訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第15期(平成25年7月1日-平成25年12月31日)
②【投資不動産物件】
(イ)不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が第15期末現在において保有する資産(以下「第15期末保有資産」といいます。)に係る不動産及び不動産信託受益権(以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。)の取得価格、当期末帳簿価格、期末算定価格及び投資比率は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成25年12月31日現在のものです。
A.投資資産の概要、価格及び投資比率
(注1)取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税等相当額を含みません。)を記載しています。但し、大阪興銀ビル(底地)については、停止条件付信託受益権売買契約に記載された本土地の売買代金(10,100,000,000円)より、借地人から収受する借地権に係る権利金相当額(8,330,000,000円)を控除した金額(1,770,000,000円)を取得価格として計算しています。
(注2)当期末帳簿価格は、平成25年12月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注3)期末算定価格は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、平成25年12月31日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社及び大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された価格を記載しています。なお、第15期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。
(注4)投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載し、小数点第二位を四捨五入しています。
(注5)芝二丁目ビルディングは事務所棟と住宅棟より構成されているため、「直接還元利回り」欄、「割引率」欄及び「最終還元利回り」欄にはそれぞれ事務所棟と住宅棟に該当する数値に分けて記載しています。
B.個別不動産の概要
第15期末保有資産の個別の概要は、以下のとおりです。かかる表中における記載については、それぞれ下記の説明に従って概要を記載したものであり、これらの概要表については下記の用語をご参照ください。
なお、以下の表では第15期末保有資産である不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産のうち、土地を「本件土地」、建物を「本件建物」ということがあります。
(ⅰ)「特定資産の概要」欄に関する説明
a.「特定資産の種類」欄には、不動産又は不動産信託受益権の別を記載しています。
b.建物の「用途」欄には、登記簿(登記記録を含みます。以下同じとします。)又は竣工図上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
c.建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。
d.「取得価格」欄には、売買契約に記載された売買代金(消費税等相当額は含みません。)を記載しています。
e.「所在地(住居表示)」欄には、物件概要書又は重要事項説明書上表示されている住居表示を、「所在地(地番)」欄には、登記簿上表示されている地番をそれぞれ記載しています。なお、住居表示が未実施の場合その他物件概要書及び重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、「所在地(住居表示)」欄に地番又は所在地として慣用されている表示方法を記載しています。
f.土地の「地積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しています。なお、区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の地積を記載しています。
g.土地の「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
h.土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
i.土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
j.土地の「所有形態」欄には、本投資法人が直接に不動産を保有する場合は不動産に関して本投資法人が保有する権利、本投資法人が信託受益権を保有する場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
k.建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている建物又は信託建物(但し、附属建物等を除きます。)の床面積の合計を記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、一棟の建物の床面積を記載しています。
l.建物の「構造・階数」欄には、竣工図面又は登記簿上表示されている建物又は信託建物の構造のうち主なものを記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造・階数を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造
m.建物の「所有形態」欄には、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。区分所有権との記載は区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
n.「PM会社」欄には、平成25年12月31日現在において、個々の不動産又は信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している会社を記載しています。
o.「マスターリース会社」欄には、平成25年12月31日現在における、マスターリース会社を記載しています。なお、個々の不動産又は信託不動産についてマスターリース契約における賃料の収受方法は、海老名プライムタワー、台場ガーデンシティビル、新富町ビル及びJEI西本町ビルに係るマスターリース契約を除き、本投資法人又は信託受託者がエンドテナントの支払う賃料と同額(共有する不動産についてはこれに共有持分の割合を乗じた金額)の賃料を受領することとされている「パススルー型」です。なお、JEI西本町ビルのマスターリース契約は平成25年7月1日にパススルー型から賃料固定型に変更されました。
p.「PM会社」欄、「マスターリース会社」欄に記載されている株式会社第一ビルディング、新日鉄興和不動産株式会社及び積水ハウス株式会社は、いずれも本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者に該当します。従って、これらの第15期末保有資産に係るプロパティ・マネジメント業務の委託及びマスターリース会社に対する賃貸にあたっては、自主ルールに従った審議・決議を経ています。
(ⅱ)「信託受益権の概要」に関する説明
a.「信託受託者」欄には、平成25年12月31日現在における受託者を記載しています。
b.「信託設定日」及び「信託満了日」欄には、信託設定日と平成25年12月31日現在における信託期間の満了予定日を記載しています。
(ⅲ)「賃貸借の状況」欄に関する説明
a.「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産のうち建物についての賃貸が可能な面積を意味し、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産の賃貸可能面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値とします。
b.「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則として、平成25年12月31日現在においてエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を含むものとし、当該マスターリースに係る賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。数値はいずれも、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて「賃貸面積」を算出しています。また、下記c、d、e及びfにおける「稼働率」、「テナント総数」、「月額契約賃料」及び「敷金・保証金等」の計算においても同様です。
c.「稼働率」欄には、平成25年12月31日現在における個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
d.「テナント総数」欄において、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は1として記載しています。また、大阪興銀ビル(底地)については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「1」とカウントしています。
e.「月額契約賃料」欄には、原則として、平成25年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(賃料を月額で定めるもの)(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に表示された月間賃料(共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額(消費税等は含みません。)を記載しています。マスターリース契約を採用している物件のうち、台場ガーデンシティビル、新富町ビルに係るマスターリース契約は賃料固定型です。また、JEI西本町ビルのマスターリース契約は平成25年7月1日から賃料固定型に変更されたため、第15期からマスターリース契約に記載された月額賃料に基づいて算出した金額を記載しています。第35興和ビル、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、またNHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。
f.「敷金・保証金等」欄には、原則として、平成25年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に基づく賃借人の敷金・保証金等の平成25年12月31日現在における残高(返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第35興和ビル、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、NHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。また、大阪興銀ビル(底地)については、敷金・保証金を受領していません。
(ⅳ)「期末算定価格の概要」欄に関する説明
a.「期末算定価格の概要」欄の記載は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社及び大和不動産鑑定株式会社が個々の不動産又は信託不動産に関して作成した鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。
b.不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
c.同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。
d.不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
e.鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、利害関係はありません。
(ⅴ)「建物状況調査報告書の概要」欄に関する説明
a.「建物状況調査報告書の概要」欄の記載は、株式会社竹中工務店、清水建設株式会社、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が個々の不動産又は信託不動産に関して作成した「建物状況調査報告書」又はこれに類する題名の報告書(以下「建物状況調査報告書」といいます。)の記載に基づいて記載しています(金額は千円未満を切り捨てています。)。「調査会社」欄の記載は、建物状況調査報告書の作成者を示します。建物状況調査報告書の記載は「調査時点」欄に記載した同報告書の調査の時点における報告者の意見を示したにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
b.「長期修繕費」欄は、各建物状況調査報告書の記載に基づいて12年以内に必要とする修繕費予測の年平均額を記載しています。
c.「PML」欄の記載については、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が個々の不動産又は信託不動産に関して作成した地震PML評価報告書の記載に基づいて記載しています。当該記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。PMLとは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)での超過確率10%の損失を生じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水または火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(ⅵ)「損益状況」欄に関する説明
a.「損益状況」は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 1 財務諸表 (6) 注記表」に記載の重要な会計方針に即して、第15期における損益状況を記載したものです。これらの数値は、将来における各数値を表示し、又は保証するものではありません。但し、第35興和ビル、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについては、エンドテナントから開示の同意が得られていないため記載していません。
b.金額は、千円未満を切り捨てています。従って、記載されている金額を足し合わせても合計値とは必ずしも一致しません。また、第15期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。以下、本書において同じです。
c.「運用期間」欄及び「運用日数」欄には、「損益状況」の記載の対象となる期間及びその日数を記載しています。
d.「賃貸事業収入」欄に記載の金額は、以下の各物件毎の「建物賃貸料」欄及び「その他収入」欄の各金額の合計額を意味します。但し、第35興和ビル、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、またNHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から開示の同意が得られていないため、建物賃貸料及びその他収入については記載していません。
・「建物賃貸料」欄には、貸室賃料、共益費等の合計額を記載しています。
・「その他収入」欄には、建物賃貸料以外の賃貸事業による収入を記載しています(水道光熱費収入等が含まれています)。
e.「賃貸事業費用」欄に記載の金額は、維持管理費、水道光熱費、修繕工事費、公租公課、損害保険料、その他費用、減価償却費の各金額の合計額を意味します。
f.「維持管理費」欄には、プロパティ・マネジメント会社に対するプロパティ・マネジメント業務の受託に対する対価として支払う報酬及び外注委託費等の建物管理費の合計を記載しています。
g.「賃貸純収益(NOI)」欄に記載の金額は、以下の式から算定しています。なお、NOIとは、「Net Operating Income」の略です。
・「賃貸純収益(NOI)」=賃貸事業損益(賃貸事業収入-賃貸事業費用)+減価償却費
h.「資本的支出」欄には、第15期中に行った資本的支出に該当する工事費の金額を記載しています。
(ⅶ)「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、第15期末保有資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、第15期末保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。なお、特記事項の作成にあたり、平成25年12月31日を調査時点とする調査を行っており、原則として、同時点までに調査が可能であった範囲で記載しています。
a.法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b.権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(担保権の設定を含みます。)
c.不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d.共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
(注1) 本件土地(22,294.51㎡)のうち、本投資法人が信託受託者を通じて所有する土地の面積は6,898.79㎡です。
(注2) 容積率については、本来本物件の南側前面道路から20mまでの部分が600%、20mを超える部分は500%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されますが、「大森ベルポート」の敷地は都市計画法に定める特定街区に指定されているために容積率が割増され、指定容積率限度は、本物件に係る建物の敷地を含む街区につき670%となっています。
(注3) 本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、敷地が特定街区に指定されているため、適用建蔽率は100%となっています。
(注4) 本投資法人は、信託受託者を通じて(注5)に記載する専有部分に加え、別棟の倉庫の共有持分を保有しています。かかる倉庫の面積(45.85㎡)は、上記面積には含まれていません。また、持分の割合は2,399/10,000です。
(注5) 本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、D館の事務所・店舗等(40,099.49㎡)の全てです。
(注6) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1) 本件土地(3,355.00㎡)には、他の建物共有者の単独所有の土地(147.2㎡)を含みます。
(注2) 容積率については、本来北側前面道路から20mまでは500%、20mを超える部分は400%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されますが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は515.09%となっています。
(注3) 本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注4) 持分の割合は9,505/10,000です。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本件土地には、借地の部分(387.85㎡)を含みます。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1) 本投資法人は、平成22年10月29日に共有持分の30%を追加取得(取得価格:2,390百万円)し、直ちにこれを追加信託しました。
(注2) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地は、地域地区規制において四つに区分され、本来の容積率は300%、400%、500%又は700%ですが、高度利用地区であるため、それぞれ450%、600%、700%及び900%に緩和されています。適用容積率は、かかる数値を面積割合に応じて加重平均された数値であり、630.70%です。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%又は60%ですが、前者が適用される部分については、高度利用地区かつ商業地域であり、さらに防火地域内にある耐火建築物であるために70%となり、後者については高度利用地区であるために30%となります。適用建蔽率は、かかる数値を面積割合に応じて加重平均された数値であり、67.10%です。
(注3)持分の割合は308,671.7536/1,000,000です。
(注4)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、5階ないし9階の事務所(7,636.40㎡)の全て、及び10階の事務所(1,527.28㎡)であり、持分の割合は6,432/10,000です。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1) 本物件の敷地は2筆からなっており、本投資法人は、その全体について敷地権として地上権(自己借地権)の準共有持分を、2筆の土地のうち一方について所有権の共有持分を保有しています。本投資法人が保有する敷地全体の地上権の準共有持分の割合は25,531,548/72,717,200、所有権の共有持分を保有する土地(6,999.50㎡)に係る持分の割合は25,531,548/66,595,000です。
(注2)本物件に係る土地は地域地区規制において二つに区分され、容積率は各区分に応じて600%及び400%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されるところ、建築基準法第59条の2に基づく総合設計制度により割増を受け、適用容積率は717.91%となっています。
(注3)本物件に係る土地の建蔽率は、地域地区規制において二つに区分され、本来は80%と60%ですが、前者が適用される部分については、商業地域内で防火地域内にある耐火建築物であるために100%となり、後者が適用される部分については、防火地域内の耐火建築物であり、また角地であるために80%となります。適用建蔽率は、かかる数値を面積割合に応じて加重平均した数値であり、83.09%となっています。
(注4)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、地下3階、地下2階、1階ないし15階の事務所(32,169.62㎡)であり、持分の割合は49/100です。
(注5)本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日及び信託満了日を記載しています。
(注6) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の容積率は、北側道路から30mまで及び西側道路から20mは500%、その他部分は300%で、面積割合に応じて
加重平均された数値が適用されます。
(注2) 本物件に係る土地の建蔽率は本来80%又は60%ですが、前者が適用される部分については、商業地域内で防火地域内にある耐火建築物
であるために100%となり、後者が適用される部分については、防火地域内の耐火建築物であるために70%となります。適用建蔽率につ
いては、かかる数値を面積割合に応じて加重平均された数値となります。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来600%ですが、地区計画により基準容積率は580%となります。なお、地区計画の概要は以下のとおりです。
地区の名称:台場3区域G-3街区
容積率の限度:10分の58
高さの最高限度:60m
(注2)持分の割合は550,000/1,000,000です。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の容積率は、本来敷地南西側の一部を除く第2種住居地域は400%、第2種中高層住居専用地域及び敷地南西側の
一部の第2種住居地域は300%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
(注2) 本物件に係る土地の建蔽率は本来60%ですが、防火地域内にある耐火建築物であるために70%となります。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件の住居表示は、事務所部分(1号)と住宅部分(15号)の各々に附されています。
(注2)本物件に係る土地の容積率は本来400%ですが、総合設計制度による割増により701.09%となっています。
(注3) 本物件に係る土地の建蔽率は本来60%ですが、角地緩和及び防火地域内にある耐火建築物であるために80%となります。
(注4)本投資法人は、敷地全体及び建物全体について所有権の共有持分を保有しており、その持分の割合は40/100です。
(注5)本投資法人は、平成23年12月20日付けにて共有者兼PM会社である新日鉄興和不動産株式会社と本物件の共有持分に係る「プロパティ・
マネジメント契約」を締結しており、当該契約において本物件の住宅部分に係る新日鉄興和不動産株式会社と株式会社東急コミュニティ
ーにおいて締結された平成22年12月10日付け「マスターリース兼プロパティ・マネジメント契約」を継承しています。
(注6) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1) 本物件に係る建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は
100%となっています。
(注2) 別途、附属建物として駐車場48.65㎡があります。
(注3)「マスターリース会社」については、本件建物の5階及び8階部分を転貸の目的で借り受けるマスターリース会社を記載しています。
なお、マスターリース契約は、マスターリース会社が信託受託者に対して一定額の固定賃料を支払う契約期間2年の賃料保証型です。
(注4) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)土地の面積については、登記簿上表示されている敷地全体の地積を記載しています。本投資法人は、この一部(1,333.15㎡)について所有権の共有持分を保有しています。本投資法人が保有する共有持分の割合は約52.3%です。
(注2)本物件に係る建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は
100%となっています。また、容積率については、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は
923.98%となっています。
(注3)建物の面積については、登記簿上表示されている一棟の建物全体の面積を記載しています。本投資法人は、このうち地下1階から15階の
事務所部分の専有部分(13,238.09㎡)及びその付属建物(倉庫113.27㎡)の共有持分を保有しています。本投資法人が保有する共有持分の
割合は約27.0%です。
(注4) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1) 本物件に係る土地の容積率は本来800%ですが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は897.42%となっています。
(注2) 本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3) 持分の割合は32/100です。
(注4) 本投資法人が保有する専有部分は、地下4階ないし地上1階及び3階の駐車場・機械室等(11,800.42㎡)(持分の割合220,928/1,000,000)、並びに地下3階ないし地下1階、2階、3階、6階ないし8階及び10階ないし22階の事務所・店舗等(30,034.56㎡)(持分の割合32/100)です。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注2)別途、附属建物(駐車場99.04㎡及び管理室2.76㎡)があります。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)停止条件付信託受益権売買契約書に記載された土地の売買代金(10,100,000,000円)より、借地人から収受した借地権に係る権利金相当
額(8,330,000,000円)を控除した金額を、取得価格として記載しています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域による耐火建築物であるために緩和され、本物件上の建物への適用建蔽率は100%となっています。
(注3)本物件にはみずほ信託銀行株式会社を借地人とする普通借地権(賃借権)が設定されています。借地契約の期間は平成25年2月5日から平成55年2月4日の30年間となっており、平成35年2月5日以降は書面による通知により解約可能となっています(予告期間1年)。
