半期報告書-第5期(2024/04/01-2025/03/31)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等を当中間連結会計期間の期首から適用しており、遡及処理の内容を反映させた数値で前連結会計年度との比較・分析を行っております。
(1) 経営成績等の状況の概要
①経営成績等の状況
当中間連結会計期間のわが国経済は、史上初めて名目GDPが600兆円を超え、企業の経常利益や設備投資が好調を維持するなど明るい兆しもみられ、緩やかな回復基調で推移しました。一方、中東地域をめぐる情勢など地政学的リスクの高まり、欧米の金融引き締めや中国の不動産市場停滞を背景とした世界経済の減速懸念など、わが国を取り巻く国際情勢は不安定な状況が続きました。国内では、官民連携による雇用・所得環境の改善が進み、市場経済はダイナミズムを取り戻しつつありますが、物価上昇、金融政策の転換が進む中での金融資本市場への影響、また震災・豪雨など多くの自然災害にも見舞われ、先行きが見通し難い状況が続きました。
不動産業界においては、賃貸オフィス市場における新規供給量の増加がピークアウトし、東京ビジネス地区では空室率・賃料ともに改善傾向にあり、オフィス需要は底堅く推移しました。住宅市場では、首都圏の新築マンションの供給戸数は減少しましたが、購入層の裾野が広がり、旺盛な需要が継続したことから販売価格の上昇が続き、マンション市場は好調に推移しました。
このような事業環境の下、都市開発事業においては、物流施設「LOGIWITH(ロジウィズ)八王子」の竣工や、稼働中の宿泊施設を取得したほか、賃料の引き上げ、低空室率の維持などにより賃貸収入は好調に推移しました。また、中規模オフィス「REVZO(レブゾ)虎ノ門」や土地の売却などの販売売上も計上しました。現在推進中の開発案件については、「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業」においてスマートビル化プロジェクトが始動したほか、「淀屋橋駅東地区都市再生事業」では施設名称が「淀屋橋ステーションワン」に決定しました。その他にも「木造化・木質化REVZO」や、資産回転型開発プロジェクト(物件竣工後の適切な時期に売却を予定)の複合ビル「(仮称)渋谷区千駄ヶ谷3-13計画」を着工しました。
住宅事業においては、「バウス東林間」、「バウス藤沢」、「バウス習志野mimomiの丘」などの分譲マンションの引き渡しのほか、「バウスフラッツ日本橋馬喰町」、「バウスフラッツ高円寺」の賃貸マンションの売却による販売売上を計上しました。また、「バウス我孫子天王台」、「ローレルコートあびこBAUS」、「プレミアムレジデンス武蔵浦和」、「バウス板橋大山」の分譲マンションの販売(契約)を新たに開始しました。
不動産ソリューション事業においては、9月に第20回目となるCRE戦略セミナー『金利ある世界でのCRE戦略～「インフレ、金利上昇」下での、持続的な成長に資する企業不動産戦略とは～』を開催しました。
資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメントが運用する「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」が、中央日本土地建物との間で「REVZO虎ノ門」の取得とともに「内幸町ビル」の譲渡を行い、ポートフォリオの改善を行いました。
海外不動産投資では、米国ヴァージニア州における大規模物流施設開発事業へ参画しました。また、米国不動産投資の積極化に合わせ、現地法人事務所の設置を決定しました(開設は2024年10月1日)。
以上の結果、当中間連結会計期間の営業収益は64,397百万円(前年同期比5.2%減)、営業利益は12,897百万円(同15.8%減)、経常利益は13,710百万円(同13.7%減)、親会社株主に帰属する中間純利益は9,387百万円(同41.0%減)となりました。
(営業収益・営業利益・セグメント損益)
セグメント別の業績は次のとおりであります。
なお、当中間連結会計期間において報告セグメントを一部変更したことに伴い、前中間連結会計期間におけるセグメント情報の数値を組替えております。報告セグメントの一部変更については、「第5 経理の状況 Ⅰ 中間連結財務諸表等 (1)中間連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1 報告セグメントの概要」に記載のとおりであります。
また、当中間連結会計期間より、報告セグメントごとの利益又は損失については、「営業利益」に営業外損益として計上している「持分法による投資損益」及び「証券化関連損益」(匿名組合等への出資に係る出資持分相当損益及び特定目的会社からの受取配当金等)を加えた「事業損益」によることとしております。セグメント損益については、「第5 経理の状況 1 中間連結財務諸表等 (1)中間連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 2 報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法」に記載のとおりであります。
(a) 都市開発事業
当セグメントにおきましては、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入ならびに賃貸ビルの売却収入などを計上し、営業収益は40,144百万円(前年同期比36.1%増)、営業利益は11,084百万円(同11.5%増)、セグメント利益は11,352百万円(同11.9%増)となりました。
