半期報告書-第3期(令和4年4月1日-令和5年3月31日)
(1) 経営成績等の状況の概要
①経営成績等の状況
当中間連結会計期間のわが国経済は、ウィズコロナを前提とした経済社会活動が徐々に進み、緩やかな持ち直しの動きがみられました。しかしながら、地政学的リスクの急速な高まりは資源価格の高騰を招き、国内外の物価急騰、国際金融資本市場の変調へと波及し、不安定な状況が続きました。
私たちを取り巻くこのような環境の変容は、人々の価値観や企業活動に数多の影響を与える一方、深刻化する社会問題に対応するサステナビリティへの要請を一段と高めることとなりました。
不動産業においては、賃貸オフィス市場では働き方の多様化などを背景に、今後のオフィスの在り方を模索する動きが加速、空室率の高止まりと平均賃料の下落傾向が懸念され、住宅市場では、低金利環境の継続が後押しとなる一方で、生活防衛意識の高まりを受け、首都圏新築マンションの供給戸数、平均価格、初月契約率はいずれもわずかながら下振れの兆候を見せ始めています。
このような事業環境の下、当社グループでは、都市開発事業においては、「東横INN横浜市営地下鉄センター南駅」及び中規模オフィスビル「REVZO(レブゾ)」シリーズ第3号の「REVZO一番町」が竣工しました。また、「淀屋橋駅東地区都市再生事業」の新築工事着工、「内幸町一丁目街区南地区第一種市街地再開発事業」の認可、「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業」の組合設立認可、「春日ビル建替計画」の地上部分解体工事完了など、4つの大型再開発プロジェクトを着実に推進しています。新たなアセットクラスとして取り組んでいる物流施設では、「LOGIWITH(ロジウィズ)厚木」、「(仮称)一宮市物流施設プロジェクト」を着工しました。
住宅事業においては、分譲マンションの「バウス上中里」、「バウス金町」、「キャンバス南大沢」の販売(契約)を開始、賃貸マンションの「バウスフラッツ品川キャナルサイド」が竣工しました。戸建住宅では、「バウスガーデン芦花公園 3街区」の販売を開始しております。また、分譲マンション「BAUS」の入居者向けサービスとして、スマートフォンアプリ「BAUS Concierge(バウスコンシェル)」や「トリセツ+HOME」、家具・家電のサブスクリプションサービス「CLAS(クラス)」などの導入を開始し、入居者の顧客満足度向上に努めています。
不動産ソリューション事業においては、9月に恒例の「CRE戦略セミナー2022」を開催しました。前回及び前々回は新型コロナウイルスを考慮しWebセミナー形式としましたが、3年振りに会場で講演を行うとともに、ライブ配信を行うハイブリッド形式で開催しました。
資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメントが運用する「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」(2022年12月1日商号変更)で、新たにオフィス、住宅各1物件を取得し、同投資法人の運用残高は1,180億円となりました。
その他事業においては、米国ワシントン州シアトルの賃貸集合住宅開発プロジェクトや、オレゴン州ポートランドの複合開発プロジェクト、台湾の太陽光発電事業への参入を決定するなど、新規事業領域の開拓に取り組んでいます。また、ゴルフ場事業も、新型コロナウイルス感染症の影響で減少した来場者数が、ほぼ元通りに復活するなど、着実な回復が見られました。
新型コロナウイルスの感染拡大による影響は、少なくとも一定期間継続するものと仮定して、会計上の見積りを行っております。しかしながら、不確定要素が多いことから、影響が長期に継続した場合、賃料の減少、開発プロジェクトの計画スケジュール変更や、住宅分譲における需要面への影響等、当中間連結会計期間以降の当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼすおそれがあります。
以上の結果、当中間連結会計期間の営業収益は57,043百万円(前年同期比21.4%増)、営業利益は13,443百万円(同31.9%増)、経常利益は14,112百万円(同29.8%増)、親会社株主に帰属する中間純利益は12,975百万円(同8.4%減)となりました。
(営業収益・営業利益)
セグメント別の業績は次のとおりであります。
なお、当中間連結会計期間において報告セグメントを一部変更したことに伴い、前中間連結会計期間におけるセグメント情報の数値を組替えております。報告セグメントの一部変更については、「第5 経理の状況 1 中間連結財務諸表等 (1)中間連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1 報告セグメントの概要」に記載のとおりであります。
(a) 都市開発事業
当セグメントにおきましては、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入を中心に、営業収益は 25,819百万円(前年同期比8.4%減)、セグメント利益(営業利益)は8,670百万円(同10.0%減)となりました。
(b) 住宅事業
当セグメントにおきましては、「バウス西大島」、「パークホームズ日本橋本町」及び「バウス湘南台」などの住宅分譲収入並びにマンション賃貸収入などを計上し、営業収益は24,899百万円(前年同期比72.2%増)、セグメント利益(営業利益)は6,191百万円(同167.7%増)となりました。