(注4)更地価格に底地割合を乗じた価格を記載しています。
(注5)賃貸可能な土地の面積又は賃貸している土地の面積を表示しています。
(注6)賃料は、固定賃料及び変動賃料(本物件に課される固定資産税、都市計画税その他の公租公課の合計額に応じた金額)で構成されています。
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来400%ですが、敷地が都市計画法に定める特定街区に指定されているために容積率が割増され、指定容積率限度が600%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、敷地が特定街区に指定されているため、適用建蔽率は100%となっています。
(注3)持分の割合は、760,977/1,000,000です。
(注4)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、1階ないし7階及び10階ないし23階の事務所・店舗(29,392.17㎡)(持分の割合862,036/1,000,000)、並びに地下1階の駐車場(4,093.65㎡)(持分の割合823,884/1,000,000)です。
(注5)上記特記事項記載のとおり、本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②にはそれぞれの信託設定日を記載しています。
(注6) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本件建物は、建築基準法第86条第1項の規定に基づきいわゆる一団地認定を受けた複数の区画からなる区域に、総合的設計により建設された複数の建物の一つです。本物件は、かかる区域に属する他の土地の所有者から容積利用権の設定を受けており、その結果、本件建物に実際に適用される容積率は1,881.06%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の容積率は、前面道路から20mまでは600%、20mを超える部分は400%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であり、また角地であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3)上記特記事項記載のとおり、本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②にはそれぞれの信託設定日を記載しています。
(注4) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の容積率は、本来は、東側道路から25mまでは600%、25mを超える部分は400%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されるところ、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は580.47%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3)本件土地(3,673.94㎡)のうち、本投資法人が信託受託者を通じて単独で保有する土地の面積は2,592.95㎡であり、他の建物区分所有者の単独所有の土地の面積は1,080.99㎡です。
(注4)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、1階ないし15階の事務所・店舗(14,015.04㎡)であり、持分の割合は
74,580/100,000です。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注2) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来500%ですが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は579.71%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の容積率については、本来市道330号線から西側は400%、東側は200%ですが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度及び同法第86条第1項に基づく一団地の認定により割増を受け、適用容積率は443.57%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来市道330号線から西側は80%、東側は60%ですが、西側については、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和されて100%となっており、本物件への適用建蔽率は92.3%となっています。
(注3)持分の割合は70/100です。
(注4)本件建物は2棟の建物から構成されています。このうち区分所有建物について本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、事務所・ホテル・会館・店舗(44,371.35㎡)であり、持分の割合は70/100です。また、他方の建物(体育館3,072.61㎡)については、70/100の割合で共有しています。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来500%ですが、敷地が都市計画法に定める特定街区に指定されているために容積率が割増され、指定容積率限度が700%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来は80%ですが、商業地域内で防火地域内にある耐火建築物であるために緩和されて100%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本件土地の実測面積は、710.03㎡です。
(注2)本物件に係る土地の容積率は、本来は、商業地域の部分は600%、第2種住居地域の部分は300%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されるところ、適用容積率は533.75%となっています。また、本物件に係る土地の建蔽率は本来、商業地域においては80%、第2種住居地域においては60%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は商業地域においては100%、第2種住居地域においては70%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されるところ、適用建蔽率は93.37%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の容積率は、本来は500%ですが、高度利用地区であるため、600%に緩和されています。また、本物件に係る土地の建蔽率は、高度利用地区のため70%となっています。なお、当該数値は一団地認定により、4街区の全体面積で算出されており、当該建物単独の建蔽率は68.87%、容積率は848.79%となります。
(注2)持分の割合は74,402,900/100,000,000です。
(注3)本投資法人が所有する専有部分は、3階部分の一部及び4階ないし11階部分の事務所(9,838.44㎡)です。
(注4) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件土地の実測面積及び確認申請面積は2,086.64㎡です。
(注2)本物件に係る土地の容積率は本来400%ですが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は472.54%となっています。また、本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は
100%となっています。
(注2)登記簿上「鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建」となっていますが、実際は、地上部分が鉄骨造で地下部分は鉄骨鉄筋
コンクリート造となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来700%ですが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度等により割増しを受け、建築確認申請時の適用容積率は809.1%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は
100%となっています。
(注3)本物件の敷地は4筆からなっており、信託受託者は、このうち3筆(2,040.90㎡)を所有し、残り1筆(634.51㎡)については借地権
(転借権)を保有しています。
(注4)信託受託者が所有する専有部分は、地上1階ないし13階の事務所(15,885.38㎡)です。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(ロ)運用資産の資本的支出
A.資本的支出の予定
平成25年12月31日現在において、本投資法人がその第15期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、以下工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
B.期中の資本的支出
本投資法人の第15期末保有資産において、平成25年12月期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。平成25年12月期の資本的支出は775百万円であり、平成25年12月期に費用に区分された修繕費121百万円と併せ897百万円の工事を実施しています。
C.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フローの中から大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
(ハ)建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)の概要
本投資法人は、第15期末保有資産に係る不動産及び信託不動産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)を株式会社竹中工務店、清水建設株式会社、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。また、全物件につき、各建物の現状の耐震性能に関して図面等からの定性的判断等を行った上で、耐震性能に係る評価を記載したPML(Probable Maximum Loss)に関するPML算定報告を損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社より受けています。建物状況調査報告書(PML算定報告を含みます。)の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、建物状況調査を行った株式会社竹中工務店、清水建設株式会社、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
建物状況調査報告書の概要
(注1)長期修繕費には、12年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
(注2)「PML」の合計欄には、平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したポ
ートフォリオ全体のPMLを記載しています。PMLとは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用
年数)での超過確率10%の損失を生じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する
予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による
建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震
後の水または火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていませ
ん。
(ニ)テナント等の概要
A.賃貸状況の概要
平成25年12月31日現在の第15期末保有資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント総数、月額契約賃料及び敷金・保証金の合計は以下のとおりです。
(注1)「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産のうち本投資法人の保有部分における賃貸が可能な面積を意味し、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産の賃貸可能面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値とします。
(注2)「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、平成25年12月31日現在において実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則としてエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を意味し、当該マスターリースに係る賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。数値はいずれも、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて「賃貸面積」を算出しています。また、下記(注3)、(注4)及び(注6)における「稼働率」、「テナント総数」及び「敷金・保証金の合計」の計算においても同様です。なお、かかるエンドテナントが期末現在において賃料等を延滞している場合には、下記(注5)における延滞額及び延滞エンドテナント数には、かかるエンドテナントも含まれます。(後記(ヘ)主要なテナントに関する情報 「A.主要なテナントの概要」及び「C.主要なエンドテナントの状況」の「賃貸面積」欄において、以下同じとします。)
(注3)「稼働率」欄には、平成25年12月31日現在における個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載し、小数点第二位を四捨五入しています。
(注4)「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は1として記載しています。また、大阪興銀ビル(底地)については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「1」とカウントしています。
(注5)「月額契約賃料」欄には、原則として、平成25年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(賃料を月額で定めるもの)(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に表示された月額賃料(共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額(消費税等は含みません。)を記載しています。マスターリース契約を採用している物件のうち、台場ガーデンシティビル、新富町ビル及びJEI西本町ビルに係るマスターリース契約は賃料固定型です。なお、JEI西本町ビルのマスターリース契約は平成25年7月1日から賃料固定型に変更したため、第15期からマスターリース契約に記載された月額賃料に基づいて算出した金額を記載しています。興和川崎東口ビル、第35興和ビル、興和西新橋ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、また、NHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。なお、合計額には、エンドテナント等から月額契約賃料の開示の同意が得られていない物件に係る月額契約賃料を含みます。また、平成25年12月31日時点において、6のエンドテナントが賃料及び共益費の支払を遅延していました(延滞賃料・共益費又は同相当損害金は、合計9,781千円。)が、その後、全てのエンドテナントから支払がされています(合計9,781千円。)。
(注6)「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、平成25年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に基づく賃借人の敷金・保証金等の同日現在における残高(返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額を記載しています。但し、興和川崎東口ビル、第35興和ビル、興和西新橋ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、NHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。また、大阪興銀ビル(底地)については、敷金・保証金を受領していません。なお、合計額には、エンドテナント等から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含みます。
B.稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における、平成22年6月ないし平成25年12月の各月の稼働率等の推移は以下のとおりです。
(ホ)主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の第15期末保有資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、第15期末保有資産全ての総賃料収入の合計の10%以上を占める資産(以下「主要な不動産等資産」といいます。)は、興和川崎西口ビル、大森ベルポートD館の2物件です。
これら主要な不動産等資産の概要(テナントの総数、総賃料収入、総賃貸面積、総賃貸可能面積等)に関しては、前記「(ニ)テナント等の概要 A.賃貸状況の概要」をご覧下さい。
以下は、主要な不動産等資産に係る、各期末現在の稼働率の推移を示したものです。
(ヘ)主要なテナントに関する情報
A.主要なテナントの概要
平成25年12月31日現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるものをいいます。また、ここに、「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会社から転貸を受けている転借人は含みません。従って、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリース会社を主要なテナントとして記載しています。これに対し、「エンドテナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人(マスターリース会社を除きます。)、及びマスターリース会社との間で賃貸借契約が締結されている転借人を指します。
(注1)テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、数値については小数点第三位を四捨五入して記載しています。
(注2)「面積比率」欄には、原則として、平成25年12月31日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸面積合計に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
(注3)「年間賃料総額」欄には、原則として、平成25年12月31日現在における賃貸借契約における月額賃料(共益費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。)を12倍して得られた金額を記載し、千円未満を切り捨てています。
(注4)「賃料比率」欄には、原則として、平成25年12月31日現在におけるポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
(注5)テナントから年間賃料の開示の同意が得られていない物件に係る年間賃料を含む数値です。
(注6)本物件の一部区画について、新日鉄興和不動産株式会社との間でマスターリース契約(賃料固定型)を締結しています。
(注7)JEI西本町ビルのマスターリース契約は平成25年7月1日から賃料固定型に変更したため、第15期からマスターリース契約に記載された月額賃料に基づいて算出した金額を記載しています。
B.主要なテナントへの賃貸条件
<テナント名>新日鉄興和不動産株式会社
<テナント名>株式会社第一ビルディング
(注)「敷金・保証金」欄には、原則として、平成25年12月31日において、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高(返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、興和川崎東口ビル、第35興和ビル及びJEI本郷ビルについては、エンドテナントから敷金・保証金の開示の同意が得られていないため記載していません。また、新富町ビルについては、敷金・保証金を受領していません。
C.主要なエンドテナントの状況
平成25年12月31日現在における主要なエンドテナントの状況は下表のとおりです。なお、ここで「主要なエンドテナント」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積(第15期末保有資産の複数を同一のテナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計)が全賃貸面積に占める割合の高い順に5位までのテナントを指します。
(注) 海老名プライムタワーの一部については、同物件のプロパティ・マネジメント会社である株式会社海老名第一ビルディングをマスターリース会社とするマスターリース契約が締結されています。同社は賃借した部分(合計9,786.77㎡)を転貸せず、株式会社ホテルオークラ及び株式会社ルネサンス(旧株式会社ディックルネサンス)との間で業務委託契約を締結して、当該部分でホテル及びスポーツクラブを運営しています。これらの業務委託先は、主要なエンドテナントには該当しませんが、その運営を行う部分の面積が大きいことから、ここに注記しています。
(イ)不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が第15期末現在において保有する資産(以下「第15期末保有資産」といいます。)に係る不動産及び不動産信託受益権(以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。)の取得価格、当期末帳簿価格、期末算定価格及び投資比率は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成25年12月31日現在のものです。
A.投資資産の概要、価格及び投資比率
| 物件 番号 | 名称 | 取得価格 (百万円) (注1) | 当期末 帳簿価格 (百万円) (注2) | 期末算定価格(百万円)(注3) | 投資 比率 (%) (注4) | |||||
| 直接還元法 | DCF法 | |||||||||
| 直接還元価格 (百万円) | 直接還元 利回り(%) | DCF価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終還元 利回り(%) | ||||||
| Ⅰ-1 | 大森ベルポートD館 | 22,552 | 21,571 | 23,300 | 25,400 | 4.8 | 23,300 | 4.5 | 4.9 | 9.2 |
| Ⅰ-2 | 芝二丁目ビルディング (注5) | 9,450 | 9,100 | 11,200 | 11,327 | 事務所:4.7 住 宅:5.3 | 11,120 | 事務所:4.4 住 宅:5.0 | 事務所:4.9 住 宅:5.5 | 3.8 |
| Ⅰ-3 | JEI浜松町ビル | 8,350 | 8,353 | 7,210 | 7,350 | 4.4 | 7,060 | 4.1 | 4.6 | 3.4 |
| Ⅰ-4 | 第32興和ビル | 7,430 | 7,384 | 6,680 | 7,450 | 5.3 | 6,680 | 5.0 | 5.5 | 3.0 |
| Ⅰ-7 | 赤坂ガーデンシティ | 23,300 | 22,656 | 16,600 | 16,900 | 4.0 | 16,300 | 3.6 | 4.2 | 9.5 |
| Ⅰ-8 | 赤坂インターシティ | 28,146 | 27,624 | 25,000 | 25,300 | 3.8 | 24,600 | 3.5 | 3.9 | 11.5 |
| Ⅰ-9 | 興和白金台ビル | 4,705 | 4,868 | 5,010 | 5,080 | 4.8 | 4,940 | 4.6 | 5.0 | 1.9 |
| Ⅰ-10 | 台場ガーデンシティビル | 11,000 | 10,630 | 12,000 | 12,000 | 5.0 | 12,000 | 4.4 | 5.2 | 4.5 |
| Ⅰ-11 | 第35興和ビル | 8,280 | 8,245 | 9,160 | 9,350 | 4.2 | 8,970 | 4.0 | 4.4 | 3.4 |
| Ⅰ-12 | 浜離宮インターシティ | 7,080 | 6,882 | 7,890 | 7,950 | 4.4 | 7,820 | 4.1 | 4.6 | 2.9 |
| Ⅰ-13 | 新富町ビル | 1,750 | 1,798 | 1,820 | 1,830 | 5.0 | 1,820 | 4.7 | 5.2 | 0.7 |
| Ⅰ-14 | 興和西新橋ビル | 3,931 | 3,853 | 4,150 | 4,170 | 4.2 | 4,120 | 3.8 | 4.4 | 1.6 |
| エリアⅠ | 135,974 | 132,970 | 130,020 | 134,107 | - | 128,730 | - | - | 55.4 | |
| Ⅱ-1 | NHK名古屋放送 センタービル | 4,300 | 4,510 | 4,190 | 4,240 | 5.7 | 4,140 | 5.5 | 5.9 | 1.8 |
| Ⅱ-2 | JEI西本町ビル | 6,673 | 7,391 | 4,220 | 4,290 | 5.4 | 4,190 | 5.2 | 5.6 | 2.7 |
| Ⅱ-3 | 大阪興銀ビル(底地) | 1,770 | 1,865 | 1,770 | 1,800 | 4.5 | 1,740 | 4.3 | 4.7 | 0.7 |
| エリアⅡ | 12,743 | 13,766 | 10,180 | 10,330 | - | 10,070 | - | - | 5.2 | |
| Ⅲ-1 | 武蔵小杉タワープレイス | 13,890 | 12,751 | 16,500 | 16,600 | 5.2 | 16,400 | 4.9 | 5.4 | 5.7 |
| Ⅲ-2 | 興和川崎東口ビル | 10,976 | 9,983 | 8,350 | 8,720 | 5.4 | 8,220 | 5.0 | 5.6 | 4.5 |
| Ⅲ-3 | JEI本郷ビル | 5,400 | 5,171 | 4,560 | 4,640 | 4.7 | 4,480 | 4.5 | 4.9 | 2.2 |
| Ⅲ-5 | 川崎日進町ビルディング | 4,725 | 4,561 | 3,780 | 3,840 | 5.5 | 3,710 | 5.2 | 5.7 | 1.9 |
| Ⅲ-6 | 第44興和ビル | 1,150 | 972 | 1,540 | 1,550 | 5.7 | 1,520 | 5.4 | 6.0 | 0.5 |
| Ⅲ-7 | JEI両国ビル | 2,550 | 2,338 | 2,130 | 2,120 | 5.4 | 2,130 | 5.1 | 5.6 | 1.0 |
| Ⅲ-8 | 海老名プライムタワー | 6,470 | 5,936 | 3,690 | 3,680 | 6.2 | 3,700 | 6.0 | 6.4 | 2.6 |
| Ⅲ-9 | 興和川崎西口ビル | 32,000 | 30,135 | 24,600 | 25,700 | 5.2 | 24,200 | 5.0 | 5.4 | 13.0 |
| Ⅲ-10 | パシフィックスクエア千石 | 1,620 | 1,652 | 1,560 | 1,670 | 5.0 | 1,560 | 4.7 | 5.2 | 0.7 |
| Ⅲ-11 | コアシティ立川 | 6,500 | 6,420 | 6,980 | 7,000 | 5.4 | 6,950 | 5.1 | 5.6 | 2.6 |
| エリアⅢ | 85,281 | 79,925 | 73,690 | 75,520 | - | 72,870 | - | - | 34.7 | |
| Ⅳ-2 | JEI京橋ビル | 3,308 | 3,236 | 3,880 | 3,900 | 5.9 | 3,870 | 5.7 | 6.1 | 1.3 |
