有価証券報告書-第11期(平成26年4月1日-平成27年3月31日)
業績等の概要
(1)業績
当連結会計年度におけるわが国経済は、消費税率の引き上げに伴い、個人消費に弱さが見られたものの、円安や原油安の進行を背景に、企業業績の改善や、設備投資の増加が見られる等、緩やかな回復基調が続きました。また、景気の先行きについては、中国をはじめとする新興国の景気減速や、円安に伴う消費者物価の上昇といった懸念はありますが、雇用・所得環境には着実な改善が見られ、個人消費を下支えすることが期待されることから、今後も回復基調が続くものと思われます。
不動産業界においては、住宅分譲市場では、建設費の高騰による販売価格の上昇や消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動により、市場全体で供給戸数の減少が見られたものの、住宅取得支援策の継続や低金利を背景に、契約率は高水準を維持しており、堅調な事業環境が続いております。賃貸オフィス市場では、企業業績の改善に伴う拡張ニーズを受け、空室率の低下傾向が鮮明になるとともに、都心部においては、一部で賃料水準の上昇が見られる等、回復傾向が続いております。また、不動産投資市場では、J-REITにおける投資口価格の上昇や低金利を背景とする良好な資金調達環境が継続しており、不動産取引額も高水準を維持する等、事業環境は底堅く推移しております。
このような事業環境の下、当社グループの経営成績は、売上高は567,159百万円(前連結会計年度比35,142百万円、6.6%増)、営業利益は71,894百万円(同△2,413百万円、3.2%減)、経常利益は63,681百万円(同△376百万円、0.6%減)、当期純利益は38,441百万円(同11,597百万円、43.2%増)となりました。
なお、法人税率の引下げによる繰延税金資産及び繰延税金負債の取崩しに伴い、当連結会計年度の当期純利益は
3,198百万円増加しております。
セグメントごとの業績の概況は、以下のとおりであります。
各セグメントの売上高は、セグメント間の内部売上高、振替高を含みます。また、端数処理の関係で合計数値があわない場合があります。
また、第2四半期連結会計期間より、セグメント別経営管理のより一層の充実を図るため、全社費用の一部について、各セグメントへの配分方法を変更しております。あわせて、「住宅事業セグメント」に区分しておりました賃貸住宅事業について、他の賃貸資産と一体となった事業推進を行うため、「賃貸事業セグメント」の区分に変更しております。なお、前連結会計年度の数値については、変更後の全社費用の配分方法及びセグメントの区分に基づいて作成しております。
<住宅事業セグメント>当セグメントの売上高は359,397百万円(前連結会計年度比51,771百万円、16.8%増)、営業利益は33,811百万円(同2,634百万円、8.4%増)となりました。
前連結会計年度と比べ、計上戸数が増加したこと等により、増収増益となっております。
販売は順調に推移しており、マンション分譲では「プラウドタワー武蔵小杉」(神奈川県川崎市中原区)、「プラウド府中マークス」(東京都府中市)、「オハナふじみ野上野台ブロッサム」(埼玉県ふじみ野市)、「プラウドシティ新大阪」(大阪府大阪市淀川区)等を、戸建分譲では「プラウドシーズン船橋小室(千葉県船橋市)」、「プラウドシーズン世田谷桜丘」(東京都世田谷区)等、計7,021戸(前連結会計年度比812戸増)を売上に計上いたしました。
また、当連結会計年度末における契約済未計上残高は4,767戸(前連結会計年度末比1,422戸減)となっております。
なお、共同事業における戸数、売上高、契約残高については事業シェア按分で計算しております。
売上高等内訳
住宅分譲 期末完成在庫数
住宅分譲 契約済未計上残高
<賃貸事業セグメント>当セグメントの売上高は92,878百万円(前連結会計年度比△6,987百万円、7.0%減)、営業利益は24,447百万円(同△2,371百万円、8.8%減)となりました。
前連結会計年度と比べ、商品の売却が減少したこと、及び「浜松町ビルディング」(東京都港区)のテナントの一部が移転したこと等により、減収減益となっております。
なお、賃貸事業部門において、前連結会計年度に竣工した「NREG川崎ロジスティクスセンター」(神奈川県川崎市川崎区)の収益が寄与しております。また、収益不動産開発部門において、「PMO日本橋茅場町」(東京都中央区)、「PMO神田司町」(東京都千代田区)を売上に計上しております。
売上高内訳
(注)住宅事業セグメントから区分を変更した賃貸住宅事業の売上高については、「収益不動産開発」に区分して
表示しております。
賃貸床面積
空室率(オフィス・商業施設)
<資産運用事業セグメント>当セグメントの売上高は9,166百万円(前連結会計年度比△9,159百万円、50.0%減)、営業利益は4,813百万円(同△3,089百万円、39.1%減)となりました。
前連結会計年度において、野村不動産マスターファンド投資法人の上場に伴う資産取得報酬、及びSPCの物件売却による収入を売上に計上したこと等により、減収減益となっております。
運用資産残高
<仲介・CRE事業セグメント>当セグメントの売上高は30,232百万円(前連結会計年度比1,064百万円、3.6%増)、営業利益は8,477百万円(同376百万円、4.6%増)と、前連結会計年度に比べ、増収増益となりました。
