有価証券報告書-第6期(2025/04/01-2026/03/31)
(1) 経営成績等の状況の概要
① 経営成績等の状況
当連結会計年度のわが国経済は、年度初めには米国通商政策などの影響がみられたものの、堅調な企業業績を背景に設備投資が増加しました。また、個人消費も物価上昇の影響等から消費者マインドの下押しリスクがみられたものの、雇用・所得環境の改善を背景に総じて緩やかな増加基調で推移しました。
一方で、中東情勢をはじめとした地政学的リスクの高まりや、人手不足の深刻化、さらには気候変動等を背景として、経済の先行きに対する下振れリスクは依然として高い状態が続いており、消費マインドの下押しへの懸念が強まるなど、不透明な状況が続きました。
不動産業界においては、堅調なオフィス需要を背景に、賃料の上昇・空室率の改善が定着してきており、賃貸オフィス市場は底堅く推移しました。また住宅市場では、首都圏の新築マンションの価格高騰が続く中でも、購入層の幅の広がりを背景とした旺盛な需要が継続しており、引き続き好調を維持しました。
このような事業環境の下、都市開発事業においては、大型開発案件として取り組んできた「淀屋橋ステーションワン」、「ミタマチテラス」や中規模オフィスビル「REVZO(レブゾ)麹町」、木造・木質化オフィスビル「REVZO新橋」、既存躯体を再利用した免震オフィスビル「中央日土地博多駅前ビル」、資産回転型開発プロジェクトの複合ビル「Glamtree Kitasando(グラムツリー北参道)」が相次いで竣工・運用開始しました。これらの新規物件の稼働に加え、既存物件の賃料引き上げ、解約区画の早期埋め戻しなどによる低空室率の維持や、適切なコストコントロールにより賃貸収益は順調に推移しました。また、既存物件のポートフォリオ改善等を企図した物件売却を進め、販売売上も確保しました。
住宅事業においては、「バウス鷺沼Hills」、「バウス一之江」、「バウス氷川台」、「バウス板橋大山」、「バウス西船橋」などの分譲マンションの引き渡しのほか、「バウスフラッツ品川キャナルサイド」、「バウスクロス東海大学前」などの賃貸マンションの売却による販売利益を計上しました。また、「バウス所沢小手指タワー」や「バウス北綾瀬タワー」などBAUSシリーズ初の大規模タワープロジェクトも推進しております。
不動産ソリューション事業においては、9月に21回目となるCRE戦略セミナー「最近のCRE戦略の潮流～事業環境の変化がもたらすCRE戦略の流れ～」を開催しました。また、物件取得後に改修などのバリューアップ実施の上、売却する買取再販事業については組織体制を拡充し収益の拡大に注力しました。
資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメント㈱が運用する「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」の運用資産残高が取得価格ベースで1,400億円規模に到達するとともに、日本格付研究所(JCR)による長期発行体格付がA+(シングルAプラス)からAA-(ダブルAマイナス)に1ノッチ格上げされました。また、同社は当社グループとして初の取り組みとなる公募型不動産デジタル証券の組成を行いました。
その他事業においては、海外不動産投資として米国にてネバダ州ノースラスベガス市における物流施設、ワシントンD.C.近郊の賃貸用集合住宅、ニューヨーク州ロングアイランドの賃貸用集合住宅、ノースカロライナ州シャーロット市近郊の物流施設、ジョージア州アトランタ市近郊の木造賃貸用集合住宅、ペンシルベニア州フィラデルフィア近郊の高級賃貸集合住宅の開発へ参画しました。
また、新たな事業機会の拡大のため、オンライン不動産投資業界のリーディングカンパニーであるクリアル株式会社と資本業務提携を締結いたしました。
サステナビリティへの取り組みとして前期に引き続き「健康経営優良法人2026(大規模法人部門)」の認定を取得しました。また、中央日本土地建物㈱が保有する神奈川県平塚市西部に位置する吉沢(きさわ)地区の土地を含む、平塚市上吉沢及び下吉沢の約27.6ヘクタールの区域を対象として、「湘南ひらつか・ゆるぎ地区活性化に向けた協議会」が平塚まちづくり条例に基づく『吉沢(ゆるぎ)地区まちづくり計画』(以下「本計画」)を平塚市に申請し、認定を受けました。当社グループは本計画に賛同し、同協議会とともに本計画を推進してまいります。
以上の結果、当連結会計年度の営業収益は166,111百万円(前連結会計年度比25.1%増)、営業利益は32,782百万円(同31.2%増)、経常利益は31,029百万円(同18.8%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は23,697百万円(同27.4%増)となりました。
(営業収益・営業利益・セグメント損益)
セグメント別の業績は次のとおりであります。
報告セグメントごとの利益又は損失については、「営業利益」に営業外損益として計上している「持分法による投資損益」及び「証券化関連損益」(匿名組合等への出資に係る出資持分相当損益及び特定目的会社からの受取配当金等)を加えた「事業損益」によることとしておりますが、当連結会計年度より匿名組合等への出資に係る部分については出資に係る出資持分相当損益に加え、貸付金利息等についてもその範囲に含めることとしております。前連結会計年度のセグメントごとの利益又は損失についても、変更後の方法にて算定のうえ、以下の分析を行っております。詳細については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 2 報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法」に記載のとおりであります。
(a) 都市開発事業
当セグメントにおきましては、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入並びに賃貸ビルの売却収入などを計上し、営業収益は99,365百万円(前連結会計年度比20.7%増)、営業利益は28,248百万円(同26.3%増)、セグメント利益は28,533百万円(同27.2%増)となりました。
