日より前に契約が終了し、それ以降の期間の賃料は得られない可能性があります。中途解約権の詳細は、後記「④ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(カ) 保有資産に関する権利関係の従前の経緯
| 物件 番号 | 物件名称 | 前々々所有者 (借地権設定者) (注1) | 前々所有者 (前々借地権者) (転借地権設定者) (借地権設定者)(注2) | 前所有者(前借地権者) (前転借地権者) | 取得時期(注3) |
| S-01 | 高萩太陽光 発電所 | - | (土地)株式会社大富、個人4名 (借地権設定者) | Sunrise Megasolar 合同会社 | 2014年5月1日 2014年9月1日 |
| - | (発電設備)新設 | 2016年11月21日 | |||
| S-02 | 千代田高原 太陽光発電所 | (土地)個人4名 (借地権設定者) | (土地)千代田高原太陽光発電所株式会社 (前々借地権者) | 第二千代田高原太陽光合同会社 | 2017年9月1日 |
| (発電設備)新設 | (発電設備)千代田高原太陽光発電所株式会社 | 2017年9月1日 | |||
| S-03 | JEN防府 太陽光発電所 | (土地)是則運輸倉庫 株式会社 (借地権設定者) | (土地)防府エネルギーサービス株式会社 (前々借地権者) | 防府太陽光発電 合同会社 | 2017年9月1日 |
| (発電設備)新設 | (発電設備)防府エネルギーサービス株式会社 | 2017年9月1日 | |||
| S-04 | JEN玖珠 太陽光発電所 | (土地)個人2名 (借地権設定者) | (土地)玖珠ウインドファーム株式会社 (転借地権設定者)(注4) | 玖珠太陽光発電 合同会社 | 2017年9月1日 |
| (発電設備)新設 | (発電設備)玖珠ウインドファーム株式会社 | 2017年9月1日 | |||
| S-05 | 鉾田太陽光 発電所 | - | (土地)合同会社TSMH5、巴川ゴルフ倶楽部 株式会社、個人17名 (借地権設定者) | SOLAR ENERGY鉾 田合同会社 | 2015年6月1日 2015年10月1日 2015年11月26日 2016年5月1日 2016年9月29日 2017年5月16日 |
| - | (発電設備)新設 | 2017年7月9日 | |||
| S-06 | 長崎琴海 太陽光発電所 | - | (土地)利害関係人等以外の第三者 (前々借地権者) | (土地)北九州太陽光発電合同会社 (前借地権者) | 2019年2月28日 |
| - | - | (発電設備)新設 | 2019年2月28日 |
(注1) 「前々々所有者」及び「借地権設定者」は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
(注2) 「高萩太陽光発電所」、「鉾田太陽光発電所」及び「長崎琴海太陽光発電所」を除く保有資産の「前々所有者」、「前々借地権者」、「転借地権設定者」は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等に該当します。
(注3) 「取得時期」は、土地については、前所有者又は前(転)借地権者による所有権取得日又は(転)借地権設定日を登記簿等に基づき記載し、発電設備については、引渡日を記載しています。ただし、「千代田高原太陽光発電所」及び「JEN防府太陽光発電所」の土地及び発電設備並びに「JEN玖珠太陽光発電所」の発電設備については、前々借地権者又は前々所有者との間の分割契約書に基づく吸収分割の効力発生日を記載しています。
(注4) 本投資法人は、転借権を取得しており、前借地権者兼転借地権設定者としての玖珠ウインドファーム株式会社を記載しています。
(ヨ) 個別の太陽光発電設備の収支状況
本投資法人が保有する個別の再生可能エネルギー発電設備等の第3期(2020年11月期)における収支状況は、以下のとおりです。
第3期(自 2019年12月1日 至 2020年11月30日) (単位:千円)
| 物件番号 | ポート フォリオ 合計 | S-01 | S-02 | S-03 | S-04 |
| 物件名 | 高萩太陽光 発電所 | 千代田高原 太陽光発電所 | JEN防府 太陽光発電所 | JEN玖珠 太陽光発電所 | |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入 | |||||
| 基本賃料 | 1,561,976 | 504,210 | 59,114 | 72,214 | 35,596 |
| 実績連動賃料 | 3,219 | - | - | - | - |
| 付帯収入 | 5,778 | - | - | - | - |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入(A) | 1,570,973 | 504,210 | 59,114 | 72,214 | 35,596 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用 | |||||
| 公租公課 | 177,999 | 44,210 | 7,075 | 7,684 | 3,946 |
| 保険料 | 9,737 | 2,448 | 805 | 440 | 980 |
| 修繕費 | 2,308 | - | 2,156 | - | 152 |
| 減価償却費 | 835,102 | 253,655 | 29,474 | 30,185 | 22,330 |
| 支払地代 | 87,759 | 39,949 | 3,540 | 7,897 | 1,644 |
| その他費用 | 4,039 | 300 | - | 177 | 137 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用(B) | 1,116,947 | 340,564 | 43,053 | 46,385 | 29,191 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸損益(A-B) | 454,026 | 163,645 | 16,060 | 25,828 | 6,405 |
| 物件番号 | S-05 | S-06 |
| 物件名 | 鉾田太陽光 発電所 | 長崎琴海 太陽光発電所 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入 | ||
| 基本賃料 | 813,531 | 77,309 |
| 実績連動賃料 | - | 3,219 |
| 付帯収入 | 5,778 | - |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入(A) | 819,309 | 80,529 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用 | ||
| 公租公課 | 115,081 | - |
| 保険料 | 4,395 | 665 |
| 修繕費 | - | - |
| 減価償却費 | 457,829 | 41,626 |
| 支払地代 | 30,043 | 4,684 |
| その他費用 | 3,425 | - |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用(B) | 610,775 | 46,976 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸損益(A-B) | 208,534 | 33,552 |
(注) 当期の運用期間は366日ですが、長崎琴海太陽光発電所は2020年1月17日に取得しているため、2020年1月17日から2020年11月30日までの実質的な運用期間は319日です。
(タ) ポートフォリオの概況
2020年11月30日現在における、本投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
a. 地域別分散
| 地域区分 | 物件数 | 評価価値 (百万円) | 比率(%)(注) |
| 関東地方 | 2件 | 14,073 | 85.1 |
| 中国地方 | 2件 | 1,150 | 7.0 |
| 九州・沖縄地方 | 2件 | 1,309 | 7.9 |
| 合計 | 6件 | 16,533 | 100.0 |
(注) 「比率」は、全保有資産の価格の総額に対する、各項目に対応する保有資産の価格合計の割合を記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計値欄記載の数値と一致しない場合があります。以下、本「(タ) ポートフォリオの概況」について同じです。
b. アセット区分別分散
| 分類 | 物件数 | 評価価値 (百万円) | 比率(%) |
| 太陽光発電設備等 | 6件 | 16,533 | 100.0 |
| 合計 | 6件 | 16,533 | 100.0 |
c. 稼働年数別分散
| 稼働年数(注) | 物件数 | 評価価値 (百万円) | 比率(%) |
| 2年以上 | 5件 | 15,508 | 93.8 |
| 1年以上2年未満 | 1件 | 1,024 | 6.2 |
| 1年未満 | 0件 | - | - |
| 合計 | 6件 | 16,533 | 100.0 |
(注) 「稼働年数」は、供給開始日から2020年11月30日までの稼働年数を記載しています。
d. 契約スキーム及び契約期間別分散
| 契約スキーム | 残存賃貸期間(注) | 物件数 | 評価価値 (百万円) | 比率(%) |
| 賃貸 | 10年以内 | 0件 | - | - |
| 10年超20年以内 | 6件 | 16,533 | 100.0 | |
| 20年超 | 0件 | - | - | |
| 賃貸以外 | - | 0件 | - | - |
| 合計 | 6件 | 16,533 | 100.0 | |
(注) 「残存賃貸期間」は、当期末から賃貸借契約に定める賃貸期間満了日までの賃貸期間を記載しています。
e. オペレーター別分散
| オペレーター名 | 物件数 | 評価価値 (百万円) | 比率(%) |
| エネクス電力株式会社 | 6件 | 16,533 | 100.0 |
| 合計 | 6件 | 16,533 | 100.0 |
f. 電気事業者先別分散
| 電気事業者名 | 物件数 | 評価価値 (百万円) | 比率(%) |
| 東京電力エナジーパートナー株式会社 | 2件 | 14,073 | 85.1 |
| 中国電力ネットワーク 株式会社 | 2件 | 1,150 | 7.0 |
| 九州電力株式会社 | 2件 | 1,309 | 7.9 |
| 合計 | 6件 | 16,533 | 100.0 |
g. パネルメーカー別分散
| パネルメーカー | 物件数 | 評価価値 (百万円) | 比率(%) |
| Jinko Solar Co., Ltd. | 1件 | 8,852 | 53.5 |
| CHANGZHOU TRINA SOLAR ENERGY CO., LTD | 1件 | 5,220 | 31.6 |
| 株式会社ウエストエネルギーホールディングス | 1件 | 1,024 | 6.2 |
| ISOFOTON JAPAN合同会社 | 1件 | 512 | 3.1 |
| 株式会社東芝 | 1件 | 638 | 3.9 |
| 長州産業株式会社 | 1件 | 285 | 1.7 |
| 合計 | 6件 | 16,533 | 100.0 |
h. パワコン供給者別分散
| パワコン供給者 | 物件数 | 評価価値 (百万円) | 比率(%) |
| ABB株式会社 | 3件 | 14,585 | 88.2 |
| 東芝三菱電機産業システム株式会社 | 2件 | 1,662 | 10.1 |
| 株式会社明電舎 | 1件 | 285 | 1.7 |
| 合計 | 6件 | 16,533 | 100.0 |
