有価証券報告書(内国投資証券)-第47期(2024/07/01-2024/12/31)
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が直接に保有する投資不動産物件に加え、信託受益権に係る信託不動産をあわせて「③その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています(以下「5運用状況」においては、本投資法人が2024年12月31日現在において保有する不動産及び信託受益権に係る信託不動産を「本件不動産」といいます。)。なお、任意組合出資持分につきましては、不動産に含めて記載しています。
(ア)投資不動産物件及び信託不動産の価格及び投資比率
以下は2024年12月31日現在の本件不動産の価格及び投資比率等を示しています。本件不動産(但し、下記「芝NBFタワー」、「虎ノ門琴平タワー」及び「NBF銀座通りビル」についてはそれぞれ敷地の賃借権及び地上権を含みます。)は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
(ご参考)
取得予定物件の状況
譲渡物件の状況
(注)1.区分所有物件及び共有物件については、それぞれ本投資法人の持分に関する取得価格、貸借対照表計上額及び価格(不動産鑑定評価額)です。
2.上表の「価格(不動産鑑定評価額)」は、2024年12月31日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社作成の不動産鑑定評価書に基づいています。表中では、株式会社谷澤総合鑑定所を「谷澤」、大和不動産鑑定株式会社を「大和」と表示しています。不動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しています。
3.上表の「取得価格」は、本投資法人と売主の間の売買契約等に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除いています。
4.上表の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産(借地権、地上権など)と長期前払費用との合計の取得価額(取得に係る諸費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した帳簿価額です。
5.「グラントウキョウサウスタワー」の取得価格は、2021年1月8日の取得価格(以下、「本取得価格」といいます。)から、本取得価格に2024年3月28日の一部譲渡対象の持分割合(約80%)を乗じた価格を減じた価格です。
6.「NBF八丁堀テラス」の取得価格は、NBF新川ビル(東館及びメゾンニューリバー、NBF八丁堀テラス)の取得価格を2020年6月30日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所の鑑定評価額の比率で按分し、算出した金額です。
7. 投資比率は、取得価格合計に対する比率の小数点第1位未満を四捨五入して求めています。
(イ)投資不動産物件及び信託不動産の内容
A.投資不動産物件及び信託不動産の概要
本件不動産の概要は下記記載の通りです。
本件不動産はいずれもテナントに対するオフィスを主たる用途とした賃貸を主要な目的とする建物及びその敷地ですが、一部の建物には、ホテルや住居などを用途とした賃貸部分が部分的に含まれています。
特段の記載がない限り、下記の地積、建物構造、延床面積、建築時期、建物用途(種類)はいずれも登記簿の記載に基づいています。また、取得価格は、本件不動産又は本件不動産を主な信託財産とする信託受益権の売主と本投資法人との間の売買契約等に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除いています。
本件不動産につき、隣地土地との間で越境がある場合には、隣地所有者との間の越境に関する確認書が存在する場合と存在しない場合とがあり、以下では重要性が高いと思われるもののみを記載することとしています。
また、本件不動産又は本件不動産を主な信託財産とする信託受益権につき、売主が瑕疵担保責任あるいは表明保証責任を負担するか否か、また負担する場合の期間や内容については記載していません。
なお、下記の不動産概要及び特記事項は、特段の記載がない限り、2024年12月31日現在、資産運用会社が認識しているものです。
B.エンジニアリングレポートにおける数値の抜粋
本件不動産に関しては、それぞれ下記の日付でエンジニアリングレポートが作成されています(本投資法人による取得以前の報告書も含みます。)。そのうち長期修繕更新費用の見積合計及び地震リスクの分析における予想最大損失率(PML)は以下のとおりです。なお、本書提出日現在、本件不動産については地震保険、地震家賃保険は付保していません。
(注)1.上表の「地震リスク分析における予想最大損失率(PML)」の数値については、株式会社イー・アール・エス作成の2025年1月15日付「地震リスク評価(ポートフォリオ)報告書」によるものです。
2.上表の「長期修繕更新費用の見積合計」は、上表の報告書日付から将来12年間の総修繕更新費です。
3.上表の「PML」(Probable Maximum Loss)は、通常「予想最大損失率」として訳されています。統一された厳密な定義はありませんが、建築物に関する地震PMLは、想定される最大規模の地震が発生した場合にどの程度の被害が発生するかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率として示したものです。
ただし、一般に、PMLは建物(構造部材、非構造部材、建築設備)のみの被害率を表し、生産設備機器等、家具、什器等の被害や、火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的な被害は含まれていません。
4.「地震リスク分析における予想最大損失率」の合計欄の「ポートフォリオPML」は、67物件のポートフォリオにおいて生じる最大規模の損失額(475年に一度、その損失額を超える程度)の、再調達価格に対する比率で示しています。なお、従来の分析システムに対し、当期より地震調査研究推進本部(政府機関)の震源モデル(2020年)の採用等アップデートした新システムを採用しており、個別物件およびポートフォリオPMLの数値が見直されています。
5.NBF渋谷ガーデンフロント、大崎ブライトコア・ブライトプラザ、パレール三井ビルディング及びシーノ大宮ノースウィングについては、複数建物合計数値です。
C.運用資産への資本的支出
(a)資本的支出の予定について
既存保有物件において、現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には会計上、費用処理される部分が含まれています。
また、定常的に支出される建築・設備関係の修繕工事に加えて、テナント満足度調査や近隣競合ビルのスペック調査等の結果を踏まえて、マーケットのなかでの競争力の維持向上、テナント満足度の維持向上を目的とした改修工事を今後とも実施します。
(b)期中に行った資本的支出について
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は4,782百万円であり、当期に費用処理された修繕費1,131百万円と合わせ、5,913百万円の工事を実施しています。
D.テナント等の概要
2024年12月31日現在の本件不動産に関する賃貸状況の概要は次のとおりです。
(注)1.賃借人が転借人に転貸借(サブリース)等を行っている物件のうち、転借人への賃貸借の状況により賃借人が支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されている物件です。
2.上表の「第47期総賃貸収入」は各物件の営業収益の合計であり、百万円未満を切捨てで表示しています。
3.当該物件については、テナント又は共有者から賃料収入を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
4.上表の「総賃貸可能面積」とは、一定の時点における一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積(原則として共用部分等を除きますが、一棟貸等により共用部分等を含めて貸し付けている場合には当該面積を含みます。)のうち本投資法人の持分に相当するものとして算出された面積をいいます。
5.上表の「総賃貸面積」とは、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。
6.上表の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」はともに小数点以下を四捨五入しています。
7.上表の「稼働率」とは、各物件の「総賃貸可能面積」に占める「総賃貸面積」の割合(小数点第1位未満を四捨五入)です。
8.興和西新橋ビルB棟は、賃借人が転借人に転貸借(サブリース)を行っている物件であり、その住宅部分については、転借人への賃貸借状況により賃借人が支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。「稼働率」には、「総賃貸可能面積」に対する、住宅部分の転借人に係る「総賃貸面積」及び住宅部分以外の「総賃貸面積」の合計が占める割合を記載しています。また、「延べテナント数」には、住宅部分に係る転借人及び住宅部分以外に係る賃借人の合計数を記載しています。
9.新宿三井ビルディング、飯田橋グラン・ブルーム、六本木ティーキューブ、西新宿三井ビルディング、セレスティン芝三井ビルディング、虎ノ門琴平タワー、四谷メディカルビル、NBF小川町ビルディング、豊洲ベイサイドクロスタワー、ゲートシティ大崎、大崎ブライトコア・ブライトプラザ、中目黒GTタワー、大崎ブライトタワー、東五反田スクエア、パレール三井ビルディング、名古屋三井ビルディング新館、名古屋三井ビルディング本館、中之島三井ビルディング及び信濃橋三井ビルディングは、賃借人が転借人に転貸借(サブリース)を行っている物件であり、転借人への賃貸借状況により賃借人が支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されております。なお、セレスティン芝三井ビルディングのホテル部分及び豊洲ベイサイドクロスタワーの店舗区画については、賃借人との間で固定賃料による賃貸借契約が締結されています。原則として、これらの物件の「稼働率」には「総賃貸可能面積」に対する転借人に係る「総賃貸面積」が占める割合を、「延べテナント数」には転借人の合計数を記載していますが、豊洲ベイサイドクロスタワーの店舗区画については、固定賃料型マスターリース契約を締結していることから賃借人を1社として「延べテナント数」を算出しており、「稼働率」は賃借人に係る賃貸面積を基に算出しています。
10.上表の「延べテナント数」について、一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合、同一物件については一のテナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数のテナントとする方法で「延べテナント数」を算定しています。「延べテナント数」については、本投資法人が所有権(区分所有の場合には区分所有権)ではなく、持分(区分所有の場合には区分所有権に対する持分)を有する場合であっても、その持分にかかわりなく、所有又は区分所有の対象全体についての数値を記載しています。
E.主要な不動産の物件に関する情報
2024年12月31日時点において、本件不動産のうち、第47期総賃料収入の合計の10%以上を占める物件は新宿三井ビルディング(10.7%)です。
(注)上表において「稼働率」は、総賃貸面積の総賃貸可能面積に占める割合(小数点以下第2位を四捨五入)を示しています。「最近5年の稼働率」は、本投資法人が資産運用を開始した後の各時点における「稼働率」を記載しています。
F.主要テナントに関する情報
(a)主要テナント
一つのテナントに対する賃貸面積が、2024年12月31日時点の全賃貸面積の10%以上を占めるテナントは三井不動産株式会社 (45.5%)の1社です。
(注)1.上記物件(セレスティン芝三井ビルディング(ホテル部分)、NBF品川タワー、新橋M-SQUARE、NBF赤坂山王スクエア及びNBF松戸ビルを除きます。以下、本注記において「マスターリース物件」といいます。)は、三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。
2.上表の「三井不動産株式会社へ賃貸する面積」は、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社又はエンドテナントとしての三井不動産株式会社の間の賃貸借契約書に表示された面積をそれぞれ記載し、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。
3.上表の「エンドテナント賃貸面積」は、マスターリース物件については、三井不動産株式会社とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示された面積の合計を記載しています。マスターリース物件以外の物件については、本投資法人又は信託受託者とエンドテナントとしての三井不動産株式会社の間の賃貸借契約書に表示された面積を記載しています。
4.上表の「全賃貸面積に占める賃貸面積の割合」は、2024年12月31日時点で本投資法人が保有する本件不動産の総賃貸面積に対してエンドテナント賃貸面積の占める割合(小数点第1位未満を四捨五入)です。
5.上表の「年間総賃貸収入」は、第46期及び第47期の各物件の賃貸事業収入等の合計であり、百万円未満を切り捨てで表示しています。
6.本投資法人が計上する賃料収入は、マスターリース物件については、転借人から三井不動産株式会社が受領する転貸賃料から一定料率の金額を控除したものとなります。
7.上表の「敷金・保証金等」は、マスターリース物件については、三井不動産株式会社とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示された敷金・保証金等を百万円未満を切り捨てで表示しています。マスターリース物件以外の物件については、本投資法人又は信託受託者とエンドテナントとしての三井不動産株式会社の間の賃貸借契約書に表示された敷金・保証金等を百万円未満を切り捨てで表示しています。
8.マスターリース物件のうち、ゲートシティ大崎、セレスティン芝三井ビルディング(ホテル部分)及び豊洲ベイサイドクロスタワーを除く物件の契約更改の方法については、期間満了の1年前までに賃貸人又は賃借人の書面による通知がある場合を除き、更に5年間延長され、その後も同様となります。ゲートシティ大崎については期間満了の1年前から9ヶ月前までの期間内に、豊洲ベイサイドクロスタワーについては期間満了の1年前までに、賃貸人又は賃借人の書面による通知がある場合を除き、更に10年間延長され、その後も同様となります。セレスティン芝三井ビルディング(ホテル部分)については、定期建物賃貸借契約が締結されており、契約を再締結するか否かは、1年6ヶ月前までに賃貸人及び賃借人で協議の上、決定することとしています。
9.当該物件については、テナント又は共有者から開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
(b)主要テナント含め上位10テナント
2024年12月31日現在の賃貸面積ベースの上位10テナントは、以下の表のとおりです。なお、ここで「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人をいいます。
(注)1.上表の「賃貸面積」は、特段の記載がないかぎり、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人との間の賃貸借契約に関するものであり、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。また、各テナントが本件不動産につき複数の賃貸借契約を締結している場合には、各賃貸借契約の賃貸面積の合計です。なお、「賃貸面積」は小数点以下を四捨五入しています。
2.三井不動産株式会社が本投資法人又は信託受託者を賃貸人として自ら使用する場合は、本投資法人又は信託受託者と三井不動産株式会社との間の賃貸借契約に表示された賃貸面積を合計した数値を記載しています。三井不動産株式会社がサブリースを行っている場合は、原則として、転借人に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積を合計した数値を記載していますが、豊洲ベイサイドクロスタワーの店舗区画については、固定賃料型マスターリース契約を締結していることから、同契約に表示された賃貸面積を基に計算した数値を記載しています。
3.上表の「比率」は2024年12月31日現在の総賃貸面積の合計に対して各テナントの賃貸面積の占める割合(小数点第1位未満を四捨五入)です。
(ウ)信託受益権の内容
本投資法人は、以下の信託受益権を保有しています。その概要は以下のとおりです。
A.信託受益権の表示
(注)上記の「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、それぞれ関連する信託契約の記載をもとにしています。関連する信託契約の規定に従い、信託期間が延長又は短縮されることがあります。
B.信託受益権の概要
本投資法人が保有する信託受益権は、いずれも上表記載の信託設定日における不動産の所有者(以下、「当初委託者」といいます。)が、当該不動産につき、上表記載の信託受託者との間で信託契約を締結して設定した不動産管理処分信託の受益権の全部又は一部です。不動産に対する信託設定と同時に当初委託者等は当該不動産に係る賃借人に対する敷金返還債務相当額の金銭を信託の受託者に対して交付しています。本投資法人が保有する信託受益権の受益者の権利義務の内容は、関連する信託契約並びに信託法及び民法等の適用のある法令により定められています。本投資法人が保有する信託受益権に係る信託契約は、当初委託者、信託受託者等の交渉を経て締結されたものであるため、その内容は必ずしも一様ではありませんが、概ね次の特徴を有しています。以下の特徴は本投資法人が保有する信託受益権に係る信託契約の全てにあてはまるものではなく、信託不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、信託不動産を特定のテナントに一棟貸ししている場合その他の特殊事情により以下と異なる内容を規定している場合もあります。また、今後本投資法人が取得する信託受益権に係る信託契約には以下の特徴があてはまらない可能性があります。
(a)所有権の帰属、受益権の権利内容
信託不動産の所有権は信託受託者に帰属し、不動産登記簿上も信託受託者が所有者として表示されます。信託法上、受益者は、信託財産に対する給付請求権(元本に係る受益権及び収益に係る受益権)、信託事務の処理に関する信託受託者に対する一定の指図権や信託事務の処理につき信託受託者に報告等を求める権利、帳簿等の閲覧等を請求する権利、信託財産への不法な強制執行等に対する異議権、信託受託者の権限違反行為に対する取消権等、信託受託者及び信託不動産に対する一定の権利を有しています。なお、本投資法人は、オフィスマネジメント契約に基づいて、信託受託者に対する一定の指図権の行使等をオフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社に委託しています(三井不動産株式会社はさらにその一部を株式会社NBFオフィスマネジメントに再委託しています。)。前記「1投資法人の概況/(3)投資法人の仕組み/①本投資法人並びに本投資法人の関係法人の仕組図及び業務の概要/(オ)三井不動産株式会社」をご参照下さい。
(b)信託期間
本投資法人が保有する信託受益権に係る信託期間は信託契約中に個別に定められています。本投資法人が保有する信託受益権に係る信託期間の満了日は上表記載のとおりです。なお、信託期間は信託契約の規定に従い、延長又は短縮されることがあります。
(c)信託不動産の管理及び運用
信託財産は、信託契約に定められる信託期間中に、信託契約の規定に従って、信託受託者により管理、運用及び処分され、信託受益権に係る収益の配当及び元本の交付が行われます。信託受託者による信託不動産の管理及び運用の方法は概ね以下のとおりです。
(ⅰ)信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産のうち建物部分の全部又は一部を第三者(信託の当初委託者である場合も含まれます。)に賃貸して運用します。
(ⅱ)信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産について、一定の損害保険(原則として地震保険を除きます。)を付保します。
(ⅲ)信託受託者は、上記の他、信託不動産の価値及び機能を維持するために、受益者の指図により信託不動産の管理・運用を行います。また、受益者からの指図がない場合であっても信託受託者が自己の判断により信託不動産の管理・運用を行うことができる場合があります。
(ⅳ)信託受託者は、オフィスマネジメント契約に基づいて、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社に対し、信託不動産に係る運用及び管理業務を委託しています。前記「1投資法人の概況/(3)投資法人の仕組み/①本投資法人並びに本投資法人の関係法人の仕組図及び業務の概要/(オ)三井不動産株式会社」をご参照下さい。
(ⅴ)信託受託者は、受益者から指図を受けた場合であっても、①信託目的の遂行上著しく不都合であると認めた場合、②法令、通達若しくはそれらの解釈に明らかに抵触すると認めた場合又は③かかる指図に基づく管理・運用・処分若しくはその他の管理・運営が客観的に不可能若しくは著しく困難であると認めた場合には、その指図に従わないことができます。
(ⅵ)受益者が指図を行うことが信託契約上予定されているにもかかわらず指図がない場合には、信託受託者に故意又は過失がある場合を除き、信託受託者が受益者に指図を促したにもかかわらず、相当期間内に指図が行われなかったことにより信託財産に生じた損害等の責任を負いません。また、信託受託者が受益者に催告したにもかかわらず受益者が合理的期間内に指図を行わない場合は、信託受託者は受益者に対する事前の書面による通知を行った上で、善管注意義務及び忠実義務を負担する信託受託者として合理的であると判断したところに従って行動することができることとされている場合があります。
(ⅶ)信託受託者は、信託不動産について修繕・保守・改良等が必要な場合には、受益者の指図が特にない場合であっても、第三者に対して損害を与えるおそれがある場合等(所有者としての第三者賠償責任の発生を未然に防ぐ場合等)において、信託受託者の判断により信託不動産の修繕・保守・改良等を行うことができます。
(d)信託不動産の処分
信託受託者は、受益者の指図に従い、信託契約に定める売却要領に従った売却活動を行います。一般に売却活動の方法は、①入札業務受託業者による入札形式による売却活動、②複数の一般媒介業務受託業者による一般媒介売却活動及び③専任媒介業務受託業者による専任媒介売却活動のいずれかの方法のうち受益者が指定する方法によるものとされています。また、信託受託者に売却活動を一任できることとされている場合もあります。なお、売却に際して、買受人を宅地建物取引業者に限定し、信託受託者が買受人に対して瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付すること等を条件としている場合があります。
(e)信託に関する費用
本投資法人が保有する信託受益権に係る信託に関する主な費用は以下のとおりです。
(ⅰ) 信託財産に関する公租公課、営繕費用、管理費用、管理委託手数料、損害保険料、テナント募集に伴う募集費用、テナント仲介手数料、パソコンバンキング手数料、信託土地の収用又はこれに類する手続に関する費用及びその他信託事務の処理に必要な費用
(ⅱ)信託不動産の賃貸借に伴う敷金・保証金返還債務及びその他の債務の履行に係る費用
(ⅲ) 賃貸借契約に基づき支払義務のある賃料並びに共益費・付帯収益、駐車料・施設利用料及び敷金運用益相当額等その他の債務
(ⅳ)信託事務の処理にあたり、信託受託者が受けた損害等の補填及び復旧に要する費用、並びに信託受託者が第三者に対し支払義務を負うことになった損害賠償金等
(ⅴ) オフィスマネジメント契約及び建物管理請負契約に関する請負代金及び業務委託料等、これらの契約に関する費用
(ⅵ)不動産鑑定報酬、建物調査・診断費用及び信託不動産売却に係る費用
(ⅶ)信託報酬
(ⅷ)訴訟関連費用
(ⅸ)信託契約の変更に係る費用
(ⅹ) 信託不動産が受益者に交付される場合に信託不動産上に設定されることがある抵当権の設定及び登記費用
(xi)その他これらに準ずる費用
信託費用、信託不動産の修繕、保存又は改良に必要な資金、敷金及び保証金等の債務の元本返済等の支出は、信託財産から支弁されますが、信託財産から支弁できない場合には、信託受託者は受益者に対して請求できます。また、一定の場合(信託受託者の要請にもかかわらず受益者が金銭を追加信託しない場合等)において、信託受託者は、信託不動産の全部又は一部を売却して、信託費用又は信託のための立替金に充当することができます。
(f)計算期間及び利益の分配
本投資法人が保有する信託受益権に係る信託の計算期間は、いずれも毎年3月、6月、9月及び12月末日を末日とする3ヶ月間です。信託が終了する場合には、その直前の計算期間末日の翌日から当該信託終了日までを計算期間とします。
信託受託者は、受益者に対し、信託収益から信託費用、積立金、保険料及び修繕費、信託報酬等を差し引いた残金を交付します。但し、信託受託者は、一定の金額を信託勘定内に留保できる場合があります。
(g)信託の終了と信託財産の交付
信託受託者は、信託期間の満了等により信託契約が終了した場合、信託財産を現状有姿のまま受益者に交付します。
信託不動産の全部の処分が完了し、売却代金金額を受領した場合にも信託契約が終了します。この場合、信託受託者は、かかる代金から信託費用等を控除して受益者に交付します。
(h)信託受益権の譲渡制限
受益者は、信託受託者の事前の承諾を得た場合を除き、信託受益権を譲渡、質入れ、担保供与その他の方法により処分することができません。
(i)信託報酬
第47期において費用計上された信託報酬の金額は15,339千円でした。また、信託不動産を処分する際には別途処分報酬を信託受託者に支払いますが、処分報酬の額は、当該処分に対する信託受託者の関与度、処分価格等により決定します。
(エ)担保提供の状況
該当事項はありません。
本投資法人が直接に保有する投資不動産物件に加え、信託受益権に係る信託不動産をあわせて「③その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています(以下「5運用状況」においては、本投資法人が2024年12月31日現在において保有する不動産及び信託受益権に係る信託不動産を「本件不動産」といいます。)。なお、任意組合出資持分につきましては、不動産に含めて記載しています。
(ア)投資不動産物件及び信託不動産の価格及び投資比率
以下は2024年12月31日現在の本件不動産の価格及び投資比率等を示しています。本件不動産(但し、下記「芝NBFタワー」、「虎ノ門琴平タワー」及び「NBF銀座通りビル」についてはそれぞれ敷地の賃借権及び地上権を含みます。)は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
| 地域区分 | 物件名称 | 取得価格 (千円) | 貸借対照表 計上額 (千円) | 価格(不動産 鑑定評価額) (千円) | 不動産 鑑定機関 | 投資比率 (%) | |
| 東京 23区 | 都心 5区 | 新宿三井ビルディング | 170,000,000 | 175,494,615 | 182,000,000 | 大和 | 11.7 |
| 飯田橋グラン・ブルーム | 138,909,102 | 136,658,080 | 154,000,000 | 大和 | 9.5 | ||
| 六本木ティーキューブ | 62,800,000 | 62,332,700 | 62,800,000 | 大和 | 4.3 | ||
| 西新宿三井ビルディング | 45,392,204 | 31,870,802 | 45,900,000 | 大和 | 3.1 | ||
