有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(令和1年10月24日-令和2年5月31日)

③【その他投資資産の主要なもの】
2020年5月31日現在における本投資法人の保有する再生可能エネルギー発電設備等の概要は以下の通りです。
(イ) 保有資産の概要

物件	分類	物件名称	所在地	取得価格	期末帳簿価額	期末評価価値	比率	取得日
番号			(注1)	(百万円)	(百万円)	(百万円)	(%)
					(注2)		(注3)
S-01	太陽光 発電設備	埼玉久喜太陽光発電所	埼玉県久喜市佐間字堤外719番1	202	208	208	1.8	2020年2月21日
S-02	太陽光 発電設備	広島生口島太陽光発電所	広島県尾道市瀬戸田町中野宇佐満堂405-19、30、32	414	426	437	3.8	2020年2月21日
S-03	太陽光 発電設備	石川花見月太陽光発電所	石川県鹿島郡中能登町花見月五8番3他	648	655	714	6.2	2020年2月21日
S-04	太陽光 発電設備	石川矢蔵谷太陽光発電所	石川県羽咋郡志賀町矢蔵谷井1番1他	811	819	900	7.8	2020年2月21日
S-05	太陽光 発電設備	石川輪島門前太陽光発電所	石川県輪島市門前町剱地お3番他	612	620	651	5.6	2020年2月21日
S-06	太陽光 発電設備	和歌山太地太陽光発電所	和歌山県東牟婁郡太地町大字太地字西地2444番1他	178	185	187	1.6	2020年2月21日
S-07	太陽光 発電設備	三重紀宝太陽光発電所	三重県南牟婁郡紀宝町井内字清水112番1他	182	189	187	1.6	2020年2月21日
S-08	太陽光 発電設備	茨城大子1号・2号太陽光発電所	茨城県久慈郡大子町大字初原字椚ヶ沢105番2 他	900	909	953	8.2	2020年2月21日
S-09	太陽光 発電設備	石川内灘太陽光発電所	石川県河北郡内灘町字西荒屋ぬ1番1 他	656	663	829	7.2	2020年2月21日
S-10	太陽光 発電設備	富山高岡1号・2号太陽光発電所	富山県高岡市五十里字善ヶ谷内24番2 他	1,037	1,043	1,134	9.8	2020年2月21日
S-11	太陽光 発電設備	富山高岡3号太陽光発電所	富山県高岡市五十里字板屋谷内49番 他	425	433	553	4.8	2020年2月21日
S-12	太陽光 発電設備	富山上市太陽光発電所	富山県中新川郡上市町湯上野字大割7番1 他	380	382	453	3.9	2020年2月21日
S-13	太陽光 発電設備	石川能登明野太陽光発電所	石川県鳳珠郡能登町字明野ろ字17番1 他	619	630	711	6.2	2020年2月21日
S-14	太陽光 発電設備	石川能登合鹿太陽光発電所	石川県鳳珠郡能登町字合鹿ヨ部35番1 他	1,034	1,045	1,235	10.7	2020年2月21日
S-15	太陽光 発電設備	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所	石川県金沢市東長江町喜1番1	1,992	2,015	2,402	20.8	2020年2月21日
合計				10,093	10,231	11,558	100	-

(注1) 「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
(注2) 期末帳簿価額には、再生可能エネルギー発電設備等の当期末帳簿価額を記載しております。
(注3) 「比率」は、評価価値の合計に対する各保有資産の評価価値の割合を記載しています。
(ロ) 設備・施設の概要
a.敷地等の概要

物件 番号	物件名称	権利形態 (注1)	面積 (㎡)(注2)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	地上権	12,295.00
S-02	広島生口島太陽光発電所	所有権	12,282.00
S-03	石川花見月太陽光発電所	地上権	19,510.00
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	地上権	37,864.00
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	所有権	33,078.00
S-06	和歌山太地太陽光発電所	所有権・地上権	9,010.31
S-07	三重紀宝太陽光発電所	所有権	7,292.00
S-08	茨城大子1号・2号太陽光発電所	地上権・地役権	47,065.00
S-09	石川内灘太陽光発電所	賃借権	64,915.00
S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所	所有権・地上権(注3)	46,884.39
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	所有権	18,250.61
S-12	富山上市太陽光発電所	所有権	19,310.60
S-13	石川能登明野太陽光発電所	所有権	30,660.00
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	所有権	61,607.00
S-15	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所	所有権	199,426.50

(注1) 「権利形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。詳細については、後記「⑤ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(注2) 「面積」は、原則として、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。詳細については、後記「⑤ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(注3) 当該地上権は富山高岡3号太陽光発電所の利用にも供されていますが、富山高岡1号・2号太陽光発電所の敷地の権利として表示しています。
b.発電設備の概要

物件 番号	物件名称	パネルの種類 (注1)	パネル出力 (kW)(注2)	パネル設置数 (注3)	発電出力 (kW)(注4)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	多結晶	640.32	2,208枚	500.00
S-02	広島生口島太陽光発電所	CIS	1,036.20	6,280枚	1,000.00
S-03	石川花見月太陽光発電所	多結晶	1,924.56	7,128枚	1,330.00
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	多結晶	2,601.72	9,636枚	1,990.00
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	多結晶	1,746.36	6,468枚	1,500.00
S-06	和歌山太地太陽光発電所	単結晶	660.80	2,240枚	499.00
S-07	三重紀宝太陽光発電所	単結晶	693.84	2,352枚	499.00
S-08	茨城大子1号・2号太陽光発電所	単結晶	2,403.45	7,350枚	2,000.00
S-09	石川内灘太陽光発電所	多結晶	2,605.70	9,524枚	1,990.00
S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所	多結晶	3,136.92	11,832枚	3,000.00
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	多結晶	1,365.00	4,200枚	1,000.00
S-12	富山上市太陽光発電所	化合物系	1,394.00	13,600枚	1,330.00
S-13	石川能登明野太陽光発電所	化合物系	1,881.00	16,720枚	1,500.00
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	化合物系	2,899.20	24,160枚	1,995.00
S-15	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所	化合物系	5,508.00	45,900枚	3,990.00

(注1) 「パネルの種類」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
(注2) 「パネル出力」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。なお、茨城大子1号・2号太陽光発電所、富山高岡1号・2号太陽光発電所及び石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所については、2ヶ所の発電所の合計出力を記載しています。
(注3) 「パネル設置数」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。なお、茨城大子1号・2号太陽光発電所、富山高岡1号・2号太陽光発電所及び石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所については、2ヶ所の発電所の合計設置数を記載しています。
(注4) 「発電出力」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。なお、茨城大子1号・2号太陽光発電所、富山高岡1号・2号太陽光発電所及び石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所については、2ヶ所の発電所の合計出力を記載しています。
c.固定価格買取制度上の権利の概要

物件 番号	物件名称	認定日 (注1)	供給開始日 (注2)	調達期間 満了日 (注3)	残存調達期間 (注4)	調達価格 (注5)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	2013年2月7日	2013年9月12日	2033年9月11日	13年3ヶ月	40円/kWh
S-02	広島生口島太陽光発電所	2014年3月17日	2015年3月31日	2035年3月30日	14年10ヶ月	36円/kWh
S-03	石川花見月太陽光発電所	2014年3月19日	2018年7月6日	2038年7月5日	18年1ヶ月	36円/kWh
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	2015年1月6日	2018年7月4日	2038年7月3日	18年1ヶ月	32円/kWh
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	2015年1月6日	2018年7月2日	2038年7月1日	18年1ヶ月	32円/kWh
S-06	和歌山太地太陽光発電所	2016年10月27日	2019年1月30日	2039年1月29日	18年8ヶ月	24円/kWh
S-07	三重紀宝太陽光発電所	2016年11月11日	2019年1月31日	2039年1月30日	18年8ヶ月	24円/kWh
S-08	茨城大子1号・2号太陽光発電所	2013年3月6日	2014年3月17日	2034年3月16日	13年9ヶ月	40円/kWh
S-09	石川内灘太陽光発電所	2012年11月26日	2013年8月16日	2033年8月15日	13年2ヶ月	40円/kWh
S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所	2013年3月1日	2014年2月18日	2034年2月17日	13年8ヶ月	40円/kWh
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	2014年3月12日	2018年4月2日	2038年4月1日	17年10ヶ月	36円/kWh
S-12	富山上市太陽光発電所	2014年3月19日	2015年10月30日	2035年10月29日	15年5ヶ月	36円/kWh
S-13	石川能登明野太陽光発電所	2014年3月19日	2016年3月2日	2036年3月1日	15年9ヶ月	36円/kWh
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	2014年3月19日	2018年8月2日	2038年8月1日	18年2ヶ月	36円/kWh
S-15	石川金沢東長江1号太陽光発電所	2014年3月19日	2018年7月2日	2038年7月1日	18年1ヶ月	36円/kWh
	石川金沢東長江2号太陽光発電所	2014年3月19日	2018年8月2日	2038年8月1日	18年2ヶ月	36円/kWh

(注1) 「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における認定を受けた日を記載しています。
(注2) 「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(但し、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
(注3) 「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
(注4) 「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、2020年6月1日から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
(注5) 「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(但し、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
d.適用される出力制御ルール

物件 番号	物件名称	適用される出力制御ルール(注)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	30日ルール
S-02	広島生口島太陽光発電所	30日ルール
S-03	石川花見月太陽光発電所	30日ルール
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	360時間ルール
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	360時間ルール
S-06	和歌山太地太陽光発電所	360時間ルール
S-07	三重紀宝太陽光発電所	360時間ルール
S-08	茨城大子1号・2号太陽光発電所	30日ルール
S-09	石川内灘太陽光発電所	30日ルール
S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所	30日ルール
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	360時間ルール
S-12	富山上市太陽光発電所	30日ルール
S-13	石川能登明野太陽光発電所	30日ルール
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	30日ルール
S-15	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所	360時間ルール

(注) 「適用される出力制御ルール」は、接続電気事業者が電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法施行規則(平成24年経済産業省令第46号。その後の改正を含みます。)(以下「再エネ特措法施行規則」といいます。)に定める回避措置を講じたとしてもなお、接続電気事業者における電気の供給量がその需要量を上回ることが見込まれる場合において接続契約上無補償で出力の抑制が求められうる期間の上限に関して適用があるルールを記載しています。「30日ルール」とは、かかる期間の上限が年間30日である場合を、360時間ルールとは上限が年間360時間である場合をいいます。なお、保有資産には該当ありませんが、太陽光発電設備に適用がありうる出力制御ルールとしては、上記の他に、期間の上限なく無制限に無補償で出力の抑制が求められうる「指定ルール」があります。
(ハ) 特定契約の内容

物件 番号	物件名称	特定供給者 (注1)	買取価格 (注1)(注2)	受給期間満了日 (注1)(注3)	買取電気事業者 (注1)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	40円/kWh	2013年9月12日から起算して240月目の月における次の検針日の前日	東京電力エナジー パートナー株式会社
			41円/kWh	2016年4月1日から2016年12月31日まで。但し、受給期間が満了する日の1ヶ月前までに契約当事者から異議の通知がない場合は、1年間延長されます。	株式会社エネット (注4)
S-02	広島生口島太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	36円/kWh	2015年3月31日から2035年4月検針日の前日	中国電力株式会社
S-03	石川花見月太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	36円/kWh	2038年8月の検針日の前日	北陸電力株式会社
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	32円/kWh	2038年8月の検針日の前日	北陸電力株式会社
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	32円/kWh	2038年8月の検針日の前日	北陸電力株式会社
S-06	和歌山太地太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	24円/kWh	2019年1月30日以降、最初の検針日が属する月から起算して240月目経過後の最初の検針日の前日	関西電力株式会社
S-07	三重紀宝太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	24円/kWh	2019年1月31日以降、最初の検針日が属する月から起算して240月目経過後の最初の検針日の前日	関西電力株式会社
S-08	茨城大子1号・2号太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	40円/kWh	2014年3月17日から起算して240月経過後最初の検針日の前日	東京電力エナジー パートナー株式会社
S-09	石川内灘太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	40円/kWh	2033年9月の検針日の前日	北陸電力株式会社
S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	40円/kWh	2034年3月の検針日の前日	北陸電力株式会社
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	36円/kWh	2038年5月の検針日の前日	北陸電力株式会社
S-12	富山上市太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	36円/kWh	2015年10月30日から起算して240月経過後最初の検針日の前日	北陸電力株式会社
S-13	石川能登明野太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	36円/kWh	2016年3月2日から起算して240月経過後最初の検針日の前日	北陸電力株式会社
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	36円/kWh	2018年8月2日から起算して240月経過後最初の検針日の前日	北陸電力株式会社
S-15	石川金沢東長江1号太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	36円/kWh	2018年7月2日から起算して240月経過後最初の検針日の前日	北陸電力株式会社
	石川金沢東長江2号太陽光発電所	JIFソーラー エナジー合同会社	36円/kWh	2018年8月2日から起算して240月経過後最初の検針日の前日	北陸電力株式会社

