有価証券報告書-第13期(2025/07/01-2026/06/30)

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。当社グループといたしましては、これらのリスクを認識し、リスクの予防、回避及び発生時の適切な対応に努める所存であります。なお、文中における将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、事業のリスクはこれらに限られるものではありません。
以下の各事項において、当該リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクが顕在化した時に当社グループの経営成績等の状況に与える影響について合理的に予見することが困難な場合には、その可能性の程度や時期・影響についての記述は行っておりません。なお、当社グループはリスク管理の基本方針及び管理体制を「リスク管理規程」において定め、リスク管理の基盤としての内部統制システムと代表取締役を委員長とするリスク・コンプライアンス委員会において、事業を取り巻く様々なリスクに対して適切な管理を行い、リスク顕在化の予防を図っております。
①駐車場事業におけるリスク
(ⅰ)駐車場用地の確保
当社グループの駐車場事業は、継続的な駐車場用地の確保を前提としております。しかしながら、近年の地価上昇や不動産市場の活況を背景として、土地所有者による売却意向の増加や土地活用手法の多様化が進んでおり、収益性の高い駐車場用地の確保が困難となるリスクがあります。このリスクに対し、当社グループは、地域密着型の営業活動を通じて土地所有者との関係強化を図るとともに、遊休地活用の提案力向上や物件情報ネットワークの拡充に取り組んでおります。また、グループ各事業間で物件情報を共有し、土地の収益性に応じた最適な活用方法を提案することで仕入機会の確保に努めております。
しかしながら、地価や賃料の上昇が想定以上に進行した場合や、新規用地の確保が計画どおり進まない場合には、駐車場運営台数の拡大が制約されるほか、収益性の低下を招き、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ)土地所有者との賃貸借契約が解約される可能性
当社グループが運営する直営駐車場の多くは、土地所有者との賃貸借契約に基づき運営しております。当該契約は比較的短期であり、契約条件によっては、当社グループの意思に関わらず解約されるリスクがあります。このリスクに対し、当社グループは、土地所有者との継続的なコミュニケーションを通じて良好な関係を維持するとともに、運営実績や収益向上施策を通じた付加価値の提供により契約継続率の向上に努めております。また、既存オーナーとの良好な関係の維持に努めるとともに、新たな土地オーナーとの取引拡大を推進することで、安定的な用地確保体制の構築に取り組んでおります。しかしながら、収益性の高い駐車場の解約が集中して発生した場合や、代替物件の確保が円滑に進まない場合には、売上高及び利益の減少につながり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
②不動産事業におけるリスク
(ⅰ)不動産市況及び金利動向等の影響
当社グループの不動産事業は、不動産市況、金利動向、住宅関連税制その他の経済環境の変化による影響を受ける可能性があります。景気後退や金利上昇、税制改正等により顧客の購買意欲が低下した場合には、不動産の販売価格の下落や販売期間の長期化が生じるリスクがあります。また、土地価格や建築コストの上昇、供給過剰による販売価格の下落等により、収益性が低下する可能性があります。このリスクに対し、当社グループは、各エリアの需給動向や市場環境を継続的に分析するとともに、事業用地の選定を慎重に行い、適正な原価管理及び商品企画の充実に努めております。また、新築マンションに加え、賃貸不動産やその他の収益不動産等、多様な不動産商品の開発を進めることで、市況変動の影響を分散する体制の構築に取り組んでおります。
しかしながら、想定を超える景気悪化や金利上昇、不動産市況の低迷等が発生した場合には、販売価格の下落や利益率の低下、在庫の長期化等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ)不動産引渡し時期等による業績の変動
当社グループの不動産事業においては、物件の引渡し時点で売上を計上する引渡基準を採用しております。そのため、物件の引渡時期や販売物件の規模等によって、四半期又は事業年度ごとの売上高及び利益が大きく変動するリスクがあります。また、天災、資材不足、人員不足その他の予期せぬ事象により工事の進捗に遅延が生じた場合には、物件の引渡し時期が計画から変更となる可能性があります。このリスクに対し、当社グループは、事業計画の策定において引渡時期を適切に管理するとともに、施工会社や販売代理会社との連携強化を図り、工程管理及び販売管理の徹底に努めております。また、複数案件の開発を進めることにより、特定案件への依存度を低減する体制の構築に取り組んでおります。
しかしながら、工事遅延や引渡時期の変更、販売状況の変化等により売上計上時期が翌四半期又は翌事業年度へずれ込んだ場合には、期間損益が大きく変動し、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅲ)棚卸資産の評価に関するリスク
