有価証券報告書(内国投資証券)-第40期(2022/05/01-2022/10/31)
(1)資産運用会社は、法令の定めるところにより、取引について一定の制限が課せられています。かかる制限の中でも、資産運用会社の利害関係人等との取引に関する制限として以下のものが含まれます。また、投資法人とその資産運用会社の利害関係人等との間において、不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引が行われる場合に、当該資産運用会社は、予め、当該投資法人の同意(役員会の承認を必要とします。)を得なければなりません(投信法第201条の2)。但し、一定の軽微基準に該当する場合は、この限りではありません(同条第1項括弧書、投信法施行規則第245条の2)。
① 資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます(金商法第42条の2第1号)。
② 自己又は第三者の利益を図るため、権利者の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第2号)。
③ 資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第1号)。
④ 他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第4号)。
⑤ 第三者(資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。)の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第3号並びに金商法第44条の3第1項第3号)。
⑥ 有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第5号)。
⑦ 以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該者の要請を受けて、当該有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第9号)。
(ⅰ)資産運用会社の関係外国法人等
(ⅱ)直近2事業年度において業府令に定める行為を行った運用財産に係る有価証券の合計額が当該2事業年度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者
(2)利害関係者取引
本資産運用会社では、「利害関係者取引規程」において、以下の(ⅰ)乃至(ⅲ)のいずれかに該当する者を「利害関係者」と定義しています。
(ⅰ)本資産運用会社及び本資産運用会社の役職員
(ⅱ)投信法第201条第1項で定義される利害関係人等
(ⅲ)上記(ⅰ)又は(ⅱ)のいずれかに該当する者が、①投資一任契約、資産運用委託契約若しくは投資顧問契約を締結している特別目的会社(特定目的会社、合同会社、株式会社、投資法人等その形態を問いません。以下同じです。)、若しくは②過半の出資、匿名組合出資若しくは優先出資を行っている特別目的会社、又は③上記(ⅰ)若しくは(ⅱ)のいずれかに該当する者の役職員がその役員の過半数を占めることその他の関係により、その意思決定に重要な影響を及ぼしうると認められる特別目的会社
利害関係者取引に関する意思決定手続及び投資法人の役員会承認手続については次のとおりです。
(ⅰ)本資産運用会社は、利害関係者との間で利害関係者取引を行おうとする場合、起案部が起案した後、事前にコンプライアンス・オフィサーが、法令等遵守上の問題の有無につき審査し、承認した場合には、コンプライアンス委員会に上程することができます。本資産運用会社は、コンプライアンス委員会が法令等遵守上の問題の観点から当該取引について審議し、承認した場合には、決裁規程その他の本資産運用会社の社内規程に定める意思決定手続をいずれも履践した上で、決裁規程に定める当該取引に係る最終決裁権者が当該取引を承認したときに限り、当該取引を行うことができ、当該承認(但し、利害関係者との間の不動産又は有価証券の取得若しくは譲渡若しくは貸借(利害関係者取引に該当するものを含み、以下「投資法人の事前同意を要する取引」といいます。)に該当する場合は、当該承認及び本投資法人の役員会の同意)が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。
(ⅱ)利害関係者取引を担当する部署は、上記(ⅰ)の手続きに従い決定された利害関係者取引の概要及びその付随関連資料を、取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができるものとします。また、投信法第203条第2項より必要とされる場合には、同項に定める書面による通知を本投資法人に対して行うものとします。
(ⅲ)本資産運用会社は、本投資法人のために、利害関係者との間で、投資法人の事前同意を要する取引を行おうとする場合は、あらかじめ(但し、上記(ⅰ)に定める手続を経る必要がある場合は、当該手続を経た後で、かつ投資法人の事前同意を要する取引に着手する前に)、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければならないものとします。但し、当該取引が投信法施行規則第245条の2第1項各号に掲げる取引又は利害関係者取引規程に掲げられる軽微基準に該当する場合は、除きます。
(ⅳ)上記(ⅲ)に基づき、本資産運用会社が本投資法人の役員会の承認を求めた場合において、本投資法人の役員会が当該投資法人の事前同意を要する取引を承認せず、起案部に対して当該取引の中止又は内容の変更を指示したときには、起案部は、内容の変更の指示を受けた当該取引については、内容の変更を行い、その後に再度、コンプライアンス・オフィサーによる法令等遵守上の問題の有無に関する審査・承認を受け、さらに、コンプライアンス委員会の承認を得た上で、決裁規程その他の本資産運用会社の社内規程に定める意思決定手続をいずれも履践し、決裁規程に定める当該取引に係る最終決裁権者の承認を再度得たときに限り、本投資法人の役員会の事前承認を求めることができるものとします。また、当該本投資法人の役員会から起案の中止の指示を受けた投資法人の事前同意を要する取引は、廃案にするものとします。