④ 保有資産の個別の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。個別物件表に記載されている各種用語については、以下をご参照ください。なお、保有資産については、いずれも東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定するインフラ投資資産の収益性に係る意見書及びインフラ投資資産の収益継続性に係る意見書を取得する必要がある資産に該当しないため、これらの意見書は取得しておらず、そのため当該意見書の概要は記載していません。
なお、個別物件表は、別途注記等をする場合を除き、いずれも2020年11月30日現在における情報に基づいて記載しています。
(イ) 「資産の概要」欄の記載について
・ 「取得価格」は、各保有資産の売買契約に定める売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。
・ 「特定契約の概要」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における特定契約の内容を記載しています。
・ 特定契約の概要の「発電事業者」、「電気事業者」、「買取価格」及び「受給期間満了日」は、各保有資産の特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
・ 「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 土地の「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・ 土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地の「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
・ 設備の「認定日」は、旧再エネ特措法に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における設備認定を受けた日を記載しています。
・ 設備の「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
・ 設備の「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における、当期末から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
・ 設備の「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における調達期間の満了日を記載しています。
・ 設備の「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
・ 設備の「パネルの種類」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
・ 設備の「パネル出力」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等におけるパネル出力(太陽光パネルの定格出力の合計)を記載しています。
・ 設備の「パネル設置数」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
・ 設備の「パネルメーカー」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
・ 設備の「パワコン供給者」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
・ 設備の「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備等の建設に係る工事請負業者を記載しています。
・ 設備の「発電出力」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」については、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
・ 設備の「想定年間発電電力量」は、近傍気象観測所における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」についてはイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備等についての各年度の発電電力量のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。
・ 設備の「想定設備利用率」は、近傍気象観測所における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」についてはイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備等についての各年度の設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。
・ 設備の「架台基礎構造」は、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」及び「JEN玖珠太陽光発電所」についてはイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社、「鉾田太陽光発電所」については、Vector作成の「テクニカルレポート」、「長崎琴海太陽光発電所」については、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備等におけるモジュール架台基礎構造を記載しています。
・ 設備の「権利形態」は、本投資法人が保有している太陽光発電設備等に係る権利の種類を記載しています。
・ 「オペレーター」は、各保有資産のオペレーターである会社を記載しています。
・ 「O&M業者」は、各保有資産の主要なO&M業務に関して有効なO&M業務委託契約を締結している業者を記載しています。
・ 「特記事項」の記載については、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(ロ) 「賃貸借の概要」欄について
・ 「賃貸借の概要」は、各保有資産について、本投資法人が締結している発電施設等賃貸借契約の内容等を記載しています。
・ 賃貸借の概要の「賃借人」、「賃貸借期間」、「賃料」、「敷金・保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」及び「違約金」は、各保有資産の発電施設等賃貸借契約の内容を記載しています。
・ 「基本賃料」は、当該発電施設等賃貸借契約等に定める各月の基本賃料額を、賃貸開始日から起算して1年ごと(1年目については、「高萩太陽光発電所」、「千代田高原太陽光発電所」、「JEN防府太陽光発電所」、「JEN玖珠太陽光発電所」及び「鉾田太陽光発電所」については賃貸開始日である2019年2月13日から本投資法人の第2期(2019年11月期)決算日である2019年11月30日までの期間、「長崎琴海太陽光発電所」については賃貸開始日である2020年1月17日から本投資法人の第3期(2020年11月期)決算日である2020年11月30日までの期間。また、最終年度については、その直前年度の末日の翌日から賃貸借期間満了日までの期間。以下同じです。)に合計した各事業年度ごとの合計額を記載しています。
・ 各保有資産について、本投資法人が締結している発電施設等賃貸借契約において、契約更改の方法については特段規定がないため記載していません。
(ハ) 「バリュエーションレポートの概要」欄について
・ 「バリュエーションレポートの概要」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成されたバリュエーションレポートの概要を記載しています。評価に際しては、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、非課税期間中の全ての分配金が損金算入可能であることを前提としています。
当該各価格評価は、一定時点における市場環境等を反映した評価結果であり、評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
・ なお、価格評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
・ また、評価機関の位置付け及び責任は、以下のとおりです。
評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではなく、評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
(ニ) 「不動産鑑定評価書の概要」欄について
・ 「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律並びに国土交通省の定める不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、株式会社エル・シー・アール国土利用研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所に各保有資産の土地の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
・ なお、不動産鑑定評価を行った株式会社エル・シー・アール国土利用研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ホ) 「本物件の特徴」欄について
・ 「本物件の特徴」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社又はVector作成の「テクニカルレポート」、三井化学株式会社作成の「発電所診断報告書」、PwCサステナビリティ合同会社作成の「バリュエーションレポート」及び株式会社エル・シー・アール国土利用研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各保有資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
| 物件番号 | S-01 | 物件名称 | 高萩太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||
| 資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・地上権 | ||||||
| 取得日 | 2019年2月13日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 取得価格 | 5,305,000,000円 | 特定契約の 概要 | 発電事業者 | Sunrise Megasolar合同会社 | |||
| 電気事業者 | 東京電力エナジーパートナー株式会社 | ||||||
| 発電所の評価額 (価格時点) | 4,609,000,000円～5,832,000,000円 (2020年11月30日) | 買取価格 | 40円/kWh | ||||
| 土地の鑑定評価額 (価格時点) | 208,000,000円 (2020年11月30日) | 受給期間満了日 | 2016年11月21日(同日を含みます。)から240月経過後最初の検針日の前日(注1) | ||||
| 所在地 | 茨城県日立市十王町山部字岩下 | ||||||
| 土地 | 地番 | 331番3他 | 設備 | パネルの種類 | 多結晶シリコン | ||
| 用途地域 | 都市計画区域外/非線引都市計画区域/市街化調整区域 | パネル出力 | 11,544.00kW | ||||
| 面積 | 334,810㎡(注2) | パネル設置数 | 44,400枚 | ||||
| 権利形態 | 地上権 | パネルメーカー | CHANGZHOU TRINA SOLAR ENERGY CO., LTD | ||||
| 設備 | 認定日 | 2013年3月14日 | パワコン供給者 | ABB株式会社 | |||
| EPC業者 | MAETEL CONSTRUCTION JAPAN株式会社 | ||||||