| Ⅳ-3 | JEI広島八丁堀ビル | 2,760 | 2,748 | 2,660 | 2,680 | 5.8 | 2,630 | 5.7 | 6.1 | 1.1 |
| Ⅳ-4 | SE山京ビル | 5,500 | 5,455 | 6,010 | 5,970 | 6.0 | 6,010 | 5.7 | 6.3 | 2.2 |
| エリアⅣ | 11,568 | 11,440 | 12,550 | 12,550 | - | 12,510 | - | - | 4.7 | |
| 合計 | 245,567 | 238,103 | 226,440 | 232,507 | - | 224,180 | - | - | 100.0 | |
(注1)取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税等相当額を含みません。)を記載しています。但し、大阪興銀ビル(底地)については、停止条件付信託受益権売買契約に記載された本土地の売買代金(10,100,000,000円)より、借地人から収受する借地権に係る権利金相当額(8,330,000,000円)を控除した金額(1,770,000,000円)を取得価格として計算しています。
(注2)当期末帳簿価格は、平成25年12月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注3)期末算定価格は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、平成25年12月31日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社及び大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された価格を記載しています。なお、第15期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。
(注4)投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載し、小数点第二位を四捨五入しています。
(注5)芝二丁目ビルディングは事務所棟と住宅棟より構成されているため、「直接還元利回り」欄、「割引率」欄及び「最終還元利回り」欄にはそれぞれ事務所棟と住宅棟に該当する数値に分けて記載しています。
B.個別不動産の概要
第15期末保有資産の個別の概要は、以下のとおりです。かかる表中における記載については、それぞれ下記の説明に従って概要を記載したものであり、これらの概要表については下記の用語をご参照ください。
なお、以下の表では第15期末保有資産である不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産のうち、土地を「本件土地」、建物を「本件建物」ということがあります。
(ⅰ)「特定資産の概要」欄に関する説明
a.「特定資産の種類」欄には、不動産又は不動産信託受益権の別を記載しています。
b.建物の「用途」欄には、登記簿(登記記録を含みます。以下同じとします。)又は竣工図上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
c.建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。
d.「取得価格」欄には、売買契約に記載された売買代金(消費税等相当額は含みません。)を記載しています。
e.「所在地(住居表示)」欄には、物件概要書又は重要事項説明書上表示されている住居表示を、「所在地(地番)」欄には、登記簿上表示されている地番をそれぞれ記載しています。なお、住居表示が未実施の場合その他物件概要書及び重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、「所在地(住居表示)」欄に地番又は所在地として慣用されている表示方法を記載しています。
f.土地の「地積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しています。なお、区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の地積を記載しています。
g.土地の「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
h.土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
i.土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
j.土地の「所有形態」欄には、本投資法人が直接に不動産を保有する場合は不動産に関して本投資法人が保有する権利、本投資法人が信託受益権を保有する場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
k.建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている建物又は信託建物(但し、附属建物等を除きます。)の床面積の合計を記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、一棟の建物の床面積を記載しています。
l.建物の「構造・階数」欄には、竣工図面又は登記簿上表示されている建物又は信託建物の構造のうち主なものを記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造・階数を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造
m.建物の「所有形態」欄には、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。区分所有権との記載は区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
n.「PM会社」欄には、平成25年12月31日現在において、個々の不動産又は信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している会社を記載しています。
o.「マスターリース会社」欄には、平成25年12月31日現在における、マスターリース会社を記載しています。なお、個々の不動産又は信託不動産についてマスターリース契約における賃料の収受方法は、海老名プライムタワー、台場ガーデンシティビル、新富町ビル及びJEI西本町ビルに係るマスターリース契約を除き、本投資法人又は信託受託者がエンドテナントの支払う賃料と同額(共有する不動産についてはこれに共有持分の割合を乗じた金額)の賃料を受領することとされている「パススルー型」です。なお、JEI西本町ビルのマスターリース契約は平成25年7月1日にパススルー型から賃料固定型に変更されました。
p.「PM会社」欄、「マスターリース会社」欄に記載されている株式会社第一ビルディング、新日鉄興和不動産株式会社及び積水ハウス株式会社は、いずれも本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者に該当します。従って、これらの第15期末保有資産に係るプロパティ・マネジメント業務の委託及びマスターリース会社に対する賃貸にあたっては、自主ルールに従った審議・決議を経ています。
(ⅱ)「信託受益権の概要」に関する説明
a.「信託受託者」欄には、平成25年12月31日現在における受託者を記載しています。
b.「信託設定日」及び「信託満了日」欄には、信託設定日と平成25年12月31日現在における信託期間の満了予定日を記載しています。
(ⅲ)「賃貸借の状況」欄に関する説明
a.「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産のうち建物についての賃貸が可能な面積を意味し、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産の賃貸可能面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値とします。
b.「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則として、平成25年12月31日現在においてエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を含むものとし、当該マスターリースに係る賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。数値はいずれも、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて「賃貸面積」を算出しています。また、下記c、d、e及びfにおける「稼働率」、「テナント総数」、「月額契約賃料」及び「敷金・保証金等」の計算においても同様です。
c.「稼働率」欄には、平成25年12月31日現在における個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
d.「テナント総数」欄において、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は1として記載しています。また、大阪興銀ビル(底地)については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「1」とカウントしています。
e.「月額契約賃料」欄には、原則として、平成25年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(賃料を月額で定めるもの)(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に表示された月間賃料(共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額(消費税等は含みません。)を記載しています。マスターリース契約を採用している物件のうち、台場ガーデンシティビル、新富町ビルに係るマスターリース契約は賃料固定型です。また、JEI西本町ビルのマスターリース契約は平成25年7月1日から賃料固定型に変更されたため、第15期からマスターリース契約に記載された月額賃料に基づいて算出した金額を記載しています。第35興和ビル、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、またNHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。
f.「敷金・保証金等」欄には、原則として、平成25年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に基づく賃借人の敷金・保証金等の平成25年12月31日現在における残高(返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第35興和ビル、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、NHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。また、大阪興銀ビル(底地)については、敷金・保証金を受領していません。
(ⅳ)「期末算定価格の概要」欄に関する説明
a.「期末算定価格の概要」欄の記載は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社及び大和不動産鑑定株式会社が個々の不動産又は信託不動産に関して作成した鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。
b.不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
c.同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。
d.不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
e.鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、利害関係はありません。
(ⅴ)「建物状況調査報告書の概要」欄に関する説明
a.「建物状況調査報告書の概要」欄の記載は、株式会社竹中工務店、清水建設株式会社、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が個々の不動産又は信託不動産に関して作成した「建物状況調査報告書」又はこれに類する題名の報告書(以下「建物状況調査報告書」といいます。)の記載に基づいて記載しています(金額は千円未満を切り捨てています。)。「調査会社」欄の記載は、建物状況調査報告書の作成者を示します。建物状況調査報告書の記載は「調査時点」欄に記載した同報告書の調査の時点における報告者の意見を示したにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
b.「長期修繕費」欄は、各建物状況調査報告書の記載に基づいて12年以内に必要とする修繕費予測の年平均額を記載しています。
c.「PML」欄の記載については、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が個々の不動産又は信託不動産に関して作成した地震PML評価報告書の記載に基づいて記載しています。当該記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。PMLとは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)での超過確率10%の損失を生じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水または火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(ⅵ)「損益状況」欄に関する説明
a.「損益状況」は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 1 財務諸表 (6) 注記表」に記載の重要な会計方針に即して、第15期における損益状況を記載したものです。これらの数値は、将来における各数値を表示し、又は保証するものではありません。但し、第35興和ビル、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについては、エンドテナントから開示の同意が得られていないため記載していません。
b.金額は、千円未満を切り捨てています。従って、記載されている金額を足し合わせても合計値とは必ずしも一致しません。また、第15期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。以下、本書において同じです。
c.「運用期間」欄及び「運用日数」欄には、「損益状況」の記載の対象となる期間及びその日数を記載しています。
d.「賃貸事業収入」欄に記載の金額は、以下の各物件毎の「建物賃貸料」欄及び「その他収入」欄の各金額の合計額を意味します。但し、第35興和ビル、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、またNHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から開示の同意が得られていないため、建物賃貸料及びその他収入については記載していません。
・「建物賃貸料」欄には、貸室賃料、共益費等の合計額を記載しています。
・「その他収入」欄には、建物賃貸料以外の賃貸事業による収入を記載しています(水道光熱費収入等が含まれています)。
e.「賃貸事業費用」欄に記載の金額は、維持管理費、水道光熱費、修繕工事費、公租公課、損害保険料、その他費用、減価償却費の各金額の合計額を意味します。
f.「維持管理費」欄には、プロパティ・マネジメント会社に対するプロパティ・マネジメント業務の受託に対する対価として支払う報酬及び外注委託費等の建物管理費の合計を記載しています。
g.「賃貸純収益(NOI)」欄に記載の金額は、以下の式から算定しています。なお、NOIとは、「Net Operating Income」の略です。
・「賃貸純収益(NOI)」=賃貸事業損益(賃貸事業収入-賃貸事業費用)+減価償却費
h.「資本的支出」欄には、第15期中に行った資本的支出に該当する工事費の金額を記載しています。
(ⅶ)「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、第15期末保有資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、第15期末保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。なお、特記事項の作成にあたり、平成25年12月31日を調査時点とする調査を行っており、原則として、同時点までに調査が可能であった範囲で記載しています。
a.法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b.権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(担保権の設定を含みます。)
c.不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d.共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
| 物件番号:Ⅰ-1 | 物件名称 :大森ベルポートD館 | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・店舗 | 信託設定日 | 平成18年6月29日 | ||||
| 建築時期 | 平成8年9月24日 | 信託満了日 | 平成28年6月26日 | ||||
| 取得価格 | 22,552百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都品川区南大井六丁目26番3号 | 賃貸可能面積 | 25,591.12㎡ | |||
| 地番 | 東京都品川区南大井六丁目3番1他 | 賃貸面積 | 25,591.12㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 22,294.51㎡(注1) | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 500・600/100(注2)(注3) | 月額契約賃料 | 144,084千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 1,027,946千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 155,778.75㎡(注4) | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・RC・SRC、地下3階17階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権(注5) | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 934,460 | |||||
| マスターリース会社 | 株式会社第一ビルディング | 建物賃貸料 | 869,045 | ||||
| その他収入 | 65,415 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 496,859 | ||||
| 鑑定評価機関 | 株式会社中央不動産鑑定所 | 維持管理費 | 124,294 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 157,220 | ||||
| 鑑定評価額 | 23,300 | 修繕工事費 | 4,554 | ||||
| 収益価格 | 23,300 | 公租公課 | 78,461 | ||||
| 積算価格 | 19,000 | 損害保険料 | 2,424 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 2,680 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 127,224 | ||||
| 調査時点 | 平成22年12月9日 | 賃貸純収益(NOI) | 564,825 | ||||
| 長期修繕費 | 77,729 | 賃貸事業損益 A-B | 437,600 | ||||
| PML | 2.18%(注6) | 資本的支出 | 27,585 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件に付属する工作物の一部には、建築基準法に基づいて建築確認を取得したものの、同法に定める検査済証を取得していないものがあります。本投資法人は、日本建築検査協会株式会社作成の平成18年7月27日付建築基準法適合判定調査報告書を取得し、対象工作物は全て、確認通知書等と概ね一致しており、現状、実態的に適法であることを確認しています。 | |||||||
(注1) 本件土地(22,294.51㎡)のうち、本投資法人が信託受託者を通じて所有する土地の面積は6,898.79㎡です。
(注2) 容積率については、本来本物件の南側前面道路から20mまでの部分が600%、20mを超える部分は500%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されますが、「大森ベルポート」の敷地は都市計画法に定める特定街区に指定されているために容積率が割増され、指定容積率限度は、本物件に係る建物の敷地を含む街区につき670%となっています。
(注3) 本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、敷地が特定街区に指定されているため、適用建蔽率は100%となっています。
(注4) 本投資法人は、信託受託者を通じて(注5)に記載する専有部分に加え、別棟の倉庫の共有持分を保有しています。かかる倉庫の面積(45.85㎡)は、上記面積には含まれていません。また、持分の割合は2,399/10,000です。
(注5) 本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、D館の事務所・店舗等(40,099.49㎡)の全てです。
(注6) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅰ-2 | 物件名称 :芝二丁目ビルディング | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・駐車場・共同住宅 | 信託設定日 | 平成18年6月29日 | ||||
| 建築時期 | 平成6年3月17日 | 信託満了日 | 平成28年6月26日 | ||||
| 取得価格 | 9,450百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都港区芝二丁目6番1号 | 賃貸可能面積 | 11,749.30㎡ | |||
| 地番 | 東京都港区芝二丁目30番5他 | 賃貸面積 | 11,559.68㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 3,355.00㎡(注1) | 稼働率 | 98.4% | |||
| 用途地域 | 近隣商業・商業地域 | テナント総数 | 2 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 400・500/100(注2)(注3) | 月額契約賃料 | 59,676千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 414,711千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 19,518.15㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | 事務所:S・SRC・RC、地下2階12階建 住宅:SRC、14階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権(共有)(注4) | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 事務所:株式会社第一ビルディング 住宅:相互住宅株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 370,902 | |||||
| マスターリース会社 | 事務所:株式会社第一ビルディング 住宅:相互住宅株式会社 | 建物賃貸料 | 370,553 | ||||
| その他収入 | 349 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 124,628 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 47,282 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 46 | ||||
| 鑑定評価額 | 11,200 | 修繕工事費 | 3,726 | ||||
| 収益価格 | 11,200 | 公租公課 | 29,278 | ||||
| 積算価格 | 10,700 | 損害保険料 | 1,085 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 2,661 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 40,548 | ||||
| 調査時点 | 平成22年11月30日 | 賃貸純収益(NOI) | 286,822 | ||||
| 長期修繕費 | 63,432 | 賃貸事業損益 A-B | 246,274 | ||||
| PML | 4.48%(注5) | 資本的支出 | 9,187 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 1.本件建物はいずれも共有であり、複数の区画からなる敷地を本件建物の共有者がそれぞれ単独で所有しています。共有者間における建物の建築や管理運営に関する協定書において、共有者は相互に他の共有者の提供する敷地を使用することができ、その使用の対価は請求しない旨定められています。 2.本件土地の一部(約140㎡)は、建築基準法第42条第2項に基づく道路(私道)に指定されています。 | |||||||
(注1) 本件土地(3,355.00㎡)には、他の建物共有者の単独所有の土地(147.2㎡)を含みます。
(注2) 容積率については、本来北側前面道路から20mまでは500%、20mを超える部分は400%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されますが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は515.09%となっています。
(注3) 本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注4) 持分の割合は9,505/10,000です。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅰ-3 | 物件名称 :JEI浜松町ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・駐車場 | 信託設定日 | 平成15年9月29日 | ||||
| 建築時期 | 平成3年12月16日 | 信託満了日 | 平成28年6月26日 | ||||
| 取得価格 | 8,350百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都港区浜松町二丁目2番12号 | 賃貸可能面積 | 6,411.26㎡ | |||
| 地番 | 東京都港区浜松町二丁目3番5他 | 賃貸面積 | 6,411.26㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 1,102.48㎡(注1) | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 700/100(注2) | 月額契約賃料 | 39,284千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権・一部借地権 | 敷金・保証金等 | 274,701千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 8,327.53㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | SRC・S、地下1階8階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 255,200 | |||||
| マスターリース会社 | 株式会社第一ビルディング | 建物賃貸料 | 239,638 | ||||