(c) 不動産ソリューション事業
当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の売却収入などを計上し、営業収益は4,109百万円(前年同期比80.3%増)、セグメント利益(営業利益)は692百万円(同591.9%増)となりました。
(d) 資産運用事業
当セグメントにおきましては、「中央日土地プライベートリート投資法人」及びその他ファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は566百万円(前年同期比11.8%増)、セグメント利益(営業利益)は326百万円(同15.0%増)となりました。
(e) その他
当中間連結会計期間においては、ゴルフ事業などにより、営業収益は2,062百万円(前年同期比2.0%増)、セグメント利益(営業利益)は299百万円(同20.1%減)となりました。
(営業外損益・経常損益)
営業外収益は、受取配当金、持分法による投資利益等により3,296百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等により2,628百万円となりました。これらにより、経常利益は14,112百万円(前年同期比29.8%増)となりました。
(特別損益)
特別利益は、固定資産売却益等により4,620百万円となりました。一方、特別損失は、固定資産除却損、減損損失等により1,018百万円となりました。
(親会社株主に帰属する中間純利益)
税金等調整前中間純利益17,714百万円となり、法人税等で4,678百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する中間純利益は12,975百万円(前年同期比8.4%減)となりました。
② 財政状態の状況
(資産)
総資産は、前連結会計年度末に比べ6,657百万円減少し1,158,664百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ11,032百万円増加し212,653百万円となりました。これは主に現金及び預金が減少した一方で、営業未収入金及び販売用不動産等が増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ17,690百万円減少し946,011百万円となりました。これは主に有形固定資産、投資有価証券及び出資金が減少したことによります。
(負債)
総負債は、前連結会計年度末に比べ15,620百万円減少し765,980百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ11,190百万円増加し156,108百万円となりました。これは主に1年内返済予定の長期借入金の増加によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ26,811百万円減少し609,872百万円となりました。これは主に長期借入金の減少によるものであります。
(純資産)
純資産は、前連結会計年度末に比べ8,962百万円増加し392,684百万円となりました。これは主に利益剰余金が増加した一方でその他有価証券評価差額金が減少したことによるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間のキャッシュ・フローは、
となり、現金及び現金同等物は14,137百万円減少し、中間期末残高は89,203百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
税金等調整前中間純利益17,714百万円、減価償却費5,074百万円、有形固定資産売却益(純額)△4,294百万円などを計上し、仕入債務の増加604百万円などによる資金増加の一方、売上債権の増加△14,818百万円、棚卸資産の増加△4,417百万円、法人税等の支払額△5,330百万円などによる資金減少の結果、7,307百万円の支出となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
有形固定資産の売却による収入26,132百万円、投資有価証券の売却による収入777百万円、出資金の回収による収入1,500百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△16,688百万円、投資有価証券の取得による支出△868百万円などによる資金減少の結果、10,333百万円の収入となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
借入金の借入・返済によるネット支出△16,278百万円などにより、17,182百万円の支出となりました。
④ 生産、受注及び販売の状況
a 生産実績
該当事項はありません。
b 受注実績
当中間連結会計期間の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 1 セグメント間取引については相殺消去しております。
2 当中間連結会計期間において報告セグメントを一部変更したことに伴い、賃貸ビル・設備等に関する請負工事については、都市開発事業の1セグメントとなっております。これにより、前中間連結会計期間におけるセグメントごとの受注実績も組替えております。
c 販売実績
当中間連結会計期間の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。
