- #1 コーポレート・ガバナンスの概要（連結）
リ.サステナビリティ委員会
代表取締役社長執行役員小澤克人を委員長とし、代表取締役、役付執行役員、コーポレート部門長、ビル事業の技術部門長及びその他審議及び報告事項の専門性を考慮して委員長が指名する者を構成員とし、当社グループが推進するサステナビリティの取り組みに関する方針の策定、体制の整備、指標や目標の設定、進捗状況のモニタリング及び情報の開示等について審議及び報告しております。常勤監査役は本委員会に出席し、必要に応じて意見を述べております。また、本委員会の下部組織としてサステナビリティ推進協議会及び人権分科会を設置しております。サステナビリティ推進協議会では、本委員会での審議及び報告事項の共有や事前協議、当社グループが推進するサステナビリティの取り組みに関する進捗状況の報告等を行っており、人権分科会では、「東京建物グループ 人権方針」に基づく取り組みの推進や取り組み状況の報告等を行っております。
なお、本委員会での審議及び報告事項等のうち重要な事項は取締役会に付議又は報告され、取締役会は、当社グループが推進するサステナビリティの取り組みに関する重要な事項の決定、対応状況のモニタリング等を通じて、当該取り組みの推進を監督しております。
2026/03/23 15:53- #2 サステナビリティに関する考え方及び取組（連結）
(b)リスク・機会の特定/重要度評価
当社グループの財務に与える影響の大きさを考慮し、主力事業である
ビル事業と住宅事業を対象として、建物を開発・保有するエリアや、開発、運営・管理、販売・売却の各事業フェーズの実態を踏まえ、それぞれで想定される気候変動に関するリスク・機会を特定したうえで、その影響度と発生可能性から重要度評価を行っております。なお、影響を受ける期間を、短期(1～5年)、中期(5～10年)、長期(10年超)に分けて整理しております。
<特定した気候変動リスク・機会及び重要度>
(c)事業インパクトの試算
- #3 セグメント情報等、連結財務諸表（連結）
「ビル事業」は、オフィスビル・商業施設・物流施設等の開発、販売、賃貸及び管理等を行っております。「住宅事業」は、マンション等の開発、販売、賃貸及び管理等を行っております。「アセットサービス事業」は、不動産の仲介・コンサルティング、不動産の買取再販、駐車場の開発・運営等を行っております。
2.報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」における記載と同一であります。セグメント間の内部営業収益又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
2026/03/23 15:53- #4 主要な顧客ごとの情報
3.主要な顧客ごとの情報
外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10%に満たないため、記載を省略しております。
2026/03/23 15:53- #5 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略（連結）
ⅲ.当社ならでの企業風土・文化
当社では、企業風土・文化及び価値観の共有が人材戦略実行の基盤になると考えております。チームでの成果が重視され、質の高いチームプレーや円滑なコミュニケーションがとれる風土・価値観が当社には根付いており、これにより競争優位性が発揮されると捉え、社内SNSを活用した従業員情報の可視化や全社交流パーティーの開催、ビル事業本部や住宅事業本部において事業の理念に沿った取り組みを表彰する場を設けるなど従業員同士のコミュニケーション機会を創出する様々な施策を実施しております。
また、カルチャーデザインプログラム「TASUKI」は、「温故知新のタスキリレー」をコンセプトに、当社の歴史や文化を継承し、当社ならではの価値創造の連鎖をさらに深化・進化させることを目的とした研修プログラムであり、これまでのプロジェクト担当者による経験談や参加者同士の意見交換を通じて、社員一人ひとりが当社のカルチャーについて考える機会を創出しています。昨今の人員の増加や事業領域の拡大に対応するべく、引き続き企業文化・価値観の再浸透及び一体感の醸成に取り組んでまいります。
2026/03/23 15:53- #6 会計方針に関する事項（連結）
当社グループの顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下の通りであります。
ビル事業においては、オフィスビル・商業施設・物流施設等の開発、販売、賃貸及び管理等を行っており、顧客との契約に基づき不動産の引渡しを行う義務、不動産を賃貸する義務及び顧客との契約で定められたサービスを提供する義務等を負っております。
住宅事業においては、マンション等の開発、販売、賃貸及び管理等を行っており、顧客との契約に基づき不動産の引渡しを行う義務、不動産を賃貸する義務及び顧客との契約で定められたサービスを提供する義務等を負っております。
2026/03/23 15:53- #7 収益認識関係、連結財務諸表（連結）
2.「その他の源泉から生じる収益」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」に基づく不動産売上等が含まれております。
3.当連結会計年度より、ビル事業において、自社保有床で行うホテル等の施設運営収益の計上区分を、「その他のサービス提供」から「不動産賃貸等」に変更しております。
4.前連結会計年度の実績値については、新区分に組み替えて表示しております。
2026/03/23 15:53- #8 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法（連結）
- 告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」における記載と同一であります。セグメント間の内部営業収益又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
また、当連結会計年度より、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、セグメント利益(事業利益)の定義を以下の通り変更しております。
変更前:セグメント利益(事業利益)=営業利益+持分法投資損益
変更後:セグメント利益(事業利益)=営業利益+持分法投資損益等+固定資産売却損益(持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む)
なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の算定方法に基づき作成しております。2026/03/23 15:53 - #9 報告セグメントの概要（連結）
したがって、当社は事業本部を基礎とした事業別セグメントから構成されており、「ビル事業」、「住宅事業」、「アセットサービス事業」の3つを報告セグメントとしております。
