有価証券報告書-第13期(平成28年4月1日-平成29年3月31日)
業績等の概要
(1)業績
当連結会計年度におけるわが国経済は、個人消費の低迷が続く一方、世界的な景気回復の動きと年度後半の円安進行による輸出増に支えられ、企業の生産活動に持ち直しの動きが続いており、全体としては緩やかな回復基調となりました。景気の先行きについては、欧米先進国の経済動向に留意が必要であるものの、企業収益の改善を受けた雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しが期待され、今後も緩やかな回復が続くものと思われます。
不動産業界においては、住宅分譲市場では、建築費の高止まりや用地取得競争の激化による販売価格への割高感から、住宅取得需要が中古住宅市場に向かう動きが見られ、特に首都圏において契約率の低下や供給戸数の調整が見られました。賃貸オフィス市場では、空室率については、首都圏の大規模物件に上昇の動きがあったものの、雇用環境と企業業績の改善を背景に低い水準を維持しており、賃料水準についても、都心部を中心に緩やかな上昇が続いております。不動産投資市場では、低金利を背景として投資資金が流入する環境が続いており、J-REITにおいては、新規上場や公募増資が相次いで実施され、物流施設やホテルを中心とした物件取得の増加により、資産規模は堅調に拡大しております。
このような事業環境の下、当社グループの経営成績は、売上高は569,680百万円(前連結会計年度比135百万円、0.0%増)、営業利益は77,271百万円(同△3,641百万円、4.5%減)、経常利益は68,952百万円(同△3,727百万円、5.1%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は47,005百万円(同△176百万円、0.4%減)となりました。
部門ごとの業績の概況は、以下のとおりであります。
各部門の売上高は、部門間の内部売上高、振替高を含みます。また、端数処理の関係で合計数値があわない場合があります。
第1四半期連結会計期間より、「賃貸部門」に区分しておりました野村不動産熱供給株式会社について、運営管理事業と一体となった事業推進を行うため、「運営管理部門」へ区分しております。また、第4四半期連結会計期間より、平成29年3月に新たに設立いたしました株式会社ファースト リビング アシスタンスについて、住宅事業と一体となった事業推進を行うため、「住宅部門」へ区分しております。
なお、前連結会計年度の数値については、変更後の部門の区分に基づいて作成しております。
<住宅部門>当部門の売上高は329,787百万円(前連結会計年度比△4,727百万円、1.4%減)、営業利益は27,787百万円(同△4,122百万円、12.9%減)と、前連結会計年度と比べ減収減益となりました。
これは主に、住宅分譲事業において、計上戸数が減少したことによるものであります。
マンション分譲では「プラウドタワー立川」(東京都立川市)、「プラウドシティ志木本町」(埼玉県志木市)、「オハナ淵野辺ガーデニア」(神奈川県相模原市中央区)、「プラウドシティ塚口マークフォレスト」(兵庫県尼崎市)等を、戸建分譲では「プラウドシーズン仙川 緑景の街」(東京都調布市)等、計5,567戸(前連結会計年度比439戸減)を売上に計上いたしました。
また、当連結会計年度末における契約済未計上残高は2,779戸(前連結会計年度末比714戸減)となり、次期計上予定戸数6,000戸に対する期首時点の契約率は43.0%となっております。
なお、共同事業における戸数、売上高、契約残高については事業シェア按分で計算しております。
第3四半期連結会計期間より、期末完成在庫数の区分を変更し、これに伴い、前連結会計年度末の数値についても変更後の区分の数値に組み替えて表示しております。
売上高等内訳
住宅分譲 期末完成在庫数(販売中)
住宅分譲 期末完成在庫数(未販売)
住宅分譲 契約済未計上残高
<賃貸部門>当部門の売上高は115,009百万円(前連結会計年度比4,782百万円、4.3%増)、営業利益は32,567百万円(同847百万円、2.7%増)と、前連結会計年度と比べ増収増益となりました。
これは主に、賃貸事業において、空室率の改善により賃貸収入が増加したこと、及び収益不動産開発事業において、物件売却収入が増加したことによるものであります。
なお、第1四半期連結会計期間より、「賃貸部門」へ区分しておりました野村不動産熱供給株式会社を「運営管理部門」へ区分したことに伴い、前連結会計年度の数値についても変更後の区分の数値に組み替えて表示しております。
売上高内訳
賃貸床面積
空室率(オフィス・商業施設)
<資産運用部門>当部門の売上高は9,662百万円(前連結会計年度比△1,310百万円、11.9%減)、営業利益は6,016百万円(同△1,360百万円、18.4%減)と、前連結会計年度と比べ減収減益となりました。
これは主に、前連結会計年度に運用する3つの上場REITが合併したことに伴う資産取得報酬を計上していたことによるものであります。
なお、平成28年9月に野村不動産マスターファンド投資法人とトップリート投資法人が合併したことに伴い、前連結会計年度末と比べ運用資産残高が増加しております。
運用資産残高
<仲介・CRE部門>当部門の売上高は34,820百万円(前連結会計年度比△553百万円、1.6%減)、営業利益は9,124百万円(同△776百万円、7.8%減)と、前連結会計年度と比べ減収減益となりました。
これは主に、売買仲介における取扱件数及び取扱高が増加した一方で、前連結会計年度において、物件売却収入を計上していたことによるものであります。