| その他収入 | 15,561 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 107,819 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 19,137 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 18,137 | ||||
| 鑑定評価額 | 7,210 | 修繕工事費 | 2,652 | ||||
| 収益価格 | 7,210 | 公租公課 | 17,804 | ||||
| 積算価格 | 7,000 | 損害保険料 | 493 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 15,197 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 34,397 | ||||
| 調査時点 | 平成22年11月30日 | 賃貸純収益(NOI) | 181,778 | ||||
| 長期修繕費 | 44,097 | 賃貸事業損益 A-B | 147,380 | ||||
| PML | 6.26%(注3) | 資本的支出 | 86,635 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当ありません。 | |||||||
(注1)本件土地には、借地の部分(387.85㎡)を含みます。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅰ-4 | 物件名称 :第32興和ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所 | 信託設定日 | 平成18年6月27日 | ||||
| 建築時期 | 昭和54年3月19日 | 信託満了日 | 平成28年6月26日 | ||||
| 取得価格 | 7,430百万円(注1) | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都港区南麻布五丁目2番32号 | 賃貸可能面積 | 7,570.95㎡ | |||
| 地番 | 東京都港区南麻布五丁目5番3他 | 賃貸面積 | 7,570.95㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 2,592.39㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 第1種住居・第1種中高層住居専用地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 300・400/60 | 月額契約賃料 | 34,716千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 323,526千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 10,110.96㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | SRC、地下1階9階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 253,834 | |||||
| マスターリース会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 建物賃貸料 | 234,403 | ||||
| その他収入 | 19,431 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 90,782 | ||||
| 鑑定評価機関 | 株式会社中央不動産鑑定所 | 維持管理費 | 30,385 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 21,949 | ||||
| 鑑定評価額 | 6,680 | 修繕工事費 | 3,119 | ||||
| 収益価格 | 6,680 | 公租公課 | 20,936 | ||||
| 積算価格 | 5,250 | 損害保険料 | 517 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 3,250 | |||||
| 調査会社 | 株式会社竹中工務店 | 減価償却費 | 10,623 | ||||
| 調査時点 | 平成22年12月14日 | 賃貸純収益(NOI) | 173,675 | ||||
| 長期修繕費 | 41,713 | 賃貸事業損益 A-B | 163,052 | ||||
| PML | 8.26%(注2) | 資本的支出 | 2,892 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件に付属する工作物の一部(擁壁)について、建築基準法に定める手続を履行していないものがあります。なお、本投資法人は、当該工作物につき調査した範囲において、現行適用される建築関連法令に適合している旨の報告を、平成23年2月25日付けにて株式会社日本設計より受けています。また併せて、平成23年11月25日付けにて日本建築検査協会株式会社より、当該工作物は基準時の建築基準法に適合していると判断される旨の建築基準法適合判定調査報告書を受領しています。 | |||||||
(注1) 本投資法人は、平成22年10月29日に共有持分の30%を追加取得(取得価格:2,390百万円)し、直ちにこれを追加信託しました。
(注2) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号 :Ⅰ-7 | 物件名称 :赤坂ガーデンシティ | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 信託設定日 | 平成19年3月28日 | ||||
| 建築時期 | 平成18年1月31日 | 信託満了日 | 平成29年3月31日 | ||||
| 取得価格 | 23,300百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都港区赤坂四丁目15番1号 | 賃貸可能面積 | 8,769.53㎡ | |||
| 地番 | 東京都港区赤坂四丁目1500番1 | 賃貸面積 | 8,769.53㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 6,888.97㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域・第1種住居地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 300・400・500・700/67.10(注1)(注2) | 月額契約賃料 | 55,406千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権(共有)(注3) | 敷金・保証金等 | 584,680千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 46,776.76㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・RC・SRC、地下2階19階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権、区分所有権(共有)(注4) | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 積水ハウス株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 342,992 | |||||
| マスターリース会社 | 積水ハウス株式会社 | 建物賃貸料 | 315,127 | ||||
| その他収入 | 27,864 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 170,565 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 57,591 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 21,265 | ||||
| 鑑定評価額 | 16,600 | 修繕工事費 | - | ||||
| 収益価格 | 16,600 | 公租公課 | 32,725 | ||||
| 積算価格 | 17,500 | 損害保険料 | 503 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 2,506 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 55,973 | ||||
| 調査時点 | 平成24年2月29日 | 賃貸純収益(NOI) | 228,400 | ||||
| 長期修繕費 | 11,194 | 賃貸事業損益 A-B | 172,427 | ||||
| PML | 3.65%(注5) | 資本的支出 | - | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当ありません。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地は、地域地区規制において四つに区分され、本来の容積率は300%、400%、500%又は700%ですが、高度利用地区であるため、それぞれ450%、600%、700%及び900%に緩和されています。適用容積率は、かかる数値を面積割合に応じて加重平均された数値であり、630.70%です。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%又は60%ですが、前者が適用される部分については、高度利用地区かつ商業地域であり、さらに防火地域内にある耐火建築物であるために70%となり、後者については高度利用地区であるために30%となります。適用建蔽率は、かかる数値を面積割合に応じて加重平均された数値であり、67.10%です。
(注3)持分の割合は308,671.7536/1,000,000です。
(注4)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、5階ないし9階の事務所(7,636.40㎡)の全て、及び10階の事務所(1,527.28㎡)であり、持分の割合は6,432/10,000です。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅰ-8 | 物件名称:赤坂インターシティ | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所 | 信託設定日(注5) | ①平成19年10月26日 ②平成25年2月5日 | ||||
| 建築時期 | 平成17年1月28日 | 信託満了日(注5) | ①平成29年10月31日 ②平成35年2月28日 | ||||
| 取得価格 | 28,146百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都港区赤坂一丁目11番44号 | 賃貸可能面積 | 11,021.04㎡ | |||
| 地番 | 東京都港区赤坂一丁目1500番1他 | 賃貸面積 | 10,132.00㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 8,019.87㎡(注1) | 稼働率 | 91.9% | |||
| 用途地域 | 商業地域・第2種住居地域 | テナント総数 | 12 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 600・400/100・80(注2)(注3) | 月額契約賃料 | 69,952千円 | ||||
| 所有形態 | 地上権(準共有)・一部所有権(共有)(注1) | 敷金・保証金等 | 681,961千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 73,061.33㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下3階29階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権(共有)(注4) | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 592,041 | |||||
| マスターリース会社 | ― | 建物賃貸料 | 491,492 | ||||
| その他収入 | 100,549 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 264,199 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 28,670 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 69,350 | ||||
| 鑑定評価額 | 25,000 | 修繕工事費 | 4,918 | ||||
| 収益価格 | 25,000 | 公租公課 | 17,773 | ||||
| 積算価格 | 24,600 | 損害保険料 | 852 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 62,149 | |||||
| 調査会社 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 減価償却費 | 80,482 | ||||
| 調査時点 | 平成24年2月22日 | 賃貸純収益(NOI) | 408,325 | ||||
| 長期修繕費 | 18,974 | 賃貸事業損益 A-B | 327,842 | ||||
| PML | 2.71%(注6) | 資本的支出 | 48,139 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 1.本物件の敷地の一部については、隣地との境界は確認されていません。 2.本物件の敷地の一部に係る地上権設定契約及び敷地の所有者(共有者を含む。)との間で締結した覚書により、本物件又は本物件に係る信託受益権を譲渡する場合には、最大3か月間地上権設定者との間で優先的に売買の交渉を行うことを要します。 3.本物件は、その一部につき平成19年10月26日に信託設定された後、残る部分の一部について平成25年2月5日に信託設定されたため、二つの信託受益権からなっています。 | |||||||
(注1) 本物件の敷地は2筆からなっており、本投資法人は、その全体について敷地権として地上権(自己借地権)の準共有持分を、2筆の土地のうち一方について所有権の共有持分を保有しています。本投資法人が保有する敷地全体の地上権の準共有持分の割合は25,531,548/72,717,200、所有権の共有持分を保有する土地(6,999.50㎡)に係る持分の割合は25,531,548/66,595,000です。
(注2)本物件に係る土地は地域地区規制において二つに区分され、容積率は各区分に応じて600%及び400%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されるところ、建築基準法第59条の2に基づく総合設計制度により割増を受け、適用容積率は717.91%となっています。
(注3)本物件に係る土地の建蔽率は、地域地区規制において二つに区分され、本来は80%と60%ですが、前者が適用される部分については、商業地域内で防火地域内にある耐火建築物であるために100%となり、後者が適用される部分については、防火地域内の耐火建築物であり、また角地であるために80%となります。適用建蔽率は、かかる数値を面積割合に応じて加重平均した数値であり、83.09%となっています。
(注4)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、地下3階、地下2階、1階ないし15階の事務所(32,169.62㎡)であり、持分の割合は49/100です。
(注5)本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日及び信託満了日を記載しています。
(注6) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅰ-9 | 物件名称 :興和白金台ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所 | 信託設定日 | 平成17年5月24日 | ||||
| 建築時期 | 昭和53年3月14日 | 信託満了日 | 平成32年12月23日 | ||||
| 取得価格 | 4,705百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都港区白金台三丁目19番1号 | 賃貸可能面積 | 5,483.36㎡ | |||
| 地番 | 東京都港区白金台三丁目34番1他 | 賃貸面積 | 5,483.36㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 1,439.29㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域、第1種住居地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 500・300/100・70(注1)(注2) | 月額契約賃料 | 26,055千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 235,824千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 7,374.74㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | SRC、地下1階9階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 177,167 | |||||
| マスターリース会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 建物賃貸料 | 159,847 | ||||
| その他収入 | 17,319 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 73,551 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 17,989 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 16,162 | ||||
| 鑑定評価額 | 5,010 | 修繕工事費 | 3,113 | ||||
| 収益価格 | 5,010 | 公租公課 | 14,766 | ||||
| 積算価格 | 4,350 | 損害保険料 | 358 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 1,713 | |||||
| 調査会社 | 株式会社竹中工務店 | 減価償却費 | 19,448 | ||||
| 調査時点 | 平成22年11月2日 | 賃貸純収益(NOI) | 123,063 | ||||
| 長期修繕費 | 20,335 | 賃貸事業損益 A-B | 103,615 | ||||
| PML | 10.06%(注3) | 資本的支出 | 4,729 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件には、一部事務室天井裏の梁にアスベストを含有する吹付材が使用されている箇所がありますが、毎月の目視検査及び半年毎の室内環境アスベスト分析(浮遊量検査)を継続して行っており、現状では特段問題ない旨が確認されています。今後も同様の検査を継続して行い、当該吹付材については、検査結果から安全性に問題があると判断される場合又はテナントの異動時に、必要な措置を講じます。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は、北側道路から30mまで及び西側道路から20mは500%、その他部分は300%で、面積割合に応じて
加重平均された数値が適用されます。
(注2) 本物件に係る土地の建蔽率は本来80%又は60%ですが、前者が適用される部分については、商業地域内で防火地域内にある耐火建築物
であるために100%となり、後者が適用される部分については、防火地域内の耐火建築物であるために70%となります。適用建蔽率につ
いては、かかる数値を面積割合に応じて加重平均された数値となります。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅰ-10 | 物件名称 :台場ガーデンシティビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所 | 信託設定日 | 平成23年2月4日 | ||||
| 建築時期 | 平成19年12月25日 | 信託満了日 | 平成33年2月3日 | ||||
| 取得価格 | 11,000百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都港区台場二丁目3番5号 | 賃貸可能面積 | 12,122.85㎡ | |||
| 地番 | 東京都港区台場二丁目14番1 | 賃貸面積 | 12,122.85㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 5,353.64㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 580/80(注1) | 月額契約賃料 | 55,007千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権(共有)(注2) | 敷金・保証金等 | 452,817千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 33,283.49㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階13階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 積水ハウス株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 336,015 | |||||
| マスターリース会社 | 積水ハウス株式会社 | 建物賃貸料 | 336,015 | ||||
| その他収入 | - | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 124,677 | ||||
| 鑑定評価機関 | 株式会社中央不動産鑑定所 | 維持管理費 | 1,200 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | - | ||||
| 鑑定評価額 | 12,000 | 修繕工事費 | 2,488 | ||||
| 収益価格 | 12,000 | 公租公課 | 34,420 | ||||
| 積算価格 | 8,350 | 損害保険料 | 803 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 1,510 | |||||
| 調査会社 | 株式会社竹中工務店 | 減価償却費 | 84,255 | ||||
| 調査時点 | 平成22年11月12日 | 賃貸純収益(NOI) | 295,592 | ||||
| 長期修繕費 | 20,512 | 賃貸事業損益 A-B | 211,337 | ||||
| PML | 7.36%(注3) | 資本的支出 | 770 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件を含む一棟の建物に係る他の専有部分の所有者(以下「他の区分所有者」といいます。)との間で締結された基本協定書において、本物件を譲渡するときは、他の区分所有者に2ヶ月以上の期限を設けて譲受の優先交渉権を付与しなければならず、当該期限までに譲渡の条件が調わなかった場合にも、他の区分所有者の書面による承諾を得なければ本物件を第三者に譲渡することができないこととなっています。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来600%ですが、地区計画により基準容積率は580%となります。なお、地区計画の概要は以下のとおりです。
地区の名称:台場3区域G-3街区
容積率の限度:10分の58
高さの最高限度:60m
(注2)持分の割合は550,000/1,000,000です。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅰ-11 | 物件名称 :第35興和ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所 | 信託設定日 | 平成23年11月25日 | ||||
| 建築時期 | 昭和55年1月16日 | 信託満了日 | 平成33年11月30日 | ||||
| 取得価格 | 8,280百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都港区赤坂一丁目14番14号 | 賃貸可能面積 | 9,377.16㎡ | |||
| 地番 | 東京都港区赤坂一丁目1427番他 | 賃貸面積 | 9,377.16㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 3,357.80㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 第2種住居地域、第2種中高層住居専用地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 400・300/70 (注1)(注2) | 月額契約賃料 | - | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | - | ||||
| 建物 | 延床面積 | 13,328.53㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | RC、地下1階6階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | - | |||||
| マスターリース会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 建物賃貸料 | - | ||||
| その他収入 | - | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | - | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | - | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | - | ||||
| 鑑定評価額 | 9,160 | 修繕工事費 | - | ||||
| 収益価格 | 9,160 | 公租公課 | - | ||||
| 積算価格 | 9,390 | 損害保険料 | - | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | - | |||||
| 調査会社 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 減価償却費 | 18,431 | ||||
| 調査時点 | 平成23年2月24日 | 賃貸純収益(NOI) | 192,066 | ||||
| 長期修繕費 | 16,388 | 賃貸事業損益 A-B | 173,634 | ||||
| PML | 9.68%(注3) | 資本的支出 | - | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 1.旧所有者である新日鉄興和不動産株式会社は、本物件に係る土地の南側の一部(34.63㎡)につき、平成16年9月1日より特別区道(第1,110 号線)として道路編入することに同意済みであり、当該区道の存続中、当該敷地部分は本物件所在地での建物再建築時に容積率等に算入さ れません。 2.本物件の旧所有者である新日鉄興和不動産株式会社との間で締結された信託受益権売買予約契約書において、本物件を譲渡するときは、新 日鉄興和不動産株式会社に1ヶ月の期限を設けて譲受の優先交渉権を付与しなければならず、当該期限までに譲渡の条件が調わなかった場合 には、本物件を第三者に譲渡することができることとなっています。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は、本来敷地南西側の一部を除く第2種住居地域は400%、第2種中高層住居専用地域及び敷地南西側の
