有価証券報告書-第15期(平成31年1月1日-令和1年12月31日)

文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものです。
(1) 経営方針
当社グループは「不動産を通じて豊かな社会を実現する」を企業理念として掲げています。設立当初から掲げてまいりました「お客様の豊かさに貢献する」想いとあわせて、社会課題を解決緩和し、持続的な企業価値向上と豊かな社会の実現を目指します。
(2) 経営戦略等
当社では、更なる企業成長及び持続可能な社会への貢献を目指すべく、2022年12月期を最終年度とする3ヶ年計画「2020年度中期経営計画」を策定しました。「2020年度中期経営計画」では「投資用不動産業界のリーディングカンパニーへ」ということを大きな目標として掲げており、経営戦略としては「既存事業(レジデンス)の拡大と強化」、「商品ラインアップ(非レジデンス)の拡充」といった2つの柱を掲げています。
①既存事業(レジデンス)の拡大と強化
当社では既存事業のレジデンス事業では「アルテシモシリーズ」という単身世帯用マンションを販売しています。「アルテシモシリーズ」については「駅からチカい(近い)」「都心からチカい(近い)」「高いチカ(地価)」という「3チカ」の要件を満たすエリアで物件開発を行っています。この「3チカ」にフォーカスして更に開発を強化していきます。この既存事業では首都圏投資用不動産年間供給戸数"No.1"を目標とします。ここでの"No.1"とは年間供給戸数1,000戸以上であることを意味します。
販売戦略としてはまず1棟販売チャネルを強化します。2017年12月期～2019年12月期までの期間に1棟販売基盤を構築しました。2020年12月期より1棟販売棟数の拡大を予定しており、2022年12月期までに年間10～12棟販売する体制を確立することを目標としています。具体的な施策としては、事業会社・不動産会社・私募ファンド・私募REIT・J-REITへの販売を拡大していきます。また、富裕層顧客獲得に向け大手金融機関の顧客である富裕層に対して一般公開前の開発物件情報を優先的に提供し富裕層の個々の方の要望に沿った資産運用プランを提案する「ARTESSIMO Premium Investment(API)」の提携先拡大を進めます。販売方針としては、想定販売価格10億円程度・30戸程度の戸数を有する物件については国内外の資産家・金融機関等から紹介を受けた富裕顧客層に、想定販売価格10～30億円程度・30～60戸程度の戸数を有する物件については事業会社・不動産会社・私募ファンド・私募REITに、想定販売価格30億円以上・60戸以上の戸数を有する物件についてはJ-REITに販売していくことを想定しています。
またこれまで当社が主力としてきました区分販売についても、2022年12月期に年間460戸販売する体制を確立することを目標としています。新規投資家の獲得とリピート投資家サポートの2本柱を拡大・強化していきます。
さらに海外投資家向け販売チャネルも強化していきます。主に国内外でのセミナー開催や紹介によって海外投資家を獲得していきます。また海外の主要SNSを通じたマーケティングを積極的に展開し商品認知を向上させていきます。2022年12月期までに海外投資家向けに年間180戸販売する体制を確立することを目標としています。
以上、1棟販売、区分販売及び海外投資家向け販売という3つの販売チャネルを強化することによって、2022年12月期に既存事業のレジデンス事業において年間1,100戸の販売体制を確立することを目標としています。
②商品ラインナップ(非レジデンス)の拡充
当社はこれまでレジデンス(マンション)商品の販売によって成長を遂げてきましたが、今後は非レジデンスの商品の開拓とそれらの商品ラインナップを拡充していきます。これによりレジデンスに続く2本目の柱となるような事業を作っていきます。この非レジデンスでは2022年12月期に売上高約50億円を目指すことを目標とします。
現状では非レジデンスで以下の3点の新商品・事業を計画しています。
1点目としては商業テナントビルの開発販売を進めます。商業テナントビルについては「Frame(フレーム)」というブランド名での販売予定です(商標登録出願中)。30坪程度の敷地面積から開発可能な小規模商業テナントビルから共有スペースを配置する等のデザイン性を重視した中規模商業テナントを想定しています。商業テナントビル自体はもちろん、その地域がさらに活気に溢れるような魅力的な外観デザインと、訪れた人の思い出に残るような魅力的なテナントを招致することを予定しています。開発エリアとしては都心5区に限定し、開発規模としては1棟あたり5～20億円程度、開発期間は1～1.5年を想定しています。
2点目としてはホテル開発販売を進めます。暮らすように過ごせる都心型レジデンシャルホテルになり、「THE RESITEL(ザ・レジテル)」というブランド名での販売予定です(商標登録出願中)。国内外観光客やビジネスマンを対象とした長期滞在可能なマンション型(家電・家具付き)の中小規模ホテルであり、キッチンを配備し、ランドリースペース等も確保します。開発エリアとしては都心5区に限定し、開発規模としては1棟あたり5～20億円程度、開発期間は1.5～2年を想定しています。
