有価証券報告書(内国投資証券)-第35期(令和2年10月1日-令和3年3月31日)
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
本投資法人は、本規約運用方針の中で、投資の基本方針及び態度等を定めており、本規約運用方針1.の中で基本方針として「本投資法人は、主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含む。以下、「投信法施行規則」という。)第105条第1号へに定めるもののうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいう。以下同じ。)に対する投資として運用することを目的とし、本投資法人の保有する資産(以下、「運用資産」という。)について、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行う。」と定めています。
資産運用会社が、本投資法人との資産運用委託契約に基づいて運用資産の運用を行うにあたっては、本規約を遵守することが義務づけられています。また、資産運用会社は、本投資法人についての運用資産の運用に係る指針として、社内規程として「グローバル・ワン不動産投資法人の資産運用等に関する規程」(以下、「本運用規程」という。)を定めています。資産運用会社は、資本政策の手段としての自己投資口の取得及び消却に関する規定を本運用規程に追加し、2017年11月15日より施行しました。資産運用会社は、本書の日付現在において、経済情勢及び不動産市況等を勘案し、本規約に最も適合するとの判断に基づき本運用規程を定めていますが、将来、経済情勢及び不動産市況等の変化により、本運用規程が本規約に適合しないと判断する場合には、本規約に最も適合するように本運用規程を変更することがあります(本運用規程の変更については、本投資法人(ひいては投資主総会等を通じた投資主)の承諾は必要とされておらず、資産運用会社がその裁量により変更することができます。また、変更することについて資産運用会社が義務を負担するものでもありません。)。
② 投資態度
A.保有期間
本規約運用方針には保有期間についての規定はありませんが、資産運用会社は、原則として中長期保有を前提に投資判断を行います。なお、本運用規程において、中期とは5年以上10年未満、長期とは10年以上の期間をいうものとされています。
B.選定基準
本投資法人は本規約運用方針2.(2)A.の中で、「3大都市圏(首都圏、中部圏及び近畿圏)の主要都市及び3大都市圏以外の政令指定都市に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託受益権その他の資産に対して主として投資を行う。」と定めています。
また、本投資法人は本規約運用方針2.(2)B.の中で、「投資する不動産等を選定するにあたっては、①一般経済情勢、不動産市場動向、金利動向及び税制等の「一般的要因」、②立地エリアの周辺環境、都市計画の状況及び将来性等の「地域的要因」、③建物の規模、仕様、保守管理状態及び耐震性能、権利関係、入居テナント、並びに環境・地質等の「個別的要因」を総合的に分析検討し、中長期的に優位性を持つと考えられる不動産を選定する。」と定めています。
資産運用会社は、中長期的に優位性を持つ不動産関連資産を選定する主たる基準として、本運用規程において、その投資対象不動産の地域、用途、規模、開発型物件について以下のとおり定めています。ただし、資産運用会社は、不動産市場動向、立地エリア、入居テナント等を総合的に勘案し、以下の基準に該当しない投資対象不動産についても投資対象とする場合もあります。
(イ)地域・用途
資産運用会社は、投資対象不動産の選定にあたり、投資対象不動産が一定の地域に偏在するリスク(地震災害リスク、個別市況リスク等)を考慮し、以下の地域に立地する投資対象不動産を主な投資対象とします。ただし、本書の日付現在、地域分散の数値目標の設定は行っておらず、また、当面は行う予定もありません。
資産運用会社は、他の用途に比べて収益性及び流動性が相対的に優れているとされるオフィスを主たる用途とする投資対象不動産を主な投資対象とします。
(ロ)規模
本規約運用方針には投資対象不動産の規模についての規定はありません。資産運用会社は、本運用規程上、以下の規模の投資対象不動産を主な投資対象とするものとしています。
(ハ)開発型物件
本規約運用方針には開発型物件についての規定はありません。本投資法人は、自ら土地を取得して建物を建築することは予定していません。ただし、資産運用会社は、本運用規程上、第三者が開発中の物件について、入居予定テナントとの予約契約等により、安定的賃貸事業収入が生じる見込みが極めて高いと判断できる場合においては、当該物件の完工リスクを排除するために竣工後引渡しを条件として投資対象とすることができるものとしています。
C.選定手順
本投資法人は、本規約運用方針2.(2)C.の中で、「不動産等への投資に際しては、当該不動産に関する経済的調査、物理的調査、法的調査等の詳細調査(デュー・ディリジェンス)を実施し、その投資価値を見極めた上で、その投資を決定する。」と定めています。
資産運用会社は、本運用規程において、投資を行う不動産関連資産の投資価値を見極めるため、その投資対象不動産について、主として下表項目について詳細調査(デュー・ディリジェンス)を実施するものとしています。