(注1) 「特定供給者」、「買取価格」、「受給期間満了日」及び「買取電気事業者」は、本書の日付現在において効力を有する特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(注2) 「買取価格」による特定契約上の特定供給者の収入自体が本投資法人の収入となるわけではありません。
(注3) 和歌山太地太陽光発電所及び三重紀宝太陽光発電所については、記録型計量器により計量する場合で、買取電気事業者が予め特定供給者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、(注3)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(注4) 賃借人SPCは、東京電力エナジーパートナー株式会社との特定契約と並行して、株式会社エネット(以下「エネット」といいます。)との間でも特定契約を締結しており、両者の仕訳順位は、後者が前者に優先する順位とされています。もっとも、エネットとの特定契約は、1年毎の自動更新とされているため、1年毎の受給期間満了時において更新されない可能性があります(なお、エネットとの特定契約が調達期間満了前に終了した場合においても、東京電力エナジーパートナー株式会社との特定契約は存続することとなります。)。
(ニ) オペレーターの概要
保有資産のオペレーターは、丸紅であり、その概要は以下のとおりです。なお、オペレーターの選定に係る方針については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ⑦運営管理方針 (イ)オペレーターの選定基本方針及びモニタリング」をご参照ください。

オペレーターの 名称	本店所在地	代表者	設立年月	資本金(注)	属性 (上場市場)
丸紅株式会社	東京都中央区日本橋二丁目7番1号 東京日本橋タワー	柿木 真澄	1949年12月	262,686百万円	東京証券取引所 名古屋証券取引所

(注) 丸紅の2020年6月19日付有価証券報告書に記載されている2020年3月末時点の数値です。
(ホ) オペレーターの事業概要

オペレーターの 名称	概要	連結売上高(注)	親会社株主に帰属する連結純利益(注)
丸紅株式会社	国内外のネットワークを通じて、ライフスタイル、情報・不動産、フォレストプロダクツ、食料、アグリ事業、化学品、電力、エネルギー、金属、プラント、航空・船舶、金融・リース事業、建機・自動車・産機、次世代事業開発、その他の広範な分野において、輸出入(外国間取引を含みます。)及び国内取引の他、各種サービス業務、内外事業投資や資源開発等の事業活動を多角的に展開しています。	2019年4月1日から 2020年3月31日まで 6,827,641百万円	2019年4月1日から 2020年3月31日まで △197,450百万円
		2018年4月1日から 2019年3月31日まで 7,401,256百万円	2018年4月1日から 2019年3月31日まで 230,891百万円

(注) 丸紅の2020年6月19日付有価証券報告書に記載されている2020年3月末時点の数値です。
(ヘ) バリュエーションレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、2020年5月31日を価格時点とするバリュエーションレポートをPwCサステナビリティ合同会社より取得しています。バリュエーションレポートにおける評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
また、評価機関による評価の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・ 評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・完全性について独自の検証は行っておりません。
・ 評価機関は評価対象の資産及び負債(オフバランス取引に基づくものを含みます。)に関して独自の評価、査定は行っておりません。
・ 評価機関は、本資産運用会社と合意したアプローチに基づき、分析前提について種々の単純化、仮定を施した上で本分析を実施しています。したがって、評価機関の実施する分析は、評価対象の価値に関する意見表明業務ではなく、提供を受けた限定的な情報をもとに、評価対象の価値に関する参考情報を提供するものです。評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・ 評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
なお、評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件 番号	物件名称	評価機関 (注1)	評価価値(百万円) (注2)	インカム・アプローチ			マーケット・アプローチ
				割引率(%)非課税期間 (注3)	割引率(%)課税期間 (注3)	評価価値(百万円)	評価価値(百万円)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	188～228	1.5～5.0	-	188～228	165～295
S-02	広島生口島太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	378～497	1.6～5.0	1.5～5.0	378～497	292～524
S-03	石川花見月太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	620～809	1.6～5.0	1.5～5.0	620～809	500～896
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	781～1,020	1.6～5.0	1.5～5.0	781～1,020	630～1,129
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	556～747	1.6～5.0	1.5～5.0	556～747	436～781
S-06	和歌山太地太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	161～214	1.6～5.0	1.5～5.0	161～214	133～239
S-07	三重紀宝太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	160～215	1.6～5.0	1.5～5.0	160～215	138～248
S-08	茨城大子1号・2号太陽光発電所(注4)	PwCサステナビリティ合同会社	851～1,056	1.5～5.0	-	851～1,056	639～1,144
S-09	石川内灘太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	748～910	1.5～5.0	-	748～910	548～981
S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所(注4)	PwCサステナビリティ合同会社	1,000～1,269	1.5～5.0	-	1,000～1,269	751～1,345
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	473～633	1.6～5.0	1.5～5.0	473～633	366～657
S-12	富山上市太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	395～511	1.6～5.0	1.5～5.0	395～511	312～559
S-13	石川能登明野太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	620～802	1.6～5.0	1.5～5.0	620～802	465～834
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	PwCサステナビリティ合同会社	1,055～1,416	1.6～5.0	1.5～5.0	1,055～1,416	794～1,424
S-15	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所(注4)	PwCサステナビリティ合同会社	2,063～2,741	1.6～5.0	1.5～5.0	2,063～2,794	1,530～2,741
合計			10,049 ～13,068	-	-	10,049～ 13,121	7,699 ～13,797

(注1) PwCサステナビリティ合同会社は、本投資法人が保有資産について「バリュエーションレポート」の作成を依頼した業者であり、環境・CSR(企業の社会的責任)領域を中心としたサステナビリティ分野の専門サービスを提供する会社です。以下同じです。
(注2) インカム・アプローチによる評価価値とマーケット・アプローチによる評価価値を総合的に評価した評価価値を記載しています。なお、インカム・アプローチは、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用い、割引率につき、加重平均資本コスト(WACC)を利用した場合と、内部収益率(IRR)を利用した場合とでそれぞれ算出した評価価値を記載しています。評価機関は、本資産運用会社が作成したキャッシュ・フロー計画書に関する資料に基づいて将来フリー・キャッシュ・フローを算定しています。また、加重平均資本コスト(WACC)は評価対象に類似していると考えられる上場会社等のデータを利用しており、内部収益率(IRR)は公表済の「調達価格等に関する意見」、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値を利用しています。また、マーケット・アプローチは、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いています。
(注3) 「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、2039年12月1日から開始します。
(注4) 茨城大子1号・2号太陽光発電所、富山高岡1号・2号太陽光発電所及び石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所については、各発電所が設置されている各土地が、共通の所有者の所有する隣接又は近隣の土地であること及び運転開始時期が近接していることに鑑み、一体として評価を行っています。
(ト) 土地に関する不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、2020年5月31日を価格時点とする土地に関する不動産鑑定評価書を一般財団法人日本不動産研究所より取得しています。不動産鑑定評価書における評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、評価を行った一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件 番号	物件名称	不動産鑑定機関	鑑定評価額(土地)(百万円) (注1)	積算価格(設備及び土地)(百万円) (注2)		収益価格(設備及び土地)(百万円) (注2)
					土地積算価格比 (%)		割引率 (%)	最終 還元利回り (%)	NOI(百万円)(注3)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	12	133	6.4	202	4.0	-	20
S-02	広島生口島太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	122	394	29.6	411	3.8	-	32
S-03	石川花見月太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	17	598	2.6	663	3.8	-	50
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	30	733	3.7	829	3.8	-	63
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	98	567	16.3	605	3.8	-	43
S-06	和歌山太地太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	23	168	13.3	174	4.2	-	12
S-07	三重紀宝太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	23	171	13.7	172	4.2	-	12
S-08	茨城大子1号・2号太陽光発電所(注4)	一般財団法人 日本不動産研究所	35	615	4.0	890	3.8	-	83
S-09	石川内灘太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	48	605	6.2	772	3.8	-	81
S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所(注4)	一般財団法人 日本不動産研究所	195	943	18.2	1,070	3.8	-	94
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	106	501	20.2	524	3.8	-	37
S-12	富山上市太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	64	399	15.2	422	3.8	-	34
S-13	石川能登明野太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	74	574	11.4	656	3.8	-	52
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	一般財団法人 日本不動産研究所	178	933	15.6	1,140	3.8	-	81
S-15	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所(注4)	一般財団法人 日本不動産研究所	491	1,920	22.1	2,220	3.8	-	157
合計			1,520	9,254	-	10,750	-	-	851

(注1) 「鑑定評価額」は、「収益価格」に土地積算価格比を乗じて算出されています。
(注2) 「積算価格」及び「収益価格」は、太陽光発電設備等を構成する土地部分の価格と設備部分の価格とを合わせた価格を記載しています。また、「収益価格」は、DCF法に基づく収益価格を記載しています。
(注3) 「NOI」は、DCF法に基づく収益価格を算定する際に用いられる初年度の運営純収益を記載しています。
(注4) 茨城大子1号・2号太陽光発電所、富山高岡1号・2号太陽光発電所及び石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所については、各発電所が設置されている各土地が、共通の所有者の所有する隣接又は近隣の土地であること及び運転開始時期が近接していることに鑑み、鑑定機関の確認を得て一体として評価を行っています。
(チ) テクニカルレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、太陽光発電設備のシステム、発電量評価、太陽光発電設備に係る各種契約の評価及び継続性(性能劣化・環境評価)の評価等に関するテクニカルレポートをイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社より取得しています。テクニカルレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件 番号	物件名称	レポート日付	想定年間発電電力量(MWh)(注1)		想定設備利用率(%) (注1)(注2)		修繕費 (千円)(注3)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	2019年12月	1年目	781.468	1年目	13.93	20,450
			10年目	746.302	10年目	13.30
			20年目	707.228	20年目	12.61
S-02	広島生口島太陽光発電所	2019年12月	1年目	1,248.224	1年目	13.75	38,185
			10年目	1,192.054	10年目	13.13
			20年目	1,129.643	20年目	12.44
S-03	石川花見月太陽光発電所	2019年12月	1年目	2,042.302	1年目	12.11	28,581
			10年目	1,950.398	10年目	11.57
			20年目	1,848.283	20年目	10.96
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	2019年12月	1年目	2,865.173	1年目	12.57	36,869
			10年目	2,736.240	10年目	12.01
			20年目	2,592.982	20年目	11.38
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	2019年12月	1年目	1,900.266	1年目	12.42	30,453
			10年目	1,814.754	10年目	11.86
			20年目	1,719.741	20年目	11.24
S-06	和歌山太地太陽光発電所	2019年12月	1年目	813.169	1年目	14.05	17,850
			10年目	776.577	10年目	13.42
			20年目	735.918	20年目	12.71
S-07	三重紀宝太陽光発電所	2019年12月	1年目	804.636	1年目	13.24	17,850
			10年目	768.428	10年目	12.64
			20年目	728.196	20年目	11.98
S-08	茨城大子1号太陽光発電所	2019年12月	1年目	1,358.516	1年目	13.94	21,306
			10年目	1,297.383	10年目	13.31
			20年目	1,229.457	20年目	12.62
	茨城大子2号太陽光発電所	2019年12月	1年目	1,550.760	1年目	13.71	21,306
			10年目	1,480.976	10年目	13.10
			20年目	1,403.438	20年目	12.41
S-09	石川内灘太陽光発電所	2019年12月	1年目	2,864.077	1年目	12.55	42,291
			10年目	2,735.194	10年目	11.98
			20年目	2,591.990	20年目	11.36
S-10	富山高岡1号太陽光発電所	2019年12月	1年目	1,557.185	1年目	11.74	37,990
			10年目	1,487.112	10年目	11.22
			20年目	1,409.253	20年目	10.63
	富山高岡2号太陽光発電所	2019年12月	1年目	1,674.613	1年目	11.79	37,990
			10年目	1,599.256	10年目	11.26
			20年目	1,515.525	20年目	10.67
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	2019年12月	1年目	1,430.998	1年目	11.97	40,006
			10年目	1,366.603	10年目	11.43
			20年目	1,295.053	20年目	10.83
S-12	富山上市太陽光発電所	2019年12月	1年目	1,362.972	1年目	11.16	40,053
			10年目	1,301.638	10年目	10.66
			20年目	1,233.490	20年目	10.10
S-13	石川能登明野太陽光発電所	2019年12月	1年目	2,041.343	1年目	12.39	42,117
			10年目	1,949.482	10年目	11.83
			20年目	1,847.415	20年目	11.21