| セレスティン芝三井ビルディング | 42,000,000 | 41,193,978 | 47,100,000 | 大和 | 2.9 | ||
| NBF品川タワー | 36,300,000 | 37,579,201 | 47,900,000 | 大和 | 2.5 | ||
| 芝NBFタワー | 32,000,000 | 27,343,814 | 28,500,000 | 谷澤 | 2.2 | ||
| NBFプラチナタワー | 31,000,000 | 25,524,204 | 63,100,000 | 谷澤 | 2.1 | ||
| NBFコモディオ汐留 | 28,800,000 | 27,730,401 | 35,500,000 | 大和 | 2.0 | ||
| G-BASE田町 | 28,200,000 | 26,931,222 | 28,800,000 | 大和 | 1.9 | ||
| 虎ノ門琴平タワー | 24,543,000 | 17,106,791 | 33,500,000 | 大和 | 1.7 | ||
| NBF渋谷ガーデンフロント | 20,269,000 | 20,070,646 | 37,100,000 | 谷澤 | 1.4 | ||
| NBF銀座通りビル | 17,000,000 | 17,436,389 | 19,100,000 | 大和 | 1.2 | ||
| 新宿三井ビルディング二号館 | 16,285,400 | 15,976,731 | 19,800,000 | 谷澤 | 1.1 | ||
| 興和西新橋ビルB棟 | 13,536,200 | 11,693,089 | 13,500,000 | 谷澤 | 0.9 | ||
| リバーシティM-SQUARE | 13,350,000 | 11,406,910 | 13,700,000 | 大和 | 0.9 | ||
| NBF虎ノ門ビル | 13,337,000 | 12,708,779 | 18,400,000 | 大和 | 0.9 | ||
| 新橋M-SQUARE | 11,900,000 | 11,146,882 | 14,300,000 | 大和 | 0.8 | ||
| グラントウキョウサウスタワー | 9,398,168 | 9,457,925 | 9,610,000 | 大和 | 0.6 | ||
| NBF ALLIANCE | 9,126,000 | 9,572,227 | 13,600,000 | 大和 | 0.6 | ||
| 四谷メディカルビル | 8,800,000 | 7,389,225 | 7,970,000 | 大和 | 0.6 | ||
| NBF渋谷イースト | 8,000,000 | 8,349,230 | 10,200,000 | 大和 | 0.5 | ||
| NBF高輪ビル | 6,667,200 | 6,072,902 | 7,770,000 | 谷澤 | 0.5 | ||
| NBF赤坂山王スクエア | 6,250,000 | 6,308,352 | 7,550,000 | 大和 | 0.4 | ||
| NBF神田須田町ビル | 5,960,000 | 5,148,650 | 8,670,000 | 大和 | 0.4 | ||
| NBF小川町ビルディング | 5,420,000 | 5,461,161 | 6,880,000 | 大和 | 0.4 | ||
| 住友電設ビル | 5,365,000 | 4,792,801 | 5,320,000 | 谷澤 | 0.4 | ||
| NBF東銀座スクエア | 5,200,000 | 4,210,790 | 8,200,000 | 大和 | 0.4 | ||
| 日本橋兜町M-SQUARE | 4,850,000 | 4,221,628 | 5,560,000 | 大和 | 0.3 | ||
| NBF八丁堀テラス | 4,528,349 | 4,301,421 | 5,430,000 | 谷澤 | 0.3 | ||
| 龍角散ビル | 4,050,000 | 4,401,084 | 4,950,000 | 大和 | 0.3 | ||
| 神宮前M-SQUARE | 3,700,000 | 2,532,758 | 4,320,000 | 大和 | 0.3 | ||
| 都心5区計 | 832,936,623 | 792,425,402 | 971,030,000 | - | 57.1 | ||
| 豊洲ベイサイドクロスタワー | 80,100,000 | 79,743,413 | 80,900,000 | 大和 | 5.5 | ||
| NBF大崎ビル | 66,660,000 | 60,288,506 | 86,100,000 | 大和 | 4.6 | ||
| ゲートシティ大崎 | 57,281,060 | 47,654,268 | 71,600,000 | 大和 | 3.9 | ||
| NBF豊洲キャナルフロント | 35,200,000 | 27,141,010 | 38,400,000 | 大和 | 2.4 | ||
| 上野イーストタワー | 35,000,000 | 32,422,755 | 39,400,000 | 大和 | 2.4 | ||
| NBF豊洲ガーデンフロント | 25,018,000 | 21,105,648 | 30,000,000 | 大和 | 1.7 | ||
| 大崎ブライトコア・ブライトプラザ | 24,380,000 | 22,860,729 | 25,600,000 | 大和 | 1.7 | ||
| 中目黒GTタワー | 23,856,000 | 15,794,420 | 20,900,000 | 谷澤 | 1.6 | ||
| 大崎ブライトタワー | 13,970,000 | 13,524,066 | 14,700,000 | 大和 | 1.0 | ||
| NBF池袋イースト | 8,630,000 | 8,753,747 | 13,600,000 | 大和 | 0.6 | ||
| 東五反田スクエア | 8,350,000 | 6,859,864 | 8,920,000 | 大和 | 0.6 | ||
| NBF池袋タワー | 4,695,000 | 4,166,529 | 5,770,000 | 大和 | 0.3 | ||
| NBF池袋シティビル | 4,428,000 | 4,288,086 | 5,770,000 | 大和 | 0.3 | ||
| 東京23区計 | 1,220,504,683 | 1,137,028,449 | 1,412,690,000 | - | 83.7 | ||
| 地域区分 | 物件名称 | 取得価格 (千円) | 貸借対照表 計上額 (千円) | 価格(不動産 鑑定評価額) (千円) | 不動産 鑑定機関 | 投資比率 (%) |
| 東京 周辺 都市部 | 調布サウスゲートビル | 9,320,000 | 7,340,422 | 9,630,000 | 大和 | 0.6 |
| 横浜STビル | 16,749,300 | 15,441,866 | 23,400,000 | 谷澤 | 1.1 | |
| パレール三井ビルディング | 3,800,000 | 2,867,415 | 4,950,000 | 大和 | 0.3 | |
| シーノ大宮ノースウィング | 16,816,345 | 13,020,875 | 23,500,000 | 谷澤 | 1.2 | |
| NBF浦和ビル | 2,000,000 | 1,797,910 | 2,170,000 | 大和 | 0.1 | |
| NBF松戸ビル | 2,455,000 | 2,062,570 | 2,510,000 | 谷澤 | 0.2 | |
| 東京周辺都市部計 | 51,140,645 | 42,531,059 | 66,160,000 | - | 3.5 | |
| 地方 都市部 | 札幌エルプラザ | 4,404,405 | 2,890,711 | 8,940,000 | 谷澤 | 0.3 |
| NBF札幌南二条ビル | 1,870,300 | 1,732,199 | 1,700,000 | 谷澤 | 0.1 | |
| 三井住友銀行名古屋ビル | 14,900,000 | 14,653,783 | 16,800,000 | 大和 | 1.0 | |
| 名古屋三井ビルディング新館 | 13,200,000 | 13,102,472 | 14,700,000 | 大和 | 0.9 | |
| 名古屋三井ビルディング本館 | 13,050,000 | 13,943,987 | 14,300,000 | 大和 | 0.9 | |
| NBF名古屋広小路ビル | 7,232,000 | 5,905,071 | 6,670,000 | 大和 | 0.5 | |
| 中之島三井ビルディング | 44,000,000 | 44,372,128 | 47,800,000 | 大和 | 3.0 | |
| アクア堂島NBFタワー | 17,810,000 | 14,313,624 | 21,300,000 | 大和 | 1.2 | |
| 中之島セントラルタワー | 14,900,000 | 13,109,308 | 19,700,000 | 谷澤 | 1.0 | |
| 信濃橋三井ビルディング | 14,400,000 | 10,156,299 | 14,000,000 | 大和 | 1.0 | |
| 堺筋本町センタービル | 12,700,000 | 12,537,719 | 15,800,000 | 大和 | 0.9 | |
| 淀屋橋フレックスタワー | 9,833,000 | 8,164,451 | 10,400,000 | 谷澤 | 0.7 | |
| 広島袋町ビルディング | 2,215,000 | 1,790,977 | 2,350,000 | 谷澤 | 0.2 | |
| NBF松山日銀前ビル | 3,310,000 | 2,730,975 | 3,950,000 | 大和 | 0.2 | |
| 博多祇園M-SQUARE | 8,000,000 | 6,128,876 | 13,200,000 | 大和 | 0.5 | |
| NBF熊本ビル | 4,500,000 | 3,225,474 | 4,550,000 | 大和 | 0.3 | |
| 地方都市部計 | 186,324,705 | 168,758,061 | 216,160,000 | - | 12.8 | |
| ポートフォリオ合計(67棟) | 1,457,970,034 | 1,348,317,570 | 1,695,010,000 | - | 100.0 | |
(ご参考)
取得予定物件の状況
| 地域区分 | 物件名称 | 取得予定価格 (千円) | 取得予定日 | 価格(不動産鑑定評価額) (千円) |
| 東京周辺都市部 | 横浜三井ビルディング | 43,190,000 | 2025年3月31日 | 44,200,000 |
| 地方都市部 | Dタワー富山 | 9,000,000 | 2025年6月30日 | 9,240,000 |
譲渡物件の状況
| 地域区分 | 物件名称 | 譲渡価格 (千円) | 譲渡日 | 価格(不動産鑑定評価額) (千円) | |
| 東京 23区 | 都心 5区 | NBF虎ノ門ビル(建物部分) | 860,000 | 2025年1月6日 | 827,000 |
| 芝NBFタワー | 32,100,000 | 2025年3月27日 | 28,500,000 | ||
(注)1.区分所有物件及び共有物件については、それぞれ本投資法人の持分に関する取得価格、貸借対照表計上額及び価格(不動産鑑定評価額)です。
2.上表の「価格(不動産鑑定評価額)」は、2024年12月31日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社作成の不動産鑑定評価書に基づいています。表中では、株式会社谷澤総合鑑定所を「谷澤」、大和不動産鑑定株式会社を「大和」と表示しています。不動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しています。
3.上表の「取得価格」は、本投資法人と売主の間の売買契約等に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除いています。
4.上表の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産(借地権、地上権など)と長期前払費用との合計の取得価額(取得に係る諸費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した帳簿価額です。
5.「グラントウキョウサウスタワー」の取得価格は、2021年1月8日の取得価格(以下、「本取得価格」といいます。)から、本取得価格に2024年3月28日の一部譲渡対象の持分割合(約80%)を乗じた価格を減じた価格です。
6.「NBF八丁堀テラス」の取得価格は、NBF新川ビル(東館及びメゾンニューリバー、NBF八丁堀テラス)の取得価格を2020年6月30日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所の鑑定評価額の比率で按分し、算出した金額です。
7. 投資比率は、取得価格合計に対する比率の小数点第1位未満を四捨五入して求めています。
(イ)投資不動産物件及び信託不動産の内容
A.投資不動産物件及び信託不動産の概要
本件不動産の概要は下記記載の通りです。
本件不動産はいずれもテナントに対するオフィスを主たる用途とした賃貸を主要な目的とする建物及びその敷地ですが、一部の建物には、ホテルや住居などを用途とした賃貸部分が部分的に含まれています。
特段の記載がない限り、下記の地積、建物構造、延床面積、建築時期、建物用途(種類)はいずれも登記簿の記載に基づいています。また、取得価格は、本件不動産又は本件不動産を主な信託財産とする信託受益権の売主と本投資法人との間の売買契約等に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除いています。
本件不動産につき、隣地土地との間で越境がある場合には、隣地所有者との間の越境に関する確認書が存在する場合と存在しない場合とがあり、以下では重要性が高いと思われるもののみを記載することとしています。
また、本件不動産又は本件不動産を主な信託財産とする信託受益権につき、売主が瑕疵担保責任あるいは表明保証責任を負担するか否か、また負担する場合の期間や内容については記載していません。
なお、下記の不動産概要及び特記事項は、特段の記載がない限り、2024年12月31日現在、資産運用会社が認識しているものです。
| 物件の名称 | 新宿三井ビルディング | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区西新宿二丁目1番1号 | |
| 土地 | 地積 | 14,449.38㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付56階建 |
| 延床面積 | 179,696.87㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1974年9月30日 | |
| 用途 | 事務所 | |
| 取得年月日 | 2021年1月8日 | |
| 取得価格 | 170,000,000,000円 | |
| 信託受託者 | - | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。 | |
| ②本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材の使用が確認されていますが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込め等を行っていく予定です。 | ||
| 物件の名称 | 飯田橋グラン・ブルーム | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区富士見二丁目10番2号 | |
| 土地 | 地積 | 11,061.91㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | (ア)所有権(敷地権割合約39.54%) (イ)所有権(敷地権割合約18.17%) (ウ)所有権(敷地権割合約13.13%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根地下2階付30階建 |
| 延床面積 | 122,280.29㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権(区分所有) | |
| 建築時期 | 2014年4月23日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | 所有階:(ア)1階～3階の一部 店舗 4,070.86㎡ 6階の一部、9階、10階、15階～22階 事務所 27,079.40㎡ (イ)23階～27階 事務所 13,228.80㎡ (ウ)8階の一部及び28階～30階 事務所 9,199.50㎡ | |
| 所有割合:(ア)専有面積割合で約41.10%に相当 (イ)専有面積割合で約17.45%に相当 (ウ)専有面積割合で約12.14%に相当 | ||
| 取得年月日 | (ア)2021年9月30日 (イ)2022年3月31日 (ウ)2023年3月31日 | |
| 取得価格 | 138,909,102,000円 (ア)77,405,047,000円 (イ)36,104,055,000円 (ウ)25,400,000,000円 | |
| 信託受託者 | - | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本物件は、隣接するパークコート千代田富士見ザ タワー及び教会棟と一体で開発されており、本物件の敷地とパークコート千代田富士見ザ タワー及び教会棟の敷地は建築基準法に基づき一団地と認定されており、容積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制については、一団地を本物件の敷地とみなして適用されます。 | |
| ②本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。また、本物件の1階から6階の一部、7階から10階及び13階から30階は、各区分所有者と三井不動産株式会社の間で締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しています。 | ||
| ③本物件は区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先交渉権、専有部分と敷地部分及び共用部分等の共有持分の分離処分の禁止等が定められています。 | ||
| 物件の名称 | 六本木ティーキューブ | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区六本木三丁目1番1号 | |
| 土地 | 地積 | 6,053.62㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付27階建 |
| 延床面積 | 60,978.17㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2003年9月30日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、共同住宅、駐車場 | |
| 取得年月日 | 2018年3月30日 | |
| 取得価格 | 62,800,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | 本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社はこれを転借人に転貸しています。 | |
| 物件の名称 | 西新宿三井ビルディング | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区西新宿六丁目24番1号 | |
| 土地 | 地積 | 10,014.02㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | (ア)所有権(敷地権割合約3.67%) (イ)所有権(敷地権割合約72.97%) (ウ)所有権(敷地権割合約0.29%) (エ)所有権(敷地権割合約0.03%) (オ)所有権(敷地権割合約0.54%) (カ)所有権(敷地権割合約0.28%) (キ)所有権(敷地権割合約0.23%) (ク)所有権(敷地権割合約0.50%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付27階建 |
| 延床面積 | 84,634.02㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権(区分所有及び区分所有の共有) | |
| 建築時期 | 1999年4月28日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | 所有階:(ア)18階の区分所有権1,558.18㎡(18階の事務所部分) (イ)区分所有権(事務所棟の1階～17階、19階・20階の事務所・店舗部分28,725.55㎡) 及び区分所有部分(区分所有権の共有持分、21階～25階の事務所部分)の床面積合計 8,006.38㎡に対する共有持分約28.73% (ウ)区分所有部分(区分所有権の共有持分、21階～25階の事務所部分)の床面積合計 8,006.38㎡に対する共有持分約1.53% (エ)区分所有部分(区分所有権の共有持分、21階～25階の事務所部分)の床面積合計 8,006.38㎡に対する共有持分約0.16% (オ)区分所有部分(区分所有権の共有持分、21階～25階の事務所部分)の床面積合計 8,006.38㎡に対する共有持分約2.85% (カ)区分所有部分(区分所有権の共有持分、21階～25階の事務所部分)の床面積合計 8,006.38㎡に対する共有持分約1.47% (キ)区分所有部分(区分所有権の共有持分、21階～25階の事務所部分)の床面積合計 8,006.38㎡に対する共有持分約1.22% (ク)区分所有部分(区分所有権の共有持分、21階～25階の事務所部分)の床面積合計 8,006.38㎡に対する共有持分約2.60% | |
| 所有割合:(ア)事務所棟の専有面積割合で約4.06%に相当 (イ)事務所棟の専有面積割合で約81.05%に相当 (ウ)事務所棟の専有面積割合で約0.32%に相当 (エ)事務所棟の専有面積割合で約0.03%に相当 (オ)事務所棟の専有面積割合で約0.60%に相当 (カ)事務所棟の専有面積割合で約0.31%に相当 (キ)事務所棟の専有面積割合で約0.26%に相当 (ク)事務所棟の専有面積割合で約0.54%に相当 | ||
| 取得年月日 | (ア) 2002年9月30日 (イ) 2006年4月24日 (ウ) 2011年12月6日 (エ) 2012年11月1日 (オ) 2013年12月16日 (カ) 2016年7月21日 (キ) 2019年7月26日 (ク) 2023年9月7日 | |
| 取得価格 | 45,392,204,173円 (ア) 1,603,393,173円 (イ)43,300,000,000円 (ウ) 98,805,000円 (エ) 8,250,000円 (オ) 135,000,000円 (カ) 68,250,000円 (キ) 57,342,000円 (ク) 121,164,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。また、本物件の3階から25階は各区分所有者と三井不動産株式会社の間で締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しています。 |
| ②本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約等の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権などが定められています。また、共有持分を取得したため、当該共有に係る規約等の適用を受けます。なお、当該規約等においては、共有持分を譲渡する場合の他の共有者の優先買取権、共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 |
| 物件の名称 | セレスティン芝三井ビルディング | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区芝三丁目23番1号 | |
| 土地 | 地積 | 7,679.46㎡ |
| 用途地域 | 商業地域、近隣商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100%(敷地権) (ア)所有権(敷地権割合約47.48%) (イ)所有権(敷地権割合約52.52%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付17階建 |
| 延床面積 | 59,918.71㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2002年4月1日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | (ア) 所有階:1階 店舗 746.77㎡(持分60%) 3階 事務所 2,454.94㎡(持分60%) 4階～9階 事務所 14,737.62㎡(持分100%) (イ) 所有階:1階 店舗 746.77㎡(持分40%) 3階 事務所 2,454.94㎡(持分40%) 10階～13階 事務所 9,825.08㎡(持分100%) 地下1階、1階、14階～17階 ホテル 9,370.87㎡(持分100%) | |
| 取得年月日 | (ア) 2013年5月31日 (イ) 2018年3月30日 | |
| 取得価格 | 42,000,000,000円 (ア)22,500,000,000円 (イ)19,500,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | 本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社はこれを転借人に転貸してい ます。 | |
| 物件の名称 | NBF品川タワー | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区港南二丁目16番5号 | |
| 土地 | 地積 | 20,476.14㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権の共有持分(53分の16)を信託財産とした信託受益権の準共有持分(60%) (上記地積の約18.1%相当) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付33階建(建物全体) |
| 延床面積 | 222,346.26㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | NBF品川タワーを信託財産とした信託受益権の準共有持分(60%) (NBF品川タワーは隣接する品川グランドセントラルタワーと1棟を構成する区分所有建物であり、その区分所有割合(共用部分の持分割合)は53分の16です。) (上記延床面積の約18.1%相当) | |
| 建築時期 | 2003年4月1日 | |
| 所有階 | 地下3階～地上29階(信託財産の専有部分及び共用部分) | |
| 用途 | 事務所・店舗 | |
| 取得年月日 | 2011年9月1日 | |
| 取得価格 | 36,300,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 特記事項 | ①本物件は信託受益権の準共有持分であり、本投資法人は他の準共有者との間で準共有者に係る協定等の適用を受けます。なお、本協定において準共有持分を譲渡する場合の他の準共有者の優先的な買取権、準共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | |
| ②本物件は区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約等の適用を受けます。 | ||
| ③一部の土地については、他の所有者との間で相互に地上権を設定しています。 | ||