D.運営管理
資産運用会社は、個別の投資対象不動産の運営管理について、中長期的な優位性の維持・向上を図り、かつ安定した収益の確保(収入の安定化、稼働率の向上、外注費の適正化等)を図るため、本運用規程において、主として以下の事項を実施するものとしています。
(イ)テナント営業
収入の安定化を目指し、既稼働部分については入居テナントの満足度を向上させ、中長期的な入居継続を図ります。また、未稼働部分についても、新規テナント入居に際して可能な限り中長期契約等(定期借家契約を含みます。)の締結・導入を検討します。
稼働率の向上を目指し、新規テナント募集については、常時テナント仲介業者と連携し、テナント情報の入手に努めると共に、適時テナント誘致計画を立案、実施します。新規テナント選定に際しては、主として以下の項目を調査し、検討します。
(ロ)施設管理
外注費の適正化を目指し、設備保守点検・警備・清掃等外注業務について毎年業務内容の見直しを行います。見直しに際しては、テナント満足度を考慮し、建物の機能性・安全性・快適性の維持・向上も図ります。
(ハ)修繕更新(リニューアル)
建物の機能性維持を目指し、毎年修繕更新計画を立案、実施及び記録します。計画立案に際しては、省エネ対応及びライフサイクル・コスト(LCC)等を勘案し、中長期的な費用の適正化も図ります。
(ニ)改修(リノベーション)
建物の機能性向上を目指し、適時改修計画を立案、実施及び記録します。計画立案に際しては、将来のテナント要求機能(情報対応、環境対応、イメージ向上等)確保とその経済的効果を比較検討し、中長期的な費用の適正化も図ります。
資産運用会社は、上記(イ)乃至(ニ)の項目を含めて個別の投資対象不動産の運営管理について全部又は一部を、プロパティ・マネジメント会社に委託します。ただし、マスターリース契約等賃貸借契約の形態によっては、プロパティ・マネジメント会社に委託しない場合もあります。
プロパティ・マネジメント会社の選定に際しては、原則として複数のプロパティ・マネジメント会社の主として以下の項目を総合的に比較検討したうえで選定することとし、プロパティ・マネジメント会社による業務レベルの維持・向上を図ります。また、委託料の適正化を目指し、適時業務レベルの評価及び委託内容の見直しを行います。
E.保険
(イ)損害保険
資産運用会社は、本運用規程において、災害及び事故等による建物の損害又は対人対物事故による第三者への損害賠償を担保するため、個別の投資対象不動産毎に適切な損害保険(火災保険及び賠償責任保険等)の付保を行うこととしています。また、ポートフォリオ上、災害及び事故等による利益損失等を回避する必要がある場合、利益保険等の付保も検討するものとしています。
(ロ)地震保険
資産運用会社は、本運用規程において、地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に関して、専門家による地震リスク診断に依拠しつつ検討・判断するものとしており、また、かかる地震リスク判断において個別の投資対象不動産のPML値が15%を超える場合、若しくは当該投資対象不動産が既存ポートフォリオに加わった場合のポートフォリオ全体のPML値が10%を超える場合には、地震保険の付保を検討するものとしています。
(注)PML(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失率を意味します。PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本運用規程においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に、想定される最大規模の地震(再現期間475年の大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率(%)で示したものを意味するものとしています。
F.売却
本投資法人は、中長期的観点からの資産運用を基本方針とするものであり、資産運用会社においても、不動産関連資産につき頻繁に売却その他の処分を行うことは意図していません。しかしながら、不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、投資対象不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み等を考慮の上、総合的に判断し、売却を検討することがあります。売却を行う場合には、より高い売却価格が実現するよう、期限を定めた競争入札、競争力のある不動産仲介業者の活用、専任媒介業者の活用などを実施します。
G.財務
(イ)借入れ及び投資法人債
(ⅰ)本投資法人は、資産の取得、本投資法人が支払うべき費用、報酬、預り金又は敷金・保証金の支払資金の調達、借入金又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じ。)の元利金支払のための資金の調達、修繕又は営繕に要する費用支払のための資金の調達、投資主に分配する金銭の調達その他の一時的な支出のために必要となる資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができ、ただし、借入れを行う場合は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下、「金融商品取引法」といいます。)第2条第3項第1号に定義される適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロに規定する機関投資家に限ります。以下同じです。)からの借入れに限るものとしています。