一部の第2種住居地域は300%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
(注2) 本物件に係る土地の建蔽率は本来60%ですが、防火地域内にある耐火建築物であるために70%となります。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅰ-12 | 物件名称 :浜離宮インターシティ | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・共同住宅・駐車場 | 信託設定日 | 平成23年12月20日 | ||||
| 建築時期 | 平成23年3月7日 | 信託満了日 | 平成34年1月31日 | ||||
| 取得価格 | 7,080百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都港区海岸一丁目9番1号・15号 (注1) | 賃貸可能面積 | 7,887.24㎡ | |||
| 地番 | 東京都港区海岸一丁目21番2 | 賃貸面積 | 7,817,96㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 3,843.34㎡ | 稼働率 | 99.1% | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | テナント総数 | 6 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 400・80 (注2)(注3) | 月額契約賃料 | 44,537千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 (注4) | 敷金・保証金等 | 280,436千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 35,555.87㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階25階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 (注4) | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 (注5) | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 284,870 | |||||
| マスターリース会社 | 株式会社東急コミュニティー (注5) | 建物賃貸料 | 264,402 | ||||
| その他収入 | 20,467 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 156,292 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 47,691 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 28,835 | ||||
| 鑑定評価額 | 7,890 | 修繕工事費 | 1,084 | ||||
| 収益価格 | 7,890 | 公租公課 | 20,712 | ||||
| 積算価格 | 8,070 | 損害保険料 | 1,151 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 2,681 | |||||
| 調査会社 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 減価償却費 | 54,134 | ||||
| 調査時点 | 平成23年7月14日 | 賃貸純収益(NOI) | 182,712 | ||||
| 長期修繕費 | 9,907 | 賃貸事業損益 A-B | 128,577 | ||||
| PML | 2.26%(注6) | 資本的支出 | - | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当ありません。 | |||||||
(注1)本物件の住居表示は、事務所部分(1号)と住宅部分(15号)の各々に附されています。
(注2)本物件に係る土地の容積率は本来400%ですが、総合設計制度による割増により701.09%となっています。
(注3) 本物件に係る土地の建蔽率は本来60%ですが、角地緩和及び防火地域内にある耐火建築物であるために80%となります。
(注4)本投資法人は、敷地全体及び建物全体について所有権の共有持分を保有しており、その持分の割合は40/100です。
(注5)本投資法人は、平成23年12月20日付けにて共有者兼PM会社である新日鉄興和不動産株式会社と本物件の共有持分に係る「プロパティ・
マネジメント契約」を締結しており、当該契約において本物件の住宅部分に係る新日鉄興和不動産株式会社と株式会社東急コミュニティ
ーにおいて締結された平成22年12月10日付け「マスターリース兼プロパティ・マネジメント契約」を継承しています。
(注6) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅰ-13 | 物件名称 :新富町ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・店舗 | 信託設定日 | 平成14年9月30日 | ||||
| 建築時期 | 平成2年11月1日 | 信託満了日 | 平成34年3月27日 | ||||
| 取得価格 | 1,750百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都中央区入船三丁目10番9号 | 賃貸可能面積 | 2,378.54㎡ | |||
| 地番 | 東京都中央区入船三丁目19番2他 | 賃貸面積 | 2,378.54㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 644.69㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 9 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 500/100(注1) | 月額契約賃料 | 10,208千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 71,167千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 3,169.78㎡(注2) | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S、8階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 71,800 | |||||
| マスターリース会社 | 新日鉄興和不動産株式会社(注3) | 建物賃貸料 | 65,704 | ||||
| その他収入 | 6,096 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 34,638 | ||||
| 鑑定評価機関 | 株式会社中央不動産鑑定所 | 維持管理費 | 6,507 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 6,537 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,820 | 修繕工事費 | 2,025 | ||||
| 収益価格 | 1,820 | 公租公課 | 4,728 | ||||
| 積算価格 | 968 | 損害保険料 | 187 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 872 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 13,779 | ||||
| 調査時点 | 平成23年12月8日 | 賃貸純収益(NOI) | 50,941 | ||||
| 長期修繕費 | 18,929 | 賃貸事業損益 A-B | 37,162 | ||||
| PML | 7.29%(注4) | 資本的支出 | 12,055 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本件建物1階の一部について行われた用途変更工事については、建築基準法に基づいて建築確認を取得したものの工事完了届が提出されていません。本投資法人は、日本建築検査協会株式会社作成の平成24年3月19日付建築基準法適合判定調査報告書を取得し、当該部分が建築基準法の規定に適合していることを確認しています。 | |||||||
(注1) 本物件に係る建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は
100%となっています。
(注2) 別途、附属建物として駐車場48.65㎡があります。
(注3)「マスターリース会社」については、本件建物の5階及び8階部分を転貸の目的で借り受けるマスターリース会社を記載しています。
なお、マスターリース契約は、マスターリース会社が信託受託者に対して一定額の固定賃料を支払う契約期間2年の賃料保証型です。
(注4) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅰ-14 | 物件名称 興和西新橋ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 信託受託者 | - | ||||
| 用途 | 事務所 | 信託設定日 | - | ||||
| 建築時期 | 平成8年7月31日 | 信託満了日 | - | ||||
| 取得価格 | 3,931百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都港区西新橋二丁目1番1号 | 賃貸可能面積 | 3,051.10㎡ | |||
| 地番 | 東京都港区西新橋二丁目301番地1他 | 賃貸面積 | 3,051.10㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 2,492.53㎡(注1) | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 6 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 700/100(注2) | 月額契約賃料 | - | ||||
| 所有形態 | 所有権(共有) | 敷金・保証金等 | - | ||||
| 建物 | 延床面積 | 19,418.17㎡(注3) | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階16階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権(共有) | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | - | |||||
| マスターリース会社 | - | 建物賃貸料 | - | ||||
| その他収入 | - | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | - | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | - | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | - | ||||
| 鑑定評価額 | 4,150 | 修繕工事費 | - | ||||
| 収益価格 | 4,150 | 公租公課 | - | ||||
| 積算価格 | 3,960 | 損害保険料 | - | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | - | |||||
| 調査会社 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 減価償却費 | 16,792 | ||||
| 調査時点 | 平成24年11月5日 | 賃貸純収益(NOI) | 109,786 | ||||
| 長期修繕費 | 8,461 | 賃貸事業損益 A-B | 92,994 | ||||
| PML | 2.76%(注4) | 資本的支出 | 3,758 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 1.本物件に係る管理規約において、本物件の区分所有者が、本物件を譲渡しようとする場合には、利害関係のない公正な鑑定人の鑑定価格により管理者が買取りできる旨の定めがあります。また、売主との約定により、本投資法人又は売主が本物件を譲渡する場合には相手方に通知し、相手方が購入を希望するときは30日間優先的に売買の交渉を行うことを要します。 2. 本物件の敷地は複数の筆の土地からなっていますが、かかる土地相互の境界に一部確定していないものがあります。 3. 本物件の区分所有者は、敷地のうち他の区分所有者が保有する部分を相互に無償で使用しています。 | |||||||
(注1)土地の面積については、登記簿上表示されている敷地全体の地積を記載しています。本投資法人は、この一部(1,333.15㎡)について所有権の共有持分を保有しています。本投資法人が保有する共有持分の割合は約52.3%です。
(注2)本物件に係る建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は
100%となっています。また、容積率については、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は
923.98%となっています。
(注3)建物の面積については、登記簿上表示されている一棟の建物全体の面積を記載しています。本投資法人は、このうち地下1階から15階の
事務所部分の専有部分(13,238.09㎡)及びその付属建物(倉庫113.27㎡)の共有持分を保有しています。本投資法人が保有する共有持分の
割合は約27.0%です。
(注4) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅱ-1 | 物件名称 :NHK名古屋放送センタービル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 信託受託者 | - | ||||
| 用途 | 事務所・店舗・倉庫・駐車場 | 信託設定日 | - | ||||
| 建築時期 | 平成3年7月3日 | 信託満了日 | - | ||||
| 取得価格 | 4,300百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 愛知県名古屋市東区東桜一丁目13番3号 | 賃貸可能面積 | 8,964.88㎡ | |||
| 地番 | 愛知県名古屋市東区東桜一丁目1301番1 | 賃貸面積 | 8,593.14㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 7,927.36㎡ | 稼働率 | 95.9% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 29 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 800/100(注1)(注2) | 月額契約賃料 | - | ||||
| 所有形態 | 借地権(準共有)(注3) | 敷金・保証金等 | - | ||||
| 建物 | 延床面積 | 80,809.95㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下4階22階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権(共有)(注4) | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 星光ビル管理株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 297,972 | |||||
| マスターリース会社 | - | 建物賃貸料 | - | ||||
| その他収入 | - | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 186,892 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 51,081 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 29,293 | ||||
| 鑑定評価額 | 4,190 | 修繕工事費 | 5,164 | ||||
| 収益価格 | 4,190 | 公租公課 | 20,276 | ||||
| 積算価格 | 4,190 | 損害保険料 | 734 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 26,678 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 53,664 | ||||
| 調査時点 | 平成22年12月21日 | 賃貸純収益(NOI) | 164,744 | ||||
| 長期修繕費 | 102,549 | 賃貸事業損益 A-B | 111,079 | ||||
| PML | 5.51%(注5) | 資本的支出 | 48,601 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件の区分所有者(土地所有者を含みます。)間の基本協定及び本物件に係る管理規約において、共有者は建物の持分を原則として譲渡することができず、例外的に土地所有者でもある他の区分所有者の同意を得て譲渡できること、その際他の区分所有者に協議期間を75日として優先して譲渡の申入れを行うこと、第三者に譲渡するときは譲渡条件を開示すること等が定められています。 | |||||||
(注1) 本物件に係る土地の容積率は本来800%ですが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は897.42%となっています。
(注2) 本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3) 持分の割合は32/100です。
(注4) 本投資法人が保有する専有部分は、地下4階ないし地上1階及び3階の駐車場・機械室等(11,800.42㎡)(持分の割合220,928/1,000,000)、並びに地下3階ないし地下1階、2階、3階、6階ないし8階及び10階ないし22階の事務所・店舗等(30,034.56㎡)(持分の割合32/100)です。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号: Ⅱ-2 | 物件名称 :JEI西本町ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・駐車場 | 信託設定日 | 平成19年3月28日 | ||||
| 建築時期 | 昭和63年2月19日 | 信託満了日 | 平成29年3月31日 | ||||
| 取得価格 | 6,673百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 大阪府大阪市西区阿波座一丁目3番15号 | 賃貸可能面積 | 10,601.70㎡ | |||
| 地番 | 大阪府大阪市西区阿波座一丁目13番3他 | 賃貸面積 | 10,601.70㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 1,970.44㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 800/100(注1) | 月額契約賃料 | 29,857千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 271,434千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 15,800.31㎡(注2) | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | SRC、地下1階11階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 219,035 | |||||
| マスターリース会社 | 株式会社第一ビルディング | 建物賃貸料 | 182,732 | ||||
| その他収入 | 36,303 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 139,874 | ||||
| 鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | 維持管理費 | 24,870 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 29,326 | ||||
| 鑑定評価額 | 4,220 | 修繕工事費 | 4,554 | ||||
| 収益価格 | 4,220 | 公租公課 | 26,289 | ||||
| 積算価格 | 4,370 | 損害保険料 | 811 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 1,973 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 52,048 | ||||
| 調査時点 | 平成23年11月18日 | 賃貸純収益(NOI) | 131,209 | ||||
| 長期修繕費 | 46,192 | 賃貸事業損益 A-B | 79,161 | ||||
| PML | 13.30%(注3) | 資本的支出 | 33,164 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当ありません。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注2)別途、附属建物(駐車場99.04㎡及び管理室2.76㎡)があります。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号: Ⅱ-3 | 物件名称 :大阪興銀ビル(底地) | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | ー | 信託設定日 | 平成16年10月29日 | ||||
| 建築時期 | - | 信託満了日 | 平成35年2月4日 | ||||
| 取得価格 | 1,770百万円(注1) | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 大阪府大阪市中央区高麗橋四丁目1番1号 | 賃貸可能面積(注5) | 3,158.45㎡ | |||
| 地番 | 大阪府大阪市中央区高麗橋四丁目1番1他 | 賃貸面積(注5) | 3,158.45㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 3,158.45㎡ | 稼働率 | 100% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 1,000/100(注2) | 月額契約賃料(注6) | 13,994千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権(注3) | 敷金・保証金等 | - | ||||
| 建物 | 延床面積 | -㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | - | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | - | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | - | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 83,965 | |||||
| マスターリース会社 | - | 賃貸料 | 83,965 | ||||
| その他収入 | - | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 506 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | - | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | - | ||||
| 鑑定評価額 | 1,770 | 修繕工事費 | - | ||||
| 収益価格 | 1,770 | 公租公課 | - | ||||
| 割合法による価格 (注4) | 2,080 | 損害保険料 | - | ||||
| エンジニアリング・レポートの概要(単位:千円) | その他費用 | 506 | |||||
| 調査会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 減価償却費 | - | ||||
| 調査時点 | 平成24年11月6日 | 賃貸純収益(NOI) | 83,459 | ||||
| 長期修繕費 | - | 賃貸事業損益 A-B | 83,459 | ||||
| PML | - | 資本的支出 | - | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 1.本物件には、建築基準法制定附則第5項及び同法第42条第1項第5号により道路とみなされる部分があります。かかる部分の面積は、鑑 定評価機関による試算値で合計約264㎡です。 2.売主との約定により、本物件又は本物件に係る信託受益権を譲渡する場合には、売主に通知し、売主が購入を希望するときは3か月間売 主との間で優先的に売買の交渉を行うことを要します。 3.本物件上の建物が取り壊され、売主が新たな建物を建築し、これを売却等により処分する場合には、本投資法人に通知し、本投資法人が 購入を希望するときは、3か月間本投資法人との間で優先的に売買の交渉を行うこととされます。 | |||||||
(注1)停止条件付信託受益権売買契約書に記載された土地の売買代金(10,100,000,000円)より、借地人から収受した借地権に係る権利金相当
額(8,330,000,000円)を控除した金額を、取得価格として記載しています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域による耐火建築物であるために緩和され、本物件上の建物への適用建蔽率は100%となっています。
(注3)本物件にはみずほ信託銀行株式会社を借地人とする普通借地権(賃借権)が設定されています。借地契約の期間は平成25年2月5日から平成55年2月4日の30年間となっており、平成35年2月5日以降は書面による通知により解約可能となっています(予告期間1年)。
(注4)更地価格に底地割合を乗じた価格を記載しています。
(注5)賃貸可能な土地の面積又は賃貸している土地の面積を表示しています。
(注6)賃料は、固定賃料及び変動賃料(本物件に課される固定資産税、都市計画税その他の公租公課の合計額に応じた金額)で構成されています。
| 物件番号:Ⅲ-1 | 物件名称 :武蔵小杉タワープレイス | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・店舗・倉庫・駐車場 | 信託設定日(注5) | ①平成18年3月29日 ②平成18年6月27日 | ||||
| 建築時期 | 平成7年7月15日 | 信託満了日 | 平成28年6月26日 | ||||
| 取得価格 | 13,890百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目403番地 | 賃貸可能面積 | 25,159.49㎡ | |||
| 地番 | 神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目403番35 | 賃貸面積 | 25,159.49㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 8,329.62㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 37 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 400/100(注1)(注2) | 月額契約賃料 | 111,351千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権(共有)(注3) | 敷金・保証金等 | 747,590千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 53,711.13㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階23階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権(共有)(注4) | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 相互住宅株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 800,753 | |||||