物件 番号	物件名称	レポート日付	想定年間発電電力量(MWh)(注1)		想定設備利用率(%) (注1)(注2)		修繕費 (千円)(注3)
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	2019年12月	1年目	3,086.975	1年目	12.15	36,809
			10年目	2,948.061	10年目	11.61
			20年目	2,793.713	20年目	11.00
S-15	石川金沢東長江1号太陽光発電所	2019年12月	1年目	2,958.256	1年目	11.97	29,892
			10年目	2,825.135	10年目	11.43
			20年目	2,677.222	20年目	10.83
	石川金沢東長江2号太陽光発電所	2019年12月	1年目	2,862.961	1年目	12.17	29,892
			10年目	2,734.128	10年目	11.62
			20年目	2,590.980	20年目	11.01

(注1) 「想定年間発電電力量」と「想定設備利用率」は、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の想定数値を記載しています。したがって、当該数値は、本書において記載されている過去の一定時点における各発電所の実際の発電量及び設備利用率水準や現在の発電量及び設備利用率水準とは必ずしも一致するものではなく、また、将来における実際の発電量及び設備利用率水準又は本投資法人が予測する将来における発電量及び設備利用率水準と一致しない可能性があります。なお、太陽光発電設備の使用期間の経過に従い、発電電力量は減少し、設備利用率は低下することが想定されています。
(注2) 「設備利用率」とは、「年間発電量(kWh)÷(当該太陽光発電設備の定格容量(kW)×8,760時間(h))×100」で表されます。当該計算式で用いられている太陽光発電設備の定格容量は、当該設備に係る各太陽電池モジュールの最大出力にパネル設置枚数を乗じて算出した値です。
(注3) 「修繕費」は、評価対象期間(修繕計画期間(25年間)から各保有資産の運転開始時からの経過年数を除いた期間)の大規模部品交換費用の合計金額としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたものを記載しています。
(リ) 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、設計図書、仕様書等をもとに、震動による被害、液状化による被害、津波による被害を考慮した総合的な評価結果に基づき、地震による太陽光発電設備のPML値(予想最大損失率)(注)を算定しています。同社作成の「地震リスク評価報告書」に記載された各保有資産に係る発電設備のPML値は、下表のとおりです。地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件 番号	物件名称	PML値(%)(注)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	2.3
S-02	広島生口島太陽光発電所	1.4
S-03	石川花見月太陽光発電所	0.1未満
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	0.1未満
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	0.1未満
S-06	和歌山太地太陽光発電所	0.9
S-07	三重紀宝太陽光発電所	2.5
S-08	茨城大子1号太陽光発電所	0.1未満
	茨城大子2号太陽光発電所	0.1未満
S-09	石川内灘太陽光発電所	1.0
S-10	富山高岡1号太陽光発電所	0.1未満
	富山高岡2号太陽光発電所	0.1未満
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	0.1未満
S-12	富山上市太陽光発電所	0.1未満
S-13	石川能登明野太陽光発電所	0.1未満
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	0.1未満
S-15	石川金沢東長江1号太陽光発電所	0.2
	石川金沢東長江2号太陽光発電所	0.2
ポートフォリオ全体		0.2

(注) 「PML値」とは、対象施設あるいは施設群に対して最大級の損失をもたらすと考えられる、今後50年間に超過確率が10%となる地震動(再現期間475年相当の地震動)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合をいいます。
(ヌ) EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者

物件 番号	物件名称	EPC業者 (注1)	パネルメーカー (注2)	パワコン供給者 (注3)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	株式会社 NTTファシリティーズ	サンテックパワージャパン 株式会社	株式会社日立製作所
S-02	広島生口島太陽光発電所	日本コムシス株式会社	ソーラーフロンティア 株式会社	東芝三菱電機産業システム株式会社
S-03	石川花見月太陽光発電所	プロスペックAZ株式会社	ハンファQセルズジャパン 株式会社	ABB株式会社
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	プロスペックAZ株式会社	ハンファQセルズジャパン 株式会社	ABB株式会社
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	プロスペックAZ株式会社	ハンファQセルズジャパン 株式会社	ABB株式会社
S-06	和歌山太地太陽光発電所	株式会社Looop	JAソーラー・ジャパン 株式会社	株式会社ダイヘン
S-07	三重紀宝太陽光発電所	株式会社Looop	JAソーラー・ジャパン 株式会社	株式会社ダイヘン
S-08	茨城大子1号・2号太陽光発電所	株式会社 ジャパンパワーサプライ	サンパワージャパン 株式会社	ABB株式会社
S-09	石川内灘太陽光発電所	プロスペックAZ株式会社	GINTUNG ENERGY CORPORATION、Trina Solar Co., Ltd	東芝三菱電機産業システム株式会社
S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所	プロスペックAZ株式会社	GINTUNG ENERGY CORPORATION	東芝三菱電機産業システム株式会社
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	プロスペックAZ株式会社	Trina Solar Co., Ltd	華為技術日本株式会社 (ファーウェイ・ジャパン)
S-12	富山上市太陽光発電所	プロスペックAZ株式会社	First・Solar・Japan 合同会社	東芝三菱電機産業システム株式会社
S-13	石川能登明野太陽光発電所	プロスペックAZ株式会社	First・Solar・Japan 合同会社	東芝三菱電機産業システム株式会社
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	プロスペックAZ株式会社	First・Solar・Japan 合同会社	東芝三菱電機産業システム株式会社
S-15	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所	プロスペックAZ株式会社	First・Solar・Japan 合同会社	東芝三菱電機産業システム株式会社

(注1) 「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。
(注2) 「パネルメーカー」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
(注3) 「パワコン供給者」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
(ル) 利害関係人等への賃貸状況
該当事項はありません。
(ヲ) 担保提供の状況
該当事項はありません。
(ワ) 主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、本投資法人による取得の時点において有効な賃貸借契約を前提とした場合に、当該保有資産における総賃料収入が保有資産により構成されるポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。

物件 番号	物件名称	総賃料収入
S-15	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所	66,066千円
S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所	41,910千円

(注1) 本(ワ)において、「総賃料収入」とは、賃貸開始日である2020年2月21日から本投資法人の第1期(2020年5月期)決算日である2020年5月31日までの賃料額の合計額を意味します。各資産の基本賃料額については、後記「⑤ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(注2) 本(ワ)の「総賃料収入」及び後記「⑤ 保有資産の個別の概要」の各資産の基本賃料額は、千円未満を切り捨てして記載しています。
(カ) 保有資産に関する権利関係の従前の経緯

物件 番号	物件名称	前々所有者等(注1)	前所有者等(注1)	取得時期(注2)	取得価額 (百万円) (注3)
S-01	埼玉久喜太陽光発電所	(土地)株式会社 (名称非開示)	(地上権者、発電施設) ブルーエナジーブリッジ ファンドN合同会社	(地上権) 2019年3月29日	(非開示)
		(発電施設)株式会社 (名称非開示)		(発電施設) 2019年3月29日
S-02	広島生口島太陽光発電所	(土地)株式会社 (名称非開示)	(土地)ブルーエナジー フィールド合同会社 (賃借権者、発電施設) ブルーエナジーブリッジ ファンドO合同会社	(土地) 2018年6月29日 (賃借権) 2018年6月29日	(非開示)
		(発電施設)新設		(発電施設) 2018年6月29日
S-03	石川花見月太陽光発電所	(土地)個人 (地上権者)合同会社 (名称非開示)	(地上権者)ブルーエナジーブリッジファンドⅠ 合同会社	(地上権) 2018年5月31日	(非開示)
		―	(発電施設)新設	(発電施設) 2018年6月30日
S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所	(土地)個人 (地上権者)合同会社 (名称非開示)	(地上権者)ブルーエナジーブリッジファンドⅠ 合同会社	(地上権) 2018年5月31日	(非開示)
		―	(発電施設)新設	(発電施設) 2018年6月30日
S-05	石川輪島門前太陽光発電所	(土地)合同会社 (名称非開示)、株式会社(名称非開示) (地上権者)合同会社 (名称非開示)	(土地)ブルーエナジー フィールドI合同会社 (地上権者)ブルーエナジーブリッジファンドⅠ 合同会社	(土地) 2018年6月1日 (地上権) 2018年5月31日	(非開示)
		―	(発電施設)新設	(発電施設) 2018年6月30日
S-06	和歌山太地太陽光発電所	(土地)株式会社 (名称非開示) (地上権者)株式会社 (名称非開示)	(土地)ブルーエナジーフィールズ合同会社 (地上権者)ブルーエナジーブリッジファンドK 合同会社	(土地) 2018年8月31日 2019年9月6日 (地上権) 2018年8月31日	(非開示)
		―	(発電施設)新設	(発電施設) 2019年1月31日
S-07	三重紀宝太陽光発電所	(土地)株式会社 (名称非開示)	(土地)ブルーエナジー フィールズ合同会社 (地上権者、発電施設) ブルーエナジーブリッジ ファンドK合同会社	(土地) 2018年8月31日 2019年1月8日 (地上権) 2018年8月31日 2019年1月8日	(非開示)
		(発電施設)新設		(発電施設) 2019年1月31日
S-08	茨城大子1号・2号太陽光発電所	(土地)株式会社 (名称非開示) (地上権者)株式会社(名称非開示)	(地上権者、発電施設) ブルーエナジーブリッジ ファンドH合同会社	(地上権) 2018年11月30日	(非開示)
		(発電施設)株式会社 (名称非開示)		(発電施設) 2018年11月30日
S-09	石川内灘太陽光発電所	(土地)町 (賃借権者)合同会社 (名称非開示)	(賃借権者、発電施設) エムエル・エステート 株式会社	(賃借権) 2017年11月30日	(非開示)
		(発電施設)新設		(発電施設) 2017年11月30日
S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所	(土地)合同会社 (名称非開示)、株式会社(名称非開示) (地上権者)合同会社(名称非開示) (注4)	(土地、地上権者(注4)、発電施設)エムエル・エステート株式会社	(土地) 2017年11月30日	(非開示)
		(発電施設)新設		(発電施設) 2017年11月30日
S-11	富山高岡3号太陽光発電所	(土地)合同会社 (名称非開示)	(土地)エムエル・エス テート株式会社	(土地) 2017年11月30日	(非開示)
		―	(発電施設)新設	(発電施設) 2018年3月30日
S-12	富山上市太陽光発電所	(土地)合同会社 (名称非開示)	(土地、発電施設) エムエル・エステート 株式会社	(土地) 2017年12月7日	(非開示)
		(発電施設)新設		(発電施設) 2017年12月7日
S-13	石川能登明野太陽光発電所	(土地)合同会社 (名称非開示)	(土地、発電施設) エムエル・エステート 株式会社	(土地) 2017年12月7日	(非開示)
		(発電施設)新設		(発電施設) 2017年12月7日
S-14	石川能登合鹿太陽光発電所	(土地)合同会社 (名称非開示)	(土地)エムエル・エス テート株式会社	(土地) 2017年12月7日	(非開示)
		―	(発電施設)新設	(発電施設) 2018年8月2日
S-15	石川金沢東長江1号太陽光発電所	(土地)合同会社 (名称非開示)	(土地)エムエル・エス テート株式会社	(土地) 2017年12月7日	(非開示)
		―	(発電施設)新設	(発電施設) 2018年7月2日
	石川金沢東長江2号太陽光発電所	(土地)合同会社 (名称非開示)	(土地)エムエル・エス テート株式会社	(土地) 2017年12月7日	(非開示)
		―	(発電施設)新設	(発電施設) 2018年8月2日

(注1) 前々所有者等及び前所有者等は、いずれも投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の社内規定である利害関係者取引規程に定める利害関係者ではありません。前々所有者等及び前所有者等について、開示の承諾が得られなかったものについては、括弧書きで「名称非開示」と表示しています。
(注2) 前所有者等の取得時期を記載しています。土地については、前所有者等による所有権取得日又は地上権若しくは賃借権設定日を登記簿に基づき記載しています。なお、登記されていない場合には、契約書の記載に基づいています。発電施設については、引渡日を記載しています。
(注3) 各保有資産の前々所有者等及び前所有者等の取得価額については、前々所有者等及び前所有者等より開示の同意が得られないため非開示としています。
(注4) 当該地上権は富山高岡3号太陽光発電所の利用にも供されていますが、富山高岡1号・2号太陽光発電所の敷地の権利として表示しています。
(ヨ)個別再生可能エネルギー発電設備の収支状況
本投資法人が保有する個別の再生可能エネルギー発電設備等の第1期(2020年5月期)における収支状況は以下のとおりです。
第1期(自 2019年10月24日 至 2020年5月31日)
(単位:千円)

