半期報告書-第1期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)
当社は、共同株式移転の方式により2020年4月1日付で中央不動産株式会社と日本土地建物株式会社の完全親会社として設立されました。当半期報告書は設立第1期として提出するものであるため、前連結会計年度及び前中間連結会計期間との対比は行っておりません。
(1) 経営成績等の状況の概要
①経営成績等の状況
当中間連結会計期間のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けて、急速に悪化しました。政府や自治体による企業活動や市民生活の自粛要請などもあり、企業業績や個人消費も大きく落ち込みました。
一方で、新型コロナウイルス禍はテレワークの急速な進展や、企業のデジタルトランスフォーメーション(DX)への取り組みを加速させ、withコロナ、afterコロナを見据えた働き方改革、新たな生活様式への対応の動きが広がりつつあります。
不動産業界においては、賃貸オフィス市場ではテレワークの浸透などをきっかけに、オフィス機能やスペースを見直す動きがあり、都心部の空室率も上昇に転じました。一方、住宅市場では、外出自粛要請期間中のモデルルーム閉鎖など、新築分譲マンション販売に一部影響が見られましたが、販売活動再開後は回復傾向にあります。
このような事業環境の下、当社グループでは、都市開発事業においては商業施設の飲食店舗などを中心に、入居テナントからの賃料の支払猶予や減額要請などの影響がみられました。一方で新たな中規模オフィスブランドの第1号物件となる「REVZO(レブゾ)虎ノ門」や、「東京虎ノ門グローバルスクエア」が竣工しました。
また、「PMO日本橋江戸通」、「芝浦ルネサイトタワー」の一部持分の2物件を売却する一方で、「虎ノ門セントラルビル」、「ホテルグレイスリー田町」の一部持分を取得し、賃貸不動産ポートフォリオの見直しをすすめました。
住宅事業においては、マンション分譲では、「バウス西葛西清新町」、「バウス品川戸越」、「バウス瑞江」など、戸建分譲では、「バウスガーデン市川国府台」、「バウスガーデン宮崎台」、「バウスガーデン西荻南」などの販売が進みました。また、有料老人ホーム「サニーライフ練馬高野台」(練馬高野台一丁目プロジェクト)が竣工しました。
不動産ソリューション事業においては、コロナ禍により従来の対面営業に影響がありましたが、オンラインシステム等を利用した営業活動を展開するなど、引き続き迅速で最適な不動産ソリューションの提供に努めました。
日本土地建物販売においては、効率的かつ効果的な営業体制の構築を図り、お客様の多様な不動産ニーズにお応えするため、八重洲支店と上野支店を統合し、新たに東京支店を開設しました。
資産運用事業においては、日土地アセットマネジメントが運用する私募リート「日本土地建物プライベートリート投資法人」において、都内の賃貸住宅1物件のほか、新たなアセットタイプとして千葉県と宮城県の物流施設2物件を新規に取得いたしました。これによりポートフォリオの用途分散・地域分散を図りました。
新型コロナウイルスの感染拡大による影響は、少なくとも一定期間継続するものと仮定して、会計上の見積を行っております。しかしながら、不確定要素が多いことから、今後さらに長期化した場合、賃料の減少、開発プロジェクトの計画スケジュール変更や、住宅分譲における需要面への影響等、当中間連結会計期間以降の当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼすおそれがあります。
以上の結果、当中間連結会計期間の営業収益は46,511百万円、営業利益は10,633百万円、経常利益は11,644百万円、親会社株主に帰属する中間純利益は95,500百万円となりました。
(営業収益・営業利益)
セグメント別の業績は次のとおりであります。
(a) 都市開発事業
当セグメントにおきましては、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入を中心に、営業収益は25,503百万円、セグメント利益(営業利益)は10,009百万円となりました。
(b) 住宅事業
当セグメントにおきましては、「バウス西葛西清新町」、「バウス品川戸越」及び「バウス瑞江」などの住宅分譲収入並びにマンション賃貸収入などを計上し、営業収益は15,865百万円、セグメント利益(営業利益)は2,803百万円となりました。
(c) 不動産ソリューション事業
当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は2,897百万円、セグメント利益(営業利益)は408百万円となりました。
(d) 資産運用事業
当セグメントにおきましては、「日本土地建物プライベートリート投資法人」を含むファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は1,432百万円、セグメント利益(営業利益)は311百万円となりました。
(e) その他
当中間連結会計期間においては、営業収益は1,227百万円となりましたが、新型コロナウィルス感染症によるゴルフ場収入の減少などにより、セグメント損失(営業損失)は323百万円となりました。
(営業外損益・経常損益)
営業外収益は、受取配当金、持分法による投資利益等により3,460百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等により2,450百万円となりました。これらにより、経常利益は11,644百万円となりました。
(特別損益)
特別利益は、固定資産売却益及び経営統合に伴う負ののれん発生益等により90,478百万円となりました。一方、特別損失は、固定資産除却損、建替関連損失等により、3,090百万円となりました。
