有価証券報告書-第12期(平成30年7月1日-令和1年6月30日)

経営成績等の概要
(1) 経営成績
当連結会計年度における我が国経済は、政府による経済政策や日銀の金融緩和を背景に、企業収益や雇用情勢は緩やかな回復基調にあるものの、個人消費におきましては、為替の変動や海外経済の下振れリスクが懸念される等、依然として先行きの不透明な状況で推移いたしました。
当社グループが属する不動産管理業界におきましては、地価上昇を背景にした個人投資家等の不動産保有ニーズは依然として高く推移しており、当該保有資産の資産維持及び向上を目的としたサブリースの需要も高まりつつあります。また、不動産仲介業界においても、依然として一般消費者の消費マインドは節約志向が根強いものの、企業の人事異動に伴う転居ニーズ等があり、需要状況は改善しつつあります。
このような市場環境の中、当社グループはコア事業であるプロパティマネジメント事業における管理戸数の増加を軸に、入居率の向上の維持を支える賃貸仲介事業との連携及び中古不動産市場の活況を背景に、中古マンション再販事業を展開することで収益拡大を図ってまいりました。
その結果、当連結会計年度の売上高は29,636,707千円(前期比27.3%増加)、営業利益は1,594,825千円(前期比39.7%増加)、経常利益は1,433,054千円(前期比40.9%増加)、親会社株主に帰属する当期純利益は736,758千円(前期比20.4%増加)となりました。
セグメント別の事業状況につきましては、以下のとおりです。
(プロパティマネジメント事業)
プロパティマネジメント事業は、主に住居用不動産の賃貸借(サブリース)を行っております。当該事業については、管理物件数の増大及び高入居率の維持を基本方針として事業展開いたしました。
当連結会計年度末におきましては、管理戸数については10,250戸となり、入居率は97.7%となりました。
その結果、売上高は13,706,343千円(前期比7.3%増加)、セグメント利益(営業利益)は881,804千円(前期比13.9%減少)となりました。
(賃貸仲介事業)
賃貸仲介事業は、都内5拠点、神奈川7拠点、埼玉1拠点、千葉1拠点の計14拠点を運営し、賃貸物件の仲介事業を行っております。
当連結会計年度におきましては、企業の人事異動等による一般消費者の賃貸住居の仲介ニーズを捉えた営業活動を行いましたが、東京圏内における競争環境は激化しております。
その結果、売上高は855,551千円(前期比15.4%減少)、セグメント利益(営業利益)は38,692千円(前期比66.3%減少)となりました。
(インベスト事業)
インベスト事業は、住居用不動産物件の売買及び一般顧客の不動産物件の売買仲介を行っております。
当連結会計年度におきましては、438物件の売却を行いました。
その結果、売上高は14,825,381千円(前期比58.4%増加)、セグメント利益(営業利益)は2,151,299千円(前期比88.1%増加)となりました。
(2)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べて388,812千円減少し、3,307,612千円となりました。
各活動区分別のキャッシュ・フローの状況及び主な要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、4,255,526千円の収入(前連結会計年度は1,217,915千円の収入)となりました。主なプラス要因は、税金等調整前当期純利益1,337,061千円、のれん償却額157,791千円、貸倒引当金の増加額107,812千円、販売用不動産の減少額2,404,005千円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、2,118,668千円の支出(前連結会計年度は3,256,391千円の支出)となりました。主なマイナス要因は、有形固定資産の取得による支出1,716,672千円、投資有価証券の取得による支出125,637千円、出資金の払込みによる支出234,030千円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、2,525,186千円の支出(前連結会計年度は3,423,323千円の収入)となりました。主なプラス要因は、長期借入れによる収入4,239,700千円、主なマイナス要因は、短期借入金の純減少額645,388千円、長期借入金の返済による支出6,076,958千円、社債の償還による支出101,600千円であります。
生産、受注及び販売の実績
(1)生産実績
当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
(2)受注実績
当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、受注実績に関する記載を省略しております。
(3)販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 (自 2018年7月1日 至 2019年6月30日)	前期比(%)
プロパティマネジメント事業(千円)	13,706,343	7.3
賃貸仲介事業(千円)	855,551	△15.4
インベスト事業(千円)	14,825,381	58.4
報告セグメント計(千円)	29,387,276	27.0
その他(千円)	249,430	87.8
合計(千円)	29,636,707	27.3

(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.前連結会計年度及び当連結会計年度における主な取引先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合につきましては、すべての取引先の当該割合が100分の10未満のため記載しておりません。
3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの分析は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、資産・負債及び収益・費用に影響を与える見積りを必要とする箇所があります。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意ください。