物件番号	ポートフォリオ合計	S-01	S-02	S-03	S-04	S-05
物件名		埼玉久喜太陽光発電所	広島生口島太陽光発電所	石川花見月太陽光発電所	石川矢蔵谷太陽光発電所	石川輪島門前太陽光発電所
再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入
(基本賃料)	263,958	6,431	9,222	16,396	21,220	14,149
(変動賃料)	118,287	3,064	5,200	6,331	9,481	6,211
(付帯収入)	84	-	-	-	-	-
再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業収益(小計A)	382,330	9,495	14,423	22,727	30,701	20,360
再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用
公租公課	72	4	4	4	4	4
(うち固定資産税等)	-	-	-	-	-	-
(うちその他諸税)	72	4	4	4	4	4
諸経費	34,854	1,338	557	2,845	3,455	1,622
(うち管理委託費)	17,171	348	241	1,186	1,268	1,130
(うち修繕費)	2,310	-	-	49	-	-
(うち保険料)	7,323	163	301	449	607	422
(うち支払地代)	7,007	802	-	1,073	1,509	-
(うちその他賃貸費用)	1,041	24	13	87	69	69
減価償却費	145,323	3,758	5,184	9,709	12,016	7,905
(うち機械及び装置)	145,323	3,758	5,184	9,709	12,016	7,905
再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業費用(小計B)	180,250	5,101	5,745	12,559	15,476	9,532
再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業損益 (A-B)	202,080	4,393	8,678	10,168	15,225	10,828
(注)当期は221日ですが、実質的な運用期間は、物件取得日である2020年2月21日から2020年5月末日までの101日です。

(単位:千円)

物件番号	S-06	S-07	S-08	S-09	S-10
物件名	和歌山太地太陽光発電所	三重紀宝太陽光発電所	茨城大子1号・2号太陽光発電所	石川内灘太陽光発電所	富山高岡1号・2号太陽光発電所
再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入
(基本賃料)	3,993	3,908	24,188	26,014	27,691
(変動賃料)	2,220	2,007	10,245	11,556	14,219
(付帯収入)	28	-	-	-	-
再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業収入(小計A)	6,242	5,916	34,434	37,571	41,910
再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用
公租公課	4	4	8	4	8
(うち固定資産税等)	-	-	-	-	-
(うちその他諸税)	4	4	8	4	8
諸経費	845	847	3,147	6,172	2,541
(うち管理委託費)	441	435	1,182	1,053	1,752
(うち修繕費)	-	-	120	2,141	-
(うち保険料)	150	157	579	653	755
(うち支払地代)	-	-	1,265	2,323	22
(うちその他賃貸費用)	254	254	-	-	11
減価償却費	2,444	2,482	15,997	12,072	16,454
(うち機械及び装置)	2,444	2,482	15,997	12,072	16,454
再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業費用(小計B)	3,294	3,334	19,152	18,248	19,004
再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業損益(A-B)	2,947	2,582	15,282	19,322	22,906
(注)当期は221日ですが、実質的な運用期間は、物件取得日である2020年2月21日から2020年5月末日までの101日です。

(単位:千円)

物件番号	S-11	S-12	S-13	S-14	S-15
物件名	富山高岡3号太陽光発電所	富山上市太陽光発電所	石川能登明野太陽光発電所	石川能登合鹿太陽光発電所	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所
再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入
(基本賃料)	11,075	11,333	16,967	25,578	45,786
(変動賃料)	4,954	5,233	7,716	9,621	20,223
(付帯収入)	-	-	-	-	56
再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業収入(小計A)	16,029	16,566	24,684	35,199	66,066
再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用
公租公課	4	4	4	4	8
(うち固定資産税等)	-	-	-	-	-
(うちその他諸税)	4	4	4	4	8
諸経費	1,263	1,285	1,515	2,645	4,770
(うち管理委託費)	921	969	1,114	1,950	3,173
(うち修繕費)	-	-	-	-	-
(うち保険料)	325	315	401	688	1,352
(うち支払地代)	11	-	-	-	-
(うちその他賃貸費用)	5	-	-	7	243
減価償却費	5,248	5,585	9,081	13,423	23,957
(うち機械及び装置)	5,248	5,585	9,081	13,423	23,957
再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業費用(小計B)	6,516	6,874	10,600	16,073	28,736
再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業損益(A-B)	9,513	9,692	14,083	19,126	37,329
(注)当期は221日ですが、実質的な運用期間は、物件取得日である2020年2月21日から2020年5月末日までの101日です。

④ ポートフォリオの概況
以下は、本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
(イ) 地域別分散

地域区分	物件数	評価価値(百万円)	比率(%)
関東地方	2	1,161	10.0
北陸地方	10	9,584	82.9
近畿・中部地方	2	375	3.2
中国地方	1	437	3.8
合計	15	11,558	100.0

(注1)「関東地方」とは、茨城県、神奈川県、群馬県、埼玉県、栃木県、千葉県及び東京都をいいます。以下同じです。「北陸地方」とは、富山県、石川県及び福井県をいいます。以下同じです。「近畿・中部地方」とは、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、新潟県、山梨県、静岡県、愛知県、長野県、岐阜県及び三重県をいいます。以下同じです。「中国地方」とは、鳥取県、島根県、岡山県、広島県及び山口県をいいます。以下同じです。
(注2)保有総額は貸借対照表計上額によっています。
(注3)対総資産比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ) アセット区分別分散

分類	物件数	評価価値(百万円)	比率(%)
太陽光発電設備	15	11,558	100.0
その他	-	-	-
合計	15	11,558	100.0

(ハ) 稼働年数別分散

稼働年数(注)	物件数	評価価値(百万円)	比率(%)
3年以上	7	4,726	40.9
2年以上3年未満	1	553	4.8
1年以上2年未満	7	6,279	54.3
1年未満	-	-	-
合計	15	11,558	100.0

(注) 「稼働年数」は、供給開始日から2020年5月末までの稼働年数を記載しています。
(ニ) 契約スキーム及び契約期間別分散

契約スキーム	残存賃貸期間(注)	物件数	評価価値(百万円)	比率(%)
賃貸	10年以内	-	-	-
	10年超20年以内	15	11,558	100.0
	20年超	-	-	-
賃貸以外	―	-	-	-
合計		15	11,558	100.0

(注) 「残存賃貸期間」は、当期末から賃貸借契約に定める賃貸期間満了日までの賃貸期間を記載しています。
(ホ) オペレーター別分散

オペレーター名	物件数	評価価値(百万円)	比率(%)
丸紅株式会社	15	11,558	100.0
合計	15	11,558	100.0

(へ) 買取電気事業者先別分散

買取電気事業者名	物件数	評価価値(百万円)	比率(%)
東京電力エナジーパートナー 株式会社	2	1,161	10.0
北陸電力株式会社	10	9,584	82.9
関西電力株式会社	2	375	3.2
中国電力株式会社	1	437	3.8
合計	15	11,558	100.0

(ト) パネルメーカー別分散

パネルメーカー	物件数	評価価値(百万円)	比率(%)
First・Solar・Japan合同会社	4	4,801	41.5
ハンファQセルズジャパン 株式会社	3	2,266	19.6
GINTUNG ENERGY CORPORATION	2	1,963	17.0
サンパワージャパン株式会社	1	953	8.2
Trina Solar Co., Ltd	1	553	4.8
ソーラーフロンティア株式会社	1	437	3.8
JAソーラー・ジャパン株式会社	2	375	3.2
サンテックパワージャパン 株式会社	1	208	1.8
合計	15	11,558	100.0

(注) 複数のパネルメーカーのパネルを使用している物件では、最も使用枚数の多いパネルメーカーに分類しています。
⑤ 保有資産の個別の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。個別物件表で用いられる用語の意味は、以下のとおりです。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2020年5月31日時点の状況を記載しています。
(イ) 「取得価格」は、各資産の売買契約に定める売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。
(ロ) 「特定契約の概要」について
・ 「特定契約の概要」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における特定契約の内容を記載しています。
・ 「特定供給者」、「買取電気事業者」、「買取価格」及び「受給期間満了日」は、各保有資産の特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、特定契約上において当該買取電気事業者が電力を購入する際の1kWh当たりの電力量料金単価として規定された価格を指すものとし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(ハ) 「所在地」について
「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
(ニ) 「土地」について
・ 「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・ 「面積」は、原則として、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
(ホ) 「設備」について
・ 「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における認定を受けた日を記載しています。なお、各保有資産については、いずれも2017年4月1日付で改正再エネ特措法第9条第3項に基づく認定を受けたものとみなされています。
・ 「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(但し、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
・ 「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を記載しています。
・ 「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
・ 「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(但し、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
・ 「パネルの種類」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
・ 「パネル出力」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
・ 「パネル設置数」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
・ 「パネルメーカー」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
・ 「パワコン供給者」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
・ 「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。
・ 「発電出力」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
・ 「想定年間発電電力量」は、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の想定発電電力量を記載しています。
・ 「想定設備利用率」は、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の想定設備利用率を記載しています。
・ 「架台基礎構造」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるモジュール架台基礎構造を記載しています。
・ 「権利形態」は、本投資法人が保有している太陽光発電設備に係る権利の種類を記載しています。
(へ) 「オペレーター」について
「オペレーター」は、オペレーターである会社を記載しています。
(ト) 「O&M業者」について
「O&M業者」は、各保有資産の主要なO&M業務に関して有効なO&M契約を締結している業者を記載しています。
(チ) 「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(リ) 「賃貸借の概要」について
・ 「賃貸借の概要」は、各保有資産について、本投資法人が締結している発電設備等賃貸借契約の内容等を記載しています。
・ 「賃借人」、「賃貸期間」、「賃料」、「敷金・保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」及び「契約更改の方法」は、各保有資産の発電設備等賃貸借契約の内容を記載しています。なお、「基本賃料」は、当該発電設備等賃貸借契約等に定める各月の基本賃料額を、賃貸開始日から起算して1期毎(1期目については、賃貸開始日である2020年2月21日から本投資法人の第1期(2020年5月期)決算日である2020年5月31日までの期間)に合計した各期毎の合計額を記載しています。
(ヌ) 「バリュエーションレポートの概要」について
「バリュエーションレポートの概要」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要を記載しています。「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、2039年12月1日から開始します。
当該各価格評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、価格評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
また、評価機関による評価の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・ 評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・完全性について独自の検証は行っておりません。
・ 評価機関は評価対象の資産及び負債(オフバランス取引に基づくものを含みます。)に関して独自の評価、査定は行っておりません。
・ 評価機関は、本資産運用会社と合意したアプローチに基づき、分析前提について種々の単純化、仮定を施した上で本分析を実施しています。したがって、評価機関の実施する分析は、評価対象の価値に関する意見表明業務ではなく、提供を受けた限定的な情報をもとに、評価対象の価値に関する参考情報を提供するものです。評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・ 評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
(ル) 「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律並びに国土交通省の定める不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、一般財団法人日本不動産研究所に各保有資産の土地の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
(ヲ) 「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、イー・アンド・イー ソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」、PwCサステナビリティ合同会社作成の「バリュエーションレポート」及び一般財団法人日本不動産研究所作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各保有資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。

S-01	埼玉久喜太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		202,300,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		東京電力エナジーパートナー株式会社 株式会社エネット
発電所の評価額 (価格時点)		188,000,000円～228,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		(東京電力エナジーパートナーにつき)40円/kWh (エネットにつき)41円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		12,900,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		(東京電力エナジーパートナーにつき)2013年9月12日から起算して240月目の月における次の検針日の前日 (エネットにつき)2016年4月1日から2016年12月31日まで。但し、受給期間が満了する日の1ヶ月前までに契約当事者から異議の通知がない場合は、1年間延長されます。
所在地		埼玉県久喜市佐間字堤外
土地	地番	719番1	設備	パネルの種類		多結晶
	用途地域	市街化調整区域		パネル出力		640.32kW
	面積	12,295.00㎡		パネル設置数		2,208枚
	権利形態	地上権(注1)(注2)		パネルメーカー		サンテックパワージャパン株式会社
設備	認定日	2013年2月7日		パワコン供給者		株式会社日立製作所
				EPC業者		株式会社NTTファシリティーズ
	供給開始日	2013年9月12日		発電出力		500.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	781.468MWh
					10年度	746.302MWh
					20年度	707.228MWh
	残存調達期間	13年3ヶ月		想定設備利用率	初年度	13.93%
					10年度	13.30%
					20年度	12.61%
	調達期間満了日	2033年9月11日		架台基礎構造		コンクリート置き基礎
	調達価格	40円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			株式会社NTTファシリティーズ
特記事項 該当事項はありません。

