有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(平成30年7月1日-平成30年12月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が当期末現在において保有する資産(以下「当期末保有資産」といいます。)に係る不動産及び不動産信託受益権(以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。)の概要は以下のとおりです。なお、本投資法人の所有物件は、すべてテナントに対する賃貸を目的として保有するものであり、主たる用途は、浜離宮インターシティを除きオフィスビルに該当します(浜離宮インターシティはその他(商業施設・住宅等)に該当します。)。
(イ)当期末保有資産の価格及び投資比率
当期末保有資産に係る不動産及び不動産信託受益権の取得価格、当期末帳簿価額、期末算定価額及び投資比率は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
(注1)取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税等相当額を含みません。)を記載しています。但し、大阪興銀ビル(底地)については、停止条件付信託受益権売買契約に記載された本土地の売買代金(10,100,000,000円)より、借地人から収受した借地権に係る権利金相当額(8,330,000,000円)を控除した金額(1,770,000,000円)を取得価格として計算しています。
(注2)当期末帳簿価額は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注3)期末算定価額は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、当期末を価格時点とする不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額を記載しています。なお、当期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。また、期末算定価額は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準に従って鑑定評価を行った鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものです。
(注4)各物件における不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定機関は以下のとおりです。なお、不動産鑑定機関と本投資法人及び本資産運用会社の間には、特別の利害関係はありません。
(注5)投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載しています。
(注6)芝二丁目ビルディングは事務所棟と住宅棟より構成されているため、「直接還元利回り」欄、「割引率」欄及び「最終還元利回り」欄にはそれぞれ事務所棟と住宅棟に該当する数値に分けて記載しています。
(注7)複数回にわたって取得しています。明細は、後記「(ト)個別不動産の概要」をご参照ください。
(ロ)テナント等の概要
A.賃貸状況の概要
当期末保有資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント総数、月額契約賃料及び敷金・保証金の合計は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
(注1)「賃貸可能面積」欄には、各物件(信託不動産を含みます。)につき、本投資法人の保有部分に係る賃貸が可能な貸室面積を記載しています。物件が共有の場合(信託受益権を準共有する場合を含みます。以下同じ。)には、当該共有不動産全体の賃貸可能面積に保有する持分の割合(赤坂インターシティAIRについては、受託者が保有する共有持分の割合に本投資法人が保有する受益権の準共有持分の割合を乗じた割合です。以下同じ。)を乗じた数値を記載しています。
(注2)「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則として、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を含むものとし、当該マスターリースに係る賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。物件が共有の場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、当期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて賃貸面積を算出しています。本書において賃貸面積を基に数値を算定する場合、同様とします。
(注3)「稼働率」欄には、個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
(注4)「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は1として記載しています。また、大阪興銀ビル(底地)については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「1」とカウントしています。
(注5)「月額契約賃料」欄には、原則として、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(賃料を月額で定めるもの)(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に表示された月額賃料(共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額(消費税等は含みません。)を記載しています。マスターリース契約を採用している物件のうち、台場ガーデンシティビル及び日石横浜ビルの一部区画に係るマスターリース契約は賃料固定型です。なお、合計額には、エンドテナント等から月額契約賃料の開示の同意が得られていない物件に係る月額契約賃料を含みます。物件が共有の場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。
(注6)「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高(返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額を記載しています。大阪興銀ビル(底地)については、敷金・保証金を受領していません。なお、合計額には、エンドテナント等から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含みます。物件が共有の場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。
(注7)興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、また、NHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、赤坂インターシティAIRについては共有者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。
B.稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における、最近5年間の各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりです。
(ハ)主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の当期末保有資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、当期末保有資産全ての総賃料収入の合計の10%以上を占める資産(以下「主要な不動産等」といいます。)は、日石横浜ビルの1物件です。
この主要な不動産等の概要(賃貸可能面積、賃貸面積、テナント総数、月額契約賃料)に関しては、前記「(ロ)テナント等の概要 A.賃貸状況の概要」をご覧ください。
以下には、本投資法人が主要な不動産等を取得した日以降の情報に基づき、2015年6月末ないし2018年12月末の稼働率の推移を記載しています。
(単位:%)
(ニ)主要なテナントに関する情報
A.主要なテナントの概要
当期末現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるものをいいます。また、ここに、「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会社から転貸を受けている転借人は含みません。従って、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリース会社を主要なテナントとして記載しています。これに対し、「エンドテナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人(マスターリース会社を除きます。)及びマスターリース会社との間で賃貸借契約が締結されている転借人を指します。
(注1)テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注2)賃貸面積の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の賃貸面積合計に対する比率を記載しています。
(注3)「年間賃料総額」欄には、原則として、当期末現在における賃貸借契約における月額賃料(共益費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。)を12倍して得られた金額を記載しています。
(注4)テナントから年間賃料の開示の同意が得られていない物件に係る年間賃料を含む数値です。
(注5)年間賃料の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率を記載しています。
(注6)「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、当期末現在において、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高(返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額を記載しています。
(注7)エンドテナント及び共同事業者から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含む数値です。
(注8)敷金・保証金の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の敷金・保証金に対する比率を記載しています。
(注9)本資産運用会社の利害関係人等に該当します。なお、同社を除き、本資産運用会社の利害関係人等へのテナントとしての賃貸はありません。また、エンドテナントの本資産運用会社の利害関係人等の状況は、後記「(参考)上位10エンドテナントの状況」に記載しています。
B.主要なテナントへの賃貸条件
当期末現在における主要なテナントへの賃貸条件は下表のとおりです。
<テナント名>株式会社第一ビルディング
<テナント名>新日鉄興和不動産株式会社
<テナント名>JX不動産株式会社
(参考)上位10エンドテナントの状況
当期末現在における上位10エンドテナントの状況は下表のとおりです。なお、ここで「上位10エンドテナント」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積(当期末保有資産の複数を同一のエンドテナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計)が全賃貸面積に占める割合の高い順に10位までのエンドテナントを指します。
(注1)エンドテナントからエンドテナント名、業種及び物件名称の開示の同意等が得られていないため記載していません。
(注2)上記の他に、本資産運用会社の利害関係人等に、以下のとおりエンドテナントとして賃貸しています。
(ホ)建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)の概要
本投資法人は、当期末保有資産にかかる不動産及び信託不動産について、建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)及びPML評価報告書(以下、両報告書をあわせて「建物状況調査報告書等」ということがあります。)を取得しています。建物状況調査報告書には、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等が記載され、PML評価報告書は耐震性能にかかる評価を記載しています。以下は、建物状況調査報告書等からの抜粋事項であり、建物状況調査報告書等の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、Ⅱ-3 大阪興銀ビル(底地)は底地のため、記載を省略しています。
(2018年12月31日時点)
(注1)各物件の建物状況調査報告書の作成会社は、以下のとおりです。作成会社と本投資法人及び本資産運用会社の間には、特別の利害関係はありません。なおSOMPOリスケアマネジメント株式会社は、2018年10月1日付でSOMPOリスクマネジメント株式会社に商号を変更しました。
(注2)長期修繕費には、12年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
(注3)SOMPOリスクマネジメント株式会社が評価したPMLを記載し、合計欄には、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。PMLとは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)での超過確率10%の損失を生じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注4)当期末保有不動産には、PMLが20%を超過するものがないため、前記「2 投資方針 (1)投資方針 ① 基本方針 (ト)運営管理方針 D.付保方針 (ⅱ)地震保険」に基づき、地震保険を付保しているものはありません。
(注5)物件が共有の場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています
(ヘ)運用資産の資本的支出
A.資本的支出の予定
当期末現在において、本投資法人がその当期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、以下の工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
B.期中の資本的支出
当期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。当期の資本的支出は809百万円であり、当期に費用に区分された修繕費314百万円とあわせ1,124百万円の工事を実施しています。
C.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フローのなかから大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積立てています。
(ト)個別不動産の概要
当期末保有資産の個別の概要は、以下のとおりです。かかる表中における記載については、それぞれ下記の説明に従って概要を記載したものであり、これらの概要表については下記の用語をご参照ください。
なお、以下の表では当期末保有資産である不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産のうち、土地を「本件土地」、建物を「本件建物」ということがあります。
(ⅰ)「特定資産の概要」欄に関する説明
a.「特定資産の種類」欄には、不動産又は不動産信託受益権の別を記載しています。
b.「用途」欄には、登記簿(登記記録を含みます。以下同じとします。)又は竣工図上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
c.「取得価格」欄には、売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額は含みません。)を記載しています。
d.「取得時期」欄には、売買契約書に記載された売買年月を記載しています。なお、複数回にわたって取得した物件は、各々の取得時期を記載しています。
e.「所在地(住居表示)」欄には、物件概要書又は重要事項説明書上表示されている住居表示を記載しています。なお、住居表示が未実施の場合その他物件概要書及び重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、地番又は所在地として慣用されている表示方法を記載しています。
f.「立地条件」欄には、近傍の駅から各物件までの所要時間を、原則として鑑定評価書に基づいて記載しています。鑑定評価書に記載のないものは、各物件から駅(最寄出口)までの距離を地図上にて算出し、その距離を80m/分の速度で歩いた場合に要する時間を記載しています。
g.土地の「地積」欄中「敷地全体」の欄には、登記簿上表示されている各物件の敷地の地積を記載しています。本投資法人若しくは信託受託者が敷地の一部のみを所有し、若しくは共有する場合、借地権を準共有する場合又はその他本投資法人若しくは信託受託者が当該敷地全体を所有するものではない場合においても、敷地全体の地積を記載しています。かかる場合には、「本投資法人分」の欄に、本投資法人若しくは信託受託者が所有する部分の面積を記載し、又は敷地の地積に所有権の共有持分若しくは借地権の準共有持分の割合を乗じた数値等の本投資法人が当該敷地について保有する利益を示す数値を、面積に準じたものとして記載しています。物件ごとの「本投資法人分」の欄の数値の趣旨又は計算方法については各物件の脚注をご覧ください。
h.土地の「所有形態」欄には、本投資法人が直接に不動産を保有する場合は不動産に関して本投資法人が保有する権利、本投資法人が信託受益権を保有する場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
i.土地の「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
j.建物の「延床面積」欄中「建物全体」の欄には、登記簿上表示されている建物又は信託建物全体(但し、附属建物等を除きます。)の床面積の合計を記載しています。本投資法人若しくは信託受託者が区分所有建物の一部の専有部分を保有する場合、建物を共有する場合、又はその他本投資法人若しくは信託受託者が当該建物の全部を所有するものではない場合においても、一棟の建物全体の床面積を記載しています。かかる場合には、「本投資法人分」の欄に、本投資法人若しくは信託受託者が所有する専有部分の面積を記載し、又は建物全体の床面積に所有権の共有持分の割合を乗じた数値等の本投資法人が当該建物について保有する利益を示す数値を、面積に準じたものとして記載しています。物件ごとの「本投資法人分」の欄の数値の趣旨又は計算方法については各物件の脚注をご覧ください。
k.建物の「構造・階数」欄には、竣工図面又は登記簿上表示されている建物又は信託建物の構造のうち主なものを記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造・階数を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造
l.建物の「所有形態」欄には、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。区分所有権との記載は区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
m.建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。
n.「PM会社」欄には、当期末現在において、個々の不動産又は信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している会社を記載しています。
o.「PM会社」欄に記載されている新日鉄興和不動産株式会社及び株式会社第一ビルディングは、いずれも本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者に該当します。従って、これらの当期末保有資産に係るプロパティ・マネジメント業務の委託にあたっては、自主ルールに従った審議・決議を経ています。
(ⅱ)「信託受益権の概要」欄に関する説明
a.「信託受託者」欄には、当期末現在における受託者を記載しています。
