中央日本土地建物グループの全事業営業利益又は全事業営業損失（△） - 資産運用事業の推移 - 全期間

有報情報

#1 サステナビリティに関する考え方及び取組（連結）

当社グループはチームの能力が最大限に発揮できるよう「グループ総合力」「プロフェッショナル人材」「リーダーシップ」の人材マネジメントに力を入れており、多様な人材が活躍するプロフェッショナルな人材集団作りに取り組んでおります。

<グループ総合力>当社グループは「都市開発事業」「住宅事業」「不動産ソリューション事業」「資産運用事業」の4つの事業を柱とし、併せてゴルフ事業などを展開する「総合不動産グループ」です。総合力が発揮しやすいよう「中央日本土地建物グループ企業理念」や「グループ共通の人事制度」の浸透を図りつつ、各社各部門を横断した会議体、若手社員による経営課題のプレゼンテーション、グループ内外のプロジェクトの組成、ジョブローテーション・教育研修を行うなど、多様な人材の能力が発揮できる職場環境を整備しております。このような環境のもと、「縦軸」として各社各部門が組織力や専門性を高め、それぞれが掲げる事業計画の達成に向けてしっかり取り組み、それを実現するための「横軸」として、各社各部門間の連携強化を図ることで、当社グループの強みである総合力を発揮して参ります。

<プロフェッショナル人材>当社グループは急速に変わりゆくマーケット情勢や多様なお客様ニーズに的確に対応すべく、未来志向で、自ら考え、自ら動ける自律性の高いプロフェッショナル人材の育成に力を入れています。スキル面の育成強化について、新卒入社の社員に対しては、入社2年間は教育責任者、育成リーダー、実務指導員、メンターが連携して社員の成長をマンツーマン体制で全面的にサポートし、その後のジョブローテーションによりスキルの幅を広げ、社員自身が自らのキャリアの適性を見極めていきます。そしてキャリア採用者を含めた全社員の更なる専門性の高度化を図っていくために、67の資格取得支援の他、中央日土地カレッジなど様々な研修・派遣等により、社員の主体的なスキル開発を支援しています。また、社員によって異なり、ライフステージによっても変わりうる社員一人ひとりのキャリアビジョンに向き合うために、年代別キャリアデザイン研修、キャリア開発相談窓口、ジョブ公募制度により、社員が自らありたいと考えるプロフェッショナル像の実現を支援しています。なお、2024年10月の海外拠点開設に伴い、海外人材の育成・採用と駐在員派遣制度の整備を図っております。

<リーダーシップ>多様な価値観やキャリアを有する役職員が、働きがいや一体感を持ってチャレンジできる魅力ある企業文化を構築するには、管理者層のリーダーシップの発揮が重要であり、管理職向けのマネジメント力強化研修、評価者研修、人権啓発を充実させています。また、部長クラスを対象に、上司の企業理念の実践度合に対する部下社員からのフィードバックツールとして360度サーベイを実施し、管理職自身のマネジメント特性や気付きを促します。更に、次世代リーダーを発掘・育成するため、管理者を目指す社員に対してアセスメント研修を実施しています。

〈指標及び実績〉

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#2 セグメント情報等、連結財務諸表（連結）

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、経営者が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。
当社グループは、総合不動産業として、都市開発事業、住宅事業を中心に多角的に事業を展開しており、「都市開発事業」、「住宅事業」、「不動産ソリューション事業」及び「資産運用事業」の4つを報告セグメントとしております。
各セグメントの内容は以下の通りであります。