(注1) 本物件の土地については、土地所有者(法人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。地上権設定契約の概要は、以下のとおりです。
(地上権設定契約の概要)
地上権設定者:法人
地上権者:本投資法人
存続期間:2019年3月29日から2039年9月11日まで
地代:年290万円(3ヶ月毎払い)
地代改定:なし
敷金・保証金:なし
契約更新:地上権者は、契約を延長したいときは、存続期間満了の3ヶ月前までに、書面により希望する延長期間(但し最長10年)を記載の上、地上権設定者に申請し、書面による地上権設定者の承認を得る。
中途解約:不可
優先買取権:なし
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、地上権者が指定する特別目的会社(投資法人を含む。)に対して地上権設定契約上の地位及びこれに基づく権利義務の移転を行うことを承諾している。
(注2) 本物件の土地の一部について、土地所有者から国内の有限会社に対して、温泉の汲み上げ等のために使用することを目的として、2037年8月末日までを存続期間とする使用借権が設定されていますが、太陽光発電事業には影響がありません。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2033年9月11日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位:千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	6,431	9,478	10,392	9,426	10,336
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	9,375	10,280	9,325	10,224	9,274
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	10,168	9,223	10,112	9,172	10,057
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	9,121	10,001	9,070	9,945	9,019

バリュエーションレポートの概要
物件名称	埼玉久喜太陽光発電所
評価価値	188,000,000円～228,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	188,000,000円～228,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。非課税期間については1.5%～5.0%。
マーケット・アプローチ
評価価値	165,000,000円～295,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	埼玉久喜太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	12,900,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	202,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	4.0%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	133,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	6.4%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>東北自動車道「加須」ICから南東方約5.1km(道路距離をいいます。以下同じです。)、JR宇都宮線「栗橋」駅から南西方へ約2.2kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 久喜 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 久喜 日射量の経年変動に使用した気象観測所 つくば 積雪深に使用した気象観測所 熊谷 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は2,003.8時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の多い地域であるといえます。 ③ 風速 久喜における観測史上1位の日最大速は2018年10月1日の16.4m/s、日最大瞬間風速は同日の29.3m/sです。 ④ 積雪深 熊谷の最深積雪の平年値は9cm、1962年以降の最深積雪記録は2014年の62cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が6,001回以上、落雷日数が81～120日であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-02	広島生口島太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		414,000,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		中国電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		378,000,000円～497,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		36円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		122,000,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2015年3月31日から2035年4月検針日の前日
所在地		広島県尾道市瀬戸田町中野字佐満堂
土地	地番	405番19 他2筆	設備	パネルの種類		CIS
	用途地域	第1種住居地域		パネル出力		1,036.20kW
	面積	12,282.00㎡		パネル設置数		6,280枚
	権利形態	所有権		パネルメーカー		ソーラーフロンティア株式会社
設備	認定日	2014年3月17日		パワコン供給者		東芝三菱電機産業システム株式会社
				EPC業者		日本コムシス株式会社
	供給開始日	2015年3月31日		発電出力		1,000.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	1,248.224MWh
					10年度	1,192.054MWh
					20年度	1,129.643MWh
	残存調達期間	14年10ヶ月		想定設備利用率	初年度	13.75%
					10年度	13.13%
					20年度	12.44%
	調達期間満了日	2035年3月30日		架台基礎構造		コンクリート置き基礎
	調達価格	36円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			株式会社スマートエナジー
特記事項 該当事項はありません。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2035年3月30日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	9,222	15,298	13,831	15,218	13,758
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	15,137	13,685	15,056	13,611	14,976
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	13,539	14,896	13,466	14,815	13,392
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	14,735	13,319	14,654	13,247	14,575

バリュエーションレポートの概要
物件名称	広島生口島太陽光発電所
評価価値	378,000,000円～497,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	378,000,000円～497,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%。非課税期間については1.6%～5.0%。
マーケット・アプローチ
評価価値	292,000,000円～524,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	広島生口島太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	122,000,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	411,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	394,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	29.6%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>山陽本線「尾道」駅から南西方へ約27kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 生口島 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 生口島 日射量の経年変動に使用した気象観測所 広島 積雪深に使用した気象観測所 広島 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,913.9時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の多い地域であるといえます。 ③ 風速 生口島における観測史上1位の日最大風速は2012年4月3日の15.3m/s、日最大瞬間風速は2012年4月3日の26.4m/sです。 ④ 積雪深 広島の最深積雪の平年値は6cm、1962年以降の最深積雪記録は1983年の31cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回以上、落雷日数が41～80日であり、落雷リスクは平均的～やや低い地域であるといえます。

S-03	石川花見月太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		648,000,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		北陸電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		620,000,000円～809,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		36円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		17,200,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2038年8月の検針日の前日
所在地		石川県鹿島郡中能登町花見月五
土地	地番	8番3 他12筆	設備	パネルの種類		多結晶
	用途地域	都市計画区域外		パネル出力		1,924.56kW
	面積	19,510.00㎡		パネル設置数		7,128枚
	権利形態	地上権(注)		パネルメーカー		ハンファQセルズジャパン株式会社
設備	認定日	2014年3月19日		パワコン供給者		ABB株式会社
				EPC業者		プロスペックAZ株式会社
	供給開始日	2018年7月6日		発電出力		1,330.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	2,042.302MWh
					10年度	1,950.398MWh
					20年度	1,848.283MWh
	残存調達期間	18年1ヶ月		想定設備利用率	初年度	12.11%
					10年度	11.57%
					20年度	10.96%
	調達期間満了日	2038年7月5日		架台基礎構造		スクリュー杭基礎
	調達価格	36円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

(注) 本物件の土地については、土地所有者(個人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。地上権設定契約の概要は、以下のとおりです。
(地上権設定契約①の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2017年2月17日から2044年2月16日まで
地代:年44万3,531円
地代改定:2年毎に地価及び近隣地代相場を考慮の上、地上権設定者及び地上権者が協議して改定することができる。
敷金・保証金:44万3,531円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約:地上権者は、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権者が第三者に優先して当該土地を買い受けることができる。
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。
(地上権設定契約②の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2017年2月5日から2044年2月4日まで
地代:年29万9,327円
地代改定:2年毎に地価及び近隣地代相場を考慮の上、地上権設定者及び地上権者が協議して改定することができる。
敷金・保証金:29万9,327円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約:地上権者は、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権者が第三者に優先して当該土地を買い受けることができる。
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。
(地上権設定契約③の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2017年2月17日から2044年2月16日まで
地代:年25万3,053円
地代改定:2年毎に地価及び近隣地代相場を考慮の上、地上権設定者及び地上権者が協議して改定することができる。
敷金・保証金:25万3,053円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約:地上権者は、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権者が第三者に優先して当該土地を買い受けることができる。
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。
(地上権設定契約④の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2017年2月17日から2044年2月16日まで
地代:年55万7,247円
地代改定:2年毎に地価及び近隣地代相場を考慮の上、地上権設定者及び地上権者が協議して改定することができる。
敷金・保証金:55万7,247円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約:地上権者は、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権者が第三者に優先して当該土地を買い受けることができる。
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。
(地上権設定契約⑤の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2017年2月17日から2044年2月16日まで
地代:年95万1,169円
地代改定:2年毎に地価及び近隣地代相場を考慮の上、地上権設定者及び地上権者が協議して改定することができる。
敷金・保証金:95万1,169円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約:地上権者は、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権者が第三者に優先して当該土地を買い受けることができる。
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。
(地上権設定契約⑥の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2017年2月17日から2044年2月16日まで
地代:年65万3,018円
地代改定:2年毎に地価及び近隣地代相場を考慮の上、地上権設定者及び地上権者が協議して改定することができる。
敷金・保証金:65万3,018円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約:地上権者は、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権者が第三者に優先して当該土地を買い受けることができる。
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。
(地上権設定契約⑦の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2017年1月29日から2044年1月28日まで
地代:年73万1,328円
地代改定:2年毎に地価及び近隣地代相場を考慮の上、地上権設定者及び地上権者が協議して改定することができる。
敷金・保証金:73万1,328円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約:地上権者は、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権者が第三者に優先して当該土地を買い受けることができる。
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2038年7月5日
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	16,396	27,094	21,921	26,954	21,807
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	26,815	21,694	26,676	21,582	26,538
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	21,470	26,399	21,356	26,260	21,243
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	26,121	21,130	25,983	21,018	25,844

バリュエーションレポートの概要
物件名称	石川花見月太陽光発電所
評価価値	620,000,000円～809,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	620,000,000円～809,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%、非課税期間については1.6%～5.0%。
マーケット・アプローチ
評価価値	500,000,000円～896,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	石川花見月太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	17,200,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	663,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	598,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	2.6%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>のと里山海道「上棚矢駄」ICから北東方約6.3km、JR七尾線「良川」駅から北西方へ約7.0kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 七尾 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 七尾 日射量の経年変動に使用した気象観測所 富山 積雪深に使用した気象観測所 七尾 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,542.3時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 七尾における観測史上1位の日最大風速は2018年9月4日の14.7m/s、日最大瞬間風速も同日2018年9月4日の29.1m/sです。 ④ 積雪深 七尾の最深積雪の平年値は33cm、1981年以降の最深積雪記録は2011年の74cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回以上、落雷日数が161日以上であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-04	石川矢蔵谷太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		811,000,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		北陸電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		781,000,000円～1,020,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		32円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		30,600,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2038年8月の検針日の前日
所在地		石川県羽咋郡志賀町矢蔵谷井
土地	地番	1番1 他6筆	設備	パネルの種類		多結晶
	用途地域	非線引き都市計画区域		パネル出力		2,601.72kW
	面積	37,864.00㎡		パネル設置数		9,636枚
	権利形態	地上権(注)		パネルメーカー		ハンファQセルズジャパン株式会社
設備	認定日	2015年1月6日		パワコン供給者		ABB株式会社
				EPC業者		プロスペックAZ株式会社
	供給開始日	2018年7月4日		発電出力		1,990.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	2,865.173MWh
					10年度	2,736.240MWh
					20年度	2,592.982MWh
	残存調達期間	18年1ヶ月		想定設備利用率	初年度	12.57%
					10年度	12.01%
					20年度	11.38%
	調達期間満了日	2038年7月3日		架台基礎構造		スクリュー杭基礎
	調達価格	32円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

(注) 本物件の土地については、土地所有者(個人及び法人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。地上権設定契約の概要は、以下のとおりです。
(地上権設定契約①の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2016年11月10日から2043年11月9日まで
地代:年107万5,600円
地代改定:なし
敷金・保証金:53万7,800円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約:地上権者は、想定外の出来事等により、事業継続が困難と判断せざるを得ない状況になったとき、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:なし
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。
(地上権設定契約②の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2016年11月10日から2043年11月9日まで
地代:年375万2,840円
地代改定:なし
敷金・保証金:187万6,420円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約:地上権者は、想定外の出来事等により、事業継続が困難と判断せざるを得ない状況になったとき、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:なし
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。
(地上権設定契約③の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2016年11月14日から2043年11月13日まで
地代:年29万7,700円
地代改定:なし
敷金・保証金:14万8,850円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約: 地上権者は、想定外の出来事等により、事業継続が困難と判断せざるを得ない状況になったとき、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:なし
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。
(地上権設定契約④の概要)
地上権設定者:法人
地上権者:本投資法人
存続期間:2016年11月24日から2043年11月23日まで
地代:年34万5,050円
地代改定:2年毎に地価及び近隣地代相場を考慮の上、地上権設定者及び地上権者が協議して改定することができる。
敷金・保証金:34万5,050円
契約更新:存続期間は、その目的の範囲内において、無償にて期間延長されることを予め地上権設定者及び地上権者は確認する。
中途解約:地上権者は、地上権設定者に対して、書面による通知を行うことにより、本契約の有効期間内であっても、本契約の解約を申し入れることができる。
優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権者が第三者に優先して当該土地を買い受けることができる。
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2038年7月3日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料

変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)

敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	21,220	32,812	28,503	32,644	28,355
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	32,476	28,209	32,308	28,063	32,113
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	27,918	31,944	27,771	31,776	27,624
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	31,609	27,478	31,442	27,334	31,274

バリュエーションレポートの概要
物件名称	石川矢蔵谷太陽光発電所
評価価値	781,000,000円～1,020,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	781,000,000円～1,020,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%。非課税期間については1.6%～5.0%。
マーケット・アプローチ
評価価値	630,000,000円～1,129,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	石川矢蔵谷太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	30,600,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	829,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	733,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	3.7%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

