有価証券報告書(内国投資証券)-第23期(平成29年7月1日-平成29年12月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[表示方法の変更に関する注記]
(キャッシュ・フロー計算書)
前期において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めて表示していた「未払金の増減額(△は減少)」は、金額的重要性が増したため、当期より区分掲記することにしました。この表示方法の変更を反映させるため、前期の財務諸表の組替を行っています。
この結果、前期のキャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた1,807千円は、「未払金の増減額(△は減少)」36,675千円、「その他」△34,868千円として組み替えています。
[貸借対照表に関する注記]
※1.有形固定資産の圧縮記帳額
(1)国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(2)保険金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
3.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社三菱東京UFJ銀
行とコミットメントライン契約を締結しております。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還を目的とした信託預金
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の弁済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等に手当てされる資金を、借入れ又は投資法人債により調達する方針です。
デリバティブ取引については、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした取引に限るものとし、投機的な取引は行いません。
余剰資金については、換金性及び安全性を考慮した運用を行います。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債によって調達した資金は、不動産信託受益権の取得又は既存の借入金の返済等に充当しています。
借入金、投資法人債及び預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では借入金の返済期限及び投資法人債の償還期限の分散化等を図るとともに、本資産運用会社が適時に資金繰り計画を作成・更新することにより、手許流動性を把握し、当該リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引をヘッジ手段として利用しています。本投資法人は、借入金全体に占める変動金利の割合を金融環境に応じて調整することにより、当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期(2017年6月30日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照下さい。)。
当期(2017年12月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照下さい。)。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
これらのうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利が反映されるため、時価が帳簿価額に近似していることから、当該帳簿価額によっています。固定金利によるものは、一定の期間ごとに区分した当該長期借入金の元利金の合計額(金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(下記(6)デリバティブ取引をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額)を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
①投資有価証券
匿名組合出資持分に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
②預り敷金及び保証金並びに③信託預り敷金及び保証金
賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であり、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
(注4)借入金、投資法人債の決算日後の返済、償還予定額
[有価証券に関する注記]
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額5,085,027千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2017年12月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2017年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、下記のとおりです。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照下さい。)。
当期(2017年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、下記のとおりです。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照下さい。)。
[退職給付に関する注記]
前期(2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2017年12月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
(注1)松尾 桂は、2017年6月1日付でMCUBS MidCity株式会社の代表取締役社長を、2017年6月2日付で本投資法人の執行役員をそれぞれ辞任しています。
(注2)松尾 桂が第三者(MCUBS MidCity株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注4)資産運用報酬額の内訳は、その他売却費用に計上した物件売却に係る運用報酬107,000千円、個々の不動産等の取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬313,300千円となっています。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京圏、大阪圏その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの」をご覧下さい。
(注2)「貸借対照表計上額」は、取得価額(取得に係る諸経費を含みます。)から減価償却累計額を控除した価額です。
(注3)「期中増減額」のうち、前期の主な増加額は渋谷桜丘スクエアの追加取得(12,545,105千円)、笹塚センタービルの取得(9,124,855千円)、仙台キャピタルタワーの取得(5,622,900千円)、USCビルの取得(5,197,310千円)及び資本的支出によるもの、主な減少額は御堂筋MIDビルの売却(8,351,018千円)、MID御堂筋瓦町ビルの売却(1,905,668千円)及び減価償却費の計上によるものであり、当期の主な増加額は資本的支出によるもの、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注4)「期末時価」は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧下さい。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)2017年12月31日を分割の基準日とし、2018年1月1日を効力発生日として、投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、前期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
(1)投資口の分割
2017年12月31日を基準日とし、2018年1月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口を1口につき5口の割合をもって分割しました。
<分割の目的>本投資法人は、投資主価値の更なる向上に向けて様々な施策を検討しており、その一環として、投資口分割の実施を決定いたしました。少額投資非課税制度(NISA)の浸透等を踏まえ、投資口の分割によって投資口の投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整備し、さらなる投資家層の拡大と投資口の流動性向上を図ることを目的としています。
<分割の方法>2017年12月31日を基準日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき、5口の割合をもって分割いたしました。
<分割により増加する投資口数>分割前の本投資法人発行済投資口数 : 296,625 口
今回の分割により増加する投資口数 : 1,186,500 口
分割後の本投資法人発行済投資口数 : 1,483,125 口
分割後の発行可能投資口総口数 : 10,000,000 口