経営成績等の状況に関する分析等
当中間連結会計期間においては、ウィズコロナを前提とした経済社会活動による緩やかな回復の動きがみられた一方で、地政学的リスクの高まりや中国の主要都市封鎖等による物流停滞の影響等により、国内外の物価が急騰し、金融市場の変調を招来するなど不安定な状況が続く中、テナントを始めとしたお客様、お取引先様、株主様、地域社会並びに当社グループ社員などステークホルダーの安全を最優先に図りながら、また、飲食業を始めとしたテナントからの賃料猶予・減免などの要請に適正に対応しつつ、収益維持、積み上げに取り組んでまいりました。
なお、当社グループの当中間連結会計期間における経営成績等については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。
a.経営成績の状況に関する分析等
以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
当中間連結会計期間の営業収益は570億円で、前年同期比101億円の増収となりました。
このうち、土地建物賃貸収入は265億円で、前年同期対比10億円の減収となりました。これは主に、テナント退去に伴う原状回復工事費相当受入額の減収、ポートフォリオ入替えに伴う減収などによるものであります。
販売用不動産売上は232億円で、前年同期比111億円の大幅な増収となりました。これは主に、住宅事業におけるバウスシリーズなどの住宅分譲販売の増加及び、賃貸マンション物件売却の増加などによるものであります。なお、不動産ソリューション事業において事業不動産売却収入が増加し、都市開発事業における売却収入の剥落を補完しております。
営業収益のうちその他は73億円で、前年同期ほぼ同水準となりました。主な事業であるゴルフ場収入及び仲介手数料収入なども前年同期と同水準であります。
当中間連結会計期間の営業利益は134億円で、前年同期比33億円の増益となりました。これは営業総利益が38億円増加し、販売費及び一般管理費が5億円増加したことによるものであります。
当中間連結会計期間の経常利益は141億円で、前年同期比32億円の増益となりました。このうち営業外収益は持分法による投資利益の減少等により7億円減少し、営業外費用は融資関連手数料の減少等により6億円減少しております。
当中間連結会計期間の税金等調整前中間純利益は177億円で、前年同期比11億円の減益となりました。このうち特別利益は投資有価証売却益の減少等により37億円減少し、特別損失は減損損失等により7億円増加しております。
以上の結果、当中間連結会計期間の親会社株主に帰属する中間純利益は130億円で、前年同期比12億円の減益となりました。
当中間連結会計期間のセグメント別営業利益の状況等は以下のとおりです。
都市開発事業の営業利益は87億円で、前年同期比で10億円の減少となりました。これは、開発に伴うポートフォリオ入替えによる賃貸利益の減少が主な要因であります。なお、4つの大型再開発プロジェクトは順調に進捗し、全てが解体又は着工のフェーズに入り、開発が本格化しております。
住宅事業の営業利益は62億円で、前年同期比約39億円の増益となりました。賃貸マンション等の住宅賃貸利益は微増であったものの、「バウス西大島」及び「バウス湘南台」などバウスシリーズを中心とした住宅分譲の販売利益が大幅に増加しました。当中間連結会計期間においては、分譲マンションの「バウス上中里」、「バウス金町」、「キャンバス南大沢」の販売(契約)を開始し、賃貸マンションの「バウスフラッツ品川キャナルサイド」が竣工しました。
不動産ソリューション事業の営業利益は7億円で、前年同期比約6億円の増益となりました。同事業の収益は不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料、事業用不動産の売却収入が中心となりますが、前年同期比では事業用不動産の売却利益が大幅に増加しております。営業体制の更なる整備、アライアンス先との接点強化、顧客情報管理システムの刷新などを実施し、お客様の多様な不動産ニーズにお応えするべく努めております。
資産運用事業の営業利益は3億円で、前年同期比で微増となりました。同事業の収益はファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどが主体であり、中央日土地アセットマネジメント株式会社が運用する私募リート「中央日土地プライベートリート投資法人」においては、新たにオフィス、住宅各1物件を取得し、物件入替によるポートフォリオの改善に継続的に努めております。
その他の営業利益は3億円で、前年同期比約1億円の減益となりました。これは、ゴルフ場事業の運営原価が前年同期に比べて若干増加したことが要因であります。
b.財政状態の状況に関する分析等
当中間連結会計期間末における財政状態の状況については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載のとおりであります。
財政状態の状況に関する分析は以下のとおりです。なお、以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
(資産)
当中間連結会計期間末の総資産は1兆1,587億円で、前期末比67億円減少いたしました。この前期末比増減は、主に、営業未収入金が147億円、販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)が49億円増加した一方で、現金及び預金が141億円、有形固定資産が118億円、投資有価証券及び出資金が57億円減少したことによるものであります。
