有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(令和3年3月1日-令和3年8月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1) 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～65年 構築物 6～59年 機械及び装置 8～10年 工具、器具及び備品 4～8年 (2) 無形固定資産 定額法を採用しています。 (3) 長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、3,425千円、当期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託預り敷金及び保証金 (2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
1.概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
2.適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
1.概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定について詳細なガイダンス(IASBにおいてはIFRS第13号「公正価値測定」、FASBにおいてはTopic820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的に全て取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされています。
2.適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

(単位:千円)

前期 (2021年2月28日)	当期 (2021年8月31日)
50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

		(単位:千円)
	前期 自 2020年9月1日 至 2021年2月28日	当期 自 2021年3月1日 至 2021年8月31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	1,868,319	1,890,879
共益費収入	147,452	142,022
賃貸事業収入合計	2,015,771	2,032,902
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入	93,366	89,327
駐車場収入	30,655	31,102
その他賃貸収入	8,141	22,780
その他賃貸事業収入合計	132,163	143,210
不動産賃貸事業収益合計	2,147,934	2,176,113
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費	183,374	169,652
水道光熱費	110,924	116,632
公租公課	214,815	223,015
支払地代	1,818	1,818
修繕費	35,844	39,331
損害保険料	4,664	4,354
信託報酬	2,371	2,752
減価償却費	227,117	228,541
その他賃貸事業費用	9,081	7,658
賃貸事業費用合計	790,014	793,758
不動産賃貸事業費用合計	790,014	793,758
C.不動産賃貸事業損益(A-B)	1,357,920	1,382,355

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

(単位:口)

	前期 自 2020年9月1日 至 2021年2月28日	当期 自 2021年3月1日 至 2021年8月31日
発行可能投資口総口数	10,000,000	10,000,000
発行済投資口の総口数	356,800	356,800

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	前期 自 2020年9月1日 至 2021年2月28日	当期 自 2021年3月1日 至 2021年8月31日
現金及び預金 信託現金及び信託預金	4,147,117 2,797,010	4,457,965 2,799,257
現金及び現金同等物	6,944,127	7,257,223

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

(単位:千円)

	前期 (2021年2月28日)	当期 (2021年8月31日)
1年内	2,692,306	2,519,482
1年超	15,407,566	14,482,652
合計	18,099,872	17,002,135

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。
金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえたうえで実施を決定します。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期日の到来時に借換えを行うことができないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が本投資法人の運営に与えるリスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2021年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません(注2)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金	4,147,117 2,797,010	4,147,117 2,797,010	- -
資産計	6,944,127	6,944,127	-
(1)1年内返済予定の長期借入金 (2)長期借入金	9,100,000 28,700,000	9,100,000 28,744,574	- 44,574
負債計	37,800,000	37,844,574	44,574

2021年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません(注2)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金	4,457,965 2,799,257	4,457,965 2,799,257	- -
資産計	7,257,223	7,257,223	-
(1)1年内返済予定の長期借入金 (2)長期借入金	9,900,000 27,900,000	9,908,903 27,976,223	8,903 76,223
負債計	37,800,000	37,885,127	85,127

(注1)金融商品の時価の算定方法
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。但し、固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

(単位:千円)

	前期 (2021年2月28日)	当期 (2021年8月31日)
預り敷金及び保証金	79,585	82,139
信託預り敷金及び保証金	3,247,634	3,219,176

※預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2021年2月28日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	4,147,117	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	2,797,010	-	-	-	-	-
合 計	6,944,127	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2021年8月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	4,457,965	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	2,799,257	-	-	-	-	-
合 計	7,257,223	-	-	-	-	-

(注4)借入金の決算日(2021年2月28日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期借入金	9,100,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	11,500,000	9,600,000	7,600,000	-	-
合 計	9,100,000	11,500,000	9,600,000	7,600,000	-	-

借入金の決算日(2021年8月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期借入金	9,900,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	9,600,000	9,200,000	9,100,000	-	-
合 計	9,900,000	9,600,000	9,200,000	9,100,000	-	-

[有価証券に関する注記]
前期(2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2021年8月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2021年8月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2021年8月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

		前期 (2021年2月28日)	当期 (2021年8月31日)
繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額	13	13
	繰延税金資産合計	13	13
繰延税金資産の純額		13	13

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前期 (2021年2月28日)	当期 (2021年8月31日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.43	△31.43
その他	0.06	0.06
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.09	0.09

