有価証券報告書(内国投資証券)-第6期(2022/06/01-2022/11/30)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[表示方法の変更に関する注記]
前期において、営業外収益の「雑収入」として表示していた固定資産税等還付金は、より実態に即した明瞭な表示とするため、当期より「固定資産税等還付金」へ科目名称を変更しています。
(追加情報)
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
当期(自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
[貸借対照表に関する注記]
※1. 一時差異等調整引当額
前期(2022年5月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
当期(2022年11月30日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
※2. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※ 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスの取れた資金調達を行います。
金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散を検討します。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得又は敷金及び保証金の返還等に係る本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、前期及び当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が投資法人の運営に与えるリスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2022年5月31日)
当期(2022年11月30日)
(注1)金融商品の時価の算定方法
負債
(1)投資法人債
時価については、日本証券業協会による公表参考値により算定しています。
(2)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)借入金の決算日(2022年5月31日)後の返済予定額
投資法人債及び借入金の決算日(2022年11月30日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2022年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年11月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
①ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2022年5月31日)
該当するものはありません。
当期(2022年11月30日)
該当するものはありません。
②ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2022年5月31日)
該当するものはありません。
当期(2022年11月30日)
該当するものはありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2022年5月31日)
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2022年11月30日)
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人の資産の一部は、土地所有者と定期借地権契約を締結しており、賃貸期間終了による原状回復義務に関して資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
当該資産の使用期間を信託建物の耐用年数(59年)と見積り、割引率は、1.049%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(注)前期は評価性引当額が44,231千円増加しています。この増加の主な要因は資産除去債務の計上によるものです。
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
本投資法人には、関連会社はありませんので、該当事項はありません。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
本投資法人には、関連会社はありませんので、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、関東エリア、関西エリア及びその他の地域(注1)において、賃貸収益を得ることを目的として、物流不動産及びインダストリアル不動産を所有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)「関東エリア」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県をいい、「関西エリア」とは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県をいい、「その他の地域」とは、関東エリア及び関西エリアに該当しない都市をいいます。以下同じです。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権3物件の取得(15,298,304千円)等によるものであり、主な減少額は減価償却費(622,800千円)等によるものです。また、当期の主な増加額は不動産信託受益権2物件の取得(2,274,223千円)及び資本的支出(3,661千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(662,808千円)等によるものです。
(注4)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
(単位:千円)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
(単位:千円)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期及び当期において、重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期及び当期において、該当事項はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一のセグメントのため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(注)賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(注)賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行
本投資法人は、2022年11月14日及び2022年11月21日開催の役員会の承認を受け、以下の条件にて新投資口の発行を行い、2022年12月1日及び2022年12月26日に払込が完了しました。この結果、本投資法人の出資総額(純額)は78,221百万円、発行済投資口の総口数は727,500口となりました。
(1)公募による新投資口発行(一般募集)
(2)第三者割当による新投資口発行
2.資金の借入れ
本投資法人は、以下のとおり資金の借入れを行いました。
(注1)「短期」とは、借入実行日から返済期日までの期間が1年以下の借入れをいい、「長期」とは借入実行日から返済期日までの期間が1年超の借入れをいいます。
(注2)後記3.記載の資産に係る売買契約に記載された建物消費税相当額を踏まえた借入金に該当します。
(注3)当該借入金1,100百万円については、2023年4月3日付で調達予定の株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団からの長期借入金を返済資金として、全額返済する予定です。
(注4)利払期日は、毎月末日及び返済期日です。
(注5)基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する当該利息期間に対応する1か月日本円TIBORとなります。
(注6)利払期日は、2023年1月4日を初回とし、その後は毎月3日及び返済期日です。