利益相反を回避するための主な留意点は以下のとおりです。
(ⅰ)物件の購入
利害関係者から現物不動産又は不動産信託受益権を取得する場合、1物件当たりの取得価格(不動産関連資産そのものの取得価格とし、不動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含みません。)は、不動産鑑定士の鑑定評価額(鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。以下同じです。)を上限額として決定します。なお、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPC等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を上限額として取得することができるものとします。また、投資適格物件か否か、又は投資不適格物件との抱き合わせがないかを確認します。さらに、物件の取得時点における売主又は信託受託者と利害関係者との間の物件の賃貸、管理委託その他重要な契約について、賃料、委託報酬その他主要な条件が適正であるかを、契約締結当時の経緯等も勘案しつつ、確認します。
(ⅱ)物件の売却
利害関係者へ現物不動産又は不動産信託受益権を売却する場合、1物件当たりの売却価格(不動産関連資産そのものの売却価格とし、税金及び売却費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含みません。)は、不動産鑑定士の鑑定評価額を下限額として決定します。また、売却先の選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先して売却先として選定していないか、又は仲介業者にかかる指示をしていないかを確認します。
(ⅲ)物件の売買又は賃貸の仲介
利害関係者による不動産の売買又は不動産に係る賃貸についての媒介の場合、支払うべき媒介手数料の金額は、宅建業法に規定する報酬の範囲内(信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。)とします。また、仲介手数料収入を得る目的で不必要な売買又は賃貸を行ったり、繰り返したりしていないかを確認します。
(ⅳ)物件の新規の賃貸(利害関係者以外の第三者から購入する物件に利害関係者との間で賃貸借契約が締結されている場合における当該契約の承継、及びマスターリース契約型の場合においてエンドテナントが利害関係者であるときの当該エンドテナントへの転貸を含みますが、年間賃料総額が10,000,000円未満の場合は除きます。)又は当該賃貸に係る契約条件の変更
当該物件及び類似ケースの賃料相場を基準に、当該賃料が第一運用管理部で設定した適正賃料水準に見合うことを前提とします(取得時点における既存の賃貸借契約については契約締結当時の経緯等も勘案し、確認します。)。また、テナントの選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先してテナントを選定していないか、又はテナント仲介業者にかかる指示をしていないかを確認します。
(ⅴ)パススルー型のマスターリース
マスターリースに係る報酬等の支払いが適正な水準であることを確認します。また、業者選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先して選定していないかを確認します。
(ⅵ)不動産対応証券等の引受け
引受価格決定に際して、適正価格調査のため鑑定評価額を取得しその価格を参考にその他価格に影響する要素を考慮の上、合理的な価格算定を行います。また、不動産対応証券等が投資適格物件か否かを確認します。さらに、不動産対応証券等の裏づけとなる不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又はそれらを 信託財産とする信託の受益権が投資適格物件か否かを確認します。
不動産対応証券等の取得時点における不動産対応証券等発行法人と利害関係者との間の物件の賃貸、資産運用業務委託その他重要な契約について、賃料、委託報酬その他主要な条件が適正であるかを、契約締結当時の経緯等も勘案しつつ、確認します。
(ⅶ)物件の管理(利害関係者以外の第三者から購入する物件に利害関係者との間で物件の管理契約が締結されている場合で、かかる契約を承継する場合を含みます。)
利害関係者へ運用資産の管理を委託する場合、手数料のみの単純比較ではなく、不動産管理業務に専門的に従事する会社(以下「PM会社」といいます。)を比較検討して、不動産管理業務委託先としての諸条件(当該対象物件を既に管理し、ノウハウが蓄積されていること等を含みます。)を具備していること及び手数料水準を総合的に検討し、必要に応じて手数料の減額交渉等を行った上で、PM会社として利害関係者を選任することができるものとします。また、フィーが仕様に応じた適正な水準であることを確認します。さらに、業者選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先して選定していないかを確認します。
(ⅷ)工事等の発注(但し、契約金額10,000,000円未満の場合、緊急修繕又は原状回復を目的とする工事は除きます。)
利害関係者への不動産に係る工事の発注の場合、原則として利害関係者以外の第三者の見積価格を取得した上で、役務提供の内容等に鑑み、当該利害関係者の提示した見積価格が第三者の水準と著しく乖離していない場合に限り、利害関係者に対し同工事を発注することができるものとします。但し、①当該建物固有の事情等による特殊な工事で、第三者の見積価格を取得することが実務上困難な場合、又は②継続的な工事で、工事業者の変更が責任の所在を不明確にする恐れがある場合等については、第三者の見積価格を取得することなく、当該工事の市場価格の水準に十分留意した上で、利害関係者に対し同工事を発注することができるものとします。また、利害関係者に請負代金収入を得させる目的での不必要な工事等の発注ではないかを確認します。
(ⅸ)融資
利害関係者からの資金調達にかかる条件は、市場実勢を勘案して、適正と判断される条件によるものとします。また、融資提供者選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先して選定していないかを確認します。
