有価証券報告書-第47期(平成27年4月1日-平成28年3月31日)

文中における将来に関する記述は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
なお、当連結会計年度より、「企業結合に関する会計基準」(企業会計基準第21号 平成25年9月13日)等を適用し、「当期純利益」を「親会社株主に帰属する当期純利益」としております。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成におきましては、決算日における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社経営陣は、過去の実績値や現状等を勘案し合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り・予測を実施しておりますが、見積り・予測特有の不確実性があり、実際の結果は異なる場合があります。
なお、当社グループが連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。
(2)当連結会計年度の経営成績の分析
① 売上高
当連結会計年度の売上高は、28億36百万円(前期比10.2%増)となりました。セグメント別売上高は、不動産賃貸事業13億53百万円、販売代理・仲介事業6億32百万円、不動産管理事業2億25百万円、不動産販売事業5億9百万円、その他の事業1億15百万円となりました。
詳細につきましては、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (1) 業績」に記載しております。
② 営業利益の状況
売上原価は、不動産売上原価の増加等により11億91百万円(前期比10.4%増)となりました。
販売費及び一般管理費は、従業員給料の増加等により10億72百万円(前期比5.3%増)となりました。
以上の結果、営業利益は5億72百万円(前期比20.0%増)となりました。
なお、売上高営業利益率は20.2%(前期は18.5%)であります。
③ 経常利益の状況
営業外収益は、たな卸資産の賃貸料収入の増加等により11百万円(前期比30.5%増)となりました。
営業外費用は、借入金の返済等に伴う支払利息の減少により97百万円(前期比0.4%減)となりました。
以上の結果、経常利益は4億86百万円(前期比25.4%増)となりました。
なお、総資産経常利益率は3.5%(前期は2.9%)であります。
④ 親会社株主に帰属する当期純利益の状況
以上の結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、4億43百万円(前期比1.4%減)となりました。
なお、自己資本利益率は24.0%(前期比8.2ポイント減)、1株当たり当期純利益金額は14円08銭(前期比20銭減)であります。
(3)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの経営成績は、不動産賃貸事業、販売代理・仲介事業、不動産管理事業及び不動産販売事業の業績に大きく依存しております。これらの事業は不動産市場動向・景気動向・金利動向・税制改正など経済情報の変化等の影響を受けやすく、事務所・マンションの賃貸稼働状況、分譲マンションの販売状況や仲介物件・管理物件取扱状況などが、経営成績に重要な影響を与えると考えられます。
(4)経営戦略の現状と見通し
当社グループは、現在展開している不動産賃貸事業、販売代理・仲介事業、不動産管理事業、不動産販売事業の各事業について、次のとおり考えております。
① 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業の基幹物件である東神戸センタービル(神戸市東灘区)の稼働率アップ推進のほか、住居系賃貸物件は、立地特性、建物仕様の優位性を生かし、多種多様なニーズに対応し高稼働率の維持に努めます。また、新たに分譲区分所有マンションやオフィスビル、一棟住宅等の賃貸物件の取得を推進し、賃貸資産規模の拡大を図ることで不動産賃貸事業収益の増大に取り組んでまいります。
② 販売代理・仲介事業
アーバンライフ住宅販売株式会社において、京阪神間における分譲マンション販売の実績、経験に基づく特定エリアでの強さを活用して積極的に受託活動を行い、販売代理事業収益の拡大を目指します。また、仲介事業においては、京阪神間主要エリアに展開する仲介店舗ネットワークを駆使し、地元に根差した営業活動を行うことで幅広い物件情報の収集、売主、買主のベストマッチングによる顧客満足度の向上を図り、アーバンライフブランドの浸透と物件取扱件数の拡大に取り組んでまいります。
③ 不動産管理事業
アーバンライフ住宅販売株式会社において、京阪神間主要エリアにおける賃貸物件管理を行っており、物件オーナーとのコミュニケーションを深め、賃貸運用に関する様々な課題の解決に積極的に取り組みます。物件オーナーとの信頼関係を強化して更なる賃貸物件管理の受託に繋げ、不動産管理事業の収益拡大に努めてまいります。
④ 不動産販売事業
仲介事業、不動産管理事業との連携による物件売却情報の取得、グループ外の仲介会社からの物件情報入手ルートの構築等により、当社グループでの中古物件買取りを強化します。また、顧客ターゲットにあわせたリフォーム・リノベーションを施した付加価値の高い物件の販売に取り組んでおり、今後、更なる取扱件数の拡大に努めてまいります。
(5)当連結会計年度の財政状態の分析
① 流動資産
当連結会計年度末における流動資産の残高は、19億円となり、前連結会計年度末に比べ3億22百万円増加いたしました。その主な要因は、販売用不動産の増加等によるものであります。
② 固定資産
当連結会計年度末における固定資産の残高は、121億82百万円となり、前連結会計年度末に比べ3億19百万円増加いたしました。その主な要因は、賃貸事業用不動産の取得等によるものであります。
③ 流動負債
当連結会計年度末における流動負債の残高は、74億93百万円となり、前連結会計年度末に比べ0百万円増加いたしました。その主な要因は、親会社からの借入金を返済したことによる短期借入金の減少、未払法人税等の増加等によるものであります。
④ 固定負債
当連結会計年度末における固定負債の残高は、45億17百万円となり、前連結会計年度末に比べ1億93百万円増加いたしました。その主な要因は、金融機関から新規借り入れを行ったこと等によるものであります。
⑤ 純資産
当連結会計年度末における純資産の残高は、20億71百万円となり、前連結会計年度末に比べ4億47百万円増加いたしました。その主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益4億43百万円の計上によるものであります。この結果、当連結会計年度末の自己資本比率は14.7%と、前連結会計年度末から2.6ポイント増加しました。
以上の結果、総資産は140億82百万円となり、前連結会計年度末に比べ6億41百万円増加いたしました。
(6)資本の財源及び資金の流動性についての分析
① キャッシュ・フロー
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況につきましては、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (2)キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
② キャッシュ・フロー指標の推移

		平成26年3月期	平成27年3月期	平成28年3月期
	自己資本比率(%)	9.1	12.1	14.7
	時価ベースの自己資本比率(%)	26.1	30.2	24.4
	キャッシュ・フロー対有利子 負債比率(年)	18.0	24.9	18.0
	インタレスト・カバレッジ・レシオ	5.7	4.4	6.2

※自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
1 各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。
2 株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
3 キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。
4 有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。
(7)経営者の問題認識と今後の方針について
当社グループは、より良い住環境を創造し、社会に貢献することを企業理念としており、不動産賃貸事業、販売代理・仲介事業、不動産管理事業、不動産販売事業といった不動産に関する様々な事業に取り組むことで、社会や市場の変化に柔軟に対応できる体制の構築を推進しております。
また、これらの事業およびグループ体制を中長期的に発展させるため、以下の取り組みを継続して実施してまいります。
①保有賃貸物件の稼働率向上、新規収益資産の取得
②販売代理・仲介事業の営業力強化、取扱件数の拡大
③賃貸物件管理の受託拡大
④中古物件の買取再販事業の拡充
⑤顧客志向を重視したサービスの実現
⑥有効な内部統制の整備・運用の実施
加えまして、今後は、賃貸物件の新規取得や中古物件の再活用ビジネスを更に強化し、分譲事業の再開や新たな事業分野への進出も模索しながら、当社グループの事業規模を一層拡大するべく取り組んでまいります。