(b) 住宅事業
当セグメントにおきましては、「バウス鷺沼Hills」、「バウス一之江」及び「バウス氷川台」などの住宅分譲収入、並びに賃貸住宅の売却収入及び賃貸収入などを計上し、営業収益は47,870百万円(前連結会計年度比27.0%増)、営業利益は6,865百万円(同18.0%増)、セグメント利益は6,865百万円(同18.0%増)となりました。
(c) 不動産ソリューション事業
当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は14,929百万円(前連結会計年度比48.0%増)、営業利益は4,728百万円(同58.2%増)、セグメント利益は4,730百万円(同58.2%増)となりました。
(d) 資産運用事業
当セグメントにおきましては、私募リート「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」を含むファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は1,576百万円(前連結会計年度比6.0%減)、営業利益は906百万円(同16.2%減)、セグメント利益は902百万円(同16.5%減)となりました。
(e) その他
当連結会計期間においては、海外事業における証券化関連損益及びゴルフ事業などにより、営業収益は4,495百万円(前連結会計年度比4.1%増)、営業利益は364百万円(同11.2%減)、セグメント利益は67百万円(同91.8%減)となりました。
(営業外損益・経常損益)
営業外収益は、受取配当金等により9,498百万円と前連結会計年度比968百万円の増加となりました。また、営業外費用は、支払利息等により11,251百万円と前連結会計年度比3,845百万円の増加となりました。これらにより、経常利益は31,029百万円と前連結会計年度に比べ4,918百万円(18.8%)の増加となりました。
(特別損益)
特別利益は、投資有価証券売却益、固定資産売却益等により4,838百万円を計上し、前連結会計年度比2,334百万円の増加となりました。また、特別損失は、減損損失、固定資産除却損等により3,643百万円と前連結会計年度比1,321百万円の増加となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
税金等調整前当期純利益32,223百万円を計上し、法人税等で8,327百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は23,697百万円と前連結会計年度に比べ5,103百万円(27.4%)の増加となりました。
② 財政状態の状況
(資産)
総資産は、前連結会計年度末に比べ205,261百万円増加し1,611,984百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ100,936百万円増加し367,097百万円となりました。これは主に販売用不動産、現金及び預金等が増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ104,325百万円増加し1,244,887百万円となりました。これは主に株式相場の上昇に伴う投資有価証券の増加や有形固定資産の増加によるものであります。賃貸等不動産を中心とした有形固定資産並びに流動資産である販売用不動産を合わせると総資産の約7割を占めております。
(負債)
総負債は、前連結会計年度末に比べ134,191百万円増加し1,075,770百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ24,543百万円増加し220,616百万円となりました。これは主に1年内償還予定の社債等の増加によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ109,648百万円増加し855,154百万円となりました。これは主に長期借入金及び社債、繰延税金負債の増加によるものであります。
(純資産)
純資産は、前連結会計年度末に比べ71,070百万円増加し536,214百万円となりました。これは主に株式相場の上昇に伴うその他有価証券評価差額金の増加及び利益剰余金の増加によるものであります。結果として純資産額と総資産額との比率は約33%となっております。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度のキャッシュ・フローは、
となり、非連結子会社の合併による増加等と併せ、現金及び現金同等物は29,006百万円増加し、当期末残高は113,037百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
税金等調整前当期純利益32,223百万円、減価償却費12,761百万円、投資有価証券売却損益△3,442百万円などを計上し、棚卸資産の増加△37,088百万円、法人税等の支払額△7,117百万円などによる資金減少の結果、5,867百万円の収入となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
有形固定資産の売却による収入13,603百万円、投資有価証券の売却による収入6,330百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△58,200百万円、投資有価証券の取得による支出△22,222百万円などによる資金減少の結果、△71,598百万円の支出となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
借入金の借入・返済による純収入69,663百万円、社債の発行・償還による純収入27,000百万円、配当金の支払額△2,090百万円などにより、94,332百万円の収入となりました。
④ 生産、受注及び販売の状況
a 生産実績
該当事項はありません。
b 受注実績