[持分法損益関係に関する注記]
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)

属性	会社等の名称又は氏名	所在地	資本金又は出資金 (千円)	事業の内容 又は職業	議決権等の所有(被所有)割合 (%)	関係内容		取引の 内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
						役員の兼任等	事業上の関係
役員	太田裕一	-	-	本投資法人執行役員兼株式会社サンケイビル・アセットマネジメント代表取締役社長	-	本投資法人執行役員兼株式会社サンケイビル・アセットマネジメント代表取締役社長		資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注3)	228,562 (注4)	未払金	205,218

(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税額は含まれていませんが、期末残高には含まれています。なお、千円未満を切り捨てて表示しています。
(注3)資産運用報酬の支払は、太田裕一が株式会社サンケイビル・アセットマネジメントの代表者として行った取引であり、報酬の額は本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬には、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(42,000千円)が含まれています。
(注5)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)

属性	会社等の名称又は氏名	所在地	資本金又は出資金 (千円)	事業の内容 又は職業	議決権等の所有(被所有)割合 (%)	関係内容		取引の 内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
						役員の兼任等	事業上の関係
役員	太田裕一	-	-	本投資法人執行役員兼株式会社サンケイビル・アセットマネジメント代表取締役社長	-	本投資法人執行役員兼株式会社サンケイビル・アセットマネジメント代表取締役社長		資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注3)	195,532	未払金	215,085

(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税額は含まれていませんが、期末残高には含まれています。なお、千円未満を切り捨てて表示しています。
(注3)資産運用報酬の支払は、太田裕一が株式会社サンケイビル・アセットマネジメントの代表者として行った取引であり、報酬の額は本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注4)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

(単位:千円)

		前期 自 2020年9月1日 至 2021年2月28日	当期 自 2021年3月1日 至 2021年8月31日
貸借対照表計上額
	期首残高	68,249,447	72,320,630
	期中増減額	4,071,182	△171,159
	期末残高	72,320,630	72,149,470
期末時価		79,181,000	79,326,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規物件1物件の取得(4,255,758千円)等によるもの、主な減少額は減価償却費(227,117千円)によるものであり、当期の主な増加額は資本的支出(57,084千円)等によるもの、主な減少額は減価償却費(228,541千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
株式会社グランビスタ ホテル&リゾート	325,755	不動産賃貸事業
ソニー株式会社	非開示(注)	不動産賃貸事業

(注)賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により非開示としています。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
株式会社グランビスタ ホテル&リゾート	325,755	不動産賃貸事業
ソニーグループ株式会社	非開示(注)	不動産賃貸事業

(注)賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により非開示としています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2020年9月1日 至 2021年2月28日	当期 自 2021年3月1日 至 2021年8月31日
1口当たり純資産額	105,262円	105,255円
1口当たり当期純利益	2,849円	2,841円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数(2021年2月期356,800口、2021年8月期356,800口)で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2020年9月1日 至 2021年2月28日	当期 自 2021年3月1日 至 2021年8月31日
当期純利益(千円)	1,016,526	1,014,021
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,016,526	1,014,021
期中平均投資口数(口)	356,800	356,800

[重要な後発事象に関する注記]
2021年8月16日及び2021年8月24日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口発行は2021年9月1日、第三者割当による新投資口発行は2021年9月29日に払込が完了しています。この結果、2021年9月29日付で出資総額は49,442,685千円、発行済投資口の総口数は467,099口となっています。
(公募による新投資口発行)
発行新投資口数 : 105,047口
発行価格(募集価格) :1口当たり121,327円
発行価格(募集価格)の総額 : 12,745,037,369円
払込金額(発行価額) :1口当たり116,971円
払込金額(発行価額)の総額 : 12,287,452,637円
払込期日 : 2021年9月1日
資金使途 :2021年9月2日付で取得した不動産信託受益権4物件の取得資金の一部に充当しました。
(第三者割当による新投資口発行)
発行新投資口数 : 5,252口
払込金額(発行価額) :1口当たり116,971円
払込金額(発行価額)の総額 : 614,331,692円
払込期日 : 2021年9月29日
割当先 : 大和証券株式会社
資金使途 :2021年11月2日付で短期借入金600百万円の期限前弁済資金の全額に充当しており、残額は手元資金として、支出するまで金融機関に預入れのうえ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。