<立地>のと里山海道「西山」ICから南西方約5.3km、JR七尾線「羽咋」駅から北方へ約19.5kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 志賀 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 志賀 日射量の経年変動に使用した気象観測所 輪島 積雪深に使用した気象観測所 輪島 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,599.3時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 志賀における観測史上1位の日最大風速は1997年1月6日の18m/s、日最大瞬間風速は2012年4月3日の29.3m/sです。 ④ 積雪深 輪島の最深積雪の平年値は32cm、1961年以降の最深積雪記録は1986年の78cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回以上、落雷日数が161日以上であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-05	石川輪島門前太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		612,000,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		北陸電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		556,000,000円～747,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		32円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		98,500,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2038年8月の検針日の前日
所在地		石川県輪島市門前町剱地お
土地	地番	3番 他21筆	設備	パネルの種類		多結晶
	用途地域	都市計画区域外		パネル出力		1,746.36kW
	面積	33,078.00㎡		パネル設置数		6,468枚
	権利形態	所有権		パネルメーカー		ハンファQセルズジャパン株式会社
設備	認定日	2015年1月6日		パワコン供給者		ABB株式会社
				EPC業者		プロスペックAZ株式会社
	供給開始日	2018年7月2日		発電出力		1,500.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	1,900.266MWh
					10年度	1,814.754MWh
					20年度	1,719.741MWh
	残存調達期間	18年1ヶ月		想定設備利用率	初年度	12.42%
					10年度	11.86%
					20年度	11.24%
	調達期間満了日	2038年7月1日		架台基礎構造		コンクリート置き基礎
	調達価格	32円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2038年7月1日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	14,149	21,663	18,722	21,551	18,624
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	21,439	18,527	21,327	18,431	21,217
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	18,335	21,105	18,237	20,993	18,140
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	20,882	18,044	20,771	17,948	20,659

バリュエーションレポートの概要
物件名称	石川輪島門前太陽光発電所
評価価値	556,000,000円～747,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	556,000,000円～747,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%。非課税期間については1.6%～5.0%
マーケット・アプローチ
評価価値	436,000,000円～781,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	石川輪島門前太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	98,500,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	605,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	567,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	16.3%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

<立地>のと里山海道「穴水」ICから西方約27.5km、のと鉄道七尾線「穴水」駅から西方へ約29kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 志賀 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 志賀 日射量の経年変動に使用した気象観測所 輪島 積雪深に使用した気象観測所 輪島 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,599.3時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 志賀における観測史上1位の日最大風速は1997年1月6日の18m/s、日最大瞬間風速は2012年4月3日の29.3m/sです。 ④ 積雪深 輪島の最深積雪の平年値は32cm、1961年以降の最深積雪記録は1986年の78cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回以上、落雷日数が161日以上であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-06	和歌山太地太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		178,000,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		関西電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		161,000,000円～214,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		24円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		23,200,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2019年1月30日以降、最初の検針日が属する月から起算して240月目経過後の最初の検針日の前日
所在地		和歌山県東牟婁郡太地町大字太地字西地
土地	地番	2444番1 他14筆	設備	パネルの種類		単結晶
	用途地域	非線引き都市計画区域		パネル出力		660.80kW
	面積	9,010.31㎡		パネル設置数		2,240枚
	権利形態	所有権、地上権(注)		パネルメーカー		JAソーラー・ジャパン株式会社
設備	認定日	2016年10月27日		パワコン供給者		株式会社ダイヘン
				EPC業者		株式会社Looop
	供給開始日	2019年1月30日		発電出力		499.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	813.169MWh
					10年度	776.577MWh
					20年度	735.918MWh
	残存調達期間	18年8ヶ月		想定設備利用率	初年度	14.05%
					10年度	13.42%
					20年度	12.71%
	調達期間満了日	2039年1月29日		架台基礎構造		杭基礎
	調達価格	24円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

(注) 本物件の土地については、土地所有者(個人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。地上権設定契約の概要は、以下のとおりです。
(地上権設定契約の概要)
地上権設定者:個人
地上権者:本投資法人
存続期間:2017年9月4日から2040年9月3日
地代:483万円(23年総額、全額支払済み)
地代改定:なし
敷金・保証金:なし
契約更新:期間満了前に、地上権者及び地上権設定者の合意により5年間延長することができる。
中途解約:地上権者は、天災等の不可抗力により発電所設置をとりやめなければならない場合など、一定の場合には、契約期間中であっても解約を求めることができる。
優先買取権:なし
譲渡承諾:地上権設定者が本物件の土地を第三者に譲渡するときは、当該第三者に地上権設定契約上の地位及び権利義務を承継させなければならず、地上権者は承継に同意する。地上権者が本物件の土地上の太陽光発電所事業を目的とする特別目的会社及び地上権者の関連会社に太陽光発電所事業を移転するときは、譲受人に地上権設定契約上の地位及び権利義務を承継させなければならず、地上権設定者は承継に同意する。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2039年1月29日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	3,993	6,138	6,328	6,106	6,294
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	6,072	6,259	6,040	6,226	6,007
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	6,192	5,974	6,158	5,941	6,124
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	5,908	6,090	5,875	6,056	5,843

バリュエーションレポートの概要
物件名称	和歌山太地太陽光発電所
評価価値	161,000,000円～214,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	161,000,000円～214,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%。非課税期間については1.6%～5.0%
マーケット・アプローチ
評価価値	133,000,000円～239,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	和歌山太地太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	23,200,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	174,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	4.2%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	168,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	13.3%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>JR紀勢本線「太地」駅から南東方へ約3.9kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 新宮 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 新宮 日射量の経年変動に使用した気象観測所 潮岬 積雪深に使用した気象観測所 潮岬 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は2,015.3時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の多い地域であるといえます。 ③ 風速 新宮における観測史上1位の日最大速は1994年9月29日の26m/s、日最大瞬間風速は2018年9月4日の37.8m/sです。 ④ 積雪深 潮岬の1962年以降の最深積雪記録は1981年の1cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が3,001～6,000回、落雷日数121～160日であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-07	三重紀宝太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		182,000,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		関西電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		160,000,000円～215,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		24円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		23,600,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2019年1月31日以降、最初の検針日が属する月から起算して240月目経過後の最初の検針日の前日
所在地		三重県南牟婁郡紀宝町井内字清水
土地	地番	112番1 他26筆	設備	パネルの種類		単結晶
	用途地域	都市計画区域外		パネル出力		693.84kW
	面積	7,292.00㎡		パネル設置数		2,352枚
	権利形態	所有権		パネルメーカー		JAソーラー・ジャパン株式会社
設備	認定日	2016年11月11日		パワコン供給者		株式会社ダイヘン
				EPC業者		株式会社Looop
	供給開始日	2019年1月31日		発電出力		499.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	804.636MWh
					10年度	768.428MWh
					20年度	728.196MWh
	残存調達期間	18年8ヶ月		想定設備利用率	初年度	13.24%
					10年度	12.64%
					20年度	11.98%
	調達期間満了日	2039年1月30日		架台基礎構造		杭基礎
	調達価格	24円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2039年1月30日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	3,908	6,097	6,231	6,064	6,197
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	6,031	6,163	5,998	6,130	5,966
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	6,097	5,933	6,063	5,901	6,030
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	5,868	5,996	5,835	5,963	5,803

バリュエーションレポートの概要
物件名称	三重紀宝太陽光発電所
評価価値	160,000,000円～215,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	160,000,000円～215,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%。非課税期間については1.6%～5.0%。
マーケット・アプローチ
評価価値	138,000,000円～248,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	三重紀宝太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	23,600,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	172,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	4.2%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	171,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	13.7%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>熊野尾鷲道路「熊野大泊」ICから南西方へ約20.7km、JR紀勢本線「阿田和」駅から南西方へ約7.6kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 新宮 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 新宮 日射量の経年変動に使用した気象観測所 潮岬 積雪深に使用した気象観測所 潮岬 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は2,015.3時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の多い地域であるといえます。 ③ 風速 新宮における観測史上1位の日最大速は1994年9月29日の26m/s、日最大瞬間風速は2018年9月4日の37.8m/sです。 ④ 積雪深 潮岬の1962年以降の最深積雪記録は1981年の1cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が3,001～6,000回、落雷日数121～160日であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-08	茨城大子1号・2号太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		900,000,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		東京電力エナジーパートナー株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		851,000,000円～1,056,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		40円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		35,200,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2014年3月17日から起算して240月経過後最初の検針日の前日
所在地		茨城県久慈郡大子町大字初原字椚ケ沢
土地	地番	105番2 他16筆	設備	パネルの種類		単結晶
	用途地域	都市計画区域外		パネル出力		2,403.45kW
	面積	47,065.00㎡(注1)		パネル設置数		7,350枚
	権利形態	地上権・地役権(注2)(注3)		パネルメーカー		サンパワージャパン株式会社
設備	認定日	2013年3月6日(1号・2号)		パワコン供給者		ABB株式会社
				EPC業者		株式会社ジャパンパワーサプライ
	供給開始日	2014年3月17日(1号・2号)		発電出力		2,000.00kW(1号・2号)
				想定年間発電電力量	初年度	1,358.516MWh(1号) 1,550.760MWh(2号)
					10年度	1,297.383MWh(1号) 1,480.976MWh(2号)
					20年度	1,229.457MWh(1号) 1,403.438MWh(2号)
	残存調達期間	13年9ヶ月		想定設備利用率	初年度	13.94%(1号) 13.71%(2号)
					10年度	13.31%(1号) 13.10%(2号)
					20年度	12.62%(1号) 12.41%(2号)
	調達期間満了日	2034年3月16日(1号・2号)		架台基礎構造		コンクリート置き基礎
	調達価格	40円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

(注1) 当該面積には地上権設定契約②に基づき地上権が設定された用地の面積及び地役権が設定された用地の面積は含んでおりません。
(注2) 本物件の土地については、土地所有者(法人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され、その登記がなされています。地上権設定契約の概要は、以下のとおりです。
(地上権設定契約①の概要)
地上権設定者:法人
地上権者:本投資法人
存続期間:2013年9月1日から2040年8月31日まで
地代:月38万2,425円
地代改定:なし
敷金・保証金:なし
契約更新:期間の満了6ヶ月前までに相手方に通知しない場合は、更新されたものとする。
中途解約:不可
優先買取権:なし
譲渡承諾:地上権設定者による契約上の地位の譲渡について、地上権者が予め承諾する旨の規定は存在しないため、地上権設定者の同意がなければ、契約上の地位を譲渡することはできない。
(地上権設定契約②の概要)
地上権設定者:法人
地上権者:本投資法人
存続期間:2019年12月16日から2039年12月15日まで
地代:無償
地代改定:なし
敷金・保証金:なし
契約更新:地上権の継続が必要である場合には、期間の満了6ヶ月前までに相手方に通知し、別途協議して決定する期間、地上権の存続期間を延長又は更新できる。
中途解約:地上権者は、地上権設定者に対して1ヶ月以上前に書面で申入れを行うことにより、契約を終了させることができる。
優先買取権:なし
譲渡承諾:譲渡の1ヶ月までに書面により通知し、かつ、契約上の地位を譲受人に承継させ、義務を遵守させるものとした場合には、地上権設定者はかかる譲渡を承諾する。
(注3) 通行及び送電線の埋設を目的として、本物件の土地の一部を要役地、隣接地及び公道までの通行のために通過する必要のある土地を承役地とする地役権が設定されております。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2034年3月16日まで(1号・2号)
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した想定超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。

賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	24,188	35,126	40,383	34,939	40,169
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	34,754	39,956	34,569	39,744	34,385
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	39,532	34,199	39,318	34,013	39,106
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	33,829	38,894	33,645	38,683	33,459

バリュエーションレポートの概要
物件名称	茨城大子1号・2号太陽光発電所
評価価値	851,000,000円～1,056,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	851,000,000円～1,056,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。非課税期間については1.5%～5.0%。
マーケット・アプローチ
評価価値	639,000,000円～1,144,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	茨城大子1号・2号太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	35,200,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	890,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	615,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	4.0%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>常磐自動車道「那珂」ICから51km、JR水郡線「常陸大子」駅から北西方へ約5.5kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 大子 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 大子 日射量の経年変動に使用した気象観測所 宇都宮 積雪深に使用した気象観測所 宇都宮 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,775.6時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 大子における観測史上1位の日最大風速は2018年10月1日の12.4m/s、日最大瞬間風速は同日の26.7m/sです。 ④ 積雪深 宇都宮の最深積雪の平年値は10cm、1962年以降の最深積雪記録は2014年の32cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が6,001回以上、落雷日数が81～120日であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-09	石川内灘太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		656,588,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		北陸電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		748,000,000円～910,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		40円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		48,100,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2033年9月の検針日の前日
所在地		石川県河北郡内灘町字西荒屋ぬ
土地	地番	1番1 他2筆	設備	パネルの種類		多結晶
	用途地域	市街化調整区域		パネル出力		2,605.70kW
	面積	64,915.00㎡(注1)		パネル設置数		9,524枚
	権利形態	賃借権(注2)		パネルメーカー		GINTUNG ENERGY CORPORATION、Trina Solar Co., Ltd
設備	認定日	2012年11月26日		パワコン供給者		東芝三菱電機産業システム株式会社
				EPC業者		プロスペックAZ株式会社
	供給開始日	2013年8月16日		発電出力		1,990.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	2,864.077MWh
					10年度	2,735.194MWh
					20年度	2,591.990MWh
	残存調達期間	13年2ヶ月		想定設備利用率	初年度	12.55%
					10年度	11.98%
					20年度	11.36%
	調達期間満了日	2033年8月15日		架台基礎構造		コンクリート置き基礎
	調達価格	40円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 本物件の土地の所有者は内灘町であり、本投資法人の土地利用権(賃借権)は登記がなされていません。また、土地利用権設定契約において、土地利用権を第三者に譲渡・転貸する場合、賃貸人である土地所有者の承諾を得ることが必要とされています。