なお、平成26年10月に「香港駐在員事務所」を開設しております。また、リテール部門において、首都圏に「北千住センター」、「西葛西センター」、「武蔵浦和センター」、「豊洲センター」、「三軒茶屋センター」、「川崎センター」の計6店舗をオープンしております。
売上高内訳
売買仲介取扱件数・取扱高
<運営管理事業セグメント>当セグメントの売上高は71,635百万円(前連結会計年度比△514百万円、0.7%減)、営業利益は5,477百万円(同370百万円、7.2%増)となりました。
なお、平成26年4月1日の野村ビルマネジメント㈱及び野村リビングサポート㈱の統合に伴い、当連結会計年度より、売上高内訳の区分を、従来の「ビル管理」及び「住宅管理」の区分から、「運営管理」及び「受注工事」の区分へ変更しております。この変更に伴い、前連結会計年度の数値についても、変更後の区分の数値に組み替えて表示しております。
売上高内訳
管理受託数
<その他の事業セグメント>当セグメントの売上高は17,753百万円(前連結会計年度比△887百万円、4.8%減)、営業利益は167百万円(同△341百万円、67.1%減)となりました。
フィットネスクラブ事業部門以外で保有する資産の売却が減少したこと等により、前連結会計年度と比べ、減収減益となっております。
フィットネスクラブ事業部門においては、平成26年6月に「デイオス24鵜の木駅前」(東京都大田区)、平成26年10月に「デイオス24井土ヶ谷」(神奈川県横浜市南区)をオープンしております。
なお、連結子会社である㈱メガロスを当社の完全子会社とすることを目的とした取引の一貫として、平成27年4月30日に開催した当社の取締役会において、㈱メガロスの株券等を公開買付けにより取得することを決議いたしました。詳細につきましては、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 注記事項(重要な後発事象)及び2.財務諸表等 注記事項(重要な後発事象)」をご参照下さい。
(2)キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末から17,563百万円減少し、50,418百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、23,837百万円の資金の増加(前連結会計年度比59,698百万円減)となりました。これは主に、たな卸資産等の取得による支出があった一方で、仕入債務及び預り金が増加したこと、及び税金等調整前当期純利益58,058百万円を計上したこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、32,476百万円の資金の減少(同12,284百万円減)となりました。これは主に、有形及び無形固定資産の取得による支出があったこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、8,983百万円の資金の減少(同48,874百万円増)となりました。これは主に、配当金の支払い等によるものであります。
当連結会計年度におけるわが国経済は、消費税率の引き上げに伴い、個人消費に弱さが見られたものの、円安や原油安の進行を背景に、企業業績の改善や、設備投資の増加が見られる等、緩やかな回復基調が続きました。また、景気の先行きについては、中国をはじめとする新興国の景気減速や、円安に伴う消費者物価の上昇といった懸念はありますが、雇用・所得環境には着実な改善が見られ、個人消費を下支えすることが期待されることから、今後も回復基調が続くものと思われます。
不動産業界においては、住宅分譲市場では、建設費の高騰による販売価格の上昇や消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動により、市場全体で供給戸数の減少が見られたものの、住宅取得支援策の継続や低金利を背景に、契約率は高水準を維持しており、堅調な事業環境が続いております。賃貸オフィス市場では、企業業績の改善に伴う拡張ニーズを受け、空室率の低下傾向が鮮明になるとともに、都心部においては、一部で賃料水準の上昇が見られる等、回復傾向が続いております。また、不動産投資市場では、J-REITにおける投資口価格の上昇や低金利を背景とする良好な資金調達環境が継続しており、不動産取引額も高水準を維持する等、事業環境は底堅く推移しております。
このような事業環境の下、当社グループの経営成績は、売上高は567,159百万円(前連結会計年度比35,142百万円、6.6%増)、営業利益は71,894百万円(同△2,413百万円、3.2%減)、経常利益は63,681百万円(同△376百万円、0.6%減)、当期純利益は38,441百万円(同11,597百万円、43.2%増)となりました。
なお、法人税率の引下げによる繰延税金資産及び繰延税金負債の取崩しに伴い、当連結会計年度の当期純利益は
3,198百万円増加しております。
セグメントごとの業績の概況は、以下のとおりであります。
各セグメントの売上高は、セグメント間の内部売上高、振替高を含みます。また、端数処理の関係で合計数値があわない場合があります。