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1. セグメント間取引については相殺消去しております。
2. 中央日土地ファシリティーズ㈱における請負工事について記載しております。
c 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1. 金額は販売用不動産の販売金額によっております。
2. 住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。
3. 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の連結営業収益に対する割合は次の通りであります。
なお、当該割合が100分の10未満である相手先につきましては、省略を記載しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 経営成績等の状況に関する分析等
当連結会計年度においては、テナントを始めとしたお客様、お取引先様、株主様、地域社会並びに当社グループ社員などステークホルダーの安全を最優先に図りながら、収益維持、積み上げに取り組んでまいりました。
なお、当社グループの当連結会計年度における経営成績等については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ① 経営成績等の状況」に記載のとおりであります。
a.経営成績の状況に関する分析等
以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
当連結会計年度の営業収益は1,661億円で、前連結会計年度比333億円の増収となりました。
このうち、土地建物賃貸収入は593億円で、複数のオフィスビル新規竣工などにより前連結会計年度比35億円の増収となりました。
販売用不動産売上は851億円で、前連結会計年度比273億円の増収となりました。これは主に、住宅事業におけるマンション販売の増加、都市開発事業における私募リート・ファンドへの物件売却等によるものであります。
営業収益のうちのその他は217億円で、前連結会計年度比24億円の増収となりました。これは主にソリューション事業における不動産仲介・コンサルの増収によるものであります。
当連結会計年度の営業利益は328億円で、前連結会計年度比78億円の増益となりました。これは、営業総利益が96億円の増益となった一方で、販売費及び一般管理費が18億円増加したことによります。
当連結会計年度の経常利益は310億円で、前連結会計年度比49億円の増益となりました。このうち受取配当金、持分法による投資利益等の営業外収益は10億円、営業外費用は38億円増加しております。営業外収益の増加は主に受取配当金の増加によるものであり、営業外費用の増加は主に支払利息の増加によるものです。
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は237億円で、前連結会計年度比51億円の増益となりました。これは上記の諸要因に加え、投資有価証券売却益、固定資産売却益などの特別利益の増加によるものであります。
当連結会計年度のセグメント利益の状況等は以下のとおりです。
都市開発事業のセグメント利益は285億円で、前連結会計年度比で61億円の増益となりました。これは、主に販売用不動産売却による利益増によるものです。
住宅事業のセグメント利益は69億円で、前連結会計年度比約10億円の増益となりました。これは主に、分譲住宅 販売による利益増によるものです。
不動産ソリューション事業のセグメント利益は47億円で、前連結会計年度比17億円の増益となりました。これは主に、販売用不動産の売上(買取再販事業)増加及び不動産仲介手数料や各種コンサルティング手数料等の役務収益の増加によるものであります。
資産運用事業のセグメント利益は9億円で、前連結会計年度比2億円の減益となりました。これは主に既存ファンドのクローズや新規ファンド組成に伴うイベントフィーの減少及び販管費の増加によるものです。預り資産に基づき収受するアセットマネジメントフィーは引き続き同事業のステーブルな利益に貢献しております。
その他のセグメント利益は1億円で、前連結会計年度比で8億円の減益となりました。これは、主に海外部門の減益によるものです。
b.財政状態の状況に関する分析等
当連結会計年度末における財政状態の状況については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載のとおりであります。
財政状態の状況に関する分析は以下のとおりです。なお、以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
(資産)
当連結会計年度末の総資産は1兆6,120億円で、前連結会計年度比2,053億円増加しました。この前連結会計年度比の増加要因は、投資有価証券が846億円、販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)が530億円、現金及び預金が344億円、有形固定資産が113億円増加したことによるものであります。
投資有価証券の前連結会計年度比846億円の増加は、新規出資等による増加215億円、売却等による減少68億円、上場株式の株価上昇に伴う時価評価額の増加698億円などによるものであります。
販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)の前連結会計年度比530億円の増加は、購入・造成等による増加999億円、固定資産からの振替による増加223億円、販売による減少619億円などによるものであります。
有形固定資産の前連結会計年度比113億円増加は、取得・竣工・設備投資による増加829億円(当社の完全子会社である中央日本土地建物株式会社計上分)、建設仮勘定の減少328億円、販売用不動産への振替による減少223億円、減価償却による減少124億円などによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末の負債は1兆758億円で、前連結会計年度比1,342億円増加しました。この前連結会計年度比増減の内訳は、主に有利子負債が975億円増加したことによるものであります。主に物件取得や設備投資等へ対応するため、有利子負債が増加しております。