(ⅱ)本投資法人は、本規約第23条の中で、「借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものとする。」と定めています。
(ⅲ)本投資法人は、本規約第24条の中で、「借入れ又は投資法人債の発行に際しては、運用資産について、抵当権、質権その他の担保権を設定することができる。」と定めています。
(ⅳ)上記(ⅰ)乃至(ⅲ)に基づき、本投資法人が借入れを行う場合は、資本市場及び金利動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的かつ安定的な資金調達手段を選定し、低コストの資金調達を図ります。
(ⅴ)本投資法人の資産の総額に対する、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合(以下、「総資産有利子負債比率」といいます。)の上限は、70%を目途としていますが、新たな不動産関連資産の取得等に伴い、一時的に70%を超えることがあります。
(ロ)投資法人の成立後の投資口の発行
(ⅰ)本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金・保証金、借入金又は投資法人債の元利金支払等を含みます。)等のために必要となる資金の調達を目的として、役員会の承認を得た上、投資口の発行を行うことができます(投信法第82条)。
(ⅱ)投資口の発行については、総資産有利子負債比率等の本投資法人の財務状態を考慮し、かつ投資口の希薄化(新規投資口の発行による投資口の持分割合の低下・投資口の1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮したうえで、機動的な投資口の発行を行います。
(ハ)投資法人の自己投資口の取得及び消却
(ⅰ)本投資法人は、資本効率の向上と投資主還元のため、財務、資本政策の一環として、役員会の承認を得た上、自己投資口の取得及び消却を行うことができます(投信法第80条、第80条の2)。
(ⅱ)自己投資口の取得及び消却の検討にあたっては、中長期的な投資主価値の向上という観点を最重要視し、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を慎重に見極めた上、実施すべきか否か及び実施の規模と取得総額等を判断し、実施します。
(ニ)資金運用
(ⅰ)本投資法人は、本規約運用方針4.(2)の中で、「不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭(以下、「敷金等」という。)を受け入れ又は差し入れることがあり、受け入れた敷金等は、本方針の定めに基づき運用する。」と定めています。
(ⅱ)本投資法人は、本規約運用方針2.(1)B.②の中で、「特定資産のうち、デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号。以下、「ヘッジ取引」という。)に投資することがある。」と定めており、また、本規約運用方針3.(2)の中で、「ヘッジ取引は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとする。」と定めています(なお、ヘッジ取引とは、上記本規約運用方針2.(1)B.②のとおり、投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下、「投信法施行令」といいます。)第3条第2号に定義されるデリバティブ取引に係る権利をいいます。以下同じ。)。
H.開示
(イ)本投資法人は、上記のA.乃至G.に基づいて行われる資産運用について、投資家に対してできる限り迅速かつ正確な情報開示に努めるとともに、投資家にとって分かりやすい情報の提供に努めます。
(ロ)本投資法人は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会(以下、「投資信託協会」といいます。)等がそれぞれ要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
(ハ)本投資法人は、開示における不動産関連資産の評価について、本規約第21条第2項第2号において、「不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権の価格を考慮する必要がある場合であって、資産運用報告等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額によることとするが、公示価格、路線価、販売公表価格その他これらに準じて公正と認められる価格をもって評価額とすることも認められるものとする。」と定めています。
I.その他
本投資法人は、本規約運用方針2.(2)D.の中で、「特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいう。)の価額の合計額を、本投資法人の有する特定資産の価額の合計額で除した比率が100分の75以上になるように運用する。」と定めています。