営業未収入金の前期末比147億円の増加は、バウスシリーズを中心とした住宅分譲物件の販売・引渡しが大幅に増加したことによるものであり、その太宗は翌月ないし翌々月に回収しております。
販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)の前期末比49億円の増加は、購入・造成による増加約213億円、販売による減少約170億円などによるものであります。
現金及び預金の前期末比141億円の減少は、主に有利子負債の返済等を目的とした手元流動性の取崩しによるものであります。
有形固定資産の前期末比118億円の減少は、取得・設備投資による増加約162億円、売却・除却による減少約218億円、減価償却による減少約50億円、減損処理による減少約9億円などによるものであります。
投資有価証券及び出資金の前期末比57億円の減少は、主に株価下落に伴う時価評価額の減少によるものであります。
(負債)
当中間連結会計期間末の負債は7,660億円で、前期末比156億円減少いたしました。この前期末比増減は、主に有利子負債が163億円減少したことによるものであります。主に手元流動性の取崩しによる返済などにより、有利子負債が減少しております。
(純資産)
当中間連結会計期間末の純資産は3,927億円で、前期末比90億円増加いたしました。
この前期末比増加は、親会社株主に帰属する中間純利益130億円から支払配当金等を控除した112億円の利益剰余金の増加、株価下落に伴うその他有価証券評価差額金23億円の減少などによるものであります。
c.キャッシュ・フローの状況に関する分析等
営業活動によるキャッシュ・フローは、7,307百万円の支出となりました。内訳は、税金等調整前中間純利益17,714百万円、減価償却費5,074百万円、有形固定資産売却益(純額)△4,294百万円などを計上し、仕入債務の増加604百万円等による資金増加の一方、売上債権の増加△14,818百万円、棚卸資産の増加△4,417百万円、法人税等の支払額△5,330百万円などによる資金減少であります。また、仕入債務の増加、売上債権の増加及び棚卸資産の増加により、合わせて短期的なキャッシュ・アウト・フロー要因が約186億円発生しております。この要因を除きますと、長期的な投資等への本源的原資となる税引後のキャッシュ・イン・フローは約113億円であります。
投資活動によるキャッシュ・フローは、10,333百万円の収入となりました。内訳は、有形固定資産の売却による収入26,132百万円、投資有価証券の売却による収入777百万円、出資金の回収による収入1,500百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△16,688百万円、投資有価証券の取得による支出△868百万円などによる資金減少であります。このように投資活動によるキャッシュ・イン・フローは、主に賃貸等不動産の売却額から投資額を控除したネット売却額であります。当中間連結会計期間においては上記の営業活動によるキャッシュ・アウト・フロー及び後述の財務活動によるキャッシュ・アウト・フローの一部をカバーをした形となっております。
財務活動によるキャッシュ・フローは、17,182百万円の支出となりました。内訳は、借入金の借入・返済によるネット支出△16,278百万円などであります。このうち14,137百万円は手元流動性の取崩しにより充当しており、残額の3,045百万円は、投資活動によるキャッシュ・イン・フローより充当しております。
d.当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループの主要な資金需要は不動産取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応しております。
当中間連結会計年度末における有利子負債は630,386百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、グリーンボンドなど無担保普通社債を過年度に発行し、社債残高は68,000百万円となっております。
また、当社及び主要な連結子会社において銀行提供のキャッシュ・マネジメント・システムを導入し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。
投資機会及び経済・金融情勢の変動等に備えるべく、一定水準の現預金及びコミットメントライン等の借入枠設定を行う等、円滑かつ安定的な資金確保にも留意しております。
当中間連結会計期間末における財政状態については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況」に記載のとおりであります。
①経営成績等の状況
当中間連結会計期間のわが国経済は、ウィズコロナを前提とした経済社会活動が徐々に進み、緩やかな持ち直しの動きがみられました。しかしながら、地政学的リスクの急速な高まりは資源価格の高騰を招き、国内外の物価急騰、国際金融資本市場の変調へと波及し、不安定な状況が続きました。
私たちを取り巻くこのような環境の変容は、人々の価値観や企業活動に数多の影響を与える一方、深刻化する社会問題に対応するサステナビリティへの要請を一段と高めることとなりました。