(親会社株主に帰属する中間純利益)
税金等調整前中間純利益99,032百万円を計上し、法人税等で3,476百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する中間純利益は95,500百万円となりました。
(参考情報)
当中間連結会計期間に対応する前年同一期間との業績比較及び事業セグメント利益の状況は以下の通りです。なお、前年同一期間の数値は、前期の各社中間決算実績を合算の上、会社間取引及び未実現利益を消去して算出した参考数値であり、会計監査は受けておりません。(以下の表の計数は億円単位未満を四捨五入しております。)
(単位:億円)
(参考:前年同一期間) (単位:億円)
(当中間連結会計期間) (単位:億円)
② 財政状態の状況
(資産)
当中間連結会計期間末の総資産は1,108,098百万円となりました。主な内訳は、現金及び預金が62,041百万円、販売用不動産が50,637百万円、建物が168,604百万円、土地が519,409百万円、投資有価証券が242,518百万円であります。
(負債)
負債は734,389百万円となりました。主な内訳は、短期借入金が57,484百万円、コマーシャル・ペーパーが27,000百万円、1年内返済予定の長期借入金が86,688百万円、社債が35,000百万円、長期借入金が386,134百万円、長期預り敷金保証金が43,027百万円、繰延税金負債が75,736百万円であります。
(純資産)
純資産は373,708百万円となりました。主な内訳は、利益剰余金231,480百万円をはじめ、株主資本が290,661百万円、その他有価証券評価差額金82,442百万円をはじめ、その他の包括利益累計額が82,627百万円であります。
③ キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間のキャッシュ・フローは、
となり、現金及び現金同等物は15,652百万円増加し、株式移転に伴う現金及び現金同等物の増加額9,425百万円と合わせ、中間期末残高は62,041百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
税金等調整前中間純利益99,032百万円、減価償却費5,123百万円、負ののれん発生益△86,345百万円などを計上し、たな卸資産の減少1,186百万円などによる資金増加の一方、売上債権の増加△2,216百万円、仕入債務の減少△2,489百万円、法人税等の支払額△3,452百万円などによる資金減少の結果、10,640百万円の収入となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
有形固定資産の売却による収入6,390百万円、投資有価証券の売却による収入1,439百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△22,620百万円、保有不動産に係る建替関連費用の支出△1,343百万円、投資有価証券の取得による支出△631百万円などによる資金減少の結果、17,144百万円の支出となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
借入金の借入・返済によるネット収入3,228百万円、コマーシャル・ペーパーの純増減額20,000百万円などにより、22,156百万円の収入となりました。
④ 生産、受注及び販売の状況
a 生産実績
該当事項はありません。
b 受注実績
当中間連結会計期間の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
c 販売実績
当中間連結会計期間の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 1 上記金額には消費税等は含まれておりません。
2 住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。
当社グループの当中間連結会計期間における経営成績等については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当中間連結会計期間末における有利子負債は592,695百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、無担保普通社債にて当中間連結会計期間末までに35,000百万円の資金調達を行っております。なお、良好な資金調達環境のもと、継続して低金利での資金調達を行っております。
なお、当中間連結会計期間末における財政状態については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況」に記載のとおりであります。
(1) 経営成績等の状況の概要
①経営成績等の状況
当中間連結会計期間のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けて、急速に悪化しました。政府や自治体による企業活動や市民生活の自粛要請などもあり、企業業績や個人消費も大きく落ち込みました。
一方で、新型コロナウイルス禍はテレワークの急速な進展や、企業のデジタルトランスフォーメーション(DX)への取り組みを加速させ、withコロナ、afterコロナを見据えた働き方改革、新たな生活様式への対応の動きが広がりつつあります。
不動産業界においては、賃貸オフィス市場ではテレワークの浸透などをきっかけに、オフィス機能やスペースを見直す動きがあり、都心部の空室率も上昇に転じました。一方、住宅市場では、外出自粛要請期間中のモデルルーム閉鎖など、新築分譲マンション販売に一部影響が見られましたが、販売活動再開後は回復傾向にあります。