| 供給開始日 | 2016年11月21日 | 発電出力 | 9,450.00kW | ||||
| 想定年間 発電電力量 | 初年度 | 14,057.031MWh | |||||
| 10年度 | 13,354.179MWh | ||||||
| 20年度 | 12,651.328MWh | ||||||
| 残存調達期間 | 15年11か月 | 想定設備 利用率 | 初年度 | 13.90% | |||
| 10年度 | 13.21% | ||||||
| 20年度 | 12.51% | ||||||
| 調達期間 満了日 | 2036年11月20日 | 架台基礎構造 | 杭基礎 | ||||
| 調達価格 | 40円/kWh | 権利形態 | 所有権 | ||||
| オペレーター | エネクス電力株式会社 | O&M業者 | MAETEL CONSTRUCTION JAPAN株式会社 | ||||
| 特記事項 ・本物件の北西側及び南東側の間の県道に地上権設定者が所有する跨道橋があり、当該跨道橋には本物件の北西部分と南東部分を接続する電線路が設置されています。地上権設定者は、以下のとおり道路占用許可(占用期間:2023年3月31日まで)を取得しています。 物件名称:法第32条1-5施設 物件構造:上空に設ける通路(第四級地) 路線名:日立いわき線 場所:高萩市秋山字滝ノ沢2681-10地先から2681-8地先 占用料:114,408円(年額) ・本物件の土地上には隣地の借地権者等が所有するキュービクル、排水設備及び給水管等がそれぞれ存在しています。かかるキュービクル、排水設備及び給水管等について、隣地の借地権者等との間で、それぞれ、越境及び隣地の借地権者に通行権を認める内容の覚書を締結しています。 ・本物件の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、境界とフェンスとの間の距離及び地形を勘案すると、境界と太陽光発電設備との間に十分なバッファー(間隔)があり、かつ、国土調査法に基づく地籍調査が完了しており、隣地所有者の属性、隣地所有者と当該敷地の現所有者との関係及び当該敷地に設置されている太陽光発電設備に対する隣地所有者の認識その他の状況を総合的に勘案すると隣地所有者との間で境界に関する紛争が生じる可能性は低いと判断しています。なお、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は生じていません。 ・本物件の土地については、土地所有者(法人及び個人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。地上権設定契約の概要は以下のとおりです。 | |||||||
| (地上権設定契約の概要①) 地上権設定者:法人(注3) 地上権者:本投資法人 存続期間:2014年9月1日から2041年11月30日まで 地代:非開示(注3) 敷金・保証金:非開示(注3) 契約更新:別途書面により合意することにより更新することができます。 地代改定:期間中は原則不可。 中途解約:なし 譲渡承諾:原則、事前の書面による同意のある場合を除き、契約上の地位又は権利若しくは義務を第三者に譲渡することはできません。 | |||||||
| (地上権設定契約の概要②) 地上権設定者:個人(注4) 地上権者:本投資法人 存続期間:2014年5月1日から2036年12月31日まで 地代:非開示(注3) 敷金・保証金:非開示(注3) 契約更新:期間満了日から6か月前までに通知することにより、5年の期間内で更新することができます。 地代改定:期間中は原則不可。 中途解約:なし 譲渡承諾:原則、事前の書面による同意のある場合を除き、契約上の地位又は権利若しくは義務を第三者に譲渡することはできません。 |
(注1) 記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注1)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注2) 当該面積には跨道橋が所在する土地の一部及び進入路として使用権限を取得している用地の面積は含んでいません。
(注3) 地上権設定者より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、地上権設定者は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
(注4) 複数の個人との間で、それぞれ地上権設定契約が締結されています。
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | Sunrise Megasolar合同会社 | ||||
| 賃貸借期間 | 2019年2月13日から2039年2月12日まで | ||||
| 賃料 | 各月の賃料は、以下に定めるところに従い計算するものとする。 (i)(a)技術コンサルタントが試算する賃貸借期間における、太陽光発電設備(以下、本項目において「本件発電施設」という。)の各月のP50の発電量予測の合計値の100%に本件発電施設に適用される買取価格を乗じて得られる金額、及び、(b)当該計算期間内の各月の発電量の合計値が、当該計算期間内の各月のP50の発電量予測の合計値の110%を超過する場合には、当該超過部分のうち50%に相当する金額の合計額から、(ii)本件発電施設の各計算期間内の売電収入に応じた電気事業税及び消費税相当額の年間想定額の12分の6に相当する金額その他本件事業に伴う公租公課の支払に必要な金額として賃貸人及び賃借人が別途合意する金額の合計額に、各計算期間における上記(i)の金額を乗じ、各計算期間における売電収入の総額で除した金額、及び(iii)オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに当該計算期間内に支払う固定報酬、O&M契約に基づきO&M業者に当該計算期間内に支払う委託料その他年間運営計画に従い賃貸人及び賃借人が合意した支払金額を控除して得られる金額。ただし、6か月未満の期間については、上記(i)、(ii)及び(iii)を当該期間に対応する金額として算出した金額とする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、期間満了日の6か月前までに、相手方に対して、本件発電施設の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合は再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定について | 該当事項はありません。 | ||||
| 中途解約について | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面により通知の上、本契約を2028年11月30日付で解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、2028年5月31日(ただし、当該日が賃貸人及び資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)に相手方に到達しなければならず、当該日に到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 前項に定める解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における本契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 基本賃料(注) | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 415,180千円 | 504,418千円 | 502,184千円 | 498,707千円 | 496,045千円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 493,536千円 | 489,883千円 | 487,213千円 | 484,206千円 | 480,857千円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 478,176千円 | 475,152千円 | 471,777千円 | 469,078千円 | 466,028千円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 462,618千円 | 461,852千円 | 434,796千円 | 99,852千円 | 99,051千円 | |
(注) 本「④ 保有資産の個別の概要」における各事業年度の基本賃料の額は、千円未満を切り捨てて記載しています
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 高萩太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 4,609,000,000円～5,832,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 2020年11月30日 | ||
| インカム・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 4,609,000,000円 ～5,834,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.6～5.0%、非課税期間については1.7～5.0%。 | |
| マーケット・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 3,560,000,000円 ～5,832,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 高萩太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 208,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | 株式会社エル・シー・アール国土利用研究所 | |
| 価格時点 | 2020年11月30日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格(設備及び土地) | 4,820,000,000円 | - |
| 割引率 | (初年度～9年目)3.95% (10年目以降) 4.05% | 債券等の金融資産の利回りをもとに、対象施設の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味することにより対象資産の割引率を査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 4,445,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 4.32% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 |
| ■物件特性 本発電所における発電量の算出に用いる気象データを得た気象観測所は、以下のとおりです。 近傍の気象観測所 日立 METPV-11で使用した地点名 日立 日射量の経年変動で使用した気象観測所 つくば 雪の影響で使用した気象観測所 水戸 <立地>本物件は常磐自動車道「高萩」ICから南方約6.0km(道路距離をいいます。以下同じです。)、JR常磐線「十王」駅から北西方約4.6kmに所在します。 <日照時間>近傍の気象観測所における年間日照時間は1,895.7時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に近い地域であるといえます。 <風速>日立における観測史上1位の日最大風速は2017年1月7日の14.0m/s、日最大瞬間風速は2013年10月16日の29.2m/sです。 <積雪深>水戸における最深積雪の平年値は9cm、1962年以降の最深積雪記録は1990年の27cmです。 <落雷>本発電所の事業地における5年間積算の落雷頻度は、落雷回数は3,001～6,000回、落雷日数は81～120日であり、落雷リスクは高い地域であるといえます。 |