「ビル事業」は、オフィスビル・商業施設・物流施設等の開発、販売、賃貸及び管理等を行っております。「住宅事業」は、マンション等の開発、販売、賃貸及び管理等を行っております。「アセットサービス事業」は、不動産の仲介・コンサルティング、不動産の買取再販、駐車場の開発・運営等を行っております。
2026/03/23 15:53- #10 売上原価明細書（連結）
【営業原価明細表】
(イ)ビル事業原価明細表
2026/03/23 15:53- #11 売上高、地域ごとの情報（連結）
- 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益の金額が、連結損益計算書の営業収益の金額の90%を超えているため、記載を省略しております。2026/03/23 15:53 - #12 建替関連損失に関する注記（連結）
前連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
賃貸ビルの建替計画に伴う損失であり、内訳は次の通りであります。
2026/03/23 15:53- #13 従業員の状況（連結）
(1)連結会社の状況
| 2025年12月31日現在 |
| セグメント | 従業員数(名) |
| ビル事業 | 2,127 | [2,173] |
| 住宅事業 | 1,400 | [727] |
(注)1.従業員数は就業人員数(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であり、臨時従業員数は [ ] 内に年間の平均人員を外数で記載しております。
2.全社(共通)として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できないコーポレート部門等に所属しているものであります。
- #14 持分法を適用しない非連結子会社又は関連会社がある場合には、これらのうち主要な会社等の名称及び持分法を適用しない理由（連結）
分法を適用していない非連結子会社(青山共創㈱ほか)及び関連会社(日精ビル管理㈱ほか)の当期純損益の額のうち持分に見合う額の合計額及び利益剰余金の額のうち持分に見合う額の合計額等が、いずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないため、これらの会社に対する投資については持分法を適用しておりません。
2026/03/23 15:53- #15 株式の保有状況（連結）
特定投資株式
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 34,942 | 27,912 |
| SOMPOホールディングス㈱ | 2,028,215 | 2,405,715 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引等を維持・強化して企業価値向上に資するため。また、財務取引を行っており、安定的な資金調達に資するため。なお、高齢者向け施設の開発・運営等に関する業務提携を実施している。なお、当事業年度中に一部の株式売却を実施しました。 | 有(注)2 |
| 10,822 | 9,909 |
| 大成建設㈱ | 474,080 | 951,980 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引、共同事業及び建設・設備取引等を維持・強化して企業価値向上に資するため。なお、当事業年度中に一部の株式売却を実施しました。 | 有 |
| 7,032 | 6,320 |
| 芙蓉総合リース㈱ | 753,100 | 170,000 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引等を維持・強化して企業価値向上に資するため。また、財務取引を行っており、安定的な資金調達に資するため。なお、中長期的な企業価値の向上に資するため、当事業年度中に株式取得を実施しました。 | 有 |
| 3,233 | 1,989 |
| 3,528 | 2,834 |
| ㈱みずほフィナンシャルグループ | 532,612 | 684,112 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引及び共同事業等を維持・強化して企業価値向上に資するため。また、財務取引を行っており、安定的な資金調達に資するため。なお、当事業年度中に一部の株式売却を実施しました。 | 有(注)2 |
| 3,035 | 2,649 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 1,423 | 1,493 |
| 宝ホールディングス㈱ | 1,000,000 | 1,000,000 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引及び共同事業等を維持・強化して企業価値向上に資するため。 | 有 |
| 1,607 | 1,355 |
| ㈱ミツウロコグループホールディングス | 567,000 | 567,000 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引等を維持・強化して企業価値向上に資するため。 | 有 |
| 1,248 | 1,018 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 652 | 477 |
| 沖電気工業㈱ | 235,076 | 235,076 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引及び建設・設備取引等を維持・強化して企業価値向上に資するため。 | 有 |
| 466 | 251 |
| 546 | 324 |
| タカラスタンダード㈱ | 166,000 | 166,000 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引等を維持・強化して企業価値向上に資するため。 | 有 |
| 484 | 280 |
| 日本精工㈱ | 326,857 | 326,857 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引及び共同事業等を維持・強化して企業価値向上に資するため。 | 有 |
| 318 | 224 |
| 293 | 233 |
| ㈱三井住友フィナンシャルグループ | 38,816 | 77,616 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引等を維持・強化して企業価値向上に資するため。また、財務取引を行っており、安定的な資金調達に資するため。なお、当事業年度中に一部の株式売却を実施しました。 | 有(注)2 |
