訂正有価証券届出書(新規公開時)

当社は、持株会社として当社グループの経営管理及びそれに付帯又は関連する業務等を行っております。当社グループは当社と連結子会社1社で構成されております。
当社グループは、連結子会社である日本セーフティー株式会社において、単一セグメントで家賃債務保証事業を展開しており、滞納報告型のサービスである家賃債務保証サービスと集金代行サービスがあります。
なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第2項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準は連結ベースの数値に基づいて判断することになります。
(1)家賃債務保証サービス
① 家賃債務保証
当社グループが展開する家賃債務保証サービスとは、日本セーフティー株式会社が入居者の連帯保証人になり、家賃等の保証を約束することです。入居者が賃借料を支払わなかった場合には日本セーフティー株式会社が代位弁済し、同社は後日、入居者から代位弁済した賃借料を回収する仕組みとなっております。一般的に不動産を賃貸借する場合には賃貸人から連帯保証人を求められますが、日本セーフティー株式会社が家賃債務保証サービスを提供することで、賃貸人に対して賃貸料収入を保証することになるため、家賃債務保証を実施することで、入居者はお部屋を借りやすく、物件の賃貸人はお部屋を貸しやすくなります。日本セーフティー株式会社はその対価として入居者から保証委託料(契約時に新規保証料、以後1年又は1か月ごとに更新保証料)を受領しております。家賃債務保証サービスの保証委託契約は、不動産会社(不動産仲介業者、不動産管理会社を含む総称)が仲介しております。
[事業系統図]

[代位弁済時のフロー]

通常、不動産の賃貸においては不動産会社が入居者と賃貸人の各種契約の取次を実施し、入居者と賃貸人で賃貸借契約を締結します。当該賃貸契約を締結するには、通常「連帯保証人」が必要となります。この「連帯保証人」とは、家賃や賃貸中に発生した修繕費、退去時の原状回復費用など、賃貸人に対する入居者の債務について、入居者と同等に支払い責任を負いますが、2020年の民法改正により、連帯保証人が個人である場合、当該連帯保証人が負担する極度額の設定と、事業用物件に関して、賃借人から連帯保証人に対する情報開示が義務付けられました。
また、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律(平成19年法律第12号、その後の改正を含みます。)が改正され、2025年10月より、高齢者、障碍者、低所得者、ひとり親世帯などの住宅確保要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者として一定の要件を満たす者を国土交通大臣が認定する認定家賃保証制度が導入されました。これにより、連帯保証人を確保しづらい入居希望者の家賃債務保証サービスへの需要拡大のほか、自治体の補助による家賃債務保証サービスの利用促進や居住支援法人との連携による安定的な案件の流入が期待されると考えております。
このような中で、入居者においては、物件を賃借したいが「連帯保証人」を頼みづらい、頼める人がいないという状況が想定されます。一方で、賃貸人においては、もっと幅広い入居者に物件を貸したいが、家賃滞納のリスクが心配、という状況がある中で、前述の民法改正に伴う負担増加を背景に、連帯保証人に対する手続きを簡略化したいというニーズが高まってきております。このように家賃債務保証自体の需要が高まる中、入居者の信用を補填し、家賃や原状回復費用の回収を保証することで、入居者のスムーズな手続きをサポートし、賃貸人に安心と安定をご提供することが家賃債務保証サービスの最も重要な目的です。このような中で、当社グループは健全な財務内容、担当者によるスピーディーな対応、迅速な審査対応などサービス面において高い評価を得ており、不動産会社及び不動産賃貸人に選ばれております。
(家賃債務保証サービス相関図)

当社グループでは家賃債務保証事業を実施しておりますが、その対象は主として居住用・事業用(いわゆる事務所や店舗)・その他(駐車場や借地、工場など)に分かれます。下記にて、主要な家賃債務保証プラン及びその保証料を記載いたします。
(居住用)

(事業用)

(その他)

家賃債務保証サービスについて、主要な保証・サービスの内容は以下のとおりです(保証プランに応じて保証の範囲は異なります)。
・賃料……………………家賃及び共益費やその他費用
・残置物処理費用………行方不明者の残置物(動産)や本人との話し合いで確定した残置物(動産)の処分費用
・早期解約違約金………契約期間満了前に解約したことによる違約金
・死亡時原状回復費用…単身の方が死亡した場合に発生した原状回復費用(居住用のみの保証)
・原状回復費用…………退去時の原状回復費用(賃借人負担分。国土交通省のガイドラインに基づく当社グループ基準にて保証)
・明渡訴訟費用…………明渡訴訟(※)が必要となった場合の費用(弁護士費用も含む)
※明渡訴訟とは、賃借人を強制退去させるために賃貸人側が行う訴訟のことです。
② 集金代行サービス
家賃債務保証サービスに付随して、集金代行サービスも実施しております。収納代行サービスを提供する金融機関と業務提携し、家賃等の集金業務を不動産会社や不動産賃貸人に代わって実施しております。
また、当社グループが集金代行にて借主から預かった家賃等を送金する際に、家賃とその他の料金(管理料等)を分割して異なる送金先に直接送金ができるサービスを提供しております(分別送金サービス)。当該分別送金サービスは、競合他社での展開はほとんどないと考えており、当社グループが強みとするサービスです。細やかな対応を実施することで、信頼と実績を獲得しております。集金代行時のフローは下図のとおりです。
[集金代行時のフロー]