b.「信託設定日」及び「信託期間満了日」欄には、信託設定日と当期末現在における信託期間の満了予定日を記載しています。
(ⅲ)「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、当期末保有資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、当期末保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。なお、特記事項の作成にあたり、当期末を調査時点とする調査を行っており、原則として、同時点までに調査が可能であった範囲で記載しています。
a.法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b.権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(担保権の設定を含みますが、本書の日付現在で担保権を設定している物件はありません。)
c.不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d.共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
(注1)本件土地のうち、本投資法人が信託受託者を通じて単独で保有する土地の面積は2,592.95㎡であり、他の建物区分所有者の単独
所有の土地の面積は1,080.99㎡です。
(注2)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、1階ないし15階の事務所・店舗(14,015.04㎡)であり、共有持分の割合は
74,580/100,000です。「本投資法人分」には、かかる専有部分の面積にその共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。
(注)登記簿上は「鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建」と記載されていますが、実際は、地上部分が鉄骨造で地下部分は
鉄骨鉄筋コンクリート造です。
⦅参考情報⦆ 個別不動産の損益状況
当期末保有資産の個別の損益状況は、以下のとおりです。かかる表中の記載については、それぞれ以下の説明に従って損益状況を記載したものであり、これらの損益状況表については以下の用語をご参照ください。
「⦅参考情報⦆ 個別不動産の損益状況」に関する説明
a.本項のタイトルである「損益状況」は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 1 財務諸表 (6)注記表」に記載の重要な会計方針に即して、個別物件の当期における損益状況を記載したものです。
b.当期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。以下同じです。
c.「不動産賃貸事業収益」欄に記載の金額は、物件毎の「賃貸事業収入」欄及び「その他賃貸事業収入」欄の各金額の合計額を意味します。但し、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、またNHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、赤坂インターシティAIRについては共有者から、それぞれ開示の同意が得られていないため、賃貸事業収入及びその他賃貸事業収入については記載していません。
・「賃貸事業収入」欄には、貸室賃料、共益費等の合計額を記載しています。
・「その他賃貸事業収入」欄には、賃貸事業収入以外の賃貸事業による収入を記載しています(水道光熱費収入等が含まれています)。
d.「不動産賃貸事業費用」欄に記載の金額は、維持管理費、水道光熱費、公租公課、損害保険料、修繕工事費、その他費用、減価償却費の各金額の合計額を意味します。但し、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、赤坂インターシティAIRについては共有者から、それぞれ開示の同意が得られていないため、維持管理費、水道光熱費、公租公課、損害保険料、修繕工事費及びその他費用については記載していません。
e.「維持管理費」欄には、プロパティ・マネジメント会社に対するプロパティ・マネジメント業務の受託に対する対価として支払う報酬及び外注委託費等の建物管理費の合計を記載しています。
f.「不動産賃貸事業損益」欄に記載の金額は、以下の式から算定しています。
・「不動産賃貸事業損益」=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用
g.「賃貸NOI」欄に記載の金額は、以下の式から算定しています。
・「賃貸NOI」=(不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用)+減価償却費
h.「資本的支出」欄には、当期中に行った資本的支出に該当する金額を記載しています。
i.「ネット・キャッシュ・フロー」欄に記載の金額は、以下の式から算定しています。
・「ネット・キャッシュ・フロー」=賃貸NOI-資本的支出
j.「運用日数」欄には、「損益状況」の記載の対象となる期間の運用日数を記載しています。なお、期中
に持分の追加取得がある場合、当該持分追加取得にかかわらず、期首からの日数を記載しています。
本投資法人が当期末現在において保有する資産(以下「当期末保有資産」といいます。)に係る不動産及び不動産信託受益権(以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。)の概要は以下のとおりです。なお、本投資法人の所有物件は、すべてテナントに対する賃貸を目的として保有するものであり、主たる用途は、浜離宮インターシティを除きオフィスビルに該当します(浜離宮インターシティはその他(商業施設・住宅等)に該当します。)。
(イ)当期末保有資産の価格及び投資比率
当期末保有資産に係る不動産及び不動産信託受益権の取得価格、当期末帳簿価額、期末算定価額及び投資比率は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
| 物件 番号 | 名称 | 取得価格 (百万円) (注1) | 当期末 帳簿価額 (百万円) (注2) | 期末算定価額(百万円)(注3)(注4) | 投資 比率 (%) (注5) | |||||
| 直接還元法 | DCF法 | |||||||||
| 直接還元 価格 (百万円) | 直接還元 利回り (%) | DCF 価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終還元 利回り (%) | ||||||
| Ⅰ-1 | 大森ベルポートD館 | 22,552 | 20,940 | 26,500 | 27,200 | 4.1 | 26,200 | 3.9 | 4.2 | 8.2 |
| Ⅰ-2 | 芝二丁目ビルディング (注6) | 9,450 | 9,123 | 13,000 | 13,088 | 事務所:3.8 住 宅:4.4 | 12,771 | 事務所:3.5 住 宅:4.1 | 事務所:4.0 住 宅:4.6 | 3.5 |
| Ⅰ-3 | JEI浜松町ビル | 8,350 | 8,163 | 8,070 | 8,210 | 3.6 | 7,930 | 3.3 | 3.8 | 3.1 |
| Ⅰ-8 | 赤坂インターシティ (注7) | 28,146 | 26,985 | 28,400 | 28,800 | 3.1 | 28,000 | 2.8 | 3.2 | 10.3 |
| Ⅰ-9 | 興和白金台ビル | 4,705 | 4,726 | 5,190 | 5,210 | 4.4 | 5,160 | 4.1 | 4.5 | 1.7 |
| Ⅰ-10 | 台場ガーデンシティビル | 11,000 | 9,811 | 10,500 | 10,400 | 4.3 | 10,500 | 4.0 | 4.5 | 4.0 |
| Ⅰ-12 | 浜離宮インターシティ (注7) | 19,080 | 17,698 | 24,300 | 24,700 | 3.5 | 23,800 | 3.3 | 3.7 | 7.0 |
| Ⅰ-13 | 新富町ビル | 1,750 | 1,761 | 2,080 | 2,070 | 4.2 | 2,080 | 4.0 | 4.4 | 0.6 |
| Ⅰ-14 | 興和西新橋ビル(注7) | 11,431 | 11,045 | 12,800 | 13,000 | 3.3 | 12,600 | 2.9 | 3.5 | 4.2 |
| Ⅰ-15 | マンサード代官山 | 11,420 | 11,336 | 13,300 | 13,600 | 3.2 | 13,000 | 3.0 | 3.4 | 4.2 |
| Ⅰ-16 | 赤坂インターシティAIR | 6,590 | 6,595 | 7,410 | 7,570 | 3.0 | 7,250 | 2.7 | 3.2 | 2.4 |
| エリアⅠ | 134,474 | 128,190 | 151,550 | 153,848 | - | 149,291 | - | - | 49.2 | |
| Ⅱ-1 | NHK名古屋放送 センタービル(注7) | 5,610 | 5,555 | 5,980 | 6,060 | 4.5 | 5,900 | 4.3 | 4.7 | 2.1 |
| Ⅱ-2 | JEI西本町ビル | 6,673 | 7,088 | 5,730 | 5,900 | 4.7 | 5,650 | 4.5 | 4.9 | 2.4 |
| Ⅱ-3 | 大阪興銀ビル(底地) | 1,770 | 1,865 | 2,330 | 2,380 | 3.4 | 2,270 | 3.2 | 3.6 | 0.6 |
| エリアⅡ | 14,053 | 14,508 | 14,040 | 14,340 | - | 13,820 | - | - | 5.1 | |
| Ⅲ-1 | 武蔵小杉タワープレイス | 13,890 | 12,657 | 21,100 | 21,300 | 4.2 | 20,900 | 3.9 | 4.4 | 5.1 |
| Ⅲ-2 | 興和川崎東口ビル | 10,976 | 9,387 | 9,710 | 9,760 | 4.8 | 9,650 | 4.4 | 5.0 | 4.0 |
| Ⅲ-3 | JEI本郷ビル | 5,400 | 5,026 | 4,640 | 4,720 | 4.2 | 4,550 | 4.0 | 4.4 | 2.0 |
| Ⅲ-5 | 川崎日進町ビルディング (注7) | 4,725 | 4,282 | 4,580 | 4,580 | 4.9 | 4,570 | 4.6 | 5.1 | 1.7 |
| Ⅲ-7 | JEI両国ビル | 2,550 | 2,237 | 2,410 | 2,440 | 4.6 | 2,400 | 4.4 | 4.8 | 0.9 |
| Ⅲ-9 | 興和川崎西口ビル | 32,000 | 29,015 | 26,000 | 26,400 | 4.6 | 25,500 | 4.3 | 4.7 | 11.7 |
| Ⅲ-10 | パシフィックスクエア千石 | 1,620 | 1,628 | 1,290 | 1,370 | 4.3 | 1,250 | 4.1 | 4.5 | 0.6 |
| Ⅲ-11 | コアシティ立川 | 6,500 | 6,184 | 8,780 | 8,860 | 4.3 | 8,700 | 4.0 | 4.5 | 2.4 |
| Ⅲ-12 | 日石横浜ビル | 24,500 | 23,524 | 28,500 | 28,900 | 3.9 | 28,100 | 3.7 | 4.1 | 9.0 |
| Ⅲ-13 | 横浜弁天通第一生命 ビルディング | 640 | 655 | 665 | 673 | 4.7 | 657 | 4.5 | 4.9 | 0.2 |
| エリアⅢ | 102,801 | 94,600 | 107,675 | 109,003 | - | 106,277 | - | - | 37.6 | |
| Ⅳ-2 | JEI京橋ビル | 3,308 | 2,878 | 4,260 | 4,300 | 5.2 | 4,240 | 5.0 | 5.4 | 1.2 |
| Ⅳ-3 | JEI広島八丁堀ビル | 2,760 | 2,588 | 3,560 | 3,600 | 4.8 | 3,520 | 4.6 | 5.0 | 1.0 |
| Ⅳ-4 | SE札幌ビル | 5,500 | 5,147 | 8,250 | 8,190 | 5.0 | 8,280 | 4.8 | 5.2 | 2.0 |
| Ⅳ-5 | 青葉通プラザ | 2,120 | 2,196 | 4,100 | 4,080 | 4.7 | 4,110 | 4.2 | 4.9 | 0.8 |
| Ⅳ-6 | 大和南森町ビル | 4,410 | 4,230 | 5,170 | 5,200 | 4.6 | 5,160 | 4.4 | 4.8 | 1.6 |
| Ⅳ-7 | JEI那覇ビル | 1,380 | 1,513 | 1,780 | 1,790 | 5.3 | 1,760 | 5.0 | 5.5 | 0.5 |
| Ⅳ-8 | 広島第一生命OS ビルディング | 2,780 | 2,834 | 3,070 | 3,110 | 4.8 | 3,030 | 4.6 | 5.0 | 1.0 |
| エリアⅣ | 22,258 | 21,390 | 30,190 | 30,270 | - | 30,100 | - | - | 8.1 | |
| 合計 | 273,587 | 258,689 | 303,455 | 307,461 | - | 299,488 | - | - | 100.0 | |
(注1)取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税等相当額を含みません。)を記載しています。但し、大阪興銀ビル(底地)については、停止条件付信託受益権売買契約に記載された本土地の売買代金(10,100,000,000円)より、借地人から収受した借地権に係る権利金相当額(8,330,000,000円)を控除した金額(1,770,000,000円)を取得価格として計算しています。
(注2)当期末帳簿価額は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注3)期末算定価額は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、当期末を価格時点とする不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額を記載しています。なお、当期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。また、期末算定価額は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準に従って鑑定評価を行った鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものです。
(注4)各物件における不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定機関は以下のとおりです。なお、不動産鑑定機関と本投資法人及び本資産運用会社の間には、特別の利害関係はありません。
| 不動産鑑定機関 | 名称 |
| 一般財団法人日本不動産研究所 | 芝二丁目ビルディング・JEI浜松町ビル・赤坂インターシティ・興和白金台ビル・浜離宮インターシティ・興和西新橋ビル・マンサード代官山・赤坂インターシティAIR・NHK名古屋放送センタービル・大阪興銀ビル(底地)・武蔵小杉タワープレイス・コアシティ立川・日石横浜ビル・横浜弁天通第一生命ビルディング・JEI広島八丁堀ビル・青葉通プラザ・JEI那覇ビル・広島第一生命OSビルディング |
| 株式会社中央不動産鑑定所 | 大森ベルポートD館・台場ガーデンシティビル・新富町ビル・JEI両国ビル・パシフィックスクエア千石・SE札幌ビル |
| 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 興和川崎東口ビル・JEI本郷ビル・川崎日進町ビルディング・興和川崎西口ビル |
| 大和不動産鑑定株式会社 | JEI西本町ビル・JEI京橋ビル・大和南森町ビル |
(注5)投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載しています。
(注6)芝二丁目ビルディングは事務所棟と住宅棟より構成されているため、「直接還元利回り」欄、「割引率」欄及び「最終還元利回り」欄にはそれぞれ事務所棟と住宅棟に該当する数値に分けて記載しています。
(注7)複数回にわたって取得しています。明細は、後記「(ト)個別不動産の概要」をご参照ください。
(ロ)テナント等の概要
A.賃貸状況の概要
当期末保有資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント総数、月額契約賃料及び敷金・保証金の合計は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
| 物件 番号 | 名称 | 賃貸可能面積 (㎡) (注1) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 稼働率 (%) (注3) | テナント 総数 (注4) | 月額契約 賃料 (千円) (注5) | 敷金・保証 金の合計 (千円) (注6) |
| Ⅰ-1 | 大森ベルポートD館 | 25,801.66 | 25,801.66 | 100.0 | 1 | 140,371 | 991,133 |
| Ⅰ-2 | 芝二丁目ビルディング | 11,749.30 | 11,749.30 | 100.0 | 2 | 61,420 | 675,429 |
| Ⅰ-3 | JEI浜松町ビル | 6,411.26 | 6,411.26 | 100.0 | 1 | 35,688 | 391,649 |
| Ⅰ-8 | 赤坂インターシティ | 11,021.03 | 11,021.03 | 100.0 | 14 | 93,103 | 685,809 |
| Ⅰ-9 | 興和白金台ビル | 5,483.36 | 5,483.36 | 100.0 | 1 | 27,093 | 252,938 |
| Ⅰ-10 | 台場ガーデンシティビル | 12,122.85 | 12,122.85 | 100.0 | 1 | 55,007 | 279,875 |
| Ⅰ-12 | 浜離宮インターシティ | 19,718.11 | 19,423.04 | 98.5 | 1 | 112,181 | 681,225 |
| Ⅰ-13 | 新富町ビル | 2,378.54 | 2,378.54 | 100.0 | 11 | 10,401 | 87,461 |
| Ⅰ-14 | 興和西新橋ビル | 8,949.04 | 8,949.04 | 100.0 | 5 | (注7) | (注7) |
| Ⅰ-15 | マンサード代官山 | 5,420.80 | 5,420.80 | 100.0 | 10 | 43,779 | 505,736 |
| Ⅰ-16 | 赤坂インターシティAIR | 2,580.24 | 2,540.60 | 98.5 | 1 | (注7) | (注7) |
| Ⅱ-1 | NHK名古屋放送センタービル | 11,770.65 | 11,770.65 | 100.0 | 39 | (注7) | (注7) |
| Ⅱ-2 | JEI西本町ビル | 10,601.70 | 9,956.06 | 93.9 | 1 | 26,614 | 317,108 |
| Ⅱ-3 | 大阪興銀ビル(底地) | 3,158.45 | 3,158.45 | 100.0 | 1 | 14,674 | - |
| Ⅲ-1 | 武蔵小杉タワープレイス | 25,043.93 | 25,043.93 | 100.0 | 40 | 117,929 | 839,212 |
| Ⅲ-2 | 興和川崎東口ビル | 18,612.72 | 18,612.72 | 100.0 | 1 | (注7) | (注7) |
| Ⅲ-3 | JEI本郷ビル | 4,078.37 | 4,078.37 | 100.0 | 1 | (注7) | (注7) |
| Ⅲ-5 | 川崎日進町ビルディング | 10,606.35 | 10,606.35 | 100.0 | 1 | 34,461 | 400,460 |
| Ⅲ-7 | JEI両国ビル | 3,871.64 | 3,871.64 | 100.0 | 1 | 16,068 | 179,628 |
| Ⅲ-9 | 興和川崎西口ビル | 38,375.65 | 38,259.90 | 99.7 | 1 | 141,679 | 1,052,404 |
| Ⅲ-10 | パシフィックスクエア千石 | 2,875.95 | 2,875.95 | 100.0 | 1 | 7,880 | 69,159 |