(ⅹ)投資口・投資法人債の引受
適正な引受条件であることを確認します。また、業者選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先して選定していないかを確認します。
(3)利益相反のおそれがある場合の書面の交付(投信法第203条第2項)
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本(3)において同じ意味で用います。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
(4)資産の運用の制限(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条)
登録投資法人は、①当該投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③当該投資法人の執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに2親等以内の血族及び姻族に限ります。)、④資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役、執行役、若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為(投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません。
(ⅰ)有価証券の取得又は譲渡
(ⅱ)有価証券の貸借
(ⅲ)不動産の取得又は譲渡
(ⅳ)不動産の貸借
(ⅴ)不動産の管理の委託
(ⅵ)一定の特定資産に係る取引
なお、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせることが認められています(投信法施行令第117条)。
(5)利害関係者との取引状況等
① 取引状況
該当事項はありません。
② 利害関係者への支払手数料等の金額
本投資法人の第40期における利害関係者に対する支払手数料等の内容は次のとおりです。
(注1) 利害関係者とは、投信法施行令第123条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している本資産運用会社の利害関係人等及びこれらに該当するものが過半を出資している、又は役員等の過半を占めている法人等をいい、当期に取引実績又は支払実績のあるNTTアーバンバリューサポート株式会社及びエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社について上記のとおり記載しています。
(注2) 上記記載の支払手数料等以外に、当期中に利害関係者へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
① 資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます(金商法第42条の2第1号)。
② 自己又は第三者の利益を図るため、権利者の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第2号)。
③ 資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第1号)。
④ 他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第4号)。
⑤ 第三者(資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。)の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第3号並びに金商法第44条の3第1項第3号)。
⑥ 有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第5号)。
⑦ 以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該者の要請を受けて、当該有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第9号)。
(ⅰ)資産運用会社の関係外国法人等
(ⅱ)直近2事業年度において業府令に定める行為を行った運用財産に係る有価証券の合計額が当該2事業年度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者
(2)利害関係者取引
本資産運用会社では、「利害関係者取引規程」において、以下の(ⅰ)乃至(ⅲ)のいずれかに該当する者を「利害関係者」と定義しています。
(ⅰ)本資産運用会社及び本資産運用会社の役職員
(ⅱ)投信法第201条第1項で定義される利害関係人等
(ⅲ)上記(ⅰ)又は(ⅱ)のいずれかに該当する者が、①投資一任契約、資産運用委託契約若しくは投資顧問契約を締結している特別目的会社(特定目的会社、合同会社、株式会社、投資法人等その形態を問いません。以下同じです。)、若しくは②過半の出資、匿名組合出資若しくは優先出資を行っている特別目的会社、又は③上記(ⅰ)若しくは(ⅱ)のいずれかに該当する者の役職員がその役員の過半数を占めることその他の関係により、その意思決定に重要な影響を及ぼしうると認められる特別目的会社
利害関係者取引に関する意思決定手続及び投資法人の役員会承認手続については次のとおりです。
(ⅰ)本資産運用会社は、利害関係者との間で利害関係者取引を行おうとする場合、起案部が起案した後、事前にコンプライアンス・オフィサーが、法令等遵守上の問題の有無につき審査し、承認した場合には、コンプライアンス委員会に上程することができます。本資産運用会社は、コンプライアンス委員会が法令等遵守上の問題の観点から当該取引について審議し、承認した場合には、決裁規程その他の本資産運用会社の社内規程に定める意思決定手続をいずれも履践した上で、決裁規程に定める当該取引に係る最終決裁権者が当該取引を承認したときに限り、当該取引を行うことができ、当該承認(但し、利害関係者との間の不動産又は有価証券の取得若しくは譲渡若しくは貸借(利害関係者取引に該当するものを含み、以下「投資法人の事前同意を要する取引」といいます。)に該当する場合は、当該承認及び本投資法人の役員会の同意)が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。