不動産業においては、賃貸オフィス市場では働き方の多様化などを背景に、今後のオフィスの在り方を模索する動きが加速、空室率の高止まりと平均賃料の下落傾向が懸念され、住宅市場では、低金利環境の継続が後押しとなる一方で、生活防衛意識の高まりを受け、首都圏新築マンションの供給戸数、平均価格、初月契約率はいずれもわずかながら下振れの兆候を見せ始めています。
このような事業環境の下、当社グループでは、都市開発事業においては、「東横INN横浜市営地下鉄センター南駅」及び中規模オフィスビル「REVZO(レブゾ)」シリーズ第3号の「REVZO一番町」が竣工しました。また、「淀屋橋駅東地区都市再生事業」の新築工事着工、「内幸町一丁目街区南地区第一種市街地再開発事業」の認可、「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業」の組合設立認可、「春日ビル建替計画」の地上部分解体工事完了など、4つの大型再開発プロジェクトを着実に推進しています。新たなアセットクラスとして取り組んでいる物流施設では、「LOGIWITH(ロジウィズ)厚木」、「(仮称)一宮市物流施設プロジェクト」を着工しました。
住宅事業においては、分譲マンションの「バウス上中里」、「バウス金町」、「キャンバス南大沢」の販売(契約)を開始、賃貸マンションの「バウスフラッツ品川キャナルサイド」が竣工しました。戸建住宅では、「バウスガーデン芦花公園 3街区」の販売を開始しております。また、分譲マンション「BAUS」の入居者向けサービスとして、スマートフォンアプリ「BAUS Concierge(バウスコンシェル)」や「トリセツ+HOME」、家具・家電のサブスクリプションサービス「CLAS(クラス)」などの導入を開始し、入居者の顧客満足度向上に努めています。
不動産ソリューション事業においては、9月に恒例の「CRE戦略セミナー2022」を開催しました。前回及び前々回は新型コロナウイルスを考慮しWebセミナー形式としましたが、3年振りに会場で講演を行うとともに、ライブ配信を行うハイブリッド形式で開催しました。
資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメントが運用する「中央日土地プライベートリート投資法人(CNPR)」(2022年12月1日商号変更)で、新たにオフィス、住宅各1物件を取得し、同投資法人の運用残高は1,180億円となりました。
その他事業においては、米国ワシントン州シアトルの賃貸集合住宅開発プロジェクトや、オレゴン州ポートランドの複合開発プロジェクト、台湾の太陽光発電事業への参入を決定するなど、新規事業領域の開拓に取り組んでいます。また、ゴルフ場事業も、新型コロナウイルス感染症の影響で減少した来場者数が、ほぼ元通りに復活するなど、着実な回復が見られました。
新型コロナウイルスの感染拡大による影響は、少なくとも一定期間継続するものと仮定して、会計上の見積りを行っております。しかしながら、不確定要素が多いことから、影響が長期に継続した場合、賃料の減少、開発プロジェクトの計画スケジュール変更や、住宅分譲における需要面への影響等、当中間連結会計期間以降の当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼすおそれがあります。
以上の結果、当中間連結会計期間の営業収益は57,043百万円(前年同期比21.4%増)、営業利益は13,443百万円(同31.9%増)、経常利益は14,112百万円(同29.8%増)、親会社株主に帰属する中間純利益は12,975百万円(同8.4%減)となりました。
(営業収益・営業利益)
セグメント別の業績は次のとおりであります。
なお、当中間連結会計期間において報告セグメントを一部変更したことに伴い、前中間連結会計期間におけるセグメント情報の数値を組替えております。報告セグメントの一部変更については、「第5 経理の状況 1 中間連結財務諸表等 (1)中間連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1 報告セグメントの概要」に記載のとおりであります。
(a) 都市開発事業
当セグメントにおきましては、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入を中心に、営業収益は 25,819百万円(前年同期比8.4%減)、セグメント利益(営業利益)は8,670百万円(同10.0%減)となりました。
(b) 住宅事業
当セグメントにおきましては、「バウス西大島」、「パークホームズ日本橋本町」及び「バウス湘南台」などの住宅分譲収入並びにマンション賃貸収入などを計上し、営業収益は24,899百万円(前年同期比72.2%増)、セグメント利益(営業利益)は6,191百万円(同167.7%増)となりました。
(c) 不動産ソリューション事業
当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の売却収入などを計上し、営業収益は4,109百万円(前年同期比80.3%増)、セグメント利益(営業利益)は692百万円(同591.9%増)となりました。
(d) 資産運用事業
当セグメントにおきましては、「中央日土地プライベートリート投資法人」及びその他ファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は566百万円(前年同期比11.8%増)、セグメント利益(営業利益)は326百万円(同15.0%増)となりました。
(e) その他