| Ⅲ-11 | コアシティ立川 | 9,230.09 | 9,230.09 | 100.0 | 1 | 49,894 | 346,078 |
| Ⅲ-12 | 日石横浜ビル | 40,440.72 | 40,440.72 | 100.0 | 1 | 171,587 | 1,571,268 |
| Ⅲ-13 | 横浜弁天通第一生命ビルディング | 2,119.49 | 2,119.49 | 100.0 | 1 | 5,735 | 55,523 |
| Ⅳ-2 | JEI京橋ビル | 7,734.95 | 7,393.87 | 95.6 | 1 | 25,320 | 180,092 |
| Ⅳ-3 | JEI広島八丁堀ビル | 6,639.38 | 6,639.38 | 100.0 | 1 | 21,195 | 210,280 |
| Ⅳ-4 | SE札幌ビル | 13,384.95 | 13,384.95 | 100.0 | 1 | 48,624 | 322,718 |
| Ⅳ-5 | 青葉通プラザ | 6,265.22 | 6,175.33 | 98.6 | 51 | 26,669 | 279,356 |
| Ⅳ-6 | 大和南森町ビル | 6,633.93 | 6,633.93 | 100.0 | 10 | 28,723 | 408,774 |
| Ⅳ-7 | JEI那覇ビル | 3,220.59 | 3,220.59 | 100.0 | 1 | 10,191 | 90,025 |
| Ⅳ-8 | 広島第一生命OSビルディング | 7,529.52 | 7,529.52 | 100.0 | 1 | 20,299 | 174,155 |
| 合計 | 343,830.44 | 342,303.37 | 99.6 | 204 | 1,582,014 | 13,086,049 | |
(注1)「賃貸可能面積」欄には、各物件(信託不動産を含みます。)につき、本投資法人の保有部分に係る賃貸が可能な貸室面積を記載しています。物件が共有の場合(信託受益権を準共有する場合を含みます。以下同じ。)には、当該共有不動産全体の賃貸可能面積に保有する持分の割合(赤坂インターシティAIRについては、受託者が保有する共有持分の割合に本投資法人が保有する受益権の準共有持分の割合を乗じた割合です。以下同じ。)を乗じた数値を記載しています。
(注2)「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則として、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を含むものとし、当該マスターリースに係る賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。物件が共有の場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、当期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて賃貸面積を算出しています。本書において賃貸面積を基に数値を算定する場合、同様とします。
(注3)「稼働率」欄には、個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
(注4)「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は1として記載しています。また、大阪興銀ビル(底地)については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「1」とカウントしています。
(注5)「月額契約賃料」欄には、原則として、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(賃料を月額で定めるもの)(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に表示された月額賃料(共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額(消費税等は含みません。)を記載しています。マスターリース契約を採用している物件のうち、台場ガーデンシティビル及び日石横浜ビルの一部区画に係るマスターリース契約は賃料固定型です。なお、合計額には、エンドテナント等から月額契約賃料の開示の同意が得られていない物件に係る月額契約賃料を含みます。物件が共有の場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。
(注6)「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。)に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高(返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額を記載しています。大阪興銀ビル(底地)については、敷金・保証金を受領していません。なお、合計額には、エンドテナント等から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含みます。物件が共有の場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。
(注7)興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、また、NHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、赤坂インターシティAIRについては共有者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。
B.稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における、最近5年間の各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりです。
| 2014年 6月末 | 2014年 12月末 | 2015年 6月末 | 2015年 12月末 | 2016年 6月末 | 2016年 12月末 | 2017年 6月末 | |
| 物件数 | 30 | 30 | 31 | 30 | 30 | 31 | 31 |
| テナント数の合計 | 206 | 214 | 219 | 224 | 228 | 237 | 242 |
| 全賃貸可能面積(㎡) | 330,284.81 | 330,179.79 | 370,671.48 | 356,917.89 | 356,883.84 | 362,304.64 | 362,291.56 |
| 稼働率(%) | 98.3 | 99.1 | 97.9 | 98.5 | 99.1 | 99.0 | 99.4 |
| 2017年 12月末 | 2018年 6月末 | 2018年 12月末 | |
| 物件数 | 29 | 30 | 31 |
| テナント数の合計 | 243 | 202 | 204 |
| 全賃貸可能面積(㎡) | 356,853.73 | 341,247.30 | 343,830.44 |
| 稼働率(%) | 99.1 | 99.6 | 99.6 |
(ハ)主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の当期末保有資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、当期末保有資産全ての総賃料収入の合計の10%以上を占める資産(以下「主要な不動産等」といいます。)は、日石横浜ビルの1物件です。
この主要な不動産等の概要(賃貸可能面積、賃貸面積、テナント総数、月額契約賃料)に関しては、前記「(ロ)テナント等の概要 A.賃貸状況の概要」をご覧ください。
以下には、本投資法人が主要な不動産等を取得した日以降の情報に基づき、2015年6月末ないし2018年12月末の稼働率の推移を記載しています。
(単位:%)
| 2015年 6月末 | 2015年 12月末 | 2016年 6月末 | 2016年 12月末 | 2017年 6月末 | 2017年 12月末 | 2018年 6月末 | 2018年 12月末 | |
| 日石横浜ビル | 95.9 | 98.3 | 99.7 | 98.3 | 99.7 | 99.7 | 98.8 | 100.0 |
(ニ)主要なテナントに関する情報
A.主要なテナントの概要
当期末現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるものをいいます。また、ここに、「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会社から転貸を受けている転借人は含みません。従って、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリース会社を主要なテナントとして記載しています。これに対し、「エンドテナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人(マスターリース会社を除きます。)及びマスターリース会社との間で賃貸借契約が締結されている転借人を指します。
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積 | 年間賃料 | 敷金・保証金 | |||
| 賃貸面積 (㎡) (注1) | 比率 (%) (注2) | 年間賃料 総額 (千円) (注3) (注4) | 比率 (%) (注5) | 敷金・保証金の合計 (千円) (注6) (注7) | 比率 (%) (注8) | |||
| 株式会社第一 ビルディング | 不動産業 | 大森ベルポートD館 芝二丁目ビルディング JEI浜松町ビル JEI西本町ビル 川崎日進町ビルディング JEI両国ビル パシフィックスクエア千石 横浜弁天通第一生命ビルディング JEI広島八丁堀ビル SE札幌ビル JEI那覇ビル 広島第一生命OSビルディング | 101,701.09 | 29.7 | 5,062,808 | 26.7 | 3,859,051 | 29.5 |
| 新日鉄興和 不動産 株式会社 (注9) | 不動産業 | 興和白金台ビル 浜離宮インターシティ 興和川崎東口ビル JEI本郷ビル 興和川崎西口ビル | 85,857.39 | 25.1 | 4,519,098 | 23.8 | 2,664,004 | 20.4 |
| JX不動産 株式会社 | 不動産業 | 日石横浜ビル | 40,440.72 | 11.8 | 2,059,044 | 10.8 | 1,571,268 | 12.0 |
| 主要なテナントの合計 | 227,999.20 | 66.6 | 11,640,951 | 61.3 | 8,094,324 | 61.9 | ||
| ポートフォリオ全体の合計 | 342,303.37 | 100.0 | 18,984,178 | 100.0 | 13,086,049 | 100.0 | ||
(注1)テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注2)賃貸面積の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の賃貸面積合計に対する比率を記載しています。
(注3)「年間賃料総額」欄には、原則として、当期末現在における賃貸借契約における月額賃料(共益費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。)を12倍して得られた金額を記載しています。
(注4)テナントから年間賃料の開示の同意が得られていない物件に係る年間賃料を含む数値です。
(注5)年間賃料の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率を記載しています。
(注6)「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、当期末現在において、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高(返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額を記載しています。
(注7)エンドテナント及び共同事業者から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含む数値です。
(注8)敷金・保証金の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の敷金・保証金に対する比率を記載しています。
(注9)本資産運用会社の利害関係人等に該当します。なお、同社を除き、本資産運用会社の利害関係人等へのテナントとしての賃貸はありません。また、エンドテナントの本資産運用会社の利害関係人等の状況は、後記「(参考)上位10エンドテナントの状況」に記載しています。
B.主要なテナントへの賃貸条件
当期末現在における主要なテナントへの賃貸条件は下表のとおりです。
<テナント名>株式会社第一ビルディング
| 物件 番号 | 物件名称 | 契約期間満了日 | 契約更新の方法 |
| Ⅰ-1 | 大森ベルポートD館 | 2019年6月28日 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 |
| Ⅰ-2 | 芝二丁目ビルディング | 期間の定め無し | 該当事項はありません。 |
| Ⅰ-3 | JEI浜松町ビル | 2019年6月28日 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 |
| Ⅱ-2 | JEI西本町ビル | 2019年3月27日 | |
| Ⅲ-5 | 川崎日進町ビルディング | 2022年4月29日 | 期間満了の1年前までに意思表示がなされなければ5年間自動更新されます。 |
| Ⅲ-7 | JEI両国ビル | 2019年6月27日 | 期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。 |
| Ⅲ-10 | パシフィックスクエア千石 | 2019年4月30日 | |
| Ⅲ-13 | 横浜弁天通第一生命 ビルディング | 2020年5月31日 | |
| Ⅳ-3 | JEI広島八丁堀ビル | 2019年5月21日 | |
| Ⅳ-4 | SE札幌ビル | 2019年2月28日 | |
| Ⅳ-7 | JEI那覇ビル | 2019年12月6日 | |
| Ⅳ-8 | 広島第一生命OS ビルディング | 2020年5月31日 |
<テナント名>新日鉄興和不動産株式会社
| 物件 番号 | 物件名称 | 契約期間満了日 | 契約更新の方法 |
| Ⅰ-9 | 興和白金台ビル | 2020年12月23日 | いずれかの当事者が契約期間満了前の3ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに1年間更新され、以降も同様の扱いとされます。 |
| Ⅰ-12 | 浜離宮インターシティ | 2019年2月3日 | |
| Ⅲ-2 | 興和川崎東口ビル | 2019年6月26日 | |
| Ⅲ-3 | JEI本郷ビル | 2019年6月28日 | |
| Ⅲ-9 | 興和川崎西口ビル | 2019年10月25日 |
<テナント名>JX不動産株式会社
| 物件 番号 | 物件名称 | 契約期間満了日 | 契約更新の方法 |
| Ⅲ-12 | 日石横浜ビル | 2025年3月31日 | いずれかの当事者が契約期間満了前の3ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに1年間更新され、以降も同様の扱いとされます。 |
(参考)上位10エンドテナントの状況
当期末現在における上位10エンドテナントの状況は下表のとおりです。なお、ここで「上位10エンドテナント」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積(当期末保有資産の複数を同一のエンドテナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計)が全賃貸面積に占める割合の高い順に10位までのエンドテナントを指します。
| エンドテナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積 (㎡) | 面積比率 (%) |
| 全国共済農業協同組合連合会 | 保険業 | 興和川崎西口ビル | 21,553.79 | 6.3 |
| 東芝情報システム株式会社 | 情報・通信業 | 興和川崎東口ビル | 18,612.72 | 5.4 |
| 株式会社日立アーバンインベストメント | 不動産業 | 大森ベルポートD館 横浜弁天通第一生命ビルディング JEI広島八丁堀ビル SE札幌ビル | 10,449.47 | 3.1 |
| 株式会社長谷工コーポレーション | 建設業 | 芝二丁目ビルディング | 9,284.18 | 2.7 |
| (注1) | (注1) | (注1) | 8,968.71 | 2.6 |
| (注1) | (注1) | 台場ガーデンシティビル | 7,286.83 | 2.1 |
| (注1) | (注1) | (注1) | 6,572.84 | 1.9 |
| 日立造船株式会社 | 機械 | 大森ベルポートD館 | 5,383.97 | 1.6 |
| (注1) | (注1) | 浜離宮インターシティ | 4,243.04 | 1.2 |
| (注1) | (注1) | (注1) | 4,078.37 | 1.2 |
| 上位10エンドテナントの合計 | 96,433.92 | 28.2 | ||
| ポートフォリオ全体の合計 | 342,303.37 | 100.0 | ||
(注1)エンドテナントからエンドテナント名、業種及び物件名称の開示の同意等が得られていないため記載していません。
(注2)上記の他に、本資産運用会社の利害関係人等に、以下のとおりエンドテナントとして賃貸しています。
| エンドテナント名 | 物件名称 | 賃貸面積(㎡) |
| 第一生命保険株式会社 | 武蔵小杉タワープレイス 興和川崎西口ビル 横浜弁天通第一生命ビルディング 広島第一生命OSビルディング | 3,264.99 |
(ホ)建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)の概要
本投資法人は、当期末保有資産にかかる不動産及び信託不動産について、建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)及びPML評価報告書(以下、両報告書をあわせて「建物状況調査報告書等」ということがあります。)を取得しています。建物状況調査報告書には、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等が記載され、PML評価報告書は耐震性能にかかる評価を記載しています。以下は、建物状況調査報告書等からの抜粋事項であり、建物状況調査報告書等の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、Ⅱ-3 大阪興銀ビル(底地)は底地のため、記載を省略しています。
(2018年12月31日時点)
| 物件 番号 | 名称 | 建物状況調査報告書(注1) | PML評価報告書 (注3)(注4) | ||
| 長期修繕費 (千円) (注2) | 建物再調達 価格 (百万円) | 調査年月 | PML (%) | ||
| Ⅰ-1 | 大森ベルポートD館 | 103,598 | 11,628 | 2015年11月 | 3.61 |
| Ⅰ-2 | 芝二丁目ビルディング | 73,835 | 5,885 | 2018年10月 | 6.61 |
| Ⅰ-3 | JEI浜松町ビル | 26,710 | 2,055 | 2015年10月 | 4.18 |
| Ⅰ-8 | 赤坂インターシティ | 26,983 | 6,492 | 2017年2月 | 2.97 |
| Ⅰ-9 | 興和白金台ビル | 20,979 | 2,224 | 2015年10月 | 6.95 |
| Ⅰ-10 | 台場ガーデンシティビル | 32,078 | 5,625 | 2015年10月 | 6.56 |
| Ⅰ-12 | 浜離宮インターシティ | 37,730 | 15,550 | 2016年9月 | 2.60 |
| Ⅰ-13 | 新富町ビル | 15,504 | 898 | 2016年12月 | 4.13 |
| Ⅰ-14 | 興和西新橋ビル | 30,863 | 4,639 | 2017年9月 | 3.30 |
| Ⅰ-15 | マンサード代官山 | 13,966 | 2,780 | 2016年4月 | 5.74 |
| Ⅰ-16 | 赤坂インターシティAIR | 4,120 | 1,680 | 2018年4月 | 0.66 |
| Ⅱ-1 | NHK名古屋放送センタービル | 125,004 | 5,847 | 2015年11月 | 1.44 |