なお、ホールセール事業において、これまで野村不動産株式会社法人営業本部と野村不動産アーバンネット株式会社アセット営業本部の2社体制で行っておりましたが、平成28年10月1日付で拠点、人員及び機能を野村不動産株式会社法人営業本部に一本化する組織再編を行っております。
また、リテール事業において、平成28年4月に「飯田橋センター」(東京都千代田区)及び「豊中センター」(大阪府豊中市)、平成28年10月に「大泉学園センター」(東京都練馬区)、平成28年11月に「上野センター」(東京都台東区)をオープンしております。
売上高内訳
売買仲介取扱件数・取扱高
<運営管理部門>当部門の売上高は95,764百万円(前連結会計年度比4,212百万円、4.6%増)、営業利益は6,939百万円(同1,245百万円、21.9%増)と、前連結会計年度と比べ増収増益となりました。
これは主に、マンションの大規模修繕等の受注工事の増加、及びフィットネスクラブ事業の会費収入が増加したことによるものであります。
なお、第1四半期連結会計期間より、「賃貸部門」に区分しておりました野村不動産熱供給株式会社を、「運営管理部門」へ区分しております。この変更等に伴い、売上高内訳の区分を変更し、前連結会計年度の数値についても変更後の区分の数値に組み替えて表示しております。
また、フィットネスクラブ事業において、平成28年4月に「メガロスゼロプラス恵比寿」(東京都渋谷区)、平成28年6月に「メガロスルフレ恵比寿」(東京都渋谷区)、平成29年1月に「メガロス24浜田山」(東京都杉並区)、平成29年2月に「メガロス24桜新町」(東京都世田谷区)をオープンしております。
売上高内訳
管理受託数
<その他部門>当部門の売上高は106百万円(前連結会計年度比△1,247百万円、92.2%減)、営業損失は30百万円(前連結会計年度は営業損失152百万円)となりました。
(2)キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末から9,892百万円減少し、47,699百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、31,889百万円の資金の減少(前連結会計年度比45,148百万円減)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益69,307百万円を計上した一方で、たな卸資産の増加及び法人税等の支払があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、54,558百万円の資金の減少(同5,156百万円増)となりました。これは主に、有形及び無形固定資産の取得による支出があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、76,575百万円の資金の増加(同22,937百万円増)となりました。これは主に、配当金の支払いがあった一方で、長期借入れ及び社債の発行による資金調達を実施したことによるものであります。
当連結会計年度におけるわが国経済は、個人消費の低迷が続く一方、世界的な景気回復の動きと年度後半の円安進行による輸出増に支えられ、企業の生産活動に持ち直しの動きが続いており、全体としては緩やかな回復基調となりました。景気の先行きについては、欧米先進国の経済動向に留意が必要であるものの、企業収益の改善を受けた雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しが期待され、今後も緩やかな回復が続くものと思われます。
不動産業界においては、住宅分譲市場では、建築費の高止まりや用地取得競争の激化による販売価格への割高感から、住宅取得需要が中古住宅市場に向かう動きが見られ、特に首都圏において契約率の低下や供給戸数の調整が見られました。賃貸オフィス市場では、空室率については、首都圏の大規模物件に上昇の動きがあったものの、雇用環境と企業業績の改善を背景に低い水準を維持しており、賃料水準についても、都心部を中心に緩やかな上昇が続いております。不動産投資市場では、低金利を背景として投資資金が流入する環境が続いており、J-REITにおいては、新規上場や公募増資が相次いで実施され、物流施設やホテルを中心とした物件取得の増加により、資産規模は堅調に拡大しております。
このような事業環境の下、当社グループの経営成績は、売上高は569,680百万円(前連結会計年度比135百万円、0.0%増)、営業利益は77,271百万円(同△3,641百万円、4.5%減)、経常利益は68,952百万円(同△3,727百万円、5.1%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は47,005百万円(同△176百万円、0.4%減)となりました。
部門ごとの業績の概況は、以下のとおりであります。
各部門の売上高は、部門間の内部売上高、振替高を含みます。また、端数処理の関係で合計数値があわない場合があります。
第1四半期連結会計期間より、「賃貸部門」に区分しておりました野村不動産熱供給株式会社について、運営管理事業と一体となった事業推進を行うため、「運営管理部門」へ区分しております。また、第4四半期連結会計期間より、平成29年3月に新たに設立いたしました株式会社ファースト リビング アシスタンスについて、住宅事業と一体となった事業推進を行うため、「住宅部門」へ区分しております。
なお、前連結会計年度の数値については、変更後の部門の区分に基づいて作成しております。
