四半期報告書-第15期第1四半期(令和3年7月1日-令和3年9月30日)

文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループ(当社及び連結子会社)が判断したものであります。
(1) 経営成績の状況
当第1四半期連結累計期間(7-9月)における当社グループを取り巻く環境は、新型コロナウイルス感染拡大から首都圏での緊急事態制限が継続的に発出され、不動産業界においても人々の経済活動が大きく抑制されました。国内における必要回数のワクチン接種率は6割を超え、2021年9月30日には一部条件付きで緊急事態宣言の全面解除になる等、行動制限の緩和に向かい状況は改善しつつあるものの、依然として先行きの不透明な状況が続いております。
こうした状況のもと、当社グループはDX(デジタルトランスフォーメーション)によって自社の事業変革と業界変革を目指しております。2021年8月、株式会社アンビションDXホールディングス(旧社名 株式会社AMBITION)への社名変更(実施は10月1日)と新ビジョン「DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる」を発表いたしました。また、同8月、投資事業を行う連結子会社として株式会社アンビション・ベンチャーズを設立し、インキュベーション事業を新設いたしました。
2022年6月期方針は、「DX推進による既存ビジネスの変革と不動産DX事業の成長」を掲げております。まずは主力のプロパティマネジメント(賃貸管理)事業のDXを優先的に推進する方針で、次世代管理システム『AMBITION Cloud』の構築を積極的に進めております。インベスト事業においては、ターゲットとしている都内プレミアムエリアの市況変化に伴い、2022年6月期の開発・販売物件は前期比減の計画となっており、第1四半期は計画通りに推移いたしました。賃貸仲介事業はリモート接客強化やDX施策により1店舗あたりの生産性が向上し、閑散期の第1四半期として初の黒字化を達成いたしました。新たな成長ドライバーである不動産DX事業については、社内DX強化に注力している他、既存のDXプロダクトの機能拡充などを実施いたしました。
その結果、当第1四半期連結累計期間の売上高は6,783,711千円(前年同期比6.2%減)、営業利益は115,075千円(前年同期比54.9%減)、経常利益は99,230千円(前年同期比50.4%減)、親会社株主に帰属する四半期純利益は30,058千円(前年同期比70.1%減)となりました。
各セグメントの経営成績 (単位:千円)

	2021年6月期 第1四半期		2022年6月期 第1四半期
	売上高	営業利益又は 営業損失(△)	売上高	営業利益又は 営業損失(△)
プロパティマネジメント事業	3,752,380	268,439	4,009,185	227,565
インベスト事業	3,242,172	439,610	2,533,175	312,714
賃貸仲介事業	133,334	△20,982	138,978	1,315
その他事業	102,601	△71,158	102,371	△70,915
合 計	7,230,488	615,909	6,783,711	470,680