| 物件番号 | S-02 | 物件名称 | 千代田高原太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||
| 資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産の賃借権 | ||||||
| 取得日 | 2019年2月13日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 取得価格 | 590,000,000円 | 特定契約の 概要 | 発電事業者 | 第二千代田高原太陽光合同会社 | |||
| 電気事業者 | 中国電力ネットワーク株式会社 | ||||||
| 発電所の評価額 (価格時点) | 460,000,000円～565,000,000円 (2020年11月30日) | 買取価格 | 40円/kWh | ||||
| 土地の鑑定評価額 (価格時点) | 18,000,000円 (2020年11月30日) | 受給期間満了日 | 2014年11月13日(同日を含みます。)から2034年12月の検針日の前日(注1) | ||||
| 所在地 | 広島県山県郡北広島町南方字青松陰地 | ||||||
| 土地 | 地番 | 11974他 | 設備 | パネルの種類 | 単結晶シリコン | ||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | パネル出力 | 1,595.28kW | ||||
| 面積 | 41,215㎡(注2) | パネル設置数 | 6,256枚 | ||||
| 権利形態 | 賃借権 | パネルメーカー | ISOFOTON JAPAN合同会社 | ||||
| 設備 | 認定日 | 2013年3月25日 | パワコン供給者 | ABB株式会社 | |||
| EPC業者 | 株式会社サンテック | ||||||
| 供給開始日 | 2014年11月13日 | 発電出力 | 1,360.00kW | ||||
| 想定年間 発電電力量 | 初年度 | 1,805.660MWh | |||||
| 10年度 | 1,715.377MWh | ||||||
| 20年度 | 1,625.094MWh | ||||||
| 残存調達期間 | 13年11か月 | 想定設備 利用率 | 初年度 | 12.92% | |||
| 10年度 | 12.27% | ||||||
| 20年度 | 11.63% | ||||||
| 調達期間 満了日 | 2034年11月12日 | 架台基礎構造 | 杭基礎 | ||||
| 調達価格 | 40円/kWh | 権利形態 | 所有権 | ||||
| オペレーター | エネクス電力株式会社 | O&M業者 | エネクスエンジニアリング&サービス株式会社 | ||||
| 特記事項 ・本物件の土地については、土地所有者(個人)を賃貸人、本投資法人を賃借人とする賃借権が設定され登記がなされています。土地賃貸借契約の概要は以下のとおりです。 (土地賃貸借契約の概要) 賃貸人:個人 賃借人:本投資法人 契約期間:2014年11月13日から2034年11月12日まで 賃料:非開示(注3) 敷金・保証金:非開示(注3) 契約更新:賃借人から賃貸人に対して書面による通知することにより、5年を上限として延長できます。 賃料改定:なし 中途解約:なし 譲渡承諾:賃借人は、原則、事前の書面による承諾のある場合を除き、土地賃貸借契約に基づく賃借権を第三者に譲渡することはできません。 | |||||||
(注1) 記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注1)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注2) 隣接地の一部に通行等を目的とした賃借権及び地役権が設定されており、賃借権が設定された用地面積を含んでいますが、地役権が設定された用地の面積は含んでいません。
(注3) 賃貸人より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、賃貸人は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 第二千代田高原太陽光合同会社 | ||||
| 賃貸借期間 | 2019年2月13日から2039年2月12日まで | ||||
| 賃料 | 各月の賃料は、以下に定めるところに従い計算するものとする。 (i)(a)技術コンサルタントが試算する賃貸借期間における、太陽光発電設備(以下、本項目において「本件発電施設」という。)の各月のP50の発電量予測の合計値の100%に本件発電施設に適用される買取価格を乗じて得られる金額、及び、(b)当該計算期間内の各月の発電量の合計値が、当該計算期間内の各月のP50の発電量予測の合計値の110%を超過する場合には、当該超過部分のうち50%に相当する金額の合計額から、(ii)本件発電施設の各計算期間内の売電収入に応じた電気事業税及び消費税相当額の年間想定額の12分の6に相当する金額その他本件事業に伴う公租公課の支払に必要な金額として賃貸人賃借人が別途合意する金額の合計額に、各計算期間における上記(i)の金額を乗じ、各計算期間における売電収入の総額で除した金額、及び(iii)オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに当該計算期間内に支払う固定報酬、O&M契約に基づきO&M業者に当該計算期間内に支払う委託料その他年間運営計画に従い賃貸人及び賃借人が合意した支払金額を控除して得られる金額。ただし、6か月未満の期間については、上記(i)、(ii)及び(iii)を当該期間に対応する金額として算出した金額とする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、期間満了日の6か月前までに、相手方に対して、本件発電施設の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定について | 該当事項はありません。 | ||||
| 中途解約について | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面により通知の上、本契約を2028年11月30日付で解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、2028年5月31日(ただし、当該日が賃貸人及び資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)に相手方に到達しなければならず、当該日に到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 前項に定める解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における本契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 基本賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 52,395千円 | 59,083千円 | 58,885千円 | 58,527千円 | 58,170千円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 57,813千円 | 57,455千円 | 57,098千円 | 56,741千円 | 56,383千円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 56,026千円 | 55,669千円 | 55,311千円 | 54,954千円 | 54,597千円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 50,811千円 | 5,757千円 | 5,667千円 | 5,577千円 | 5,488千円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 千代田高原太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 460,000,000円～565,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 2020年11月30日 | ||
| インカム・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 460,000,000円 ～565,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5～5.0%、非課税期間については1.7～5.0%。 | |
| マーケット・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 378,000,000円 ～619,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 千代田高原太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 18,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | 株式会社エル・シー・アール国土利用研究所 | |
| 価格時点 | 2020年11月30日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格(設備及び土地) | 482,000,000円 | ‐ |
| 割引率 | (初年度～9年目) 4.15% (10年目以降) 4.25% | 債券等の金融資産の利回りをもとに、対象施設の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味することにより対象資産の割引率を査定 |
| 最終還元利回り | ‐ | ‐ |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 513,700,000円 | ‐ |
| 土地積算価格比 | 3.83% | ‐ |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | ‐ | |
| 本物件の特徴 |
| ■物件特性 <立地>中国自動車道「千代田」ICから南方約11.0km、JR可部線「可部」駅から北方約17.0kmに所在します。 <日照時間>近傍の気象観測所における年間日照時間は1,730.6時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)と比較して日照時間が短い地域であるといえます。 <風速>三入における観測史上1位の日最大風速は2004年9月7日の12.0m/s、日最大瞬間風速は2015年8月25日の23.1m/sです。 <積雪深>広島における最深積雪の平年値は6cm、最深積雪記録は1893年の31cmです。 <落雷>本発電所の事業地における5年間積算の落雷頻度は、落雷回数が3,001～6,000回、落雷日数が81～120日であり、落雷リスクは中～上程度と推測される地域であるといえます。 |
| 物件番号 | S-03 | 物件名称 | JEN防府太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||
| 資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産の賃借権 | ||||||
| 取得日 | 2019年2月13日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 取得価格 | 680,000,000円 | 特定契約の 概要 | 発電事業者 | 防府太陽光発電合同会社 | |||