当中間連結会計期間においては、ゴルフ事業などにより、営業収益は2,062百万円(前年同期比2.0%増)、セグメント利益(営業利益)は299百万円(同20.1%減)となりました。
(営業外損益・経常損益)
営業外収益は、受取配当金、持分法による投資利益等により3,296百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等により2,628百万円となりました。これらにより、経常利益は14,112百万円(前年同期比29.8%増)となりました。
(特別損益)
特別利益は、固定資産売却益等により4,620百万円となりました。一方、特別損失は、固定資産除却損、減損損失等により1,018百万円となりました。
(親会社株主に帰属する中間純利益)
税金等調整前中間純利益17,714百万円となり、法人税等で4,678百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する中間純利益は12,975百万円(前年同期比8.4%減)となりました。
② 財政状態の状況
(資産)
総資産は、前連結会計年度末に比べ6,657百万円減少し1,158,664百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ11,032百万円増加し212,653百万円となりました。これは主に現金及び預金が減少した一方で、営業未収入金及び販売用不動産等が増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ17,690百万円減少し946,011百万円となりました。これは主に有形固定資産、投資有価証券及び出資金が減少したことによります。
(負債)
総負債は、前連結会計年度末に比べ15,620百万円減少し765,980百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ11,190百万円増加し156,108百万円となりました。これは主に1年内返済予定の長期借入金の増加によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ26,811百万円減少し609,872百万円となりました。これは主に長期借入金の減少によるものであります。
(純資産)
純資産は、前連結会計年度末に比べ8,962百万円増加し392,684百万円となりました。これは主に利益剰余金が増加した一方でその他有価証券評価差額金が減少したことによるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間のキャッシュ・フローは、
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | △7,307百万円 | (前年同期は | △238百万円) | |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | 10,333百万円 | (前年同期は | △9,842百万円) | |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | △17,182百万円 | (前年同期は | 36,048百万円) |
となり、現金及び現金同等物は14,137百万円減少し、中間期末残高は89,203百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
税金等調整前中間純利益17,714百万円、減価償却費5,074百万円、有形固定資産売却益(純額)△4,294百万円などを計上し、仕入債務の増加604百万円などによる資金増加の一方、売上債権の増加△14,818百万円、棚卸資産の増加△4,417百万円、法人税等の支払額△5,330百万円などによる資金減少の結果、7,307百万円の支出となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
有形固定資産の売却による収入26,132百万円、投資有価証券の売却による収入777百万円、出資金の回収による収入1,500百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△16,688百万円、投資有価証券の取得による支出△868百万円などによる資金減少の結果、10,333百万円の収入となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
借入金の借入・返済によるネット支出△16,278百万円などにより、17,182百万円の支出となりました。
④ 生産、受注及び販売の状況
a 生産実績
該当事項はありません。
b 受注実績
当中間連結会計期間の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 受注金額(百万円) | 前年同期比(%) | 受注残高(百万円) | 前年同期比(%) |
| 都市開発事業 | 886 | +7.2 | 656 | +83.1 |
(注) 1 セグメント間取引については相殺消去しております。
2 当中間連結会計期間において報告セグメントを一部変更したことに伴い、賃貸ビル・設備等に関する請負工事については、都市開発事業の1セグメントとなっております。これにより、前中間連結会計期間におけるセグメントごとの受注実績も組替えております。
c 販売実績