(プロパティマネジメント事業)
プロパティマネジメント事業は、主に住居用不動産の転貸借(サブリース)を行う当社グループ主力の事業で、管理戸数の増大及び高入居率の維持を基本方針としております。今期は業務効率化を促進する次世代管理システム『AMBITION Cloud』の構築に注力しております。
当第1四半期連結累計期間におきましても、KPI(重要業績評価指標)である管理戸数については22,199戸(前年同期比1,624戸増)、サブリース管理戸数については12,254戸(前年同期比983戸増)と順調に増加いたしました。当連結会計年度末(9月末)時点の入居率は95.7%(前年同期末は95.6%)と、募集コストを投下する入居率向上施策を継続している他、DX施策によって高水準をキープしております。
その結果、売上高は4,009,185千円(前年同期比6.8%増)、セグメント利益(営業利益)は227,565千円(前年同期比15.2%減)となりました。管理戸数の増加によって増収となった一方、入居率向上施策・DX投資の実施等のコスト増加により減益となりましたが、次世代管理システム『AMBITION Cloud』の構築によって圧倒的な業務効率化を実現し、来期以降の利益向上へとつなげてまいります。なお、新規受託を除いた入居率は97.4%となっております。
(インベスト事業)
インベスト事業は、『好立地(都内プレミアムエリア)×好デザイン(お洒落なデザイナーズ)』を強みに、自社開発の新築投資用ワンルームマンション販売を中心に展開する子会社のヴェリタス・インベストメント(以下、ヴェリタス)と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に展開する当社インベスト部で行っております。当第1四半期連結累計期間におきましては、ヴェリタス62戸(前年同期比14戸減)、当社インベスト部19戸(前年同期比3戸減)の物件売却を行いました。
その結果、売上高は2,533,175千円(前年同期比21.9%減)、セグメント利益(営業利益)は312,714千円(前年同期比28.9%減)となりました。減収減益となったものの、計画に沿った推移となっております。
(賃貸仲介事業)
賃貸仲介事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。子会社のアンビション・エージェンシー(『ルームピア』を運営)、及び同VALOR(『バロー』を運営)にて、都内5店舗、神奈川県7店舗、埼玉県1店舗の計13店舗を展開しております。賃貸仲介事業のリーシング力の高さが主力のプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。
当第1四半期連結累計期間におきましては、AI×RPAツール『ラクテック』の活用により、入力業務の人員削減・反響数の大幅アップに成功いたしました。また、広告戦略の強化によるWEB集客が好調である他、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客施策が奏功しております。
その結果、売上高は138,978千円(前年同期比4.2%増)、セグメント利益(営業利益)は1,315千円(前年同期は20,982千円のセグメント損失)となりました。1店舗あたりの生産性向上により、閑散期である第1四半期として初の黒字化を達成いたしました。
(その他事業)
不動産DX事業(システム開発の海外子会社を含む)、少額短期保険事業、ホテル事業、今期新設した投資事業を行うインキュベーション事業を展開しております。
当第1四半期連結累計期間におきましても多くの事業が新型コロナウイルス感染拡大による悪影響は発生していない一方で、インバウンド需要の低下が大きな痛手となったホテル事業については休業施設の解約意思決定を新たに行う(解約予定は11月末)など事業を縮小しております。
少額短期保険事業では、順調に新規契約を獲得するとともに、前期に導入した申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる新システム『MONOLITH(モノリス)』によって当社グループのDX化の一端を担っております。しかしながら、前期の黒字転換を受け責任準備金の積み立て方式変更に伴い、今期は一時的に赤字計上の予定となっております。
不動産DX事業では、社内DXの優先推進としている賃貸管理の次世代管理システム『AMBITION Cloud』を海外子会社のアンビションベトナムが開発しております。外販プロダクトとしては、子会社Re-Tech RaaS(リテックラース)のAI×RPAツール『ラクテック』の機能拡充に努めた他、当社グループ初のBtoCサービスであるお部屋探しアプリ『ルムコン』を本格稼働し、登録ユーザー数を増やしております。また、IT重説と弁護士ドットコム株式会社の電子契約システム『クラウドサイン』との連携による電子契約パッケージの開発にも注力し、8月より賃貸仲介事業でテスト導入を開始いたしました。
その結果、売上高は102,371千円(前年同期比0.2%減)、セグメント損失(営業損失)は70,915千円(前年同期は71,158千円のセグメント損失)となりました。少額短期保険事業・ホテル事業の赤字、全社的なDX推進への投資により、前年同期と同程度の赤字となりましたが、引き続きグループ全体のDX強化による業務効率化の加速、DXプロダクトの開発・販売強化による業界変革を目指してまいります。
(2) 財政状態の状況
当第1四半期連結会計期間末の総資産は18,042,361千円となり、前連結会計年度末に比べ393,707千円増加いたしました。これは主に、販売用不動産が1,062,326千円、営業投資有価証券が1,016,665千円、建物及び構築物が47,183千円、土地が190,311千円増加し、仕掛販売用不動産が1,033,687千円、投資有価証券が823,114千円減少したことによるものであります。
負債合計は14,515,679千円となり、前連結会計年度末に比べ719,349千円増加いたしました。これは主に、営業未払金が613,021千円、短期借入金が283,009千円、前受金が498,935千円増加し、長期借入金が575,452千円、未払法人税等が171,376千円減少したことによるものであります。
純資産合計は3,526,681千円となり、前連結会計年度末に比べ325,641千円減少いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益が30,058千円となったものの、収益認識基準の適用により繰越利益剰余金が321,542千円減少し、株主配当の支払いを92,539千円行ったことによるものであります。
(3) 会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第1四半期連結累計期間において、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について、重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(5) 研究開発活動
該当事項はありません。