(b) 住宅事業
当セグメントにおきましては、「バウス東林間」、「バウス藤沢」及び「バウス習志野mimomiの丘」などの住宅分譲収入、並びに賃貸住宅の譲渡収入及び賃貸収入などを計上しましたが、竣工時期等の関係でバウスシリーズなどの住宅分譲販売が減少したこと等により、営業収益は18,798百万円(前年同期比42.0%減)、営業利益は3,293百万円(同50.7%減)、セグメント利益は3,293百万円(同50.7%減)となりました。
(c) 不動産ソリューション事業
当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の売却収入などを計上し、営業収益は4,920百万円(前年同期比32.9%増)、営業利益は1,282百万円(同68.5%増)、セグメント利益は1,282百万円(同68.5%増)となりました。
(d) 資産運用事業
当セグメントにおきましては、「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」及びその他ファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は650百万円(前年同期比11.1%減)、営業利益は368百万円(同21.4%減)、セグメント利益は368百万円(同21.4%減)となりました。
(e) その他
当中間連結会計期間においては、ゴルフ事業などにより、営業収益は2,134百万円(前年同期比3.5%減)、営業利益は228百万円(同38.7%減)、セグメント利益は243百万円(同31.0%減)となりました。
(営業外損益・経常損益)
営業外収益は、受取配当金、持分法による投資利益等により4,381百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等により3,569百万円となりました。これらにより、経常利益は13,710百万円(前年同期比13.7%減)となりました。
(特別損益)
特別利益は、投資有価証券売却益等により177百万円となりました。一方、特別損失は、減損損失等により987百万円となりました。
(親会社株主に帰属する中間純利益)
税金等調整前中間純利益は12,900百万円となり、法人税等で3,438百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する中間純利益は9,387百万円(前年同期比41.0%減)となりました。
② 財政状態の状況
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等を当中間連結会計期間の期首から適用しており、前連結会計年度についても当該会計基準等を遡って適用したうえで以下の分析を行っております。
(資産)
総資産は、前連結会計年度末に比べ93,925百万円増加し1,416,455百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ54,824百万円増加し300,131百万円となりました。これは主に現金及び預金、販売用不動産等が増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ39,100百万円増加し1,116,323百万円となりました。これは主に有形固定資産が増加したことによります。
(負債)
総負債は、前連結会計年度末に比べ86,310百万円増加し957,470百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ19,085百万円増加し222,489百万円となりました。これは主に短期借入金の増加によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ67,225百万円増加し734,980百万円となりました。これは主に長期借入金及び社債の増加によるものであります。
(純資産)
純資産は、前連結会計年度末に比べ7,614百万円増加し458,985百万円となりました。これは主に利益剰余金が増加したことによるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間のキャッシュ・フローは、
となり、現金及び現金同等物は26,501百万円増加し、中間期末残高は140,922百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
税金等調整前中間純利益は12,900百万円、減価償却費5,410百万円、減損損失982百万円などを計上し、売上債権の増加△2,453百万円、法人税等の支払額△4,112百万円などによる資金減少の一方、棚卸資産の減少1,420百万円などによる資金増加の結果、12,883百万円の収入となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資有価証券の売却による収入899百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△66,356百万円、貸付けによる支出△2,221百万円、投資有価証券の取得による支出△1,103百万円などによる資金減少の結果、69,052百万円の支出となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