| 電気事業者 | 中国電力ネットワーク株式会社 | ||||||
| 発電所の評価額 (価格時点) | 568,000,000円～708,000,000円 (2020年11月30日) | 買取価格 | 36円/kWh | ||||
| 土地の鑑定評価額 (価格時点) | 57,400,000円 (2020年11月30日) | 受給期間満了日 | 2016年1月27日(同日を含みます。)から2036年2月検針日の前日(注1) | ||||
| 所在地 | 山口県防府市鐘紡町 | ||||||
| 土地 | 地番 | 217番7他 | 設備 | パネルの種類 | 単結晶シリコン | ||
| 用途地域 | 工業専用地域 | パネル出力 | 1,940.64kW | ||||
| 面積 | 25,476㎡ | パネル設置数 | 7,464枚 | ||||
| 権利形態 | 賃借権 | パネルメーカー | 株式会社東芝 | ||||
| 設備 | 認定日 | 2014年2月10日 | パワコン供給者 | 東芝三菱電機産業システム株式会社 | |||
| EPC業者 | 東芝プラントシステム株式会社 | ||||||
| 供給開始日 | 2016年1月27日 | 発電出力 | 1,500.00kW | ||||
| 想定年間 発電電力量 | 初年度 | 2,387.662MWh | |||||
| 10年度 | 2,268.279MWh | ||||||
| 20年度 | 2,148.896MWh | ||||||
| 残存調達期間 | 15年1か月 | 想定設備 利用率 | 初年度 | 14.05% | |||
| 10年度 | 13.34% | ||||||
| 20年度 | 12.64% | ||||||
| 調達期間 満了日 | 2036年1月26日 | 架台基礎構造 | コンクリート置き基礎 | ||||
| 調達価格 | 36円/kWh | 権利形態 | 所有権 | ||||
| オペレーター | エネクス電力株式会社 | O&M業者 | エネクスエンジニアリング&サービス株式会社 | ||||
| 特記事項 ・本物件の土地は廃棄物の処理及び清掃に関する法律(廃掃法)の廃棄物処分場跡地(指定区域)です。 ・本物件の土地については、土地所有者(法人)を賃貸人、本投資法人を賃借人とする賃借権が設定され登記がなされています。土地賃貸借契約の概要は以下のとおりです。 (土地賃貸借契約の概要) 賃貸人:法人(注2) 賃借人:本投資法人 契約期間:2017年8月31日から2036年4月30日まで 賃料:非開示(注2) 敷金・保証金:非開示(注2) 契約更新:賃借人が通知することにより、5年の期間内で延長することができます。 賃料改定:なし 中途解約:なし 譲渡承諾:賃貸人は、賃借人が太陽光発電所及びその関連設備を第三者に売却した場合、賃借人の地位を第三者に譲渡することをあらかじめ承諾します。 | |||||||
(注1) 記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注1)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注2) 賃貸人より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、賃貸人は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 防府太陽光発電合同会社 | ||||
| 賃貸借期間 | 2019年2月13日から2039年2月12日まで | ||||
| 賃料 | 各月の賃料は、以下に定めるところに従い計算するものとする。 (i)(a)技術コンサルタントが試算する賃貸借期間における、太陽光発電設備(以下、本項目において「本件発電施設」という。)の各月のP50の発電量予測の合計値の100%に本件発電施設に適用される買取価格を乗じて得られる金額、及び、(b)当該計算期間内の各月の発電量の合計値が、当該計算期間内の各月のP50の発電量予測の合計値の110%を超過する場合には、当該超過部分のうち50%に相当する金額の合計額から、(ii)本件発電施設の各計算期間内の売電収入に応じた電気事業税及び消費税相当額の年間想定額の12分の6に相当する金額その他本件事業に伴う公租公課の支払に必要な金額として賃貸人及び賃借人が別途合意する金額の合計額に、各計算期間における上記(i)の金額を乗じ、各計算期間における売電収入の総額で除した金額、及び(iii)オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに当該計算期間内に支払う固定報酬、O&M契約に基づきO&M業者に当該計算期間内に支払う委託料その他年間運営計画に従い賃貸人及び賃借人が合意した支払金額を控除して得られる金額。ただし、6か月未満の期間については、上記(i)、(ii)及び(iii)を当該期間に対応する金額として算出した金額とする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、期間満了日の6か月前までに、相手方に対して、本件発電施設の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | 該当事項はありません。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面により通知の上、本契約を2028年11月30日付で解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、2028年5月31日(ただし、当該日が賃貸人及び資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)に相手方に到達しなければならず、当該日に到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 前項に定める解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における本契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 基本賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 63,453千円 | 72,178千円 | 72,040千円 | 71,615千円 | 71,189千円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 70,764千円 | 70,339千円 | 69,913千円 | 69,488千円 | 69,063千円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 68,638千円 | 68,212千円 | 67,787千円 | 67,362千円 | 66,937千円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 66,511千円 | 66,086千円 | 13,557千円 | 10,369千円 | 10,250千円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | JEN防府太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 568,000,000円～708,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 2020年11月30日 | ||
| インカム・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 568,000,000円 ～708,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5～5.0%、非課税期間については1.7～5.0%。 | |
| マーケット・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 497,000,000円 ～815,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | JEN防府太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 57,400,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |
| 価格時点 | 2020年11月30日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 580,000,000円 | - |
| 割引率 | (初年度～10年目) 4.2% (11年目以降) 20.0% | 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 424,000,000円 | 再調達原価から減価額合計を控除し、賃借権及び発電設備の積算価格を査定 |
| 土地積算価格比 | 9.9% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 |
| ■物件特性 <立地>JR山陽本線「防府」駅の南東方約3.5kmに所在します。 <日照時間>近傍の気象観測所における年間日照時間は2,031.9時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)と比較して日照時間が長い地域であるといえます。 <風速>防府における観測史上1位の日最大風速は1991年9月27日の25.0m/s、日最大瞬間風速は2015年8月25日の39.6m/sです。 <積雪深>防府では積雪の観測を行っていないため、山口における最深積雪の平年値は10cm、1967年以降の最深積雪記録は1996年の37cmです。 <落雷>本発電所の事業地における5年間積算の落雷頻度は、落雷回数は3,001～6,000回、落雷日数は81～120日であり、落雷リスクはやや高い地域であると推測されます。 |
| 物件番号 | S-04 | 物件名称 | JEN玖珠太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||
| 資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・転借権 | ||||||
| 取得日 | 2019年2月13日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 取得価格 | 324,000,000円 | 特定契約の 概要 | 発電事業者 | 玖珠太陽光発電合同会社 | |||
| 電気事業者 | 九州電力株式会社 | ||||||
| 発電所の評価額 (価格時点) | 257,000,000円～313,000,000円 (2020年11月30日) | 買取価格 | 40円/kWh | ||||
| 土地の鑑定評価額 (価格時点) | 7,420,000円 (2020年11月30日) | 受給期間満了日 | 2013年10月1日(同日を含みます。)から240月経過後最初の検針日の前日 | ||||
| 所在地 | 大分県玖珠郡玖珠町大字戸畑宇野塚 | ||||||
| 土地 | 地番 | 9426番3 | 設備 | パネルの種類 | 単結晶シリコン | ||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | パネル出力 | 1,007.76kW | ||||
| 面積 | 22,044㎡ | パネル設置数 | 3,952枚 | ||||
| 権利形態 | 転借権 | パネルメーカー | 長州産業株式会社 | ||||
| 設備 | 認定日 | 2012年11月2日 | パワコン供給者 | 株式会社明電舎 | |||
| EPC業者 | JXエンジニアリング株式会社 | ||||||
| 供給開始日 | 2013年10月1日 | 発電出力 | 998.88kW | ||||
| 想定年間 発電電力量 | 初年度 | 1,157.291MWh | |||||