① 基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
本投資法人は、本規約運用方針の中で、投資の基本方針及び態度等を定めており、本規約運用方針1.の中で基本方針として「本投資法人は、主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含む。以下、「投信法施行規則」という。)第105条第1号へに定めるもののうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいう。以下同じ。)に対する投資として運用することを目的とし、本投資法人の保有する資産(以下、「運用資産」という。)について、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行う。」と定めています。
資産運用会社が、本投資法人との資産運用委託契約に基づいて運用資産の運用を行うにあたっては、本規約を遵守することが義務づけられています。また、資産運用会社は、本投資法人についての運用資産の運用に係る指針として、社内規程として「グローバル・ワン不動産投資法人の資産運用等に関する規程」(以下、「本運用規程」という。)を定めています。資産運用会社は、資本政策の手段としての自己投資口の取得及び消却に関する規定を本運用規程に追加し、2017年11月15日より施行しました。資産運用会社は、本書の日付現在において、経済情勢及び不動産市況等を勘案し、本規約に最も適合するとの判断に基づき本運用規程を定めていますが、将来、経済情勢及び不動産市況等の変化により、本運用規程が本規約に適合しないと判断する場合には、本規約に最も適合するように本運用規程を変更することがあります(本運用規程の変更については、本投資法人(ひいては投資主総会等を通じた投資主)の承諾は必要とされておらず、資産運用会社がその裁量により変更することができます。また、変更することについて資産運用会社が義務を負担するものでもありません。)。
② 投資態度
A.保有期間
本規約運用方針には保有期間についての規定はありませんが、資産運用会社は、原則として中長期保有を前提に投資判断を行います。なお、本運用規程において、中期とは5年以上10年未満、長期とは10年以上の期間をいうものとされています。
B.選定基準
本投資法人は本規約運用方針2.(2)A.の中で、「3大都市圏(首都圏、中部圏及び近畿圏)の主要都市及び3大都市圏以外の政令指定都市に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託受益権その他の資産に対して主として投資を行う。」と定めています。
また、本投資法人は本規約運用方針2.(2)B.の中で、「投資する不動産等を選定するにあたっては、①一般経済情勢、不動産市場動向、金利動向及び税制等の「一般的要因」、②立地エリアの周辺環境、都市計画の状況及び将来性等の「地域的要因」、③建物の規模、仕様、保守管理状態及び耐震性能、権利関係、入居テナント、並びに環境・地質等の「個別的要因」を総合的に分析検討し、中長期的に優位性を持つと考えられる不動産を選定する。」と定めています。
資産運用会社は、中長期的に優位性を持つ不動産関連資産を選定する主たる基準として、本運用規程において、その投資対象不動産の地域、用途、規模、開発型物件について以下のとおり定めています。ただし、資産運用会社は、不動産市場動向、立地エリア、入居テナント等を総合的に勘案し、以下の基準に該当しない投資対象不動産についても投資対象とする場合もあります。
(イ)地域・用途
資産運用会社は、投資対象不動産の選定にあたり、投資対象不動産が一定の地域に偏在するリスク(地震災害リスク、個別市況リスク等)を考慮し、以下の地域に立地する投資対象不動産を主な投資対象とします。ただし、本書の日付現在、地域分散の数値目標の設定は行っておらず、また、当面は行う予定もありません。
| 3大都市圏の主要都市 | 東京都内23区、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市等 |
| 3大都市圏以外の政令指定都市 | 札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等 |
資産運用会社は、他の用途に比べて収益性及び流動性が相対的に優れているとされるオフィスを主たる用途とする投資対象不動産を主な投資対象とします。
(ロ)規模
本規約運用方針には投資対象不動産の規模についての規定はありません。資産運用会社は、本運用規程上、以下の規模の投資対象不動産を主な投資対象とするものとしています。
| 1物件当たりの建物規模 | 延床面積が約6,600㎡(約2,000坪)以上、かつ基準階床面積が約660㎡(約200坪)以上(共有・区分所有の場合は、1棟当たりの建物規模とします。) |
| 1物件当たりの投資価額 | 原則として25億円以上(購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。) |
(ハ)開発型物件
本規約運用方針には開発型物件についての規定はありません。本投資法人は、自ら土地を取得して建物を建築することは予定していません。ただし、資産運用会社は、本運用規程上、第三者が開発中の物件について、入居予定テナントとの予約契約等により、安定的賃貸事業収入が生じる見込みが極めて高いと判断できる場合においては、当該物件の完工リスクを排除するために竣工後引渡しを条件として投資対象とすることができるものとしています。
