- #1 その他、連結財務諸表等（連結）
当連結会計年度における半期情報等
| 中間連結会計期間 | 当連結会計年度 |
| 売上高 | (千円) | 66,058,790 | 94,688,969 |
| 税引前中間(当期)利益 | (千円) | 16,804,387 | 20,631,357 |
(注)当社は、2025年12月1日付けで普通株式1株につき2株の割合で株式分割を行っております。当連結会計年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、基本的1株当たり中間(当期)利益を算定しております。
- #2 コーポレート・ガバナンスの概要（連結）
当連結会計年度においては、「既存6事業ポートフォリオの進化と成長」に向け、主力事業である不動産再生事業において、1棟収益マンションや都心部の高額区分マンションの販売を強化し、好調な販売実績を達成しました。また、不動産開発事業では、国内外の機関投資家向けに大型物件の売却を進めるとともに、建築費高騰への対応策として木造賃貸アパート「T's Cuore」シリーズの販売を推進しました。
ポートフォリオ経営の安定収益源と位置付ける事業では、不動産賃貸事業が販売計画の見直しや賃料改定により計画を上回る実績を達成しました。不動産ファンド・コンサルティング事業においては、国内最大級のシェアハウスポートフォリオのアセットマネジメント業務を新たに受託するなど、国内外機関投資家のパートナーとして成果を積み上げ、受託資産残高を拡大し、大幅な増収増益を実現しました。ホテル事業では、旺盛なインバウンド需要を的確に捉え、高稼働率と計画を上回る平均客室単価を維持し、大幅な増収増益を達成しました。
トーセイグループ長期ビジョン2032の実現に向け、当該中期経営計画に掲げる目標を着実に達成すること、適正なコーポレート・ガバナンスを実現することを通じて、企業集団としての価値向上に努め、株主共同の利益の確保・向上を図っていく所存であります。
2026/02/25 14:30- #3 主要な顧客に関する情報（IFRS）（連結）
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 売上高 | 関連するセグメント |
| パライバ合同会社 | 10,326,440 | 不動産開発事業 |
| トーセイ・リート投資法人 | 4,795,201 | 不動産再生事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 |
当連結会計年度
(自 2024年12月1日 至 2025年11月30日)
- #4 事業の内容
当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
| 区分 | 事業内容 | 主要な会社 |
| 不動産管理事業 | オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。 | トーセイ・コミュニティ㈱ |
| ホテル事業 | 首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。当社がこれまで不動産開発事業、不動産再生事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。 | トーセイ・ホテル・マネジメント㈱ |
当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。
- #5 地域に関する情報（IFRS）（連結）
(4) 地域別に関する情報
本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。
2026/02/25 14:30- #6 売上原価明細書（連結）
(注) 原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
不動産賃貸事業原価明細書
2026/02/25 14:30- #7 従業員の状況（連結）
2025年11月30日現在
| セグメントの名称 | 従業員数(人) |
| 不動産開発事業 | 70 | (-) |
| 不動産賃貸事業 | 28 | (-) |
| 不動産ファンド・コンサルティング事業 | 192 | (-) |
(注) 1.従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
2.全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
- #8 注記事項－セグメント情報、連結財務諸表（IFRS）（連結）
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の6つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営等を行っております。
(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
2026/02/25 14:30- #9 注記事項－報告企業、連結財務諸表（IFRS）（連結）
1.報告企業
トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所プライム市場並びにシンガポール証券取引所メインボードに上場しております。当社及び連結子会社(以下、当社グループ)は、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の6事業を主に展開しております。各事業の内容については、注記「6.セグメント情報」に記載しております。
2026/02/25 14:30- #10 注記事項－売上高、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(1) 顧客との契約から認識した収益の分解
当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の6つを主な事業としております。これらの事業から生じる収益は、顧客との契約に従い計上しており、約束した対価の金額に重要な金融要素は含まれておりません。
各報告セグメントの売上収益と、種類別に分解した売上収益との関連は以下のとおりであります。
2026/02/25 14:30- #11 注記事項－重要性がある会計方針、連結財務諸表（IFRS）（連結）
ステップ5:企業が履行義務の充足時点で(又は充足するに応じて)収益を認識する