借入金の借入・返済による純収入67,384百万円及び社債の発行による収入16,000百万円などにより、82,361百万円の収入となりました。
④ 生産、受注及び販売の状況
a 生産実績
該当事項はありません。
b 受注実績
当中間連結会計期間の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1. セグメント間取引については相殺消去しております。
2. 中央日土地ファシリティーズ㈱における請負工事について記載しております。
c 販売実績
当中間連結会計期間の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1. 金額は販売用不動産の販売金額によっております。
2. 住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。
3. 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の連結営業収益に対する割合は次の通りであります。
なお、当該割合が100分の10未満である相手先につきましては、省略を記載しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。
経営成績等の状況に関する分析等
当中間連結会計期間においては、テナントを始めとしたお客様、お取引先様、株主様、地域社会並びに当社グループ社員などステークホルダーの便益を最優先に図りながら、収益維持、積み上げに取り組んでまいりました。
当社グループの当中間連結会計期間における経営成績等については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。
a.経営成績の状況に関する分析等
以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
当中間連結会計期間の営業収益は644億円で、前年同期比36億円の減収となりました。
このうち、土地建物賃貸収入は275億円で、稼働物件の購入などもあり前年同期比4億円の増収となりました。
販売用不動産売上は282億円で、前年同期比48億円の減収となりました。これは主に、前期において、住宅分譲事業の売上が上期に集中していたことによる影響です。
営業収益のうちその他は87億円で、前年同期比9億円の増収となりました。これは主に、建設事業の増収によるものです。
当中間連結会計期間の営業利益は129億円で、前年同期比24億円の減益となりました。これは販売用不動産売上の減少等により営業総利益が26億円減益となったことによるものであります。
当中間連結会計期間の経常利益は137億円で、前年同期比22億円の減益となりました。このうち営業外収益は受取配当金の増加などにより13億円増加し、営業外費用は支払利息の増加などにより10億円増加しております。
当中間連結会計期間の税金等調整前中間純利益は129億円で、前年同期比96億円の減益となりました。このうち特別利益は投資有価証券売却益及び固定資産売却益の減少などにより67億円減少し、特別損失は減損損失を10億円計上したことにより、前年同期比では7億円増加しております。
以上の結果、当中間連結会計期間の親会社株主に帰属する中間純利益は94億円で、前年同期比65億円の減益となりました。
当中間連結会計期間のセグメント利益の状況等は以下のとおりです。
都市開発事業のセグメント利益は114億円で、前年同期比12億円の増益となりました。これは、販売用不動産の売却による利益増によるものです。
住宅事業のセグメント利益は33億円で、前年同期比34億円の減益となりました。竣工時期等の関係でバウスシリーズなどの住宅分譲販売が減少したこと等によるものです。当中間連結会計期間においては、分譲マンションの「バウス我孫子天王台」、「ローレルコートあびこBAUS」、「プレミアムレジデンス武蔵浦和」、「バウス板橋大山」等の販売(契約)を開始しました。
不動産ソリューション事業のセグメント利益は13億円で、前年同期比5億円の増益となりました。これは、事業用不動産の売却収入が増加したことによるものです。
資産運用事業のセグメント利益は4億円で、前年同期比1億円の減益となりました。同事業の収益はファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどが主体であり、中央日土地アセットマネジメント株式会社が運用する私募リート「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」においては、新たに1物件の取得を行うなど、ポートフォリオの成長・改善に継続的に努めております。
その他のセグメント利益は2億円で、前年同期比1億円の減益となりました。これは、ゴルフ事業における台風の影響に伴う収益減少を主な要因としております。
b.財政状態の状況に関する分析等
当中間連結会計期間末における財政状態の状況については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載のとおりであります。
財政状態の状況に関する分析は以下のとおりです。なお、以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
(資産)