(注1) 本物件の一部の土地の面積は(注2)に記載の土地賃貸借契約の記載に基づいています。
(注2) 本物件の土地については、土地所有者を賃貸人、本投資法人を賃借人とする賃借権が設定されています。土地賃貸借契約の概要は、以下のとおりです。
(土地賃貸借契約の概要)
賃貸人:内灘町
賃借人:本投資法人
契約期間:2013年4月1日から2033年3月31日まで
賃料:年860万円
敷金・保証金:なし
契約更新:該当事項なし
中途解約:不可
譲渡承諾:賃借人は、土地賃貸借契約に基づく賃貸物件の賃借権を第三者に譲渡し、又は賃貸物件を転貸する際には、賃貸人の書面による承諾を得なければなりません。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2033年8月15日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の 方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	26,014	39,574	35,232	39,367	35,046
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	39,160	34,862	38,954	34,679	38,746
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	34,493	38,539	34,308	38,333	34,124
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	38,127	33,941	37,920	33,756	37,713

バリュエーションレポートの概要
物件名称	石川内灘太陽光発電所
評価価値	748,000,000円～910,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	748,000,000円～910,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。非課税期間については1.5%～5.0%
マーケット・アプローチ
評価価値	548,000,000円～981,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	石川内灘太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	48,100,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	772,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	605,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	6.2%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>「金沢東」ICから約11.6km、北陸鉄道浅野川線「内灘」駅から北東方へ約6.5kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 かほく 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 かほく 日射量の経年変動に使用した気象観測所 富山 積雪深に使用した気象観測所 富山 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,692.2時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 かほくにおける観測史上1位の日最大風速は1991年9月28日の23m/s、日最大瞬間風速は2018年9月4日の34.4m/sです。 ④ 積雪深 金沢の最深積雪の平年値は44cm、1962年以降の最深積雪記録は1963年の181cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回、落雷日数が161日以上であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-10	富山高岡1号・2号太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		1,037,340,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		北陸電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		1,000,000,000円～1,269,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		40円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		195,000,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2034年3月の検針日の前日
所在地		富山県高岡市五十里字善ヶ谷内
土地	地番	24番2 他21筆	設備	パネルの種類		多結晶
	用途地域	市街化調整区域		パネル出力		3,136.92kW
	面積	46,884.39㎡		パネル設置数		11,832枚
	権利形態	所有権・地上権(注)		パネルメーカー		GINTUNG ENERGY CORPORATION
設備	認定日	2013年3月1日 (1号・2号)		パワコン供給者		東芝三菱電機産業システム株式会社
				EPC業者		プロスペックAZ株式会社
	供給開始日	2014年2月18日 (1号・2号)		発電出力		3,000.00kW(1号・2号)
				想定年間発電電力量	初年度	1,557.185MWh(1号) 1,674.613MWh(2号)
					10年度	1,487.112MWh(1号) 1,599.256MWh(2号)
					20年度	1,409.253MWh(1号) 1,515.525MWh(2号)
	残存調達期間	13年8ヶ月		想定設備利用率	初年度	11.74%(1号) 11.79%(2号)
					10年度	11.22%(1号) 11.26%(2号)
					20年度	10.63%(1号) 10.67%(2号)
	調達期間満了日	2034年2月17日 (1号・2号)		架台基礎構造		スクリュー杭基礎
	調達価格	40円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

(注) 本物件の土地については、土地所有者(法人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。当該地上権は富山高岡3号太陽光発電所の利用にも供されていますが、富山高岡1号・2号太陽光発電所の敷地の権利として表示しています。地上権設定契約の概要は、以下のとおりです。
(地上権設定契約の概要)
地上権設定者:法人
地上権者:本投資法人
存続期間:2017年9月8日から2047年9月7日まで
地代:月10,000円
地代改定:なし
敷金・保証金:なし
契約更新:地上権設定者及び地上権者は、存続期間の満了前に協議を行い、合意することにより本契約を更新することができる。
中途解約:地上権者において、本契約に定める目的で本土地を利用する必要がなくなった場合には、地上権者は存続期間内であっても、地上権設定者に対して書面で通知することにより本契約を中途で解約することができる。
優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権設定者は事前に地上権者に通知し、本土地の優先交渉権を地上権者に与える。
譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が本契約に基づく地上権を第三者に譲渡することを承諾している。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2034年2月17日まで(1号・2号)
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	27,691	46,263	37,692	46,019	37,492
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	45,775	37,293	45,533	37,095	45,292
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	36,895	45,048	36,695	44,805	36,496
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	44,564	36,299	44,323	36,099	44,080

バリュエーションレポートの概要
物件名称	富山高岡1号・2号太陽光発電所
評価価値	1,000,000,000円～1,269,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	1,000,000,000円～1,269,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。非課税期間については1.5%～5.0%
マーケット・アプローチ
評価価値	751,000,000円～1,345,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	富山高岡1号・2号太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	195,000,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	1,070,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	943,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	18.2%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>能登自動車道「高岡北」ICから約900m、あいの風とやま鉄道線「高岡」駅から北西方へ約6.2kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 伏木 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 伏木 日射量の経年変動に使用した気象観測所 富山 積雪深に使用した気象観測所 伏木 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,610.0時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 伏木における観測史上1位の日最大風速は1950年9月3日の29.5m/s、日最大瞬間風速は2004年10月20日の40.6m/sです。 ④ 積雪深 伏木の最深積雪の平年値は59cm、1962年以降の最深積雪記録は1963年の225cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回、落雷日数が161日であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-11	富山高岡3号太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		425,770,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		北陸電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		473,000,000円～633,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		36円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		106,000,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2038年5月の検針日の前日
所在地		富山県高岡市五十里字板屋谷内
土地	地番	49番 他17筆	設備	パネルの種類		多結晶
	用途地域	市街化調整区域		パネル出力		1,365.00kW
	面積	18,250.61㎡		パネル設置数		4,200枚
	権利形態	所有権		パネルメーカー		Trina Solar Co., Ltd
設備	認定日	2014年3月12日		パワコン供給者		華為技術日本株式会社(ファーウェイ・ジャパン)
				EPC業者		プロスペックAZ株式会社
	供給開始日	2018年4月2日		発電出力		1,000.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	1,430.998MWh
					10年度	1,366.603MWh
					20年度	1,295.053MWh
	残存調達期間	17年10ヶ月		想定設備利用率	初年度	11.97%
					10年度	11.43%
					20年度	10.83%
	調達期間満了日	2038年4月1日		架台基礎構造		コンクリート置き基礎
	調達価格	36円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2038年4月1日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定について	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約について	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	11,075	18,928	15,109	18,830	15,030
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	18,732	14,952	18,634	14,874	18,537
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	14,795	18,439	14,716	18,341	14,637
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	18,244	14,559	18,147	14,481	18,049

バリュエーションレポートの概要
物件名称	富山高岡3号太陽光発電所
評価価値	473,000,000円～633,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	473,000,000円～633,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%。非課税期間については1.6%～5.0%
マーケット・アプローチ
評価価値	366,000,000円～657,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	富山高岡3号太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	106,000,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	524,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	501,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	20.3%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>能登自動車道「高岡北」ICから約900m、あいの風とやま鉄道線「高岡」駅から北西方へ約6.2kmに所在します <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 伏木 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 伏木 日射量の経年変動に使用した気象観測所 富山 積雪深に使用した気象観測所 伏木 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,610.0時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 伏木における観測史上1位の日最大風速は1950年9月3日の29.5m/s、日最大瞬間風速は2004年10月20日の40.6m/sです。 ④ 積雪深 伏木の最深積雪の平年値は59cm、1962年以降の最深積雪記録は1963年の225cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回、落雷日数が161日であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-12	富山上市太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		380,040,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		北陸電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		395,000,000円～511,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		36円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		64,200,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2015年10月30日から起算して240月経過後最初の検針日の前日
所在地		富山県中新川郡上市町湯上野字大割
土地	地番	7番1 他8筆	設備	パネルの種類		化合物系
	用途地域	非線引き都市計画区域		パネル出力		1,394.00kW
	面積	19,310.60㎡		パネル設置数		13,600枚
	権利形態	所有権		パネルメーカー		First・Solar・Japan合同会社
設備	認定日	2014年3月19日		パワコン供給者		東芝三菱電機産業システム株式会社
				EPC業者		プロスペックAZ株式会社
	供給開始日	2015年10月30日		発電出力		1,330.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	1,362.972MWh
					10年度	1,301.638MWh
					20年度	1,233.490MWh
	残存調達期間	15年5ヶ月		想定設備利用率	初年度	11.16%
					10年度	10.66%
					20年度	10.10%
	調達期間満了日	2035年10月29日		架台基礎構造		スクリュー杭基礎
	調達価格	36円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2035年10月29日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	11,333	17,568	14,413	17,477	14,338
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	17,385	14,261	17,293	14,185	17,201
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	14,109	17,109	14,034	17,018	13,958
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	16,926	13,881	16,834	13,806	16,743

バリュエーションレポートの概要
物件名称	富山上市太陽光発電所
評価価値	395,000,000円～511,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	395,000,000円～511,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%。非課税期間については1.6%～5.0%
マーケット・アプローチ
評価価値	312,000,000円～559,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	富山上市太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	64,200,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	422,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	399,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	15.2%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>北陸自動車道「立山」ICから約6.6km、富山地鉄本線「上市」駅から南東方へ約4.3kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 上市 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 上市 日射量の経年変動に使用した気象観測所 富山 積雪深に使用した気象観測所 富山 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,368.2時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 上市における観測史上1位の日最大風速は2012年4月3日の11.9m/s、日最大瞬間風速は2016年4月17日の36.3m/sです。 ④ 積雪深 富山の最深積雪の平年値は62cm、1962年以降の最深積雪記録は1963年の186cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回、落雷日数が120～160日であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-13	石川能登明野太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		619,550,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		北陸電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		620,000,000円～802,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		36円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		74,600,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2016年3月2日から起算して240月経過後最初の検針日の前日
所在地		石川県鳳珠郡能登町字明野ろ字
土地	地番	17番1 他7筆	設備	パネルの種類		化合物系
	用途地域	都市計画区域外		パネル出力		1,881.00kW
	面積	30,660.00㎡		パネル設置数		16,720枚
	権利形態	所有権		パネルメーカー		First・Solar・Japan合同会社
設備	認定日	2014年3月19日		パワコン供給者		東芝三菱電機産業システム株式会社
				EPC業者		プロスペックAZ株式会社
	供給開始日	2016年3月2日		発電出力		1,500.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	2,041.343MWh
					10年度	1,949.482MWh
					20年度	1,847.415MWh
	残存調達期間	15年9ヶ月		想定設備利用率	初年度	12.39%
					10年度	11.83%
					20年度	11.21%
	調達期間満了日	2036年3月1日		架台基礎構造		スクリュー杭基礎
	調達価格	36円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2036年3月1日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	16,967	25,808	22,547	25,674	22,430
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	25,541	22,312	25,406	22,194	25,272
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	22,076	25,139	21,959	25,006	21,841
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	24,871	21,724	24,738	21,606	24,604