| 10年度 | 1,099.426MWh | ||||||
| 20年度 | 1,041.562MWh | ||||||
| 残存調達期間 | 12年10か月 | 想定設備 利用率 | 初年度 | 13.11% | |||
| 10年度 | 12.45% | ||||||
| 20年度 | 11.80% | ||||||
| 調達期間 満了日 | 2033年9月30日 | 架台基礎構造 | 杭基礎 | ||||
| 調達価格 | 40円/kWh | 権利形態 | 所有権 | ||||
| オペレーター | エネクス電力株式会社 | O&M業者 | エネクスエンジニアリング&サービス株式会社 | ||||
| 特記事項 ・本物件の土地については、地上権者(玖珠ウインドファーム株式会社)を転貸人、本投資法人を転借人とする転借地権が設定され登記がなされています。土地転貸借契約の概要は以下のとおりです。なお、土地所有者(個人)を地上権設定者、玖珠ウインドファーム株式会社を地上権者とする地上権が設定され登記がなされていますが、当該地上権の存続期間は2013年10月1日から2034年9月1日までです。 (土地転貸借契約の概要) 転貸人:玖珠ウインドファーム株式会社 転借人:本投資法人 契約期間:2017年9月1日から2034年9月30日まで 賃料:非開示(注) 敷金・保証金:非開示(注) 契約更新:期間満了の3か月前までに別段の意思表示のないときは、更に1年間更新されるものとし、以後も同様となります。 賃料改定:期間中は原則不可。 中途解約:なし 譲渡承諾:原則、事前の書面による承諾のある場合を除き、契約上の地位を第三者に譲渡することはできません。 | |||||||
(注) 転貸人より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、転貸人は、投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等にあたります。
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 玖珠太陽光発電合同会社 | ||||
| 賃貸借期間 | 2019年2月13日から2034年7月31日まで | ||||
| 賃料 | 各月の賃料は、以下に定めるところに従い計算するものとする。 (i)(a)技術コンサルタントが試算する賃貸借期間における、太陽光発電設備(以下、本項目において「本件発電施設」という。)の各月のP50の発電量予測の合計値の100%に本件発電施設に適用される買取価格を乗じて得られる金額、及び、(b)当該計算期間内の各月の発電量の合計値が、当該計算期間内の各月のP50の発電量予測の合計値の110%を超過する場合には、当該超過部分のうち50%に相当する金額の合計額から、(ii)本件発電施設の各計算期間内の売電収入に応じた電気事業税及び消費税相当額の年間想定額の12分の6に相当する金額その他本件事業に伴う公租公課の支払に必要な金額として賃貸人及び賃借人が別途合意する金額の合計額に、各計算期間における上記(i)の金額を乗じ、各計算期間における売電収入の総額で除した金額、及び(iii)オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに当該計算期間内に支払う固定報酬、O&M契約に基づきO&M業者に当該計算期間内に支払う委託料その他年間運営計画に従い賃貸人及び賃借人が合意した支払金額を控除して得られる金額。ただし、6か月未満の期間については、上記(i)、(ii)及び(iii)を当該期間に対応する金額として算出した金額とする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、期間満了日の6か月前までに、相手方に対して、本件発電施設の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | 該当事項はありません。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面により通知の上、本契約を2028年11月30日付で解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、2028年5月31日(ただし、当該日が賃貸人及び資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)に相手方に到達しなければならず、当該日に到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 前項に定める解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における本契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 基本賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 31,458千円 | 35,596千円 | 35,624千円 | 35,395千円 | 35,166千円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 34,937千円 | 34,708千円 | 34,479千円 | 34,250千円 | 34,021千円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 33,792千円 | 33,563千円 | 33,334千円 | 33,105千円 | 28,158千円 | |
| 16年目 | - | - | - | - | |
| 846千円 | - | - | - | - | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | JEN玖珠太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 257,000,000円～313,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 2020年11月30日 | ||
| インカム・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 257,000,000円 ～313,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。非課税期間については1.7～5.0%。 | |
| マーケット・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 208,000,000円 ～341,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | JEN玖珠太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 7,420,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |
| 価格時点 | 2020年11月30日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 256,000,000円 | - |
| 割引率 | (初年度～10年目) 4.2% (11年目以降) 24.0% | 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 173,000,000円 | 再調達原価から減価額合計を控除し、賃借権及び発電設備の積算価格を査定 |
| 土地積算価格比 | 2.9% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 |
| ■物件特性 <立地>JR久大本線「北山田」駅の西方約6.4㎞に所在します。 近隣地域は、東側にて接面する町道の両側沿道地域で、対象不動産を起点に町道に沿って南北各約500mの範囲です。 <日照時間>近傍の気象観測所における年間日照時間は1,743.1時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)と比較して日照時間が短い地域であるといえます。 <風速>玖珠における観測史上1位の日最大風速は1999年9月24日の22.0m/s、日最大瞬間風速は2015年8月25日の25.5m/sです。 <積雪深>玖珠では積雪の観測を行っていないため、日田における最深積雪の平年値は8cm、1962年以降の最深積雪記録は1963年の39cmです。 <落雷>本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数は6,001回以上、落雷日数は121～160日であり、落雷リスクは高い地域であると推測されます。 |
| 物件番号 | S-05 | 物件名称 | 鉾田太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||
| 資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・地上権 | ||||||
| 取得日 | 2019年2月13日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 取得価格 | 10,514,000,000円 | 特定契約の 概要 | 発電事業者 | SOLAR ENERGY鉾田合同会社 | |||
| 電気事業者 | 東京電力エナジーパートナー株式会社 | ||||||
| 発電所の評価額 (価格時点) | 7,906,000,000円～9,799,000,000円 (2020年11月30日) | 買取価格 | 36円/kWh | ||||
| 土地の鑑定評価額 (価格時点) | 1,050,000,000円 (2020年11月30日) | 受給期間満了日 | 2017年7月18日(同日を含みます。)から240月経過後最初の検針日の前日(注1) | ||||
| 所在地 | 茨城県鉾田市青柳字下野原 | ||||||
| 土地 | 地番 | 2722番1他 | 設備 | パネルの種類 | 多結晶シリコン | ||
| 用途地域 | 工業専用地域/都市計画区域外 | パネル出力 | 21,541.32kW | ||||
| 面積 | 281,930㎡(注2) | パネル設置数 | 81,288枚 | ||||
| 権利形態 | 地上権 | パネルメーカー | Jinko Solar Co., Ltd. | ||||
| 設備 | 認定日 | 2014年1月8日 | パワコン供給者 | ABB株式会社 | |||
| EPC業者 | MAETEL CONSTRUCTION JAPAN株式会社 | ||||||
| 供給開始日 | 2017年7月18日 | 発電出力 | 20,000.00kW | ||||
| 想定年間 発電電力量 | 初年度 | 25,014.715MWh | |||||
| 10年度 | 23,886.232MWh | ||||||
| 20年度 | 22,632.361MWh | ||||||
| 残存調達期間 | 16年7か月 | 想定設備 利用率 | 初年度 | 13.26% | |||
| 10年度 | 12.66% | ||||||
| 20年度 | 11.99% | ||||||
| 調達期間 満了日 | 2037年7月17日 | 架台基礎構造 | 杭基礎 一部コンクリート置き基礎 | ||||
| 調達価格 | 36円/kWh | 権利形態 | 所有権 | ||||
| オペレーター | エネクス電力株式会社 | O&M業者 | MAETEL CONSTRUCTION JAPAN株式会社 | ||||
