#1 事業の内容: 当社グループは、全国の商業ビル、オフィスビル等で、物件価格3億円～20億円の中古物件を対象とした不動産再生事業を営んでおります。不良債権処理、企業の資産リストラ、所有者の経済的理由等で市場に放出された物件及び当社グループが直接アプローチをした不動産所有者が保有する物件を対象に、当社グループのバリューアップノウハウによって不動産の価値を高めることが可能と判断される物件について自己勘定により取得します。取得後は、エリアの特性やニーズに合わせたバリューアッププランを策定し、不動産が持つ潜在的な価値を高めたうえで、購入を希望される投資家等に対して販売をしております。
不動産の購入を希望される投資家ごとに希望物件のニーズは異なること、また、建物の改修等を実施することで当該費用を反映した販売金額は高額となってしまうこと等から、自社による建物改修等にはこだわらず、投資家ニーズにあわせて当社独自のバリューアッププランの提案を実施することで当該物件を販売するケースもあります。
また、購入後1年以内を目途に売却を行うことで、不動産特有の価格変動リスクを低減させると同時に、期間回転率をあげることで、資産効率を高めております。
2016/12/19 15:09
#2 事業等のリスク: (6) 不動産の欠陥・瑕疵について
当社グループは、基準に合った物件に対し自己勘定による投資を行っております。販売用不動産の取得に際しては、当社にてデューデリジェンスを行うほか、原則として第三者機関からエンジニアリングレポート(専門家が建物を診断し、その物理的な状況を評価した報告書)を取得した上で、不動産の欠陥・瑕疵等(権利、地盤地質、構造、環境等)のリスク回避に努めております。
しかしながら、万一、当社グループ取扱物件において何らかの事情によって欠陥・瑕疵が判明した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
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#3 固定資産の減価償却の方法: 定率法を採用しております。なお、主な耐用年数は以下のとおりです。
建物附属設備 10～15年
工具、器具及び備品 5～10年
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#4 業績等の概要: なお、第1四半期連結会計期間より、事業セグメントの利益(又は損失)の測定方法を変更しており、当連結会計年度の比較・分析は、変更後の事業セグメントの利益(又は損失)に基づいております。
(注)オフィスビルを集合住宅に変更する、商業ビルをオフィスビルに変更する、というように建物の用途変更を伴うリニューアルをコンバージョンといいます。
(2) キャッシュ・フローの状況
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#5 資産除去債務関係、連結財務諸表（連結）: 前連結会計年度(平成26年3月31日)及び当連結会計年度(平成27年3月31日)
当社グループは、不動産賃貸借契約に関する敷金について、回収が最終的に見込めないと認められる金額(賃借建物の原状回復費用)を合理的に見積り、そのうち当連結会計年度の負担に属する金額を費用計上する方法によっており、資産除去債務の負債計上は行っておりません。
なお、当連結会計年度の負担に属する金額は、見込まれる入居期間に基づいて算定しております。
2016/12/19 15:09
#6 重要な減価償却資産の減価償却の方法（連結）: 形固定資産
定率法を採用しております。
ただし、平成10年4月以降に取得した建物(建物附属設備は除く)については、定額法を採用しており
ます。
なお、主な耐用年数は以下のとおりです。
建物 8年
建物附属設備 10～15年
工具、器具及び備品 5～10年
② 無形固定資産
定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいております。2016/12/19 15:09