(純資産)
当連結会計年度末の純資産は5,362億円で、前連結会計年度比711億円増加しました。
この前連結会計年度比増加の内訳は、親会社株主に帰属する当期純利益237億円から剰余金の配当21億円を控除した216億円の利益剰余金の増加、上場株式の株価上昇に伴うその他有価証券評価差額金481億円の増加などによります。
c.キャッシュ・フローの状況に関する分析等
営業活動によるキャッシュ・フローは、5,867百万円の収入となりました。主な内訳は、税金等調整前当期純利益32,223百万円、減価償却費12,761百万円などの計上、及び売上債権の減少851百万円、仕入債務の増加634百万円等による資金増加の一方、棚卸資産の増加△37,088百万円、法人税等の支払額△7,117百万円などによる資金減少であります。このように販売用不動産等の活発な取得を行った結果、売上債権の減少及び仕入債務の増加による短期的なキャッシュ・イン・フロー(約15億円)の要因を除いた長期投資等への原資となる税引後のキャッシュ・イン・フローは約44億円となっております。
投資活動によるキャッシュ・フローは、△71,598百万円の支出となりました。主な内訳は、有形固定資産の売却による収入13,603百万円、投資有価証券の売却による収入6,330百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△58,200百万円、投資有価証券の取得による支出△22,222百万円などによる資金減少であります。このように投資活動によるキャッシュ・アウト・フローは、主に事業用不動産の取得・工事代金等の支出によるものであります。
財務活動によるキャッシュ・フローは、94,332百万円の収入となりました。主な内訳は、借入金の借入・返済による純収入69,663百万円、社債の発行・償還による純収入27,000百万円、配当金の支払額△2,090百万円などであります。営業活動によるキャッシュ・イン・フロー、並びに借入金の借入・返済及び社債発行・償還による純収入等により、当連結会計年度における不動産・出資案件に対する投資を賄っております。なお、比較的高水準のキャッシュ残高は、金利動向を踏まえたうえで、複数の大型再開発案件等への投資に備えるものであります。
d.資本の財源及び資金の流動性
当社グループの主要な資金需要は不動産取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応しております。
当連結会計年度末における有利子負債は854,424百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、グリーンボンドなど無担保普通社債を発行し、社債残高は141,000百万円となっております。
また、当社及び主要な連結子会社において銀行提供のキャッシュ・マネジメント・システムを導入し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。
投資機会及び経済・金融情勢の変動等に備えるべく、一定水準の現預金及びコミットメントライン等の借入枠設定を行う等、円滑かつ安定的な資金確保にも留意しております。
e.経営指標の状況
経営指標につきましては、ビジネスモデルに合わせて、種々の指標をバランスよく総合的に見ていくべきと考えております。具体的には、持続的な成長、財務基盤の強化の観点から、期間収益力を示す「経常利益」、借入金等の返済力を示す「有利子負債/EBITDA倍率」、資産の効率的な活用を示す「総資産利益率(以下ROA)」に注視してまいります。各指標の当連結会計年度の実績は以下のとおりです。
経常利益は310億円と前連結会計年度比49億円の増益となりました。都市開発事業における販売用不動産売却による利益の増加などにより営業利益が増益となったことに加え、受取配当金の増加などにより、経常利益は増益となりました。
有利子負債/EBITDA倍率は約16倍となりました。成長に向けた投資が先行すると同指標が上昇いたしますが、中長期的な不動産市況、将来収益見通し等も踏まえて同指標の動向を注視し、運営してまいります。
ROAは約2.5%となりました。個別案件における適切な採算確保に留意し、引き続き収益性の向上に向けた取組を継続してまいります。
② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成においては、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果と異なる可能性があります。
当社グループが連結財務諸表の作成に際して採用している重要な会計方針、会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち重要なものは、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)及び(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
① 経営成績等の状況
当連結会計年度のわが国経済は、年度初めには米国通商政策などの影響がみられたものの、堅調な企業業績を背景に設備投資が増加しました。また、個人消費も物価上昇の影響等から消費者マインドの下押しリスクがみられたものの、雇用・所得環境の改善を背景に総じて緩やかな増加基調で推移しました。
一方で、中東情勢をはじめとした地政学的リスクの高まりや、人手不足の深刻化、さらには気候変動等を背景として、経済の先行きに対する下振れリスクは依然として高い状態が続いており、消費マインドの下押しへの懸念が強まるなど、不透明な状況が続きました。
不動産業界においては、堅調なオフィス需要を背景に、賃料の上昇・空室率の改善が定着してきており、賃貸オフィス市場は底堅く推移しました。また住宅市場では、首都圏の新築マンションの価格高騰が続く中でも、購入層の幅の広がりを背景とした旺盛な需要が継続しており、引き続き好調を維持しました。