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#3 主要な顧客ごとの情報

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#4 事業の内容

2025年3月31日現在

都市開発事業	中央日本土地建物㈱は、東京都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区)を中心としたオフィスビル・商業施設等の事業用不動産の取得、開発、及び賃貸、運営業務並びに販売のほか、ファミリー向けマンションや学生マンション、老健施設等の賃貸業務を行っております。中央日土地ビルマネジメント㈱は、当社グループ及び不動産ファンド等の保有物件を中心にオフィスビル・商業施設等の管理運営、PM(プロパティマネジメント)を行っております。中央日土地ファシリティーズ㈱は、当社グループ保有物件を中心に建築工事、ビルリニューアル工事を行っております。
不動産ソリューション事業	中央日土地ソリューションズ㈱は、不動産売買・賃貸借の仲介及び不動産鑑定評価業務並びに顧客企業のCRE(企業保有不動産)戦略支援を行っております。
資産運用事業	中央日土地アセットマネジメント㈱は、不動産ファンドの企画・組成・運用を行っております。
その他	㈱レイクウッドコーポレーションは、主に神奈川県においてゴルフ場の運営などを行っております。Chuo-Nittochi America Corporationは、主にアメリカ合衆国内において不動産開発賃貸事業への投資を行っております。

主な事業の系統図は次のとおりであります。
注 岩一合同会社を営業者とする匿名組合は、当連結会計年度における出資持分の一部売却により子会社に該当しな

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#5 会計方針に関する事項（連結）

役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支給に充てるため、内規に基づく期末要支給額を計上しております。
(5) 退職給付に係る会計処理の方法
① 退職給付見込額の期間帰属方法
退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当連結会計年度末までの期間に帰属させる方法については、期間定額基準によっております。
② 過去勤務費用及び数理計算上の差異の費用処理方法
過去勤務費用は、その発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により、発生した連結会計年度から費用処理しております。
数理計算上の差異は、各連結会計年度の発生時における従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により、それぞれ発生の翌連結会計年度から費用処理しております。
③ 小規模企業等における簡便法の採用
一部の連結子会社は、退職給付に係る負債及び退職給付費用の計算に、退職一時金制度については、退職給付に係る期末自己都合要支給額を退職給付債務とし、企業年金制度については、直近の年金財政計算上の数理債務をもって退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。
(6) 重要な収益及び費用の計上基準
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)及び「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日)を適用し、以下の5ステップアプローチに基づき、顧客との契約から生じる収益を認識しております。
ステップ1:顧客との契約を識別する
ステップ2:契約における履行義務を識別する
ステップ3:取引価格を算定する
ステップ4:取引価格を契約における履行義務に配分する
ステップ5:履行義務を充足した時に又は充足するにつれて収益を認識する
当社及び連結子会社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下の通りであります。
①都市開発事業
・不動産賃貸
不動産賃貸は、商業施設・事務所等として主に法人の顧客に当社グループ保有不動産を賃貸する事業であり、予め締結した不動産賃貸借契約に定められた条件に基づき、当社グループが保有する有形固定資産をリーシングする義務があります。当該履行義務については「リース取引に関する会計基準」(企業会計基準第13号 平成19年3月30日)に基づき、収益を認識しております。
・不動産販売
不動産販売は、商業施設・事務所等を企画・開発し、主に法人の顧客に販売する事業であり、不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務があります。当該契約については、一時点で履行義務が充足されると判断し、物件の引渡時点において収益を認識しております。
②住宅事業
・一般消費者向け住宅分譲販売
一般消費者向け住宅分譲販売は、各分譲住戸を主に一般消費者に販売する事業であり、顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務があります。当該履行義務は物件の引渡時点で充足されるものと判断し、当該引渡時点において販売用不動産収益を認識しております。なお、約束された対価については、主として、一部を前受金として受領し、残額は履行義務の充足時点である引渡時に受領のうえで、その双方を引渡時に収益認識しており、対価の金額に重要な金融要素は含まれておりません。
・法人向け住宅販売
法人向け住宅販売事業は、賃貸マンションの開発等を行ったうえで、主に法人の顧客に対象不動産を一括して販売する事業であり、不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務があります。当該契約については、一時点で履行義務が充足されると判断し、物件の引渡時点において収益を認識しております。
③不動産ソリューション事業
不動産仲介
不動産仲介は、不動産の売買、賃貸契約を媒介する事業であり、顧客との媒介契約に基づく取引条件の調整、重要事項説明書の交付・説明、契約書の作成・交付等の一連の業務に関する義務があります。当該履行義務は媒介契約により成立した不動産売買契約等に関する物件の引渡時点で充足されるものと判断し、当該引渡時点においてその他役務収益を認識しております。なお、約束された対価については、主として、履行義務の充足時点である引渡時に受領しており、対価の金額に重要な金融要素は含まれておりません。2025/06/20 15:35