C.選定手順
本投資法人は、本規約運用方針2.(2)C.の中で、「不動産等への投資に際しては、当該不動産に関する経済的調査、物理的調査、法的調査等の詳細調査(デュー・ディリジェンス)を実施し、その投資価値を見極めた上で、その投資を決定する。」と定めています。
資産運用会社は、本運用規程において、投資を行う不動産関連資産の投資価値を見極めるため、その投資対象不動産について、主として下表項目について詳細調査(デュー・ディリジェンス)を実施するものとしています。
| 項目 | 内容 | |
| 経済的調査 | 入居テナントの属性 | ①既存テナントの信用情報(業種、業容、業歴、決算内容・財務状況等) ②既存テナントの賃料支払状況、既存テナントとの紛争の有無・可能性等 ③既存テナントの貸借目的、契約形態、契約内容及びその継承有無 ④過去の稼働率、賃料推移 ⑤近隣の賃料・稼働率水準、中長期の賃料・稼働率の推移 ⑥各建物における各既存テナントの占有割合、分布割合 |
| 市場調査 | ①周辺の市場賃料、稼働率の調査 ②周辺の競合物件の状況 ③周辺の開発計画の動向 ④テナントの需要動向 | |
| 収益関係 | ①テナント誘致、物件の処分(売却)性等の競争力調査 ②賃貸契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性 ③賃貸費用水準、費用の更新の可能性 ④適正賃料・費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能性 ⑤修繕計画との比較による修繕費用積立の状況 |
| 項目 | 内容 | |
| 物理的調査 | 立地特性 | ①鉄道等の公共交通機関の利便性 ②街路の状況、主要幹線道路へのアクセス状況 ③周辺の土地利用状況、水害・火災等の災害履歴 ④周辺の利便施設・官公署施設等の配置・近接性 ⑤地域の知名度及び評判、規模等の状況 |
| 建築・設備概要 | ①竣工年月日、主要構造、規模、設計・施工者等の業者 ②貸室の形状・分割対応、天井高、フリーアクセス床(OAフロア)等 ③電気設備、空調設備、給排水衛生設備、防犯設備、昇降機設備、駐車場等の状況 | |
| 建築物診断 | ①設計図書、建築確認通知、検査済証等の書類調査 ②建物管理状況の良否、建物管理者等へのヒアリング ③外構、屋上、外装、設備等についての現地調査 | |
| 地震リスク診断 | ①新耐震基準(昭和56年に改正された建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下、「建築基準法」といいます。)に基づく建物等の耐震基準を指します。)又はそれと同水準以上の性能の確保 ②地震リスク分析を実施し、PML(予想最大損失率)値を算出(後記「E.保険(ロ)地震保険」をご参照ください。) | |
| 環境リスク診断 | ①アスベスト、PCB等の有害物質の含有調査 ②土壌等の環境調査 | |
| 法的調査 | 違法性調査 | 建築基準関係規定(建築基準法、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下、「都市計画法」といいます。)、条例等)の遵守状況 |
| 権利関係への対応 | 前所有者の権利の確実性を検討。特に共有・区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等の権利関係が複雑な物件については、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。 ①借地権に関する対抗要件具備の有無、及び借地権に優先する他の物権等の権利の有無 ②敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況 ③敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置 ④共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有者持分売却等に関する措置並びに共有者間における債権債務関係 ⑤区分所有の区分性 ⑥本投資法人の取得前に設定された担保の設定状況や契約内容とその継承の有無 ⑦借地権設定者、区分所有者、共有者等と締結された規約・特約等の内容 ⑧借地権設定者、区分所有者、共有者等に関する法人・個人の別その他の属性 ⑨不動産信託受益権については信託契約の内容 ⑩不動産関連資産に係る各種契約等の内容 | |
| 境界調査 | 境界確定の状況、越境物の有無とその状況 |
D.運営管理
資産運用会社は、個別の投資対象不動産の運営管理について、中長期的な優位性の維持・向上を図り、かつ安定した収益の確保(収入の安定化、稼働率の向上、外注費の適正化等)を図るため、本運用規程において、主として以下の事項を実施するものとしています。
(イ)テナント営業
収入の安定化を目指し、既稼働部分については入居テナントの満足度を向上させ、中長期的な入居継続を図ります。また、未稼働部分についても、新規テナント入居に際して可能な限り中長期契約等(定期借家契約を含みます。)の締結・導入を検討します。
