有価証券報告書-第92期(2024/04/01-2025/03/31)

文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2025年3月31日)現在において当社グループが判断したものであります。
(1)会社の経営の基本方針
当社は、430年以上の歴史を刻む住友グループの総合不動産会社であり、「信用を重んじ、浮利を追わず」という住友の事業精神を受け継ぎ、従業員、顧客、取引先、債権者、株主等のステークホルダーに対し、当社の企業姿勢を示すスローガンとして「信用と創造」を掲げております。これには、何よりも「信用」を大切にして「浮利を追わず」に、開拓精神を持って新しい企業価値を創り出す、デベロッパーとしての矜持を込めております。
このスローガンのもと、「よりよい社会資産を創造し、それを後世に残していく」ことを基本使命とし、各事業を通じて、環境をはじめとする様々な社会課題の解決に貢献しつつ、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としております。
(2)中長期的な経営戦略、目標とする経営指標及び対処すべき課題
①住友不動産グループの持続的成長戦略
当社は、市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤を築くとともに、常に成長のための投資を怠らず、一過性の利益に頼らない持続的な成長を成し遂げ、その果実として持続的な賃上げと持続的な株主還元を可能にするという「持続的成長戦略」を経営の根本としております。
持続的成長戦略の現在地
■賃貸事業という強固な事業基盤を核に、リーマンショック、コロナ禍を乗り越え、しかも一過性の利益に依存しない『質の高い利益成長』を実現
■今後も成長投資を継続。投資資金は借入せずとも営業CFで賄えるようになった
⇒成長投資を継続しながら、株主還元強化の段階へ

②「持続的成長戦略」の推進、「第十次中期経営計画」スタート
本年3月28日に持続的成長戦略の長期展望と、「第十次中期経営計画」(計画期間:2026年3月期～2028年3月期)を、本年5月13日に「持続的成長戦略の着実な進展と株主還元強化、経営体制改革推進について」を公表いたしました。内容は、以下の通りです。

APPENDIX-補足-

【当社の持続的成長戦略】
市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤を築くとともに、常に成長のための投資を怠らず、一過性の利益に頼らない持続的な成長を成し遂げ、その果実として持続的な賃上げと持続的な株主還元を可能にするという「持続的成長戦略」を、経営の根本としております。
中でも重要な2点の基本戦略につき、補足します。
1.東京都心の賃貸ビルを中心としたプライム資産を保有し安定収益を積み上げる
(1)東京は世界最大・最優良のオフィス市場
■ 東京はNY、ロンドンよりも大きい、世界最大のマーケット
■ 建替え再開発が中心であり、ネット供給増は差引年間1%未満、また、ストックの2割が未だ旧耐震
■ 大企業が集結、全産業が揃う世界に類例のないマーケット
■ 充実した都市交通インフラゆえの都心の希少価値が不変
■ 構造的・継続的な人口流入
(2)他社には真似できない当社独自の”オフィスデパート戦略”
■ 賃貸オフィスビルポートフォリオの95%が東京23区、83%が都心7区に所在
■ 多くは主要な鉄道路線・地下鉄駅の至近に位置、ビジネス拠点として優位なアクセス利便性
■ 約2,000社のテナント企業は、大企業からベンチャー企業まで企業規模や業種が多種多様
→景気や社会の変化に耐性が強く安定した収益の確保を実現
(3)当社のプライム資産は「金の卵を産む鶏」、高い希少性
2.インド・ムンバイを東京に次ぐ ”一大事業拠点” へ
(1)インドは世界屈指の高成長市場
■ GDPは2025年には日本、2028年にはドイツを抜き、アメリカ・中国に次ぐ世界第3位へ
■ 国民1人あたり名目GDPも、自動車等の耐久消費財の消費が加速する3千米ドルラインを
数年後には突破、日本の高度経済成長期を彷彿とさせる確かな経済成長
■ 総人口は、2024年時点で中国を抜き世界第1位の14.5億人、平均年齢は28.4歳
(2)当社が事業を展開するムンバイは賃料高く、高収益が期待可
■ ムンバイの市域人口は約1,840万人でインドにおける経済の中心地として古くから繁栄
■ 課題の1つである渋滞解消の為、国を挙げてのインフラ整備が進捗
■ ムンバイBKC地区の優良オフィスビル賃料は東京都心並の高水準
(3)当社のハイスペックオフィスが市場から高評価
■ 2019年に取得した「BKC1号計画」は来秋稼働開始
⇒国際水準の高スペックオフィスビルとして市場から高く評価
大手グローバル金融企業が“東京都心最高水準相当“の賃料単価で内定
【東京の賃貸オフィスビル事業】