<住宅部門>当部門の売上高は329,787百万円(前連結会計年度比△4,727百万円、1.4%減)、営業利益は27,787百万円(同△4,122百万円、12.9%減)と、前連結会計年度と比べ減収減益となりました。
これは主に、住宅分譲事業において、計上戸数が減少したことによるものであります。
マンション分譲では「プラウドタワー立川」(東京都立川市)、「プラウドシティ志木本町」(埼玉県志木市)、「オハナ淵野辺ガーデニア」(神奈川県相模原市中央区)、「プラウドシティ塚口マークフォレスト」(兵庫県尼崎市)等を、戸建分譲では「プラウドシーズン仙川 緑景の街」(東京都調布市)等、計5,567戸(前連結会計年度比439戸減)を売上に計上いたしました。
また、当連結会計年度末における契約済未計上残高は2,779戸(前連結会計年度末比714戸減)となり、次期計上予定戸数6,000戸に対する期首時点の契約率は43.0%となっております。
なお、共同事業における戸数、売上高、契約残高については事業シェア按分で計算しております。
第3四半期連結会計期間より、期末完成在庫数の区分を変更し、これに伴い、前連結会計年度末の数値についても変更後の区分の数値に組み替えて表示しております。
売上高等内訳
| 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | ||||
| 計上戸数 | 売上高 (百万円) | 計上戸数 | 売上高 (百万円) | ||
| 住宅分譲 | 首都圏 | 4,721戸 | 260,494 | 4,291戸 | 250,475 |
| 関西圏 | 857戸 | 38,223 | 807戸 | 35,890 | |
| その他 | 427戸 | 20,078 | 468戸 | 22,594 | |
| 小計 | 6,006戸 | 318,795 | 5,567戸 | 308,960 | |
| (うち戸建住宅) | (643戸) | (39,514) | (682戸) | (38,735) | |
| その他 | 15,719 | 20,827 | |||
| 合計 | 334,514 | 329,787 | |||
住宅分譲 期末完成在庫数(販売中)
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 | |
| 首都圏 | 84戸 | 187戸 |
| 関西圏 | 29戸 | 38戸 |
| その他 | 20戸 | 25戸 |
| 合計 | 134戸 | 252戸 |
| (うち戸建住宅) | (46戸) | (13戸) |
住宅分譲 期末完成在庫数(未販売)
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 | |
| 合計 | 215戸 | 402戸 |
| (うち戸建住宅) | (94戸) | (33戸) |
住宅分譲 契約済未計上残高
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 | |||
| 戸数 | 契約残高 (百万円) | 戸数 | 契約残高 (百万円) | |
| 首都圏 | 2,569戸 | 162,146 | 2,140戸 | 140,183 |
| 関西圏 | 535戸 | 26,577 | 219戸 | 13,859 |
| その他 | 389戸 | 21,235 | 420戸 | 21,851 |
| 合計 | 3,493戸 | 209,959 | 2,779戸 | 175,895 |
| (うち戸建住宅) | (74戸) | (4,613) | (111戸) | (6,489) |
<賃貸部門>当部門の売上高は115,009百万円(前連結会計年度比4,782百万円、4.3%増)、営業利益は32,567百万円(同847百万円、2.7%増)と、前連結会計年度と比べ増収増益となりました。
これは主に、賃貸事業において、空室率の改善により賃貸収入が増加したこと、及び収益不動産開発事業において、物件売却収入が増加したことによるものであります。
なお、第1四半期連結会計期間より、「賃貸部門」へ区分しておりました野村不動産熱供給株式会社を「運営管理部門」へ区分したことに伴い、前連結会計年度の数値についても変更後の区分の数値に組み替えて表示しております。
売上高内訳
| 前連結会計年度(百万円) | 当連結会計年度(百万円) | |
| 賃貸(オフィス) | 49,594 | 51,981 |
| 賃貸(商業施設) | 10,873 | 11,649 |
| 賃貸(その他) | 5,882 | 5,954 |
| 収益不動産開発(売却) | 33,260 | 35,350 |
| 収益不動産開発(賃貸) | 3,320 | 4,054 |
| その他 | 7,295 | 6,018 |
| 合計 | 110,226 | 115,009 |
賃貸床面積
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 | |
| オフィス | 829,312㎡ | 831,177㎡ |
| 商業施設 | 144,815㎡ | 144,797㎡ |
| 合計 | 974,127㎡ | 975,974㎡ |
空室率(オフィス・商業施設)
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 |
| 2.2% | 0.8% |