| Ⅱ-2 | JEI西本町ビル | 45,843 | 4,290 | 2016年11月 | 11.27 |
| Ⅲ-1 | 武蔵小杉タワープレイス | 131,960 | 10,048 | 2015年11月 | 3.19 |
| Ⅲ-2 | 興和川崎東口ビル | 177,089 | 7,572 | 2015年10月 | 3.25 |
| Ⅲ-3 | JEI本郷ビル | 27,693 | 1,360 | 2015年10月 | 6.16 |
| Ⅲ-5 | 川崎日進町ビルディング | 55,969 | 5,160 | 2015年11月 | 5.86 |
| Ⅲ-7 | JEI両国ビル | 28,136 | 1,483 | 2015年10月 | 5.57 |
| Ⅲ-9 | 興和川崎西口ビル | 226,539 | 15,231 | 2017年2月 | 3.74 |
| Ⅲ-10 | パシフィックスクエア千石 | 17,959 | 1,064 | 2016年7月 | 4.65 |
| Ⅲ-11 | コアシティ立川 | 22,678 | 4,547 | 2017年9月 | 1.92 |
| Ⅲ-12 | 日石横浜ビル | 178,753 | 25,923 | 2018年11月 | 3.19 |
| Ⅲ-13 | 横浜弁天通第一生命ビルディング | 13,671 | 1,176 | 2018年1月 | 5.92 |
| Ⅳ-2 | JEI京橋ビル | 43,205 | 2,557 | 2016年7月 | 7.28 |
| Ⅳ-3 | JEI広島八丁堀ビル | 22,758 | 2,559 | 2017年2月 | 6.66 |
| Ⅳ-4 | SE札幌ビル | 54,454 | 4,824 | 2017年3月 | 0.41 |
| Ⅳ-5 | 青葉通プラザ | 14,034 | 3,149 | 2018年3月 | 1.24 |
| Ⅳ-6 | 大和南森町ビル | 29,270 | 2,345 | 2018年3月 | 7.83 |
| Ⅳ-7 | JEI那覇ビル | 12,314 | 1,447 | 2015年10月 | 3.47 |
| Ⅳ-8 | 広島第一生命OSビルディング | 41,273 | 3,876 | 2018年1月 | 9.89 |
| 合計 | 1,654,971 | 163,915 | 2.02 | ||
(注1)各物件の建物状況調査報告書の作成会社は、以下のとおりです。作成会社と本投資法人及び本資産運用会社の間には、特別の利害関係はありません。なおSOMPOリスケアマネジメント株式会社は、2018年10月1日付でSOMPOリスクマネジメント株式会社に商号を変更しました。
| 作成会社 | 物件名称 |
| 清水建設株式会社 | 大森ベルポートD館・芝二丁目ビルディング・JEI浜松町ビル・新富町ビル・NHK名古屋放送センタービル・JEI西本町ビル・武蔵小杉タワープレイス・興和川崎東口ビル・JEI本郷ビル・JEI両国ビル・興和川崎西口ビル |
| SOMPOリスクマネジメント株式会社 | 赤坂インターシティ・興和白金台ビル・台場ガーデンシティビル・浜離宮インターシティ・興和西新橋ビル・マンサード代官山・赤坂インターシティAIR・川崎日進町ビルディング・コアシティ立川・日石横浜ビル・横浜弁天通第一生命ビルディング・JEI京橋ビル・JEI広島八丁堀ビル・SE札幌ビル・青葉通プラザ・大和南森町ビル・JEI那覇ビル・広島第一生命OSビルディング |
| 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | パシフィックスクエア千石 |
(注2)長期修繕費には、12年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
(注3)SOMPOリスクマネジメント株式会社が評価したPMLを記載し、合計欄には、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。PMLとは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)での超過確率10%の損失を生じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注4)当期末保有不動産には、PMLが20%を超過するものがないため、前記「2 投資方針 (1)投資方針 ① 基本方針 (ト)運営管理方針 D.付保方針 (ⅱ)地震保険」に基づき、地震保険を付保しているものはありません。
(注5)物件が共有の場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています
(ヘ)運用資産の資本的支出
A.資本的支出の予定
当期末現在において、本投資法人がその当期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、以下の工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | ||||
| 興和川崎西口ビル | 神奈川県川崎市 | 空調改修(2/4期) | 自 2018年7月 至 2019年6月 | 514 | - | - |
| NHK名古屋放送センタービル | 愛知県名古屋市 | トイレ・給湯室改修(2/2期) | 自 2018年3月 至 2019年3月 | 181 | - | - |
| 興和川崎西口ビル | 神奈川県川崎市 | エレベーター改修(第3期) | 自 2018年9月 至 2019年6月 | 158 | - | - |
| JEI浜松町ビル | 東京都港区 | 3階・8階トイレリニューアル | 自 2018年11月 至 2019年2月 | 43 | - | - |
| JEI京橋ビル | 大阪府大阪市 | 乗用エレベーター改修 | 自 2018年9月 至 2019年6月 | 40 | - | - |
B.期中の資本的支出
当期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。当期の資本的支出は809百万円であり、当期に費用に区分された修繕費314百万円とあわせ1,124百万円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 実施期間 | 支払金額 (百万円) |
| 武蔵小杉タワープレイス | 神奈川県川崎市 | 中央監視装置更新(2/2期) | 自 2018年4月 至 2018年12月 | 94 |
| JEI那覇ビル | 沖縄県那覇市 | 外壁改修 | 自 2018年4月 至 2018年7月 | 81 |
| 興和川崎西口ビル | 神奈川県川崎市 | エレベーター改修(第2期) | 自 2018年6月 至 2018年12月 | 80 |
| コアシティ立川 | 東京都立川市 | 防災設備受信機更新 | 自 2018年10月 至 2018年11月 | 30 |
| その他の工事 | - | 523 | ||
| 合計 | 809 | |||
C.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フローのなかから大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積立てています。
| 項目 | 第21期 自 2016年7月1日 至 2016年12月31日 | 第22期 自 2017年1月1日 至 2017年6月30日 | 第23期 自 2017年7月1日 至 2017年12月31日 | 第24期 自 2018年1月1日 至 2018年6月30日 | 第25期 自 2018年7月1日 至 2018年12月31日 |
| 当期首積立金残高 (百万円) | 436 | 450 | 546 | 289 | 258 |
| 当期積立額 (百万円) | 675 | 468 | 484 | 636 | 469 |
| 当期積立金取崩額 (百万円) | 662 | 371 | 742 | 667 | 437 |
| 次期繰越額 (百万円) | 450 | 546 | 289 | 258 | 290 |
(ト)個別不動産の概要
当期末保有資産の個別の概要は、以下のとおりです。かかる表中における記載については、それぞれ下記の説明に従って概要を記載したものであり、これらの概要表については下記の用語をご参照ください。
なお、以下の表では当期末保有資産である不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産のうち、土地を「本件土地」、建物を「本件建物」ということがあります。
(ⅰ)「特定資産の概要」欄に関する説明
a.「特定資産の種類」欄には、不動産又は不動産信託受益権の別を記載しています。
b.「用途」欄には、登記簿(登記記録を含みます。以下同じとします。)又は竣工図上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
c.「取得価格」欄には、売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額は含みません。)を記載しています。
d.「取得時期」欄には、売買契約書に記載された売買年月を記載しています。なお、複数回にわたって取得した物件は、各々の取得時期を記載しています。
e.「所在地(住居表示)」欄には、物件概要書又は重要事項説明書上表示されている住居表示を記載しています。なお、住居表示が未実施の場合その他物件概要書及び重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、地番又は所在地として慣用されている表示方法を記載しています。
f.「立地条件」欄には、近傍の駅から各物件までの所要時間を、原則として鑑定評価書に基づいて記載しています。鑑定評価書に記載のないものは、各物件から駅(最寄出口)までの距離を地図上にて算出し、その距離を80m/分の速度で歩いた場合に要する時間を記載しています。
g.土地の「地積」欄中「敷地全体」の欄には、登記簿上表示されている各物件の敷地の地積を記載しています。本投資法人若しくは信託受託者が敷地の一部のみを所有し、若しくは共有する場合、借地権を準共有する場合又はその他本投資法人若しくは信託受託者が当該敷地全体を所有するものではない場合においても、敷地全体の地積を記載しています。かかる場合には、「本投資法人分」の欄に、本投資法人若しくは信託受託者が所有する部分の面積を記載し、又は敷地の地積に所有権の共有持分若しくは借地権の準共有持分の割合を乗じた数値等の本投資法人が当該敷地について保有する利益を示す数値を、面積に準じたものとして記載しています。物件ごとの「本投資法人分」の欄の数値の趣旨又は計算方法については各物件の脚注をご覧ください。
h.土地の「所有形態」欄には、本投資法人が直接に不動産を保有する場合は不動産に関して本投資法人が保有する権利、本投資法人が信託受益権を保有する場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
i.土地の「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
j.建物の「延床面積」欄中「建物全体」の欄には、登記簿上表示されている建物又は信託建物全体(但し、附属建物等を除きます。)の床面積の合計を記載しています。本投資法人若しくは信託受託者が区分所有建物の一部の専有部分を保有する場合、建物を共有する場合、又はその他本投資法人若しくは信託受託者が当該建物の全部を所有するものではない場合においても、一棟の建物全体の床面積を記載しています。かかる場合には、「本投資法人分」の欄に、本投資法人若しくは信託受託者が所有する専有部分の面積を記載し、又は建物全体の床面積に所有権の共有持分の割合を乗じた数値等の本投資法人が当該建物について保有する利益を示す数値を、面積に準じたものとして記載しています。物件ごとの「本投資法人分」の欄の数値の趣旨又は計算方法については各物件の脚注をご覧ください。
k.建物の「構造・階数」欄には、竣工図面又は登記簿上表示されている建物又は信託建物の構造のうち主なものを記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造・階数を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造
l.建物の「所有形態」欄には、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。区分所有権との記載は区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
m.建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。
n.「PM会社」欄には、当期末現在において、個々の不動産又は信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している会社を記載しています。
o.「PM会社」欄に記載されている新日鉄興和不動産株式会社及び株式会社第一ビルディングは、いずれも本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者に該当します。従って、これらの当期末保有資産に係るプロパティ・マネジメント業務の委託にあたっては、自主ルールに従った審議・決議を経ています。
(ⅱ)「信託受益権の概要」欄に関する説明
a.「信託受託者」欄には、当期末現在における受託者を記載しています。
b.「信託設定日」及び「信託期間満了日」欄には、信託設定日と当期末現在における信託期間の満了予定日を記載しています。
(ⅲ)「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、当期末保有資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、当期末保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。なお、特記事項の作成にあたり、当期末を調査時点とする調査を行っており、原則として、同時点までに調査が可能であった範囲で記載しています。
a.法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b.権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(担保権の設定を含みますが、本書の日付現在で担保権を設定している物件はありません。)
c.不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d.共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
| 物件番号:Ⅰ-1 | 物件名称:大森ベルポートD館 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 取得価格 | 22,552百万円 | 取得時期 | 2006年6月 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区南大井六丁目26番3号 | ||||
| 立地条件 | JR京浜東北線「大森」駅より徒歩3分、京浜急行線「大森海岸」駅より徒歩4分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 22,294.51㎡ | 所有形態 | 所有権(注1) |
| 本投資法人分 | 6,898.79㎡(注1) | 用途地域 | 商業地域 | ||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 155,778.75㎡ | 所有形態 | 区分所有権(注2) |
| 本投資法人分 | 40,099.49㎡(注2)(注3) | 建築時期 | 1996年9月 | ||
| 構造・階数 | S・RC・SRC、地下3階17階建 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2006年6月29日 | 信託期間満了日 | 2026年6月30日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 本物件に附属する工作物の一部には、建築基準法に基づいて建築確認を取得したものの、同法に定める検査済証を取得していないものがあります。本投資法人は、日本建築検査協会株式会社作成の2006年7月27日付建築基準法適合判定調査報告書を取得し、対象工作物は全て、確認通知書等と概ね一致しており、現状、実態的に適法であることを確認しています。 | |||||
| (注1)本投資法人は、信託受託者を通じて、複数の筆から成る敷地の一部を所有しており、「本投資法人分」には所有している筆の地積を記載しています。 (注2)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、D館の事務所・店舗等の全てであり、「本投資法人分」にはかかる専有部分の面積を記載しています。 (注3)本投資法人は、信託受託者を通じて上記の専有部分に加え、別棟の倉庫(45.85㎡)の共有持分(持分の割合2,399/10,000)を保有しています。 | |||||
| 物件番号:Ⅰ-2 | 物件名称:芝二丁目ビルディング | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・駐車場・共同住宅 | ||
| 取得価格 | 9,450百万円 | 取得時期 | 2006年6月 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区芝二丁目6番1号 | ||||
| 立地条件 | 都営地下鉄三田線「芝公園」駅より徒歩2分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 3,355.00㎡ | 所有形態 | 所有権(注1) |
| 本投資法人分 | 3,207.80㎡(注1) | 用途地域 | 近隣商業・商業地域 | ||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 19,518.15㎡ | 所有形態 | 所有権(共有)(注2) |
| 本投資法人分 | 18,552.00㎡(注2) | 建築時期 | 1994年3月 | ||
| 構造・階数 | 事務所:S・SRC・RC、地下2階12階建 住宅:SRC、14階建 | ||||
| PM会社 | 事務所:株式会社第一ビルディング 住宅:相互住宅株式会社 | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2006年6月29日 | 信託期間満了日 | 2026年6月30日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 1.本件建物はいずれも共有であり、複数の区画からなる敷地を本件建物の共有者がそれぞれ単独で所有しています。共有者間における建物の建築や運営管理に関する協定書において、共有者は相互に他の共有者の提供する敷地を使用することができ、その使用の対価は請求しない旨定められています。 2.本件土地の一部(約140㎡)は、建築基準法第42条第2項に基づく道路(私道)に指定されています。 | |||||
| (注1)本投資法人は、信託受託者を通じて、複数の筆から成る敷地の一部を所有しており、「本投資法人分」には所有している筆の地積を記載しています。 (注2)共有持分の割合は9,505/10,000であり、「本投資法人分」には、建物全体の面積にかかる割合を乗じた数値を記載しています。 | |||||
| 物件番号:Ⅰ-3 | 物件名称:JEI浜松町ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 取得価格 | 8,350百万円 | 取得時期 | 2006年6月 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区浜松町二丁目2番12号 | ||||
| 立地条件 | JR山手線・京浜東北線・東京モノレール「浜松町」駅より徒歩4分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 1,102.48㎡(注) | 所有形態 | 所有権・一部借地権(注) |
| 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 8,327.53㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 1991年12月 | ||||
| 構造・階数 | SRC・S、地下1階8階建 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2003年9月29日 | 信託期間満了日 | 2026年6月30日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当ありません。 | |||||