(2)当社グループのビジネスモデルと強み
① 家賃債務保証に係る審査・回収業務
a.審査業務
家賃債務保証サービスを提供するには、まずは入居者の入居審査を実施する必要があります。当社グループでは、「入居者が住まいを確保して安心した生活が送れるようサポートすること」を事業の主たる目的と考えており、「通過させるための審査」をコンセプトとしておりますので、むやみに厳しい審査を実施することはしておりません。しかしながら、幅広く入居者に家賃債務保証サービスを提供することは、家賃滞納や回収不能な債権(いわゆる貸倒)の発生のリスク(回収リスク)を高めることにつながります。当社グループでは創業以来、長期にわたって培ってきたノウハウやデータを適切に審査業務に落とし込み、体系的で詳細な審査フローを設けております。また、当該審査フローにおいては、債権管理業務を実施している管理統括部の意見も適時に取り入れ、より適切で入居者に寄り添った審査業務を実施しており、その結果、回収リスクを高めることなく、審査通過率を低下させない入居審査が可能となっております。

審査は契約管理部審査課にて当社グループ独自の基幹システム(SIONS)で、これまで培ってきた経験・ノウハウを判断基準に反映した審査フローに従って実施しております。審査の決裁においては、当該審査フローの状況を確認した上で、決裁者が承認若しくは否認(お断り)の判断を実施しております。結果としてリスクを低減しつつ幅広い受け入れを可能とするバランスの取れた適切な審査となるように対応しております。
いずれの場合も、原則として当日の審査完了を目指しており、平均して2時間程度での審査完了が可能な体制を構築し、スピーディーな対応を実施しております。
b.回収業務
家賃債務保証サービスを幅広い入居者に提供するためには、それを支える高い回収率を維持する必要があります。当社グループでは、蓄積した滞納実績データを活用して賃借人の滞納状況を複数に分類し、適材の人材・チームで回収対応にあたることで、高い回収率を実現しております。過去の実績から得た独自のノウハウを生かして、滞納状況を複数階層に分類し、入居者の事情に即した対応を実施することで、家賃滞納を解決に導く「滞納解決スキーム」を採用しております。
回収業務における各部署での作業は、明確に分業化されており、丁寧かつ効率的な回収業務を実施しております。また、当社グループ独自の基幹システム(SIONS)を回収業務にも活用しており、担当社員と本部間での情報連携を強化するとともに、行動結果を適切にフィードバックすることで、業務の適正性を担保しております。
また、高リスク層の審査を通過させながらも高い回収率を維持するために、回収チームの1人あたりの債権数管理、事業用専任の回収チームの設営、スコアリングを基にした回収優先先の選定、長期・退去済債権に対する弁護士への回収業務委任を行っております。滞納防止のKPIを下記のとおり設定しており、日々モニタリングを実施することで、滞納の発生を未然に防止することにも注力しております。
(滞納防止に関するモニタリングKPI)
(a)送金額
・滞納時の家賃立替え金額
・下記(b)及び(c)のKPIのモニタリングを通じて、送金額が増加しないように管理
(b)正常化率
・「正常化要請した後に3か月滞納がない状態」を正常化と定義
・正常化率(正常化成功債権数÷滞納債権数)をモニタリングすることで、滞納者を正常入居者に戻す活動状況を把握
・返済能力のある滞納者に対し、翌月からの滞納をしないよう要請(正常化要請)
(c)複数月滞納率
・滞納者のうち、複数月にわたって滞納をしている者の割合(※)
・3～4か月の滞納者にリソースを割かれると、1か月滞納者へのアクション(例:正常化要請)が薄れてしまうため、複数月滞納率をモニタリングすることで長期債権の削減に取組む
※2か月以上の滞納を「複数月にわたっての滞納」と定義。複数月滞納のうち、2か月滞納、3か月滞納、4か月以上滞納、訴訟案件で区分してモニタリングを実施
コンプライアンス対策としては、訪問時の姿勢・玄関前での対応・時間外訪問の注意点等に係る詳細な業務マニュアルを策定しております。また、訪問・架電・受電、接触・未接触問わず全案件を録音することで、回収オペレーションをモニタリングしております。
② 模倣困難な競争優位性
当社グループは、競合他社には獲得困難な滞納情報や取扱店との連携情報等、豊富なデータを蓄積しております。これらのデータをインプットしたAIモデルを各種業務に活用することで、オペレーションを高度化し、模倣困難な競争優位性を築いていると当社は考えております。

③ 独自のポジショニング
物件管理戸数が相対的に少ない不動産管理会社(Small領域)と深い関係性を築いており、独自のポジショニングを築いています。その領域では、きめ細かい対応が求められる一方、競合他社との競争が相対的に穏やかであり、高い収益性の維持に繋がっていると当社は考えております。不動産管理会社は家賃債務保証会社の財務安定性、販売手数料、借主の信用リスクに応じて第一保証会社と第二保証会社を使い分けています。第一保証会社としては販売手数料が高い保証会社が利用される傾向にある一方で、財務安定性を優先して選定する不動産管理会社も一定数存在し、第二保証会社としては販売手数料は第一保証会社より低位な水準にあるものの高い信用リスクを許容できる保証会社が利用される傾向があると当社は考えております。取扱店及び家賃保証市場全体に関する当社独自の分析と検討に基づく推計によれば、管理戸数が1,250戸以下である不動産管理会社の市場領域(Small領域)において、当社グループは、第一保証については約10%、第二保証については約6%のシェアを占めています。