| 物件の名称 | 芝NBFタワー | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区芝大門一丁目1番30号 | |
| 土地 | 地積 | 6,471.72㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 借地権6,071.66㎡ 所有権400.06㎡ | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付18階建 |
| 延床面積 | 44,437.17㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1986年10月1日 | |
| 用途 | 事務所・倉庫・電気室・機械室・作業所 | |
| 取得年月日 | 2001年7月5日 | |
| 取得価格 | 32,000,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ株式会社 | |
| 特記事項 | 信託受託者は本物件の建物及びその敷地の一部(6,471.72㎡のうち400.06㎡)の所有権を有していますが、敷地の大部分(6,471.72㎡のうち6,071.66㎡)は日本赤十字社が所有しています。そのため、本借地内に建物の新築又は改築などを行う場合及び本借地上の建物その他工作物を他人に譲渡し又はその上に担保権を設定しようとする場合には、本土地所有者の承諾が必要となります。また、本借地の転貸又は借地権の譲渡をする場合には、本土地所有者の承諾及び承諾料の支払いが必要です。 | |
| 物件の名称 | NBFプラチナタワー | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区白金一丁目17番3号 | |
| 土地 | 地積 | 4,373.93㎡ |
| 用途地域 | 商業地域、準工業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付26階建 |
| 延床面積 | 48,762.65㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2005年11月21日 | |
| 用途 | 事務所・店舗 | |
| 取得年月日 | 2006年3月31日 | |
| 取得価格 | 31,000,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ株式会社 | |
| 特記事項 | ①本物件は、2つの信託により構成されていますが、本投資法人は、双方の信託受益権を取得することによって、本物件を実質的に100%所有しています。 | |
| ②本敷地に関しては、「東京都環境確保条例」の規定に従い、東京都と協議の上で、東京都土壌汚染対策指針に従って策定された、東京都が適正なものと認めた計画に従い、土壌汚染対策を行い、これを完了しています。 | ||
| 物件の名称 | NBFコモディオ汐留 | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区東新橋二丁目14番1号 | |
| 土地 | 地積 | 3,862.61㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建 |
| 延床面積 | 28,796.14㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2006年7月10日 | |
| 用途 | 事務所 | |
| 取得年月日 | 2012年7月2日 | |
| 取得価格 | 28,800,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ株式会社 | |
| 特記事項 | 本敷地に関しては、「東京都環境確保条例」に基づく土壌汚染状況調査及び汚染拡散防止措置を行い、これを完了しています。 | |
| 物件の名称 | G-BASE田町 | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区芝五丁目29番11号 | |
| 土地 | 地積 | 2,445.37㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根18階建 |
| 延床面積 | 17,764.27㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2018年1月10日 | |
| 用途 | 事務所、店舗 | |
| 取得年月日 | (ア)2019年3月29日(持分70%相当) (イ)2019年4月25日(持分30%相当) | |
| 取得価格 | 28,200,000,000円 (ア)19,740,000,000円 (イ) 8,460,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | グローブシップ株式会社 | |
| 特記事項 | 本敷地の一部には都市計画道路(計画幅員36m)が計画決定しており、現況の道路境界線より約3.4m後退した部分が当該都市計画道路予定部分(約52㎡)となり建築制限があります。 | |
| 物件の名称 | 虎ノ門琴平タワー | |||
| 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区虎ノ門一丁目2番8号 | |||
| 土地 | 地積 | 2,291.42㎡(敷地全体) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | (ア)地上権1,256.19㎡の準共有持分(492,557/621,044) (イ)1,035.23㎡の地上権及び地役権 | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付26階建 | ||
| 延床面積 | 29,353.21㎡(建物全体) | |||
| 所有形態 | 所有権(区分所有) | |||
| 建築時期 | 2004年11月13日 | |||
| 所有階・床面積・用途等 | (ア)事務所(事務所棟4階から25階) (イ)事務所(事務所棟4階から25階) | 16,784.72㎡ 16,784.72㎡ | (持分 492,557/1,684,779) (持分1,192,222/1,684,779) | |
| 取得年月日 | (ア) 2004年11月30日 (イ) 2006年4月24日 | |||
| 取得価格 | 24,543,000,000円 (ア) 6,043,000,000円 (イ)18,500,000,000円 | |||
| 信託受託者 | ― | |||
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |||
| 特記事項 | ①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社はこれを転借人に転貸しています。 | |||
| ②本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者優先交渉権又は優先買取権、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止、分有形態にある土地の利用権の相互利用などが定められています。 | ||||
| ③本敷地の一部には都市計画道路(計画幅員30m)が計画決定しており、現況の道路境界線より約1.9m後退した部分が当該都市計画道路予定部分(81.70㎡)となり建築制限があります。 | ||||
| 物件の名称 | NBF渋谷ガーデンフロント | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区渋谷三丁目25番18号、26番3号 | |
| 土地 | 地積 | 3,750.71㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | NBF渋谷ガーデンフロント:鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付14階建 NBF渋谷ガーデンフロントアネックス:鉄骨造合金メッキ鋼板葺平家建 |
| 延床面積 | NBF渋谷ガーデンフロント: 22,393.57㎡ NBF渋谷ガーデンフロントアネックス:256.97㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2003年9月30日 | |
| 用途 | NBF渋谷ガーデンフロント:事務所、駐車場、機械室 NBF渋谷ガーデンフロントアネックス:店舗、駐車場 | |
| 取得年月日 | (ア) 2004年2月2日(所有権の共有持分50%) (イ) 2013年3月29日(所有権の共有持分50%) | |
| 取得価格 | 20,269,000,000円 (ア) 8,700,000,000円 (イ)11,569,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 注記 | 呼称は、「NBF渋谷ガーデンフロント」及び「NBF渋谷ガーデンフロントアネックス」を合わせて「NBF渋谷ガーデンフロント」とします。 | |
| 物件の名称 | NBF銀座通りビル | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区銀座五丁目7番5号 | |
| 土地 | 地積 | 425.60㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 借地権183.43㎡ 所有権242.17㎡ | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 |
| 延床面積 | 3,408.79㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1990年6月12日 1997年9月30日増築 | |
| 用途 | 事務所・店舗 | |
| 取得年月日 | 2007年4月25日 | |
| 取得価格 | 17,000,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 日本管財株式会社 | |
| 特記事項 | ①本敷地の一部が借地(183.43㎡)であり、本借地の現状を変更する場合などには、本借地所有者の承諾が必要になります。また、借地権を信託財産とする信託に係る信託受益権を譲渡する際には、本借地所有者の承諾及び承諾料の支払が必要となります。 | |
| ②本投資法人は、本信託受益権を売却しようとするときは、その旨を売主に対して書面で通知し、売主が購入を希望する場合には、売買条件について誠意をもって協議を行うこととされています。 | ||
| 物件の名称 | 新宿三井ビルディング二号館 | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区西新宿三丁目2番11号 | |
| 土地 | 地積 | 2,980.64㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下4階付18階建 |
| 延床面積 | 27,685.90㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1983年10月19日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、診療所、駐車場、機械室 | |
| 取得年月日 | 2001年5月23日 | |
| 取得価格 | 16,285,400,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ株式会社 | |
| 特記事項 | 本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材の使用が確認されていますが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込め等を行っていく予定です。 | |
| 物件の名称 | 興和西新橋ビルB棟 | |||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区西新橋二丁目14番1号 | |||
| 土地 | 地積 | 2,449.40㎡(敷地全体) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | (ア)2,381.52㎡の所有権(共有持分約87.19%) (イ)141.55㎡の所有権(共有持分約6.67%) (ウ)55.53㎡の所有権(共有持分約5.75%) (エ)291.19㎡の所有権(共有持分約15.88%)及び86.47㎡の所有権(共有持分約9.26%) (オ)141.55㎡の所有権(共有持分約10.00%) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付16階建 | ||
| 延床面積 | 20,180.42㎡(建物全体) | |||
| 所有形態 | 所有権(区分所有及び区分所有の共有) | |||
| 建築時期 | 1994年8月29日 | |||
| 所有階・床面積・用途等 | (ア)事務所及び倉庫部分 駐車場部分及び物置部分 住宅部分 (イ)事務所及び倉庫部分 駐車場部分及び物置部分 (ウ)事務所及び倉庫部分 駐車場部分及び物置部分 (エ)事務所及び倉庫部分 駐車場部分及び物置部分 (オ)事務所及び倉庫部分 駐車場部分及び物置部分 | 12,435.64㎡ 1,101.77㎡ 2,237.25㎡ 12,435.64㎡ 1,101.77㎡ 12,435.64㎡ 1,101.77㎡ 12,435.64㎡ 1,101.77㎡ 12,435.64㎡ 1,101.77㎡ | (うち持分1,000,000分の799,475) (うち持分1,000,000分の830,050) (持分100%) (うち持分1,000,000分の4,346) (うち持分1,000,000分の3,683) (うち持分1,000,000分の3,635) (うち持分1,000,000分の3,081) (うち持分1,000,000分の16,388) (うち持分1,000,000分の13,889) (うち持分1,000,000分の5,477) (うち持分1,000,000分の4,642) | |
| (ア)専有面積割合で約83.00%に相当 (イ)専有面積割合で約0.37%に相当 (ウ)専有面積割合で約0.31%に相当 (エ)専有面積割合で約1.39%に相当 (オ)専有面積割合で約0.46%に相当 | ||||
| 取得年月日 | (ア)2001年5月23日 (イ)2016年3月1日 (ウ)2017年4月28日 (エ)2019年8月1日 (オ)2024年10月31日 | |||
| 取得価格 | 13,536,200,000円 (ア)13,217,000,000円 (イ) 48,200,000円 (ウ) 38,000,000円 (エ) 170,000,000円 (オ) 63,000,000円 | |||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |||
| 建物管理会社 | 日鉄興和不動産株式会社 | |||
| 特記事項 | ①本物件の住宅部分は、「東京都港区開発事業に係る定住促進指導要綱」に基づき、付置住宅、要請住宅、隣接する「興和西新橋ビルA棟」の隔地住宅としてその用途について制限されています。 |
| ②建物の事務所部分、駐車場部分及び規約共用部分のうち、信託受託者以外の共有者の共有持分部分は、共有者から日鉄興和不動産株式会社に賃貸され、さらに日鉄興和不動産株式会社から信託受託者に転貸され、信託受託者は、テナントなどに対し、信託受託者の共有持分部分とともに賃貸しています。また、信託受託者及び共有者は、本物件の土地の共有持分につき、本物件の建物の区分所有権の共有者に対してそれぞれ相互に使用貸借をしています。 | |
| ③本投資法人が信託受益権を第三者に売却しようとするときは、遅滞無くその旨を先買権保有者に通知すること、及び先買権保有者は購入の条件を提示して、信託受益権の購入を申し込むことができます。 | |
| ④信託受託者は、三井不動産レジデンシャルリース株式会社との間で住宅部分の賃貸面積1,595.22㎡及び駐車場部分(一部)に関する賃貸借契約を締結しており、賃借人である三井不動産レジデンシャルリース株式会社は転借人に転貸しています。 | |
| ⑤信託受託者及びその他の共有者は、共有持分の処分等に関する協定書及びケー・エヌ・ビル変更管理規約において、本物件を譲渡、貸与、抵当権の設定等をする場合には、土地と建物を分離して行うことはできないとされています。また、共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | |
| ⑥本敷地は土壌汚染対策法及び「東京都環境確保条例」の適用は受けないと考えられますが、隣接地にて土壌調査を行った結果、敷地の一部から(本建物の建築前の)過去の土地利用に起因すると思われる水銀による土壌溶出量基準(2003年3月環境省告示第18号による)について不適合であるとの報告書を受領しました。本投資法人は、本敷地の土壌汚染の可能性は否定できないものの、本敷地の利用状況に鑑み、人体への影響が生じるリスクは低いこと、及び将来本敷地において建替等を行う際に汚染土壌の除去等の措置を行った場合の費用等について株式会社イー・アール・エスに確認しています。 |
| 物件の名称 | リバーシティM-SQUARE | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区佃二丁目1番6号 | |
| 土地 | 地積 | 4,808.71㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 |
| 延床面積 | 26,439.03㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2010年1月15日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、駐車場 | |
| 取得年月日 | 2011年2月28日 | |
| 取得価格 | 13,350,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ株式会社 | |
| 特記事項 | 本敷地に関しては、「東京都環境確保条例」の規定に従い、掘削除去及び舗装・盛土(一部で土壌の入れ替え)措置が実施され、「汚染拡散防止措置完了届出書」が東京都に受理されています。 | |
| 物件の名称 | NBF虎ノ門ビル | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区西新橋一丁目6番21号 | |
| 土地 | 地積 | 1,804.45㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下5階付9階建 |
| 延床面積 | 18,082.47㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1963年4月17日 1971年4月25日増築 | |
| 用途 | 事務所、倉庫、宿直室 | |
| 取得年月日 | 2004年6月30日 | |
| 取得価格 | 13,337,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ株式会社 | |
| 特記事項 | 本物件は1998年に耐震改修計画評定を取得し、2003年に耐震改修工事が行われています。 | |
| 物件の名称 | 新橋M-SQUARE | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区新橋一丁目10番6号 | |
| 土地 | 地積 | 920.32㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付11階建 |
| 延床面積 | 7,306.77㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2011年10月31日 | |
| 用途 | 事務所、銀行、駐車場 | |
| 取得年月日 | 2013年2月1日 | |
| 取得価格 | 11,900,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 物件の名称 | グラントウキョウサウスタワー | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区丸の内一丁目9番2号 | |
| 土地 | 地積 | 20,778.29㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権(1,800.85㎡)の共有持分約10.23% 借地権(20,778.29㎡)の準共有持分約1.04% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下4階付42階建 |
| 延床面積 | 137,662.87㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権(区分所有) | |
| 建築時期 | 2007年10月10日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | 所有階:事務所、物置 5階 2,170.68㎡ (持分100%) | |
| 所有割合:専有面積割合で約2.67%に相当 | ||
| 取得年月日 | 2021年1月8日 | |
| 取得価格 | 9,398,168,280円 | |
| 信託受託者 | - | |
| 建物管理会社 | 株式会社JR東日本ビルディング | |
| 特記事項 | ①本物件は、隣接するグラントウキョウノースタワーと一体で開発されており、本物件の敷地とグラントウキョウノースタワーの敷地は建築基準法に基づき一団地と認定されており(グラントウキョウ団地)、容積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制については、一団地を本物件の敷地とみなして適用されます。 | |
| ②グラントウキョウ団地は各区分所有者兼土地所有者間で相互に借地権が設定されており、各区分所有者はグラントウキョウ団地の敷地全体を無償で利用できます。 | ||
| ③本物件及びグラントウキョウノースタワーの区分所有者の間でグラントウキョウ団地に関して合意書が締結されており、当該合意書においては、区分所有権を譲渡する場合の他の当事者の優先交渉権等が定められています。 本物件は区分所有建物であり、当該区分所有に係る管理規約及び区分所有者の間で締結されている合意書の適用を受けます。なお、当該管理規約においては、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止等が、当該合意書においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先交渉権等が、それぞれ定められています。 | ||
| 物件の名称 | NBF ALLIANCE | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区南青山五丁目2番1号 | |
| 土地 | 地積 | 1,673.27㎡ |
| 用途地域 | 第二種住居地域、第二種中高層住居専用地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建 |
| 延床面積 | 6,068.48㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1989年1月25日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、駐車場 | |
| 取得年月日 | 2004年7月1日 | |
| 取得価格 | 9,126,000,000円 | |
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 物件の名称 | 四谷メディカルビル | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(地番) | 東京都新宿区左門町17番4,20番1,2,4,5,6,12,13,17,18,20,21,23,24,25 | |
| 土地 | 地積 | 2,062.40㎡ |
| 用途地域 | 商業地域、第一種住居地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付11階建 |
| 延床面積 | 9,722.22㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2004年5月20日 | |
| 用途 | 事務所、共同住宅、診療所、店舗、駐車場 | |
| 取得年月日 | 2005年8月31日 | |
| 取得価格 | 8,800,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本物件は、「新宿区中高層階住居専用地区内における建築物の制限に関する条例」に基づく第4種中高層階住居専用地区内に位置し、4階以上の部分の延床面積の5分の1以上を住宅等の用途にすることが義務づけられています。 | |
| ②信託受託者は本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社はこれを転借人に転貸しています。 | ||
| 物件の名称 | NBF渋谷イースト | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区渋谷三丁目3番5号 | |
| 土地 | 地積 | 1,418.21㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建 |
| 延床面積 | 7,615.76㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1992年1月31日 | |
| 用途 | 事務所・駐車場 | |
| 取得年月日 | 2008年1月9日 | |
| 取得価格 | 8,000,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 物件の名称 | NBF高輪ビル | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区高輪一丁目3番13号 | |
| 土地 | 地積 | 2,618.77㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建 |
| 延床面積 | 12,847.59㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1987年11月26日 | |
| 用途 | 事務所、駐車場、倉庫、塵芥置場、ポンプ室 | |
| 取得年月日 | 2001年5月23日 | |
| 取得価格 | 6,667,200,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | いずみビルクリエイト株式会社 | |
| 特記事項 | 本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材の使用が確認されていますが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込め等を行っていく予定です。 | |
| 物件の名称 | NBF赤坂山王スクエア | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区赤坂二丁目2番12号 | |
| 土地 | 地積 | 926.63㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 |
| 延床面積 | 7,427.94㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1989年9月7日 | |
| 用途 | 事務所 | |
| 取得年月日 | 2005年2月24日 | |