| マスターリース会社 | - | 建物賃貸料 | 685,851 | ||||
| その他収入 | 114,901 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 383,650 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 100,241 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 107,293 | ||||
| 鑑定評価額 | 16,500 | 修繕工事費 | 10,031 | ||||
| 収益価格 | 16,500 | 公租公課 | 59,214 | ||||
| 積算価格 | 15,500 | 損害保険料 | 2,102 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 9,841 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 94,924 | ||||
| 調査時点 | 平成22年12月1日 | 賃貸純収益(NOI) | 512,027 | ||||
| 長期修繕費 | 146,389 | 賃貸事業損益 A-B | 417,103 | ||||
| PML | 2.82%(注6) | 資本的支出 | 981 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件は、土地及び建物の専有部分の一部についての共有持分を信託した信託受益権ですが、前所有者2者が各別に信託を設定したため、本投資法人は二つの信託受益権を保有しています。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来400%ですが、敷地が都市計画法に定める特定街区に指定されているために容積率が割増され、指定容積率限度が600%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、敷地が特定街区に指定されているため、適用建蔽率は100%となっています。
(注3)持分の割合は、760,977/1,000,000です。
(注4)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、1階ないし7階及び10階ないし23階の事務所・店舗(29,392.17㎡)(持分の割合862,036/1,000,000)、並びに地下1階の駐車場(4,093.65㎡)(持分の割合823,884/1,000,000)です。
(注5)上記特記事項記載のとおり、本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②にはそれぞれの信託設定日を記載しています。
(注6) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅲ-2 | 物件名称 :興和川崎東口ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所 | 信託設定日 | 平成18年6月27日 | ||||
| 建築時期 | 昭和63年4月30日 | 信託満了日 | 平成28年6月26日 | ||||
| 取得価格 | 10,976百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 神奈川県川崎市川崎区日進町1番地53 | 賃貸可能面積 | 18,612.72㎡ | |||
| 地番 | 神奈川県川崎市川崎区日進町1番53他 | 賃貸面積 | 18,612.72㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 1,652.89㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 800/100(注1)(注2) | 月額契約賃料 | - | ||||
| 所有形態 | 借地権 | 敷金・保証金等 | - | ||||
| 建物 | 延床面積 | 31,009.62㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下3階21階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | - | |||||
| マスターリース会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 建物賃貸料 | - | ||||
| その他収入 | - | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | - | ||||
| 鑑定評価機関 | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 維持管理費 | - | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | - | ||||
| 鑑定評価額 | 8,350 | 修繕工事費 | - | ||||
| 収益価格 | 8,350 | 公租公課 | - | ||||
| 積算価格 | 7,560 | 損害保険料 | - | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | - | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 90,509 | ||||
| 調査時点 | 平成22年12月14日 | 賃貸純収益(NOI) | 264,844 | ||||
| 長期修繕費 | 178,970 | 賃貸事業損益 A-B | 174,334 | ||||
| PML | 4.52%(注3) | 資本的支出 | 7,565 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当ありません。 | |||||||
(注1)本件建物は、建築基準法第86条第1項の規定に基づきいわゆる一団地認定を受けた複数の区画からなる区域に、総合的設計により建設された複数の建物の一つです。本物件は、かかる区域に属する他の土地の所有者から容積利用権の設定を受けており、その結果、本件建物に実際に適用される容積率は1,881.06%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅲ-3 | 物件名称 :JEI本郷ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 信託設定日(注3) | ①平成17年1月14日 ②平成17年3月31日 | ||||
| 建築時期 | 平成3年2月6日 | 信託満了日 | 平成28年6月26日 | ||||
| 取得価格 | 5,400百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都文京区本郷二丁目38番16号 | 賃貸可能面積 | 4,078.37㎡ | |||
| 地番 | 東京都文京区本郷二丁目110番1他 | 賃貸面積 | 4,078.37㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 984.89㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域・近隣商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 600・400/100(注1)(注2) | 月額契約賃料 | - | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | - | ||||
| 建物 | 延床面積 | 5,877.11㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | SRC、地下1階8階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | - | |||||
| マスターリース会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 建物賃貸料 | - | ||||
| その他収入 | - | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | - | ||||
| 鑑定評価機関 | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 維持管理費 | - | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | - | ||||
| 鑑定評価額 | 4,560 | 修繕工事費 | - | ||||
| 収益価格 | 4,560 | 公租公課 | - | ||||
| 積算価格 | 2,380 | 損害保険料 | - | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | - | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 29,034 | ||||
| 調査時点 | 平成22年12月2日 | 賃貸純収益(NOI) | 115,834 | ||||
| 長期修繕費 | 27,674 | 賃貸事業損益 A-B | 86,800 | ||||
| PML | 7.5%(注4) | 資本的支出 | 7,795 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件は、その共有持分(2分の1)につき平成17年1月14日に信託設定された後、残る共有持分(2分の1)について平成17年3月31日に別途信託設定されたため、二つの信託受益権からなっています。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は、前面道路から20mまでは600%、20mを超える部分は400%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であり、また角地であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3)上記特記事項記載のとおり、本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②にはそれぞれの信託設定日を記載しています。
(注4) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅲ-5 | 物件名称 :川崎日進町ビルディング | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・店舗・倉庫・駐車場 | 信託設定日 | 平成18年2月28日 | ||||
| 建築時期 | 平成4年4月24日 | 信託満了日 | 平成28年6月26日 | ||||
| 取得価格 | 4,725百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 神奈川県川崎市川崎区日進町7番地1 | 賃貸可能面積 | 10,606.35㎡ | |||
| 地番 | 神奈川県川崎市川崎区日進町7番1他 | 賃貸面積 | 10,606.35㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 3,673.94㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 600・400/100(注1)(注2) | 月額契約賃料 | 31,631円 | ||||
| 所有形態 | 所有権(注3) | 敷金・保証金等 | 376,516千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 22,141.60㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階15階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権(共有)(注4) | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 192,148 | |||||
| マスターリース会社 | 株式会社第一ビルディング | 建物賃貸料 | 189,645 | ||||
| その他収入 | 2,503 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 109,375 | ||||
| 鑑定評価機関 | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 維持管理費 | 50,513 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | - | ||||
| 鑑定評価額 | 3,780 | 修繕工事費 | 984 | ||||
| 収益価格 | 3,780 | 公租公課 | 15,149 | ||||
| 積算価格 | 3,490 | 損害保険料 | 774 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 1,006 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 40,946 | ||||
| 調査時点 | 平成22年12月14日 | 賃貸純収益(NOI) | 123,719 | ||||
| 長期修繕費 | 68,242 | 賃貸事業損益 A-B | 82,772 | ||||
| PML | 5.99%(注5) | 資本的支出 | 9,265 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 1.本件建物は共有であり、複数の区画からなる敷地を信託受託者を含めた建物の共有者が所有しています。共有者間の管理規約において、各共有者は相互に他の共有者の所有地を利用することができ、その使用の対価は請求しない旨定められています。 2.管理規約等において、共有者がその共有持分を譲渡する場合には、 第三者に優先して他の共有者に譲渡を申し入れるものとされていま す。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は、本来は、東側道路から25mまでは600%、25mを超える部分は400%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されるところ、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は580.47%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3)本件土地(3,673.94㎡)のうち、本投資法人が信託受託者を通じて単独で保有する土地の面積は2,592.95㎡であり、他の建物区分所有者の単独所有の土地の面積は1,080.99㎡です。
(注4)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、1階ないし15階の事務所・店舗(14,015.04㎡)であり、持分の割合は
74,580/100,000です。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅲ-6 | 物件名称 :第44興和ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所 | 信託設定日 | 平成18年2月1日 | ||||
| 建築時期 | 昭和59年7月31日 | 信託満了日 | 平成28年6月26日 | ||||
| 取得価格 | 1,150百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都目黒区東山一丁目2番7号 | 賃貸可能面積 | 2,549.71㎡ | |||
| 地番 | 東京都目黒区東山一丁目1263番1他 | 賃貸面積 | 2,549.71㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 699.87㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 500/100(注1) | 月額契約賃料 | 12,503千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 105,175千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 3,359.55㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | SRC、9階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 92,023 | |||||
| マスターリース会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 建物賃貸料 | 80,174 | ||||
| その他収入 | 11,849 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 38,788 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 14,036 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 9,957 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,540 | 修繕工事費 | 365 | ||||
| 収益価格 | 1,540 | 公租公課 | 4,892 | ||||
| 積算価格 | 1,370 | 損害保険料 | 196 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 1,498 | |||||
| 調査会社 | 株式会社竹中工務店 | 減価償却費 | 7,842 | ||||
| 調査時点 | 平成22年12月14日 | 賃貸純収益(NOI) | 61,078 | ||||
| 長期修繕費 | 32,794 | 賃貸事業損益 A-B | 53,235 | ||||
| PML | 2.26%(注2) | 資本的支出 | 2,018 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 1.本物件南東側の区道は、都市計画道路で拡幅の計画決定がなされています。事業決定がなされた場合には、本件土地の南東側が内側に 約2.4m後退し、面積が約64㎡減少することになります。 2.本件土地の一部(約51㎡)は、建築基準法第42条第2項に基づく道路(私道)に指定されています。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注2) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅲ-7 | 物件名称 :JEI両国ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 信託設定日 | 平成18年2月28日 | ||||
| 建築時期 | 平成8年8月8日 | 信託満了日 | 平成28年6月26日 | ||||
| 取得価格 | 2,550百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都墨田区両国三丁目25番5号 | 賃貸可能面積 | 3,871.64㎡ | |||
| 地番 | 東京都墨田区両国三丁目11番1他 | 賃貸面積 | 3,871.64㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 968.33㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 500/100(注1)(注2) | 月額契約賃料 | 14,019千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 160,984千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 5,820.56㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階11階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 105,303 | |||||
| マスターリース会社 | 株式会社第一ビルディング | 建物賃貸料 | 92,347 | ||||
| その他収入 | 12,955 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 56,248 | ||||
| 鑑定評価機関 | 株式会社中央不動産鑑定所 | 維持管理費 | 16,535 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 12,998 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,130 | 修繕工事費 | 648 | ||||
| 収益価格 | 2,130 | 公租公課 | 7,365 | ||||
| 積算価格 | 1,600 | 損害保険料 | 310 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 1,422 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 16,968 | ||||
| 調査時点 | 平成22年12月2日 | 賃貸純収益(NOI) | 66,023 | ||||
| 長期修繕費 | 19,109 | 賃貸事業損益 A-B | 49,055 | ||||
| PML | 5.05%(注3) | 資本的支出 | - | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本件土地の一部には、「墨田区良好な建築物と市街地の形成に関する指導要綱」に基づく私道負担部分(約9㎡)があります。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来500%ですが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は579.71%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号: Ⅲ-8 | 物件名称 :海老名プライムタワー | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・ホテル・会館・店舗・体育館 | 信託設定日 | 平成19年3月29日 | ||||
| 建築時期 | 平成7年5月31日 | 信託満了日 | 平成29年3月31日 | ||||
| 取得価格 | 6,470百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 神奈川県海老名市中央二丁目9番50号 | 賃貸可能面積 | 25,220.30㎡ | |||
| 地番 | 神奈川県海老名市中央二丁目155番1他 | 賃貸面積 | 23,901.99㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 12,008.62㎡ | 稼働率 | 94.8% | |||
| 用途地域 | 商業地域・第2種住居地域 | テナント総数 | 30 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 200・400/100・60(注1)(注2) | 月額契約賃料 | 49,990千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権(共有)(注3) | 敷金・保証金等 | 355,161千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 55,806.20㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | 事務所・ホテル・会館・店舗:S・RC・SRC、地下1階25階建 体育館:SRC、3階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権(共有)(注4)・所有権(共有) | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 株式会社海老名第一ビルディング | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 372,465 | |||||
| マスターリース会社 | 株式会社海老名第一ビルディング | 建物賃貸料 | 311,365 | ||||
| その他収入 | 61,100 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 342,762 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 113,340 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 89,955 | ||||
| 鑑定評価額 | 3,690 | 修繕工事費 | 7,543 | ||||
| 収益価格 | 3,690 | 公租公課 | 42,627 | ||||
| 積算価格 | 4,590 | 損害保険料 | 2,281 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 12,084 | |||||
| 調査会社 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 減価償却費 | 74,929 | ||||
| 調査時点 | 平成23年11月22日 | 賃貸純収益(NOI) | 104,632 | ||||
| 長期修繕費 | 119,126 | 賃貸事業損益 A-B | 29,703 | ||||
| PML | 11.47%(注5) | 資本的支出 | 5,685 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 1.本投資法人は、土地建物ともそれぞれの70%の共有持分を信託受託者を通じて所有しています。信託受託者と共有者との間で、共有物の管理等について協定書が締結されています。 2.本物件に係る他の区分所有者は地方公共団体ですが、本投資法人は、当該他の区分所有者に対し土地を無償で使用することを認めています。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率については、本来市道330号線から西側は400%、東側は200%ですが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度及び同法第86条第1項に基づく一団地の認定により割増を受け、適用容積率は443.57%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来市道330号線から西側は80%、東側は60%ですが、西側については、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和されて100%となっており、本物件への適用建蔽率は92.3%となっています。
(注3)持分の割合は70/100です。
(注4)本件建物は2棟の建物から構成されています。このうち区分所有建物について本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、事務所・ホテル・会館・店舗(44,371.35㎡)であり、持分の割合は70/100です。また、他方の建物(体育館3,072.61㎡)については、70/100の割合で共有しています。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅲ-9 | 物件名称:興和川崎西口ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・店舗 | 信託設定日 | 平成19年10月26日 | ||||
| 建築時期 | 昭和63年2月29日 | 信託満了日 | 平成29年10月31日 | ||||
| 取得価格 | 32,000百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 神奈川県川崎市幸区堀川町66番2号 | 賃貸可能面積 | 38,375.66㎡ | |||