バリュエーションレポートの概要
物件名称	石川能登明野太陽光発電所
評価価値	620,000,000円～802,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	620,000,000円～802,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%。非課税期間については1.6%～5.0%
マーケット・アプローチ
評価価値	465,000,000円～834,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	石川能登明野太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	74,600,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	656,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	574,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	11.4%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>「能登空港」ICから約32km、のと鉄道七尾線「穴水」駅から北東方へ約40kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 珠洲 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 珠洲 日射量の経年変動に使用した気象観測所 富山 積雪深に使用した気象観測所 珠洲 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,623.4時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 珠洲における観測史上1位の日最大風速は1991年9月28日の23m/s、日最大瞬間風速は2012年4月3日の29.4m/sです。 ④ 積雪深 珠洲の最深積雪の平年値は47cm、1962年以降の最深積雪記録は1985年の159cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回、落雷日数が121～160日であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-14	石川能登合鹿太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		1,034,850,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		北陸電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		1,055,000,000円～1,416,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		36円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		178,000,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2018年8月2日から起算して240月経過後最初の検針日の前日
所在地		石川県鳳珠郡能登町字合鹿ヨ部
土地	地番	35番1 他14筆	設備	パネルの種類		化合物系
	用途地域	都市計画区域外		パネル出力		2,899.20kW
	面積	61,607.00㎡		パネル設置数		24,160枚
	権利形態	所有権		パネルメーカー		First・Solar・Japan合同会社
設備	認定日	2014年3月19日		パワコン供給者		東芝三菱電機産業システム株式会社
				EPC業者		プロスペックAZ株式会社
	供給開始日	2018年8月2日		発電出力		1,995.00kW
				想定年間発電電力量	初年度	3,086.975MWh
					10年度	2,948.061MWh
					20年度	2,793.713MWh
	残存調達期間	18年2ヶ月		想定設備利用率	初年度	12.15%
					10年度	11.61%
					20年度	11.00%
	調達期間満了日	2038年8月1日		架台基礎構造		スクリュー杭基礎
	調達価格	36円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2038年8月1日まで
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	25,578	40,332	34,154	40,126	33,978
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	39,919	33,803	39,713	33,628	39,509
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	33,455	39,303	33,279	39,096	33,104
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	38,891	32,929	38,687	32,756	38,481

バリュエーションレポートの概要
物件名称	石川能登合鹿太陽光発電所
評価価値	1,055,000,000円～1,416,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	1,055,000,000円～1,416,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%。非課税期間については1.6%～5.0%
マーケット・アプローチ
評価価値	794,000,000円～1,424,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	石川能登合鹿太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	178,000,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	1,140,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	933,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	15.6%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>「能登空港」ICから約24km、のと鉄道七尾線「穴水」駅から北東方へ約32kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 珠洲 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 珠洲 日射量の経年変動に使用した気象観測所 富山 積雪深に使用した気象観測所 珠洲 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,623.4時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 珠洲における観測史上1位の日最大風速は1991年9月28日の23m/s、日最大瞬間風速は2012年4月3日の29.4m/sです。 ④ 積雪深 珠洲の最深積雪の平年値は47cm、1962年以降の最深積雪記録は1985年の159cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回、落雷日数が121～160日であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。

S-15	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所		分類	太陽光発電設備等
資産の概要
特定資産の種類		再生可能エネルギー発電設備・不動産
取得日		2020年2月21日	再生可能エネルギー発電設備の種類			太陽光発電設備
取得価格		1,992,230,000円	特定契約の 概要	特定供給者		JIFソーラーエナジー合同会社
				買取電気事業者		北陸電力株式会社
発電所の評価額 (価格時点)		2,063,000,000円～2,741,000,000円 (2020年5月31日)		買取価格		36円/kWh
土地の鑑定評価額 (価格時点)		491,000,000円 (2020年5月31日)		受給期間満了日		2018年7月2日から起算して240月経過後最初の検針日の前日(1号) 2018年8月2日から起算して240月経過後最初の検針日の前日(2号)
所在地		石川県金沢市東長江町喜
土地	地番	1番1 他50筆	設備	パネルの種類		化合物系
	用途地域	市街化調整区域		パネル出力		5,508.00kW
	面積	199,426.50㎡		パネル設置数		45,900枚
	権利形態	所有権		パネルメーカー		First・Solar・Japan合同会社
設備	認定日	2014年3月19日(1号・2号)		パワコン供給者		東芝三菱電機産業システム株式会社
				EPC業者		プロスペックAZ株式会社
	供給開始日	2018年7月2日(1号) 2018年8月2日(2号)		発電出力		3,990.00kW(1号・2号)
				想定年間発電電力量	初年度	2,958.256MWh(1号) 2,862.961MWh(2号)
					10年度	2,825.135MWh(1号) 2,734.128MWh(2号)
					20年度	2,677.222MWh(1号) 2,590.980MWh(2号)
	残存調達期間	18年1ヶ月 (1号) 18年2ヶ月 (2号)		想定設備利用率	初年度	11.97%(1号) 12.17%(2号)
					10年度	11.43%(1号) 11.62%(2号)
					20年度	10.83%(1号) 11.01%(2号)
	調達期間満了日	2038年7月1日(1号) 2038年8月1日(2号)		架台基礎構造		スクリュー杭基礎
	調達価格	36円/kWh		権利形態		所有権
オペレーター		丸紅株式会社	O&M業者			プロスペックAZ株式会社
特記事項 該当事項はありません。

賃貸借の概要
賃借人	JIFソーラーエナジー合同会社
賃貸借期間	2020年2月21日から2038年7月1日まで(1号) 2020年2月21日から2038年8月1日まで(2号)
賃料	本件発電設備の賃料は、基本賃料及び変動賃料を合わせた金額とし、基本賃料及び変動賃料については、以下に定める計算方法に従って計算期間又は計算期間(基本賃料)(以下に定義します。)毎に算出した金額とします。本契約において、計算期間とは、毎年6月1日から11月末日までの期間及び12月1日から翌年5月末日までの半年間の期間としますが、基本賃料の算定との関係においては、毎月1日から当月末日までを計算上の期間(以下「計算期間(基本賃料)」といいます。)とします。但し、最初の計算期間は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間の末日までとし、最初の計算期間(基本賃料)は、本件発電設備の賃貸借期間の初日から、直後に到来する計算期間(基本賃料)の末日までとします。 基本賃料 各計算期間(基本賃料)において支払われる基本賃料は、当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%相当額から想定必要経費(発電事業を運営するに当たり賃借人が支払義務を負う下記の諸経費の月次の相当額として、賃借人及び本投資法人の間で合意された金額をいいます。以下同じ。)として下記表中に記載された当該計算期間(基本賃料)に係る金額を控除した金額とします。 <賃借人の運営に係る必要経費> 項目 金額(月額、税抜) 法人税、法人事業税、法人住民税、その他各種税金(印紙税、消費税、源泉所得税等) 法人事業税相当額:当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.365% 上記以外の各種税金相当額:25,000円 オペレーター固定報酬 当該計算期間(基本賃料)の予想売電収入の金額の70%×1.0% オペレーター業務委託契約に基づきオペレーターに対して負担する、公的機関に対する支払に係る費用、見学者への対応に係る費用その他これらに類する全ての費用 20,000円 賃借人事務管理報酬 20,000円 その他、賃貸人と協議の上、支払に合意した費用 賃貸人と合意した金額 「予想売電収入」とは、(i)受給期間中においては、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値として「テクニカルレポート」に記載された本件発電設備についての発電電力量に、本件発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額を、(ii)受給期間満了後においては、同発電電力量に、賃貸人及び賃借人が一般社団法人日本卸電力取引所等の市場における取引単価の推移等を参考に協議の上合意した単価を乗じた額を、それぞれ意味します。賃貸人及び賃借人は、当該単価を6ヵ月毎に協議の上見直すことができるものとします。

賃料	変動賃料 1. 各計算期間の変動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とします。 (1)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%以下の場合 X=0 (2)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の70%より多く、100%以下の場合 X=(x – y×0.7)(1–z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬の料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額(上記「基本賃料」にて想定必要経費の内容として掲げた各諸経費の当該計算期間における実費の合計額から、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額を減じた値をいい、当該計算期間に係る想定必要経費の合計額がかかる各諸経費の当該計算期間における実費の合計額を上回る場合には、負の値となります。以下同じ。)とします。 (3)当該計算期間の実績売電収入の合計額(x)が予想売電収入の合計額(y)の100%より多い場合 X=((x-y)×0.5+y×0.3)-((x-y×0.7)×z)- a 上記において「X」は、各計算期間の変動賃料とし、「x」は、当該計算期間の実績売電収入の合計額とし、「y」は、当該計算期間の予想売電収入の合計額、「z」は、オペレーター変動報酬料率、「a」は、当該計算期間の実績連動必要経費の合計額とします。 2. 上記変動賃料の計算において、各計算期間の「実績売電収入」とは、当該計算期間の各検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量及び当該計算期間の末日が属する暦月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該計算期間の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 但し、以下の金額が発生する原因となった出力抑制又は保険事故(以下「補償対象事象」といいます。)により、本件発電設備に係る発電電力量が減少し、これを原因として当該計算期間に係る本支払日(変動賃料)より前に到来したいずれかの本支払日(基本賃料)において、積立金留保口座から支出が行われている場合(以下かかる支出額を「本件支出額」といいます。)には、当該補償対象事象に係る出力抑制補償金又は利益保険金の支払いを賃借人が受けた日に、賃借人はメイン口座から積立金留保口座に本件支出額を送金するものとし、その残余の額のみを変動賃料の計算における実績売電収入に加算するものとします。 (1)当該計算期間に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(附属設備及び関連設備を含みます。)に係る当該計算期間の喪失利益及び収益防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者の受領する金額を含みます。)
敷金・保証金	該当事項はありません。
期間満了時の 更新について	期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、本件発電設備の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。
賃料改定に ついて	該当事項はありません。なお、インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとします。
中途解約に ついて	賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の開始日から10年間(以下「解約禁止期間」といいます。)は本契約の解約ができないものとします。解約禁止期間満了後、期間満了日までの期間については、賃貸人は、賃借人に対して解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知することにより、本契約を、いつでも解約することができるものとします。
違約金	該当事項はありません。
契約更改の方法	該当事項はありません。

					(単位千円)
基本賃料	1期目	2期目	3期目	4期目	5期目
	45,786	79,889	60,453	79,480	60,140
	6期目	7期目	8期目	9期目	10期目
	79,071	59,830	78,663	59,521	78,258
	11期目	12期目	13期目	14期目	15期目
	59,213	77,849	58,901	77,440	58,591
	16期目	17期目	18期目	19期目	20期目
	77,034	58,282	76,629	57,975	76,221

バリュエーションレポートの概要
物件名称	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所
評価価値	2,063,000,000円～2,741,000,000円
評価機関	PwCサステナビリティ合同会社
価格時点	2020年5月31日
インカム・アプローチ
項目	内容	概要等
評価価値	2,063,000,000円～2,794,000,000円	インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値。割引率は、類似法人のベータを利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値と、公表済の調達価格等に関する意見、直近の入札結果の分析及びマーケット調査結果等を総合的に勘案して算定された数値。課税期間については1.5%～5.0%。非課税期間については1.6%～5.0%
マーケット・アプローチ
評価価値	1,530,000,000円～2,741,000,000円	マーケット・アプローチのうち、類似取引の取引価額を、財務数値等の指標で除して得られる倍率を基に、評価対象事業・会社の事業価値ないしは株主価値を算出する方法(類似取引法)を用いて算定された数値
その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項		-

不動産鑑定評価書の概要
物件名称	石川金沢東長江1号・2号太陽光発電所
鑑定評価額(土地)	491,000,000円
不動産鑑定評価機関	一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点	2020年5月31日
項目	内容	概要等
DCF法による価格	2,220,000,000円	-
(設備及び土地)
割引率	3.8%	リスクフリーレートに投資用不動産のリスクプレミアムを加味し、太陽光発電施設の特性及び上場インフラファンドの取引事例に基づく基準利回りに、対象発電施設の個別性に起因するスプレッドを加減した結果を総合的に勘案して査定
最終還元利回り	-%	-
原価法による積算価格	1,920,000,000円	-
(設備及び土地)
土地積算価格比	22.1%	-
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項		-

本物件の特徴

■物件特性 <立地>北陸自動車道「金沢森本」ICから約6.1km、IRいしかわ鉄道「東金沢」駅から南東方へ約4.1kmに所在します。 <気象条件>① 気象官署 本発電所の発電量を算出・検証するに当たって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 金沢 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 金沢 日射量の経年変動に使用した気象観測所 富山 積雪深に使用した気象観測所 金沢 ② 日照時間 近傍の気象観測所における年間日照時間は1,680.8時間であり、県庁所在地の全国平均(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 ③ 風速 金沢における観測史上1位の日最大風速は1950年9月3日の32.8m/s、日最大瞬間風速は2018年9月4日の44.3m/sです。 ④ 積雪深 金沢の最深積雪の平年値は44cm、1962年以降の最深積雪記録は1963年の181cmです。 ⑤ 落雷 本発電所の事業地における落雷頻度は、落雷回数が1,501～3,000回、落雷日数が161日以上であり、落雷リスクは比較的高い地域であるといえます。