有価証券報告書-第34期(2021/11/01-2022/10/31)

(金融商品関係)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
当社グループは、資金運用については短期的な預金等に限定し、銀行等金融機関からの借入及び社債の発行により資金を調達しております。デリバティブは、後述するリスクを回避するために利用しており、投機的な取引は行わない方針であります。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
営業債権である営業未収入金及び契約資産は、顧客の信用リスクに晒されておりますが、取引先毎に期日管理を行っております。また当社グループの主な事業である不動産賃貸管理事業は、事業の性格上、大半の取引先から当月分の賃料を前月末日までに前受しており、さらに預り保証金・敷金を差し入れていただくことによりリスク低減を図っております。
投資有価証券は、投資事業有限責任組合出資及び業務上の関係を有する企業の株式等であり、発行体の信用リスク又は市場価格の変動リスクに晒されておりますが、定期的に発行体の財務状況や時価等を把握し、市況や取引先企業との関係を勘案して保有状況を継続的に見直しております。
営業債務である営業未払金並びに前受金、営業預り金及び契約負債は、そのほとんどが1年以内の支払期日であります。
借入金及び社債の使途は運転資金(主として短期)及び固定資産・賃貸等不動産の取得資金(長期)であり、資金調達に係る流動性リスク及び金利水準の変動リスクに晒されております。流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰り計画を作成・更新することにより管理しております。金利変動リスクについては、財務部が金利動向を注視するとともに、プロジェクト資金についても開発期間の短縮を図ることで金利変動リスクを低減しております。
デリバティブ取引は、借入金に係る支払金利の変動リスクに対するヘッジを目的とした金利スワップ取引であります。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価方法等については、前述の連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「4.会計方針に関する事項 (6)重要なヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
金融商品に係るリスク管理体制に関しましては、「(2)金融商品の内容及びそのリスク」にて説明しております。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することがあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。
前連結会計年度(2021年10月31日)

	連結貸借対照表計上額(千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)投資有価証券
その他有価証券	1,043,154	1,043,154	-
資産計	1,043,154	1,043,154	-
(2)社債 (注)3.	50,000	50,917	917
(3)長期借入金 (注)4.	15,841,603	15,827,170	△14,432
負債計	15,891,603	15,878,087	△13,515

(注)1.「現金及び預金」、「営業未収入金」、「営業未払金」、「短期借入金」、「未払法人税等」、「前受金及び営業預り金」、「前受収益」については、現金及び短期間で決済されるものであるため、時価が帳簿価額と近似していることから、記載を省略しております。
2.以下の金融商品は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、「(1)投資有価証券」には含まれておりません。当該金融商品の連結貸借対照表計上額は以下のとおりであります。

	連結貸借対照表計上額(千円)
① 非上場株式等	18,000
② 投資事業有限責任組合出資金	65,144
③ 敷金及び保証金	3,390,139
④ 長期預り敷金保証金	2,574,593

① 非上場株式等については、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としておりません。
② 投資事業有限責任組合出資金については、連結貸借対照表に持分相当額を純額で計上する組合等への出資であり、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日)第27項に基づき、時価開示の対象としておりません。
③ 賃借物件において預託している敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的なキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としておりません。
④ 賃貸物件における賃借人から預託されている長期預り敷金保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的なキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としておりません。
3.1年内償還予定の社債については「(2)社債」に含めて表示しております。
4.1年内返済予定の長期借入金については「(3)長期借入金」に含めて表示しております。
当連結会計年度(2022年10月31日)

	連結貸借対照表計上額(千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)投資有価証券
その他有価証券	975,199	975,199	-
(2)敷金及び保証金	3,784,539	3,707,684	△76,855
資産計	4,759,739	4,682,883	△76,855
(3)社債 (注)3.	30,000	30,240	240
(4)長期借入金 (注)4.	19,502,989	18,520,817	△982,171
(5)長期預り敷金保証金	2,742,348	2,744,175	1,827
負債計	22,275,337	21,295,233	△980,103