| 195 | 292 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| ㈱大垣共立銀行 | 64,968 | 64,968 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引等を維持・強化して企業価値向上に資するため。また、財務取引を行っており、安定的な資金調達に資するため。 | 有 |
| 304 | 125 |
| 49 | 53 |
| ㈱LIXIL | 29,680 | 29,680 | 当社グループ所有オフィスビルのテナントであり、ビル事業における不動産取引等を維持・強化して企業価値向上に資するため。 | 有 |
| 56 | 51 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
(注)1.定量的な保有効果については、相手先との取引等に関する情報管理の観点から記載しておりません。
なお、保有の合理性を検証した方法については、上記「② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式イ.保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容」に記載しております。
- #16 略歴、役員の状況（取締役（及び監査役））（連結）
| 1981年4月 | 当社入社 |
| 2005年3月 | 当社ビルマネジメント部長 |
| 2008年3月 | 当社取締役ビル企画部長 |
| 2011年3月 | 当社常務取締役ビル事業本部長 |
| 2013年3月 | 当社取締役常務執行役員ビル事業本部長 |
| 2015年3月 | 当社取締役専務執行役員 |
- #17 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
「新規事業の確立」については、「WonderScape㈱」を設立し、都市空間における大型デジタルサイネージの企画・開発・運営と、設置したデジタルサイネージと連動したプロモーションイベント等の実施支援を行う「空間メディア事業」へ参入いたしました。
当連結会計年度におきましては、住宅事業における分譲売上が減少した一方、ビル事業及び住宅事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は4,745億8千6百万円(前期4,637億2千4百万円、前期比2.3%増)、営業利益は957億6千3百万円(前期796億7千万円、前期比20.2%増)、事業利益は894億1千9百万円(前期793億2千6百万円、前期比12.7%増)、経常利益は781億8千7百万円(前期717億2千2百万円、前期比9.0%増)となりました。また、前期に政策保有株式を売却した反動等により、親会社株主に帰属する当期純利益は588億7千9百万円(前期658億8千2百万円、前期比10.6%減)となりました。
(注)当連結会計年度より、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、事業利益の定義を以下の通り変更しております。
2026/03/23 15:53- #18 脚注（取締役（及び監査役）（連結）
澤順一は、2026年6月24日にアズビル㈱の社外取締役に就任する予定であります。
2026/03/23 15:53- #19 脚注（取締役（及び監査役））（議案）（連結）
執行役員 福井弘人 東京不動産管理㈱代表取締役社長執行役員
東京ビルサービス㈱代表取締役社長執行役員
執行役員 新城勇治 総務部、法務コンプライアンス部、市場・政策調査部担当兼総務部長
2026/03/23 15:53- #20 製品及びサービスごとの情報（連結）
1.製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報 3.報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報」に同様の情報を記載しているため、記載を省略しております。
2026/03/23 15:53- #21 賃貸等不動産関係、連結財務諸表（連結）
(賃貸等不動産関係)
当社及び一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル、賃貸マンション、賃貸商業施設等を所有しております。なお、賃貸オフィスビル等の一部については、当社及び一部の連結子会社が使用しているため、賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産としております。
これら賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次の通りであります。
2026/03/23 15:53- #22 重要な会計上の見積り、連結財務諸表（連結）
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する事項
当社グループは中国、東南アジア、米国、豪州及び英国において、在外持分法適用関連会社を通じて、オフィスビル、分譲マンション等の不動産開発事業に参画しております。
①(1)に記載した金額の算出方法
2026/03/23 15:53- #23 重要な会計方針、財務諸表（連結）
当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下の通りであります。
ビル事業においては、オフィスビル・商業施設・物流施設等の開発、販売、賃貸及び管理等を行っており、顧客との契約に基づき不動産の引渡しを行う義務、不動産を賃貸する義務及び顧客との契約で定められたサービスを提供する義務等を負っております。
住宅事業においては、マンション等の開発、販売、賃貸及び管理等を行っており、顧客との契約に基づき不動産の引渡しを行う義務、不動産を賃貸する義務及び顧客との契約で定められたサービスを提供する義務等を負っております。
2026/03/23 15:53- #24 関係会社との営業取引による取引高の総額及び営業取引以外の取引による取引高の総額の注記
1 関係会社との取引高は、次の通りであります。
| 前事業年度(自 2024年1月1日至 2024年12月31日) | 当事業年度(自 2025年1月1日至 2025年12月31日) |
| 営業収益に関する取引高営業費用に関する取引高営業取引以外の取引高 | 15,19418,5106,072 | 百万円 | 15,98113,2915,753 | 百万円 |
- #25 顧客との契約から生じる収益の金額の注記（連結）
※8 顧客との契約から生じる収益
営業収益については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客との契約から生じる収益の金額は、「注記事項(収益認識関係) 1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に記載しております。
2026/03/23 15:53
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