当社グループは、不動産開発及び販売を目的として販売用不動産及び仕掛販売用不動産等の棚卸資産を保有しております。不動産市況の悪化や販売期間の長期化等により、保有不動産の収益性や市場価値が低下した場合には、棚卸資産の評価損又は簿価切下げが必要となる可能性があります。このリスクに対し、当社グループは、事業用地の取得段階において市場調査や収益性分析を慎重に実施するとともに、定期的な資産評価及び販売動向のモニタリングを行い、適切な在庫管理に努めております。
しかしながら、不動産市況の急激な悪化や想定を超える販売不振等が発生した場合には、棚卸資産の評価損を計上する可能性があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅳ)建築コスト上昇に関するリスク
当社グループの不動産開発事業においては、建築資材価格及び労務費等の動向が事業収益に影響を与える可能性があります。近年は建築資材価格の上昇や建設業界における人手不足等により、建築コストが上昇する傾向にあります。このリスクに対し、当社グループは、事業計画策定時における原価検証を慎重に行うとともに、設計段階からのコスト管理や施工会社との連携強化により、適切な原価管理に努めております。
しかしながら、建築資材価格や労務費等が想定を超えて上昇した場合には、開発物件の利益率が低下し、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅴ)用地仕入競争に関するリスク
当社グループの不動産事業においては、優良な事業用地の取得が重要な事業基盤となります。しかしながら、不動産市場の活況や事業者間の競争激化により、用地取得競争が激しくなっております。このリスクに対し、当社グループは、地域密着型の営業活動や取引先とのネットワーク強化を通じて情報収集力の向上を図るとともに、グループ内で物件情報を共有し、迅速な事業判断ができる体制の整備に努めております。
しかしながら、十分な収益性を確保できる用地の取得が計画どおり進まない場合や、取得価格の上昇により採算性が低下した場合には、将来の事業機会の減少や利益率の低下につながり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③駐車場等小口化事業におけるリスク
(ⅰ)販売時期及び販売動向による業績変動リスク
当社グループが組成・販売する駐車場等小口化商品「トラストパートナーズ」の売上高は、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」(企業会計基準委員会 移管指針第10号)に基づき、販売総額の概ね95%以上について契約が成立した時点で計上しております。一方で、広告宣伝費等の販売関連費用については発生時に計上しているため、販売の進捗状況によって売上高及び利益が変動する可能性があります。このリスクに対し、当社グループは、商品の企画段階において市場ニーズや投資家の需要を十分に分析するとともに、販売チャネルの拡充及び営業体制の強化に取り組み、販売計画の進捗管理を徹底しております。
しかしながら、景気動向や金融市場の変化等により投資家の投資意欲が低下した場合や、販売計画どおりに契約が進まなかった場合には、売上計上時期が翌四半期又は翌事業年度へずれ込む可能性があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ)小口化対象不動産の仕入れに関するリスク
当社グループの駐車場等小口化事業は、安定的な収益が見込まれる駐車場用地や賃貸不動産等の収益不動産を継続的に取得することを前提としております。しかしながら、不動産市場の活況や事業者間の競争激化により、収益性の高い不動産の取得が困難となる可能性があります。このリスクに対し、当社グループは、駐車場事業及び不動産事業を通じて培った情報収集ネットワークを活用し、グループ内で物件情報を共有・集約することで優良物件の確保に努めております。また、駐車場に加えて賃貸マンションやその他収益不動産等へ投資対象を拡大することで、仕入機会の増加を図っております。
しかしながら、適切な投資対象不動産を十分に確保できない場合や、取得価格の上昇により期待する利回りを確保できない場合には、商品組成件数の減少や収益性の低下につながり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅲ)投資家需要の変動に関するリスク
当社グループが組成する小口化商品は、個人投資家を中心とした投資需要に支えられておりますが、金融市場の環境変化や他の魅力的な金融商品の台頭等により、顧客の投資意欲が低下する可能性があります。
このリスクに対し、当社グループは、安定した収益が見込まれる収益不動産を投資対象とするとともに、投資家需要や市場環境の変化を踏まえた商品開発に努めております。また、商品内容の充実や情報開示の強化を通じて投資家からの信頼向上を図るとともに、駐車場のみならず賃貸不動産等を含めた商品ラインアップの拡充により、多様な投資需要への対応を進めております。