3点目としてはオフィスリノベーション事業を進めます。東京ビジネス地区では、2,500棟超のオフィスストックが存在し、大部分がバブル期に竣工した築22～33年の中規模物件になります。国内企業の高まる移転需要を享受するため、当社は東京ビジネス地区での築古中規模オフィスを対象としたリノベーション販売を開始していく予定です。開発エリアとしては都心5区に限定し、開発規模としては5～30億円程度、開発期間は0.5～1年を想定しています。
(3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは中長期的な企業価値の増大を目指しています。この観点から、2022年12月期を最終年度とする3ヶ年計画「2020年度中期経営計画」において、新築マンション供給戸数年平均20%増加、経常利益年平均30%成長を数値目標として設定しています。すなわち、2022年12月期において新築マンション供給戸数年間1,100戸、経常利益30億円を数値目標として設定しています。
(4) 経営環境
東京23区への人口流入は継続しており、晩婚化や高齢化等による単身世帯の増加によりワンルームマンションの賃貸需要は底堅く推移してきました。こうした傾向は今後も暫く続くことが見込まれます。
また高齢化が進展し資産運用に対する社会的関心が高まる中、不動産投資に対する認知・需要は年々高まってきています。その中でもワンルームマンション投資に対する関心は非常に高いものとなっており、今後も一定程度の需要が安定的に見込まれます。
一方で物件開発面では都心の深刻な空き家問題といったビジネスチャンスがあるものの、当社がフォーカスする「3チカ」エリアにおいても地価は上昇してきており、今まで以上に開発体制を強化していく必要性を認識しています。
(5) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当社グループでは、持続的な成長へ向けて、以下の経営課題に取り組んでいきます。
①仕入ルートの拡充
当社グループの事業基盤である東京23区内での事業用地や仕入物件の確保は、地価の上昇に加え、他社との競
合もあり、厳しさを増すものと想定されています。当社グループでは、自社ブランド「アルテシモ」の開発用地
の継続的、安定的な確保を実現するために、東京23区内の土地所有者と共同開発する等の新たな仕入チャネルを
増やしていきます。また、当社グループでは商業テナントビル開発やホテル開発も開始していますが、それにあ
わせて新たな仕入ルートの開拓に努めていきます。
②新規サービスの導入
当社グループでは、安定的な事業拡大には、様々な土地仕入先、販売先の開拓が必要不可欠なものと考えてい
ます。このような認識のもと、国内外富裕層に一般公開前の開発物件情報を優先的に提供し富裕層の個々の方の
要望に沿った資産運用プランを提案するサービスである「ARTESSIMO Premium Investment」の提携金融機関を増
やしています。また、東京23区高入居率地区での留学生等向けマンションのオペレーションサービスの提供を行
う「団扇-UCHIWA-」を新規事業として2019年1月1日から開始しています。
③優秀な人材の確保と育成
当社グループでは、企業理念を十分理解し、不動産全般に対する必要な知識とノウハウを持ち、お客様の信頼
を獲得できる人材を育成することが企業価値の源泉であると認識しています。こうした人材の採用と育成を重要
な経営課題の一つとして捉え、従業員社宅制度を設け、全国的に人材の採用を進めるとともに、社員の教育研修
制度・資格取得支援制度を充実させています。
④財務体質の強化
当社グループの不動産ソリューション事業における販売用不動産の購入資金は、金融機関からの借入を主とし
ています。今後の事業拡大を目指すためにも、金融機関との良好な関係を維持するとともに、資金調達手段の多
様化に取り組んでいきます。また、販売用不動産の早期売却を図り、運転資金の確保や財務基盤の拡充を図って
いきます。
⑤コーポレート・ガバナンスの強化
当社グループでは、持続的な成長を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが最重要で
あると考えており、コーポレート・ガバナンスの強化の取組みとして、組織体制、人員体制の強化及び意思決定
プロセスの明確化などを図ってきました。2018年12月には、当社グループが最良のコーポレート・ガバナンス
を実現するための基盤として「コーポレート・ガバナンス・ガイドライン」を策定し開示しています。また、役
職員に対してコンプライアンス意識を高めるための啓発活動も継続して行っており、宅地建物取引業法をはじめ
とする各種法令の遵守及び反社会的勢力排除に向けた取り組み等を経営上の重要事項として認識しています。当
社グループでは、コンプライアンス教育に積極的に取り組み、コーポレート・ガバナンスの更なる強化に努めま
す。
⑥サステナビリティの推進
当社グループでは、「不動産を通じて豊かな社会を実現する」という企業理念を掲げており、「3チカ」をコ
ンセプトとした投資用不動産の開発を継続していくことで社会問題を解決・緩和し持続可能な社会の実現に貢献
することが当社グループの持続的な成長にもつながると考えています。このような認識のもと、「3チカ」によ
るコンパクトシティ推進及び商業テナントビル・ホテル・オフィスビルといった投資用不動産商品の多様化に取
り組んでいきます。このことが資産価値の保全を通じた年金問題・相続問題の緩和・解消につながったり、就
労・通学環境の利便性向上を通じた温暖化対策・防災対策につながったりすると考えています。