また、第2四半期連結会計期間より、セグメント別経営管理のより一層の充実を図るため、全社費用の一部について、各セグメントへの配分方法を変更しております。あわせて、「住宅事業セグメント」に区分しておりました賃貸住宅事業について、他の賃貸資産と一体となった事業推進を行うため、「賃貸事業セグメント」の区分に変更しております。なお、前連結会計年度の数値については、変更後の全社費用の配分方法及びセグメントの区分に基づいて作成しております。
<住宅事業セグメント>当セグメントの売上高は359,397百万円(前連結会計年度比51,771百万円、16.8%増)、営業利益は33,811百万円(同2,634百万円、8.4%増)となりました。
前連結会計年度と比べ、計上戸数が増加したこと等により、増収増益となっております。
販売は順調に推移しており、マンション分譲では「プラウドタワー武蔵小杉」(神奈川県川崎市中原区)、「プラウド府中マークス」(東京都府中市)、「オハナふじみ野上野台ブロッサム」(埼玉県ふじみ野市)、「プラウドシティ新大阪」(大阪府大阪市淀川区)等を、戸建分譲では「プラウドシーズン船橋小室(千葉県船橋市)」、「プラウドシーズン世田谷桜丘」(東京都世田谷区)等、計7,021戸(前連結会計年度比812戸増)を売上に計上いたしました。
また、当連結会計年度末における契約済未計上残高は4,767戸(前連結会計年度末比1,422戸減)となっております。
なお、共同事業における戸数、売上高、契約残高については事業シェア按分で計算しております。
売上高等内訳
| 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | ||||
| 計上戸数 | 売上高 (百万円) | 計上戸数 | 売上高 (百万円) | ||
| 住宅分譲 | 首都圏 | 4,723戸 | 236,853 | 5,426戸 | 270,397 |
| 関西圏 | 930戸 | 35,143 | 1,009戸 | 37,542 | |
| その他 | 555戸 | 23,925 | 585戸 | 25,059 | |
| 小計 | 6,209戸 | 295,923 | 7,021戸 | 332,999 | |
| (うち戸建住宅) | (718戸) | (37,748) | (859戸) | (50,573) | |
| その他 | 11,702 | 26,397 | |||
| 合計 | 307,625 | 359,397 | |||
住宅分譲 期末完成在庫数
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 | |
| 首都圏 | 31戸 | 76戸 |
| 関西圏 | - | 13戸 |
| その他 | - | - |
| 合計 | 31戸 | 89戸 |
| (うち戸建住宅) | (5戸) | (64戸) |
住宅分譲 契約済未計上残高
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 | |||
| 戸数 | 契約残高 (百万円) | 戸数 | 契約残高 (百万円) | |
| 首都圏 | 4,995戸 | 270,318 | 3,924戸 | 221,375 |
| 関西圏 | 697戸 | 25,429 | 497戸 | 22,746 |
| その他 | 495戸 | 20,896 | 345戸 | 15,773 |
| 合計 | 6,189戸 | 316,643 | 4,767戸 | 259,895 |
| (うち戸建住宅) | (185戸) | (9,431) | (51戸) | (4,438) |
<賃貸事業セグメント>当セグメントの売上高は92,878百万円(前連結会計年度比△6,987百万円、7.0%減)、営業利益は24,447百万円(同△2,371百万円、8.8%減)となりました。
前連結会計年度と比べ、商品の売却が減少したこと、及び「浜松町ビルディング」(東京都港区)のテナントの一部が移転したこと等により、減収減益となっております。
なお、賃貸事業部門において、前連結会計年度に竣工した「NREG川崎ロジスティクスセンター」(神奈川県川崎市川崎区)の収益が寄与しております。また、収益不動産開発部門において、「PMO日本橋茅場町」(東京都中央区)、「PMO神田司町」(東京都千代田区)を売上に計上しております。
売上高内訳
| 前連結会計年度(百万円) | 当連結会計年度(百万円) | |
| 賃貸(オフィス) | 48,131 | 46,563 |
| 賃貸(商業施設) | 10,544 | 10,323 |
| 賃貸(その他) | 5,151 | 5,552 |
| 収益不動産開発 | 25,608 | 16,026 |
| その他 | 10,429 | 14,413 |
| 合計 | 99,866 | 92,878 |
(注)住宅事業セグメントから区分を変更した賃貸住宅事業の売上高については、「収益不動産開発」に区分して
表示しております。
賃貸床面積
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 | |
| オフィス | 748,596㎡ | 822,049㎡ |
| 商業施設 | 106,601㎡ | 106,580㎡ |
| 合計 | 855,197㎡ | 928,628㎡ |
空室率(オフィス・商業施設)
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 |
| 2.9% | 4.5% |