(注7)利払期日は、2023年5月31日を初回とし、その後は11月及び5月の各末日並びに返済期日です。
3.資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の方針に基づき、新投資口の発行による手取金及び借入金により、以下に掲げる資産を取得しました。
SOSiLA尼崎(準共有持分45%)
(注)「敷地面積」及び「延床面積」は当該物件全体に相当する数値を記載しています。
SOSiLA八潮(準共有持分30%)
(注)「敷地面積」及び「延床面積」は当該物件全体に相当する数値を記載しています。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主な無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
借地権(一般定期借地権)については、契約期間に基づく定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | ||||||||||
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 発生時に全額費用処理しています。 (2)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 | ||||||||||
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期については25,389千円、当期については1,589千円です。 | ||||||||||
| 4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 | ||||||||||
| 5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託借地権 ③ 信託差入敷金及び保証金 ④ 信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[表示方法の変更に関する注記]
前期において、営業外収益の「雑収入」として表示していた固定資産税等還付金は、より実態に即した明瞭な表示とするため、当期より「固定資産税等還付金」へ科目名称を変更しています。
(追加情報)
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 信託建物 | 資産除去債務の発生 | 623 |
| 信託借地権 | 借地権償却費の発生 | 8,919 |
| 合計 | 9,542 |
2.戻入れの具体的な方法
| 項目 | 戻入れの方法 |
| 信託建物 | 減価償却及び売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
当期(自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 信託建物 | 資産除去債務の発生 | 1,872 |
| 信託借地権 | 借地権償却費の発生 | 14,485 |
| 合計 | 16,358 |
2.戻入れの具体的な方法
| 項目 | 戻入れの方法 |
| 信託建物 | 減価償却及び売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
[貸借対照表に関する注記]
※1. 一時差異等調整引当額
前期(2022年5月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| 信託借地権 | 借地権償却費の 発生 | 12,233 | 6,116 | 6,116 | - | 12,233 | - |
2.戻入れの具体的な方法
| 項目 | 戻入れの具体的な方法 |
| 信託借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
当期(2022年11月30日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| 信託建物 | 資産除去債務の発生 | 623 | - | 623 | - | 623 | - |
| 信託借地権 | 借地権償却費の 発生 | 21,152 | 12,233 | 8,919 | - | 21,152 | - |
| 合計 | - | 12,233 | 9,542 | - | 21,776 | - |
2.戻入れの具体的な方法
| 項目 | 戻入れの具体的な方法 |
| 信託建物 | 減価償却及び売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
※2. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2022年5月31日) | 当期 (2022年11月30日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※ 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日 | 当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 3,219,566 | 3,379,657 | ||
| 共益費収入 | 134,349 | 140,470 | ||
| 駐車場収入 | 28,257 | 29,999 | ||
| その他賃貸収入 | 27,194 | 3,409,367 | 27,923 | 3,578,050 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 水道光熱費収入 | 163,211 | 240,895 | ||
| その他雑収入 | 1,109 | 164,321 | 4,647 | 245,542 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 3,573,689 | 3,823,592 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 管理業務費 | 137,102 | 148,722 | ||
| 水道光熱費 | 174,260 | 258,883 | ||
| 公租公課 | 316,563 | 329,071 | ||
| 損害保険料 | 10,963 | 11,581 | ||
| 修繕費 | 15,615 | 21,634 | ||
| 減価償却費 | 623,029 | 663,499 | ||
| その他賃貸事業費用 | 86,017 | 1,363,552 | 118,891 | 1,552,285 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 1,363,552 | 1,552,285 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 2,210,136 | 2,271,307 | ||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日 | 当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 681,615口 | 681,615口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日 | 当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日 | |
| 現金及び預金 | 3,866,994千円 | 2,105,102千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,808,815千円 | 3,019,624千円 |
| 現金及び現金同等物 | 6,675,810千円 | 5,124,726千円 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| 前期 (2022年5月31日) | 当期 (2022年11月30日) | |
| 1年内 | 212,665千円 | 212,665千円 |
| 1年超 | 12,872,164千円 | 12,765,831千円 |
| 合計 | 13,084,830千円 | 12,978,497千円 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2022年5月31日) | 当期 (2022年11月30日) | |
| 1年内 | 6,467,102千円 | 6,636,166千円 |