当中間連結会計期間末の総資産は1兆4,165億円で、前期末比939億円増加いたしました。この前期末比増加の主な内訳は現金及び預金が前期比265億円、販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)が前期比171億円、有形固定資産が前期比409億円であります。
現金及び預金の前期末比265億円の増加は、金利動向を踏まえたうえで、複数の大型再開発案件等への投資に対応するため、資金調達を実施したことによります。
販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)の前期末比171億円の増加は、購入・造成による増加212億円、固定資産からの振替による増加190億円、販売による減少220億円などによるものであります。
有形固定資産の前期末比409億円の増加は、取得・設備投資等による増加652億円、販売用不動産への振替による減少190億円、減価償却による減少51億円、減損による減少10億円などによるものであります。
(負債)
当中間連結会計期間末の負債は9,575億円で、前期末比863億円増加いたしました。
この前期末比増加は、主に有利子負債が837億円増加したことによるものであります。主に複数の大型再開発案件等への投資に対応するため、有利子負債が増加しております。
(純資産)
当中間連結会計期間末の純資産は4,590億円で、前期末比76億円増加いたしました。
この前期末比増加は、親会社株主に帰属する中間純利益94億円から支払配当金等を控除した85億円の利益剰余金の増加、株価変動に伴うその他有価証券評価差額金36億円の減少、為替換算調整勘定等のその他の包括利益累計額27億円の増加などによるものであります。
c.キャッシュ・フローの状況に関する分析等
営業活動によるキャッシュ・フローは、12,883百万円の収入となりました。内訳は、税金等調整前中間純利益12,900百万円、減価償却費5,410百万円、減損損失982百万円などを計上し、仕入債務の減少△473百万円、売上債権の増加△2,453百万円、法人税等の支払額△4,112百万円による資金減少の一方、棚卸資産の減少1,420百万円などによる資金増加であります。また、仕入債務の減少、売上債権の増加及び棚卸資産の減少により、合わせて短期的なキャッシュ・アウト・フロー要因が約15億円発生しております。この要因を除いた長期的な投資等への本源的原資となる税引後のキャッシュ・イン・フローは約144億円であります。
投資活動によるキャッシュ・フローは、69,052百万円の支出となりました。内訳は、投資有価証券の売却による収入899百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△66,356百万円、投資有価証券の取得による支出△1,103百万円、貸付けによる支出△2,221百万円などによる資金減少であります。このように投資活動によるキャッシュ・アウト・フローは、主に賃貸等不動産への投資額から売却額を控除した純投資額によるものであります。当中間連結会計期間においては上記の営業活動によるキャッシュ・イン・フローを上回る水準となりましたが、後述の財務活動によるキャッシュフローによりカバーした形となっております。
財務活動によるキャッシュ・フローは、82,361百万円の収入となりました。内訳は、借入金の借入・返済による純収入67,384百万円及び社債の発行による収入16,000百万円などであります。手元流動性の積み上げによる比較的高水準のキャッシュ残高は、金利動向を踏まえた上で、複数の大型再開発案件等への投資に備えるものであります。
d.当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループの主要な資金需要は不動産取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応しております。
当中間連結会計年度末における有利子負債は774,025百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、無担保普通社債を発行し、社債残高は115,000百万円となっております。
また、当社及び主要な連結子会社において銀行提供のキャッシュ・マネジメント・システムを導入し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。
投資機会及び経済・金融情勢の変動等に備えるべく、一定水準の現預金及びコミットメントライン等の借入枠設定を行う等、円滑かつ安定的な資金確保にも留意しております。
当中間連結会計期間末における財政状態については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況」に記載のとおりであります。
(1) 経営成績等の状況の概要
①経営成績等の状況
当中間連結会計期間のわが国経済は、史上初めて名目GDPが600兆円を超え、企業の経常利益や設備投資が好調を維持するなど明るい兆しもみられ、緩やかな回復基調で推移しました。一方、中東地域をめぐる情勢など地政学的リスクの高まり、欧米の金融引き締めや中国の不動産市場停滞を背景とした世界経済の減速懸念など、わが国を取り巻く国際情勢は不安定な状況が続きました。国内では、官民連携による雇用・所得環境の改善が進み、市場経済はダイナミズムを取り戻しつつありますが、物価上昇、金融政策の転換が進む中での金融資本市場への影響、また震災・豪雨など多くの自然災害にも見舞われ、先行きが見通し難い状況が続きました。
