有価証券報告書-第38期(2025/04/01-2026/03/31)

当社グループは、当社(株式会社長栄)及び子会社3社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。
当社は、11都府県で事業を展開しており、当事業年度末日現在の管理戸数は次のとおりであります。

	近畿
	京都府		滋賀県		大阪府		兵庫県
管理物件	22,067戸	1,226棟	1,934戸	49棟	2,247戸	67棟	141戸	2棟
内自社物件	2,102戸	72棟	1,337戸	15棟	1,259戸	19棟	141戸	2棟

	関東
	東京都		神奈川県		千葉県		埼玉県
管理物件	116戸	13棟	387戸	8棟	465戸	7棟	25戸	1棟
内自社物件	-	-	387戸	8棟	465戸	7棟	25戸	1棟

	中部		九州				合計
	愛知県		福岡県		熊本県
管理物件	1,367戸	65棟	507戸	11棟	23戸	1棟	29,279戸	1,450棟
内自社物件	922戸	30棟	487戸	9棟	23戸	1棟	7,148戸	164棟

店舗数は管理センター25ヶ所、賃貸仲介センター3ヶ所、マンスリーマンションの受付センター2ヶ所となっております。
当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
[事業系統図]
事業系統図によって示すと次のとおりであります。
(注)当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。
当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、各事業の具体的内容は以下のとおりであります。なお、両事業は「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に掲げるセグメントの区分と同一であります。
(1)不動産管理事業
当社の不動産管理事業は、不動産オーナー様(以下、オーナー様とする)の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理に加えビルメンテナンス並びにリフォーム工事・賃貸仲介(リーシング)など、賃貸経営に必要なサービスを提供しております。入居者様に長期にわたり住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化につながるとの観点から、入居者満足度向上のための様々な施策を行っております。
具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所(京都市18ヶ所、宇治市1ヶ所)、滋賀県(大津市)・大阪府(大阪市)・愛知県(名古屋市)・東京都(渋谷区)、千葉県(松戸市)、福岡県(北九州市)に各1ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。管理センター(ベルヴィ)については、管理専門のスタッフ(レジデンシャルクリエイター)をマンション毎の担当制で配置しており、入居者様をサポートする体制となっております。また、当社管理物件の入居者様を対象としたイベント・キャンペーンとして、数千名規模で花火大会、水族館等に招待する「ベルヴィ祭り」、懸賞金が当選する抽選会「長栄チャポン宝゛(だから)くじ」、お食事券等のプレゼントキャンペーン「アゲちゃうベルヴィ」などを実施しております。
一方、オーナー様に対しては、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供できる企業を目指し、賃貸管理本部、アセットマネジメント本部、入居促進・留学生支援部、リフォーム事業本部、不動産部、ソリューション部、賃貸営業部を設けております。
① 賃貸管理本部
賃料収納、入退去管理、契約更新などの入居者管理、エレベーター点検、消防設備保守点検、貯水槽清掃、共用部清掃などのビルメンテナンス、原状回復工事をはじめ、マンション管理全般を担当する当社の主要部署であります。マンション管理業務についてはレジデンシャルクリエイターが担当し、オーナー様の賃貸経営をサポートしております。
このほか、マンスリーマンション京都及びマンスリーマンション大阪において短期滞在者様向けのマンスリーマンションの賃貸及び家具・家電等の貸出を行うレンタル事業を行っております。
② アセットマネジメント本部
自社物件について収益の最大化を図るため改修・修繕等の各種業務を担当しております。
③ リフォーム事業本部
外壁塗装、設備入替、貯水槽清掃等、賃貸マンションのリフォーム全般を行っております。
④ 入居促進・留学生支援部
「Bellevie Club」(入居者様向け会員組織)の運営や、留学生向け入居サービスなど入居率及び入居者満足度を向上させるための各種業務を担当しております。
⑤ 不動産部
収益物件の売買仲介を行っております。
⑥ ソリューション部
自社物件の取得に関する業務及び不動産管理業務を受託するための営業活動を行っております。
⑦ 賃貸営業部
賃貸仲介(リーシング)を行っております。
(2)不動産賃貸事業
当社の不動産賃貸事業は主としてアセットマネジメント本部が担当しており、自社物件及びサブリース物件の賃貸を行っております。
自社物件の取得にあたっては、資産効率が高い比較的築年数が経過している優良な物件を中心に、立地その他の条件や、概ね高い入居率が維持できるか等を総合的に勘案したうえで取得しております。物件取得に際しては、不動産取得税、控除対象外消費税等の租税公課に加え、取得物件の改修などの修繕費等が発生し一時的に収益が悪化することとなりますが、当社は、効率的に費用を投下し、不動産管理事業で得たノウハウを活かしたリニューアルを行います。これにより取得物件は長期間にわたって高水準の入居率を維持することが可能となり、自社物件の高い収益性につながっております。なお、当社のサブリース契約は当事業年度末において3契約のみであり、積極的な契約締結は行っておりません。
当社の自社物件については、借入金の返済原資は入居者様からいただく家賃であるとの考え方に基づき、入居者ファーストを徹底する文化が形成されております。また、自社物件は、不動産管理事業におけるオーナー様向けサービスのテストの場としても活用しております。さらに、当社の不動産管理事業に関する評判が確立していない新しい地域に進出する場合は短期間でオーナー様から管理業務を受託することは難しいため、進出当初に自社物件を購入し管理戸数のボリュームを一定程度確保しながら管理拠点を出店する手法をとっております。
(3)不動産管理事業と不動産賃貸事業の関係
不動産管理事業では自社物件の管理も行っており、不動産賃貸事業での自社物件の増加が管理戸数の増加につながり原価率低減に貢献しております。また、自社物件の取得は不動産管理事業における新規進出エリアの管理戸数のボリュームを確保するための手段となっております。さらに、自社物件はオーナー様向けサービスのテストの場としても活用しており、管理ノウハウの蓄積が管理受託物件の入居率の向上につながっております。
以上のように、当社は、不動産管理事業と不動産賃貸事業の相乗効果を活かして事業展開しております。