建物（純額）

有報情報

#1 その他の手数料等（連結）

(ⅰ)本投資法人は、物件の取得、譲渡及び改修工事についての検討(当該取得、譲渡及び改修工事の対象となる物件を以下「検討物件」といいます。)にかかる以下に記される費用を負担します。本投資法人は、資産運用会社がこれらにつき立替払いを行った場合は、資産運用会社の請求に従い、直ちにこれらを払い戻します。但し、物件の取得について案件中止となった場合における埋没費用(案件中止の時点で発生している以下に記される費用をいう。)は資産運用会社が負担します。
(イ)建物診断調査費用
(ロ)環境リスク調査費用

2023/11/28 11:16

#2 その他投資資産の主要なもの（連結）

(注2)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注3)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有持分は1,000,000分の375,178です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の375,178)を乗じた面積は71,806.84㎡です。
(注4)神谷町トラストタワーの土地面積は、本件建物の敷地である土地全14筆の合計面積であり、その一部に借地及び他の所有者の持分を含んでいます。また、神谷町トラストタワーの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は13,292.02㎡です。当該専有部分のうち、7階から9階(合計床面積11,393.16㎡。なお、階数は登記簿上の階数に1を加えた呼称階を使用しています。以下、本物件に関して別段の言及がない限り同様です。)は本投資法人が単独で所有しており、14階(床面積3,797.72㎡)については本投資法人が2分の1の共有持分を保有しています。従って、当該14階については、床面積に本投資法人の共有持分(2分の1)を乗じた面積(1,898.86㎡)を本投資法人が所有している専有部分の床面積として記載しています。

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#3 利害関係人との取引制限（連結）

(ホ)不動産の管理の委託
(ヘ)宅地の造成または建物の建築を自ら行うことにかかる取引等以外の特定資産にかかる取引
(但し、資産運用会社に、宅地または建物の売買または貸借の代理または媒介を行わせること等は認められています。)

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#4 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

(ル)不動産の管理業務
(ヲ)建物の構造・設備の調査、土壌汚染等の環境調査及び不動産の賃貸・売買市場動向調査等に関する業務
(ワ)不動産の所有・売買及び賃貸借

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#5 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）

役職名	氏名	主要略歴		所有株式数
	フォレセーヌ株式会社 監査役(現職)
	東洋グリーン建物株式会社(現 森トラスト・レジデンシャルサービス株式会社) 監査役(現職)
2020年9月	東洋ハウジング管理株式会社 監査役

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#6 投資リスク（連結）

(ヘ)不動産管理会社に関するリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産管理業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、運用不動産の管理については、管理を委託する管理会社の業務遂行能力に強く依拠することになります。しかし、不動産管理会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財産的基礎が維持される保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、不動産管理会社が、破産手続きまたはその他の法的倒産手続き等に服することにより業務執行能力を喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
(ト)本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

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#7 投資方針（連結）

本投資法人は、特定資産のうち不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を投資対象とします(規約第26条第1号(a))。
本投資法人が投資対象とする不動産等の主な用途はオフィス及び宿泊施設としますが、建物の用途集中によるリスクを軽減させるため、商業施設、住宅等への分散投資も行います。また、本投資法人が投資対象とするオフィスの主な所在は東京都心部としますが、地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローの変動リスクを軽減させるため、都心周辺部及び地方都市等への分散投資も行います。本投資法人が投資対象とする宿泊施設の主な所在は全国主要都市及び著名な観光地エリアとします(規約第26条第1号(b)、第4号(c))。
本投資法人は、これら投資対象について、安定したインカムゲインの確保と運用資産の着実な成長を目指して、中長期的な資産の安定運用を行うことを基本とします(規約第26条第1号(c))。

2023/11/28 11:16

#8 投資法人の機構（連結）

(ホ)利害関係人取引の意思決定プロセス
資産運用会社は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。)の取引一任代理等及び投信法上の資産運用会社としての業務を行ううえで、資産運用会社と一定の関係を有する「利害関係人」(下記(a)に定義します。)との間で取引を行うことにより本投資法人の利益が害されることを防止すること並びに資産運用会社が適用法令及び資産運用業務委託契約を遵守して業務を遂行することを確保することを目的として、自主ルールである利害関係人取引規程を設けています。
(a)利害関係人の定義

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#9 投資法人の目的及び基本的性格（連結）

オフィスビル」・「商業施設」及び②宿泊施設を対象とし、①に関しては当該契約が定期建物賃貸借契約(契約期間3～5年程度)にプロパティマネジメントを含む契約形態を基本とし、②に関しては当該契約につき賃貸借方式を基本とするが運営委託方式での契約も検討可能とし(賃料は固定賃料に加えて売上げ実績等に連動した変動賃料を定めるよう努めるものとし、契約期間は10年以上とし、可能な限り長期の賃貸借契約を基本とします。)、プロパティマネジメントを含む契約形態を基本とします(本項の記載内容についての詳細は、後記「2 投資方針/(1)投資方針/b. 投資不動産の投資及び運用方針/(ⅳ)投資不動産のリーシング方針」をご覧ください。)。
(ⅳ)本投資法人は、投資不動産にかかるプロパティマネジメント業務(以下「PM業務」といいます。)については、プロパティマネジメント方針に基づき、資産価値の維持向上、収益の最大化を実現し、併せて投資不動産の内部成長を図るよう努めるものとします。

2023/11/28 11:16

#10 注記表（連結）

なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

建物	3～81年
構築物	2～45年
機械及び装置	2～17年
車両運搬具	3年
工具、器具及び備品	2～18年
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は41,455千円です。
	収益に関する計上基準本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。(1)不動産等の売却不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。(2)水道光熱費収入水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。(1)信託現金及び信託預金(2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地(3)信託預り金(4)信託預り敷金及び保証金
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。(1)手許現金及び信託現金(2)随時引出し可能な預金及び信託預金(3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない、取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資

無形固定資産
定額法を採用しています。

2023/11/28 11:16

#11 課税上の取扱い（連結）

本投資法人が2025年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記にかかる登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。

不動産の所有権の取得日	2025年3月31日まで	2025年4月1日から 2026年3月31日まで	2026年4月1日以後
土地(一般)	1.5%	1.5%	2.0%(原則)
建物(一般)	2.0%(原則)	2.0%(原則)
本投資法人が取得する不動産	1.3%	上記の通り

(ロ)不動産取得税
本投資法人が2025年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

2023/11/28 11:16

#12 資産の評価（連結）

1)不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備部分ともに定額法により算定します。
2)不動産、不動産の賃借権または地上権を信託する信託の受益権

2023/11/28 11:16