有価証券報告書-第3期(2022/04/01-2023/03/31)

(重要な会計上の見積り)
1.賃貸事業目的で保有する固定資産の減損
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額

			(単位:百万円)
		前連結会計年度 (2022年3月31日)	当連結会計年度 (2023年3月31日)
	対象となる資産の残高	700,984	688,739
	減損損失	1,534	1,179

(2)連結財務諸表利用者の理解に資するその他の情報
①算定方法
資産のグルーピングごとに実施する減損損失の算定プロセスは、主に以下の通りです。
(a)減損の兆候
ⅰ 営業利益が2期連続で赤字もしくは赤字となる見込みとなっている場合
ⅱ 市場価格が帳簿価額から50%程度以上下落した場合
ⅲ その他、「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」第11項に抵触する場合
(b)減損の認識
ⅰ 割引前将来キャッシュ・フローについては、経営者の最善の見積りにより決定された当該年度の業績着地見込並びに経済的残存使用年数等に基づき算定しております。
ⅱ 主要な資産の正味売却価額もしくは回収可能価額を割引前将来キャッシュ・フローに加算しております。
ⅲ 上記により算定された割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を上回る場合においては「減損の測定」を実施せず、下回った場合には以下の「減損の測定」を実施しております。
(c)減損の測定
ⅰ 「減損の認識」の判定に抵触したものに関してのみ実施しております。
ⅱ 正味売却価額は主に不動産鑑定士による評価によっており、使用価値は将来キャッシュ・フロー等を基礎としております。
ⅲ 回収可能価額は、正味売却価額と使用価値のいずれか高いものとしており、回収可能価額が帳簿価額を下回っている場合のみ、減損損失を計上しております。
②主要な仮定
(a)上記算定を実施するにあたっては最高財務責任者を含む経営者の最善の見積りを実施しております。
(b)当該見積りを実施するにあたっては、「想定賃料の水準」「想定稼働率」「キャップレート」等の仮定を置いたうえで、足元の営業損益を見積もっており、各種パラメータにおける成長率については保守的にゼロパーセントとしております。
③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
上記のとおり将来キャッシュ・フローは経営者が承認した事業計画等を基礎として、経営者の最善の見積りと判断により決定しますが、将来キャッシュ・フローに含まれる「想定賃料の水準」「想定稼働率」「キャップレート」等の各種要素の変動によって影響を受けるため、これらの見積りや回収可能価額の見直しが必要となった場合に、翌連結会計年度の連結財務諸表に重要な影響を与える可能性があります。
2.販売用不動産等の評価
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額

			(単位:百万円)
		前連結会計年度 (2022年3月31日)	当連結会計年度 (2023年3月31日)
	販売用不動産	64,826	75,443
	仕掛販売用不動産	15,731	16,708
	販売用不動産信託受益権	10,557	4,377
	評価損計上額	261	636

(2)連結財務諸表利用者の理解に資するその他の情報
①算定方法
通常の販売目的で保有する販売用不動産等は、取得原価をもって連結貸借対照表価額とし、収益性の低下により正味売却価額が取得原価よりも下落している場合は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」に従い、正味売却価額をもって連結貸借対照表価額とし、差額を簿価切下げ額として営業原価(評価損)に計上しております。
②主要な仮定
各販売用不動産等において、過去の販売実績、類似取引事例、鑑定評価額及び今後の市場動向等を踏まえて策定した事業計画を用いて正味売却価額を算定しており、分譲マンション等や投資家向け物件の販売見込額等を主要な仮定としております。なお、新型コロナウイルス感染症による影響は、長期化により当社グループの事業活動に一定の影響を及ぼしているものの、重要な影響が発生していないことを踏まえ、当面、一定の影響が継続する状況で推移し、徐々に回復するものと仮定しております。
③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
販売用不動産等の評価にあたっては②に記載の主要な仮定に基づき最善の見積りを行っておりますが、事業環境の変化等により、上記仮定の前提条件等に変更が生じた際は、翌連結会計年度以降に追加の簿価切下げ額の計上が必要となる可能性があります。