なお、前期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における1口当たり情報の各数値は[1口当たり情報に関する注記]をご参照ください。
(2)新投資口の発行
2018年1月29日及び2018年2月7日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口については2018年2月15日、第三者割当による新投資口については2018年3月9日に払込が完了しています。なお、発行条件は以下のとおりとなっています。この結果、2018年3月9日付で、出資総額は136,452,412,150円、発行済投資口数の総口数は1,643,125口となっています。
<公募による新投資口の発行(一般募集)>発行新投資口数 : 152,000口
発行価格(募集価格) : 1口当たり 73,125円
発行価格(募集価格)の総額 : 11,115,000,000円
発行価額(払込金額) : 1口当たり 70,650円
発行価額(払込金額)の総額 : 10,738,800,000円
払込期日 : 2018年2月15日
<第三者割当による新投資口の発行>発行新投資口数 : 8,000口
発行価額(払込金額) : 1口当たり 70,650円
発行価額(払込金額)の総額 : 565,200,000円
払込期日 : 2018年3月9日
割当先 : 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社
<資金使途>今回の公募に係る資金調達については、本投資法人による新たな特定資産の取得資金の一部に充当しました。また第三者割当に係る資金調達については、手元資金として将来の資産の取得等に充当します。
(3)資産の取得
2018年6月期に取得した資産の概要は、以下の通りです。
(注1)「取得価格」は、信託受益権売買契約書に記載された各取得資産の売買代金(取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を含みません。)を記載しています。
(注2)本投資法人は、本物件建物及び本物件土地を信託財産とする信託受益権の準共有持分(準共有持分約54%)を追加取得しており、当該追加取得前に取得済の準共有持分(準共有持分約46%)と併せ、本物件建物及び本物件土地を信託財産とする信託受益権全てを取得しています。
(4)資金の借入れ
本投資法人は、上記(3)の資産の取得資金の一部に充当するため、新規借入を行いました。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 2～65年 信託構築物 2～50年 信託機械及び装置 11年 信託工具、器具及び備品 2～15年 |
| (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、ソフトウエアについては、本投資法人内における利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。 | |
| (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 3.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に納付した額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は136,330千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしている場合には特例処理を採用しています。 |
| (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 | |
| ヘッジ対象 借入金金利 | |
| (3)ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 | |
| (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、ヘッジの有効性の評価は省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託預り敷金及び保証金 |
| (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 ただし一定の固定資産に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[表示方法の変更に関する注記]
(キャッシュ・フロー計算書)
前期において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めて表示していた「未払金の増減額(△は減少)」は、金額的重要性が増したため、当期より区分掲記することにしました。この表示方法の変更を反映させるため、前期の財務諸表の組替を行っています。
この結果、前期のキャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた1,807千円は、「未払金の増減額(△は減少)」36,675千円、「その他」△34,868千円として組み替えています。
[貸借対照表に関する注記]
※1.有形固定資産の圧縮記帳額
(1)国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 前期 (2017年6月30日) | 当期 (2017年12月31日) | |
| 信託建物 | 4,864千円 | 4,864千円 |
| 信託工具、器具及び備品 | 7,279千円 | 7,279千円 |
(2)保険金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 前期 (2017年6月30日) | 当期 (2017年12月31日) | |
| 信託建物 | 68,700千円 | 68,700千円 |
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2017年6月30日) | 当期 (2017年12月31日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
3.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社三菱東京UFJ銀
行とコミットメントライン契約を締結しております。
| 前期 (2017年6月30日) | 当期 (2017年12月31日) | |
| コミットメント ライン契約の総額 | 15,000,000千円 | 15,000,000千円 |
| 借入残高 | - | - |
| 差引 | 15,000,000千円 | 15,000,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2017年1月1日 至 2017年6月30日) | 当期 (自 2017年7月1日 至 2017年12月31日) | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃貸料 | 5,549,522 | 5,630,178 | ||
| 共益費 | 1,070,569 | 1,124,484 | ||
| 駐車場収入 | 205,247 | 6,825,340 | 207,943 | 6,962,607 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 水道光熱費収入 | 446,270 | 454,228 | ||
| 解約違約金 | - | 9,222 | ||
| その他賃貸収入 | 89,351 | 535,622 | 46,604 | 510,054 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 7,360,963 | 7,472,662 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 管理業務費 | 868,352 | 851,615 | ||
| 水道光熱費 | 629,206 | 719,493 | ||
| 公租公課 | 644,725 | 594,895 | ||
| 損害保険料 | 11,218 | 11,094 | ||
| 修繕費 | 418,944 | 367,361 | ||
| 減価償却費 | 1,279,622 | 1,256,830 | ||
| その他賃貸事業費用 | 72,697 | 3,924,768 | 77,874 | 3,879,165 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,924,768 | 3,879,165 | ||
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 3,436,194 | 3,593,496 | ||
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
| 御堂筋MIDビル | ||
| (単位:千円) | ||
| 不動産等売却収入 | 9,000,000 | |
| 不動産等売却原価 | 8,351,018 | |
| その他売却費用 | 91,511 | 8,442,530 |
| 不動産等売却益 | 557,469 | |
| MID御堂筋瓦町ビル | ||
| (単位:千円) | ||
| 不動産等売却収入 | 1,700,000 | |
| 不動産等売却原価 | 1,905,668 | |