◇ 東京は世界最大のオフィスマーケット		◇ 都心ほどスクラップアンドビルドの「建替型」 →建物滅失面積控除後のストック増加は限定的
◇ 東京の空室率は低位安定

◇ 日本の大企業(時価総額上位100位)の8割が東京に本社 (NY 1割、ロンドン 5割)
製造、サービス、情報・通信など全業種が揃い(NYは金融だけで7割)業種ごとの好不況の影響を受けづら く、安定した事業基盤を構成
◇ 加えて、ベンチャー・VCも7割が東京に集中

◇ 交通の核となる環状山手線に42路線接続		◇ 人口減の日本において、首都圏の人口は長期間 にわたって流入超過 しかも、そのけん引役は20歳前後の若者
安全且つ正確な時間で運行する 鉄道インフラを利用して、首都圏全方位から都心に集まる
郊外にオフィスを移転する積極的メリット無し		オフィス以外にもホテル、商業、病院など 社会資本が都心に効率的に配置

◇ 東京の空室率は過去30年間、平均約5%と低位で安定
(コロナ禍の出社抑制、コスト削減による解約増も短期間で回復)
◇ 現在は優秀な人材確保のための採用増などによりオフィス需要が増加、市況は大幅に回復
⇒空室減により、明らかな賃料増額ステージへ

■ 当社独自の“オフィスデパート戦略”
当社は不動産賃貸事業の中核を担うオフィスビル賃貸事業において、賃貸オフィスビルポートフォリオの多く(95%)を東京23区に展開、83%がビジネス主要エリアの集中する東京都心部(都心7区)に所在しています。
また、その多くは、主要な鉄道路線・地下鉄駅の至近に位置し、ビジネス拠点として優位なアクセス利便性を有しており、当社ビルに入居する約2,000社のテナント企業は、大企業からベンチャー企業まで企業規模や業種が多岐に渡り、景気や社会の変化に耐性が強く安定した収益の確保を実現しています。

◇ 規模の多様性 大企業からベンチャー企業まで対応
◇ 立地の多様性 都心各エリアに展開しており、 各業界の多様なニーズに対応

■ “金の卵を産む鶏” 生まれ変わったプライム資産「新宿住友ビル」
「新宿住友ビル」は1974年に竣工し築50年を迎えております。当社のポートフォリオの中で最も古いこのビルを、建て替えではなく再生する選択肢を選びました。足元に大屋根をかけ、天候に左右されない大規模イベントを 開催できるようにし、最上階にあったレストラン街を1～2階に移転して、オフィスフロアに再整備しました。設備を一新し、長周波地震に備える耐震性を強化しました。 この50年間の累計キャッシュフロー(償却前営業利益)は4千億円を超えており、80年代の高金利時代からバブル崩壊やリーマンショック、アベノミクス景気まで様々な経済変動を乗り越えながら、50年経った今もなお年間100億円を超える賃貸キャッシュフローをもたらす旗艦ビルの一つとなっております。

<リニューアル前>		<リニューアル後>
新宿住友ビル(地上52階/地下4階) 竣 工 :1974年3月 敷地面積: 14,446.46㎡ リニューアル:2020年6月 延床面積:180,195.16㎡ 三 角 広 場 :約3,250㎡ ・全天候型アトリウム空間(天井高:約25m) ・災害時帰宅困難者約2,800名受け入れ可能

【インドの賃貸ビル事業】
■ インドの経済成長は近年さらに勢いを増しており、2028年にはGDP世界3位へ (2011年対比の経済成長率では、すでに中国を上回る水準で推移)

■ 人口世界一、生産年齢人口は全人口の2/3
◇ 総人口は2024年時点で中国を抜き世界1位の14.5億人 平均年齢は28.4歳


■ ムンバイはインド経済の中心 市域人口は約1,840万人
■ アジア有数の金融センター
(ボンベイ証券取引所及びインド企業の本社、外資系大手IT企業などの主要拠点が所在)
■ 国を挙げてのインフラ整備が進む ⇒ 地下鉄、高速道路の敷設

■ BKC地区の賃料は東京都心最高水準相当 ⇒ 高い期待利回り
■ 開発難易度は高いが、東京で長年培ってきたノウハウを最大限に活用すべく当社100%出資で事業に取り組む


■ ムンバイは東京に次ぐ“一大事業拠点”: 総事業費1兆円規模へ


■ 2019年取得の1号物件は2026年秋 稼働
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国際水準のハイスペックオフィスと市場から高い評価
大手グローバル金融企業が東京都心最高水準相当の賃料で内定