| 地番 | 神奈川県川崎市幸区堀川町66番2他 | 賃貸面積 | 38,205.96㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 8,196.21㎡ | 稼働率 | 99.6% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 500/100(注1)(注2) | 月額契約賃料 | 146,809千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 1,040,484千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 61,856.92㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階21階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 952,892 | |||||
| マスターリース会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | 建物賃貸料 | 846,070 | ||||
| その他収入 | 106,821 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 631,829 | ||||
| 鑑定評価機関 | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 維持管理費 | 136,318 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 116,075 | ||||
| 鑑定評価額 | 24,600 | 修繕工事費 | 30,860 | ||||
| 収益価格 | 24,600 | 公租公課 | 75,256 | ||||
| 積算価格 | 17,200 | 損害保険料 | 3,038 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 14,501 | |||||
| 調査会社 | 清水建設株式会社 | 減価償却費 | 255,778 | ||||
| 調査時点 | 平成24年2月23日 | 賃貸純収益(NOI) | 576,840 | ||||
| 長期修繕費 | 203,252 | 賃貸事業損益 A-B | 321,062 | ||||
| PML | 4.72%(注3) | 資本的支出 | 384,186 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本件建物の事務室(柱内部)、空調機械室及びEPS室には、アスベストを含有する吹付材が使用されている箇所がありましたが、これら吹付 材については、平成20年8月より撤去若しくは封じ込めの工事に着手し、平成22年10月までに工事を完了しました。 関係法令等の改正を受け、改めて成分調査を実施したところ、これまでアスベストを含有していることが判明していなかった部位(事務室 天井裏の梁の一部)に、アスベストを含有する吹付材が使用されていることが新たに確認されました。このため、本投資法人は、当該事務室 の存在するフロア以外のフロアも含めた本物件の全フロアについて石綿粉塵飛散濃度の測定を実施し、全フロアについて、石綿粉塵飛散濃度 が大気汚染防止法の規制基準を下回り、人体に影響を及ぼすリスクが無いことを確認しています。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来500%ですが、敷地が都市計画法に定める特定街区に指定されているために容積率が割増され、指定容積率限度が700%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来は80%ですが、商業地域内で防火地域内にある耐火建築物であるために緩和されて100%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅲ-10 | 物件名称 :パシフィックスクエア千石 | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・駐車場 | 信託設定日 | 平成17年9月16日 | ||||
| 建築時期 | 平成4年11月6日 | 信託満了日 | 平成33年12月20日 | ||||
| 取得価格 | 1,620百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都文京区本駒込二丁目29番24号 | 賃貸可能面積 | 2,875.95㎡ | |||
| 地番 | 東京都文京区本駒込二丁目330番5他 | 賃貸面積 | 2,730.24㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | (注1)640.24㎡ | 稼働率 | 94.9% | |||
| 用途地域 | 商業地域・第二種住居地域 | テナント総数 | 7 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 600・300/100・70 (注2) | 月額契約賃料 | 9,700千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 63,449千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 4,017.44㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | SRC、地下1階9階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 株式会社エム・エス・ビルサポート | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 67,159 | |||||
| マスターリース会社 | - | 建物賃貸料 | 58,612 | ||||
| その他収入 | 8,547 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 36,866 | ||||
| 鑑定評価機関 | 株式会社中央不動産鑑定所 | 維持管理費 | 5,562 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 8,344 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,560 | 修繕工事費 | 518 | ||||
| 収益価格 | 1,560 | 公租公課 | 6,175 | ||||
| 積算価格 | 1,100 | 損害保険料 | 219 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 1,252 | |||||
| 調査会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 減価償却費 | 14,794 | ||||
| 調査時点 | 平成23年6月23日 | 賃貸純収益(NOI) | 45,087 | ||||
| 長期修繕費 | 24,100 | 賃貸事業損益 A-B | 30,293 | ||||
| PML | 6.91%(注3) | 資本的支出 | 1,209 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当ありません。 | |||||||
(注1)本件土地の実測面積は、710.03㎡です。
(注2)本物件に係る土地の容積率は、本来は、商業地域の部分は600%、第2種住居地域の部分は300%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されるところ、適用容積率は533.75%となっています。また、本物件に係る土地の建蔽率は本来、商業地域においては80%、第2種住居地域においては60%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は商業地域においては100%、第2種住居地域においては70%で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されるところ、適用建蔽率は93.37%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅲ-11 | 物件名称 :コアシティ立川 | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所 | 信託設定日 | 平成17年9月27日 | ||||
| 建築時期 | 平成6年12月15日 | 信託満了日 | 平成30年9月25日 | ||||
| 取得価格 | 6,500百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 東京都立川市曙町二丁目37番7号 | 賃貸可能面積 | 9,223.39㎡ | |||
| 地番 | 東京都立川市曙町二丁目298番地 | 賃貸面積 | 8,860.99㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 2,421.50㎡ | 稼働率 | 96.1% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 500/70 (注1) | 月額契約賃料 | 46,181千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権(共有)(注2) | 敷金・保証金等 | 313,234千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 19,099.27㎡(注3) | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階12階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスプロパティズ | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 296,487 | |||||
| マスターリース会社 | 株式会社ザイマックスプロパティズ | 建物賃貸料 | 290,249 | ||||
| その他収入 | 6,238 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 129,248 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 26,234 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 46,567 | ||||
| 鑑定評価額 | 6,980 | 修繕工事費 | 3,097 | ||||
| 収益価格 | 6,980 | 公租公課 | 0 | ||||
| 積算価格 | 5,840 | 損害保険料 | 1,168 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 1,316 | |||||
| 調査会社 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 減価償却費 | 50,862 | ||||
| 調査時点 | 平成24年11月7日 | 賃貸純収益(NOI) | 218,101 | ||||
| 長期修繕費 | 15,801 | 賃貸事業損益 A-B | 167,239 | ||||
| PML | 3.60%(注4) | 資本的支出 | 20,866 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件の区分所有者間のコアシティ立川管理規約では、区分所有者及び専有部分の共有者がその専有部分の全部又は一部を他に譲渡しようとするときは、理事長に対し書面による事前の通知を行わなければならず、その際、他の区分所有者は、第三者に優先して譲受の申込ができるものとされています。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は、本来は500%ですが、高度利用地区であるため、600%に緩和されています。また、本物件に係る土地の建蔽率は、高度利用地区のため70%となっています。なお、当該数値は一団地認定により、4街区の全体面積で算出されており、当該建物単独の建蔽率は68.87%、容積率は848.79%となります。
(注2)持分の割合は74,402,900/100,000,000です。
(注3)本投資法人が所有する専有部分は、3階部分の一部及び4階ないし11階部分の事務所(9,838.44㎡)です。
(注4) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅳ-2 | 物件名称:JEI京橋ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・駐車場 | 信託設定日 | 平成18年3月9日 | ||||
| 建築時期 | 昭和62年4月27日 | 信託満了日 | 平成33年8月31日 | ||||
| 取得価格 | 3,308百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 大阪府大阪市都島区片町二丁目2番48号 | 賃貸可能面積 | 7,734.95㎡ | |||
| 地番 | 大阪府大阪市都島区片町二丁目3番1他 | 賃貸面積 | 7,734.95㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | (注1) 2,064.00㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 400/100 (注2) | 月額契約賃料 | 26,808千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 163,650千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 10,021.32㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | SRC、12階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 187,038 | |||||
| マスターリース会社 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 建物賃貸料 | 169,136 | ||||
| その他収入 | 17,902 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 103,936 | ||||
| 鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | 維持管理費 | 15,973 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 18,229 | ||||
| 鑑定評価額 | 3,880 | 修繕工事費 | 1,881 | ||||
| 収益価格 | 3,880 | 公租公課 | 12,126 | ||||
| 積算価格 | 1,890 | 損害保険料 | 533 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 1,627 | |||||
| 調査会社 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 減価償却費 | 53,566 | ||||
| 調査時点 | 平成23年5月27日 | 賃貸純収益(NOI) | 136,668 | ||||
| 長期修繕費 | 39,601 | 賃貸事業損益 A-B | 83,101 | ||||
| PML | 9.72%(注3) | 資本的支出 | 4,300 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件の敷地の一部には、西日本旅客鉄道株式会社所有の隣地を通じてJR大阪環状線京橋駅(西口)等につながる連絡施設(階段及び通路)が所在し、一般の通行の用に供されています。本物件の前所有者(信託の当初委託者)と当時の隣地所有者であった(旧)日本国有鉄道との間で当該連絡施設の用地を相互に無償使用する旨の協定書が締結されています(当該協定書は信託受託者には承継されていません)。なお、当該連絡施設は、JR線利用者のみならず本物件周辺を通行する方々にとり利便性ある施設となっています。 | |||||||
(注1)本物件土地の実測面積及び確認申請面積は2,086.64㎡です。
(注2)本物件に係る土地の容積率は本来400%ですが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は472.54%となっています。また、本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は100%となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅳ-3 | 物件名称 :JEI広島八丁堀ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・駐車場 | 信託設定日 | 平成24年5月22日 | ||||
| 建築時期 | 平成11年2月23日 | 信託満了日 | 平成34年5月22日 | ||||
| 取得価格 | 2,760百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 広島県広島市中区八丁堀14番4号 | 賃貸可能面積 | 6,639.38㎡ | |||
| 地番 | 広島県広島市中区八丁堀14番2他 | 賃貸面積 | 6,571.92㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 1,187.73㎡ | 稼働率 | 99.0% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 800/100(注1) | 月額契約賃料 | 20,023千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 敷金・保証金等 | 205,070千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 9,919.93㎡ | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下1階12階建(注2) | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 145,617 | |||||
| マスターリース会社 | 株式会社第一ビルディング | 建物賃貸料 | 129,972 | ||||
| その他収入 | 15,644 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 77,313 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 維持管理費 | 17,555 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 15,611 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,660 | 修繕工事費 | 2,370 | ||||
| 収益価格 | 2,660 | 公租公課 | 17,605 | ||||
| 積算価格 | 2,780 | 損害保険料 | 504 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 1,498 | |||||
| 調査会社 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 減価償却費 | 22,168 | ||||
| 調査時点 | 平成24年1月10日 | 賃貸純収益(NOI) | 90,472 | ||||
| 長期修繕費 | 21,282 | 賃貸事業損益 A-B | 68,304 | ||||
| PML | 9.79%(注3) | 資本的支出 | 1,961 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当ありません。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は
100%となっています。
(注2)登記簿上「鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建」となっていますが、実際は、地上部分が鉄骨造で地下部分は鉄骨鉄筋
コンクリート造となっています。
(注3) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
| 物件番号:Ⅳ-4 | 物件名称 :SE山京ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 用途 | 事務所・駐車場・機械室 | 信託設定日 | 平成14年3月26日 | ||||
| 建築時期 | 平成元年3月11日 | 信託満了日 | 平成34年12月21日 | ||||
| 取得価格 | 5,500百万円 | 賃貸借の状況 | |||||
| 所在地 | 住居表示 | 北海道札幌市北区北七条西一丁目1番2号 | 賃貸可能面積 | 13,419.03㎡ | |||
| 地番 | 北海道札幌市北区北七条西一丁目1番2他 | 賃貸面積 | 13,217.82㎡ | ||||
| 土地 | 地積 | 2,675.41㎡ | 稼働率 | 98.5% | |||
| 用途地域 | 商業地域 | テナント総数 | 1 | ||||
| 容積率/ 建蔽率 | 700/100(注1)(注2) | 月額契約賃料 | 43,223千円 | ||||
| 所有形態 | 所有権・借地権(転借権) (注3) | 敷金・保証金等 | 217,006千円 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 23,644.22㎡ (注4) | 損益状況(単位:千円) | ||||
| 構造・階数 | S・SRC・RC、地下3階13階建 | 運用 期間 | 自 | 平成25年7月1日 | |||
| 所有形態 | 区分所有権 | 至 | 平成25年12月31日 | ||||
| PM会社 | 山京ビルマネジメント株式会社 | 運用日数 | 184 | ||||
| 賃 | 貸事業収入 A | 373,447 | |||||
| マスターリース会社 | 山京ビルマネジメント株式会社 | 建物賃貸料 | 277,472 | ||||
| その他収入 | 95,975 | ||||||
| 期末算定価格の概要(単位:百万円) | 賃 | 貸事業費用 B | 208,826 | ||||
| 鑑定評価機関 | 株式会社中央不動産鑑定所 | 維持管理費 | 38,868 | ||||
| 価格時点 | 平成25年12月31日 | 水道光熱費 | 74,579 | ||||
| 鑑定評価額 | 6,010 | 修繕工事費 | 1,807 | ||||
| 収益価格 | 6,010 | 公租公課 | - | ||||
| 積算価格 | 3,200 | 損害保険料 | 998 | ||||
| 建物状況調査報告書の概要(単位:千円) | その他費用 | 2,341 | |||||
| 調査会社 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 減価償却費 | 90,230 | ||||
| 調査時点 | 平成24年5月18日 | 賃貸純収益(NOI) | 254,852 | ||||
| 長期修繕費 | 53,713 | 賃貸事業損益 A-B | 164,621 | ||||
| PML | 0.63%(注5) | 資本的支出 | 52,160 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当ありません。 | |||||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来700%ですが、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度等により割増しを受け、建築確認申請時の適用容積率は809.1%となっています。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は
100%となっています。
(注3)本物件の敷地は4筆からなっており、信託受託者は、このうち3筆(2,040.90㎡)を所有し、残り1筆(634.51㎡)については借地権
(転借権)を保有しています。
(注4)信託受託者が所有する専有部分は、地上1階ないし13階の事務所(15,885.38㎡)です。
(注5) 平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したPML値を記載しています。
(ロ)運用資産の資本的支出
A.資本的支出の予定
平成25年12月31日現在において、本投資法人がその第15期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、以下工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | ||||
| 興和川崎西口ビル | 川崎市幸区 | 空調設備更新工事(第2期) | 自 平成26年1月 至 平成26年2月 | 72 | - | - |
| JEI浜松町ビル | 東京都港区 | 空調設備更新工事 (第5期) | 自 平成26年3月 至 平成26年6月 | 53 | - | - |
| 海老名プライムタワー | 神奈川県 海老名市 | 非常用発電機設置工事 | 自 平成26年1月 至 平成26年3月 | 50 | - | - |
| SE山京ビル | 札幌市北区 | 立体駐車場4号機パレット床板取替 | 自 平成26年3月 至 平成26年5月 | 49 | - | - |
B.期中の資本的支出
本投資法人の第15期末保有資産において、平成25年12月期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。平成25年12月期の資本的支出は775百万円であり、平成25年12月期に費用に区分された修繕費121百万円と併せ897百万円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 実施期間 | 支払金額 (百万円) |
| 興和川崎西口ビル | 川崎市幸区 | 職域食堂リニューアル工事(第2期) | 自 平成25年1月 至 平成25年7月 | 198 |
| 興和川崎西口ビル | 川崎市幸区 | 空調設備更新工事(第1期) | 自 平成24年2月 至 平成25年11月 | 176 |
| JEI浜松町ビル | 東京都港区 | 空調設備更新工事(第4期) | 自 平成25年4月 至 平成25年7月 | 79 |
| SE山京ビル | 札幌市北区 | 立体駐車場3号機パレット床板取替 | 自 平成25年11月 至 平成25年12月 | 48 |
| 赤坂インターシティ | 東京都港区 | 5階貸室整備工事 | 自 平成25年11月 至 平成25年12月 | 34 |
| その他の工事 | - | 237 | ||
| 合計 | 775 | |||
C.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フローの中から大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
| 項目 | 第11期 自 平成23年7月1日 至 平成23年12月31日 | 第12期 自 平成24年1月1日 至 平成24年6月30日 | 第13期 自 平成24年7月1日 至 平成24年12月31日 | 第14期 自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日 | 第15期 自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日 |
| 当期首積立金残高 (百万円) | 251 | 299 | 267 | 281 | 299 |
| 当期積立金(百万円) | 48 | 14 | 14 | 25 | 364 |
| 当期積立金取崩額 (百万円) | - | 47 | - | 7 | 354 |
| 次期繰越額(百万円) | 299 | 267 | 281 | 299 | 309 |
(ハ)建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)の概要