当中間連結会計期間の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 販売金額(百万円) | 前年同期比(%) | 販売件数(戸・件) | 前年同期比(%) |
| 住宅事業 | 21,128 | +96.3 | 322 | +63.5 |
| 不動産ソリューション事業 | 2,117 | +398.3 | 6 | +100.0 |
| 合計 | 23,245 | +91.0 | 328 | +63.2 |
(注) 住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。
経営成績等の状況に関する分析等
当中間連結会計期間においては、ウィズコロナを前提とした経済社会活動による緩やかな回復の動きがみられた一方で、地政学的リスクの高まりや中国の主要都市封鎖等による物流停滞の影響等により、国内外の物価が急騰し、金融市場の変調を招来するなど不安定な状況が続く中、テナントを始めとしたお客様、お取引先様、株主様、地域社会並びに当社グループ社員などステークホルダーの安全を最優先に図りながら、また、飲食業を始めとしたテナントからの賃料猶予・減免などの要請に適正に対応しつつ、収益維持、積み上げに取り組んでまいりました。
なお、当社グループの当中間連結会計期間における経営成績等については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。
a.経営成績の状況に関する分析等
以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
当中間連結会計期間の営業収益は570億円で、前年同期比101億円の増収となりました。
このうち、土地建物賃貸収入は265億円で、前年同期対比10億円の減収となりました。これは主に、テナント退去に伴う原状回復工事費相当受入額の減収、ポートフォリオ入替えに伴う減収などによるものであります。
販売用不動産売上は232億円で、前年同期比111億円の大幅な増収となりました。これは主に、住宅事業におけるバウスシリーズなどの住宅分譲販売の増加及び、賃貸マンション物件売却の増加などによるものであります。なお、不動産ソリューション事業において事業不動産売却収入が増加し、都市開発事業における売却収入の剥落を補完しております。
営業収益のうちその他は73億円で、前年同期ほぼ同水準となりました。主な事業であるゴルフ場収入及び仲介手数料収入なども前年同期と同水準であります。
当中間連結会計期間の営業利益は134億円で、前年同期比33億円の増益となりました。これは営業総利益が38億円増加し、販売費及び一般管理費が5億円増加したことによるものであります。
当中間連結会計期間の経常利益は141億円で、前年同期比32億円の増益となりました。このうち営業外収益は持分法による投資利益の減少等により7億円減少し、営業外費用は融資関連手数料の減少等により6億円減少しております。
当中間連結会計期間の税金等調整前中間純利益は177億円で、前年同期比11億円の減益となりました。このうち特別利益は投資有価証売却益の減少等により37億円減少し、特別損失は減損損失等により7億円増加しております。
以上の結果、当中間連結会計期間の親会社株主に帰属する中間純利益は130億円で、前年同期比12億円の減益となりました。
当中間連結会計期間のセグメント別営業利益の状況等は以下のとおりです。
都市開発事業の営業利益は87億円で、前年同期比で10億円の減少となりました。これは、開発に伴うポートフォリオ入替えによる賃貸利益の減少が主な要因であります。なお、4つの大型再開発プロジェクトは順調に進捗し、全てが解体又は着工のフェーズに入り、開発が本格化しております。
住宅事業の営業利益は62億円で、前年同期比約39億円の増益となりました。賃貸マンション等の住宅賃貸利益は微増であったものの、「バウス西大島」及び「バウス湘南台」などバウスシリーズを中心とした住宅分譲の販売利益が大幅に増加しました。当中間連結会計期間においては、分譲マンションの「バウス上中里」、「バウス金町」、「キャンバス南大沢」の販売(契約)を開始し、賃貸マンションの「バウスフラッツ品川キャナルサイド」が竣工しました。
不動産ソリューション事業の営業利益は7億円で、前年同期比約6億円の増益となりました。同事業の収益は不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料、事業用不動産の売却収入が中心となりますが、前年同期比では事業用不動産の売却利益が大幅に増加しております。営業体制の更なる整備、アライアンス先との接点強化、顧客情報管理システムの刷新などを実施し、お客様の多様な不動産ニーズにお応えするべく努めております。
資産運用事業の営業利益は3億円で、前年同期比で微増となりました。同事業の収益はファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどが主体であり、中央日土地アセットマネジメント株式会社が運用する私募リート「中央日土地プライベートリート投資法人」においては、新たにオフィス、住宅各1物件を取得し、物件入替によるポートフォリオの改善に継続的に努めております。
その他の営業利益は3億円で、前年同期比約1億円の減益となりました。これは、ゴルフ場事業の運営原価が前年同期に比べて若干増加したことが要因であります。
b.財政状態の状況に関する分析等
当中間連結会計期間末における財政状態の状況については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載のとおりであります。