| (注)本投資法人は、信託受託者を通じて、敷地全体について所有権又は借地権を保有しています。このうち、借地部分の面積は387.85㎡です。 | |||||
| 物件番号:Ⅰ-8 | 物件名称:赤坂インターシティ | ||||||||
| 特定資産の概要 | |||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所 | ||||||
| 取得価格 | ① | 17,857百万円 | 取得時期 | ① | 2007年10月 | ||||
| ② | 10,289百万円 | ② | 2013年2月 | ||||||
| 計 | 28,146百万円 | ||||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区赤坂一丁目11番44号 | ||||||||
| 立地条件 | 東京メトロ銀座線・南北線「溜池山王」駅より徒歩2分 | ||||||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 8,019.87㎡ | 所有形態 | 地上権(準共有)・一部所有権(共有)(注1) | ||||
| 本投資法人分(所有権) | 2,683.51㎡(注1) | 用途地域 | 商業地域・第2種住居地域 | ||||||
| 本投資法人分(敷地権) | 2,815.84㎡(注1) | ||||||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 73,061.33㎡ | 所有形態 | 区分所有権(共有)(注2) | ||||
| 本投資法人分 | 15,763.11㎡(注2) | 建築時期 | 2005年1月 | ||||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下3階29階建 | ||||||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | ||||||||
| 信託受益権の概要 | |||||||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||||||
| 信託設定日(注3) | ① | 2007年10月26日 | 信託期間満了日 (注3) | ① ② | 2026年6月30日 | ||||
| ② | 2013年2月5日 | ||||||||
| 特記事項 | |||||||||
| 1.本物件の敷地の一部については、隣地との境界は確認されていません。 2.本物件の敷地の一部に係る地上権設定契約及び敷地の所有者(共有者を含みます。)との間で締結した覚書により、本物件又は本物件に係る信託受益権を譲渡する場合には、最大3か月間地上権設定者との間で優先的に売買の交渉を行うことを要します。 3.本物件は、その一部につき2007年10月26日に信託設定された後、残る部分の一部について2013年2月5日に信託設定されたため、二つの信託受益権からなっています。 | |||||||||
| (注1)本物件の敷地は2筆からなっており、本投資法人は、2筆の土地のうち一方について所有権の共有持分を、また、全体について敷地権としての地上権(自己借地権)の準共有持分を保有しています。所有権の共有持分を保有する土地(6,999.50㎡)に係る共有持分の割合は25,531,548/66,595,000、敷地全体の地上権の準共有持分の割合は25,531,548/72,717,200です。「本投資法人分(所有権)」の欄には、所有権に関するものとして共有する土地の面積に上記共有持分の割合を乗じた数値を、「本投資法人分(敷地権)」の欄には、敷地権に関するものとして敷地全体の面積に上記準共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。 (注2)本投資法人が信託受託者を通じて共有する専有部分は、地下3階、地下2階、1階ないし15階の事務所(32,169.62㎡)であり、共有持分の割合は49/100です。「本投資法人分」には、これらの専有部分の面積にその共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。 (注3)本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。 | |||||||||
| 物件番号:Ⅰ-9 | 物件名称:興和白金台ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所 | ||
| 取得価格 | 4,705百万円 | 取得時期 | 2010年12月 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区白金台三丁目19番1号 | ||||
| 立地条件 | JR山手線「目黒」駅より徒歩6分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 1,439.29㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域、第1種住居地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 7,374.74㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 1978年3月 | ||||
| 構造・階数 | SRC、地下1階9階建 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2005年5月24日 | 信託期間満了日 | 2020年12月23日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 本物件には、一部事務室天井裏の梁にアスベストを含有する吹付材が使用されている箇所がありますが、毎月の目視検査及び半年毎の室内環境アスベスト分析(浮遊量検査)を継続して行っており、現状では特段問題ない旨が確認されています。今後も同様の検査を継続して行い、当該吹付材については、検査結果から安全性に問題があると判断される場合又はテナントの異動時に、必要な措置を講じます。 | |||||
| 物件番号:Ⅰ-10 | 物件名称:台場ガーデンシティビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所 | ||
| 取得価格 | 11,000百万円 | 取得時期 | 2011年2月 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区台場二丁目3番5号 | ||||
| 立地条件 | ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅より徒歩1分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 5,353.64㎡ | 所有形態 | 所有権(共有)(注1) |
| 本投資法人分 | 2,944.50㎡(注1) | 用途地域 | 商業地域 | ||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 33,283.49㎡ | 所有形態 | 区分所有権(注2) |
| 本投資法人分 | 16,853.15㎡(注2) | 建築時期 | 2007年12月 | ||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階13階建 | ||||
| PM会社 | 積水ハウス株式会社 | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2011年2月4日 | 信託期間満了日 | 2021年2月3日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 本物件を含む一棟の建物に係る他の専有部分の所有者(以下「他の区分所有者」といいます。)との間で締結された基本協定書において、本物件を譲渡するときは、他の区分所有者に2ヶ月以上の期限を設けて譲受の優先交渉権を付与しなければならず、当該期限までに譲渡の条件が調わなかった場合にも、他の区分所有者の書面による承諾を得なければ本物件を第三者に譲渡することができないこととなっています。 | |||||
| (注1)共有持分の割合は550,000/1,000,000であり、「本投資法人分」には、敷地全体の面積にかかる割合を乗じた数値を記載しています。 (注2)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、地下2階ないし12階であり、「本投資法人分」にはかかる専有部分の面積を記載しています。 | |||||
| 物件番号:Ⅰ-12 | 物件名称:浜離宮インターシティ | ||||||||
| 特定資産の概要 | |||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 共同住宅・事務所・駐車場 | ||||||
| 取得価格 | ① | 7,080百万円 | 取得時期 | ① | 2011年12月 | ||||
| ② | 12,000百万円 | ② | 2014年2月 | ||||||
| 計 | 19,080百万円 | ||||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区海岸一丁目9番1号・15号(注1) | ||||||||
| 立地条件 | JR山手線・京浜東北線・東京モノレール「浜松町」駅より徒歩6分 | ||||||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 3,843.34㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 用途地域 | 準工業地域 | ||||||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 35,555.87㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 建築時期 | 2011年3月 | ||||||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階25階建 | ||||||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | ||||||||
| 信託受益権の概要 | |||||||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||||||
| 信託設定日(注2) | ① | 2011年12月20日 | 信託期間満了日(注2) | ① | 2022年1月31日 | ||||
| ② | 2014年2月4日 | ② | 2024年2月29日 | ||||||
| 特記事項 | |||||||||
| 本物件は、その共有持分(40%)につき2011年12月20日に信託設定された後、残る共有持分(60%)について2014年2月4日に別途信託設定されたため、二つの信託受益権からなっています。 | |||||||||
| (注1)本物件の住居表示は、事務所部分(1号)と住宅部分(15号)の各々に附されています。 (注2)本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。 | |||||||||
| 物件番号:Ⅰ-13 | 物件名称:新富町ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 取得価格 | 1,750百万円 | 取得時期 | 2012年3月 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区入船三丁目10番9号 | ||||
| 立地条件 | 東京メトロ有楽町線「新富町」駅より徒歩2分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 644.69㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 3,169.78㎡(注) | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 1990年11月 | ||||
| 構造・階数 | S、8階建 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2002年9月30日 | 信託期間満了日 | 2022年3月27日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 本件建物1階の一部について行われた用途変更工事については、建築基準法に基づいて建築確認を取得したものの工事完了届が提出されていません。本投資法人は、日本建築検査協会株式会社作成の2012年3月19日付建築基準法適合判定調査報告書を取得し、当該部分が建築基準法の規定に適合していることを確認しています。 | |||||
| (注)本投資法人は、信託受託者を通じて、附属建物として駐車場48.65㎡を保有していますが、ここにはその面積を含みません。 | |||||
| 物件番号:Ⅰ-14 | 物件名称:興和西新橋ビル | ||||||||
| 特定資産の概要 | |||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 用途 | 事務所 | ||||||
| 取得価格 | ① | 3,931百万円 | 取得時期 | ① | 2013年3月 | ||||
| ② | 7,500百万円 | ② | 2017年8月 | ||||||
| 計 | 11,431百万円 | ||||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区西新橋二丁目1番1号 | ||||||||
| 立地条件 | 東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅より徒歩4分 | ||||||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 2,492.53㎡(注1) | 所有形態 | 所有権(一部共有)(注2) | ||||
| 本投資法人分 | 2,025.09㎡(注2) | 用途地域 | 商業地域 | ||||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 19,418.17㎡ | 所有形態 | 区分所有権(共有)(注3) | ||||
| 本投資法人分 | 10,493.66㎡(注3) | 建築時期 | 1996年7月 | ||||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階16階建 | ||||||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | ||||||||
| 信託受益権の概要 | |||||||||
| 信託受託者 | - | ||||||||
| 信託設定日 | - | 信託期間満了日 | - | ||||||
| 特記事項 | |||||||||
| 1.本物件に係る管理規約において、本物件の区分所有者が本物件を譲渡しようとする場合には、利害関係のない公正な鑑定人の鑑定価 格により管理者が買取りできる旨の定めがあります。また売主との約定により、本投資法人又は売主がそれぞれの保有する本物件の 持分等を譲渡する場合には、相手方に通知し、相手方が購入を希望するときは30日間優先的に売買の交渉を行うことを要します。 2.本物件の敷地は複数の筆の土地からなっていますが、かかる土地相互の境界に一部確定していないものがあります。 3.本物件の区分所有者は、敷地のうち他の区分所有者が保有する部分を相互に無償で使用しています。 4.本物件西側の道路は、都市計画道路で拡幅の計画決定がなされていますが、事業決定がなされた場合でも、本物件土地の面積の減少 はありません。 | |||||||||
| (注1)本物件の敷地全体について、登記簿上表示されている土地の面積の合計(道路部分108.62㎡を含みます。)を記載しています。 (注2)本投資法人は、敷地の一部(7筆;面積合計1,722.57㎡)について所有権を、他の一部(5筆;面積合計302.52㎡)について所有権の共有持分(共有持分の割合は筆毎に異なります。)を保有しています。「本投資法人分」の欄には、本投資法人が所有する筆の面積と持分を保有する筆の面積に保有する持分の割合を乗じた数の合計値(2,025.09㎡)を記載しており、この数値の敷地全体の面積(道路部分を除く2,383.91㎡)に対する割合は84.9%です。 (注3)本投資法人は、地下1階ないし15階の事務所部分の専有部分(13,238.09㎡)及び附属建物(倉庫)(113.27㎡)の共有持分を保有しています。本投資法人が保有する共有持分の割合は792,687/1,000,000です。「本投資法人分」には、かかる専有部分の面積にその共有持分の割合を乗じた数値を記載していますが、附属建物(倉庫)の面積は含みません。 | |||||||||
| 物件番号:Ⅰ-15 | 物件名称:マンサード代官山 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・物販店舗・飲食店舗・駐車場 | ||
| 取得価格 | 11,420百万円 | 取得時期 | 2016年7月 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区猿楽町10番1号 | ||||
| 立地条件 | 東急東横線「代官山」駅より徒歩4分、JR山手線・埼京線「渋谷」駅・「恵比寿」駅より徒歩9分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 2,271.76㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 用途地域 | 第2種住居地域・第2種低層住居専用地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 8,402.51㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 2009年12月 | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下1階10階建 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2006年3月31日 | 信託期間満了日 | 2026年7月31日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当ありません。 | |||||
| 物件番号:Ⅰ-16 | 物件名称:赤坂インターシティAIR | ||||||||
| 特定資産の概要 | |||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権(準共有)(注1) | 用途 | 事務所・店舗・駐車場・機械室 | ||||||
| 取得価格 | 6,590百万円 | 取得時期 | 2018年7月 | ||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区赤坂一丁目8番1号 | ||||||||
| 立地条件 | 東京メトロ銀座線・南北線「溜池山王」駅より徒歩2分 | ||||||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 16,088.32㎡ | 所有形態 | 所有権(共有)(注2) | ||||
| 本投資法人分 | 466.40㎡(注2) | 用途地域 | 商業地域 | ||||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 176,536.75㎡ | 所有形態 | 区分所有権(共有)(注3) | ||||
| 本投資法人分 | 2,812.66㎡(注3) | 建築時期 | 2017年8月 | ||||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下3階39階建 | ||||||||
| PM会社 | 赤坂インターシティマネジメント株式会社 | ||||||||
| 信託受益権の概要 | |||||||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||||||
| 信託設定日 | 2017年8月31日 | 信託期間満了日 | 2037年8月31日 | ||||||
| 特記事項 | |||||||||