| 取得価格 | 6,250,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 東洋ビルメンテナンス株式会社 | |
| 特記事項 | 本物件北東側に隣接する東京都下水道局所管の土地(2355番・2356番のうち275.14㎡)について東京都公営企業管理者下水道局長より駐車場用地として下水道用地使用許可を受けています。契約については1年更新で都度、東京都の審査の対象となります。 | |
| 物件の名称 | NBF神田須田町ビル | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(地番) | 東京都千代田区神田須田町二丁目3番1 | |
| 土地 | 地積 | 730.71㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根9階建 |
| 延床面積 | 5,930.20㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2013年7月30日 | |
| 用途 | 事務所 | |
| 取得年月日 | 2015年6月30日 | |
| 取得価格 | 5,960,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 株式会社シミズ・ビルライフケア | |
| 物件の名称 | NBF小川町ビルディング | |||
| 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 所在地(地番) | 東京都千代田区神田小川町一丁目3番1 | |||
| 土地 | 地積 | 1,114.85㎡(敷地全体) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | (ア)所有権(敷地権割合約83.75%) (イ)所有権(敷地権割合約8.63%) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 | ||
| 延床面積 | 8,350.32㎡(建物全体) | |||
| 所有形態 | 所有権(区分所有) | |||
| 建築時期 | 1986年10月27日 | |||
| 所有階・床面積・用途等 | (ア)事務所(3階の一部、4～10階部分) 店舗、車庫及び物置 (イ)事務所(2階の一部、3階の一部) 店舗 | 4,492.69㎡ 590.57㎡ 427.20㎡ 95.67㎡ | (持分100%) (持分100%) (持分100%) (持分100%) | |
| 取得年月日 | (ア)2005年9月30日 (イ)2020年11月30日 | |||
| 取得価格 | 5,420,000,000円 (ア)4,940,000,000円 (イ) 480,000,000円 | |||
| 信託受託者 | ― | |||
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |||
| 特記事項 | ①本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡しようとするときは、他の区分所有者に対し、他に優先して譲渡を申し出るものとされています。 | |||
| ②本投資法人は、本物件を、三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社はこれを転借人に転貸しています。また、本物件の2階から10階は各区分所有者と三井不動産株式会社の間で締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しています。 | ||||
| 物件の名称 | 住友電設ビル | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区三田三丁目12番15号 | |
| 土地 | 地積 | 1,458.95㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建 |
| 延床面積 | 9,185.13㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1991年6月27日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、駐車場 | |
| 取得年月日 | 2001年5月23日 | |
| 取得価格 | 5,365,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ株式会社 | |
| 物件の名称 | NBF東銀座スクエア | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区築地一丁目13番14号 | |
| 土地 | 地積 | 940.09㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建 |
| 延床面積 | 7,152.99㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2005年2月28日 | |
| 用途 | 事務所、駐車場、店舗 | |
| 取得年月日 | 2005年3月28日 | |
| 取得価格 | 5,200,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 物件の名称 | 日本橋兜町M-SQUARE | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区日本橋兜町1番4号 | |
| 土地 | 地積 | 808.05㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 |
| 延床面積 | 5,053.97㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2009年6月15日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、駐車場、ゴミ置場、倉庫 | |
| 取得年月日 | 2011年2月28日 | |
| 取得価格 | 4,850,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 物件の名称 | NBF八丁堀テラス | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区新川二丁目20番15号 | |
| 土地 | 地積 | 1,532.18㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 |
| 延床面積 | 8,352.69㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1989年11月30日 | |
| 用途 | 事務所、車庫 | |
| 取得年月日 | 2002年12月25日 | |
| 取得価格 | 4,528,349,311円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 興和不動産ファシリティーズ株式会社 | |
| 特記事項 | 本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材の使用が確認されていますが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込め等を行っていく予定です。 | |
| 物件の名称 | 龍角散ビル | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区東神田二丁目5番12号 | |
| 土地 | 地積 | 1,545.95㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権(敷地権割合約89.0%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建 |
| 延床面積 | 10,073.78㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権(区分所有) | |
| 建築時期 | 1991年11月30日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | 所有階:倉庫 1階 12.04㎡(持分100%) 事務所 1階～8階 5,305.11㎡(持分100%) | |
| 所有割合:専有面積割合で89.0%に相当 | ||
| 取得年月日 | 2012年2月1日 | |
| 取得価格 | 4,050,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 特記事項 | 本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権などが定められています。 | |
| 物件の名称 | 神宮前M-SQUARE | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区神宮前一丁目4番16号 | |
| 土地 | 地積 | 2,543.35㎡(定期転転借地権の契約面積) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 定期借地権 | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 |
| 延床面積 | 10,123.45㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2009年2月27日 | |
| 用途 | 事務所・店舗 | |
| 取得年月日 | 2014年3月5日 | |
| 取得価格 | 3,700,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は当該敷地について三井不動産株式会社と事業用定期転転借地権設定契約を締結しています(契約期限 2059年3月31日)。また、当該契約の終了日付で、本建物を三井不動産株式会社に無償で譲渡することになっています。 | |
| ②本土地は、所有者である東京都から借地人である株式会社原宿の杜守に賃借され、株式会社原宿の杜守から転借地人である三井不動産株式会社に賃借され、三井不動産株式会社から転転借地人である本投資法人に対して賃借されています。本投資法人の転転借地権は、株式会社原宿の杜守の借地権及び三井不動産株式会社の転借地権の双方が有効に存続していることを前提とします。 | ||
| ③本敷地の一部には都市計画道路(計画幅員27m)が事業決定しており、現況の道路境界線より約2m後退した部分が当該都市計画道路予定部分(10.24㎡)となり建築制限があります。 | ||
| 物件の名称 | 豊洲ベイサイドクロスタワー | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都江東区豊洲二丁目2番1号 | |
| 土地 | 地積 | 19,733.22㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 第一種住居地域、工業地域 | |
| 所有形態 | (ア)所有権(敷地権割合9.41%)(注1) (注1)取得対象は、東京都江東区豊洲二丁目15番12の敷地権割合9.41%、及び東京都江東区豊洲二丁目15番13の共有持分9.41%です。 (イ)所有権(敷地権割合13.67%)(注2) (注2)取得対象は、東京都江東区豊洲二丁目15番12の敷地権割合13.67%、及び東京都江東区豊洲二丁目15番13の共有持分13.67%です。 (ウ)所有権(敷地権割合26.17%)(注3) (注3)取得対象は、東京都江東区豊洲二丁目15番12の敷地権割合26.17%、及び東京都江東区豊洲二丁目15番13の共有持分26.17%です。 | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付き36階建 |
| 延床面積 | 178,504.10㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権(区分所有) | |
| 建築時期 | 2020年3月31日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | (ア)所有階:15階～17階 事務所 9,116.77㎡(注4) (注4)取得対象には、本建物に付随する全体共用部分等(付随設備等を含む)の共有持分(約8.51%)、団地共用部分等の共有持分(約6.11%)等を含みます。 (イ)所有階:18階～21階 事務所 13,229.23㎡(注5) (注5)取得対象には、本建物に付随する全体共用部分等(付随設備等を含む)の共有持分(約12.36%)、団地共用部分等の共有持分(約8.88%)等を含みます。 (ウ)所有階:14階の一部・24階～28階・31階 事務所 21,607.59㎡(専有面積割合約20.28%) 地下1階～4階 店舗 6,859.68㎡(専有面積割合約6.44%)(注6) (注6)取得対象には、本建物に付随する全体共用部分等(付随設備等を含む)の共有持分(約29.10%)、団地共用部分等の共有持分(約20.90%)等を含みます。なお、事務所区画に付随する全体共用部分等(付随設備等を含む)の共有持分は約20.18%、団地共用部分等の共有部分は約14.50%であり、商業区画に付随する全体共用部分等(付随設備等を含む)の共有持分は約8.91%、団地共用部分等の共有部分は約6.40%です。 | |
| (ア)所有割合:専有面積割合で約8.55%に相当 (イ)所有割合:専有面積割合で約12.42%に相当 (ウ)所有割合:専有面積割合で約26.72%に相当 | ||
| 取得年月日 | (ア)2022年11月1日 (イ)2023年3月31日 (ウ)2024年3月29日 | |
| 取得価格 | 80,100,000,000円 (ア)14,700,000,000円 (イ)21,600,000,000円 (ウ)43,800,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。本建物の4階～32階(32階屋外テラス含む)は、各区分所有者と三井不動産株式会社の間で締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しています。本建物の地下1階～4階の店舗区画については、固定賃料型マスターリース契約を締結しています。 | |
| ②本物件は、豊洲交番や東京メトロ有楽町線の地下鉄出入口等の既存の建物及び隣接するSMBC豊洲ビル等を含む複数の敷地・建物と一体で開発されており、連担建築物設計制度(※)に係る建築基準法の認定を受けています。認定を受けた区域全体は建物毎に複数の敷地に分割されており、各敷地についてそれぞれの特性に応じた建ぺい率の規制と容積率の緩和等が適用されています。 (※)複数の敷地により構成される一団の土地の区域内において、既存建築物の存在を前提とした合理的な設計により建築物を建築する場合に、特定行政庁が認めるものについては、複数建築物が同一の敷地内にあるものとみなして、建築規制が適用される制度です。 | ||
| ③東京都江東区豊洲二丁目15番13は共有土地であり、当該共有に係る共有物に関する協定書の適用を受けます。なお、当該協定書においては、共有持分を譲渡する場合の他の共有者の優先交渉権、譲渡及び担保設定に関する制限、共有に係る分割請求の禁止等が定められています。 | ||
| ④本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る区分所有者間基本協定及び管理規約の適用を受けます。なお、区分所有者間基本協定においては、専有部分を譲渡する場合の他の区分所有者の優先交渉権等が、管理規約においては、専有部分と敷地利用権及び共用部分等の共有持分の分離処分の禁止等が定められています。 | ||
| 特記事項 | ⑤本物件の関連資産である豊洲パークブリッジ(歩行者連絡横断橋)は、団地に関するいわゆる団地共用部分等であり、当該団地共有に係る団地管理規約の適用を受けます。団地管理規約においては、豊洲パークブリッジの共有持分と本物件の敷地の分離処分の禁止等が定められています。 |
| ⑥本敷地は工場跡地を含んでおり、その一部には砒素による汚染土壌が残置されていることから土壌汚染対策法に基づく形質変更時要届出区域が存在すること、及び、関係法令に基づき適切に管理された状態であることを、株式会社イー・アール・エスに確認しています。 |
| 物件の名称 | NBF大崎ビル | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区大崎二丁目10番1号 | |
| 土地 | 地積 | 16,558.52㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 近隣商業地域、準工業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100%を信託財産とした信託受益権の準共有持分(60%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付25階建 |
| 延床面積 | 123,603.89㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権100%を信託財産とした信託受益権の準共有持分(60%) | |
| 建築時期 | 2011年2月24日 | |
| 用途 | 事務所・駐車場・店舗 | |
| 取得年月日 | 2013年2月28日 | |
| 取得価格 | 66,660,000,000円 | |
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | ANAスカイビルサービス株式会社他 | |
| 特記事項 | ①本敷地に関し、「東京都環境確保条例」に基づき土壌調査が実施され土壌汚染が認められたものの、建築工事の際の掘削などにより適切に場外に搬出しています。 | |
| ②本物件は信託受益権の準共有持分であり、本投資法人は他の準共有者との間で準共有者に係る協定書等の適用を受けます。なお、本協定において準共有持分を譲渡する場合の他の準共有者の優先的な買取権、準共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | ||
| 物件の名称 | ゲートシティ大崎 | |||
| 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区大崎一丁目11番1号、2号、6号 | |||
| 土地 | 地積 | 42,509.31㎡(敷地全体) | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | |||
| 所有形態 | (ア)42,476.01㎡の所有権(敷地権割合約12.27%)及び33.30㎡の所有権 (イ)42,476.01㎡の所有権(敷地権割合約5.49%) (ウ)42,476.01㎡の所有権(敷地権割合約7.01%) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下4階付24階建 | ||
| 延床面積 | 287,349.75㎡(建物全体) | |||
| 所有形態 | 所有権(区分所有及び区分所有の共有) | |||
| 建築時期 | 1999年1月6日 | |||
| 所有階・床面積・用途等 | (ア)事務所(西3階) 事務所(西6階の一部) 事務所(西9階) 事務所(西10階) 事務所(西11階) 事務所(西12階) 事務所(西13階) 事務所(西14階) 事務所(西21階の一部) 事務所(西24階) 事務所(東23階) 店舗(地下1階～(地上)3階) (イ)事務所(西16階) 事務所(西17階) 事務所(西18階) 事務所(東17階) 店舗(地下1階～(地上)3階) (ウ)事務所(西5階) 事務所(西6階の一部) 事務所(西16階の一部) 事務所(東1階) 事務所(東18階の一部) 店舗(地下1階～(地上)3階) | 1,105.18㎡ 1,922.51㎡ 4,037.46㎡ 4,037.46㎡ 4,037.46㎡ 4,037.46㎡ 4,037.46㎡ 4,037.46㎡ 690.47㎡ 2,843.00㎡ 1,392.69㎡ 5,433.97㎡ 858.74㎡ 3,442.93㎡ 3,442.93㎡ 858.74㎡ 5,433.97㎡ 4,034.14㎡ 2,112.64㎡ 2,576.22㎡ 729.95㎡ 1,719.23㎡ 5,433.97㎡ | (持分1/1) (持分1/1) (持分1/1) (持分1/1) (持分4,977,000/23,989,050) (持分5,065,000/24,414,040) (持分5,065,000/24,414,040) (持分5,065,000/24,414,040) (持分1/1) (持分1/1) (持分1/1) (持分12.3%) (持分1/1) (持分1/1) (持分1/1) (持分1/1) (持分約6.36%) (持分1/1) (持分1/1) (持分1/1) (持分1/1) (持分1/1) (持分10.41%) | |
| 取得年月日 | (ア)2006年4月24日 (イ)2011年3月31日 (ウ)2013年3月22日 | |||
| 取得価格 | 57,281,060,184円 (ア)30,100,000,000円 (イ)11,631,060,184円 (ウ)15,550,000,000円 | |||
| 信託受託者 | ― | |||
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |||
| 特記事項 | ①本物件は、区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有に係る規約・協定書等の適用を受けます。なお、当該区分所有に係る規約において、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止が、また当該共有に係る協定書において、共有持分を譲渡する場合の他の共有者の優先買取権、共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | |||
| ②本敷地に関しては、「東京都環境確保条例」に基づき再開発着工前及び外構掘削工事(2014年度非常用発電機・同オイルタンク設置工事等)の際、土壌調査が実施され一部基準を超えるポイントがありましたが、工事の際の掘削などにより適切に場外に搬出しています。 | ||||
| ③本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。また、本投資法人の取得床を含む本物件事務所部分は、各区分所有者と三井不動産株式会社との間で締結された「ゲートシティ大崎業務商業棟に関する共同運用規定」の対象である「共同運用区画」であり、共同運用区画から生じる賃貸収益・賃貸費用は、各区分所有者が共同運用割合に応じて収受、負担しています。 | ||||
| 物件の名称 | NBF豊洲キャナルフロント | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都江東区豊洲五丁目6番52号 | |
| 土地 | 地積 | 14,327.30㎡ |
| 用途地域 | 準工業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根11階建 |
| 延床面積 | 46,002.37㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2004年9月7日 | |
| 用途 | 事務所、店舗 | |
| 取得年月日 | 2005年9月13日 | |
| 取得価格 | 35,200,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 株式会社シミズ・ビルライフケア | |
| 特記事項 | 本敷地に関し、信託受託者は、「東京都環境確保条例」の規定に従い、「土地利用の履歴等調査届出書」を提出しており、当該届出書に対し、東京都から「調査の結果について審査したところ、本調査は東京都土壌汚染対策指針に従って実施されており、土壌汚染のおそれはないものと認められます。」旨記載された書面の交付を受けています。 | |
| 物件の名称 | 上野イーストタワー | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都台東区東上野二丁目16番1号 | |
| 土地 | 地積 | 3,508.73㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% (ア)所有権(共有持分60%) (イ)所有権(共有持分40%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付25階建 |
| 延床面積 | 41,180.99㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% (ア)所有権(共有持分60%) (イ)所有権(共有持分40%) | |
| 建築時期 | 2015年12月7日 | |
| 用途 | 事務所、ホテル、駐車場、集会所、店舗 | |
| 取得年月日 | (ア)2016年6月1日 (イ)2021年3月29日 | |
| 取得価格 | 35,000,000,000円 (ア)21,600,000,000円 (イ)13,400,000,000円 | |
| 信託受託者 | - | |
| 建物管理会社 | 株式会社シミズ・ビルライフケア | |
| 物件の名称 | NBF豊洲ガーデンフロント | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都江東区豊洲五丁目6番15号 | |
| 土地 | 地積 | 12,550.55㎡ |
| 用途地域 | 準工業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根9階建 |
| 延床面積 | 35,621.93㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2007年9月7日 | |
| 用途 | 事務所 | |
| 取得年月日 | 2008年3月31日 | |
| 取得価格 | 25,018,000,000円 | |
| 信託受託者 | - | |
| 建物管理会社 | 株式会社シミズ・ビルライフケア | |
| 特記事項 | 本敷地に関して、売主は、「東京都環境確保条例」の規定に従い、「土地利用の履歴等調査届出書」及び「土壌汚染状況調査報告書」により、土壌の一部に指定基準を超過する物質があることを報告しています。調査の結果、原因は自然的原因によるものと考えられることなどから、東京都環境局から、本敷地については、上記条例に基づいた土壌汚染対策の必要がないとの確認を得ています。 | |
| 物件の名称 | 大崎ブライトコア・ブライトプラザ | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 大崎ブライトコア :東京都品川区北品川五丁目5番15号 大崎ブライトプラザ:東京都品川区北品川五丁目4番1号 | |
| 土地 | 地積 | 大崎ブライトコア :5,811.01㎡(敷地全体) 大崎ブライトプラザ:3,711.54㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 準工業地域 | |
| 所有形態 | (ア)大崎ブライトコア :所有権(敷地権割合約9.58%) 大崎ブライトプラザ:所有権(共有持分16.50%) (イ)大崎ブライトコア :所有権(敷地権割合約20.19%) (ウ)大崎ブライトコア :所有権(敷地権割合約7.78%) 大崎ブライトプラザ:所有権(共有持分約45.00%) (エ)大崎ブライトコア :所有権(敷地権割合約6.32%) 大崎ブライトプラザ:所有権(共有持分約11.50%) (オ)大崎ブライトコア :所有権(敷地権割合約5.81%) | |
| 建物 | 構造 | 大崎ブライトコア :鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付20階建 大崎ブライトプラザ:鉄骨造陸屋根2階建 |