このような事業環境の下、都市開発事業においては、大型開発案件として取り組んできた「淀屋橋ステーションワン」、「ミタマチテラス」や中規模オフィスビル「REVZO(レブゾ)麹町」、木造・木質化オフィスビル「REVZO新橋」、既存躯体を再利用した免震オフィスビル「中央日土地博多駅前ビル」、資産回転型開発プロジェクトの複合ビル「Glamtree Kitasando(グラムツリー北参道)」が相次いで竣工・運用開始しました。これらの新規物件の稼働に加え、既存物件の賃料引き上げ、解約区画の早期埋め戻しなどによる低空室率の維持や、適切なコストコントロールにより賃貸収益は順調に推移しました。また、既存物件のポートフォリオ改善等を企図した物件売却を進め、販売売上も確保しました。
住宅事業においては、「バウス鷺沼Hills」、「バウス一之江」、「バウス氷川台」、「バウス板橋大山」、「バウス西船橋」などの分譲マンションの引き渡しのほか、「バウスフラッツ品川キャナルサイド」、「バウスクロス東海大学前」などの賃貸マンションの売却による販売利益を計上しました。また、「バウス所沢小手指タワー」や「バウス北綾瀬タワー」などBAUSシリーズ初の大規模タワープロジェクトも推進しております。
不動産ソリューション事業においては、9月に21回目となるCRE戦略セミナー「最近のCRE戦略の潮流～事業環境の変化がもたらすCRE戦略の流れ～」を開催しました。また、物件取得後に改修などのバリューアップ実施の上、売却する買取再販事業については組織体制を拡充し収益の拡大に注力しました。
資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメント㈱が運用する「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」の運用資産残高が取得価格ベースで1,400億円規模に到達するとともに、日本格付研究所(JCR)による長期発行体格付がA+(シングルAプラス)からAA-(ダブルAマイナス)に1ノッチ格上げされました。また、同社は当社グループとして初の取り組みとなる公募型不動産デジタル証券の組成を行いました。
その他事業においては、海外不動産投資として米国にてネバダ州ノースラスベガス市における物流施設、ワシントンD.C.近郊の賃貸用集合住宅、ニューヨーク州ロングアイランドの賃貸用集合住宅、ノースカロライナ州シャーロット市近郊の物流施設、ジョージア州アトランタ市近郊の木造賃貸用集合住宅、ペンシルベニア州フィラデルフィア近郊の高級賃貸集合住宅の開発へ参画しました。
また、新たな事業機会の拡大のため、オンライン不動産投資業界のリーディングカンパニーであるクリアル株式会社と資本業務提携を締結いたしました。
サステナビリティへの取り組みとして前期に引き続き「健康経営優良法人2026(大規模法人部門)」の認定を取得しました。また、中央日本土地建物㈱が保有する神奈川県平塚市西部に位置する吉沢(きさわ)地区の土地を含む、平塚市上吉沢及び下吉沢の約27.6ヘクタールの区域を対象として、「湘南ひらつか・ゆるぎ地区活性化に向けた協議会」が平塚まちづくり条例に基づく『吉沢(ゆるぎ)地区まちづくり計画』(以下「本計画」)を平塚市に申請し、認定を受けました。当社グループは本計画に賛同し、同協議会とともに本計画を推進してまいります。
以上の結果、当連結会計年度の営業収益は166,111百万円(前連結会計年度比25.1%増)、営業利益は32,782百万円(同31.2%増)、経常利益は31,029百万円(同18.8%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は23,697百万円(同27.4%増)となりました。
(営業収益・営業利益・セグメント損益)
セグメント別の業績は次のとおりであります。
報告セグメントごとの利益又は損失については、「営業利益」に営業外損益として計上している「持分法による投資損益」及び「証券化関連損益」(匿名組合等への出資に係る出資持分相当損益及び特定目的会社からの受取配当金等)を加えた「事業損益」によることとしておりますが、当連結会計年度より匿名組合等への出資に係る部分については出資に係る出資持分相当損益に加え、貸付金利息等についてもその範囲に含めることとしております。前連結会計年度のセグメントごとの利益又は損失についても、変更後の方法にて算定のうえ、以下の分析を行っております。詳細については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 2 報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法」に記載のとおりであります。
(a) 都市開発事業
当セグメントにおきましては、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入並びに賃貸ビルの売却収入などを計上し、営業収益は99,365百万円(前連結会計年度比20.7%増)、営業利益は28,248百万円(同26.3%増)、セグメント利益は28,533百万円(同27.2%増)となりました。
(b) 住宅事業
当セグメントにおきましては、「バウス鷺沼Hills」、「バウス一之江」及び「バウス氷川台」などの住宅分譲収入、並びに賃貸住宅の売却収入及び賃貸収入などを計上し、営業収益は47,870百万円(前連結会計年度比27.0%増)、営業利益は6,865百万円(同18.0%増)、セグメント利益は6,865百万円(同18.0%増)となりました。
(c) 不動産ソリューション事業
当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は14,929百万円(前連結会計年度比48.0%増)、営業利益は4,728百万円(同58.2%増)、セグメント利益は4,730百万円(同58.2%増)となりました。
(d) 資産運用事業