不動産業界においては、賃貸オフィス市場における新規供給量の増加がピークアウトし、東京ビジネス地区では空室率・賃料ともに改善傾向にあり、オフィス需要は底堅く推移しました。住宅市場では、首都圏の新築マンションの供給戸数は減少しましたが、購入層の裾野が広がり、旺盛な需要が継続したことから販売価格の上昇が続き、マンション市場は好調に推移しました。
このような事業環境の下、都市開発事業においては、物流施設「LOGIWITH(ロジウィズ)八王子」の竣工や、稼働中の宿泊施設を取得したほか、賃料の引き上げ、低空室率の維持などにより賃貸収入は好調に推移しました。また、中規模オフィス「REVZO(レブゾ)虎ノ門」や土地の売却などの販売売上も計上しました。現在推進中の開発案件については、「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業」においてスマートビル化プロジェクトが始動したほか、「淀屋橋駅東地区都市再生事業」では施設名称が「淀屋橋ステーションワン」に決定しました。その他にも「木造化・木質化REVZO」や、資産回転型開発プロジェクト(物件竣工後の適切な時期に売却を予定)の複合ビル「(仮称)渋谷区千駄ヶ谷3-13計画」を着工しました。
住宅事業においては、「バウス東林間」、「バウス藤沢」、「バウス習志野mimomiの丘」などの分譲マンションの引き渡しのほか、「バウスフラッツ日本橋馬喰町」、「バウスフラッツ高円寺」の賃貸マンションの売却による販売売上を計上しました。また、「バウス我孫子天王台」、「ローレルコートあびこBAUS」、「プレミアムレジデンス武蔵浦和」、「バウス板橋大山」の分譲マンションの販売(契約)を新たに開始しました。
不動産ソリューション事業においては、9月に第20回目となるCRE戦略セミナー『金利ある世界でのCRE戦略～「インフレ、金利上昇」下での、持続的な成長に資する企業不動産戦略とは～』を開催しました。
資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメントが運用する「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」が、中央日本土地建物との間で「REVZO虎ノ門」の取得とともに「内幸町ビル」の譲渡を行い、ポートフォリオの改善を行いました。
海外不動産投資では、米国ヴァージニア州における大規模物流施設開発事業へ参画しました。また、米国不動産投資の積極化に合わせ、現地法人事務所の設置を決定しました(開設は2024年10月1日)。
以上の結果、当中間連結会計期間の営業収益は64,397百万円(前年同期比5.2%減)、営業利益は12,897百万円(同15.8%減)、経常利益は13,710百万円(同13.7%減)、親会社株主に帰属する中間純利益は9,387百万円(同41.0%減)となりました。
(営業収益・営業利益・セグメント損益)
セグメント別の業績は次のとおりであります。
なお、当中間連結会計期間において報告セグメントを一部変更したことに伴い、前中間連結会計期間におけるセグメント情報の数値を組替えております。報告セグメントの一部変更については、「第5 経理の状況 Ⅰ 中間連結財務諸表等 (1)中間連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1 報告セグメントの概要」に記載のとおりであります。
また、当中間連結会計期間より、報告セグメントごとの利益又は損失については、「営業利益」に営業外損益として計上している「持分法による投資損益」及び「証券化関連損益」(匿名組合等への出資に係る出資持分相当損益及び特定目的会社からの受取配当金等)を加えた「事業損益」によることとしております。セグメント損益については、「第5 経理の状況 1 中間連結財務諸表等 (1)中間連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 2 報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法」に記載のとおりであります。
(a) 都市開発事業
当セグメントにおきましては、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入ならびに賃貸ビルの売却収入などを計上し、営業収益は40,144百万円(前年同期比36.1%増)、営業利益は11,084百万円(同11.5%増)、セグメント利益は11,352百万円(同11.9%増)となりました。
(b) 住宅事業
当セグメントにおきましては、「バウス東林間」、「バウス藤沢」及び「バウス習志野mimomiの丘」などの住宅分譲収入、並びに賃貸住宅の譲渡収入及び賃貸収入などを計上しましたが、竣工時期等の関係でバウスシリーズなどの住宅分譲販売が減少したこと等により、営業収益は18,798百万円(前年同期比42.0%減)、営業利益は3,293百万円(同50.7%減)、セグメント利益は3,293百万円(同50.7%減)となりました。
(c) 不動産ソリューション事業
当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の売却収入などを計上し、営業収益は4,920百万円(前年同期比32.9%増)、営業利益は1,282百万円(同68.5%増)、セグメント利益は1,282百万円(同68.5%増)となりました。
(d) 資産運用事業