<資産運用事業セグメント>当セグメントの売上高は9,166百万円(前連結会計年度比△9,159百万円、50.0%減)、営業利益は4,813百万円(同△3,089百万円、39.1%減)となりました。
前連結会計年度において、野村不動産マスターファンド投資法人の上場に伴う資産取得報酬、及びSPCの物件売却による収入を売上に計上したこと等により、減収減益となっております。
| 前連結会計年度(百万円) | 当連結会計年度(百万円) | |
| 売上高 | 18,326 | 9,166 |
運用資産残高
| 前連結会計年度末(百万円) | 当連結会計年度末(百万円) | |
| REIT | 941,385 | 1,011,029 |
| 私募ファンド等 | 190,861 | 112,159 |
| 合計 | 1,132,246 | 1,123,188 |
<仲介・CRE事業セグメント>当セグメントの売上高は30,232百万円(前連結会計年度比1,064百万円、3.6%増)、営業利益は8,477百万円(同376百万円、4.6%増)と、前連結会計年度に比べ、増収増益となりました。
なお、平成26年10月に「香港駐在員事務所」を開設しております。また、リテール部門において、首都圏に「北千住センター」、「西葛西センター」、「武蔵浦和センター」、「豊洲センター」、「三軒茶屋センター」、「川崎センター」の計6店舗をオープンしております。
売上高内訳
| 前連結会計年度(百万円) | 当連結会計年度(百万円) | |
| 売買仲介 | 24,520 | 25,833 |
| その他 | 4,647 | 4,399 |
| 合計 | 29,168 | 30,232 |
売買仲介取扱件数・取扱高
| 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | |
| 取扱件数(件) | 7,437 | 7,174 |
| 取扱高(百万円) | 672,774 | 710,980 |
<運営管理事業セグメント>当セグメントの売上高は71,635百万円(前連結会計年度比△514百万円、0.7%減)、営業利益は5,477百万円(同370百万円、7.2%増)となりました。
なお、平成26年4月1日の野村ビルマネジメント㈱及び野村リビングサポート㈱の統合に伴い、当連結会計年度より、売上高内訳の区分を、従来の「ビル管理」及び「住宅管理」の区分から、「運営管理」及び「受注工事」の区分へ変更しております。この変更に伴い、前連結会計年度の数値についても、変更後の区分の数値に組み替えて表示しております。
売上高内訳
| 前連結会計年度(百万円) | 当連結会計年度(百万円) | |
| 運営管理 | 48,743 | 49,794 |
| 受注工事 | 23,406 | 21,841 |
| 合計 | 72,150 | 71,635 |
管理受託数
| 前連結会計年度末 | 当連結会計年度末 | |
| ビル等管理件数(件) | 703 | 729 |
| 住宅管理戸数(戸) | 147,516 | 155,706 |
<その他の事業セグメント>当セグメントの売上高は17,753百万円(前連結会計年度比△887百万円、4.8%減)、営業利益は167百万円(同△341百万円、67.1%減)となりました。
フィットネスクラブ事業部門以外で保有する資産の売却が減少したこと等により、前連結会計年度と比べ、減収減益となっております。
フィットネスクラブ事業部門においては、平成26年6月に「デイオス24鵜の木駅前」(東京都大田区)、平成26年10月に「デイオス24井土ヶ谷」(神奈川県横浜市南区)をオープンしております。
なお、連結子会社である㈱メガロスを当社の完全子会社とすることを目的とした取引の一貫として、平成27年4月30日に開催した当社の取締役会において、㈱メガロスの株券等を公開買付けにより取得することを決議いたしました。詳細につきましては、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 注記事項(重要な後発事象)及び2.財務諸表等 注記事項(重要な後発事象)」をご参照下さい。
| 前連結会計年度(百万円) | 当連結会計年度(百万円) | |
| 売上高 | 18,640 | 17,753 |
(2)キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末から17,563百万円減少し、50,418百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、23,837百万円の資金の増加(前連結会計年度比59,698百万円減)となりました。これは主に、たな卸資産等の取得による支出があった一方で、仕入債務及び預り金が増加したこと、及び税金等調整前当期純利益58,058百万円を計上したこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、32,476百万円の資金の減少(同12,284百万円減)となりました。これは主に、有形及び無形固定資産の取得による支出があったこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、8,983百万円の資金の減少(同48,874百万円増)となりました。これは主に、配当金の支払い等によるものであります。