土地

有報情報

#1 事業の内容

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分	事業内容	主要な会社
不動産流動化事業	資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※1)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※2)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。(※1)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。(※2)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の3要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。	当社
不動産開発事業	当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。	当社、トーセイ・アーバンホーム㈱
不動産賃貸事業	当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。	当社

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

2022/02/28 15:00

#2 担保に供している資産の注記

担保に供している資産

	前事業年度(2020年11月30日)		当事業年度(2021年11月30日)
建物	16,697,123		17,987,260
土地	23,260,173		34,650,424
計	100,742,231		120,472,874

担保権によって担保されている債務

2022/02/28 15:00

#3 有形固定資産等明細表（連結）

建物 本社移転に伴う資産取得 828,786千円
土地 販売用不動産及び仕掛販売用不動産
からの振替(3物件) 1,269,725千円

2022/02/28 15:00

#4 注記事項－オペレーティング・リース、連結財務諸表（IFRS）（連結）

(2) 貸手側
当社グループは、建物及び構築物、土地等を賃貸しております。
① オペレーティング・リースに係る収益

2022/02/28 15:00

#5 注記事項－売上高、連結財務諸表（IFRS）（連結）

(不動産開発事業)
取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売する事業であります。当該事業における履行義務及びその充足時期、取引価格の決定方法、収益の認識時期等については、不動産流動化事業と同様であります。
(不動産賃貸事業)

2022/02/28 15:00

#6 注記事項－有形固定資産、連結財務諸表（IFRS）（連結）

(単位:千円)

	建物及び構築物	土地	その他	合計
取得原価
2019年11月30日時点の残高	4,295,791	4,835,287	344,121	9,475,200
会計方針の変更による影響額	-	-	154,467	154,467
2019年12月1日時点の残高	4,295,791	4,835,287	498,588	9,629,667
取得	68,556	-	320,014	388,571
売却又は処分	△18,297	-	△41,959	△60,256
振替	8,755,349	6,393,257	255,131	15,403,738
その他	-	-	△83,530	△83,530
2020年11月30日時点の残高	13,101,399	11,228,544	948,245	25,278,189
取得	635,535	2,425	833,198	1,471,159
企業結合による取得	82,794	31,895	539,691	654,381
売却又は処分	△151,095	-	△165,020	△316,116
振替	87,388	△949,993	△211,049	△1,073,655
2021年11月30日時点の残高	13,756,022	10,312,872	1,945,064	26,013,959
減価償却累計額及び減損損失累計額
2019年12月1日時点の残高	574,205	-	229,167	803,372
減価償却費	168,482	-	110,622	279,104
売却又は処分	△13,035	-	△41,706	△54,741
振替	753,073	-	2,250	755,323
2020年11月30日時点の残高	1,482,726	-	300,334	1,783,060
減価償却費	661,688	-	247,088	908,777
企業結合による取得	35,141	-	50,467	85,608
売却又は処分	△147,088	-	△157,996	△305,085
振替	△316,627	-	△2,010	△318,638
2021年11月30日時点の残高	1,715,841	-	437,881	2,153,722
帳簿価額
2019年12月1日時点	3,721,586	4,835,287	114,953	8,671,827
2020年11月30日時点	11,618,673	11,228,544	647,910	23,495,129
2021年11月30日時点	12,040,180	10,312,872	1,507,183	23,860,236

2020年11月30日時点及び2021年11月30日時点における使用権資産の帳簿価額は、それぞれ63,076千円及び772,272千円であります。
会計方針の変更による影響額は、IFRS16号「リース」の適用による使用権資産の増加であります。また、前連結会計年度の「その他」の取得価額の変動のうち、その他△83,530千円は使用権資産の見積りの変更による減少額であります。

2022/02/28 15:00

#7 注記事項－重要な会計方針、連結財務諸表（IFRS）（連結）

すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。
土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物 3-50年

2022/02/28 15:00

#8 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）

<当連結会計年度までの実績>(7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項
当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。

2022/02/28 15:00