当社グループの連結財務諸表を作成するに当たり採用した重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載されているとおりであります。
(2)経営成績の分析
当社グループの経営成績は、当連結会計年度において売上高は29,636,707千円(前期比27.3%増加)となり、営業利益は1,594,825千円(前期比39.7%増加)、経常利益は1,433,054千円(前期比40.9%増加)、親会社株主に帰属する当期純利益は736,758千円(前期比20.4%増加)となりました。
① 売上高
売上高は29,636,707千円(前期比27.3%増加)となりました。
主な増加要因は、プロパティマネジメント事業において、管理戸数が増加したことに伴い入居戸数が増加したことによるものであります。また、インベスト事業において、大型物件を成約したことによるもの及び連結子会社である株式会社ヴェリタス・インベストメントの新築デザイナーズマンションの販売が順調に進んだことによるものであります。
② 売上原価
売上原価は23,379,319千円(前期比25.5%増加)となりました。
主な増加要因は、当社管理物件の戸数が増加したことに伴うサブリース費用が増加したことによるものであります。また、インベスト事業において、大型物件の成約に伴う原価を計上したことによるもの及び連結子会社である株式会社ヴェリタス・インベストメントが販売した不動産の原価計上したことによるものであります。
③ 販売費及び一般管理費
販売費及び一般管理費は4,662,562千円(前期比33.1%増加)となりました。
主な増加要因は、グループ規模の拡大及び管理物件数の増加に伴う人件費の増加したことによるものであります。また、販売拡充及び管理物件の入居率確保のため広告宣伝費が増加したことによるものであります。
④ 営業外収益、営業外費用
営業外収益は12,903千円(前期比62.4%増加)となりました。
主な増加要因は、キャリア形成促進による助成金収入を獲得したことによるものであります。
営業外費用は174,675千円(前期比31.9%増加)となりました。
主な増加要因は、融資関連手数料が増加したことによるものであります。
⑤ 特別利益、特別損失
特別損失として95,993千円計上しましたが、これは主に投資有価証券評価損を計上したことによるものであります。
(3)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループは、「第2 事業の状況 2事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境に由来するリスク、事業内容に由来するリスク等様々なリスク要因が当社グループの経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。
これらの経営成績に重要な影響を与えるリスクに対応するため、組織体制のさらなる強化等を行ってまいります。
(4)経営戦略の現状と見通し
当社グループの属する不動産管理・仲介業界は、東京圏において今後も潜在的な成長が予測されることから多数の企業が展開を積極的に行っており、競争環境は激化しております。
そういった環境の中で、これまでの成長の原動力である①一般消費者のニーズに対応した様々な賃料プランの提供②一般消費者に対する賃貸物件の仲介提案力③都心ターミナル駅中心の直営店舗網を生かし、東京圏内におけるサブリース物件の獲得に加え、多様化する一般消費者のニーズに合わせたサービスを提供することで、積極的に一般消費者の囲い込みを行っていく方針です。そのために必要な人材の確保・育成及び内部管理体制のさらなる強化にもなお一層努めてまいります。
(5)資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの主な資金需要は、販売用不動産の開発・購入資金及び運転資金等であります。これらの資金需要につきましては、金融機関からの借入による資金調達のほか、営業活動によるキャッシュ・フロー及び自己資金にて対応していくこととしております。
① 財政状態の分析
イ.資産の部
当連結会計年度末の資産合計は、13,659,209千円となり、前連結会計年度末に比べ931,705千円減少いたしました。これは主に、仕掛販売用不動産が1,462,334千円減少、販売用不動産が550,970千円増加したことによるものであります。
ロ.負債の部
当連結会計年度末の負債合計は、11,057,060千円となり、前連結会計年度末に比べ1,631,803千円減少いたしました。これは主に、短期借入金が645,388千円減少、1年内返済予定の長期借入金が1,133,554千円減少し、また、営業未払金が386,222千円増加したことによるものであります。
ハ.純資産の部
当連結会計年度末の純資産合計は、2,602,149千円となり、前連結会計年度末に比べ700,097千円増加いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が624,486千円増加、子会社の第三者割当増資により資本剰余金が67,012千円増加したことによるものであります。
② キャッシュ・フローの状況の分析
キャッシュ・フローの状況の分析については、「第2 事業の状況 3経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 経営成績等の概要 (2)キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
(6)経営者の問題認識と今後の方針について
当社の経営陣は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、流動的な市場環境においても継続的に利益を確保するために、「第2 事業の状況 1経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおり、様々な課題に対処していくことが必要であると認識しております。