当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主な事業としております。これらの事業から生じる収益は顧客との契約に従い計上しており、各事業の履行義務に関する情報、 取引価格の決定方法、収益の認識時期等は、注記「22.売上収益」に記載のとおりであります。
② 賃貸用不動産のオペレーティング・リース
2026/02/25 14:30- #12 注記事項－関連当事者、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(単位:千円)
| 前連結会計年度(自 2023年12月1日至 2024年11月30日) | 当連結会計年度(自 2024年12月1日至 2025年11月30日) |
| 営業債務及びその他の債務 | 321,680 | 326,969 |
| 売上高 | 4,995 | 76 |
| 販売費及び一般管理費 | 17,957 | 20,001 |
関連当事者との取引条件は、通常の事業取引を勘案して合理的に決定しております。
なお、当社は、2015年2月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給を決議し、「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分を非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。「営業債務及びその他の債務」に含めて表示した未払分は、前連結会計年度302,679千円、当連結会計年度302,179千円であります。
- #13 社外取締役（及び社外監査役）（連結）
(イ) 過去10年内において当社グループの役員・従業員でなかったこと
(ロ) 当社グループとの取引額が当社連結売上高の2%以上を占める取引先に所属している者または出身者でないこと(出身者のうち、当該取引先に所属しなくなってから1年以上経過している場合を除く)
(ハ)当社の大株主(総議決権の10%以上)またはその業務執行者でないこと
2026/02/25 14:30- #14 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）
業績動向並びに事業環境の見通しを踏まえ、以下の通り計画を修正しております(2026年1月14日発表)。
| 初年度2024年11月期実績 | 2年目2025年11月期実績 | 3年目(最終年度)2026年11月期修正計画 |
| 連結売上高 | 821億円 | 946億円 | 1,229億円 |
| 連結税引前利益 | 173億円 | 206億円 | 220億円 |
(注) 株主還元について、配当性向を30%から35%へ3年間で段階的な引き上げを目指すとともに、自己株式の取得については経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施検討してまいります。
本計画では、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を強化し、各事業のサービス領域の拡大やグループ間シナジーの最大化によって、既存6事業のポートフォリオの進化と成長を目指します。
- #15 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて38棟、土地5件及び中古区分マンション81戸を取得しております。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は39,150百万円(前連結会計年度比5.2%増)、セグメント利益は6,324百万円(前連結会計年度比6.1%増)となりました。
(不動産開発事業)
2026/02/25 14:30- #16 製品及びサービスに関する情報（IFRS）（連結）
(3) 主要な製品及び役務からの収益
「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
2026/02/25 14:30- #17 設備投資等の概要
1 【設備投資等の概要】
当社グループでは、当連結会計年度において総額311百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なものは、不動産賃貸事業における改修工事によるものであります。
なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。
2026/02/25 14:30- #18 連結包括利益計算書（１計算書）（IFRS）（連結）
② 【連結包括利益計算書】
| | | (単位:千円) |
| 注記 | 前連結会計年度(自 2023年12月1日至 2024年11月30日) | 当連結会計年度(自 2024年12月1日至 2025年11月30日) |
| 売上高 | 22 | 82,191,828 | 94,688,969 |
| 売上原価 | 23 | 46,995,418 | 54,793,054 |
- #19 重要な会計方針、財務諸表（連結）
取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売する事業であります。当該事業における履行義務及びその充足時期、取引価格の決定方法、収益の認識時期等については、不動産再生事業と同様であります。
(不動産賃貸事業)
東京都区部を中心に自社が所有するオフィスビル・マンション・店舗・駐車場をエンドユーザー等に賃貸する事業であり、顧客との賃貸借契約に基づき、電気・ガス・水道等のサービスを利用可能にする義務を負っております。当該履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、顧客が使用した電気・ガス・水道等の使用量を測定し、この測定した使用量に請求単価を乗じた金額を収益として認識しております。代金は前月分を当月末に支払を受けております。
2026/02/25 14:30- #20 関係会社との営業取引による取引高の総額及び営業取引以外の取引による取引高の総額の注記
※1 各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。
| 前事業年度(自 2023年12月1日 至 2024年11月30日) | 当事業年度(自 2024年12月1日 至 2025年11月30日) |
| 売上高 | 2,686,075 | 千円 | 3,486,714 | 千円 |
| 仕入高 | 1,266,079 | | 1,600,461 | |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