| 特記事項 ・本物件の一部の土地につき、地上権設定者(マーキュリアインベストメントが100%持分を保有する合同会社です。)と土地譲渡人である茨城県との間の土地譲渡契約(以下、本項目において「土地譲渡契約」といいます。)に基づき、買戻権者を茨城県、買戻期間を2015年2月2日から10年間とする買戻特約が登記されています。土地譲渡契約に定める用途指定に違反した場合、茨城県の承諾なく土地の所有権、地上権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、移転した場合、その他契約違反した場合等が買戻事由として定められていますが、本投資法人は、地上権設定者から、地上権設定者が合理的調査の上で知る限り、土地譲渡契約に定める買戻事由は発生しておらず、今後も発生するおそれはない旨を内容とするレターを取得しています。 ・本物件の隣地との境界の大半の部分において、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、境界とフェンスとの間の距離及び地形を勘案すると、境界と太陽光発電設備との間に十分なバッファー(間隔)があり、かつ、国土調査法に基づく地籍調査が完了しており、隣地所有者の属性、隣地所有者と当該敷地の現所有者との関係及び当該敷地に設置されている太陽光発電設備に対する隣地所有者の認識その他の状況を総合的に勘案すると隣地所有者との間で境界に関する紛争が生じる可能性は低いと判断しており、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は生じていません。本投資法人及び本物件の売主は、未確定となっている境界について、当該隣地所有者との間で境界確認の上、境界確認を証する書面を締結すべく対応を行っています。 ・本物件の土地については、土地所有者(合同会社TSMH5、法人及び個人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。地上権設定契約の概要は以下のとおりです。 | |||||||
| (地上権設定契約の概要①) 地上権設定者:合同会社TSMH5 地上権者:本投資法人 存続期間:2016年5月1日から2037年7月17日まで 地代:月額金325,800円 敷金・保証金:なし 契約更新:地上権者は、期間満了日より12か月前までの間に地上権設定者に通知することにより、20年の期間内で期間を延長し更新することができます。 地代改定:期間中は原則不可。 中途解約:なし 譲渡承諾:原則、事前の書面による同意のある場合を除き、契約上の地位又は権利若しくは義務を第三者に譲渡することはできません。 | |||||||
| (地上権設定契約の概要②) 地上権設定者:法人(注3) 地上権者:本投資法人 存続期間:2015年6月1日から2037年7月17日まで 地代:非開示(注3) 敷金・保証金:非開示(注3) 契約更新:地上権者は、期間満了日より12か月前までの間に地上権設定者に通知することにより、5年の期間内で期間を延長し更新することができます。 地代改定:期間中は原則不可。 中途解約:なし 譲渡承諾:原則、事前の書面による同意のある場合を除き、契約上の地位又は権利若しくは義務を第三者に譲渡することはできません。 | |||||||
| (地上権設定契約の概要③) 地上権設定者:個人(注4) 地上権者:本投資法人 存続期間:2015年6月1日から2037年7月17日まで/2015年10月1日から2037年9月30日まで/2015年11月26日から2037年11月25日まで 地代:非開示(注3) 敷金・保証金:非開示(注3) 契約更新:地上権者は、期間満了日より12か月前までの間に地上権設定者に通知することにより、5年の期間内で期間を延長し更新することができます。 地代改定:期間中は原則不可。 中途解約:なし 譲渡承諾:原則、事前の書面による同意のある場合を除き、契約上の地位又は権利若しくは義務を第三者に譲渡することはできません。 |
(注1) 記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注1)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注2) 太陽光発電設備所在地の変更に関する変更認定の申請を、2020年2月5日付で経済産業大臣宛に行っており、変更認定取得後の面積を記載しています。
(注3) 地上権設定者より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、地上権設定者は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
(注4) 複数の個人との間で、それぞれ地上権設定契約が締結されています。
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | SOLAR ENERGY鉾田合同会社 | ||||
| 賃貸借期間 | 2019年2月13日から2039年2月12日まで | ||||
| 賃料 | 各月の賃料は、以下に定めるところに従い計算するものとする。 (i) (a)技術コンサルタントが試算する賃貸借期間における、太陽光発電設備(以下、本項目において「本件発電施設」という。)の各月のP50の発電量予測の合計値の100%に本件発電施設に適用される買取価格を乗じて得られる金額、及び、(b)当該計算期間内の各月の発電量の合計値が、当該計算期間内の各月のP50の発電量予測の合計値の110%を超過する場合には、当該超過部分のうち50%に相当する金額の合計額から、(ii)本件発電施設の各計算期間内の売電収入に応じた電気事業税及び消費税相当額の年間想定額の12分の6に相当する金額その他本件事業に伴う公租公課の支払に必要な金額として賃貸人及び賃借人が別途合意する金額の合計額に、各計算期間における上記(i)の金額を乗じ、各計算期間における売電収入の総額で除した金額、及び(iii)オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに当該計算期間内に支払う固定報酬、O&M契約に基づきO&M業者に当該計算期間内に支払う委託料その他年間運営計画に従い賃貸人及び賃借人が合意した支払金額を控除して得られる金額。ただし、6か月未満の期間については、上記(i)、(ii)及び(iii)を当該期間に対応する金額として算出した金額とする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、期間満了日の6か月前までに、相手方に対して、本件発電施設の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合は再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | 該当事項はありません。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面により通知の上、本契約を2028年11月30日付で解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、2028年5月31日(ただし、当該日が賃貸人及び資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)に相手方に到達しなければならず、当該日に到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 前項に定める解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における本契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 基本賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 694,330千円 | 813,307千円 | 809,368千円 | 809,414千円 | 800,929千円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 786,167千円 | 811,005千円 | 787,040千円 | 769,815千円 | 796,746千円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 771,571千円 | 754,676千円 | 780,265千円 | 768,269千円 | 762,564千円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 770,529千円 | 749,028千円 | 721,346千円 | 503,923千円 | 200,797千円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 鉾田太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 7,906,000,000円～9,799,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 2020年11月30日 | ||
| インカム・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 7,906,000,000円 ～10,142,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.6～5.0%、非課税期間については1.8～5.0%。 | |
| マーケット・アプローチ | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 評価価値 | 5,981,000,000円 ～9,799,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 鉾田太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 1,050,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |
| 価格時点 | 2020年11月30日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 8,990,000,000円 | - |
| 割引率 | 3.3% | 金融資産の利回りからの積上げ法等を勘案の上太陽光発電施設のベース利回りを定め、対象不動産の個別リスクを加算することにより査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 7,960,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 11.7% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 |
| ■物件特性 <立地>本物件は東関東自動車道「鉾田」ICから西方約5.5km(道路距離をいいます。以下同じです。)、臨海鉄道大洗鹿島線「新鉾田」駅から西方約8.0kmに所在します。 <日照時間>近傍の気象観測所における年間日照時間は1,873.6時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)と比較して同程度の日照時間の地域であるといえます。 <風速>鉾田における観測史上1位の日最大風速は1979年10月19日の15.0m/s、日最大瞬間風速は2011年9月21日の29.6m/sです。 <積雪深>銚子における日最深積雪の平均値は2.1cm、1887年以降の月最深積雪記録は1936年の17cmです。 <落雷>本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数は3,001～6,000回、落雷日数は81～120日であり、落雷リスクは比較的高いと推測される地域であるといえます。 |
| 物件番号 | S-06 | 物件名称 | 長崎琴海太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | ||
| 資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・地上権 | ||||||
| 取得日 | 2020年1月17日 | 再生可能エネルギー発電設備の種類 | 太陽光発電設備等 | ||||