稼働率の向上を目指し、新規テナント募集については、常時テナント仲介業者と連携し、テナント情報の入手に努めると共に、適時テナント誘致計画を立案、実施します。新規テナント選定に際しては、主として以下の項目を調査し、検討します。
| 信用情報 | 業種、業容、業績、決算内容及び財務状況等(外部調査機関を活用します。) |
| 賃貸内容 | 貸借目的、賃料及び賃貸期間等 |
(ロ)施設管理
外注費の適正化を目指し、設備保守点検・警備・清掃等外注業務について毎年業務内容の見直しを行います。見直しに際しては、テナント満足度を考慮し、建物の機能性・安全性・快適性の維持・向上も図ります。
(ハ)修繕更新(リニューアル)
建物の機能性維持を目指し、毎年修繕更新計画を立案、実施及び記録します。計画立案に際しては、省エネ対応及びライフサイクル・コスト(LCC)等を勘案し、中長期的な費用の適正化も図ります。
(ニ)改修(リノベーション)
建物の機能性向上を目指し、適時改修計画を立案、実施及び記録します。計画立案に際しては、将来のテナント要求機能(情報対応、環境対応、イメージ向上等)確保とその経済的効果を比較検討し、中長期的な費用の適正化も図ります。
資産運用会社は、上記(イ)乃至(ニ)の項目を含めて個別の投資対象不動産の運営管理について全部又は一部を、プロパティ・マネジメント会社に委託します。ただし、マスターリース契約等賃貸借契約の形態によっては、プロパティ・マネジメント会社に委託しない場合もあります。
プロパティ・マネジメント会社の選定に際しては、原則として複数のプロパティ・マネジメント会社の主として以下の項目を総合的に比較検討したうえで選定することとし、プロパティ・マネジメント会社による業務レベルの維持・向上を図ります。また、委託料の適正化を目指し、適時業務レベルの評価及び委託内容の見直しを行います。
| 信用情報 | 業容、業績、決算内容及び財務状況等(外部調査機関を活用します。) |
| 業務内容 | 業務遂行能力(経験実績、有資格者及び専門技術者の有無等)、業務遂行体制(人員配置、情報管理及び業務管理組織等)、物件熟知度(テナントとの関係等)、市場精通度(情報量等)並びに利益相反回避の対応等 |
E.保険
(イ)損害保険
資産運用会社は、本運用規程において、災害及び事故等による建物の損害又は対人対物事故による第三者への損害賠償を担保するため、個別の投資対象不動産毎に適切な損害保険(火災保険及び賠償責任保険等)の付保を行うこととしています。また、ポートフォリオ上、災害及び事故等による利益損失等を回避する必要がある場合、利益保険等の付保も検討するものとしています。
(ロ)地震保険
資産運用会社は、本運用規程において、地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に関して、専門家による地震リスク診断に依拠しつつ検討・判断するものとしており、また、かかる地震リスク判断において個別の投資対象不動産のPML値が15%を超える場合、若しくは当該投資対象不動産が既存ポートフォリオに加わった場合のポートフォリオ全体のPML値が10%を超える場合には、地震保険の付保を検討するものとしています。
(注)PML(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失率を意味します。PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本運用規程においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に、想定される最大規模の地震(再現期間475年の大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率(%)で示したものを意味するものとしています。
F.売却
本投資法人は、中長期的観点からの資産運用を基本方針とするものであり、資産運用会社においても、不動産関連資産につき頻繁に売却その他の処分を行うことは意図していません。しかしながら、不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、投資対象不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み等を考慮の上、総合的に判断し、売却を検討することがあります。売却を行う場合には、より高い売却価格が実現するよう、期限を定めた競争入札、競争力のある不動産仲介業者の活用、専任媒介業者の活用などを実施します。
G.財務
(イ)借入れ及び投資法人債
(ⅰ)本投資法人は、資産の取得、本投資法人が支払うべき費用、報酬、預り金又は敷金・保証金の支払資金の調達、借入金又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じ。)の元利金支払のための資金の調達、修繕又は営繕に要する費用支払のための資金の調達、投資主に分配する金銭の調達その他の一時的な支出のために必要となる資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができ、ただし、借入れを行う場合は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下、「金融商品取引法」といいます。)第2条第3項第1号に定義される適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロに規定する機関投資家に限ります。以下同じです。)からの借入れに限るものとしています。