当セグメントにおきましては、「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」及びその他ファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は650百万円(前年同期比11.1%減)、営業利益は368百万円(同21.4%減)、セグメント利益は368百万円(同21.4%減)となりました。
(e) その他
当中間連結会計期間においては、ゴルフ事業などにより、営業収益は2,134百万円(前年同期比3.5%減)、営業利益は228百万円(同38.7%減)、セグメント利益は243百万円(同31.0%減)となりました。
(営業外損益・経常損益)
営業外収益は、受取配当金、持分法による投資利益等により4,381百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等により3,569百万円となりました。これらにより、経常利益は13,710百万円(前年同期比13.7%減)となりました。
(特別損益)
特別利益は、投資有価証券売却益等により177百万円となりました。一方、特別損失は、減損損失等により987百万円となりました。
(親会社株主に帰属する中間純利益)
税金等調整前中間純利益は12,900百万円となり、法人税等で3,438百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する中間純利益は9,387百万円(前年同期比41.0%減)となりました。
② 財政状態の状況
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等を当中間連結会計期間の期首から適用しており、前連結会計年度についても当該会計基準等を遡って適用したうえで以下の分析を行っております。
(資産)
総資産は、前連結会計年度末に比べ93,925百万円増加し1,416,455百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ54,824百万円増加し300,131百万円となりました。これは主に現金及び預金、販売用不動産等が増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ39,100百万円増加し1,116,323百万円となりました。これは主に有形固定資産が増加したことによります。
(負債)
総負債は、前連結会計年度末に比べ86,310百万円増加し957,470百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ19,085百万円増加し222,489百万円となりました。これは主に短期借入金の増加によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ67,225百万円増加し734,980百万円となりました。これは主に長期借入金及び社債の増加によるものであります。
(純資産)
純資産は、前連結会計年度末に比べ7,614百万円増加し458,985百万円となりました。これは主に利益剰余金が増加したことによるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間のキャッシュ・フローは、
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | 12,883百万円 | (前年同期は | 22,197百万円) | |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | △69,052百万円 | (前年同期は | △18,808百万円) | |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | 82,361百万円 | (前年同期は | 69,450百万円) |
となり、現金及び現金同等物は26,501百万円増加し、中間期末残高は140,922百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
税金等調整前中間純利益は12,900百万円、減価償却費5,410百万円、減損損失982百万円などを計上し、売上債権の増加△2,453百万円、法人税等の支払額△4,112百万円などによる資金減少の一方、棚卸資産の減少1,420百万円などによる資金増加の結果、12,883百万円の収入となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資有価証券の売却による収入899百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△66,356百万円、貸付けによる支出△2,221百万円、投資有価証券の取得による支出△1,103百万円などによる資金減少の結果、69,052百万円の支出となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
借入金の借入・返済による純収入67,384百万円及び社債の発行による収入16,000百万円などにより、82,361百万円の収入となりました。
④ 生産、受注及び販売の状況
a 生産実績
該当事項はありません。
b 受注実績
当中間連結会計期間の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 受注金額(百万円) | 前年同期比(%) | 受注残高(百万円) | 前年同期比(%) |