| 延床面積 | 大崎ブライトコア :42,929.11㎡(建物全体) 大崎ブライトプラザ:4,084.84㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 大崎ブライトコア :所有権(区分所有及び区分所有の共有) 大崎ブライトプラザ:所有権(共有) | |
| 建築時期 | 大崎ブライトコア :2015年4月1日 大崎ブライトプラザ:2015年4月17日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | (ア)大崎ブライトコア :区分所有権(9階及び10階の一部の事務所2,186.30㎡)及び区分所有 部分(区分所有権の共有持分、1～2階の店舗)の床面積合計1,297.71㎡に対する共有持分 17.935% 大崎ブライトプラザ:区分所有部分(区分所有権の共有持分、1～2階の店舗)の 床面積合計1,736.98㎡に対する共有持分16.50% (イ)大崎ブライトコア :区分所有権(10階の一部及び11～13階の事務所4,960.34㎡) (ウ)大崎ブライトコア :区分所有権(14階の事務所1,433.71㎡)及び区分所有権(1～2階の店舗(床面積合計1,297.71㎡))の共有持分48.91% 大崎ブライトプラザ:区分所有権(1～2階の店舗(床面積合計1,736.98㎡))の共有持分45.00% (エ)大崎ブライトコア :区分所有権(15階の事務所1,427.22㎡)及び区分所有権(1～2階の店舗(床面積合計1,297.71㎡))の共有持分12.50% 大崎ブライトプラザ:区分所有権(1～2階の店舗(床面積合計1,736.98㎡))の共有持分11.50% (オ)大崎ブライトコア :区分所有権(8階の事務所1,434.16㎡) | |
| (ア)大崎ブライトコア :所有割合・専有面積割合で約9.44%に相当 大崎ブライトプラザ:所有割合・共有持分で16.50%に相当 (イ)大崎ブライトコア :所有割合・専有面積割合で約19.35%に相当 (ウ)大崎ブライトコア :所有割合・専有面積割合で約8.07%に相当 大崎ブライトプラザ:所有割合・共有持分で45.00%に相当 (エ)大崎ブライトコア :所有割合・専有面積割合で約6.20%に相当 大崎ブライトプラザ:所有割合・共有持分で11.50%に相当 (オ)大崎ブライトコア :所有割合・専有面積割合で約5.59%に相当 | ||
| 取得年月日 | (ア)2016年11月25日 (イ)2018年3月30日 (ウ)2019年4月1日 (エ)2019年10月31日 (オ)2020年3月26日 | |
| 取得価格 | 24,380,000,000円 (ア)4,500,000,000円 (イ)9,780,000,000円 (ウ)4,200,000,000円 (エ)3,100,000,000円 (オ)2,800,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。また、大崎ブライトコアの5階から17階は各区分所有者と三井不動産株式会社との間で締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受し、負担しています。 |
| ②本物件は区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有および共有に係る規約・協定書等の適用を受けます。なお、当該区分所有に係る規約において、区分所有持分を譲渡する場合の他の区分所有者の優先交渉権、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止が、また当該共有に係る協定書において、共有持分を譲渡する場合の他の共有者の優先交渉権、共有に係る分割の禁止などが定められています。 | |
| ③本物件に係る敷地に関し、「東京都環境確保条例」に基づき土壌調査が実施され土壌汚染が認められたものの、汚染土壌の掘削・除去・清浄土による埋め戻し対策工事が実施されており、当該敷地の汚染土壌は適切に掘削・除去されていることが確認されています。 |
| 物件の名称 | 中目黒GTタワー | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都目黒区上目黒二丁目1番1号 | |
| 土地 | 地積 | 6,971.15㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権(敷地権割合約72.09%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付25階建 |
| 延床面積 | 56,171.33㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権(区分所有及び区分所有の共有) | |
| 建築時期 | 2002年3月25日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | (ア)区分所有部分の床面積合計13,536.35㎡(うち区分所有部分は事務所棟の地下1階・地下2階の店舗、14～25階の事務所) (イ)区分所有部分(共有持分)の床面積合計1,916.20㎡に対する共有持分15.5553%(事務所棟の6階、7階の事務所) (ウ)区分所有部分の床面積合計7,415.75㎡(区分所有部分は事務所棟の4～5階・8～13階の事務所)、区分所有部分(共有持分)の床面積合計1,916.20㎡に対する共有持分2.3879%(事務所棟の6階、7階の事務所) | |
| 所有割合:(ア)専有面積割合で約59.19%に相当 (イ)専有面積割合で約1.3%に相当 (ウ)専有面積割合で約32.63%に相当 | ||
| 取得年月日 | (ア)2003年2月3日 (イ)2003年9月1日 (ウ)2005年9月27日 | |
| 取得価格 | 23,856,000,000円 (ア)13,763,000,000円 (イ) 293,000,000円 (ウ) 9,800,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。また、本物件の4階から25階は各区分所有者と三井不動産株式会社の間で締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しています。 | |
| ②本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約等の適用を受けます。なお、規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権などが定められています。 | ||
| 物件の名称 | 大崎ブライトタワー | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区北品川五丁目6番1号 | |
| 土地 | 地積 | 7,813.22㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 準工業地域 | |
| 所有形態 | 所有権(敷地権割合約10.91%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付31階建 |
| 延床面積 | 89,234.27㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権(区分所有権及び区分所有権の共有) | |
| 建築時期 | 2015年4月1日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | 区分所有権(6階～8階の事務所、床面積合計5,687.10㎡)及び区分所有部分(1～3階の店舗、床面積合計1,847.15㎡)の共有持分10.855% | |
| 所有割合・専有面積割合で約10.96%に相当 | ||
| 取得年月日 | 2020年10月1日 | |
| 取得価格 | 13,970,000,000円 | |
| 信託受託者 | - | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。また、本物件の4階から12階及び22階から30階は各区分所有者と三井不動産株式会社の間で締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しています。 | |
| ②本物件は区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有に係る規約・協定書等の適用を受けます。なお、当該区分所有に係る規約において、区分所有持分を譲渡する場合の他の区分所有者の優先交渉権、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止が、また当該共有に係る協定書において、共有持分を譲渡する場合の共有者の優先交渉権、共有に係る分割の禁止などが定められています。 | ||
| ③本物件の一部の区画は、当該区画に係るテナントとの合意で、当該区画に係る区分所有持分又はその共有持分を譲渡する場合のテナントの優先交渉権が定められており、当該優先交渉権は②に記載の規約に基づく他の区分所有者の優先交渉権に優先するものとして定められています。 | ||
| ④本敷地に関し、「東京都環境確保条例」に基づき土壌調査が実施され土壌汚染が認められたものの、汚染土壌の掘削・除去・清浄土による埋め戻し対策工事が実施されており、当該敷地の汚染土壌は適切に掘削・除去されていることが確認されています。 | ||
| 物件の名称 | NBF池袋イースト | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都豊島区東池袋三丁目4番3号 | |
| 土地 | 地積 | 2,027.19㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付14階建 |
| 延床面積 | 15,727.15㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1993年2月16日 | |
| 用途 | 事務所・店舗 | |
| 取得年月日 | 2013年3月25日 | |
| 取得価格 | 8,630,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 特記事項 | 本敷地は土壌汚染対策法及び「東京都環境確保条例」の適用は受けないと考えられますが、土壌調査を行った結果、敷地の一部から従前の利用に起因すると思われる鉛の土壌含有量基準(土壌汚染対策法施行規則別表第三及び第四の基準による)について不適合であるとの報告書を受領しました。本投資法人は取得にあたり、本敷地の舗装状況や利用状況に鑑み、人体への影響が生じるリスクは低いこと、及び将来本敷地において建替等を行う際に汚染土壌の除去等の措置を行った場合の費用等について株式会社イー・アール・エスに確認しています。 | |
| 物件の名称 | 東五反田スクエア | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区東五反田二丁目10番2号 | |
| 土地 | 地積 | 3,788.02㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 準工業地域 | |
| 所有形態 | 所有権(敷地権割合約38.3%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付16階建 |
| 延床面積 | 27,564.04㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権(区分所有) | |
| 建築時期 | 2009年4月30日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | 所有階:店舗 1階 112.47㎡(持分100%) 事務所 4階・6階～10階 6,006.82㎡(持分100%) | |
| 所有割合:専有面積割合で約38.42%に相当 | ||
| 取得年月日 | 2012年2月1日 | |
| 取得価格 | 8,350,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。また、本物件の1階の一部及び4階から16階は各区分所有者と三井不動産株式会社の間で締結された「東五反田スクエアに関する一元運用規定」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しています。 | |
| ②本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約等の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権などが定められています。 | ||
| 物件の名称 | NBF池袋タワー | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都豊島区東池袋一丁目33番8号 | |
| 土地 | 地積 | 994.03㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根13階建 |
| 延床面積 | 7,981.88㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1993年4月8日 | |
| 用途 | 事務所、駐車場 | |
| 取得年月日 | 2004年6月30日 | |
| 取得価格 | 4,695,000,000円 | |
| 信託受託者 | 株式会社りそな銀行 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ株式会社 | |
| 物件の名称 | NBF池袋シティビル | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都豊島区東池袋一丁目17番8号 | |
| 土地 | 地積 | 857.54㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建 |
| 延床面積 | 6,747.21㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1993年2月26日 | |
| 用途 | 事務所 | |
| 取得年月日 | 2004年5月13日 | |
| 取得価格 | 4,428,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 東京美装興業株式会社 | |
| 特記事項 | 本物件は、2つの信託により構成されていますが、本投資法人は、双方の信託受益権を取得することによって、本物件を実質的に100%所有しています。 | |
| 物件の名称 | 調布サウスゲートビル | |||
| 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 所在地(地番) | 東京都調布市小島町二丁目48番26 | |||
| 土地 | 地積 | 3,400.82㎡(敷地全体) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権(敷地権割合約80.73%) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付11階建 | ||
| 延床面積 | 22,788.71㎡(建物全体) | |||
| 所有形態 | 所有権(区分所有) | |||
| 建築時期 | 2007年10月26日 | |||
| 所有階・床面積・用途等 | 所有階:事務所・休憩室・倉庫(3階～11階) | 13,684.05㎡ | (持分100%) | |
| 所有割合:専有面積割合で約84.39%に相当 | ||||
| 取得年月日 | 2011年4月15日 | |||
| 取得価格 | 9,320,000,000円 | |||
| 信託受託者 | ― | |||
| 建物管理会社 | 株式会社シミズ・ビルライフケア | |||
| 特記事項 | ①本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約の適用を受けます。なお、規約においては、分割請求の禁止などが定められています。 | |||
| ②本投資法人が賃貸借契約期間中、本物件を売却する場合には、まず賃借人に対して、売却を申し入れ、賃借人の購入の意思を確認する必要があります。 | ||||
| 物件の名称 | 横浜STビル | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号 | |
| 土地 | 地積 | 6,348.45㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | (ア)所有権の共有持分75% (イ)所有権の共有持分15% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付18階建 |
| 延床面積 | 42,568.77㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | (ア)所有権の共有持分75% (イ)所有権の共有持分15% | |
| 建築時期 | 1987年10月31日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、駐車場 | |
| 取得年月日 | (ア)2001年5月23日 (イ)2021年11月30日 | |
| 取得価格 | 16,749,300,000円 (ア)13,529,300,000円 (イ) 3,220,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 東京美装興業株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、(ア)共有持分75%及び(イ)共有持分15%のそれぞれを主な信託財産とする各信託受益権を保有しており、その合計の共有持分は90%となります。本物件の建物のうち、(ア)共有持分75%を保有する信託受託者たる三井住友信託銀行株式会社(以下、「本信託受託者」といいます。)以外の共有者の共有持分は、本信託受託者に賃貸され、本信託受託者は、転借人に対し、本信託受託者の共有持分とともに、一括して一棟の建物を賃貸しています。 | |
| ②本物件は、共有建物であり、当該共有に係る協定書の適用を受けます。なお、当該協定書においては、他の共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定などが行えないこと、共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | ||
| ③本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材の使用が確認されていますが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込め等を行っていく予定です。 | ||
| 物件の名称 | パレール三井ビルディング | |||
| 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 所在地(地番) | 神奈川県川崎市川崎区東田町8番 | |||
| 土地 | 地積 | 5,673.25㎡(敷地全体) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権(敷地権割合51.8299%の準共有持分97.5%) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付22階建 | ||
| 延床面積 | 50,934.97㎡(建物全体) | |||
| 所有形態 | 所有権(区分所有の共有) | |||
| 建築時期 | 1990年10月16日 | |||
| 所有階・床面積・用途等 | 事務所、機械室 (1階、7～20階、22階の一部) | 16,310.43㎡ | (持分97.5%) | |
| 取得年月日 | 2006年4月24日 | |||
| 取得価格 | 3,800,000,000円 | |||
| 信託受託者 | ― | |||
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |||
| 特記事項 | ①本物件は区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有に係る規約等の適用を受け、当該規約においては、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止などが定められています。また、他の共有者との間で締結している共有に関する覚書においては、共有持分を譲渡する場合の他の共有者の優先交渉権又は優先買取権、共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | |||
| ②本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社はこれを転借人に転貸しています。 | ||||
| 物件の名称 | シーノ大宮ノースウィング | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(地番) | 埼玉県さいたま市大宮区桜木町一丁目10番15,16 | |
| 土地 | 地積 | 業務棟:3,083.98㎡ 管理棟:2,366.04㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 業務棟:所有権100% (うち、(イ)所有権の共有持分35.65148%) 管理棟:所有権の共有持分34.81816% (うち、(イ)所有権の共有持分12.41319%) | |
| 建物 | 構造 | 業務棟:鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付20階建 管理棟:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階建 |
| 延床面積 | 業務棟:30,227.21㎡ 管理棟: 385.79㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 業務棟:所有権100% 管理棟:所有権の共有持分34.81816% | |
| 建築時期 | 2004年2月20日 | |
| 所有階・床面積・用途等 | 業務棟:事務所、会議室 (ア)9～20階の区分所有権13,047.58㎡ (イ)1～8階の区分所有権 7,353.54㎡ 管理棟:管理室 (ア)地下1階・地下2階の所有権の共有持分22.40497% (イ)地下1階・地下2階の所有権の共有持分12.41319% | |
| 取得年月日 | (ア)2004年10月1日 (イ)2004年11月1日 | |
| 取得価格 | 16,816,345,000円 (ア)11,236,345,000円 (イ) 5,580,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 大成有楽不動産株式会社 | |
| 注記 | 本物件の呼称は、「シーノ大宮ノースウィング(業務棟)」及び「シーノ大宮アトリウム(管理棟)」を合わせて「シーノ大宮ノースウィング」とします。 | |
| 特記事項 | ①本物件のシーノ大宮アトリウム(管理棟)は、シーノ大宮ノースウィング(業務棟)を含む4棟で構成される団地に関するいわゆる団地共用部分であり、シーノ大宮アトリウム(管理棟)の共有持分をシーノ大宮ノースウィング(業務棟)から分離して処分することはできません。 | |
| ②本物件のシーノ大宮アトリウム(管理棟)に係る管理規約において、シーノ大宮ノースウィング(業務棟)の土地と建物を分離して処分することができないことが定められています。 | ||
| 物件の名称 | NBF浦和ビル | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 埼玉県さいたま市浦和区東高砂町2番5号 | |
| 土地 | 地積 | 1,005.16㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 |
| 延床面積 | 5,090.72㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1990年6月20日 | |
| 用途 | 事務所、駐車場、銀行、物置、倉庫、休憩室 | |
| 取得年月日 | 2005年9月30日 | |
| 取得価格 | 2,000,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 東京美装興業株式会社 | |
| 特記事項 | 都市計画道路及び鉄道高架化用地収用の結果、本物件に係る建物は容積率超過の既存不適格建物となっています。このため、将来、増改築等を行う際には、現在の建物と同一規模の建物が建築できない可能性があります。 | |
| 物件の名称 | NBF松戸ビル | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(地番) | 千葉県松戸市本町18番4,10,11,12,14,15 | |
| 土地 | 地積 | 1,064.25㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根8階建 |
| 延床面積 | 6,386.17㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1992年8月6日 | |
| 用途 | 事務所 | |
| 取得年月日 | 2001年5月31日 | |
| 取得価格 | 2,455,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |
| 物件の名称 | 札幌エルプラザ | |||
| 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 所在地(地番) | 北海道札幌市北区北八条西三丁目28番,31番2 | |||
| 土地 | 地積 | 4,937.44㎡(敷地全体) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権(敷地権割合30.6603%) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付13階建 | ||
| 延床面積 | (ア)(ウ)(エ)(オ)32,601.54㎡(建物全体) | |||
| 所有形態 | 所有権(区分所有) | |||
| 建築時期 | 2003年3月7日 | |||
| 所有階・床面積・用途等 | (ア)地下1階・1階・6階及び9階 の各一部、7階、8階、12階 及び13階 (ウ)6階の一部 (エ)9階の一部 (オ)10階の全部、9階の一部 | 8,127.54㎡ 135.40㎡ 437.25㎡ 2,246.43㎡ | (事務所・店舗) (事務所) (事務所) (事務所) | |
| 取得年月日 | (ア) 2003年11月5日 (イ) 2004年3月5日 (ウ) 2004年11月30日 (エ) 2004年11月30日 (オ) 2005年10月5日 | |||
| 取得価格 | 4,404,405,514円 (ア) 3,195,000,000円 (イ) 0円 (ウ) 59,239,496円 (エ) 180,166,018円 (オ) 970,000,000円 | |||
| 信託受託者 | ― | |||
| 建物管理会社 | 大成有楽不動産株式会社他 | |||
| 特記事項 | ①本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権などが定められています。 | |||
| ②隣接する北8西3東地区第一種市街地再開発事業の施行により本物件敷地と隣接する当該事業地の間にある中通りが廃道され、これにより、本物件の(a)車両出入口の確保及び(b)建築基準法による隣地斜線の抵触解消を目的として、本投資法人を含む札幌エルプラザ(共有)所有者は北8西3東地区市街地再開発組合から(イ)土地(177.75㎡)を無償で譲受けました。 | ||||