(注)1.「現金及び預金」、「営業未収入金及び契約資産」、「営業未払金」、「短期借入金」、「未払法人税等」、「前受金、営業預り金及び契約負債」については、現金及び短期間で決済されるものであるため、時価が帳簿価額と近似していることから、記載を省略しております。
2.市場価格のない株式等は、「(1)投資有価証券」には含まれておりません。当該金融商品の連結貸借対照表計上額は以下のとおりであります。

	連結貸借対照表計上額(千円)
① 非上場株式等	25,500
② 投資事業有限責任組合出資金	65,640

3.1年内償還予定の社債については「(3)社債」に含めて表示しております。
4.1年内返済予定の長期借入金については「(4)長期借入金」に含めて表示しております。
3.金銭債権の連結決算日後の償還予定額
前連結会計年度(2021年10月31日)

	1年以内 (千円)	1年超5年以内 (千円)	5年超10年以内 (千円)	10年超 (千円)
現金及び預金	12,770,982	-	-	-
営業未収入金	647,630	-	-	-
合計	13,418,613	-	-	-

当連結会計年度(2022年10月31日)

	1年以内 (千円)	1年超5年以内 (千円)	5年超10年以内 (千円)	10年超 (千円)
現金及び預金	14,721,957	-	-	-
営業未収入金及び契約資産	653,509	-	-	-
合計	15,375,466	-	-	-

4.社債及び長期借入金の連結決算日後の返済予定額
前連結会計年度(2021年10月31日)

	1年以内(千円)	1年超 2年以内(千円)	2年超 3年以内(千円)	3年超 4年以内(千円)	4年超 5年以内(千円)	5年超 (千円)
短期借入金	50,000	-	-	-	-	-
社債	20,000	20,000	10,000	-	-	-
長期借入金	998,574	1,259,120	1,694,498	778,856	706,355	10,404,196
合計	1,068,574	1,279,120	1,704,498	778,856	706,355	10,404,196

当連結会計年度(2022年10月31日)

	1年以内(千円)	1年超 2年以内(千円)	2年超 3年以内(千円)	3年超 4年以内(千円)	4年超 5年以内(千円)	5年超 (千円)
短期借入金	50,000	-	-	-	-	-
社債	20,000	10,000	-	-	-	-
長期借入金	1,097,665	1,833,706	921,454	899,934	909,910	13,840,316
合計	1,167,665	1,843,706	921,454	899,934	909,910	13,840,316

5.金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項
金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の3つのレベルに分類しております。
レベル1の時価:観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価
レベル2の時価:観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル1のインプット以外の時価の算定に係るインプットを用いて算定した時価
レベル3の時価:観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価
時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。
(1)時価で連結貸借対照表に計上している金融商品
当連結会計年度(2022年10月31日)

区分	時価(千円)
	レベル1	レベル2	レベル3	合計
投資有価証券
その他有価証券
株式	975,199	-	-	975,199
資産計	975,199	-	-	975,199

(2)時価で連結貸借対照表に計上している金融商品以外の金融商品
当連結会計年度(2022年10月31日)

区分	時価(千円)
	レベル1	レベル2	レベル3	合計
敷金及び保証金	-	3,707,684	-	3,707,684
資産計	-	3,707,684	-	3,707,684
社債	-	30,240	-	30,240
長期借入金	-	18,520,817	-	18,520,817
長期預り敷金保証金	-	2,744,175	-	2,744,175
負債計	-	21,295,233	-	21,295,233

(注) 時価の算定に用いた評価技法及び時価の算定に係るインプットの説明
投資有価証券
上場株式は相場価格を用いて評価しております。上場株式は活発な市場で取引されているため、その時価をレベル1の時価に分類しております。
敷金及び保証金
敷金及び保証金の時価は、合理的に見積もった返還予定時期に基づき、その将来キャッシュ・フローを国債の利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル2の時価に分類しております。
社債
当社の発行する社債は、元利金の合計額を当該社債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル2の時価に分類しております。
長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額(金利スワップの特例処理の対象とされた借入金については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額)を当該債務の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル2の時価に分類しております。
長期預り敷金保証金
長期預り敷金保証金の時価は、合理的に見積もった返還予定時期に基づき、その将来キャッシュ・フローを国債の利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル2の時価に分類しております。