有価証券報告書-第19期(2022/04/01-2023/03/31)

(重要な会計上の見積り)
1.棚卸資産の評価
当社グループが保有する棚卸資産の主な内容は、住宅分譲目的で保有する不動産及び販売目的で保有する収益不動産であります。
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
(単位:百万円)

	前連結会計年度 (自 2021年4月1日 至 2022年3月31日)	当連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)
棚卸資産評価損	3,022	176

(2)連結財務諸表利用者の理解に資するその他の情報
①住宅分譲目的で保有する不動産
ⅰ算出方法
住宅分譲目的で保有する不動産の正味売却価額と帳簿価額を比較し算出しております。正味売却価額は、用地取得時、工事発注時、販売開始時に策定される事業計画にて都度設定される販売価格及び商品原価等に基づいております。また、上記のほか、事業の進捗や販売の状況に応じて、正味売却価額を変更することがあります。
ⅱ主要な仮定
正味売却価額の算出に用いた主要な仮定は販売価格及び商品原価であり、物件の立地、規模、商品性、周辺の取引事例、マーケット見通し、過去の経験に基づく想定金額等を踏まえこれらを見積っております。なお、新型コロナウイルス感染症拡大による住宅販売市況への影響につきましては、限定的であるとの仮定を置いております。
ⅲ翌年度の連結財務諸表に与える影響
主要な仮定である販売価格及び商品原価の見積りは不確実性を伴い、販売価格は住宅販売市況の変化等により、商品原価は建設市況の変化や追加工事の発生、あるいはスケジュール遅延等により、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
②販売目的で保有する収益不動産
ⅰ算出方法
販売目的で保有する収益不動産の正味売却価額と帳簿価額を比較し算出しております。正味売却価額は、用地取得時、工事発注時、リーシング(テナント募集)開始時、売却決定時に設定される売却見込額及び商品原価等に基づいております。なお、リーシングの進捗状況等から収益性の低下が懸念される販売目的の収益不動産は、不動産鑑定士による鑑定評価額等を売却見込額としております。
ⅱ主要な仮定
正味売却価額の算出に用いた主要な仮定は売却見込額及び商品原価であり、物件の立地、規模、商品性、周辺の取引事例、マーケット見通し、過去の経験に基づいた賃料、稼働率、キャップレート等を踏まえ、これらを見積っております。なお、新型コロナウイルス感染症拡大による不動産賃貸市況や不動産投資市況への影響につきましては、限定的であるとの仮定を置いております。
ⅲ翌年度の連結財務諸表に与える影響
主要な仮定である売却見込額及び商品原価の見積りは不確実性を伴い、販売価格は不動産賃貸や不動産投資の市況の変化等により、商品原価は建設市況の変化や追加工事の発生、あるいはスケジュール遅延等により、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
2.固定資産の減損
当社グループが保有する固定資産の主な内容は、国内におけるオフィスビル・商業施設・物流施設・ホテルなどの不動産(以下、「賃貸不動産等」という。)であります。
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
(単位:百万円)

	前連結会計年度 (自 2021年4月1日 至 2022年3月31日)	当連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)
減損損失	568	7,911

(2)連結財務諸表利用者の理解に資するその他の情報
ⅰ算出方法
賃貸不動産等の帳簿価額を回収できなくなる可能性を示す兆候が生じた場合に、当該不動産について減損の判定を行い算出しております。
(減損の兆候)
当社グループは下記事象を賃貸不動産等の減損の兆候としております。
・営業損益が2期連続で赤字、もしくは赤字となる見込みである物件
・回収可能価額を著しく低下させる変化が生じたか、もしくは生ずる見込みである物件
・経営環境が著しく悪化したか、もしくは悪化する見込みである物件
・市場価格(時価)が著しく下落(50%程度以上下落)した物件
(減損の認識と測定)
減損の兆候があると判定された物件について、帳簿価額と割引前将来キャッシュ・フロー総額等を比較し、帳簿価額のほうが大きい場合に減損を実施する必要があると認識します。
減損を認識する物件については、帳簿価額から回収可能価額を差し引いた金額を減損損失として測定します。
回収可能価額は正味売却価額、あるいは使用価値により算出しております。正味売却価額は、不動産鑑定士による鑑定評価額等を使用しております。また、使用価値は、将来キャッシュ・フローを割り引いて算出しております。
ⅱ主要な仮定
割引前将来キャッシュ・フロー及び使用価値の算出に用いた主要な仮定は賃貸収入・賃貸原価等及び割引率であります。これらについては、物件の立地、規模、周辺の賃貸取引事例、マーケット見通し、過去の実績に基づいた賃料、客室単価、稼働率、キャップレート等を踏まえ、見積っております。なお、新型コロナウイルス感染症拡大による賃貸不動産等の市況への影響につきましては、限定的であるとの仮定を置いております。
ⅲ翌年度の連結財務諸表に与える影響
主要な仮定である賃貸収入・賃貸原価等の見積りは不確実性を伴い、賃貸不動産等に係る市況変化等により、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。