財政状態の状況に関する分析は以下のとおりです。なお、以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。
(資産)
当中間連結会計期間末の総資産は1兆1,587億円で、前期末比67億円減少いたしました。この前期末比増減は、主に、営業未収入金が147億円、販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)が49億円増加した一方で、現金及び預金が141億円、有形固定資産が118億円、投資有価証券及び出資金が57億円減少したことによるものであります。
営業未収入金の前期末比147億円の増加は、バウスシリーズを中心とした住宅分譲物件の販売・引渡しが大幅に増加したことによるものであり、その太宗は翌月ないし翌々月に回収しております。
販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)の前期末比49億円の増加は、購入・造成による増加約213億円、販売による減少約170億円などによるものであります。
現金及び預金の前期末比141億円の減少は、主に有利子負債の返済等を目的とした手元流動性の取崩しによるものであります。
有形固定資産の前期末比118億円の減少は、取得・設備投資による増加約162億円、売却・除却による減少約218億円、減価償却による減少約50億円、減損処理による減少約9億円などによるものであります。
投資有価証券及び出資金の前期末比57億円の減少は、主に株価下落に伴う時価評価額の減少によるものであります。
(負債)
当中間連結会計期間末の負債は7,660億円で、前期末比156億円減少いたしました。この前期末比増減は、主に有利子負債が163億円減少したことによるものであります。主に手元流動性の取崩しによる返済などにより、有利子負債が減少しております。
(純資産)
当中間連結会計期間末の純資産は3,927億円で、前期末比90億円増加いたしました。
この前期末比増加は、親会社株主に帰属する中間純利益130億円から支払配当金等を控除した112億円の利益剰余金の増加、株価下落に伴うその他有価証券評価差額金23億円の減少などによるものであります。
c.キャッシュ・フローの状況に関する分析等
営業活動によるキャッシュ・フローは、7,307百万円の支出となりました。内訳は、税金等調整前中間純利益17,714百万円、減価償却費5,074百万円、有形固定資産売却益(純額)△4,294百万円などを計上し、仕入債務の増加604百万円等による資金増加の一方、売上債権の増加△14,818百万円、棚卸資産の増加△4,417百万円、法人税等の支払額△5,330百万円などによる資金減少であります。また、仕入債務の増加、売上債権の増加及び棚卸資産の増加により、合わせて短期的なキャッシュ・アウト・フロー要因が約186億円発生しております。この要因を除きますと、長期的な投資等への本源的原資となる税引後のキャッシュ・イン・フローは約113億円であります。
投資活動によるキャッシュ・フローは、10,333百万円の収入となりました。内訳は、有形固定資産の売却による収入26,132百万円、投資有価証券の売却による収入777百万円、出資金の回収による収入1,500百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△16,688百万円、投資有価証券の取得による支出△868百万円などによる資金減少であります。このように投資活動によるキャッシュ・イン・フローは、主に賃貸等不動産の売却額から投資額を控除したネット売却額であります。当中間連結会計期間においては上記の営業活動によるキャッシュ・アウト・フロー及び後述の財務活動によるキャッシュ・アウト・フローの一部をカバーをした形となっております。
財務活動によるキャッシュ・フローは、17,182百万円の支出となりました。内訳は、借入金の借入・返済によるネット支出△16,278百万円などであります。このうち14,137百万円は手元流動性の取崩しにより充当しており、残額の3,045百万円は、投資活動によるキャッシュ・イン・フローより充当しております。
d.当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループの主要な資金需要は不動産取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応しております。
当中間連結会計年度末における有利子負債は630,386百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、グリーンボンドなど無担保普通社債を過年度に発行し、社債残高は68,000百万円となっております。
また、当社及び主要な連結子会社において銀行提供のキャッシュ・マネジメント・システムを導入し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。
投資機会及び経済・金融情勢の変動等に備えるべく、一定水準の現預金及びコミットメントライン等の借入枠設定を行う等、円滑かつ安定的な資金確保にも留意しております。
当中間連結会計期間末における財政状態については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況」に記載のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