しかしながら、投資家需要の低迷が長期化した場合には、販売期間の長期化や商品組成件数の減少が生じる可能性があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④メディカルサービス事業における貸倒リスク
当社グループのメディカルサービス事業においては、医療機関等に対する貸付を行っていることから、貸付先の経営状況の悪化や資金繰りの悪化等により、貸付金の回収が困難となるリスクがあります。
このリスクに対し、当社グループは、貸付実行時における与信審査を適切に実施するとともに、貸付先の財務状況及び経営状況を継続的にモニタリングしております。また、貸付金の回収可能性を適切に評価し、必要に応じて貸倒引当金を計上しております。
しかしながら、貸付先の経営不振や事業環境の悪化等により、元本返済の猶予や金利減免の要請が発生した場合、又は貸付金の回収可能性が低下した場合には、貸倒引当金の追加計上や貸倒損失が発生する可能性があります。その結果、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑤法的規制
当社グループが展開する事業は、駐車場事業においては「駐車場法」、不動産事業においては「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」「住宅の品質確保の促進に関する法律」「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」、駐車場等小口化事業においては「不動産特定共同事業法」「金融商品取引法」、その他の事業においては「警備業法」「公衆浴場法」「製造物責任法」「食品衛生法」「貸金業法」等の法規制を受けることになります。今後、これら法規制が変更された場合や新たな法規制が設けられた場合には新たな義務や費用負担が発生することがあります。特に、連結子会社が免許を取得している「宅地建物取引業法」では、第65条、第66条において、業務の停止、免許の取消等となる要件が定められている他、「不動産特定共同事業法」では、第35条、第36条において、業務の停止、許可の取消し等となる要件が定められております。これらに該当した場合、連結子会社に対して業務の停止命令、免許の取消処分が行われることがあります。
⑥個人情報の漏洩
当社グループが保有する主な個人情報は、駐車場事業、不動産事業、駐車場等小口化事業、温浴事業等における各種顧客情報及び会員情報等の個人情報であります。これら個人情報の取扱いについては、プライバシーマークを取得し、情報管理に対する全社的な意識の向上を図るとともに、「個人情報保護基本規程」の定めに基づき、電磁データについては基幹業務システムにて一括管理し、基幹業務システムのセキュリティ強化のための対策を講じております。しかしながら、不測の事態により個人情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの信用失墜により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。
⑦有利子負債依存度
当社グループは、駐車場等小口化事業及び不動産事業における土地仕入及び建築資金の大部分を借入金で調達していることから、当連結会計年度末における連結有利子負債残高は6,661百万円(前年同期は5,418百万円)であり、有利子負債依存度は65.1%(前年同期は62.1%)となっております。今後、更に金利水準が上昇した場合には、支払金利負担が増加し、当社グループの業績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
⑧固定資産の減損リスク
「固定資産の減損に係る会計基準」により、当社グループが保有する固定資産が、不動産市況又は収益状況の悪化等の事由により、帳簿価額を回収可能価額まで減損処理を行う必要があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑨人材の確保
当社グループにおいては、駐車場事業における「有人駐車場」の運営、温浴事業における「温浴施設」の運営、警備事業の「人的警備」を運営の他、各事業において、人材の確保、育成が必要不可欠であります。このリスクに対し、当社グループでは、計画的かつ積極的に採用活動を行うほか、人材育成や従業員エンゲージメントの向上に注力し、長期的に安心して働ける職場環境を作ることに努めております。しかしながら、人材の流出等により必要な人員を確保できなくなった場合には、当社グループの事業運営に支障をきたし、業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑩自然災害、人災、戦争、テロ、感染症等に関するリスク
地震、台風、豪雨等の自然災害、感染症の流行、戦争、紛争、テロ行為その他の社会的混乱等により、当社グループが保有又は管理する駐車場設備等の毀損、工事等の遅延、経済活動の停滞又は金融市場の混乱が生じる可能性があります。
このリスクに対し、当社グループは、事業継続計画(BCP)の整備、安否確認体制の構築及び情報収集体制の強化等に努めております。
しかしながら、これらの事象が発生した場合又は長期化した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。