| 物件の名称 | NBF札幌南二条ビル | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(地番) | 北海道札幌市中央区南二条西二丁目18番1 | |
| 土地 | 地積 | 970.43㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付9階建 |
| 延床面積 | 8,149.78㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1990年11月26日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、駐車場、診療所 | |
| 取得年月日 | 2001年5月23日 | |
| 取得価格 | 1,870,300,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 東京美装北海道株式会社 | |
| 物件の名称 | 三井住友銀行名古屋ビル | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中区錦二丁目18番19号 | |
| 土地 | 地積 | 3,181.60㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下2階付16階建 |
| 延床面積 | 27,661.97㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2001年4月27日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、駐車場、倉庫 | |
| 取得年月日 | 2013年2月1日 | |
| 取得価格 | 14,900,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 東西建築サービス株式会社 | |
| 物件の名称 | 名古屋三井ビルディング新館 | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目24番20号 | |
| 土地 | 地積 | 1,699.19㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根地下1階付14階建 |
| 延床面積 | 16,672.44㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2011年5月13日 | |
| 用途 | 事務所 | |
| 取得年月日 | 2020年10月1日 | |
| 取得価格 | 13,200,000,000円 | |
| 信託受託者 | - | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。 | |
| ②本物件と隣接する名古屋三井ビルディング本館は建築確認申請においては一体敷地上に建築されています(本物件は名古屋三井ビルディング本館の増築扱いで建築されています。)。本物件及び名古屋三井ビルディング本館の所有に関して、両物件の所有者又は共有者となる本投資法人及び三井不動産株式会社の間で所有者間協定が締結されており、当該協定において、各物件を譲渡する場合の優先交渉権などが定められています。 | ||
| 物件の名称 | 名古屋三井ビルディング本館 | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目24番30号 | |
| 土地 | 地積 | 3,526.16㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権(共有持分70%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付18階建 |
| 延床面積 | 31,256.75㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権(共有持分70%) | |
| 建築時期 | 1987年3月13日 | |
| 用途 | 事務所・店舗 | |
| 取得年月日 | 2020年10月1日 | |
| 取得価格 | 13,050,000,000円 | |
| 信託受託者 | - | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。 | |
| ②本物件は共有建物であり、当該共有に係る協定書の適用を受けます。なお、当該協定書において、共有持分を譲渡する場合の他の共有者の優先交渉権、共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | ||
| ③本物件と隣接する名古屋三井ビルディング新館は建築確認申請においては一体敷地上に建築されています(名古屋三井ビルディング新館は本物件の増築扱いで建築されています。)。本物件及び名古屋三井ビルディング新館の所有に関して、両物件の所有者又は共有者となる本投資法人及び三井不動産株式会社の間で所有者間協定が締結されており、当該協定において、各物件を譲渡する場合の優先交渉権などが定められています。 | ||
| ④本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材の使用が確認されていますが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込め等を行っていく予定です。 | ||
| ⑤本物件の北西側道路の地下部分に、笹島交差点地下横断通路が売主等の負担により整備され、一般の通行の用に供されています。本投資法人は当該地下横断通路の維持・管理等に係る権利義務について、売主から承継しています。 | ||
| 物件の名称 | NBF名古屋広小路ビル | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中区栄二丁目3番6号 | |
| 土地 | 地積 | 1,683.76㎡ (敷地全体。うち、(イ)431.30㎡) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付9階建 |
| 延床面積 | 14,589.78㎡ (建物全体。うち、(イ)3,388.10㎡) | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2000年10月25日 2008年3月17日増築 | |
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | |
| 取得年月日 | (ア)2004年3月30日 (イ)2008年3月17日 | |
| 取得価格 | 7,232,000,000円 (ア)5,406,000,000円 (イ)1,826,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 大成株式会社 | |
| 物件の名称 | 中之島三井ビルディング | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市北区中之島三丁目3番3号 | |
| 土地 | 地積 | 4,793.79㎡ ※上記のうち、大阪府大阪市北区中之島三丁目5番10の土地353㎡は敷地民有の公道となっています。 |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付31階建 |
| 延床面積 | 67,672.24㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2002年7月29日 | |
| 用途 | 事務所、駐車場、店舗 | |
| 取得年月日 | 2022年3月31日 | |
| 取得価格 | 44,000,000,000円 | |
| 信託受託者 | - | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | 本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。 | |
| 物件の名称 | アクア堂島NBFタワー | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市北区堂島浜一丁目4番16号 | |
| 土地 | 地積 | 3,531.37㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付19階建 |
| 延床面積 | 35,912.97㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1993年4月21日(建物東側) 1995年11月1日(建物西側) 1996年12月2日(駐車場) | |
| 用途 | 事務所、店舗、駐車場 | |
| 取得年月日 | 2004年9月30日 | |
| 取得価格 | 17,810,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ・ウエスト株式会社 | |
| 物件の名称 | 中之島セントラルタワー | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市北区中之島二丁目2番7号 | |
| 土地 | 地積 | 5,534.15㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権(共有持分40%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付28階建 |
| 延床面積 | 70,775.57㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権(共有持分40%) | |
| 建築時期 | 2005年8月2日 | |
| 用途 | 事務所、駐車場、店舗 | |
| 取得年月日 | 2014年3月31日 | |
| 取得価格 | 14,900,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ・ウエスト株式会社 | |
| 特記事項 | 本物件は、共有建物であり、共有に係る規約・協定書等の適用を受けます。なお、当該共有に係る協定書において、共有持分を譲渡する場合の他の共有者の優先買取権、共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | |
| 物件の名称 | 信濃橋三井ビルディング | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市西区靭本町一丁目11番7号 | |
| 土地 | 地積 | 4,298.26㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権の共有持分99% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付12階建 |
| 延床面積 | 36,301.54㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 所有権の共有持分99% | |
| 建築時期 | 1982年9月29日 | |
| 用途 | 事務所、車庫 | |
| 取得年月日 | 2006年4月24日 | |
| 取得価格 | 14,400,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本物件は、共有建物であり、当該共有に係る協定書の適用を受けます。なお、当該協定書においては、他の共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定などが行えないこと、共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | |
| ②本物件は、2001年に耐震診断を実施し、「耐震性は確保されている」旨の報告を受けています。さらに、2005年12月26日に財団法人日本建築総合試験所(現一般財団法人日本建築総合試験所)から、「当該耐震診断は妥当であると判断する」旨の評定を受けています。 | ||
| ③本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社はこれを転借人に転貸しています。 | ||
| ④本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材の使用が確認されていますが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込め等を行っていく予定です。 | ||
| 物件の名称 | 堺筋本町センタービル | |||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市中央区本町二丁目1番6号 | |||
| 土地 | 地積 | 3,645.74㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権100% | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付16階建 | ||
| 延床面積 | 32,989.71㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権100% | |||
| 建築時期 | 1991年5月22日 | |||
| 所有階・床面積・用途等 | (ア)事務所部分 2階から15階部分 事務所部分 16階部分 (イ)店舗部分 1階から2階部分 事務所部分 2階から15階部分 事務所部分 16階部分 | 19,485.51㎡ 531.65㎡ 1,951.30㎡ 19,485.51㎡ 1,013.65㎡ | (持分 55.39%) (持分100.00%) (持分100.00%) (持分 44.61%) (持分100.00%) | |
| 取得年月日 | (ア)2005年3月25日 (イ)2014年1月30日 | |||
| 取得価格 | 12,700,000,000円 (ア)6,500,000,000円 (イ)6,200,000,000円 | |||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |||
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ・ウエスト株式会社 | |||
| 物件の名称 | 淀屋橋フレックスタワー | |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市中央区高麗橋三丁目3番11号 | |
| 土地 | 地積 | 1,692.51㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権 | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建 |
| 延床面積 | 10,997.50㎡ | |
| 所有形態 | 所有権 | |
| 建築時期 | 2006年11月30日 | |
| 用途 | 事務所・駐車場 | |
| 取得年月日 | 2023年11月30日 | |
| 取得価格 | 9,833,000,000円 | |
| 信託受益者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 株式会社アサヒファシリティズ | |
| 特記事項 | 本物件は、総合設計制度によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ容積率が約87%緩和され建設されています。 | |
| 物件の名称 | 広島袋町ビルディング | |||
| 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 所在地(住居表示) | 広島県広島市中区袋町5番25号 | |||
| 土地 | 地積 | 2,039.20㎡(敷地全体) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | (ア)所有権(敷地権割合10%) (イ)所有権(敷地権割合20%) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根14階建 | ||
| 延床面積 | 16,411.08㎡(建物全体) | |||
| 所有形態 | 所有権(区分所有の共有) | |||
| 建築時期 | 2002年1月30日 | |||
| 所有階・床面積・用途等 | (ア)事務所(3階から13階) (イ)事務所(3階から13階) | 10,055.53㎡ 10,055.53㎡ | (持分238万/1,904万) (持分476万/1,904万) | |
| 取得年月日 | (ア) 2003年11月7日 (イ) 2012年4月13日 | |||
| 取得価格 | 2,215,000,000円 (ア) 835,000,000円 (イ)1,380,000,000円 | |||
| 信託受託者 | ― | |||
| 建物管理会社 | 合同産業株式会社 | |||
| 特記事項 | 本物件は、区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有に係る規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権又は共有持分を譲渡する場合の他の区分所有者又は他の共有者の優先的な買取権、共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | |||
| 物件の名称 | NBF松山日銀前ビル | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(地番) | 愛媛県松山市三番町四丁目9番6 | |
| 土地 | 地積 | 1,136.19㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付12階建 |
| 延床面積 | 9,266.82㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2009年3月11日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、駐車場 | |
| 取得年月日 | 2012年3月30日 | |
| 取得価格 | 3,310,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 株式会社レーベントラスト | |
| 特記事項 | 本投資法人が、本物件を第三者に売却する場合には、まず売主に対して通知することとなっています。 | |
| 物件の名称 | 博多祇園M-SQUARE | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 福岡県福岡市博多区冷泉町2番1号 | |
| 土地 | 地積 | 3,384.06㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根10階建 |
| 延床面積 | 18,670.54㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2009年6月25日 | |
| 用途 | 事務所、店舗 | |
| 取得年月日 | 2011年2月28日 | |
| 取得価格 | 8,000,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 株式会社ファビルス | |
| 物件の名称 | NBF熊本ビル | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 熊本県熊本市中央区辛島町3番20号 | |
| 土地 | 地積 | 1,775.52㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根10階建 |
| 延床面積 | 9,766.12㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 2008年2月18日 | |
| 用途 | 事務所、店舗、駐車場 | |
| 取得年月日 | 2008年3月24日 | |
| 取得価格 | 4,500,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 太平ビルサービス株式会社 | |
B.エンジニアリングレポートにおける数値の抜粋
本件不動産に関しては、それぞれ下記の日付でエンジニアリングレポートが作成されています(本投資法人による取得以前の報告書も含みます。)。そのうち長期修繕更新費用の見積合計及び地震リスクの分析における予想最大損失率(PML)は以下のとおりです。なお、本書提出日現在、本件不動産については地震保険、地震家賃保険は付保していません。
| 物件名称 | 建物状況調査報告書 | 地震リスク評価 (ポートフォリオ)報告書 | ||
| 報告書作成者 | 報告書日付 | 長期修繕更新費用の見積合計(千円)(注2) | 地震リスク分析における予想最大損失率(PML)(%)(注3) | |
| 新宿三井ビルディング | 株式会社イー・アール・エス | 2020年9月9日 | 18,881,504 | 0.9 |
| 飯田橋グラン・ブルーム | 株式会社イー・アール・エス | 2021年7月19日 | 1,602,567 | 3.3 |
| 六本木ティーキューブ | 株式会社イー・アール・エス | 2022年11月28日 | 3,525,856 | 2.7 |
| グラントウキョウサウスタワー | 株式会社イー・アール・エス | 2020年9月14日 | 529,346 | 2.5 |
| 西新宿三井ビルディング | 株式会社イー・アール・エス | 2021年6月25日 | 5,099,606 | 1.2 |
| セレスティン芝三井ビルディング | 株式会社イー・アール・エス | 2022年11月28日 | 4,640,907 | 2.1 |
| NBF品川タワー | 株式会社イー・アール・エス | 2020年6月22日 | 2,676,286 | 6.0 |
| 芝NBFタワー | 株式会社イー・アール・エス | 2022年6月21日 | 3,128,628 | 1.5 |
| NBFプラチナタワー | 株式会社イー・アール・エス | 2021年6月25日 | 2,101,770 | 3.3 |
| NBFコモディオ汐留 | 株式会社イー・アール・エス | 2022年4月18日 | 707,818 | 9.4 |
| G-BASE田町 | 株式会社イー・アール・エス | 2023年6月15日 | 351,764 | 2.6 |
| 虎ノ門琴平タワー | 株式会社イー・アール・エス | 2024年4月19日 | 2,197,612 | 3.2 |
| NBF渋谷ガーデンフロント(注5) | 株式会社イー・アール・エス | 2023年5月16日 | 1,834,028 | 3.4 |
| NBF銀座通りビル | 株式会社イー・アール・エス | 2022年4月18日 | 45,180 | 11.9 |
| 新宿三井ビルディング二号館 | 株式会社イー・アール・エス | 2021年6月25日 | 883,970 | 0.9 |
| 興和西新橋ビルB棟 | 株式会社イー・アール・エス | 2022年4月18日 | 1,120,898 | 3.2 |
| リバーシティM-SQUARE | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年6月30日 | 1,452,745 | 5.8 |
| NBF虎ノ門ビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2018年6月29日 | 651,257 | 12.5 |
| 新橋M-SQUARE | 株式会社イー・アール・エス | 2022年4月18日 | 262,487 | 3.2 |
| NBF ALLIANCE | 東京海上ディーアール株式会社 | 2024年4月30日 | 574,392 | 13.5 |
| 四谷メディカルビル | 株式会社イー・アール・エス | 2020年6月22日 | 336,931 | 9.2 |
| NBF渋谷イースト | 東京海上ディーアール株式会社 | 2022年6月30日 | 313,055 | 5.8 |
| NBF高輪ビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2021年5月31日 | 924,845 | 7.4 |
| NBF赤坂山王スクエア | 東京海上ディーアール株式会社 | 2024年10月31日 | 507,748 | 9.9 |
| NBF神田須田町ビル | 株式会社イー・アール・エス | 2024年9月9日 | 280,997 | 3.4 |
| NBF小川町ビルディング | 株式会社イー・アール・エス | 2020年6月22日 | 480,057 | 4.5 |
| 住友電設ビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2022年6月30日 | 646,216 | 4.7 |
| NBF東銀座スクエア | 株式会社イー・アール・エス | 2020年6月22日 | 170,490 | 4.7 |
| 日本橋兜町M-SQUARE | 東京海上ディーアール株式会社 | 2024年12月27日 | 201,384 | 8.7 |
| NBF八丁堀テラス | 株式会社イー・アール・エス | 2022年6月21日 | 437,217 | 3.9 |
| 龍角散ビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2021年6月30日 | 734,954 | 10.8 |
| 神宮前M-SQUARE | 株式会社イー・アール・エス | 2023年6月15日 | 374,653 | 7.0 |
| 豊洲ベイサイドクロスタワー | 株式会社イー・アール・エス | 2022年8月31日 | 1,232,930 | 4.1 |
| NBF大崎ビル | 株式会社イー・アール・エス | 2023年5月16日 | 3,228,545 | 0.9 |
| ゲートシティ大崎 | 株式会社イー・アール・エス | 2022年11月28日 | 21,662,896 | 0.7 |
| NBF豊洲キャナルフロント | 東京海上ディーアール株式会社 | 2024年10月31日 | 1,653,425 | 9.9 |
| 上野イーストタワー | 株式会社イー・アール・エス | 2021年6月25日 | 698,574 | 3.1 |
| NBF豊洲ガーデンフロント | 東京海上ディーアール株式会社 | 2023年6月30日 | 1,115,523 | 4.7 |
| 大崎ブライトコア・ブライトプラザ(注5) | 株式会社イー・アール・エス | 2021年9月10日 | 729,601 | 3.4 |
| 中目黒GTタワー | 株式会社イー・アール・エス | 2022年11月28日 | 5,141,701 | 0.7 |
| 大崎ブライトタワー | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年8月31日 | 1,518,211 | 0.4 |
| 物件名称 | 建物状況調査報告書 | 地震リスク評価 (ポートフォリオ)報告書 | ||
| 報告書作成者 | 報告書日付 | 長期修繕更新費用の見積合計(千円)(注2) | 地震リスク分析における予想最大損失率(PML)(%)(注3) | |
| NBF池袋イースト | 株式会社イー・アール・エス | 2022年6月21日 | 733,411 | 2.3 |
| 東五反田スクエア | 株式会社イー・アール・エス | 2021年6月25日 | 656,916 | 3.5 |
| NBF池袋タワー | 東京海上ディーアール株式会社 | 2023年6月30日 | 397,474 | 4.1 |
| NBF池袋シティビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2023年6月30日 | 274,434 | 11.1 |