| 1.本投資法人が取得した専有部分(以下「本専有部分」といいます。)については、信託を通じ又は直接に、複数の権利者が共有ない し準共有しています。かかる共有者及び準共有者により、本専有部分の管理・運用に関する協定書(以下「本協定書」といいま す。)が締結されており、本協定書及び信託契約に基づき、本専有部分の賃貸やプロパティ・マネジメント等の管理・運営の委託 は、新日鉄興和不動産株式会社に一任されています。 2.本協定書により、共有者又は準共有者がその持分を譲渡しようとする場合には、原則として、第三者に優先して、他の共有者及び準 共有者と協議することとされています。 | |||||||||
| (注1)本信託の信託財産は、本専有部分の共有持分とこれに対応する敷地及び共用部分の共有持分です。本投資法人が取得した準共有持分の割合は、17,510,400/327,558,000です。 (注2)本投資法人は、信託を通じて、本専有部分に帰属する敷地権の割合(993,356,000,000/1,000,000,000,000)に本専有部分の持分の割合(2.9184%)を乗じた割合を保有しています。「本投資法人分」の欄には、敷地全体の面積にかかる割合を乗じた数値を記載しています。 (注3)本信託の受託者は、地下3階から地上39階の事務所部分の専有部分(156,676,50㎡)の共有持分(持分の割合は、327,558,000/600,000,000)を保有しています。本投資法人は、(注1)記載の割合の準共有持分を有していますので、信託を通じて、専有部分の2.9184%を保有していることになります。「本投資法人分」の欄には、本専有部分の面積にかかる割合を乗じた数値を記載しています。 | |||||||||
| 物件番号:Ⅱ-1 | 物件名称:NHK名古屋放送センタービル | ||||||||
| 特定資産の概要 | |||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 用途 | 事務所・店舗・倉庫・駐車場 | ||||||
| 取得価格 | ① | 4,300百万円 | 取得時期 | ① | 2006年6月 | ||||
| ② | 1,310百万円 | ② | 2014年3月 | ||||||
| 計 | 5,610百万円 | ||||||||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市東区東桜一丁目13番3号 | ||||||||
| 立地条件 | 名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅より徒歩3分 | ||||||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 7,927.36㎡ | 所有形態 | 借地権(準共有)(注1) | ||||
| 本投資法人分 | 3,329.49㎡(注1) | 用途地域 | 商業地域 | ||||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 80,809.95㎡ | 所有形態 | 区分所有権(共有)(注2) | ||||
| 本投資法人分 | 16,036.26㎡(注2) | 建築時期 | 1991年7月 | ||||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下4階22階建 | ||||||||
| PM会社 | 星光ビル管理株式会社 | ||||||||
| 信託受益権の概要 | |||||||||
| 信託受託者 | - | ||||||||
| 信託設定日 | - | 信託期間満了日 | - | ||||||
| 特記事項 | |||||||||
| 本物件の区分所有者(土地所有者を含みます。)間の基本協定及び本物件に係る管理規約において、共有者は建物の持分を原則として譲渡することができず、例外的に土地所有者でもある他の区分所有者の同意を得て譲渡できること、その際他の区分所有者に協議期間を75日として優先して譲渡の申入れを行うこと、第三者に譲渡するときは譲渡条件を開示すること等が定められています。 | |||||||||
| (注1)準共有持分の割合は、42/100です。「本投資法人分」には、敷地全体の面積にかかる準共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。 (注2)本投資法人が共有する専有部分は、(ⅰ)地下3階ないし地下1階、2階、3階、6階ないし8階及び10階ないし22階の事務所・店舗等(30,034.56㎡)並びに(ⅱ)地下4階ないし1階及び3階の駐車場・機械室等(11,800.42㎡)です。本投資法人が保有する持分の割合は、(ⅰ)につき42/100、(ⅱ)につき289,968/1,000,000です。「本投資法人分」には、(ⅰ)の面積にその共有持分の割合を乗じた数値と(ⅱ)の面積にその共有持分の割合を乗じた数値との和を記載しています。 | |||||||||
| 物件番号:Ⅱ-2 | 物件名称:JEI西本町ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 取得価格 | 6,673百万円 | 取得時期 | 2007年3月 | ||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市西区阿波座一丁目3番15号 | ||||
| 立地条件 | 大阪メトロ四つ橋線・中央線「本町」駅より徒歩1分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 1,970.44㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 15,800.31㎡(注) | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 1988年2月 | ||||
| 構造・階数 | SRC、地下1階11階建 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2007年3月28日 | 信託期間満了日 | 2027年3月31日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当ありません。 | |||||
| (注)本投資法人は、信託受託者を通じて附属建物(駐車場99.04㎡及び管理室2.76㎡)を保有していますが、ここにはその面積は含みません。 | |||||
| 物件番号:Ⅱ-3 | 物件名称:大阪興銀ビル(底地) | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | - | ||
| 取得価格 | 1,770百万円(注1) | 取得時期 | 2013年2月 | ||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市中央区高麗橋四丁目1番1号 | ||||
| 立地条件 | 大阪メトロ御堂筋線「淀屋橋」駅より徒歩2分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 3,158.45㎡ | 所有形態 | 所有権(注2) |
| 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | - | - | 所有形態 | - |
| 建築時期 | - | ||||
| 構造・階数 | - | ||||
| PM会社 | - | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2004年10月29日 | 信託期間満了日 | 2023年2月4日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 1.本物件には、建築基準法制定附則第5項及び同法第42条第1項第5号により道路とみなされる部分があります。かかる部分の面積は、鑑定評価機関による試算値で合計約264㎡です。 2.売主との約定により、本物件又は本物件に係る信託受益権を譲渡する場合には、売主に通知し、売主が購入を希望するときは3ヶ月間売主との間で優先的に売買の交渉を行うことを要します。 3.本物件上の建物が取り壊され、売主が新たな建物を建築し、これを売却等により処分する場合には、本投資法人に通知し、本投資法人が購入を希望するときは、3ヶ月間本投資法人との間で優先的に売買の交渉を行うこととされます。 | |||||
| (注1)停止条件付信託受益権売買契約書に記載された土地の売買代金(10,100,000,000円)より、借地人から収受した借地権に係る権利金相当額(8,330,000,000円)を控除した金額を、取得価格として記載しています。 (注2)本物件にはみずほ信託銀行株式会社を借地人とする普通借地権(賃借権)が設定されています。借地契約の期間は2013年2月5日から2043年2月4日の30年間となっており、2023年2月5日以降は書面による通知により解約可能となっています(予告期間1年)。 | |||||
| 物件番号:Ⅲ-1 | 物件名称:武蔵小杉タワープレイス | ||||||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・店舗・倉庫・駐車場 | ||||
| 取得価格 | 13,890百万円 | 取得時期 | 2006年6月 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目403番地 | ||||||
| 立地条件 | 東急東横線・目黒線、JR南武線・横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩1分 | ||||||
| 土地 | 地積 | 全体敷地 | 8,329.62㎡ | 所有形態 | 所有権(共有)(注1) | ||
| 本投資法人分 | 6,338.65㎡(注1) | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 53,711.13㎡ | 所有形態 | 区分所有権(共有)(注2) | ||
| 本投資法人分 | 28,709.80㎡(注2) | 建築時期 | 1995年7月 | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階23階建 | ||||||
| PM会社 | 相互住宅株式会社 | ||||||
| 信託受益権の概要 | |||||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||||
| 信託設定日(注3) | ① | 2006年3月29日 | 信託期間満了日(注3) | ① ② | 2026年6月30日 | ||
| ② | 2006年6月27日 | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件は、土地及び建物の専有部分の一部についての共有持分を信託した信託受益権ですが、前所有者2者が各々別に信託を設定した ため、本投資法人は二つの信託受益権を保有しています。 | |||||||
| (注1)共有持分の割合は、併せて760,977/1,000,000です。「本投資法人分」には、敷地全体の面積にその共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。 (注2)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、(ⅰ)1階ないし7階及び10階ないし23階の事務所・店舗(29,392.17㎡)(共有持分の割合862,036/1,000,000)、並びに(ⅱ)地下1階の駐車場(4,093.65㎡)(共有持分の割合823,884/1,000,000)です。「本投資法人分」には、(ⅰ)の面積にその共有持分の割合を乗じた数値と(ⅱ)の面積にその共有持分の割合を乗じた数値の和を記載しています。 (注3)上記特記事項記載のとおり、本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②にはそれぞれの信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。 | |||||||
| 物件番号:Ⅲ-2 | 物件名称:興和川崎東口ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所 | ||
| 取得価格 | 10,976百万円 | 取得時期 | 2006年6月 | ||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市川崎区日進町1番地53 | ||||
| 立地条件 | JR京浜東北線・東海道線・南武線「川崎」駅より徒歩4分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 1,652.89㎡ | 所有形態 | 借地権 |
| 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 31,009.62㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 1988年4月 | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下3階21階建 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2006年6月27日 | 信託期間満了日 | 2026年6月30日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当ありません。 | |||||
| 物件番号:Ⅲ-3 | 物件名称:JEI本郷ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | ||||
| 取得価格 | 5,400百万円 | 取得時期 | 2006年6月 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都文京区本郷二丁目38番16号 | ||||||
| 立地条件 | 東京メトロ丸ノ内線・都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩1分 | ||||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 984.89㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 用途地域 | 商業地域・近隣商業地域 | ||||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 5,877.11㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 建築時期 | 1991年2月 | ||||||
| 構造・階数 | SRC、地下1階8階建 | ||||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | ||||||
| 信託受益権の概要 | |||||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||||
| 信託設定日(注) | ① | 2005年1月14日 | 信託期間満了日(注) | ① ② | 2026年6月30日 | ||
| ② | 2005年3月31日 | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件は、その共有持分(2分の1)につき2005年1月14日に信託設定された後、残る共有持分(2分の1)について2005年3月31日に別途信託設定されたため、二つの信託受益権からなっています。 | |||||||
| (注)上記特記事項記載のとおり、本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②にはそれぞれの信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。 | |||||||
| 物件番号:Ⅲ-5 | 物件名称:川崎日進町ビルディング | |||||||
| 特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・店舗・倉庫・駐車場 | |||||
| 取得価格 | ① | 3,775百万円 | 取得時期 | ① | 2006年6月 | |||
| ② | 130百万円 | ② | 2006年11月 | |||||
| ③ | 300百万円 | ③ | 2008年10月 | |||||
| ④ | 520百万円 | ④ | 2013年4月 | |||||
| 計 | 4,725百万円 | |||||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市川崎区日進町7番地1 | |||||||
| 立地条件 | JR京浜東北線・東海道本線・南武線「川崎」駅より徒歩8分 | |||||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 3,673.94㎡ | 所有形態 | 所有権 | |||
| 本投資法人分 | 2,592.95㎡(注1) | 用途地域 | 商業地域 | |||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 22,141.60㎡ | 所有形態 | 区分所有権(共有)(注2) | |||
| 本投資法人分 | 10,452.42㎡(注2) | 建築時期 | 1992年4月 | |||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階15階建 | |||||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | |||||||
| 信託受益権の概要 | ||||||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |||||||
| 信託設定日 | ① | 2006年2月28日 | 信託期間満了日 | ① | 2026年6月30日 | |||
| ② | 2006年11月30日 | ② | ||||||
| ③ | 2008年10月17日 | ③ | ||||||
| ④ | 2013年4月17日 | ④ | ||||||
| 特記事項 | ||||||||
| 1.本件建物は共有であり、複数の区画からなる敷地を信託受託者を含めた建物の共有者が所有しています。共有者間の管理規約において、各共有者は相互に他の共有者の所有地を利用することができ、その使用の対価は請求しない旨定められています。 2.管理規約等において、共有者がその共有持分を譲渡する場合には、第三者に優先して他の共有者に譲渡を申し入れるものとされています。 | ||||||||
(注1)本件土地のうち、本投資法人が信託受託者を通じて単独で保有する土地の面積は2,592.95㎡であり、他の建物区分所有者の単独
所有の土地の面積は1,080.99㎡です。
(注2)本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分は、1階ないし15階の事務所・店舗(14,015.04㎡)であり、共有持分の割合は
74,580/100,000です。「本投資法人分」には、かかる専有部分の面積にその共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。
| 物件番号:Ⅲ-7 | 物件名称:JEI両国ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | ||
| 取得価格 | 2,550百万円 | 取得時期 | 2006年6月 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都墨田区両国三丁目25番5号 | ||||
| 立地条件 | JR総武線「両国」駅より徒歩1分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 968.33㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 5,820.56㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 1996年8月 | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階11階建 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2006年2月28日 | 信託期間満了日 | 2026年6月30日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 本件土地の一部には、「墨田区良好な建築物と市街地の形成に関する指導要綱」に基づく私道負担部分(約9㎡)があります。 | |||||