このような事業環境の下、当社グループでは、都市開発事業においては商業施設の飲食店舗などを中心に、入居テナントからの賃料の支払猶予や減額要請などの影響がみられました。一方で新たな中規模オフィスブランドの第1号物件となる「REVZO(レブゾ)虎ノ門」や、「東京虎ノ門グローバルスクエア」が竣工しました。
また、「PMO日本橋江戸通」、「芝浦ルネサイトタワー」の一部持分の2物件を売却する一方で、「虎ノ門セントラルビル」、「ホテルグレイスリー田町」の一部持分を取得し、賃貸不動産ポートフォリオの見直しをすすめました。
住宅事業においては、マンション分譲では、「バウス西葛西清新町」、「バウス品川戸越」、「バウス瑞江」など、戸建分譲では、「バウスガーデン市川国府台」、「バウスガーデン宮崎台」、「バウスガーデン西荻南」などの販売が進みました。また、有料老人ホーム「サニーライフ練馬高野台」(練馬高野台一丁目プロジェクト)が竣工しました。
不動産ソリューション事業においては、コロナ禍により従来の対面営業に影響がありましたが、オンラインシステム等を利用した営業活動を展開するなど、引き続き迅速で最適な不動産ソリューションの提供に努めました。
日本土地建物販売においては、効率的かつ効果的な営業体制の構築を図り、お客様の多様な不動産ニーズにお応えするため、八重洲支店と上野支店を統合し、新たに東京支店を開設しました。
資産運用事業においては、日土地アセットマネジメントが運用する私募リート「日本土地建物プライベートリート投資法人」において、都内の賃貸住宅1物件のほか、新たなアセットタイプとして千葉県と宮城県の物流施設2物件を新規に取得いたしました。これによりポートフォリオの用途分散・地域分散を図りました。
新型コロナウイルスの感染拡大による影響は、少なくとも一定期間継続するものと仮定して、会計上の見積を行っております。しかしながら、不確定要素が多いことから、今後さらに長期化した場合、賃料の減少、開発プロジェクトの計画スケジュール変更や、住宅分譲における需要面への影響等、当中間連結会計期間以降の当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼすおそれがあります。
以上の結果、当中間連結会計期間の営業収益は46,511百万円、営業利益は10,633百万円、経常利益は11,644百万円、親会社株主に帰属する中間純利益は95,500百万円となりました。
(営業収益・営業利益)
セグメント別の業績は次のとおりであります。
(a) 都市開発事業
当セグメントにおきましては、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入を中心に、営業収益は25,503百万円、セグメント利益(営業利益)は10,009百万円となりました。
(b) 住宅事業
当セグメントにおきましては、「バウス西葛西清新町」、「バウス品川戸越」及び「バウス瑞江」などの住宅分譲収入並びにマンション賃貸収入などを計上し、営業収益は15,865百万円、セグメント利益(営業利益)は2,803百万円となりました。
(c) 不動産ソリューション事業
当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は2,897百万円、セグメント利益(営業利益)は408百万円となりました。
(d) 資産運用事業
当セグメントにおきましては、「日本土地建物プライベートリート投資法人」を含むファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は1,432百万円、セグメント利益(営業利益)は311百万円となりました。
(e) その他
当中間連結会計期間においては、営業収益は1,227百万円となりましたが、新型コロナウィルス感染症によるゴルフ場収入の減少などにより、セグメント損失(営業損失)は323百万円となりました。
(営業外損益・経常損益)
営業外収益は、受取配当金、持分法による投資利益等により3,460百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等により2,450百万円となりました。これらにより、経常利益は11,644百万円となりました。
(特別損益)
特別利益は、固定資産売却益及び経営統合に伴う負ののれん発生益等により90,478百万円となりました。一方、特別損失は、固定資産除却損、建替関連損失等により、3,090百万円となりました。
(親会社株主に帰属する中間純利益)
税金等調整前中間純利益99,032百万円を計上し、法人税等で3,476百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する中間純利益は95,500百万円となりました。
(参考情報)
当中間連結会計期間に対応する前年同一期間との業績比較及び事業セグメント利益の状況は以下の通りです。なお、前年同一期間の数値は、前期の各社中間決算実績を合算の上、会社間取引及び未実現利益を消去して算出した参考数値であり、会計監査は受けておりません。(以下の表の計数は億円単位未満を四捨五入しております。)
(単位:億円)
| 区分 | (参考)前年同一期間 (2019年4月～9月) | 当中間連結会計期間 (2020年4月～9月) | 増減額 | 増減率 (%) |
| 営業収益 | 408 | 465 | +57 | +14.0 |
| 営業利益 | 107 | 106 | △1 | △0.5 |
| 経常利益 | 120 | 116 | △4 | △3.1 |
| 親会社株主に帰属する中間純利益 | 118 | 955 | +837 | +707.4 |
(参考:前年同一期間) (単位:億円)
| 区分 | 都市開発事業 | 住宅事業 | 不動産 ソリューション事業 | 資産運用事業 | その他 | 調整額 | 連結合計 |
| 営業収益 | 262 | 90 | 24 | 14 | 21 | △3 | 408 |