| 調布サウスゲートビル | 株式会社イー・アール・エス | 2020年6月22日 | 687,929 | 7.6 |
| 横浜STビル | 株式会社イー・アール・エス | 2022年6月21日 | 2,855,169 | 0.2 |
| パレール三井ビルディング(注5) | 株式会社イー・アール・エス | 2020年9月10日 | 1,837,101 | 2.1 |
| シーノ大宮ノースウィング(注5) | 株式会社イー・アール・エス | 2024年9月9日 | 3,710,157 | 3.4 |
| NBF浦和ビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2024年12月27日 | 560,515 | 12.6 |
| NBF松戸ビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2022年6月30日 | 440,782 | 8.3 |
| 札幌エルプラザ | 株式会社イー・アール・エス | 2023年6月15日 | 979,515 | 0.3 |
| NBF札幌南二条ビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2022年6月30日 | 360,166 | 0.3 |
| 三井住友銀行名古屋ビル | 株式会社イー・アール・エス | 2022年11月28日 | 2,390,009 | 6.8 |
| 名古屋三井ビルディング新館 | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年8月31日 | 679,351 | 5.4 |
| 名古屋三井ビルディング本館 | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年8月31日 | 1,516,645 | 6.9 |
| NBF名古屋広小路ビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2023年6月30日 | 950,351 | 9.4 |
| 中之島三井ビルディング | 株式会社イー・アール・エス | 2021年12月14日 | 6,518,035 | 3.3 |
| アクア堂島NBFタワー | 株式会社イー・アール・エス | 2023年5月16日 | 2,060,293 | 1.0 |
| 中之島セントラルタワー | 株式会社イー・アール・エス | 2023年5月16日 | 2,641,068 | 3.9 |
| 信濃橋三井ビルディング | 株式会社イー・アール・エス | 2020年9月10日 | 1,694,315 | 9.4 |
| 堺筋本町センタービル | 株式会社イー・アール・エス | 2024年4月19日 | 1,384,295 | 5.5 |
| 淀屋橋フレックスタワー | 株式会社イー・アール・エス | 2023年7月13日 | 385,662 | 6.0 |
| 広島袋町ビルディング | 株式会社イー・アール・エス | 2021年6月25日 | 1,127,065 | 0.5 |
| NBF松山日銀前ビル | 株式会社イー・アール・エス | 2021年6月25日 | 158,870 | 1.5 |
| 博多祇園M-SQUARE | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年6月30日 | 808,429 | 0.2 |
| NBF熊本ビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2023年6月30日 | 361,040 | 1.9 |
| ポートフォリオPML(注4) | 1.8 | |||
(注)1.上表の「地震リスク分析における予想最大損失率(PML)」の数値については、株式会社イー・アール・エス作成の2025年1月15日付「地震リスク評価(ポートフォリオ)報告書」によるものです。
2.上表の「長期修繕更新費用の見積合計」は、上表の報告書日付から将来12年間の総修繕更新費です。
3.上表の「PML」(Probable Maximum Loss)は、通常「予想最大損失率」として訳されています。統一された厳密な定義はありませんが、建築物に関する地震PMLは、想定される最大規模の地震が発生した場合にどの程度の被害が発生するかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率として示したものです。
ただし、一般に、PMLは建物(構造部材、非構造部材、建築設備)のみの被害率を表し、生産設備機器等、家具、什器等の被害や、火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的な被害は含まれていません。
4.「地震リスク分析における予想最大損失率」の合計欄の「ポートフォリオPML」は、67物件のポートフォリオにおいて生じる最大規模の損失額(475年に一度、その損失額を超える程度)の、再調達価格に対する比率で示しています。なお、従来の分析システムに対し、当期より地震調査研究推進本部(政府機関)の震源モデル(2020年)の採用等アップデートした新システムを採用しており、個別物件およびポートフォリオPMLの数値が見直されています。
5.NBF渋谷ガーデンフロント、大崎ブライトコア・ブライトプラザ、パレール三井ビルディング及びシーノ大宮ノースウィングについては、複数建物合計数値です。
C.運用資産への資本的支出
(a)資本的支出の予定について
既存保有物件において、現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には会計上、費用処理される部分が含まれています。
また、定常的に支出される建築・設備関係の修繕工事に加えて、テナント満足度調査や近隣競合ビルのスペック調査等の結果を踏まえて、マーケットのなかでの競争力の維持向上、テナント満足度の維持向上を目的とした改修工事を今後とも実施します。
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | |||
| 2025年6月期(第48期)計上予定 | |||||
| 堺筋本町センタービル (大阪府大阪市) | 受変電設備改修工事 | 自 2025年1月 至 2025年6月 | 672 | ― | ― |
| ゲートシティ大崎 (東京都品川区) | トイレ改修工事 | 自 2023年12月 至 2025年3月 | 410 | ― | ― |
| パレール三井ビルディング (神奈川県川崎市) | トイレ改修工事 | 自 2024年1月 至 2025年3月 | 363 | ― | ― |
| 西新宿三井ビルディング (東京都新宿区) | 空調設備改修工事 | 自 2024年4月 至 2025年3月 | 331 | ― | ― |
| NBF大崎ビル (東京都品川区) | 照明設備改修工事 | 自 2025年1月 至 2025年6月 | 191 | ― | ― |
| 興和西新橋ビルB棟 (東京都港区) | 空調設備改修工事 | 自 2025年1月 至 2025年6月 | 186 | ― | ― |
| 新宿三井ビルディング (東京都新宿区) | 駐車場泡消火設備改修工事 | 自 2024年9月 至 2025年6月 | 163 | ― | ― |
| 中目黒GTタワー (東京都目黒区) | 中央監視設備改修工事 | 自 2024年4月 至 2025年3月 | 145 | ― | ― |
| 西新宿三井ビルディング (東京都新宿区) | トイレ改修工事 | 自 2024年8月 至 2025年2月 | 129 | ― | ― |
| 四谷メディカルビル (東京都新宿区) | 空調設備改修工事 | 自 2024年7月 至 2025年6月 | 120 | ― | ― |
| 横浜STビル (神奈川県横浜市) | エレベーター改修工事 | 自 2024年11月 至 2025年6月 | 118 | ― | ― |
| シーノ大宮ノースウィング (埼玉県さいたま市) | 照明設備改修工事 | 自 2025年1月 至 2025年6月 | 115 | ― | ― |
| セレスティン芝三井ビルディング (東京都港区) | 自動火災報知設備改修工事 | 自 2024年5月 至 2025年1月 | 114 | ― | ― |
| NBF浦和ビル (埼玉県さいたま市) | 受変電設備改修工事 | 自 2023年12月 至 2025年5月 | 55 | ― | ― |
| NBF池袋タワー (東京都豊島区) | 受変電設備改修工事 | 自 2025年4月 至 2025年4月 | 50 | ― | ― |
| 札幌エルプラザ (北海道札幌市) | 鍵管理設備改修工事 | 自 2024年7月 至 2025年3月 | 33 | ― | ― |
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | |||
| 2025年12月期(第49期)計上予定 | |||||
| NBF豊洲ガーデンフロント (東京都江東区) | 照明設備改修工事 | 自 2024年12月 至 2025年7月 | 232 | ― | ― |
| 中之島セントラルタワー (大阪府大阪市) | 空調設備改修工事 | 自 2024年10月 至 2025年11月 | 208 | ― | ― |
| NBF大崎ビル (東京都品川区) | 照明設備改修工事 | 自 2025年7月 至 2025年12月 | 190 | ― | ― |
| 神宮前M-SQUARE (東京都渋谷区) | 照明設備改修工事 | 自 2025年1月 至 2025年12月 | 145 | ― | ― |
| シーノ大宮ノースウィング (埼玉県さいたま市) | 照明設備改修工事 | 自 2025年7月 至 2025年12月 | 110 | ― | ― |
| 住友電設ビル (東京都港区) | 受変電設備改修工事 | 自 2024年3月 至 2025年8月 | 105 | ― | ― |
| パレール三井ビルディング (神奈川県川崎市) | 照明設備改修工事 | 自 2024年6月 至 2025年12月 | 46 | ― | ― |
| 広島袋町ビルディング (広島県広島市) | 外壁改修工事 | 自 2025年7月 至 2025年12月 | 17 | ― | ― |
| 2026年6月期(第50期)計上予定 | |||||
| リバーシティM-SQUARE (東京都中央区) | 中央監視設備改修工事 | 自 2024年9月 至 2026年3月 | 499 | ― | ― |
| ゲートシティ大崎 (東京都品川区) | トイレ改修工事 | 自 2024年11月 至 2026年3月 | 439 | ― | ― |
| 西新宿三井ビルディング (東京都新宿区) | トイレ改修工事 | 自 2025年5月 至 2026年2月 | 277 | ― | ― |
| 六本木ティーキューブ (東京都港区) | セキュリティシステム 改修工事 | 自 2024年10月 至 2026年1月 | 187 | ― | ― |
| NBF豊洲ガーデンフロント (東京都江東区) | 照明設備改修工事 | 自 2025年7月 至 2026年1月 | 181 | ― | ― |
| 中目黒GTタワー (東京都目黒区) | 中央監視設備改修工事 | 自 2025年4月 至 2026年3月 | 122 | ― | ― |
| 横浜STビル (神奈川県横浜市) | エレベーター改修工事 | 自 2025年11月 至 2026年6月 | 114 | ― | ― |
| 2026年12月期(第51期)計上予定 | |||||
| NBF豊洲ガーデンフロント (東京都江東区) | 照明設備改修工事 | 自 2026年1月 至 2026年7月 | 220 | ― | ― |
| 新宿三井ビルディング (東京都新宿区) | トイレ改修工事 | 自 2026年6月 至 2026年12月 | 133 | ― | ― |
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | |||
| 2027年6月期(第52期)計上予定 | |||||
| 西新宿三井ビルディング (東京都新宿区) | トイレ改修工事 | 自 2025年8月 至 2027年3月 | 346 | ― | ― |
| ゲートシティ大崎 (東京都品川区) | トイレ改修工事 | 自 2026年7月 至 2027年3月 | 211 | ― | ― |
| NBF豊洲ガーデンフロント (東京都江東区) | 照明設備改修工事 | 自 2026年7月 至 2027年1月 | 192 | ― | ― |
| 新宿三井ビルディング (東京都新宿区) | トイレ改修工事 | 自 2027年1月 至 2027年6月 | 133 | ― | ― |
| 2027年12月期(第53期)計上予定 | |||||
| 新宿三井ビルディング (東京都新宿区) | トイレ改修工事 | 自 2027年7月 至 2027年12月 | 133 | ― | ― |
(b)期中に行った資本的支出について
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は4,782百万円であり、当期に費用処理された修繕費1,131百万円と合わせ、5,913百万円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 期間 | 工事金額 (百万円) |
| 中之島三井ビルディング (大阪府大阪市) | 空調設備改修工事 自動扉部品改修工事 等 | 自 2024年7月 至 2024年12月 | 775 |
| 横浜STビル (神奈川県横浜市) | 非常用発電設備改修工事 エレベーター改修工事 等 | 480 | |
| NBFプラチナタワー (東京都港区) | 照明設備改修工事 非常用発電設備改修工事 等 | 282 | |
| 芝NBFタワー (東京都港区) | 給排水設備改修工事 非常用発電設備改修工事 等 | 275 | |
| 堺筋本町センタービル (大阪府大阪市) | 空調設備改修工事 受変電設備改修工事 等 | 245 | |
| NBF豊洲ガーデンフロント (東京都江東区) | 空調設備改修工事 共用部廊下クロス改修工事 等 | 238 | |
| NBF大崎ビル (東京都品川区) | 照明器具改修工事 ゴンドラ設備改修工事 等 | 211 | |
| NBF池袋イースト (東京都豊島区) | 受変電設備改修工事 エレベーター改修工事 等 | 194 | |
| 興和西新橋ビルB棟 (東京都港区) | 空調設備改修工事 照明設備改修工事 等 | 184 | |
| アクア堂島NBFタワー (大阪府大阪市) | 照明設備改修工事 トイレ改修工事 等 | 163 |
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 期間 | 工事金額 (百万円) |
| 新宿三井ビルディング (東京都新宿区) | 防犯カメラ設備改修工事 OAフロア改修工事 等 | 自 2024年7月 至 2024年12月 | 141 |
| シーノ大宮ノースウィング (埼玉県さいたま市) | 照明設備改修工事 ゴンドラ設備改修工事 等 | 131 | |
| NBF品川タワー (東京都港区) | 照明設備改修工事 揚水ポンプ改修工事 等 | 119 | |
| NBF渋谷イースト (東京都渋谷区) | 受変電設備改修工事 中央監視設備改修工事 等 | 101 | |
| リバーシティM-SQUARE (東京都中央区) | 機械式駐車場設備改修工事 照明設備改修工事 等 | 101 | |
| NBF池袋シティビル (東京都豊島区) | 受変電設備改修工事 エレベーター改修工事 等 | 92 | |
| NBF八丁堀テラス (東京都中央区) | 空調設備改修工事 駐車場泡消火設備改修工事 等 | 60 | |
| 住友電設ビル (東京都港区) | パントリー改修工事 機械式駐車場設備改修工事 等 | 49 | |
| NBF札幌南二条ビル (北海道札幌市) | 空調設備改修工事 ガラス扉改修工事 等 | 39 | |
| 広島袋町ビルディング (広島県広島市) | 照明設備改修工事 機械式駐車場設備改修工事 等 | 24 | |
| その他のビル | 資産保全工事及びテナント満足度の 維持向上を目的とした改修工事等 | 869 | |
| 合計 | 4,782 | ||
D.テナント等の概要
2024年12月31日現在の本件不動産に関する賃貸状況の概要は次のとおりです。
| 地域区分 | 物件名称 | 第47期 総賃貸収入 (百万円) | 総賃貸可能 面積(㎡) | 総賃貸面積(㎡) | 稼働率 (%) | 延べ テナント数 | |
| 都心 5区 | 新宿三井ビルディング(注1) | 4,944 | 102,718 | 100,890 | 98.2 | 99 | |
| 飯田橋グラン・ブルーム(注1) | 2,963 | 54,185 | 54,185 | 100.0 | 34 | ||
| 六本木ティーキューブ(注1) | 1,419 | 34,608 | 34,188 | 98.8 | 73 | ||
| 西新宿三井ビルディング(注1) | 1,256 | 33,770 | 33,683 | 99.7 | 52 | ||
| セレスティン芝三井ビルディング(注1) | 1,470 | 38,011 | 38,011 | 100.0 | 11 | ||
| NBF品川タワー | (注3) | 22,778 | 22,709 | 99.7 | 11 | ||
| 芝NBFタワー | 997 | 24,730 | 24,730 | 100.0 | 28 | ||
| NBFプラチナタワー | 1,412 | 33,503 | 32,275 | 96.3 | 8 | ||
| NBFコモディオ汐留 | 806 | 20,538 | 20,538 | 100.0 | 22 | ||
| G-BASE田町 | 513 | 12,481 | 12,481 | 100.0 | 13 | ||
| 虎ノ門琴平タワー(注1) | 892 | 16,848 | 16,650 | 98.8 | 26 | ||
| NBF渋谷ガーデンフロント | (注3) | 14,887 | 14,877 | 99.9 | 4 | ||
| NBF銀座通りビル | (注3) | 3,440 | 3,440 | 100.0 | 1 | ||
| 新宿三井ビルディング二号館 | 600 | 14,617 | 14,386 | 98.4 | 46 | ||
| 興和西新橋ビルB棟(注1) | 348 | 10,405 | 10,405 | 100.0 | 23 | ||
| リバーシティM-SQUARE | 560 | 16,261 | 16,261 | 100.0 | 7 | ||
| NBF虎ノ門ビル | 99 | 10,089 | 588 | 5.8 | 1 | ||
| 新橋M-SQUARE | 318 | 5,390 | 5,390 | 100.0 | 10 | ||
| グラントウキョウサウスタワー | 124 | 2,175 | 2,091 | 96.1 | 4 | ||
| NBF ALLIANCE | 322 | 4,035 | 4,035 | 100.0 | 5 | ||
| 四谷メディカルビル(注1) | 228 | 7,481 | 7,188 | 96.1 | 38 | ||
| NBF渋谷イースト | 236 | 4,999 | 4,999 | 100.0 | 4 | ||
| 東京 23区 | NBF高輪ビル | 306 | 10,448 | 10,448 | 100.0 | 13 | |
| NBF赤坂山王スクエア | 209 | 5,258 | 5,258 | 100.0 | 6 | ||
| NBF神田須田町ビル | 209 | 4,470 | 4,470 | 100.0 | 10 | ||
| NBF小川町ビルディング(注1) | 196 | 5,340 | 5,340 | 100.0 | 18 | ||
| 住友電設ビル | (注3) | 5,971 | 5,971 | 100.0 | 1 | ||
| NBF東銀座スクエア | 190 | 4,871 | 4,871 | 100.0 | 8 | ||
| 日本橋兜町M-SQUARE | (注3) | 3,298 | 3,298 | 100.0 | 2 | ||
| NBF八丁堀テラス | (注3) | 5,270 | 5,270 | 100.0 | 1 | ||
| 龍角散ビル | 188 | 5,332 | 5,332 | 100.0 | 15 | ||
| 神宮前M-SQUARE | 412 | 7,213 | 7,213 | 100.0 | 7 | ||
| 豊洲ベイサイドクロスタワー(注1) | (注3) | 51,512 | 51,512 | 100.0 | 4 | ||
| NBF大崎ビル | (注3) | 74,425 | 74,425 | 100.0 | 2 | ||
| ゲートシティ大崎(注1) | 1,998 | 41,881 | 41,737 | 99.7 | 78 | ||
| NBF豊洲キャナルフロント | 1,031 | 36,639 | 36,639 | 100.0 | 17 | ||
| 上野イーストタワー | (注3) | 28,711 | 28,711 | 100.0 | 2 | ||
| NBF豊洲ガーデンフロント | 873 | 28,299 | 28,299 | 100.0 | 5 | ||
| 大崎ブライトコア・ブライトプラザ(注1) | 638 | 14,179 | 13,929 | 98.2 | 21 | ||
| 中目黒GTタワー(注1) | 868 | 21,438 | 19,469 | 90.8 | 15 | ||
| 大崎ブライトタワー(注1) | (注3) | 6,079 | 6,038 | 99.3 | 11 | ||
| NBF池袋イースト | 430 | 11,073 | 11,073 | 100.0 | 21 | ||
| 東五反田スクエア(注1) | 258 | 6,166 | 6,166 | 100.0 | 17 | ||
| NBF池袋タワー | 205 | 5,642 | 5,642 | 100.0 | 18 | ||
| NBF池袋シティビル | 194 | 5,021 | 4,644 | 92.5 | 9 | ||
| 地域区分 | 物件名称 | 第47期 総賃貸収入 (百万円) | 総賃貸可能 面積(㎡) | 総賃貸面積(㎡) | 稼働率 (%) | 延べ テナント数 |
| 東京 周辺 都市部 | 調布サウスゲートビル | (注3) | 13,762 | 13,762 | 100.0 | 1 |
| 横浜STビル | 844 | 24,104 | 23,321 | 96.8 | 93 | |
| パレール三井ビルディング(注1) | 299 | 12,545 | 11,998 | 95.6 | 31 | |
| つくば三井ビルディング | 218 | - | - | - | - | |
| シーノ大宮ノースウィング | 855 | 20,698 | 20,618 | 99.6 | 41 | |
| NBF浦和ビル | 108 | 3,455 | 3,455 | 100.0 | 15 | |
| NBF松戸ビル | 117 | 4,770 | 4,516 | 94.7 | 28 | |
| 地方 都市部 | 札幌エルプラザ | 343 | 11,396 | 11,177 | 98.1 | 12 |
| NBF札幌南二条ビル | 121 | 5,351 | 5,351 | 100.0 | 3 | |
| 三井住友銀行名古屋ビル | 646 | 17,658 | 17,624 | 99.8 | 11 | |
| 名古屋三井ビルディング新館(注1) | 379 | 11,222 | 10,422 | 92.9 | 29 | |
| 名古屋三井ビルディング本館(注1) | 506 | 12,989 | 12,850 | 98.9 | 66 | |
| NBF名古屋広小路ビル | 237 | 9,883 | 9,407 | 95.2 | 23 | |
| 中之島三井ビルディング(注1) | 1,391 | 42,389 | 41,377 | 97.6 | 53 | |
| アクア堂島NBFタワー | 681 | 21,917 | 21,143 | 96.5 | 45 | |
| 中之島セントラルタワー | 622 | 17,279 | 17,278 | 100.0 | 30 | |
| 信濃橋三井ビルディング(注1) | 611 | 24,413 | 23,567 | 96.5 | 57 | |
| 堺筋本町センタービル | 567 | 23,163 | 22,964 | 99.1 | 58 | |
| 淀屋橋フレックスタワー | 271 | 7,432 | 7,079 | 95.2 | 12 | |
| 広島袋町ビルディング | 100 | 3,930 | 3,709 | 94.4 | 17 | |
| NBF松山日銀前ビル | 157 | 5,984 | 5,524 | 92.3 | 19 | |
| 博多祇園M-SQUARE | 485 | 14,328 | 14,328 | 100.0 | 21 | |
| NBF熊本ビル | 195 | 7,931 | 7,931 | 100.0 | 13 | |
| 合 計 | 46,071 | 1,193,084 | 1,169,156 | 98.0 | 1,499 | |
| 延べテナントの総数 | 1,499 | |
| 総賃貸可能面積の合計(㎡) | 1,193,084 | |
| 総賃貸面積の合計(㎡) | 1,169,156 | |
| 最近5年の稼働率(%) | 2024年12月31日 | 98.0 |
| 2024年6月30日 | 98.0 | |
| 2023年12月31日 | 97.5 | |
| 2023年6月30日 | 97.5 | |
| 2022年12月31日 | 96.1 | |
| 2022年6月30日 | 96.6 | |
| 2021年12月31日 | 96.4 | |
| 2021年6月30日 | 97.2 | |
| 2020年12月31日 | 97.7 | |
| 2020年6月30日 | 99.4 |
(注)1.賃借人が転借人に転貸借(サブリース)等を行っている物件のうち、転借人への賃貸借の状況により賃借人が支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されている物件です。
2.上表の「第47期総賃貸収入」は各物件の営業収益の合計であり、百万円未満を切捨てで表示しています。
3.当該物件については、テナント又は共有者から賃料収入を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
4.上表の「総賃貸可能面積」とは、一定の時点における一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積(原則として共用部分等を除きますが、一棟貸等により共用部分等を含めて貸し付けている場合には当該面積を含みます。)のうち本投資法人の持分に相当するものとして算出された面積をいいます。
5.上表の「総賃貸面積」とは、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。
6.上表の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」はともに小数点以下を四捨五入しています。
7.上表の「稼働率」とは、各物件の「総賃貸可能面積」に占める「総賃貸面積」の割合(小数点第1位未満を四捨五入)です。
8.興和西新橋ビルB棟は、賃借人が転借人に転貸借(サブリース)を行っている物件であり、その住宅部分については、転借人への賃貸借状況により賃借人が支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。「稼働率」には、「総賃貸可能面積」に対する、住宅部分の転借人に係る「総賃貸面積」及び住宅部分以外の「総賃貸面積」の合計が占める割合を記載しています。また、「延べテナント数」には、住宅部分に係る転借人及び住宅部分以外に係る賃借人の合計数を記載しています。