| 物件番号:Ⅲ-9 | 物件名称:興和川崎西口ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 取得価格 | 32,000百万円 | 取得時期 | 2007年10月 | ||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市幸区堀川町66番2号 | ||||
| 立地条件 | JR京浜東北線・東海道本線・南武線「川崎」駅より徒歩8分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 8,196.21㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 61,856.92㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 1988年2月 | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階21階建 | ||||
| PM会社 | 新日鉄興和不動産株式会社 | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2007年10月26日 | 信託期間満了日 | 2026年6月30日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 本件建物の事務室(柱内部)、空調機械室及びEPS室には、アスベストを含有する吹付材が使用されている箇所がありましたが、これら吹付材については、2008年8月より撤去若しくは封じ込めの工事に着手し、2010年10月までに工事を完了しました。 その後、関連法令等の改正を受け、改めて成分調査を実施したところ、これまでアスベストを含有していることが判明していなかった部位(事務室天井裏の梁の一部)に、アスベストを含有する吹付材が使用されていることが新たに確認されました。このため、本投資法人は、当該事務室の存在するフロア以外のフロアも含めた本物件の全フロアについて石綿粉塵飛散濃度の測定を実施し、全フロアについて、石綿粉塵飛散濃度が大気汚染防止法の規制基準を下回り、人体に影響を及ぼすリスクが無いことを確認しています。 | |||||
| 物件番号:Ⅲ-10 | 物件名称:パシフィックスクエア千石 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 取得価格 | 1,620百万円 | 取得時期 | 2011年12月 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都文京区本駒込二丁目29番24号 | ||||
| 立地条件 | 都営地下鉄三田線「千石」駅より徒歩1分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 640.24㎡(注1) | 所有形態 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域・第二種住居地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 4,017.44㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 1992年11月 | ||||
| 構造・階数 | SRC、地下1階9階建 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2005年9月16日 | 信託期間満了日 | 2021年12月20日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当ありません。 | |||||
| (注1)本件土地の実測面積は、710.03㎡です。 | |||||
| 物件番号:Ⅲ-11 | 物件名称:コアシティ立川 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所 | ||
| 取得価格 | 6,500百万円 | 取得時期 | 2013年2月 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都立川市曙町二丁目37番7号 | ||||
| 立地条件 | JR中央線・青梅線・南武線「立川」駅より徒歩6分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 2,421.50㎡ | 所有形態 | 所有権(共有)(注1) |
| 本投資法人分 | 1,801.67㎡(注1) | 用途地域 | 商業地域 | ||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 19,099.27㎡ | 所有形態 | 区分所有権(注2) |
| 本投資法人分 | 9,838.44㎡(注2) | 建築時期 | 1994年12月 | ||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階12階建 | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスアルファ(注3) | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2005年9月27日 | 信託期間満了日 | 2023年2月4日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 本物件の区分所有者間のコアシティ立川管理規約では、区分所有者及び専有部分の共有者がその専有部分の全部又は一部を他に譲渡しようとするときは、理事長に対し書面による事前の通知を行わなければならず、その際、他の区分所有者は、第三者に優先して譲受の申込ができるものとされています。 | |||||
| (注1)共有持分の割合は74,402,900/100,000,000です。「本投資法人分」には、敷地全体の面積にその共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。 (注2)本投資法人が所有する専有部分は、3階部分の一部及び4階ないし11階部分の事務所です。「本投資法人分」にはかかる専有部分の面積を記載しています。 (注3)2019年4月1日付で、株式会社第一ビルディングに変更予定です。 | |||||
| 物件番号:Ⅲ-12 | 物件名称:日石横浜ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・店舗・駐車場・給油所・公会堂 | ||
| 取得価格 | 24,500百万円 | 取得時期 | 2015年4月 | ||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市中区桜木町一丁目1番8号 | ||||
| 立地条件 | JR京浜東北線・根岸線・横浜線及び横浜市営地下鉄「桜木町」駅より徒歩4分、横浜高速鉄道「みなとみらい」駅より徒歩6分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 6,637.16㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 72,116.65㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 1997年5月 | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下2階30階建 | ||||
| PM会社 | JX不動産株式会社 | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2008年1月31日 | 信託期間満了日 | 2025年4月30日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 1.本物件の敷地の一部には、桜木町駅に続くペデストリアンデッキが設置されており、その設置・保全を目的として横浜市を地上権者とする区分地上権が設定されています。 2.本物件建物は、建築基準法第59条の2に基づく総合設計の許可を得て建築されたものです。 本物件建物4階の一部について、建築基準法に定める用途変更の手続を履行していない部分がありますが、かかる変更については、実態的に建築基準法及び関連条例を満たしていることを前提として、横浜市に対し、上記総合設計の許可に係る建築計画の一部変更が申請され、2013年4月3日付で同市から変更の承認を受けています。 | |||||
| 物件番号:Ⅲ-13 | 物件名称:横浜弁天通第一生命ビルディング | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 特定資産の概要 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・駐車場・店舗 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 取得価格 | 640百万円 | 取得時期 | 2018年6月 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市中区弁天通四丁目59番地 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 立地条件 | JR根岸線・横浜市営地下鉄「関内」駅より徒歩6分、横浜高速鉄道「馬車道」駅より徒歩3分 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 429.75㎡ | 所有形態 | 所有権 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 用途地域 | 商業地域 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 2,934.55㎡ | 所有形態 | 所有権 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 建築時期 | 1986年12月 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 構造・階数 | S、9階建 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 信託受益権の概要 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 信託設定日 | 2018年6月15日 | 信託期間満了日 | 2028年5月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 特記事項 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 本物件の消防用設備について、消防法に基づく検査済証の所在を確認できていませんが、横浜市条例に基づく横浜市中消防署長作成の1986年12月13日付消防用設備等完成検査結果通知書により、かかる設備が消防法の基準に適合する旨通知を受けています。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(注)本物件土地の実測面積及び建築確認申請面積は、2,086.64㎡です。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 物件番号:Ⅳ-3 | 物件名称:JEI広島八丁堀ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 取得価格 | 2,760百万円 | 取得時期 | 2012年5月 | ||
| 所在地(住居表示) | 広島県広島市中区八丁堀14番4号 | ||||
| 立地条件 | JR山陽本線・山陽新幹線「広島」駅より徒歩18分、広島電鉄市内線「八丁堀」電停より徒歩2分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 1,187.73㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 9,919.93㎡ | 所有形態 | 所有権 |
| 建築時期 | 1999年2月 | ||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下1階12階建(注) | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2012年5月22日 | 信託期間満了日 | 2022年5月22日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当ありません。 | |||||
(注)登記簿上は「鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建」と記載されていますが、実際は、地上部分が鉄骨造で地下部分は
鉄骨鉄筋コンクリート造です。
| 物件番号:Ⅳ-4 | 物件名称:SE札幌ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・駐車場・機械室 | ||
| 取得価格 | 5,500百万円 | 取得時期 | 2013年3月 | ||
| 所在地(住居表示) | 北海道札幌市北区北七条西一丁目1番2号 | ||||
| 立地条件 | JR函館本線「札幌」駅より徒歩3分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 2,675.41㎡(注1) | 所有形態 | 所有権・借地権(転借権) (注1) |
| 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 23,644.22㎡ | 所有形態 | 区分所有権(注2) |
| 本投資法人分 | 15,885.38㎡(注2) | 建築時期 | 1989年3月 | ||
| 構造・階数 | S・SRC・RC、地下3階13階建 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2002年3月26日 | 信託期間満了日 | 2022年12月21日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当ありません。 | |||||
| (注1)本物件の敷地は4筆からなっており、本投資法人は信託受託者を通じてこのうち3筆(2,040.90㎡)を所有し、残り1筆(634.51 ㎡)については借地権(転借権)を保有しています。 (注2)本投資法人が信託受託者を通じて所有する専有部分は、地上1階ないし13階の事務所です。「本投資法人分」には、当該部分の面積を記載しています。 | |||||
| 物件番号:Ⅳ-5 | 物件名称:青葉通プラザ | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・店舗・銀行・駐車場 | ||
| 取得価格 | 2,120百万円 | 取得時期 | 2014年2月 | ||
| 所在地(住居表示) | 宮城県仙台市青葉区中央三丁目2番1号 | ||||
| 立地条件 | 仙台市地下鉄南北線「仙台駅」・JR仙石線「あおば通」駅より徒歩1分、JR東北新幹線・東北本線他「仙台駅」より徒歩5分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 2,908.56㎡ | 所有形態 | 所有権(注1) |
| 本投資法人分 | 1,006.17㎡(注1) | 用途地域 | 商業地域 | ||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 22,737.38㎡ | 所有形態 | 区分所有権(共有)(注2) |
| 本投資法人分 | 5,589.68㎡ (注2)(注3) | 建築時期 | 1996年7月 | ||
| 構造・階数 | S・SRC、地下1階15階建 | ||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2013年8月29日 | 信託期間満了日 | 2024年2月29日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 本物件に係る管理規約等において、本物件の区分所有者がその専有部分(又は共有持分)を譲渡する場合は、他の区分所有者が優先的にその権利を取得できる旨の定め、土地について一定の権利が発生する場合には建物の所有者全員の承諾を要する旨の定めがあります。 | |||||
| (注1)本物件の敷地は7筆からなっており、本投資法人は信託受託者を通じてこのうち3筆について所有権を有しており、残り4筆(1,902.39㎡)については建物(信託受託者が共有する専有部分)の共有者が所有しています。「本投資法人分」には、本投資法人が所有する部分の面積を記載しています。 (注2)本投資法人が信託受託者を通じて共有持分を保有する専有部分は、地下1階、地上1階ないし14階の事務所及び店舗部分(13,981.58㎡)であり、その共有持分の割合は399,789/1,000,000です。「本投資法人分」には、かかる専有部分の面積にその共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。 (注3)本投資法人は、信託受託者を通じて上記の専有部分に加え、別途規約共用部分の駐車場(415.28㎡)及び当該規約共用部分の附属建物として駐車場・倉庫・物置(合計118.03㎡)があり、各々の381,051/1,000,000の共有持分を所有しています。ここにはこれらの面積は含まれていません。 | |||||
| 物件番号:Ⅳ-6 | 物件名称:大和南森町ビル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・駐車場・倉庫 | ||
| 取得価格 | 4,410百万円 | 取得時期 | 2014年2月 | ||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市北区天神橋二丁目北2番6号 | ||||
| 立地条件 | 大阪メトロ谷町線・堺筋線「南森町」駅より徒歩1分 | ||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 1,635.11㎡ | 所有形態 | 所有権(共有)(注1) |
| 本投資法人分 | 1,062.82㎡(注1) | 用途地域 | 商業地域 | ||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 12,759.65㎡ | 所有形態 | 区分所有権(注2) |
| 本投資法人分 | 6,762.70㎡(注2) | 建築時期 | 1990年1月 | ||
| 構造・階数 | SRC、地下1階9階建 | ||||
| PM会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | ||||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||||
| 信託設定日 | 2004年2月20日 | 信託期間満了日 | 2024年2月29日 | ||
| 特記事項 | |||||
| 1.本物件に係る管理規約において、本物件の区分所有権の全部又は一部を第三者に譲渡しようとするときは、譲渡を希望する区分所有者は他の区分所有者に対し、第三者に優先して譲渡の申し出をするものとされています。 2.大阪市との間で、市所有の地下鉄用吸気口施設を設置するために敷地の一部(約10㎡)を無償で使用させる旨合意しています。 | |||||
| (注1)本物件の敷地は他区分所有者との共有であり、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共有持分の割合は65/100です。「本投資法人分」には、敷地全体の面積にその共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。 (注2)本投資法人が信託受託者を通じて所有する専有部分は、地下1階、地上1階、4階ないし9階の事務所部分です。「本投資法人分」には、かかる専有部分の面積を記載しています。 | |||||
| 物件番号:Ⅳ-7 | 物件名称:JEI那覇ビル | ||||||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・車庫 | ||||
| 取得価格 | 1,380百万円 | 取得時期 | 2015年12月 | ||||
| 所在地(住居表示) | 沖縄県那覇市久茂地二丁目8番1号 | ||||||