(ⅱ)本投資法人は、本規約第23条の中で、「借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものとする。」と定めています。
(ⅲ)本投資法人は、本規約第24条の中で、「借入れ又は投資法人債の発行に際しては、運用資産について、抵当権、質権その他の担保権を設定することができる。」と定めています。
(ⅳ)上記(ⅰ)乃至(ⅲ)に基づき、本投資法人が借入れを行う場合は、資本市場及び金利動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的かつ安定的な資金調達手段を選定し、低コストの資金調達を図ります。
(ⅴ)本投資法人の資産の総額に対する、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合(以下、「総資産有利子負債比率」といいます。)の上限は、70%を目途としていますが、新たな不動産関連資産の取得等に伴い、一時的に70%を超えることがあります。
(ロ)投資法人の成立後の投資口の発行
(ⅰ)本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金・保証金、借入金又は投資法人債の元利金支払等を含みます。)等のために必要となる資金の調達を目的として、役員会の承認を得た上、投資口の発行を行うことができます(投信法第82条)。
(ⅱ)投資口の発行については、総資産有利子負債比率等の本投資法人の財務状態を考慮し、かつ投資口の希薄化(新規投資口の発行による投資口の持分割合の低下・投資口の1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮したうえで、機動的な投資口の発行を行います。
(ハ)投資法人の自己投資口の取得及び消却
(ⅰ)本投資法人は、資本効率の向上と投資主還元のため、財務、資本政策の一環として、役員会の承認を得た上、自己投資口の取得及び消却を行うことができます(投信法第80条、第80条の2)。
(ⅱ)自己投資口の取得及び消却の検討にあたっては、中長期的な投資主価値の向上という観点を最重要視し、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を慎重に見極めた上、実施すべきか否か及び実施の規模と取得総額等を判断し、実施します。
(ニ)資金運用
(ⅰ)本投資法人は、本規約運用方針4.(2)の中で、「不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭(以下、「敷金等」という。)を受け入れ又は差し入れることがあり、受け入れた敷金等は、本方針の定めに基づき運用する。」と定めています。
(ⅱ)本投資法人は、本規約運用方針2.(1)B.②の中で、「特定資産のうち、デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号。以下、「ヘッジ取引」という。)に投資することがある。」と定めており、また、本規約運用方針3.(2)の中で、「ヘッジ取引は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとする。」と定めています(なお、ヘッジ取引とは、上記本規約運用方針2.(1)B.②のとおり、投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下、「投信法施行令」といいます。)第3条第2号に定義されるデリバティブ取引に係る権利をいいます。以下同じ。)。
H.開示
(イ)本投資法人は、上記のA.乃至G.に基づいて行われる資産運用について、投資家に対してできる限り迅速かつ正確な情報開示に努めるとともに、投資家にとって分かりやすい情報の提供に努めます。
(ロ)本投資法人は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会(以下、「投資信託協会」といいます。)等がそれぞれ要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
(ハ)本投資法人は、開示における不動産関連資産の評価について、本規約第21条第2項第2号において、「不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権の価格を考慮する必要がある場合であって、資産運用報告等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額によることとするが、公示価格、路線価、販売公表価格その他これらに準じて公正と認められる価格をもって評価額とすることも認められるものとする。」と定めています。
I.その他
本投資法人は、本規約運用方針2.(2)D.の中で、「特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいう。)の価額の合計額を、本投資法人の有する特定資産の価額の合計額で除した比率が100分の75以上になるように運用する。」と定めています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