当セグメントにおきましては、私募リート「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」を含むファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は1,576百万円(前連結会計年度比6.0%減)、営業利益は906百万円(同16.2%減)、セグメント利益は902百万円(同16.5%減)となりました。
(e) その他
当連結会計期間においては、海外事業における証券化関連損益及びゴルフ事業などにより、営業収益は4,495百万円(前連結会計年度比4.1%増)、営業利益は364百万円(同11.2%減)、セグメント利益は67百万円(同91.8%減)となりました。
(営業外損益・経常損益)
営業外収益は、受取配当金等により9,498百万円と前連結会計年度比968百万円の増加となりました。また、営業外費用は、支払利息等により11,251百万円と前連結会計年度比3,845百万円の増加となりました。これらにより、経常利益は31,029百万円と前連結会計年度に比べ4,918百万円(18.8%)の増加となりました。
(特別損益)
特別利益は、投資有価証券売却益、固定資産売却益等により4,838百万円を計上し、前連結会計年度比2,334百万円の増加となりました。また、特別損失は、減損損失、固定資産除却損等により3,643百万円と前連結会計年度比1,321百万円の増加となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
税金等調整前当期純利益32,223百万円を計上し、法人税等で8,327百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は23,697百万円と前連結会計年度に比べ5,103百万円(27.4%)の増加となりました。
② 財政状態の状況
(資産)
総資産は、前連結会計年度末に比べ205,261百万円増加し1,611,984百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ100,936百万円増加し367,097百万円となりました。これは主に販売用不動産、現金及び預金等が増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ104,325百万円増加し1,244,887百万円となりました。これは主に株式相場の上昇に伴う投資有価証券の増加や有形固定資産の増加によるものであります。賃貸等不動産を中心とした有形固定資産並びに流動資産である販売用不動産を合わせると総資産の約7割を占めております。
(負債)
総負債は、前連結会計年度末に比べ134,191百万円増加し1,075,770百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ24,543百万円増加し220,616百万円となりました。これは主に1年内償還予定の社債等の増加によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ109,648百万円増加し855,154百万円となりました。これは主に長期借入金及び社債、繰延税金負債の増加によるものであります。
(純資産)
純資産は、前連結会計年度末に比べ71,070百万円増加し536,214百万円となりました。これは主に株式相場の上昇に伴うその他有価証券評価差額金の増加及び利益剰余金の増加によるものであります。結果として純資産額と総資産額との比率は約33%となっております。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度のキャッシュ・フローは、
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | 5,867百万円 | (前連結会計年度は | 9,809百万円) |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | △71,598百万円 | (前連結会計年度は | △105,804百万円) |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | 94,332百万円 | (前連結会計年度は | 65,391百万円) |
となり、非連結子会社の合併による増加等と併せ、現金及び現金同等物は29,006百万円増加し、当期末残高は113,037百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
税金等調整前当期純利益32,223百万円、減価償却費12,761百万円、投資有価証券売却損益△3,442百万円などを計上し、棚卸資産の増加△37,088百万円、法人税等の支払額△7,117百万円などによる資金減少の結果、5,867百万円の収入となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
有形固定資産の売却による収入13,603百万円、投資有価証券の売却による収入6,330百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△58,200百万円、投資有価証券の取得による支出△22,222百万円などによる資金減少の結果、△71,598百万円の支出となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
借入金の借入・返済による純収入69,663百万円、社債の発行・償還による純収入27,000百万円、配当金の支払額△2,090百万円などにより、94,332百万円の収入となりました。
④ 生産、受注及び販売の状況
a 生産実績
該当事項はありません。
b 受注実績
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 受注金額(百万円) | 前年同期比(%) | 受注残高(百万円) | 前年同期比(%) |
| 都市開発事業 | 3,512 | △9.3 | 2,077 | △15.6 |