| 立地条件 | 沖縄都市モノレール線ゆいレール「県庁前」駅より徒歩4分 | ||||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 749.04㎡(注1) | 所有形態 | 所有権・一部借地権(注1) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | ||||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 4,371.94㎡(注2) | 所有形態 | 区分所有権(注2) | ||
| 建築時期 | 1990年6月 | ||||||
| 構造・階数 | SRC、地上10階建 | ||||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | ||||||
| 信託受益権の概要 | |||||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||||
| 信託設定日(注3) | ① | 2005年2月4日 | 信託期間満了日 (注3) | ① | 2025年12月31日 | ||
| ② | ② | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 本物件は、区分所有建物の専有部分とその敷地権等を対象とし、当初の委託者を異にする二つの信託受益権からなっており、本投資法人はこの二つの信託受益権を保有しています。 | |||||||
| (注1)本投資法人は、信託受託者を通じて、敷地全体について所有権又は借地権を保有しています。このうち借地部分の面積は193.55㎡です。 (注2)区分所有権とは、区分所有建物の専有部分の所有権を示します。なお、本投資法人は信託受託者を通じて本物件の建物の全ての専有部分を所有しています。 (注3)上記特記事項記載のとおり、本物件は二つの信託受益権からなっていますが、信託設定日及び信託期間満了日は同じです。 | |||||||
| 物件番号:Ⅳ-8 | 物件名称:広島第一生命OSビルディング | ||||||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | ||||
| 取得価格 | 2,780百万円 | 取得時期 | 2018年6月 | ||||
| 所在地(住居表示) | 広島県広島市南区的場町一丁目2番21号 | ||||||
| 立地条件 | JR山陽本線・山陽新幹線「広島」駅より徒歩6分 | ||||||
| 土地 | 地積 | 敷地全体 | 1,338.38㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | ||||||
| 建物 | 延床面積 | 建物全体 | 10,696.54㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 建築時期 | 1989年3月 | ||||||
| 構造・階数 | S・SRC、地下1階12階建 | ||||||
| PM会社 | 株式会社第一ビルディング | ||||||
| 信託受益権の概要 | |||||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||||
| 信託設定日 | 2018年6月15日 | 信託期間満了日 | 2028年5月31日 | ||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当ありません。 | |||||||
⦅参考情報⦆ 個別不動産の損益状況
当期末保有資産の個別の損益状況は、以下のとおりです。かかる表中の記載については、それぞれ以下の説明に従って損益状況を記載したものであり、これらの損益状況表については以下の用語をご参照ください。
「⦅参考情報⦆ 個別不動産の損益状況」に関する説明
a.本項のタイトルである「損益状況」は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 1 財務諸表 (6)注記表」に記載の重要な会計方針に即して、個別物件の当期における損益状況を記載したものです。
b.当期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。以下同じです。
c.「不動産賃貸事業収益」欄に記載の金額は、物件毎の「賃貸事業収入」欄及び「その他賃貸事業収入」欄の各金額の合計額を意味します。但し、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、またNHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、赤坂インターシティAIRについては共有者から、それぞれ開示の同意が得られていないため、賃貸事業収入及びその他賃貸事業収入については記載していません。
・「賃貸事業収入」欄には、貸室賃料、共益費等の合計額を記載しています。
・「その他賃貸事業収入」欄には、賃貸事業収入以外の賃貸事業による収入を記載しています(水道光熱費収入等が含まれています)。
d.「不動産賃貸事業費用」欄に記載の金額は、維持管理費、水道光熱費、公租公課、損害保険料、修繕工事費、その他費用、減価償却費の各金額の合計額を意味します。但し、興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、赤坂インターシティAIRについては共有者から、それぞれ開示の同意が得られていないため、維持管理費、水道光熱費、公租公課、損害保険料、修繕工事費及びその他費用については記載していません。
e.「維持管理費」欄には、プロパティ・マネジメント会社に対するプロパティ・マネジメント業務の受託に対する対価として支払う報酬及び外注委託費等の建物管理費の合計を記載しています。
f.「不動産賃貸事業損益」欄に記載の金額は、以下の式から算定しています。
・「不動産賃貸事業損益」=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用
g.「賃貸NOI」欄に記載の金額は、以下の式から算定しています。
・「賃貸NOI」=(不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用)+減価償却費
h.「資本的支出」欄には、当期中に行った資本的支出に該当する金額を記載しています。
i.「ネット・キャッシュ・フロー」欄に記載の金額は、以下の式から算定しています。
・「ネット・キャッシュ・フロー」=賃貸NOI-資本的支出
j.「運用日数」欄には、「損益状況」の記載の対象となる期間の運用日数を記載しています。なお、期中
に持分の追加取得がある場合、当該持分追加取得にかかわらず、期首からの日数を記載しています。
| (単位:千円) | |||||||
| 物件番号 | Ⅰ-1 | Ⅰ-2 | Ⅰ-3 | Ⅰ-8 | Ⅰ-9 | Ⅰ-10 | |
| 名称 | 大森ベルポートD館 | 芝二丁目ビルディング | JEI浜松町ビル | 赤坂インターシティ | 興和白金台ビル | 台場ガーデンシティビル | |
| 不動産賃貸事業収益 | 931,689 | 372,711 | 230,812 | 596,342 | 182,781 | 335,315 | |
| 賃貸事業収入 | 867,665 | 371,437 | 217,695 | 544,040 | 160,488 | 335,195 | |
| その他賃貸事業収入 | 64,024 | 1,274 | 13,116 | 52,301 | 22,292 | 120 | |
| 不動産賃貸事業費用 | 487,440 | 143,194 | 104,819 | 288,340 | 81,828 | 126,913 | |
| 維持管理費 | 150,817 | 50,900 | 19,553 | 36,500 | 24,711 | 1,200 | |
| 水道光熱費 | 88,039 | 24 | 12,424 | 61,494 | 11,783 | - | |
| 公租公課 | 78,727 | 29,490 | 18,360 | 35,551 | 15,666 | 35,245 | |
| 損害保険料 | 1,874 | 834 | 366 | 718 | 278 | 635 | |
| 修繕工事費 | 15,892 | 10,381 | 1,203 | 1,472 | 6,138 | 3,180 | |
| その他費用 | 15,191 | 1,499 | 15,911 | 65,300 | 1,636 | 1,340 | |
| 減価償却費 | 136,898 | 50,063 | 36,999 | 87,302 | 21,614 | 85,312 | |
| 不動産賃貸事業損益 | 444,249 | 229,517 | 125,993 | 308,002 | 100,952 | 208,402 | |
| 賃貸NOI | 581,148 | 279,580 | 162,993 | 395,304 | 122,566 | 293,715 | |
| 資本的支出 | 29,891 | 47,166 | 10,347 | 7,408 | - | 319 | |
| ネット・キャッシュ・フロー | 551,256 | 232,413 | 152,645 | 387,896 | 122,566 | 293,396 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| (単位:千円) | |||||||
| 物件番号 | Ⅰ-12 | Ⅰ-13 | Ⅰ-14 | Ⅰ-15 | Ⅰ-16 | Ⅱ-1 | |
| 名称 | 浜離宮インターシティ | 新富町ビル | 興和西新橋ビル | マンサード代官山 | 赤坂インターシティAIR | NHK名古屋放送センタービル | |
| 不動産賃貸事業収益 | 744,346 | 72,802 | - | 316,950 | - | 386,061 | |
| 賃貸事業収入 | 694,143 | 65,756 | - | 291,739 | - | - | |
| その他賃貸事業収入 | 50,202 | 7,045 | - | 25,210 | - | - | |
| 不動産賃貸事業費用 | 410,056 | 34,068 | - | 136,211 | - | 238,596 | |
| 維持管理費 | 115,695 | 5,840 | - | 30,754 | - | 63,992 | |
| 水道光熱費 | 69,509 | 5,276 | - | 26,010 | - | 34,633 | |
| 公租公課 | 52,681 | 4,698 | - | 29,176 | - | 25,345 | |
| 損害保険料 | 2,209 | 144 | - | 562 | - | 879 | |
| 修繕工事費 | 14,003 | 4,704 | - | 7,557 | - | 3,513 | |
| その他費用 | 7,746 | 902 | - | 2,146 | - | 33,347 | |
| 減価償却費 | 148,210 | 12,501 | 29,838 | 40,003 | 18,464 | 76,883 | |
| 不動産賃貸事業損益 | 334,289 | 38,733 | 212,981 | 180,739 | 119,981 | 147,465 | |
| 賃貸NOI | 482,500 | 51,235 | 242,819 | 220,743 | 138,446 | 224,349 | |
| 資本的支出 | 29,429 | 4,596 | 30,383 | 10,785 | - | 5,325 | |
| ネット・キャッシュ・フロー | 453,070 | 46,639 | 212,435 | 209,957 | 138,446 | 219,023 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 183 | 184 | |
| (単位:千円) | |||||||
| 物件番号 | Ⅱ-2 | Ⅱ-3 | Ⅲ-1 | Ⅲ-2 | Ⅲ-3 | Ⅲ-5 | |
| 名称 | JEI西本町ビル | 大阪興銀ビル(底地) | 武蔵小杉タワープレイス | 興和川崎東口ビル | JEI本郷ビル | 川崎日進町ビルディング | |
| 不動産賃貸事業収益 | 187,696 | 88,044 | 819,949 | - | - | 216,626 | |
| 賃貸事業収入 | 166,338 | 88,044 | 730,256 | - | - | 213,707 | |
| その他賃貸事業収入 | 21,357 | - | 89,692 | - | - | 2,918 | |
| 不動産賃貸事業費用 | 150,097 | 48,151 | 394,336 | - | - | 108,059 | |
| 維持管理費 | 35,121 | - | 102,540 | - | - | 43,226 | |
| 水道光熱費 | 23,036 | - | 84,395 | - | - | - | |
| 公租公課 | 27,183 | 47,644 | 65,859 | - | - | 18,016 | |
| 損害保険料 | 593 | - | 1,661 | - | - | 611 | |
| 修繕工事費 | 3,415 | - | 18,384 | - | - | 2,834 | |
| その他費用 | 3,377 | 506 | 6,996 | - | - | 881 | |
| 減価償却費 | 57,370 | - | 114,498 | 80,971 | 30,775 | 42,489 | |
| 不動産賃貸事業損益 | 37,598 | 39,893 | 425,612 | 220,200 | 79,462 | 108,566 | |
| 賃貸NOI | 94,968 | 39,893 | 540,110 | 301,171 | 110,238 | 151,056 | |
| 資本的支出 | 6,499 | - | 131,973 | 52,394 | - | 5,133 | |
| ネット・キャッシュ・フロー | 88,469 | 39,893 | 408,137 | 248,777 | 110,238 | 145,922 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| (単位:千円) | |||||||
| 物件番号 | Ⅲ-7 | Ⅲ-9 | Ⅲ-10 | Ⅲ-11 | Ⅲ-12 | Ⅲ-13 | |
| 名称 | JEI両国ビル | 興和川崎西口ビル | パシフィックスクエア千石 | コアシティ立川 | 日石横浜ビル | 横浜弁天通第一生命ビルディング | |
| 不動産賃貸事業収益 | 112,206 | 953,268 | 55,753 | 316,424 | 1,162,231 | 41,095 | |
| 賃貸事業収入 | 99,784 | 864,755 | 48,982 | 310,152 | 1,063,936 | 37,414 | |
| その他賃貸事業収入 | 12,422 | 88,512 | 6,770 | 6,272 | 98,294 | 3,680 | |
| 不動産賃貸事業費用 | 68,815 | 634,755 | 33,161 | 136,920 | 764,690 | 20,922 | |
| 維持管理費 | 21,859 | 147,975 | 5,667 | 30,132 | 160,344 | 8,314 | |
| 水道光熱費 | 11,640 | 95,395 | 6,515 | 42,934 | 191,599 | 5,214 | |
| 公租公課 | 7,279 | 75,663 | 6,413 | 21,379 | 121,422 | - | |
| 損害保険料 | 239 | 2,375 | 159 | 1,027 | 3,800 | 173 | |
| 修繕工事費 | 6,978 | 36,428 | 1,523 | 2,857 | 15,100 | 1,502 | |
| その他費用 | 1,419 | 11,772 | 904 | 1,642 | 12,510 | 881 | |
| 減価償却費 | 19,397 | 265,145 | 11,978 | 36,945 | 259,912 | 4,836 | |
| 不動産賃貸事業損益 | 43,390 | 318,512 | 22,591 | 179,504 | 397,540 | 20,172 | |
| 賃貸NOI | 62,788 | 583,658 | 34,570 | 216,449 | 657,453 | 25,009 | |
| 資本的支出 | 8,122 | 86,843 | 300 | 44,210 | 81,225 | 100 | |
| ネット・キャッシュ・フロー | 54,665 | 496,815 | 34,270 | 172,238 | 576,228 | 24,909 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| (単位:千円) | |||||||
| 物件番号 | Ⅳ-2 | Ⅳ-3 | Ⅳ-4 | Ⅳ-5 | Ⅳ-6 | Ⅳ-7 | |
| 名称 | JEI京橋ビル | JEI広島八丁堀ビル | SE札幌ビル | 青葉通プラザ | 大和南森町ビル | JEI那覇ビル | |
| 不動産賃貸事業収益 | 181,748 | 154,896 | 396,443 | 189,767 | 199,360 | 81,477 | |
| 賃貸事業収入 | 161,843 | 139,331 | 307,607 | 169,302 | 179,147 | 69,538 | |
| その他賃貸事業収入 | 19,905 | 15,565 | 88,836 | 20,465 | 20,213 | 11,938 | |
| 不動産賃貸事業費用 | 98,448 | 87,774 | 223,771 | 106,639 | 85,925 | 68,647 | |
| 維持管理費 | 16,308 | 18,299 | 32,965 | 34,880 | 22,210 | 9,028 | |
| 水道光熱費 | 14,918 | 15,402 | 75,982 | 18,750 | 16,196 | 9,040 | |
| 公租公課 | 12,068 | 17,920 | 23,585 | 18,165 | 13,325 | 4,792 | |
| 損害保険料 | 412 | 390 | 755 | 379 | 383 | 210 | |
| 修繕工事費 | 14,071 | 8,409 | 5,637 | 12,590 | 2,742 | 19,713 | |
| その他費用 | 1,299 | 3,305 | 2,410 | 2,754 | 955 | 4,801 | |
| 減価償却費 | 39,369 | 24,046 | 82,433 | 19,118 | 30,111 | 21,061 | |
| 不動産賃貸事業損益 | 83,300 | 67,122 | 172,672 | 83,128 | 113,435 | 12,829 | |
| 賃貸NOI | 122,670 | 91,168 | 255,105 | 102,246 | 143,546 | 33,890 | |
| 資本的支出 | 18,144 | 12,138 | 16,336 | 20,480 | 9,824 | 114,609 | |
| ネット・キャッシュ・フロー | 104,525 | 79,029 | 238,769 | 81,765 | 133,722 | △80,719 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| (単位:千円) | |||||||
| 物件番号 | Ⅳ-8 | ||||||
| 名称 | 広島第一生命OSビルディング | ||||||
| 不動産賃貸事業収益 | 142,309 | ||||||
| 賃貸事業収入 | 132,986 | ||||||
| その他賃貸事業収入 | 9,323 | ||||||
| 不動産賃貸事業費用 | 136,291 | ||||||
| 維持管理費 | 20,416 | ||||||
| 水道光熱費 | 12,638 | ||||||
| 公租公課 | - | ||||||
| 損害保険料 | 612 | ||||||
| 修繕工事費 | 64,620 | ||||||
| その他費用 | 1,869 | ||||||
| 減価償却費 | 36,133 | ||||||
| 不動産賃貸事業損益 | 6,018 | ||||||
| 賃貸NOI | 42,151 | ||||||
| 資本的支出 | 25,778 | ||||||
| ネット・キャッシュ・フロー | 16,373 | ||||||
| 運用日数 | 184 | ||||||
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
