有価証券報告書-第58期(2024/10/01-2025/09/30)

当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1)会社の経営の基本方針
当社は、「セルフストレージ業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」ことを経営理念に掲げ、セルフストレージ事業運営に必要な様々なサービスを提供してまいりました。
当社が提供するサービスは、セルフストレージ事業を展開する国内企業の約6割に活用され、日本のセルフストレージ市場を支えるインフラの一つとなりつつありますが、当社の市場への貢献度と企業価値をさらに向上させるためには、業界内における当社サービスの利用率を高めていくこと、さまざまな投資家層・事業者が安心してセルフストレージを投資できるように施設運営力を向上させることが不可欠であります。そのために、業務効率化・省力化・リスク回避など当社が得意とするサポート機能を中心にサービスの高付加価値化を推進や、機能性に優れたセルフストレージ施設の供給及び賃貸運営力の強化に取り組み、セルフストレージ市場と当社の事業規模の双方の拡大を目指してまいります。
(2)中長期的な会社の経営戦略、目標とする経営指標
今後の我が国経済は、賃金上昇や雇用環境の改善を背景に緩やかな持ち直しが期待される一方、物価・為替動向の変動や海外景気の下振れ、地政学リスク等による不確実性、金融資本市場の変動には引き続き留意が必要な環境と予想されます。セルフストレージ業界においては、市場規模・拠点数ともに拡大基調が継続しており、セルフストレージは一般生活者にとって身近なサービスとして定着しつつあります。
一方で、依然として認知拡大の余地が大きい発展途上の市場であると認識しております。また、都市部を中心とした不動産賃料の上昇や居住スペースの狭小化等を背景に利用ニーズは高水準で推移しており、大手事業者による積極的な出店が拠点数の拡大を支えるとともに、セルフストレージ市場は国内外から高い関心と期待を集めております。
このような事業環境のもと、当社は、今後も企業の持続的な成長と安定的な収益確保のため、中期経営計画の基本方針に則り、重点テーマとして掲げた下記の戦略に取り組んでまいります。
1.BPOサービスの受託件数の拡大
①賃料債務保証の受託残高20万件達成
②Web申込システム、クラリスの累計登録室数10万室達成
③コールセンター業務のDX化を推進し受託件数1万件達成
④他業界への既存サービスを拡販し収益基盤を構築
2.セルフストレージ施設の開発販売・賃貸事業の加速・拡大
①一棟屋内型セルフストレージ施設の開発を伸長
⇒短期の件数でなく中長期の収益性を重視し、経営資源の「選択と集中」を徹底
②屋外コンテナ型トランクルーム施設の開発を伸長
⇒投資環境の変化を踏まえ、開発後即販売を実施する方針から、自社運営を経て投資商品としての価値を高めてから、販売を実施
③遊休不動産の有効活用事業を不動産オーナー及び他業態へ拡販
④賃貸事業の黒字化及び収益化
《中期経営計画「改革 2027」の概要》
1.中期経営計画テーマ
パルマの強みであるユニークなセルフストレージサービスプロバイダーとしてのコア・コンピタンスの強化・発展により、事業成長とサスティナブルな社会の実現に貢献する
2.目標達成に向けた戦略
事業戦略
■BPO サービス受託拡大
・「賃料債務保証」事業の拡充
・独自の WEB 申込システムの展開
・DX化の推進による事業量を拡大
・事業領域拡大による新たな収益基盤の構築
■施設開発販売・賃貸事業の加速・拡大
・屋外型・屋内型施設の開発事業量伸長
・遊休不動産の有効活用事業を他業態へ拡販
・賃貸事業の黒字化
経営戦略
■人材投資戦略
・事業推進・経営管理機能強化のための多様な人材の確保、育成
・人事制度の継続的な見直し、改善
・マネジメント層(ロワーマネジメント・ミドルマネジメント)の輩出
・労働環境の整備:業務プロセス改革、外部アウトソース活用を実施
■財務戦略
・資本効率性を改善し、2027年9月期にROE10%を目指す
・戦略投資とのバランスをとりつつ、配当性向40%以上を目安に持続的な増配を目指すとともに株主優待による安定的・継続的な株主還元を実施
・中長期的な成長に資する投資等を通じた資金リソースの活用推進
■IR 戦略
・当社及びセルフストレージビジネスの認知度を高めるために、将来企業価値(戦略)やマーケット環境等の情報発信を推進
・投資家との対話・接点機会の拡大
本計画では、計画最終年度の2027年9月期の定量目標として売上総利益18億円、営業利益6億円、ROE(株主
資本利益率)10%、配当性向40%以上を目指してまいります。
また、東京証券取引所より要請の「資本コストと株価を意識した経営」につきましても当社の重要な経営課題として認識しており、各指標の向上に努めてまいります。
(3)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
①持続的な成長のための事業基盤の強化
当社のビジネスモデルは特許等による強固な参入障壁を有していないため、競争環境の変化に応じた継続的な事業基盤強化が必要です。当社はこれまで、ワンストップサービスの提供や施設開発を通じて成長してまいりましたが、今後は以下の取り組みを推進してまいります。
・顧客事業者との定期的なコミュニケーションや事業者交流会等を通じたニーズ把握
・業務効率化・利便性向上に資するサービス改善
・セミナー、マーケティング支援、コンテナ・パーティション販売等を通じた起業者向け支援機能の強化
・滞納保証、収納代行、収納物撤去等、基幹サービスの異業種展開による収益源の多角化
これらを通じ、サービス受託件数の伸長と新規参入者の創出を図り、持続的成長に寄与してまいります。
②物件開発力の強化
セルフストレージ施設の安定的な供給には、出店用地の確保及び建築コストの適正化が必要です。当社ではグループ会社との土地情報共有に加え、大手不動産企業とのアライアンスを活用し、開発体制を強化しております。
特に、遊休地・低収益不動産の有効活用事業を重要な成長領域として位置付け、未活用地や狭小地等をセルフストレージへ適切に転用することで、土地所有者の収益向上と地域の不動産価値向上につなげてまいります。
そのうえで、
・都市部における屋内型セルフストレージ施設の共同開発拡大
・投資規模が比較的小さい屋外型コンテナ施設の供給量拡大
を推進することで、事業者、利用者、投資家にとっての魅力的な投資機会を創出し、セルフストレージ市場の拡大及び当社の安定的な成長に寄与してまいります。
③セルフストレージ利用者集客力の向上
施設開発後の早期稼働・安定稼働化は、資産性・収益性の向上に直結します。当社はブランド強化やマーケティング施策の高度化を通じて利用者集客力を向上させ、次の収益基盤として育成してまいります。
④システムの合理化及び構築
今後の持続的成長と効率的な運営には、業務全体のデジタル化が不可欠です。従来型の基幹システムに加え、AI・ビッグデータの活用を進め、問い合わせ対応、査定業務、収納代行業務の効率化、事業者、利用者データ管理の高度化等を図り、取扱室数の増加や顧客満足度向上に対応してまいります。
⑤人材の確保・育成
当社は少数精鋭の組織体制であり、今後の事業拡大には即戦力人材の獲得と内部人材の育成が重要です。全社員が新たなことに挑戦できる環境を整備し、中途採用、新卒採用をバランスよく行いながら組織の活性化を図ってまいります。
社員の成長が企業成長に直結する組織を目指し、人材投資を継続してまいります。