(注)1. セグメント間取引については相殺消去しております。
2. 中央日土地ファシリティーズ㈱における請負工事について記載しております。
c 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 販売金額(百万円) | 前年同期比(%) | 販売件数(戸・件) | 前年同期比(%) |
| 都市開発事業 | 31,717 | +66.5 | 9 | +28.6 |
| 住宅事業 | 46,689 | +28.9 | 528 | +25.1 |
| 不動産ソリューション事業 | 6,729 | +166.3 | 12 | +33.3 |
| 合計 | 85,135 | +47.3 | 549 | +25.3 |
(注)1. 金額は販売用不動産の販売金額によっております。
2. 住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。
3. 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の連結営業収益に対する割合は次の通りであります。
なお、当該割合が100分の10未満である相手先につきましては、省略を記載しております。
| 相手先 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | ||
| 販売金額(百万円) | 割合(%) | 販売金額(百万円) | 割合(%) | |
| 中央日土地プライベートリート投資法人 | 14,645 | 11.0 | ― | ― |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 経営成績等の状況に関する分析等
当連結会計年度においては、テナントを始めとしたお客様、お取引先様、株主様、地域社会並びに当社グループ社員などステークホルダーの安全を最優先に図りながら、収益維持、積み上げに取り組んでまいりました。
なお、当社グループの当連結会計年度における経営成績等については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ① 経営成績等の状況」に記載のとおりであります。
a.経営成績の状況に関する分析等
以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
当連結会計年度の営業収益は1,661億円で、前連結会計年度比333億円の増収となりました。
このうち、土地建物賃貸収入は593億円で、複数のオフィスビル新規竣工などにより前連結会計年度比35億円の増収となりました。
販売用不動産売上は851億円で、前連結会計年度比273億円の増収となりました。これは主に、住宅事業におけるマンション販売の増加、都市開発事業における私募リート・ファンドへの物件売却等によるものであります。
営業収益のうちのその他は217億円で、前連結会計年度比24億円の増収となりました。これは主にソリューション事業における不動産仲介・コンサルの増収によるものであります。
当連結会計年度の営業利益は328億円で、前連結会計年度比78億円の増益となりました。これは、営業総利益が96億円の増益となった一方で、販売費及び一般管理費が18億円増加したことによります。
当連結会計年度の経常利益は310億円で、前連結会計年度比49億円の増益となりました。このうち受取配当金、持分法による投資利益等の営業外収益は10億円、営業外費用は38億円増加しております。営業外収益の増加は主に受取配当金の増加によるものであり、営業外費用の増加は主に支払利息の増加によるものです。
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は237億円で、前連結会計年度比51億円の増益となりました。これは上記の諸要因に加え、投資有価証券売却益、固定資産売却益などの特別利益の増加によるものであります。
当連結会計年度のセグメント利益の状況等は以下のとおりです。
都市開発事業のセグメント利益は285億円で、前連結会計年度比で61億円の増益となりました。これは、主に販売用不動産売却による利益増によるものです。
住宅事業のセグメント利益は69億円で、前連結会計年度比約10億円の増益となりました。これは主に、分譲住宅 販売による利益増によるものです。
不動産ソリューション事業のセグメント利益は47億円で、前連結会計年度比17億円の増益となりました。これは主に、販売用不動産の売上(買取再販事業)増加及び不動産仲介手数料や各種コンサルティング手数料等の役務収益の増加によるものであります。
資産運用事業のセグメント利益は9億円で、前連結会計年度比2億円の減益となりました。これは主に既存ファンドのクローズや新規ファンド組成に伴うイベントフィーの減少及び販管費の増加によるものです。預り資産に基づき収受するアセットマネジメントフィーは引き続き同事業のステーブルな利益に貢献しております。
その他のセグメント利益は1億円で、前連結会計年度比で8億円の減益となりました。これは、主に海外部門の減益によるものです。
b.財政状態の状況に関する分析等
当連結会計年度末における財政状態の状況については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載のとおりであります。
財政状態の状況に関する分析は以下のとおりです。なお、以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
(資産)
当連結会計年度末の総資産は1兆6,120億円で、前連結会計年度比2,053億円増加しました。この前連結会計年度比の増加要因は、投資有価証券が846億円、販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)が530億円、現金及び預金が344億円、有形固定資産が113億円増加したことによるものであります。
投資有価証券の前連結会計年度比846億円の増加は、新規出資等による増加215億円、売却等による減少68億円、上場株式の株価上昇に伴う時価評価額の増加698億円などによるものであります。