(ⅱ)利害関係者取引を担当する部署は、上記(ⅰ)の手続きに従い決定された利害関係者取引の概要及びその付随関連資料を、取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができるものとします。また、投信法第203条第2項より必要とされる場合には、同項に定める書面による通知を本投資法人に対して行うものとします。
(ⅲ)本資産運用会社は、本投資法人のために、利害関係者との間で、投資法人の事前同意を要する取引を行おうとする場合は、あらかじめ(但し、上記(ⅰ)に定める手続を経る必要がある場合は、当該手続を経た後で、かつ投資法人の事前同意を要する取引に着手する前に)、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければならないものとします。但し、当該取引が投信法施行規則第245条の2第1項各号に掲げる取引又は利害関係者取引規程に掲げられる軽微基準に該当する場合は、除きます。
(ⅳ)上記(ⅲ)に基づき、本資産運用会社が本投資法人の役員会の承認を求めた場合において、本投資法人の役員会が当該投資法人の事前同意を要する取引を承認せず、起案部に対して当該取引の中止又は内容の変更を指示したときには、起案部は、内容の変更の指示を受けた当該取引については、内容の変更を行い、その後に再度、コンプライアンス・オフィサーによる法令等遵守上の問題の有無に関する審査・承認を受け、さらに、コンプライアンス委員会の承認を得た上で、決裁規程その他の本資産運用会社の社内規程に定める意思決定手続をいずれも履践し、決裁規程に定める当該取引に係る最終決裁権者の承認を再度得たときに限り、本投資法人の役員会の事前承認を求めることができるものとします。また、当該本投資法人の役員会から起案の中止の指示を受けた投資法人の事前同意を要する取引は、廃案にするものとします。
利益相反を回避するための主な留意点は以下のとおりです。
(ⅰ)物件の購入
利害関係者から現物不動産又は不動産信託受益権を取得する場合、1物件当たりの取得価格(不動産関連資産そのものの取得価格とし、不動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含みません。)は、不動産鑑定士の鑑定評価額(鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。以下同じです。)を上限額として決定します。なお、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPC等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を上限額として取得することができるものとします。また、投資適格物件か否か、又は投資不適格物件との抱き合わせがないかを確認します。さらに、物件の取得時点における売主又は信託受託者と利害関係者との間の物件の賃貸、管理委託その他重要な契約について、賃料、委託報酬その他主要な条件が適正であるかを、契約締結当時の経緯等も勘案しつつ、確認します。
(ⅱ)物件の売却
利害関係者へ現物不動産又は不動産信託受益権を売却する場合、1物件当たりの売却価格(不動産関連資産そのものの売却価格とし、税金及び売却費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含みません。)は、不動産鑑定士の鑑定評価額を下限額として決定します。また、売却先の選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先して売却先として選定していないか、又は仲介業者にかかる指示をしていないかを確認します。
(ⅲ)物件の売買又は賃貸の仲介
利害関係者による不動産の売買又は不動産に係る賃貸についての媒介の場合、支払うべき媒介手数料の金額は、宅建業法に規定する報酬の範囲内(信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。)とします。また、仲介手数料収入を得る目的で不必要な売買又は賃貸を行ったり、繰り返したりしていないかを確認します。
(ⅳ)物件の新規の賃貸(利害関係者以外の第三者から購入する物件に利害関係者との間で賃貸借契約が締結されている場合における当該契約の承継、及びマスターリース契約型の場合においてエンドテナントが利害関係者であるときの当該エンドテナントへの転貸を含みますが、年間賃料総額が10,000,000円未満の場合は除きます。)又は当該賃貸に係る契約条件の変更
当該物件及び類似ケースの賃料相場を基準に、当該賃料が第一運用管理部で設定した適正賃料水準に見合うことを前提とします(取得時点における既存の賃貸借契約については契約締結当時の経緯等も勘案し、確認します。)。また、テナントの選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先してテナントを選定していないか、又はテナント仲介業者にかかる指示をしていないかを確認します。
(ⅴ)パススルー型のマスターリース
マスターリースに係る報酬等の支払いが適正な水準であることを確認します。また、業者選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先して選定していないかを確認します。
(ⅵ)不動産対応証券等の引受け
引受価格決定に際して、適正価格調査のため鑑定評価額を取得しその価格を参考にその他価格に影響する要素を考慮の上、合理的な価格算定を行います。また、不動産対応証券等が投資適格物件か否かを確認します。さらに、不動産対応証券等の裏づけとなる不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又はそれらを 信託財産とする信託の受益権が投資適格物件か否かを確認します。
不動産対応証券等の取得時点における不動産対応証券等発行法人と利害関係者との間の物件の賃貸、資産運用業務委託その他重要な契約について、賃料、委託報酬その他主要な条件が適正であるかを、契約締結当時の経緯等も勘案しつつ、確認します。