| 都市開発事業 | 2,139 | 141.2 | 3,491 | 121.7 |
(注)1. セグメント間取引については相殺消去しております。
2. 中央日土地ファシリティーズ㈱における請負工事について記載しております。
c 販売実績
当中間連結会計期間の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 販売金額(百万円) | 前年同期比(%) | 販売件数(戸・件) | 前年同期比(%) |
| 都市開発事業 | 9,100 | ― | 2 | ― |
| 住宅事業 | 18,162 | △42.9 | 204 | △50.6 |
| 不動産ソリューション事業 | 972 | △23.5 | 3 | △50.0 |
| 合計 | 28,234 | △14.6 | 209 | △50.1 |
(注)1. 金額は販売用不動産の販売金額によっております。
2. 住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。
3. 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の連結営業収益に対する割合は次の通りであります。
なお、当該割合が100分の10未満である相手先につきましては、省略を記載しております。
| 相手先 | 前中間連結会計期間 | 当中間連結会計期間 | ||
| 販売金額(百万円) | 割合(%) | 販売金額(百万円) | 割合(%) | |
| 中央日土地プライベートリート投資法人 | ― | ― | 8,000 | 12.4 |
| クイーンズウェイ特定目的会社 | 8,876 | 13.1 | ― | ― |
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。
経営成績等の状況に関する分析等
当中間連結会計期間においては、テナントを始めとしたお客様、お取引先様、株主様、地域社会並びに当社グループ社員などステークホルダーの便益を最優先に図りながら、収益維持、積み上げに取り組んでまいりました。
当社グループの当中間連結会計期間における経営成績等については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。
a.経営成績の状況に関する分析等
以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
当中間連結会計期間の営業収益は644億円で、前年同期比36億円の減収となりました。
このうち、土地建物賃貸収入は275億円で、稼働物件の購入などもあり前年同期比4億円の増収となりました。
販売用不動産売上は282億円で、前年同期比48億円の減収となりました。これは主に、前期において、住宅分譲事業の売上が上期に集中していたことによる影響です。
営業収益のうちその他は87億円で、前年同期比9億円の増収となりました。これは主に、建設事業の増収によるものです。
当中間連結会計期間の営業利益は129億円で、前年同期比24億円の減益となりました。これは販売用不動産売上の減少等により営業総利益が26億円減益となったことによるものであります。
当中間連結会計期間の経常利益は137億円で、前年同期比22億円の減益となりました。このうち営業外収益は受取配当金の増加などにより13億円増加し、営業外費用は支払利息の増加などにより10億円増加しております。
当中間連結会計期間の税金等調整前中間純利益は129億円で、前年同期比96億円の減益となりました。このうち特別利益は投資有価証券売却益及び固定資産売却益の減少などにより67億円減少し、特別損失は減損損失を10億円計上したことにより、前年同期比では7億円増加しております。
以上の結果、当中間連結会計期間の親会社株主に帰属する中間純利益は94億円で、前年同期比65億円の減益となりました。
当中間連結会計期間のセグメント利益の状況等は以下のとおりです。
都市開発事業のセグメント利益は114億円で、前年同期比12億円の増益となりました。これは、販売用不動産の売却による利益増によるものです。
住宅事業のセグメント利益は33億円で、前年同期比34億円の減益となりました。竣工時期等の関係でバウスシリーズなどの住宅分譲販売が減少したこと等によるものです。当中間連結会計期間においては、分譲マンションの「バウス我孫子天王台」、「ローレルコートあびこBAUS」、「プレミアムレジデンス武蔵浦和」、「バウス板橋大山」等の販売(契約)を開始しました。
不動産ソリューション事業のセグメント利益は13億円で、前年同期比5億円の増益となりました。これは、事業用不動産の売却収入が増加したことによるものです。
資産運用事業のセグメント利益は4億円で、前年同期比1億円の減益となりました。同事業の収益はファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどが主体であり、中央日土地アセットマネジメント株式会社が運用する私募リート「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」においては、新たに1物件の取得を行うなど、ポートフォリオの成長・改善に継続的に努めております。
その他のセグメント利益は2億円で、前年同期比1億円の減益となりました。これは、ゴルフ事業における台風の影響に伴う収益減少を主な要因としております。