| 1年超 | 38,340,722千円 | 35,962,873千円 |
| 合計 | 44,807,824千円 | 42,599,040千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスの取れた資金調達を行います。
金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散を検討します。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得又は敷金及び保証金の返還等に係る本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、前期及び当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が投資法人の運営に与えるリスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2022年5月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| 長期借入金 | 46,200,000 | 46,169,867 | △30,132 |
当期(2022年11月30日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)投資法人債 | 1,600,000 | 1,594,080 | △5,920 |
| (2)長期借入金 | 46,200,000 | 45,755,942 | △444,057 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
負債
(1)投資法人債
時価については、日本証券業協会による公表参考値により算定しています。
(2)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)借入金の決算日(2022年5月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | - | 8,000,000 | - | 9,100,000 | 4,850,000 | 24,250,000 |
投資法人債及び借入金の決算日(2022年11月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 1,600,000 | - |
| 長期借入金 | - | 8,000,000 | - | 13,950,000 | - | 24,250,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2022年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年11月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
①ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2022年5月31日)
該当するものはありません。
当期(2022年11月30日)
該当するものはありません。
②ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2022年5月31日)
該当するものはありません。
当期(2022年11月30日)
該当するものはありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2022年5月31日)
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2022年11月30日)
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人の資産の一部は、土地所有者と定期借地権契約を締結しており、賃貸期間終了による原状回復義務に関して資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
当該資産の使用期間を信託建物の耐用年数(59年)と見積り、割引率は、1.049%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) |
| 前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日 | 当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日 | |
| 期首残高 | - | 131,514 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | 131,285 | - |
| 時の経過による調整額 | 229 | 691 |
| 期末残高 | 131,514 | 132,206 |
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (2022年5月31日) | 当期 (2022年11月30日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 15千円 | 25千円 |
| 信託借地権償却額 | 6,759千円 | 11,426千円 |
| 資産除去債務 | 41,374千円 | 41,592千円 |
| 繰延税金資産小計 | 48,149千円 | 53,044千円 |
| 評価性引当額(注) | △48,134千円 | △53,018千円 |
| 繰延税金資産合計 | 15千円 | 25千円 |
(注)前期は評価性引当額が44,231千円増加しています。この増加の主な要因は資産除去債務の計上によるものです。
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2022年5月31日) | 当期 (2022年11月30日) | |
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.63% | △31.75% |
| その他 | 0.23% | 0.36% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.06% | 0.07% |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
本投資法人には、関連会社はありませんので、該当事項はありません。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
本投資法人には、関連会社はありませんので、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、関東エリア、関西エリア及びその他の地域(注1)において、賃貸収益を得ることを目的として、物流不動産及びインダストリアル不動産を所有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日 | 当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日 | ||
| 貸借対照表計上額(注2) | |||
| 期首残高 | 105,656,817 | 120,332,321 | |
| 期中増減額(注3) | 14,675,504 | 1,615,076 | |
| 期末残高 | 120,332,321 | 121,947,398 | |
| 期末時価(注4) | 135,700,000 | 140,130,000 | |
(注1)「関東エリア」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県をいい、「関西エリア」とは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県をいい、「その他の地域」とは、関東エリア及び関西エリアに該当しない都市をいいます。以下同じです。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権3物件の取得(15,298,304千円)等によるものであり、主な減少額は減価償却費(622,800千円)等によるものです。また、当期の主な増加額は不動産信託受益権2物件の取得(2,274,223千円)及び資本的支出(3,661千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(662,808千円)等によるものです。
(注4)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 163,211 | 163,211 |