(ⅶ)物件の管理(利害関係者以外の第三者から購入する物件に利害関係者との間で物件の管理契約が締結されている場合で、かかる契約を承継する場合を含みます。)
利害関係者へ運用資産の管理を委託する場合、手数料のみの単純比較ではなく、不動産管理業務に専門的に従事する会社(以下「PM会社」といいます。)を比較検討して、不動産管理業務委託先としての諸条件(当該対象物件を既に管理し、ノウハウが蓄積されていること等を含みます。)を具備していること及び手数料水準を総合的に検討し、必要に応じて手数料の減額交渉等を行った上で、PM会社として利害関係者を選任することができるものとします。また、フィーが仕様に応じた適正な水準であることを確認します。さらに、業者選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先して選定していないかを確認します。
(ⅷ)工事等の発注(但し、契約金額10,000,000円未満の場合、緊急修繕又は原状回復を目的とする工事は除きます。)
利害関係者への不動産に係る工事の発注の場合、原則として利害関係者以外の第三者の見積価格を取得した上で、役務提供の内容等に鑑み、当該利害関係者の提示した見積価格が第三者の水準と著しく乖離していない場合に限り、利害関係者に対し同工事を発注することができるものとします。但し、①当該建物固有の事情等による特殊な工事で、第三者の見積価格を取得することが実務上困難な場合、又は②継続的な工事で、工事業者の変更が責任の所在を不明確にする恐れがある場合等については、第三者の見積価格を取得することなく、当該工事の市場価格の水準に十分留意した上で、利害関係者に対し同工事を発注することができるものとします。また、利害関係者に請負代金収入を得させる目的での不必要な工事等の発注ではないかを確認します。
(ⅸ)融資
利害関係者からの資金調達にかかる条件は、市場実勢を勘案して、適正と判断される条件によるものとします。また、融資提供者選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先して選定していないかを確認します。
(ⅹ)投資口・投資法人債の引受
適正な引受条件であることを確認します。また、業者選定の際に、正当な理由なく、利害関係者以外の者よりも優先して選定していないかを確認します。
(3)利益相反のおそれがある場合の書面の交付(投信法第203条第2項)
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本(3)において同じ意味で用います。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
(4)資産の運用の制限(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条)
登録投資法人は、①当該投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③当該投資法人の執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに2親等以内の血族及び姻族に限ります。)、④資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役、執行役、若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為(投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません。
(ⅰ)有価証券の取得又は譲渡
(ⅱ)有価証券の貸借
(ⅲ)不動産の取得又は譲渡
(ⅳ)不動産の貸借
(ⅴ)不動産の管理の委託
(ⅵ)一定の特定資産に係る取引
なお、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせることが認められています(投信法施行令第117条)。
(5)利害関係者との取引状況等
① 取引状況
該当事項はありません。
② 利害関係者への支払手数料等の金額
本投資法人の第40期における利害関係者に対する支払手数料等の内容は次のとおりです。
| 区分 | 支払手数料 総額 (A)(千円) | 利害関係者との取引の内訳(注1) | 総額に 対する割合 (B)/(A) (%) | |
| 支払先 | 支払額 (B)(千円) | |||
| 外注委託費 (建物管理費等) | 1,258,433 | NTTアーバンバリューサポート株式会社 | 445,824 | 35.4 |
| エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 | 186,157 | 14.8 | ||
| 東京オペラシティビル株式会社 | 185,697 | 14.8 | ||
| 合計 | 1,258,433 | 817,680 | 65.0 | |
(注1) 利害関係者とは、投信法施行令第123条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している本資産運用会社の利害関係人等及びこれらに該当するものが過半を出資している、又は役員等の過半を占めている法人等をいい、当期に取引実績又は支払実績のあるNTTアーバンバリューサポート株式会社及びエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社について上記のとおり記載しています。
(注2) 上記記載の支払手数料等以外に、当期中に利害関係者へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
| 日本メックス株式会社 | 16,038千円 |
| NTTアーバンバリューサポート株式会社 | 14,705千円 |
| 株式会社NTTファシリティーズ | 10,516千円 |
| 株式会社オーエンス | 1,500千円 |
| エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 | 240千円 |
| テルウェル東日本株式会社 | 12千円 |
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