| 取得価格 | 1,097,100,000円 | 特定契約の 概要 | 発電事業者 | 北九州太陽光発電合同会社 | |||
| 電気事業者 | 九州電力株式会社 | ||||||
| 発電所の評価額 (価格時点) | 901,000,000円～ 1,148,000,000円 (2020年11月30日) | 買取価格 | 36円/kWh | ||||
| 土地の鑑定評価額 (価格時点) | 57,000,000円 (2020年11月30日) | 受給期間満了日 | 2019年3月22日(同日を含みます。)から240月経過後最初の検針日の前日(注1) | ||||
| 所在地 | 長崎県長崎市琴海戸根町字斧木場西平 | ||||||
| 土地 | 地番 | 1981番28 | 設備 | パネルの種類 | 多結晶シリコン | ||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | パネル出力 | 2,661.12kW | ||||
| 面積 | 25,501㎡(注2) | パネル設置数 | 9,856枚 | ||||
| 権利形態 | 地上権 | パネルメーカー | 株式会社ウエストホールディングス | ||||
| 設備 | 認定日 | 2014年3月14日 | パワコン供給者 | 東芝三菱電機産業システム株式会社 | |||
| EPC業者 | 株式会社ウエストエネルギーソリューション | ||||||
| 供給開始日 | 2019年3月22日 | 発電出力 | 1,990.00kW | ||||
| 想定年間 発電電力量 | 初年度 | 3,181.480MWh | |||||
| 10年度 | 3,041.494MWh | ||||||
| 20年度 | 2,834.699MWh | ||||||
| 残存調達期間 | 18年3か月 | 想定設備 利用率 | 初年度 | 13.65% | |||
| 10年度 | 13.05% | ||||||
| 20年度 | 12.16% | ||||||
| 調達期間 満了日 | 2039年3月21日 | 架台基礎構造 | 杭基礎 | ||||
| 調達価格 | 36円/kWh | 権利形態 | 所有権 | ||||
| オペレーター | エネクス電力株式会社 | O&M業者 | エネクスエンジニアリング&サービス株式会社 | ||||
| 特記事項 ・本物件の土地については、土地所有者(法人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。 (地上権設定契約の概要) 地上権設定者:法人(注3) 地上権者:本投資法人 存続期間:2019年2月28日から2044年5月31日まで 地代:非開示(注3) 敷金・保証金:なし 契約更新:なし 地代改定:期間中は不可。 中途解約:なし 譲渡承諾:原則、事前の書面による同意のある場合を除き、契約上の地位又は権利若しくは義務を第三者に譲渡することはできません。 | |||||||
(注1) 記録型計量器により計量する場合で、電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注1)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注2) 隣接地等の一部に通行並びに埋設ケーブルの設置及び使用等を目的とした地役権が設定されていますが、当該土地の面積は含んでいません。
(注3) 地上権設定者より開示の承諾が得られていないため、非開示とします。なお、地上権設定者は、いずれも投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等ではありません。
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 北九州太陽光発電合同会社 | ||||
| 賃貸借期間 | 2020年1月17日から2040年1月16日まで | ||||
| 賃料 | 各計算期間の賃料は、以下に定めるところに従い計算するものとする。 賃貸借期間における、(i)(a)太陽光発電設備(以下、本項目において「本件発電施設」という。)の各計算期間内の各月のP50の発電量予測(注1)の合計値の90%に本件発電施設に適用される買取価格を乗じて得られる金額、及び、(b)当該計算期間内の各月の発電量の合計値が、当該計算期間内の各月のP50の発電量予測の合計値の90%を超過する場合には、当該超過部分のうち100%までに相当する金額はその全額、さらに100%を超過する場合には当該超過部分のうち25%に相当する金額の合計額から、(ii)本件発電施設の各計算期間内の売電収入に応じた電気事業税及び消費税相当額の年間想定額の12分の6に相当する金額その他本件事業に伴う公租公課の支払に必要な金額として賃貸人及び賃借人が別途合意する金額の合計額に、各計算期間における上記(i)の金額を乗じ、各計算期間における売電収入の総額で除した金額、及び(iii)オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに当該計算期間内に支払う固定報酬、O&M契約に基づきO&M業者に当該計算期間内に支払う委託料その他年間運営計画に従い賃貸人及び賃借人が合意した支払金額を控除して得られる金額に消費税相当額を加算した金額。ただし、6か月未満の期間については、上記(i)、(ii)及び(iii)を当該期間に対応する金額として算出した金額とする。また、賃貸人が本件発電施設に係る利益保険の保険金を受け取った場合には、当該受領した保険金額相当の範囲内で賃貸人と賃借人が合意した金額を減じることができるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、期間満了日の6か月前までに、相手方に対して、本件発電施設の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合は再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | 該当事項はありません。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面により通知の上、本契約を2029年11月30日付で解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、2029年5月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)に相手方に到達しなければならず、当該日に到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 前項に定める解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における本契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 該当事項はありません。 | ||||
| 基本賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 77,309千円 | 83,127千円 | 82,060千円 | 81,064千円 | 80,290千円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 79,500千円 | 79,105千円 | 78,657千円 | 78,185千円 | 77,516千円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 76,885千円 | 76,199千円 | 75,494千円 | 74,954千円 | 74,238千円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 73,659千円 | 73,023千円 | 72,394千円 | 71,820千円 | 18,034千円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | ||
| 物件名称 | 長崎琴海太陽光発電所 | |
| 評価価値 | 901,000,000円～1,148,000,000円 | |
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | |
| 価格時点 | 2020年11月30日 | |
| インカム・アプローチ | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| 評価価値 | 901,000,000円 ～1,173,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.6～5.0%、非課税期間については1.8～5.0% |
| マーケット・アプローチ | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| 評価価値 | 701,000,000円 ～1,148,000,000円 | マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値 |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | |
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 長崎琴海太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 57,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |
| 価格時点 | 2020年11月30日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格(設備及び土地) | 1,040,000,000円 | - |
| 割引率 | 3.7% | 金融資産の利回りをもとに、不動産投資家調査の分析等に基づくリスクプレミアムを加味し、投資対象としての太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例から推定される割引率水準等を勘案して設定した基準利回りに、本発電所の個別性に起因するスプレッドを加減することにより対象資産の割引率を査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 801,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 5.5% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 |
| ■物件特性 本発電所における発電量の算出に用いる気象データを得た気象観測所は、以下のとおりであり、期間は1990年1月から2018年12月を対象としています。 近傍の気象観測所 大瀬戸 METPV-11で使用した地点名 大瀬戸 日射量の経年変動で使用した気象観測所 福岡市、長崎市、佐賀市、熊本市、宮崎市、大分市、鹿児島市、福岡県飯塚市、熊本県人吉市、宮崎県都城市、大分県日田市、鹿児島県阿久根市 雪の影響で使用した気象観測所 長崎 <立地>本物件はJR長崎本線「道ノ尾」駅から北西方約19km(道路距離をいいます。以下同じです。)、大村湾を東西に臨む尾根上に所在します。 <日照時間>近傍の気象観測所における過去20年間の年間平均日照時間は1,807.6時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に近い地域であるといえます。 <風速>大瀬戸における平均風速は、2.4m/s、最大瞬間風速は2012年の30.6m/sです。 <積雪深>長崎における最深積雪記録は17cmです。 <落雷>本発電所の事業地点を含む10kmメッシュの範囲における過去5年間の落雷頻度は、総落雷数は1,144回、全国平均が1,010回であるため、落雷リスクはやや高い地域であるといえます。 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