| その他 | - | 3,410,477 |
| 合 計 | 163,211 | 3,573,689 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 240,895 | 240,895 |
| その他 | - | 3,582,697 |
| 合 計 | 240,895 | 3,823,592 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期及び当期において、重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
| 前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日 | 当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 29,797 | 38,769 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 38,769 | 54,900 |
| 契約資産(期首残高) | - | - |
| 契約資産(期末残高) | - | - |
| 契約負債(期首残高) | - | - |
| 契約負債(期末残高) | - | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期及び当期において、該当事項はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一のセグメントのため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 鴻池運輸株式会社 | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
| サン都市建物株式会社 | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
(注)賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 鴻池運輸株式会社 | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
(注)賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日 | 当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 108,603円 | 108,387円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,297円 | 2,363円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日 | 当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 1,564,916 | 1,610,842 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,564,916 | 1,610,842 |
| 期中平均投資口数(口) | 681,121 | 681,615 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行
本投資法人は、2022年11月14日及び2022年11月21日開催の役員会の承認を受け、以下の条件にて新投資口の発行を行い、2022年12月1日及び2022年12月26日に払込が完了しました。この結果、本投資法人の出資総額(純額)は78,221百万円、発行済投資口の総口数は727,500口となりました。
(1)公募による新投資口発行(一般募集)
| 発行新投資口数 | 43,700口 |
| 発行価格 | 1口当たり134,302円 |
| 発行価格の総額 | 5,868,997,400円 |
| 発行価額 | 1口当たり129,756円 |
| 発行価額の総額 | 5,670,337,200円 |
| 払込期日 | 2022年12月1日 |
(2)第三者割当による新投資口発行
| 発行新投資口数 | 2,185口 |
| 発行価額 | 1口当たり129,756円 |
| 発行価額の総額 | 283,516,860円 |
| 払込期日 | 2022年12月26日 |
| 割当先 | SMBC日興証券株式会社 |
2.資金の借入れ
本投資法人は、以下のとおり資金の借入れを行いました。
| 区分 (注1) | 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 借入 実行日 | 借入方法 | 返済期日 | 返済 方法 | 担保 |
| 短期 | 株式会社三井住友銀行 | 590 (注2) | 基準金利 +0.15% (注4) (注5) | 2022年 12月2日 | 左記借入先との間で2022年11月30日に個別貸付契約を締結 | 2023年 11月30日 | 期限 一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 株式会社三井住友銀行 | 1,600 | |||||||
| 三井住友信託銀行 株式会社 | ||||||||
| 株式会社みずほ銀行 | ||||||||
| 株式会社三井住友銀行 | 1,100 (注3) | 基準金利 +0.15% (注5) (注6) | 2023年 4月3日 | |||||
| 長期 | 日本生命保険相互会社 | 1,000 | 0.70000% (注7) | 2028年 11月30日 | ||||
| 三井住友海上火災保険 株式会社 | 1,000 | |||||||
| 合計 | 5,290 | |||||||
(注1)「短期」とは、借入実行日から返済期日までの期間が1年以下の借入れをいい、「長期」とは借入実行日から返済期日までの期間が1年超の借入れをいいます。
(注2)後記3.記載の資産に係る売買契約に記載された建物消費税相当額を踏まえた借入金に該当します。
(注3)当該借入金1,100百万円については、2023年4月3日付で調達予定の株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団からの長期借入金を返済資金として、全額返済する予定です。
(注4)利払期日は、毎月末日及び返済期日です。
(注5)基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する当該利息期間に対応する1か月日本円TIBORとなります。
(注6)利払期日は、2023年1月4日を初回とし、その後は毎月3日及び返済期日です。
(注7)利払期日は、2023年5月31日を初回とし、その後は11月及び5月の各末日並びに返済期日です。
3.資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の方針に基づき、新投資口の発行による手取金及び借入金により、以下に掲げる資産を取得しました。
SOSiLA尼崎(準共有持分45%)
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 取得価格 | 6,830百万円 |
| 取得日 | 2022年12月2日 |
| 所在地 | 兵庫県尼崎市潮江四丁目65番地2 |
| 用途 | 物流不動産 |
| 敷地面積 | 19,743.09㎡(注) |
| 延床面積 | 41,065.44㎡(注) |
| 構造・階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき5階建 |
(注)「敷地面積」及び「延床面積」は当該物件全体に相当する数値を記載しています。
SOSiLA八潮(準共有持分30%)
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 取得価格 | 4,311百万円 |
| 取得日 | 2022年12月2日 |
| 所在地 | 埼玉県八潮市大字鶴ケ曽根字沖通879番地1 |
| 用途 | 物流不動産 |
| 敷地面積 | 17,230.71㎡(注) |
| 延床面積 | 34,705.70㎡(注) |
| 構造・階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建 |
(注)「敷地面積」及び「延床面積」は当該物件全体に相当する数値を記載しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