販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)の前連結会計年度比530億円の増加は、購入・造成等による増加999億円、固定資産からの振替による増加223億円、販売による減少619億円などによるものであります。
有形固定資産の前連結会計年度比113億円増加は、取得・竣工・設備投資による増加829億円(当社の完全子会社である中央日本土地建物株式会社計上分)、建設仮勘定の減少328億円、販売用不動産への振替による減少223億円、減価償却による減少124億円などによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末の負債は1兆758億円で、前連結会計年度比1,342億円増加しました。この前連結会計年度比増減の内訳は、主に有利子負債が975億円増加したことによるものであります。主に物件取得や設備投資等へ対応するため、有利子負債が増加しております。
(純資産)
当連結会計年度末の純資産は5,362億円で、前連結会計年度比711億円増加しました。
この前連結会計年度比増加の内訳は、親会社株主に帰属する当期純利益237億円から剰余金の配当21億円を控除した216億円の利益剰余金の増加、上場株式の株価上昇に伴うその他有価証券評価差額金481億円の増加などによります。
c.キャッシュ・フローの状況に関する分析等
営業活動によるキャッシュ・フローは、5,867百万円の収入となりました。主な内訳は、税金等調整前当期純利益32,223百万円、減価償却費12,761百万円などの計上、及び売上債権の減少851百万円、仕入債務の増加634百万円等による資金増加の一方、棚卸資産の増加△37,088百万円、法人税等の支払額△7,117百万円などによる資金減少であります。このように販売用不動産等の活発な取得を行った結果、売上債権の減少及び仕入債務の増加による短期的なキャッシュ・イン・フロー(約15億円)の要因を除いた長期投資等への原資となる税引後のキャッシュ・イン・フローは約44億円となっております。
投資活動によるキャッシュ・フローは、△71,598百万円の支出となりました。主な内訳は、有形固定資産の売却による収入13,603百万円、投資有価証券の売却による収入6,330百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△58,200百万円、投資有価証券の取得による支出△22,222百万円などによる資金減少であります。このように投資活動によるキャッシュ・アウト・フローは、主に事業用不動産の取得・工事代金等の支出によるものであります。
財務活動によるキャッシュ・フローは、94,332百万円の収入となりました。主な内訳は、借入金の借入・返済による純収入69,663百万円、社債の発行・償還による純収入27,000百万円、配当金の支払額△2,090百万円などであります。営業活動によるキャッシュ・イン・フロー、並びに借入金の借入・返済及び社債発行・償還による純収入等により、当連結会計年度における不動産・出資案件に対する投資を賄っております。なお、比較的高水準のキャッシュ残高は、金利動向を踏まえたうえで、複数の大型再開発案件等への投資に備えるものであります。
d.資本の財源及び資金の流動性
当社グループの主要な資金需要は不動産取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応しております。
当連結会計年度末における有利子負債は854,424百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、グリーンボンドなど無担保普通社債を発行し、社債残高は141,000百万円となっております。
また、当社及び主要な連結子会社において銀行提供のキャッシュ・マネジメント・システムを導入し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。
投資機会及び経済・金融情勢の変動等に備えるべく、一定水準の現預金及びコミットメントライン等の借入枠設定を行う等、円滑かつ安定的な資金確保にも留意しております。
e.経営指標の状況
経営指標につきましては、ビジネスモデルに合わせて、種々の指標をバランスよく総合的に見ていくべきと考えております。具体的には、持続的な成長、財務基盤の強化の観点から、期間収益力を示す「経常利益」、借入金等の返済力を示す「有利子負債/EBITDA倍率」、資産の効率的な活用を示す「総資産利益率(以下ROA)」に注視してまいります。各指標の当連結会計年度の実績は以下のとおりです。
経常利益は310億円と前連結会計年度比49億円の増益となりました。都市開発事業における販売用不動産売却による利益の増加などにより営業利益が増益となったことに加え、受取配当金の増加などにより、経常利益は増益となりました。
有利子負債/EBITDA倍率は約16倍となりました。成長に向けた投資が先行すると同指標が上昇いたしますが、中長期的な不動産市況、将来収益見通し等も踏まえて同指標の動向を注視し、運営してまいります。
ROAは約2.5%となりました。個別案件における適切な採算確保に留意し、引き続き収益性の向上に向けた取組を継続してまいります。
② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成においては、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果と異なる可能性があります。
当社グループが連結財務諸表の作成に際して採用している重要な会計方針、会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち重要なものは、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)及び(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