b.財政状態の状況に関する分析等
当中間連結会計期間末における財政状態の状況については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載のとおりであります。
財政状態の状況に関する分析は以下のとおりです。なお、以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
(資産)
当中間連結会計期間末の総資産は1兆4,165億円で、前期末比939億円増加いたしました。この前期末比増加の主な内訳は現金及び預金が前期比265億円、販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)が前期比171億円、有形固定資産が前期比409億円であります。
現金及び預金の前期末比265億円の増加は、金利動向を踏まえたうえで、複数の大型再開発案件等への投資に対応するため、資金調達を実施したことによります。
販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)の前期末比171億円の増加は、購入・造成による増加212億円、固定資産からの振替による増加190億円、販売による減少220億円などによるものであります。
有形固定資産の前期末比409億円の増加は、取得・設備投資等による増加652億円、販売用不動産への振替による減少190億円、減価償却による減少51億円、減損による減少10億円などによるものであります。
(負債)
当中間連結会計期間末の負債は9,575億円で、前期末比863億円増加いたしました。
この前期末比増加は、主に有利子負債が837億円増加したことによるものであります。主に複数の大型再開発案件等への投資に対応するため、有利子負債が増加しております。
(純資産)
当中間連結会計期間末の純資産は4,590億円で、前期末比76億円増加いたしました。
この前期末比増加は、親会社株主に帰属する中間純利益94億円から支払配当金等を控除した85億円の利益剰余金の増加、株価変動に伴うその他有価証券評価差額金36億円の減少、為替換算調整勘定等のその他の包括利益累計額27億円の増加などによるものであります。
c.キャッシュ・フローの状況に関する分析等
営業活動によるキャッシュ・フローは、12,883百万円の収入となりました。内訳は、税金等調整前中間純利益12,900百万円、減価償却費5,410百万円、減損損失982百万円などを計上し、仕入債務の減少△473百万円、売上債権の増加△2,453百万円、法人税等の支払額△4,112百万円による資金減少の一方、棚卸資産の減少1,420百万円などによる資金増加であります。また、仕入債務の減少、売上債権の増加及び棚卸資産の減少により、合わせて短期的なキャッシュ・アウト・フロー要因が約15億円発生しております。この要因を除いた長期的な投資等への本源的原資となる税引後のキャッシュ・イン・フローは約144億円であります。
投資活動によるキャッシュ・フローは、69,052百万円の支出となりました。内訳は、投資有価証券の売却による収入899百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△66,356百万円、投資有価証券の取得による支出△1,103百万円、貸付けによる支出△2,221百万円などによる資金減少であります。このように投資活動によるキャッシュ・アウト・フローは、主に賃貸等不動産への投資額から売却額を控除した純投資額によるものであります。当中間連結会計期間においては上記の営業活動によるキャッシュ・イン・フローを上回る水準となりましたが、後述の財務活動によるキャッシュフローによりカバーした形となっております。
財務活動によるキャッシュ・フローは、82,361百万円の収入となりました。内訳は、借入金の借入・返済による純収入67,384百万円及び社債の発行による収入16,000百万円などであります。手元流動性の積み上げによる比較的高水準のキャッシュ残高は、金利動向を踏まえた上で、複数の大型再開発案件等への投資に備えるものであります。
d.当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループの主要な資金需要は不動産取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応しております。
当中間連結会計年度末における有利子負債は774,025百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、無担保普通社債を発行し、社債残高は115,000百万円となっております。
また、当社及び主要な連結子会社において銀行提供のキャッシュ・マネジメント・システムを導入し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。
投資機会及び経済・金融情勢の変動等に備えるべく、一定水準の現預金及びコミットメントライン等の借入枠設定を行う等、円滑かつ安定的な資金確保にも留意しております。
当中間連結会計期間末における財政状態については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況」に記載のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