<資産運用部門>当部門の売上高は9,662百万円(前連結会計年度比△1,310百万円、11.9%減)、営業利益は6,016百万円(同△1,360百万円、18.4%減)と、前連結会計年度と比べ減収減益となりました。
これは主に、前連結会計年度に運用する3つの上場REITが合併したことに伴う資産取得報酬を計上していたことによるものであります。
なお、平成28年9月に野村不動産マスターファンド投資法人とトップリート投資法人が合併したことに伴い、前連結会計年度末と比べ運用資産残高が増加しております。
| 前連結会計年度(百万円) | 当連結会計年度(百万円) | |
| 売上高 | 10,973 | 9,662 |
運用資産残高
| 前連結会計年度末(百万円) | 当連結会計年度末(百万円) | |
| REIT | 1,012,630 | 1,210,535 |
| 私募ファンド等 | 61,851 | 49,529 |
| 合計 | 1,074,481 | 1,260,064 |
<仲介・CRE部門>当部門の売上高は34,820百万円(前連結会計年度比△553百万円、1.6%減)、営業利益は9,124百万円(同△776百万円、7.8%減)と、前連結会計年度と比べ減収減益となりました。
これは主に、売買仲介における取扱件数及び取扱高が増加した一方で、前連結会計年度において、物件売却収入を計上していたことによるものであります。
なお、ホールセール事業において、これまで野村不動産株式会社法人営業本部と野村不動産アーバンネット株式会社アセット営業本部の2社体制で行っておりましたが、平成28年10月1日付で拠点、人員及び機能を野村不動産株式会社法人営業本部に一本化する組織再編を行っております。
また、リテール事業において、平成28年4月に「飯田橋センター」(東京都千代田区)及び「豊中センター」(大阪府豊中市)、平成28年10月に「大泉学園センター」(東京都練馬区)、平成28年11月に「上野センター」(東京都台東区)をオープンしております。
売上高内訳
| 前連結会計年度(百万円) | 当連結会計年度(百万円) | |
| 売買仲介 | 28,028 | 30,283 |
| その他 | 7,345 | 4,536 |
| 合計 | 35,373 | 34,820 |
売買仲介取扱件数・取扱高
| 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | |
| 取扱件数(件) | 7,710 | 8,272 |
| 取扱高(百万円) | 713,574 | 745,147 |
<運営管理部門>当部門の売上高は95,764百万円(前連結会計年度比4,212百万円、4.6%増)、営業利益は6,939百万円(同1,245百万円、21.9%増)と、前連結会計年度と比べ増収増益となりました。
これは主に、マンションの大規模修繕等の受注工事の増加、及びフィットネスクラブ事業の会費収入が増加したことによるものであります。
なお、第1四半期連結会計期間より、「賃貸部門」に区分しておりました野村不動産熱供給株式会社を、「運営管理部門」へ区分しております。この変更等に伴い、売上高内訳の区分を変更し、前連結会計年度の数値についても変更後の区分の数値に組み替えて表示しております。
また、フィットネスクラブ事業において、平成28年4月に「メガロスゼロプラス恵比寿」(東京都渋谷区)、平成28年6月に「メガロスルフレ恵比寿」(東京都渋谷区)、平成29年1月に「メガロス24浜田山」(東京都杉並区)、平成29年2月に「メガロス24桜新町」(東京都世田谷区)をオープンしております。
売上高内訳
| 前連結会計年度(百万円) | 当連結会計年度(百万円) | |
| 運営管理 | 47,952 | 48,301 |
| 受注工事 | 24,636 | 26,857 |
| フィットネス・シニア | 14,995 | 15,523 |
| その他 | 3,967 | 5,081 |
| 合計 | 91,552 | 95,764 |
管理受託数
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 | |
| ビル等管理件数(件) | 705 | 702 |
| 住宅管理戸数(戸) | 163,036 | 168,999 |
<その他部門>当部門の売上高は106百万円(前連結会計年度比△1,247百万円、92.2%減)、営業損失は30百万円(前連結会計年度は営業損失152百万円)となりました。
(2)キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末から9,892百万円減少し、47,699百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、31,889百万円の資金の減少(前連結会計年度比45,148百万円減)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益69,307百万円を計上した一方で、たな卸資産の増加及び法人税等の支払があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、54,558百万円の資金の減少(同5,156百万円増)となりました。これは主に、有形及び無形固定資産の取得による支出があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、76,575百万円の資金の増加(同22,937百万円増)となりました。これは主に、配当金の支払いがあった一方で、長期借入れ及び社債の発行による資金調達を実施したことによるものであります。