#6 従業員の状況（連結）

2025年3月31日現在

セグメントの名称	従業員数(名)	前連結会計年度末比増減(名)
不動産ソリューション事業	234	+4
資産運用事業	38	+2
その他	398	△10

(注) 1 従業員数は、就業人員数(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であります。
2 臨時従業員数(雇用契約期間が1年未満の契約社員を含み、派遣社員を除く。)は従業員数の100分の10未満であるため記載を省略しております。

2025/06/20 15:35

#7 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）

こうした環境の下、当社グループでは2025年3月期から推進中の「中期経営計画2nd STAGE」(2024年4月～2027年3月)において、計画実践の基本姿勢として「Moving!(積極的に動き、挑戦する)」をスローガンに掲げ、「事業基盤の更なる強化と成長の加速(Move1)」、「サステナビリティ経営の進化(Move2)」、「経営基盤の強化(Move3)」、「新たな価値創造への挑戦(Move4)」並びに「グループブランドの創造(Move5)」という5つの基本方針のもと、計画達成に向けて取り組んでおります。
「事業基盤の更なる強化と成長の加速(Move1)」については、2026年3月期竣工の「淀屋橋駅東地区都市再生事業(淀屋橋ステーションワン)」、「田町駅前建替プロジェクト(ミタマチテラス)」、「中央日土地博多駅前ビル」、「REVZO新橋」などの早期安定稼働とともに、「内幸町一丁目街区南地区第一種市街地再開発事業」、「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業(トラノゲート)」の大型再開発プロジェクトを着実に推進させるほか、長期目線でのグループ成長に資する戦略的な投資を行ってまいります。また、マンションブランドである「BAUS(バウス)」を中心とした住宅事業の成長加速と体制作り、賃貸資産ポートフォリオの維持・拡大、将来を見据えた海外事業の拡充と管理体制構築を行っていく他に、不動産ソリューション事業、資産運用事業、建設・ゴルフ事業強化などグループ総合力を活かした成長を加速してまいります。
「サステナビリティ経営の進化(Move2)」については、SDGsへの取り組みと事業性との両立、並びにGXマネジメントの具体化と情報開示レベルの高度化を図ってまいります。

2025/06/20 15:35

#8 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）

不動産ソリューション事業においては、今回で20回目となるCRE戦略セミナー「金利ある世界でのCRE戦略～インフレ、金利上昇下での、持続的な成長に資する企業不動産戦略とは～」を開催しました。また、投資案件として宿泊施設の信託受益権の一部取得を目的に、特別目的会社への出資を実施したほか、物件取得後に改修などバリューアップ実施の上、売却する買取再販事業に注力しております。
資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメントが運用する「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」では、新規物件の取得と合わせポートフォリオ改善のための物件入替を行い、期末時点での同投資法人の運用資産残高は1,296億円(取得価格ベース)となりました。
その他事業においては、海外不動産投資として米国ヴァージニア州サフォークの大規模物流施設、米国ジョージア州アトランタの若年層向け賃貸用集合住宅、米国マサチューセッツ州ボストンの賃貸用集合住宅などの開発事業へ参画しました。また、米国不動産投資の積極化に合わせ、現地法人事務所を米国カリフォルニア州サンフランシスコに設置しました。

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#9 設備投資等の概要

当社グループは、都市開発事業の拡充に重点を置き、設備投資を実施しておりますが、当連結会計年度の設備投資額(有形固定資産、無形固定資産の取得価額。)は次のとおりであります。

セグメントの名称	設備投資額(百万円)	構成比(%)
不動産ソリューション事業	52	0.0
資産運用事業	―	―
報告セグメント	102,113	99.0

当連結会計年度の設備の売却は次のとおりであります。
(1) 提出会社

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