建物（純額）

有報情報

#1 事業の内容

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分	事業内容	主要な会社
不動産ファンド・コンサルティング事業	当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。	トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱
不動産管理事業	オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。	トーセイ・コミュニティ㈱
ホテル事業	首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。当社がこれまで不動産開発事業、不動産流動化事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。	トーセイ・ホテル・マネジメント㈱

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

2022/02/28 15:00

#2 担保に供している資産の注記

担保に供している資産

	前事業年度(2020年11月30日)		当事業年度(2021年11月30日)
仕掛販売用不動産	16,511,680		21,171,793
建物	16,697,123		17,987,260
土地	23,260,173		34,650,424

担保権によって担保されている債務

2022/02/28 15:00

#3 有形固定資産等明細表（連結）

期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物 販売用不動産及び仕掛販売用不動産
からの振替(3物件) 991,347千円

2022/02/28 15:00

#4 注記事項－オペレーティング・リース、連結財務諸表（IFRS）（連結）

(1) 借手側
当社グループは、建物及び構築物等を賃借しております。
① 使用権資産に関する増減

2022/02/28 15:00

#5 注記事項－有形固定資産、連結財務諸表（IFRS）（連結）

(単位:千円)

	建物及び構築物	土地	その他	合計
取得原価
2019年11月30日時点の残高	4,295,791	4,835,287	344,121	9,475,200
会計方針の変更による影響額	-	-	154,467	154,467
2019年12月1日時点の残高	4,295,791	4,835,287	498,588	9,629,667
取得	68,556	-	320,014	388,571
売却又は処分	△18,297	-	△41,959	△60,256
振替	8,755,349	6,393,257	255,131	15,403,738
その他	-	-	△83,530	△83,530
2020年11月30日時点の残高	13,101,399	11,228,544	948,245	25,278,189
取得	635,535	2,425	833,198	1,471,159
企業結合による取得	82,794	31,895	539,691	654,381
売却又は処分	△151,095	-	△165,020	△316,116
振替	87,388	△949,993	△211,049	△1,073,655
2021年11月30日時点の残高	13,756,022	10,312,872	1,945,064	26,013,959
減価償却累計額及び減損損失累計額
2019年12月1日時点の残高	574,205	-	229,167	803,372
減価償却費	168,482	-	110,622	279,104
売却又は処分	△13,035	-	△41,706	△54,741
振替	753,073	-	2,250	755,323
2020年11月30日時点の残高	1,482,726	-	300,334	1,783,060
減価償却費	661,688	-	247,088	908,777
企業結合による取得	35,141	-	50,467	85,608
売却又は処分	△147,088	-	△157,996	△305,085
振替	△316,627	-	△2,010	△318,638
2021年11月30日時点の残高	1,715,841	-	437,881	2,153,722
帳簿価額
2019年12月1日時点	3,721,586	4,835,287	114,953	8,671,827
2020年11月30日時点	11,618,673	11,228,544	647,910	23,495,129
2021年11月30日時点	12,040,180	10,312,872	1,507,183	23,860,236

2020年11月30日時点及び2021年11月30日時点における使用権資産の帳簿価額は、それぞれ63,076千円及び772,272千円であります。
会計方針の変更による影響額は、IFRS16号「リース」の適用による使用権資産の増加であります。また、前連結会計年度の「その他」の取得価額の変動のうち、その他△83,530千円は使用権資産の見積りの変更による減少額であります。

2022/02/28 15:00

#6 注記事項－重要な会計方針、連結財務諸表（IFRS）（連結）

土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物 3-50年
工具、器具及び備品 3-20年

2022/02/28 15:00

#7 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）

セグメント	優先的に対処すべき課題※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE(環境)分野、S(社会)分野を示しています。
2	早期の稼働率引き上げおよび安定稼働の維持
3	建物オーナーとしての物件マネジメント力の強化、IT利用促進とDX活用による業務プロセスの変革
不動産ファンド・コンサルティング事業	1	受託資産残高の拡大(REIT、私募ファンド、CRE)
	2	グループの連携強化による投資家リターンの最大化
	3	不動産アセットマネジメント会社に求められるESG、SDGsへの取組体制構築
不動産管理事業	1	管理物件数拡大に向けた新規案件獲得力の強化および業務品質・CS向上への取組み、プロパティマネジメント(PM)、建物管理(BM)をワンストップで行う管理会社としてのSDGs取組体制の確立
	2	物流施設のプロパティマネジメント(PM)拡大に向けた受託力の強化
	3	IT促進による業務効率化と原価削減による利益率の引き上げ

2.財務上の課題

2022/02/28 15:00

#8 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）

以上の結果、不動産流動化事業の売上高は33,587百万円(前連結会計年度比7.8%増)、セグメント利益は7,203百万円(前連結会計年度比28.7%増)となりました。
(注)2022年11月期より不動産流動化事業の名称を「不動産再生事業」に改めております。当社グループの不動産再生事業は、資産価値の劣化した不動産を取得し、デザイン性向上・利便性向上・セキュリティの向上・環境配慮仕様導入などの「バリューアッププラン」についてエリアの特性やテナントニーズを取り込んで検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施し、「再生不動産」として様々な投資家の皆様に販売する事業です。様々な不動産再生を通じ建物の長期活用に繋げ、環境負荷軽減を推進してまいります。
(不動産開発事業)

2022/02/28 15:00