本投資法人は、第15期末保有資産に係る不動産及び信託不動産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)を株式会社竹中工務店、清水建設株式会社、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。また、全物件につき、各建物の現状の耐震性能に関して図面等からの定性的判断等を行った上で、耐震性能に係る評価を記載したPML(Probable Maximum Loss)に関するPML算定報告を損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社より受けています。建物状況調査報告書(PML算定報告を含みます。)の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、建物状況調査を行った株式会社竹中工務店、清水建設株式会社、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
建物状況調査報告書の概要
| 物件 番号 | 名称 | 長期修繕費(千円) (注1) | 建物再調達価格(百万円) | PML(%) (注2) |
| Ⅰ-1 | 大森ベルポートD館 | 77,729 | 10,408 | 2.18 |
| Ⅰ-2 | 芝二丁目ビルディング | 63,432 | 4,863 | 4.48 |
| Ⅰ-3 | JEI浜松町ビル | 44,097 | 1,991 | 6.26 |
| Ⅰ-4 | 第32興和ビル | 41,713 | 2,075 | 8.26 |
| Ⅰ-7 | 赤坂ガーデンシティ | 11,194 | 3,613 | 3.65 |
| Ⅰ-8 | 赤坂インターシティ | 18,974 | 5,936 | 2.71 |
| Ⅰ-9 | 興和白金台ビル | 20,335 | 1,476 | 10.06 |
| Ⅰ-10 | 台場ガーデンシティビル | 20,512 | 5,534 | 7.36 |
| Ⅰ-11 | 第35興和ビル | 16,388 | 3,757 | 9.68 |
| Ⅰ-12 | 浜離宮インターシティ | 9,907 | 5,920 | 2.26 |
| Ⅰ-13 | 新富町ビル | 18,929 | 815 | 7.29 |
| Ⅰ-14 | 興和西新橋ビル | 8,461 | 1,466 | 2.76 |
| Ⅱ-1 | NHK名古屋放送センタービル | 102,549 | 3,996 | 5.51 |
| Ⅱ-2 | JEI西本町ビル | 46,192 | 3,669 | 13.30 |
| Ⅱ-3 | 大阪興銀ビル(底地) | - | - | - |
| Ⅲ-1 | 武蔵小杉タワープレイス | 146,389 | 9,385 | 2.82 |
| Ⅲ-2 | 興和川崎東口ビル | 178,970 | 7,160 | 4.52 |
| Ⅲ-3 | JEI本郷ビル | 27,674 | 1,338 | 7.50 |
| Ⅲ-5 | 川崎日進町ビルディング | 68,242 | 3,687 | 5.99 |
| Ⅲ-6 | 第44興和ビル | 32,794 | 837 | 2.26 |
| Ⅲ-7 | JEI両国ビル | 19,109 | 1,435 | 5.05 |
| Ⅲ-8 | 海老名プライムタワー | 119,126 | 10,849 | 11.47 |
| Ⅲ-9 | 興和川崎西口ビル | 203,252 | 14,170 | 4.72 |
| Ⅲ-10 | パシフィックスクエア千石 | 24,100 | 1,014 | 6.91 |
| Ⅲ-11 | コアシティ立川 | 15,801 | 4,093 | 3.60 |
| Ⅳ-2 | JEI京橋ビル | 39,601 | 2,391 | 9.72 |
| Ⅳ-3 | JEI広島八丁堀ビル | 21,282 | 2,383 | 9.79 |
| Ⅳ-4 | SE山京ビル | 53,713 | 4,304 | 0.63 |
| 合計 | 1,450,477 | 118,569 | 4.32 | |
(注1)長期修繕費には、12年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
(注2)「PML」の合計欄には、平成25年8月に損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が算定したポ
ートフォリオ全体のPMLを記載しています。PMLとは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用
年数)での超過確率10%の損失を生じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する
予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による
建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震
後の水または火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていませ
ん。
(ニ)テナント等の概要
A.賃貸状況の概要
平成25年12月31日現在の第15期末保有資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント総数、月額契約賃料及び敷金・保証金の合計は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 名称 | 賃貸可能面積 (㎡) (注1) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 稼働率 (%) (注3) | テナント 総数 (注4) | 月額契約賃料(千円) (注5) | 敷金・保証金の合計 (千円) (注6) |
| Ⅰ-1 | 大森ベルポートD館 | 25,591.12 | 25,591.12 | 100.0 | 1 | 144,084 | 1,027,946 |
| Ⅰ-2 | 芝二丁目ビルディング | 11,749.30 | 11,559.68 | 98.4 | 2 | 59,676 | 414,711 |
| Ⅰ-3 | JEI浜松町ビル | 6,411.26 | 6,411.26 | 100.0 | 1 | 39,284 | 274,701 |
| Ⅰ-4 | 第32興和ビル | 7,570.95 | 7,570.95 | 100.0 | 1 | 34,716 | 323,526 |
| Ⅰ-7 | 赤坂ガーデンシティ | 8,769.53 | 8,769.53 | 100.0 | 1 | 55,406 | 584,680 |
| Ⅰ-8 | 赤坂インターシティ | 11,021.04 | 10,132.00 | 91.9 | 12 | 69,952 | 681,961 |
| Ⅰ-9 | 興和白金台ビル | 5,483.36 | 5,483.36 | 100.0 | 1 | 26,055 | 235,824 |
| Ⅰ-10 | 台場ガーデンシティビル | 12,122.85 | 12,122.85 | 100.0 | 1 | 55,007 | 452,817 |
| Ⅰ-11 | 第35興和ビル | 9,377.16 | 9,377.16 | 100.0 | 1 | - | - |
| Ⅰ-12 | 浜離宮インターシティ | 7,887.24 | 7,817.96 | 99.1 | 6 | 44,537 | 280,436 |
| Ⅰ-13 | 新富町ビル | 2,378.54 | 2,378.54 | 100.0 | 9 | 10,208 | 71,167 |
| Ⅰ-14 | 興和西新橋ビル | 3,051.10 | 3,051.10 | 100.0 | 6 | - | - |
| Ⅱ-1 | NHK名古屋放送センタービル | 8,964.88 | 8,593.14 | 95.9 | 29 | - | - |
| Ⅱ-2 | JEI西本町ビル | 10,601.70 | 10,601.70 | 100.0 | 1 | 29,857 | 271,434 |
| Ⅱ-3 | 大阪興銀ビル(底地) | 3,158.45 | 3,158.45 | 100.0 | 1 | 13,994 | - |
| Ⅲ-1 | 武蔵小杉タワープレイス | 25,159.49 | 25,159.49 | 100.0 | 37 | 111,351 | 747,590 |
| Ⅲ-2 | 興和川崎東口ビル | 18,612.72 | 18,612.72 | 100.0 | 1 | - | - |
| Ⅲ-3 | JEI本郷ビル | 4,078.37 | 4,078.37 | 100.0 | 1 | - | - |
| Ⅲ-5 | 川崎日進町ビルディング | 10,606.35 | 10,606.35 | 100.0 | 1 | 31,631 | 376,516 |
| Ⅲ-6 | 第44興和ビル | 2,549.71 | 2,549.71 | 100.0 | 1 | 12,503 | 105,175 |
| Ⅲ-7 | JEI両国ビル | 3,871.64 | 3,871.64 | 100.0 | 1 | 14,019 | 160,984 |
| Ⅲ-8 | 海老名プライムタワー | 25,220.30 | 23,901.99 | 94.8 | 30 | 49,990 | 355,161 |
| Ⅲ-9 | 興和川崎西口ビル | 38,375.66 | 38,205.96 | 99.6 | 1 | 146,809 | 1,040,484 |
| Ⅲ-10 | パシフィックスクエア千石 | 2,875.95 | 2,730.24 | 94.9 | 7 | 9,700 | 63,449 |
| Ⅲ-11 | コアシティ立川 | 9,223.39 | 8,860.99 | 96.1 | 1 | 46,181 | 313,234 |
| Ⅳ-2 | JEI京橋ビル | 7,734.95 | 7,734.95 | 100.0 | 1 | 26,808 | 163,650 |
| Ⅳ-3 | JEI広島八丁堀ビル | 6,639.38 | 6,571.92 | 99.0 | 1 | 20,023 | 205,070 |
| Ⅳ-4 | SE山京ビル | 13,419.03 | 13,217.82 | 98.5 | 1 | 43,223 | 217,006 |
| 合計 | 302,505.42 | 298,720.95 | 98.7 | 157 | 1,294,470 | 10,012,536 | |
(注1)「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産のうち本投資法人の保有部分における賃貸が可能な面積を意味し、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産の賃貸可能面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値とします。
(注2)「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、平成25年12月31日現在において実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則としてエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を意味し、当該マスターリースに係る賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。数値はいずれも、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて「賃貸面積」を算出しています。また、下記(注3)、(注4)及び(注6)における「稼働率」、「テナント総数」及び「敷金・保証金の合計」の計算においても同様です。なお、かかるエンドテナントが期末現在において賃料等を延滞している場合には、下記(注5)における延滞額及び延滞エンドテナント数には、かかるエンドテナントも含まれます。(後記(ヘ)主要なテナントに関する情報 「A.主要なテナントの概要」及び「C.主要なエンドテナントの状況」の「賃貸面積」欄において、以下同じとします。)
(注3)「稼働率」欄には、平成25年12月31日現在における個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載し、小数点第二位を四捨五入しています。
(注4)「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は1として記載しています。また、大阪興銀ビル(底地)については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「1」とカウントしています。
(注5)「月額契約賃料」欄には、原則として、平成25年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(賃料を月額で定めるもの)(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に表示された月額賃料(共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額(消費税等は含みません。)を記載しています。マスターリース契約を採用している物件のうち、台場ガーデンシティビル、新富町ビル及びJEI西本町ビルに係るマスターリース契約は賃料固定型です。なお、JEI西本町ビルのマスターリース契約は平成25年7月1日から賃料固定型に変更したため、第15期からマスターリース契約に記載された月額賃料に基づいて算出した金額を記載しています。興和川崎東口ビル、第35興和ビル、興和西新橋ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、また、NHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。なお、合計額には、エンドテナント等から月額契約賃料の開示の同意が得られていない物件に係る月額契約賃料を含みます。また、平成25年12月31日時点において、6のエンドテナントが賃料及び共益費の支払を遅延していました(延滞賃料・共益費又は同相当損害金は、合計9,781千円。)が、その後、全てのエンドテナントから支払がされています(合計9,781千円。)。
(注6)「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、平成25年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に基づく賃借人の敷金・保証金等の同日現在における残高(返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額を記載しています。但し、興和川崎東口ビル、第35興和ビル、興和西新橋ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、NHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。また、大阪興銀ビル(底地)については、敷金・保証金を受領していません。なお、合計額には、エンドテナント等から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含みます。
B.稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における、平成22年6月ないし平成25年12月の各月の稼働率等の推移は以下のとおりです。
| 平成22年 6月末 | 平成22年 12月末 | 平成23年 6月末 | 平成23年 12月末 | 平成24年 6月末 | 平成24年 12月末 | 平成25年 6月末 | 平成25年 12月末 | |
| 物件数 | 18 | 19 | 19 | 23 | 24 | 24 | 28 | 28 |
| テナント数 の合計 | 124 | 108 | 109 | 124 | 136 | 134 | 152 | 157 |
| 全賃貸可能 面積(㎡) | 220,474.77 | 228,177.61 | 234,547.96 | 262,464.32 | 266,981.61 | 266,915.61 | 302,505.42 | 302,505.42 |
| 稼働率 | 97.4% | 91.7% | 92.4% | 93.8% | 94.7% | 94.0% | 97.1% | 98.7% |
(ホ)主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の第15期末保有資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、第15期末保有資産全ての総賃料収入の合計の10%以上を占める資産(以下「主要な不動産等資産」といいます。)は、興和川崎西口ビル、大森ベルポートD館の2物件です。
これら主要な不動産等資産の概要(テナントの総数、総賃料収入、総賃貸面積、総賃貸可能面積等)に関しては、前記「(ニ)テナント等の概要 A.賃貸状況の概要」をご覧下さい。
以下は、主要な不動産等資産に係る、各期末現在の稼働率の推移を示したものです。
| 平成22年 6月末 | 平成22年 12月末 | 平成23年 6月末 | 平成23年 12月末 | 平成24年 6月末 | 平成24年 12月末 | 平成25年 6月末 | 平成25年 12月末 | |
| 興和川崎西口ビル | 95.0% | 84.8% | 85.6% | 92.6% | 94.7% | 94.7% | 99.6% | 99.6% |
| 大森ベルポートD館 | 100.0% | 94.9% | 99.7% | 100.0% | 95.8% | 96.2% | 100.0% | 100.0% |
(ヘ)主要なテナントに関する情報
A.主要なテナントの概要
平成25年12月31日現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるものをいいます。また、ここに、「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会社から転貸を受けている転借人は含みません。従って、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリース会社を主要なテナントとして記載しています。これに対し、「エンドテナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人(マスターリース会社を除きます。)、及びマスターリース会社との間で賃貸借契約が締結されている転借人を指します。
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 面積比率 (%) (注2) | 年間賃料総額 (千円) (注3) | 賃料比率 (%) (注4) |
| 新日鉄興和 不動産 株式会社 | 不動産業 | 第32興和ビル 興和白金台ビル 第35興和ビル 新富町ビル(注6) 興和川崎東口ビル JEI本郷ビル 第44興和ビル 興和川崎西口ビル | 86,427.91 | 28.9 | 4,251,523 | 27.4 |
| 株式会社第一 ビルディング | 不動産業 | 大森ベルポートD館 芝二丁目ビルディング JEI浜松町ビル JEI西本町ビル(注7) 川崎日進町ビルディング JEI両国ビル JEI広島八丁堀ビル | 72,938.17 | 24.4 | 3,994,536 | 25.7 |
| 主要なテナントの合計 | 159,366.08 | 53.3 | 8,246,060 | 53.1 | ||
| ポートフォリオ全体の合計 | 298,720.95 | 100.0 | 15,533,646 (注5) | 100.0 | ||
(注1)テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、数値については小数点第三位を四捨五入して記載しています。
(注2)「面積比率」欄には、原則として、平成25年12月31日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸面積合計に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
(注3)「年間賃料総額」欄には、原則として、平成25年12月31日現在における賃貸借契約における月額賃料(共益費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。)を12倍して得られた金額を記載し、千円未満を切り捨てています。
(注4)「賃料比率」欄には、原則として、平成25年12月31日現在におけるポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
(注5)テナントから年間賃料の開示の同意が得られていない物件に係る年間賃料を含む数値です。
(注6)本物件の一部区画について、新日鉄興和不動産株式会社との間でマスターリース契約(賃料固定型)を締結しています。
(注7)JEI西本町ビルのマスターリース契約は平成25年7月1日から賃料固定型に変更したため、第15期からマスターリース契約に記載された月額賃料に基づいて算出した金額を記載しています。
B.主要なテナントへの賃貸条件
<テナント名>新日鉄興和不動産株式会社
| 物件 番号 | 物件名称 | ||||
| Ⅰ-4 | 第32興和ビル | 契約期間満了日 | 平成26年6月26日 | 敷金・保証金(注) | 323,526千円 |
| 契約更新の方法 | いずれかの当事者が契約期間満了前の3ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに1年間更新され、以降も同様の扱いとする。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅰ-9 | 興和白金台ビル | 契約期間満了日 | 平成32年12月23日 | 敷金・保証金(注) | 235,824千円 |
| 契約更新の方法 | いずれかの当事者が契約期間満了前の3ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに1年間更新され、以降も同様の扱いとする。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅰ-11 | 第35興和ビル | 契約期間満了日 | 平成26年11月24日 | 敷金・保証金(注) | - |
| 契約更新の方法 | いずれかの当事者が契約期間満了前の3ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに1年間更新され、以降も同様の扱いとする。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅰ-13 | 新富町ビル | 契約期間満了日 | 平成26年3月31日 | 敷金・保証金(注) | - |
| 契約更新の方法 | 契約期間の満了とともに終了し、更新されません。但し、借地借家法等の法令に従うことを前提とします。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅲ-2 | 興和川崎東口ビル | 契約期間満了日 | 平成26年6月26日 | 敷金・保証金(注) | - |
| 契約更新の方法 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅲ-3 | JEI本郷ビル | 契約期間満了日 | 平成26年6月28日 | 敷金・保証金(注) | - |
| 契約更新の方法 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅲ-6 | 第44興和ビル | 契約期間満了日 | 平成26年6月26日 | 敷金・保証金(注) | 105,175千円 |
| 契約更新の方法 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅲ-9 | 興和川崎西口ビル | 契約期間満了日 | 平成26年10月25日 | 敷金・保証金(注) | 1,040,484千円 |
| 契約更新の方法 | いずれかの当事者が契約期間満了前の3ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに1年間更新され、以降も同様の扱いとする。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
<テナント名>株式会社第一ビルディング
| 物件 番号 | 物件名称 | ||||
| Ⅰ-1 | 大森ベルポートD館 | 契約期間満了日 | 平成26年6月28日 | 敷金・保証金(注) | 1,027,946千円 |
| 契約更新の方法 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅰ-2 | 芝二丁目ビルディング | 契約期間満了日 | 期間の定め無し | 敷金・保証金(注) | 396,490千円 |
| 契約更新の方法 | 該当無し | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅰ-3 | JEI浜松町ビル | 契約期間満了日 | 平成26年6月28日 | 敷金・保証金(注) | 274,701千円 |
| 契約更新の方法 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅱ-2 | JEI西本町ビル | 契約期間満了日 | 平成26年3月27日 | 敷金・保証金(注) | 271,434千円 |
| 契約更新の方法 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅲ-5 | 川崎日進町ビルディング | 契約期間満了日 | 平成29年4月29日 | 敷金・保証金(注) | 376,516千円 |
| 契約更新の方法 | 期間満了の1年前までに意思表示がなされなければ5年間自動更新されます。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅲ-7 | JEI両国ビル | 契約期間満了日 | 平成26年6月27日 | 敷金・保証金(注) | 160,984千円 |
| 契約更新の方法 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
| Ⅳ-3 | JEI広島八丁堀ビル | 契約期間満了日 | 平成26年5月21日 | 敷金・保証金(注) | 205,070千円 |
| 契約更新の方法 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 | ||||
| その他特記事項 | 該当無し | ||||
(注)「敷金・保証金」欄には、原則として、平成25年12月31日において、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高(返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、興和川崎東口ビル、第35興和ビル及びJEI本郷ビルについては、エンドテナントから敷金・保証金の開示の同意が得られていないため記載していません。また、新富町ビルについては、敷金・保証金を受領していません。
C.主要なエンドテナントの状況
平成25年12月31日現在における主要なエンドテナントの状況は下表のとおりです。なお、ここで「主要なエンドテナント」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積(第15期末保有資産の複数を同一のテナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計)が全賃貸面積に占める割合の高い順に5位までのテナントを指します。
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積(㎡) | 面積比率 (%) |
| 全国共済農業協同組合連合会 | 共済事業 | 興和川崎西口ビル | 20,217.26 | 6.8 |
| 東芝情報システム株式会社 | ソフト受託開発 | 興和川崎東口ビル | 18,612.72 | 6.2 |
| 株式会社スカパーJSATホールディングス | その他の投資業 | 第35興和ビル | 9,360.30 | 3.1 |
| ロシュ・ダイアグノスティックス株式会社 | 医薬品卸 | 芝二丁目ビルディング | 9,284.18 | 3.1 |
| 株式会社富士通ソーシアル サイエンスラボラトリ | ソフト受託開発 | 武蔵小杉タワープレイス | 8,131.66 | 2.7 |
| 主要なエンドテナントの合計 | 65,606.12 | 22.0 | ||
| ポートフォリオ全体の合計 | 298,720.95 | 100.0 | ||
(注) 海老名プライムタワーの一部については、同物件のプロパティ・マネジメント会社である株式会社海老名第一ビルディングをマスターリース会社とするマスターリース契約が締結されています。同社は賃借した部分(合計9,786.77㎡)を転貸せず、株式会社ホテルオークラ及び株式会社ルネサンス(旧株式会社ディックルネサンス)との間で業務委託契約を締結して、当該部分でホテル及びスポーツクラブを運営しています。これらの業務委託先は、主要なエンドテナントには該当しませんが、その運営を行う部分の面積が大きいことから、ここに注記しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