| 営業損益 | 107 | 13 | 5 | 3 | 2 | △22 | 107 |
(当中間連結会計期間) (単位:億円)
| 区分 | 都市開発事業 | 住宅事業 | 不動産 ソリューション事業 | 資産運用事業 | その他 | 調整額 | 連結合計 |
| 営業収益 | 255 | 159 | 29 | 14 | 12 | △4 | 465 |
| 営業損益 | 100 | 28 | 4 | 3 | △3 | △26 | 106 |
② 財政状態の状況
(資産)
当中間連結会計期間末の総資産は1,108,098百万円となりました。主な内訳は、現金及び預金が62,041百万円、販売用不動産が50,637百万円、建物が168,604百万円、土地が519,409百万円、投資有価証券が242,518百万円であります。
(負債)
負債は734,389百万円となりました。主な内訳は、短期借入金が57,484百万円、コマーシャル・ペーパーが27,000百万円、1年内返済予定の長期借入金が86,688百万円、社債が35,000百万円、長期借入金が386,134百万円、長期預り敷金保証金が43,027百万円、繰延税金負債が75,736百万円であります。
(純資産)
純資産は373,708百万円となりました。主な内訳は、利益剰余金231,480百万円をはじめ、株主資本が290,661百万円、その他有価証券評価差額金82,442百万円をはじめ、その他の包括利益累計額が82,627百万円であります。
③ キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間のキャッシュ・フローは、
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | 10,640百万円 | |||
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | △17,144百万円 | |||
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | 22,156百万円 |
となり、現金及び現金同等物は15,652百万円増加し、株式移転に伴う現金及び現金同等物の増加額9,425百万円と合わせ、中間期末残高は62,041百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
税金等調整前中間純利益99,032百万円、減価償却費5,123百万円、負ののれん発生益△86,345百万円などを計上し、たな卸資産の減少1,186百万円などによる資金増加の一方、売上債権の増加△2,216百万円、仕入債務の減少△2,489百万円、法人税等の支払額△3,452百万円などによる資金減少の結果、10,640百万円の収入となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
有形固定資産の売却による収入6,390百万円、投資有価証券の売却による収入1,439百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△22,620百万円、保有不動産に係る建替関連費用の支出△1,343百万円、投資有価証券の取得による支出△631百万円などによる資金減少の結果、17,144百万円の支出となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
借入金の借入・返済によるネット収入3,228百万円、コマーシャル・ペーパーの純増減額20,000百万円などにより、22,156百万円の収入となりました。
④ 生産、受注及び販売の状況
a 生産実績
該当事項はありません。
b 受注実績
当中間連結会計期間の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 受注金額(百万円) | 前年同期比(%) | 受注残高(百万円) | 前年同期比(%) |
| 都市開発事業 | 959 | ― | 447 | ― |
| 住宅事業 | 7 | ― | 0 | ― |
| 合計 | 967 | ― | 448 | ― |
(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
c 販売実績
当中間連結会計期間の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 販売金額(百万円) | 前年同期比(%) | 販売件数(戸・件) | 前年同期比(%) |
| 住宅事業 | 12,158 | ― | 198 | ― |
| 不動産ソリューション事業 | 1,403 | ― | 5 | ― |
| 合計 | 13,562 | ― | 203 | ― |
(注) 1 上記金額には消費税等は含まれておりません。
2 住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。
当社グループの当中間連結会計期間における経営成績等については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当中間連結会計期間末における有利子負債は592,695百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、無担保普通社債にて当中間連結会計期間末までに35,000百万円の資金調達を行っております。なお、良好な資金調達環境のもと、継続して低金利での資金調達を行っております。
なお、当中間連結会計期間末における財政状態については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況」に記載のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