9.新宿三井ビルディング、飯田橋グラン・ブルーム、六本木ティーキューブ、西新宿三井ビルディング、セレスティン芝三井ビルディング、虎ノ門琴平タワー、四谷メディカルビル、NBF小川町ビルディング、豊洲ベイサイドクロスタワー、ゲートシティ大崎、大崎ブライトコア・ブライトプラザ、中目黒GTタワー、大崎ブライトタワー、東五反田スクエア、パレール三井ビルディング、名古屋三井ビルディング新館、名古屋三井ビルディング本館、中之島三井ビルディング及び信濃橋三井ビルディングは、賃借人が転借人に転貸借(サブリース)を行っている物件であり、転借人への賃貸借状況により賃借人が支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されております。なお、セレスティン芝三井ビルディングのホテル部分及び豊洲ベイサイドクロスタワーの店舗区画については、賃借人との間で固定賃料による賃貸借契約が締結されています。原則として、これらの物件の「稼働率」には「総賃貸可能面積」に対する転借人に係る「総賃貸面積」が占める割合を、「延べテナント数」には転借人の合計数を記載していますが、豊洲ベイサイドクロスタワーの店舗区画については、固定賃料型マスターリース契約を締結していることから賃借人を1社として「延べテナント数」を算出しており、「稼働率」は賃借人に係る賃貸面積を基に算出しています。
10.上表の「延べテナント数」について、一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合、同一物件については一のテナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数のテナントとする方法で「延べテナント数」を算定しています。「延べテナント数」については、本投資法人が所有権(区分所有の場合には区分所有権)ではなく、持分(区分所有の場合には区分所有権に対する持分)を有する場合であっても、その持分にかかわりなく、所有又は区分所有の対象全体についての数値を記載しています。
E.主要な不動産の物件に関する情報
2024年12月31日時点において、本件不動産のうち、第47期総賃料収入の合計の10%以上を占める物件は新宿三井ビルディング(10.7%)です。
| 新宿三井ビルディング | 最近5年間の稼働率の推移(%) | ||||
| テナント数 | 99 | 2024年12月31日 | 98.2 | 2022年6月30日 | 95.9 |
| 総賃貸面積 | 100,890㎡ | 2024年6月30日 | 96.7 | 2021年12月31日 | 94.2 |
| 総賃貸可能面積 | 102,718㎡ | 2023年12月31日 | 94.7 | 2021年6月30日 | 97.0 |
| 総賃料収入 | 第47期 4,944百万円 | 2023年6月30日 | 97.7 | 2020年12月31日 | ― |
| 2022年12月31日 | 96.6 | 2020年6月30日 | ― | ||
(注)上表において「稼働率」は、総賃貸面積の総賃貸可能面積に占める割合(小数点以下第2位を四捨五入)を示しています。「最近5年の稼働率」は、本投資法人が資産運用を開始した後の各時点における「稼働率」を記載しています。
F.主要テナントに関する情報
(a)主要テナント
一つのテナントに対する賃貸面積が、2024年12月31日時点の全賃貸面積の10%以上を占めるテナントは三井不動産株式会社 (45.5%)の1社です。
| テ ナ ン ト 名 | 三井不動産株式会社 | 業 種 | 不動産業 |
| 物 件 名 | 三井不動産 株式会社へ 賃貸する面積(㎡) | エンド テナント 賃貸面積(㎡) | 年間 総賃貸収入 (百万円) | 契約満了日 | 全賃貸面積に占める賃貸面積の割合(%) | 敷金・ 保証金等 (百万円) |
| 新宿三井ビルディング | 102,718 | 100,890 | 9,712 | 2031年1月31日 | 8.6 | 11,372 |
| 飯田橋グラン・ブルーム | 54,185 | 54,185 | 5,836 | 2029年6月30日 | 4.6 | 5,574 |
| 六本木ティーキューブ | 34,608 | 34,188 | 2,783 | 2029年10月31日 | 2.9 | 2,215 |
| 西新宿三井ビルディング | 33,770 | 33,683 | 2,516 | 2026年4月30日 | 2.9 | - |
| セレスティン芝三井ビルディング | 38,011 | 38,011 | 2,909 | 2028年3月31日 2033年3月29日 | 3.3 | 2,237 |
| NBF品川タワー | 1,653 | 1,653 | (注9) | 2027年9月30日 | 0.1 | (注9) |
| 虎ノ門琴平タワー | 16,848 | 16,650 | 1,764 | 2029年11月30日 | 1.4 | - |
| 新橋M-SQUARE | 463 | 463 | 54 | 2028年3月31日 | 0.0 | 53 |
| 四谷メディカルビル | 7,481 | 7,188 | 460 | 2029年5月31日 | 0.6 | 406 |
| NBF赤坂山王スクエア | 579 | 579 | 51 | 2028年1月31日 | 0.0 | 48 |
| NBF小川町ビルディング | 5,340 | 5,340 | 391 | 2025年9月30日 | 0.5 | 409 |
| 豊洲ベイサイドクロスタワー | 51,512 | 51,512 | (注9) | 2030年3月31日 2034年3月28日 | 4.4 | (注9) |
| ゲートシティ大崎 | 41,881 | 41,737 | 3,708 | 2029年1月31日 | 3.6 | 565 |
| 大崎ブライトコア・ブライトプラザ | 14,179 | 13,929 | 1,242 | 2025年4月14日 2025年4月29日 | 1.2 | 1,104 |
| 中目黒GTタワー | 21,438 | 19,469 | 1,693 | 2027年3月31日 | 1.7 | - |
| 大崎ブライトタワー | 6,079 | 6,038 | (注9) | 2025年4月14日 | 0.5 | (注9) |
| 東五反田スクエア | 6,166 | 6,166 | 508 | 2027年3月31日 | 0.5 | - |
| パレール三井ビルディング | 12,545 | 11,998 | 607 | 2026年4月24日 | 1.0 | 395 |
| NBF松戸ビル | 92 | 92 | 4 | 2025年5月31日 | 0.0 | 4 |
| 名古屋三井ビルディング新館 | 11,222 | 10,422 | 738 | 2030年9月30日 | 0.9 | 728 |
| 名古屋三井ビルディング本館 | 12,989 | 12,850 | 1,003 | 2030年9月30日 | 1.1 | 749 |
| 中之島三井ビルディング | 42,389 | 41,377 | 2,773 | 2032年3月31日 | 3.5 | 2,596 |
| 信濃橋三井ビルディング | 24,413 | 23,567 | 1,209 | 2026年4月23日 | 2.0 | 892 |
| 合計 | 540,562 | 531,988 | 44,836 | 45.5 | 34,403 |
(注)1.上記物件(セレスティン芝三井ビルディング(ホテル部分)、NBF品川タワー、新橋M-SQUARE、NBF赤坂山王スクエア及びNBF松戸ビルを除きます。以下、本注記において「マスターリース物件」といいます。)は、三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。
2.上表の「三井不動産株式会社へ賃貸する面積」は、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社又はエンドテナントとしての三井不動産株式会社の間の賃貸借契約書に表示された面積をそれぞれ記載し、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。
3.上表の「エンドテナント賃貸面積」は、マスターリース物件については、三井不動産株式会社とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示された面積の合計を記載しています。マスターリース物件以外の物件については、本投資法人又は信託受託者とエンドテナントとしての三井不動産株式会社の間の賃貸借契約書に表示された面積を記載しています。
4.上表の「全賃貸面積に占める賃貸面積の割合」は、2024年12月31日時点で本投資法人が保有する本件不動産の総賃貸面積に対してエンドテナント賃貸面積の占める割合(小数点第1位未満を四捨五入)です。
5.上表の「年間総賃貸収入」は、第46期及び第47期の各物件の賃貸事業収入等の合計であり、百万円未満を切り捨てで表示しています。
6.本投資法人が計上する賃料収入は、マスターリース物件については、転借人から三井不動産株式会社が受領する転貸賃料から一定料率の金額を控除したものとなります。
7.上表の「敷金・保証金等」は、マスターリース物件については、三井不動産株式会社とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示された敷金・保証金等を百万円未満を切り捨てで表示しています。マスターリース物件以外の物件については、本投資法人又は信託受託者とエンドテナントとしての三井不動産株式会社の間の賃貸借契約書に表示された敷金・保証金等を百万円未満を切り捨てで表示しています。
8.マスターリース物件のうち、ゲートシティ大崎、セレスティン芝三井ビルディング(ホテル部分)及び豊洲ベイサイドクロスタワーを除く物件の契約更改の方法については、期間満了の1年前までに賃貸人又は賃借人の書面による通知がある場合を除き、更に5年間延長され、その後も同様となります。ゲートシティ大崎については期間満了の1年前から9ヶ月前までの期間内に、豊洲ベイサイドクロスタワーについては期間満了の1年前までに、賃貸人又は賃借人の書面による通知がある場合を除き、更に10年間延長され、その後も同様となります。セレスティン芝三井ビルディング(ホテル部分)については、定期建物賃貸借契約が締結されており、契約を再締結するか否かは、1年6ヶ月前までに賃貸人及び賃借人で協議の上、決定することとしています。
9.当該物件については、テナント又は共有者から開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
(b)主要テナント含め上位10テナント
2024年12月31日現在の賃貸面積ベースの上位10テナントは、以下の表のとおりです。なお、ここで「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人をいいます。
| テナント名 | 賃貸物件 | 賃貸面積 (㎡)(注1) | 比率 (%)(注3) |
| 1.三井不動産株式会社 | 新宿三井ビルディング 他22物件 | 531,988 (注2) | 45.5 |
| 2.ソニーグループ株式会社 | NBF大崎ビル | 74,306 | 6.4 |
| 3.株式会社日立リアルエステートパートナーズ | 上野イーストタワー 他4物件 | 27,147 | 2.3 |
| 4.株式会社博報堂DYホールディングス | NBF豊洲ガーデンフロント 他2物件 | 22,072 | 1.9 |
| 5.アフラック生命保険株式会社 | 調布サウスゲートビル 他2物件 | 16,423 | 1.4 |
| 6.アクサ生命保険株式会社 | NBFプラチナタワー | 14,222 | 1.2 |
| 7.楽天グループ株式会社 | NBF品川タワー 他1物件 | 13,871 | 1.2 |
| 8.ソフトバンク株式会社 | NBF豊洲キャナルフロント | 12,588 | 1.1 |
| 9.インフィニオンテクノロジーズジャパン株式会社 | NBF渋谷ガーデンフロント | 12,468 | 1.1 |
| 10.三井住友建設株式会社 | リバーシティM-SQUARE | 11,952 | 1.0 |
(注)1.上表の「賃貸面積」は、特段の記載がないかぎり、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人との間の賃貸借契約に関するものであり、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。また、各テナントが本件不動産につき複数の賃貸借契約を締結している場合には、各賃貸借契約の賃貸面積の合計です。なお、「賃貸面積」は小数点以下を四捨五入しています。
2.三井不動産株式会社が本投資法人又は信託受託者を賃貸人として自ら使用する場合は、本投資法人又は信託受託者と三井不動産株式会社との間の賃貸借契約に表示された賃貸面積を合計した数値を記載しています。三井不動産株式会社がサブリースを行っている場合は、原則として、転借人に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積を合計した数値を記載していますが、豊洲ベイサイドクロスタワーの店舗区画については、固定賃料型マスターリース契約を締結していることから、同契約に表示された賃貸面積を基に計算した数値を記載しています。
3.上表の「比率」は2024年12月31日現在の総賃貸面積の合計に対して各テナントの賃貸面積の占める割合(小数点第1位未満を四捨五入)です。
(ウ)信託受益権の内容
本投資法人は、以下の信託受益権を保有しています。その概要は以下のとおりです。
A.信託受益権の表示
| (2024年12月31日現在) |
| 地域区分 | 信託の対象となる不動産 (物件の名称) | 信託設定日 (注) | 信託受託者の名称 | 信託期間満了日 (注) | |
| 東京 23区 | 都心 5区 | 六本木ティーキューブ | 1999年10月28日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2028年3月31日 |
| NBF品川タワー | 2011年9月1日 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2031年3月31日 | ||
| 芝NBFタワー | 2001年7月5日 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2031年9月30日 | ||
| NBFプラチナタワー | 2003年3月31日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年3月31日 | ||
| NBFコモディオ汐留 | 2004年9月27日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2032年6月30日 | ||
| G-BASE田町 | 2018年1月31日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2029年3月30日 | ||
| NBF銀座通りビル | 2007年4月25日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2027年3月31日 | ||
| 新宿三井ビルディング二号館 | 2000年3月17日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2030年3月31日 | ||
| 興和西新橋ビルB棟 | 2000年6月1日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2030年5月31日 | ||
| NBF虎ノ門ビル | 2004年2月20日 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2034年2月28日 | ||
| NBF ALLIANCE | 2004年1月26日 | みずほ信託銀行株式会社 | 2034年1月31日 | ||
| 四谷メディカルビル | 2002年3月26日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2034年5月31日 | ||
| NBF高輪ビル | 2000年3月17日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2030年3月31日 | ||
| NBF赤坂山王スクエア | 2001年3月15日 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2027年12月31日 | ||
| 住友電設ビル | 2001年3月16日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2031年3月31日 | ||
| NBF東銀座スクエア | 2005年3月28日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2025年3月31日 | ||
| NBF大崎ビル | 2013年2月28日 | みずほ信託銀行株式会社 | 2033年2月28日 | ||
| NBF豊洲キャナルフロント | 2002年12月16日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2032年12月31日 | ||
| NBF池袋タワー | 2004年2月20日 | 株式会社りそな銀行 | 2034年2月19日 | ||
| NBF池袋シティビル | 2002年9月26日 2004年4月13日 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2027年9月30日 | ||
| 東京 周辺 都市部 | 横浜STビル | 2001年3月23日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2031年3月31日 | |
| 2021年11月30日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2031年3月31日 | |||
| 地方 都市部 | NBF札幌南二条ビル | 2001年3月23日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2031年3月31日 | |
| 三井住友銀行名古屋ビル | 2004年9月28日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2033年2月28日 | ||
| アクア堂島NBFタワー | 2004年2月20日 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2034年2月28日 | ||
| 堺筋本町センタービル | 2005年11月30日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2034年1月31日 | ||
| 淀屋橋フレックスタワー | 2005年8月3日 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2033年11月30日 | ||
(注)上記の「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、それぞれ関連する信託契約の記載をもとにしています。関連する信託契約の規定に従い、信託期間が延長又は短縮されることがあります。
B.信託受益権の概要
本投資法人が保有する信託受益権は、いずれも上表記載の信託設定日における不動産の所有者(以下、「当初委託者」といいます。)が、当該不動産につき、上表記載の信託受託者との間で信託契約を締結して設定した不動産管理処分信託の受益権の全部又は一部です。不動産に対する信託設定と同時に当初委託者等は当該不動産に係る賃借人に対する敷金返還債務相当額の金銭を信託の受託者に対して交付しています。本投資法人が保有する信託受益権の受益者の権利義務の内容は、関連する信託契約並びに信託法及び民法等の適用のある法令により定められています。本投資法人が保有する信託受益権に係る信託契約は、当初委託者、信託受託者等の交渉を経て締結されたものであるため、その内容は必ずしも一様ではありませんが、概ね次の特徴を有しています。以下の特徴は本投資法人が保有する信託受益権に係る信託契約の全てにあてはまるものではなく、信託不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、信託不動産を特定のテナントに一棟貸ししている場合その他の特殊事情により以下と異なる内容を規定している場合もあります。また、今後本投資法人が取得する信託受益権に係る信託契約には以下の特徴があてはまらない可能性があります。
(a)所有権の帰属、受益権の権利内容
信託不動産の所有権は信託受託者に帰属し、不動産登記簿上も信託受託者が所有者として表示されます。信託法上、受益者は、信託財産に対する給付請求権(元本に係る受益権及び収益に係る受益権)、信託事務の処理に関する信託受託者に対する一定の指図権や信託事務の処理につき信託受託者に報告等を求める権利、帳簿等の閲覧等を請求する権利、信託財産への不法な強制執行等に対する異議権、信託受託者の権限違反行為に対する取消権等、信託受託者及び信託不動産に対する一定の権利を有しています。なお、本投資法人は、オフィスマネジメント契約に基づいて、信託受託者に対する一定の指図権の行使等をオフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社に委託しています(三井不動産株式会社はさらにその一部を株式会社NBFオフィスマネジメントに再委託しています。)。前記「1投資法人の概況/(3)投資法人の仕組み/①本投資法人並びに本投資法人の関係法人の仕組図及び業務の概要/(オ)三井不動産株式会社」をご参照下さい。
(b)信託期間
本投資法人が保有する信託受益権に係る信託期間は信託契約中に個別に定められています。本投資法人が保有する信託受益権に係る信託期間の満了日は上表記載のとおりです。なお、信託期間は信託契約の規定に従い、延長又は短縮されることがあります。
(c)信託不動産の管理及び運用
信託財産は、信託契約に定められる信託期間中に、信託契約の規定に従って、信託受託者により管理、運用及び処分され、信託受益権に係る収益の配当及び元本の交付が行われます。信託受託者による信託不動産の管理及び運用の方法は概ね以下のとおりです。
(ⅰ)信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産のうち建物部分の全部又は一部を第三者(信託の当初委託者である場合も含まれます。)に賃貸して運用します。
(ⅱ)信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産について、一定の損害保険(原則として地震保険を除きます。)を付保します。
(ⅲ)信託受託者は、上記の他、信託不動産の価値及び機能を維持するために、受益者の指図により信託不動産の管理・運用を行います。また、受益者からの指図がない場合であっても信託受託者が自己の判断により信託不動産の管理・運用を行うことができる場合があります。
(ⅳ)信託受託者は、オフィスマネジメント契約に基づいて、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社に対し、信託不動産に係る運用及び管理業務を委託しています。前記「1投資法人の概況/(3)投資法人の仕組み/①本投資法人並びに本投資法人の関係法人の仕組図及び業務の概要/(オ)三井不動産株式会社」をご参照下さい。
(ⅴ)信託受託者は、受益者から指図を受けた場合であっても、①信託目的の遂行上著しく不都合であると認めた場合、②法令、通達若しくはそれらの解釈に明らかに抵触すると認めた場合又は③かかる指図に基づく管理・運用・処分若しくはその他の管理・運営が客観的に不可能若しくは著しく困難であると認めた場合には、その指図に従わないことができます。
(ⅵ)受益者が指図を行うことが信託契約上予定されているにもかかわらず指図がない場合には、信託受託者に故意又は過失がある場合を除き、信託受託者が受益者に指図を促したにもかかわらず、相当期間内に指図が行われなかったことにより信託財産に生じた損害等の責任を負いません。また、信託受託者が受益者に催告したにもかかわらず受益者が合理的期間内に指図を行わない場合は、信託受託者は受益者に対する事前の書面による通知を行った上で、善管注意義務及び忠実義務を負担する信託受託者として合理的であると判断したところに従って行動することができることとされている場合があります。
(ⅶ)信託受託者は、信託不動産について修繕・保守・改良等が必要な場合には、受益者の指図が特にない場合であっても、第三者に対して損害を与えるおそれがある場合等(所有者としての第三者賠償責任の発生を未然に防ぐ場合等)において、信託受託者の判断により信託不動産の修繕・保守・改良等を行うことができます。
(d)信託不動産の処分
信託受託者は、受益者の指図に従い、信託契約に定める売却要領に従った売却活動を行います。一般に売却活動の方法は、①入札業務受託業者による入札形式による売却活動、②複数の一般媒介業務受託業者による一般媒介売却活動及び③専任媒介業務受託業者による専任媒介売却活動のいずれかの方法のうち受益者が指定する方法によるものとされています。また、信託受託者に売却活動を一任できることとされている場合もあります。なお、売却に際して、買受人を宅地建物取引業者に限定し、信託受託者が買受人に対して瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付すること等を条件としている場合があります。
(e)信託に関する費用
本投資法人が保有する信託受益権に係る信託に関する主な費用は以下のとおりです。
(ⅰ) 信託財産に関する公租公課、営繕費用、管理費用、管理委託手数料、損害保険料、テナント募集に伴う募集費用、テナント仲介手数料、パソコンバンキング手数料、信託土地の収用又はこれに類する手続に関する費用及びその他信託事務の処理に必要な費用
(ⅱ)信託不動産の賃貸借に伴う敷金・保証金返還債務及びその他の債務の履行に係る費用
(ⅲ) 賃貸借契約に基づき支払義務のある賃料並びに共益費・付帯収益、駐車料・施設利用料及び敷金運用益相当額等その他の債務
(ⅳ)信託事務の処理にあたり、信託受託者が受けた損害等の補填及び復旧に要する費用、並びに信託受託者が第三者に対し支払義務を負うことになった損害賠償金等
(ⅴ) オフィスマネジメント契約及び建物管理請負契約に関する請負代金及び業務委託料等、これらの契約に関する費用
(ⅵ)不動産鑑定報酬、建物調査・診断費用及び信託不動産売却に係る費用
(ⅶ)信託報酬
(ⅷ)訴訟関連費用
(ⅸ)信託契約の変更に係る費用
(ⅹ) 信託不動産が受益者に交付される場合に信託不動産上に設定されることがある抵当権の設定及び登記費用
(xi)その他これらに準ずる費用
信託費用、信託不動産の修繕、保存又は改良に必要な資金、敷金及び保証金等の債務の元本返済等の支出は、信託財産から支弁されますが、信託財産から支弁できない場合には、信託受託者は受益者に対して請求できます。また、一定の場合(信託受託者の要請にもかかわらず受益者が金銭を追加信託しない場合等)において、信託受託者は、信託不動産の全部又は一部を売却して、信託費用又は信託のための立替金に充当することができます。
(f)計算期間及び利益の分配
本投資法人が保有する信託受益権に係る信託の計算期間は、いずれも毎年3月、6月、9月及び12月末日を末日とする3ヶ月間です。信託が終了する場合には、その直前の計算期間末日の翌日から当該信託終了日までを計算期間とします。
信託受託者は、受益者に対し、信託収益から信託費用、積立金、保険料及び修繕費、信託報酬等を差し引いた残金を交付します。但し、信託受託者は、一定の金額を信託勘定内に留保できる場合があります。
(g)信託の終了と信託財産の交付
信託受託者は、信託期間の満了等により信託契約が終了した場合、信託財産を現状有姿のまま受益者に交付します。
信託不動産の全部の処分が完了し、売却代金金額を受領した場合にも信託契約が終了します。この場合、信託受託者は、かかる代金から信託費用等を控除して受益者に交付します。
(h)信託受益権の譲渡制限
受益者は、信託受託者の事前の承諾を得た場合を除き、信託受益権を譲渡、質入れ、担保供与その他の方法により処分することができません。
(i)信託報酬
第47期において費用計上された信託報酬の金額は15,339千円でした。また、信託不動産を処分する際には別途処分報酬を信託受託者に支払いますが、処分報酬の額は、当該処分に対する信託受託者の関与度、処分価格等により決定します。
(エ)担保提供の状況
該当事項はありません。
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