| その他売却費用 | 20,191 | 1,925,860 |
| 不動産等売却損 | 225,860 |
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2017年1月1日 至 2017年6月30日) | 当期 (自 2017年7月1日 至 2017年12月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 2,000,000口 | 2,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 296,625口 | 296,625口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2017年1月1日 至 2017年6月30日) | 当期 (自 2017年7月1日 至 2017年12月31日) | |
| 現金及び預金 | 9,911,529 | 11,031,348 |
| 信託現金及び信託預金 | 5,535,252 | 5,246,810 |
| 信託預り敷金及び保証金対応信託預金(注) | △ 164,251 | △ 164,268 |
| 現金及び現金同等物 | 15,282,529 | 16,113,890 |
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還を目的とした信託預金
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) |
| 前期 (2017年6月30日) | 当期 (2017年12月31日) | |
| 1年以内 | 3,457,734 | 4,107,200 |
| 1年超 | 5,502,175 | 10,996,022 |
| 合計 | 8,959,910 | 15,103,223 |
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| (単位:千円) |
| 前期 (2017年6月30日) | 当期 (2017年12月31日) | |
| 1年以内 | 6,036 | 6,036 |
| 1年超 | 16,599 | 13,581 |
| 合計 | 22,635 | 19,617 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の弁済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等に手当てされる資金を、借入れ又は投資法人債により調達する方針です。
デリバティブ取引については、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした取引に限るものとし、投機的な取引は行いません。
余剰資金については、換金性及び安全性を考慮した運用を行います。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債によって調達した資金は、不動産信託受益権の取得又は既存の借入金の返済等に充当しています。
借入金、投資法人債及び預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では借入金の返済期限及び投資法人債の償還期限の分散化等を図るとともに、本資産運用会社が適時に資金繰り計画を作成・更新することにより、手許流動性を把握し、当該リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引をヘッジ手段として利用しています。本投資法人は、借入金全体に占める変動金利の割合を金融環境に応じて調整することにより、当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期(2017年6月30日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照下さい。)。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 9,911,529 | 9,911,529 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 5,535,252 | 5,535,252 | - |
| 資産合計 | 15,446,781 | 15,446,781 | - |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 13,675,000 | 13,703,617 | 28,617 |
| (4)投資法人債 | 6,000,000 | 5,976,950 | △23,050 |
| (5)長期借入金 | 85,300,000 | 85,933,573 | 633,573 |
| 負債合計 | 104,975,000 | 105,614,141 | 639,141 |
| (6)デリバティブ取引 | - | - | - |
当期(2017年12月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照下さい。)。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 11,031,348 | 11,031,348 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 5,246,810 | 5,246,810 | - |
| 資産合計 | 16,278,159 | 16,278,159 | - |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 15,300,000 | 15,369,334 | 69,334 |
| (4)投資法人債 | 6,000,000 | 6,000,550 | 550 |
| (5)長期借入金 | 83,675,000 | 84,390,589 | 715,589 |
| 負債合計 | 104,975,000 | 105,760,474 | 785,474 |
| (6)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
これらのうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利が反映されるため、時価が帳簿価額に近似していることから、当該帳簿価額によっています。固定金利によるものは、一定の期間ごとに区分した当該長期借入金の元利金の合計額(金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(下記(6)デリバティブ取引をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額)を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
| (単位:千円) |
| 区分 | 前期 (2017年6月30日) | 当期 (2017年12月31日) |
| ①投資有価証券 | 5,085,027 | 5,085,027 |
| ②預り敷金及び保証金 | 12,299,221 | 12,726,537 |
| ③信託預り敷金及び保証金 | 358,930 | 164,268 |
①投資有価証券
匿名組合出資持分に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
②預り敷金及び保証金並びに③信託預り敷金及び保証金
賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であり、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
| 前期(2017年6月30日) | (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 9,911,529 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 5,535,252 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 15,446,781 | - | - | - | - | - |
| 当期(2017年12月31日) | (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 11,031,348 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 5,246,810 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 16,278,159 | - | - | - | - | - |
(注4)借入金、投資法人債の決算日後の返済、償還予定額
| 前期(2017年6月30日) | (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 13,675,000 | 15,300,000 | 23,750,000 | 19,600,000 | 12,950,000 | 13,700,000 |
| 投資法人債 | - | - | - | 1,500,000 | 1,000,000 | 3,500,000 |
| 当期(2017年12月31日) | (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 15,300,000 | 15,200,000 | 22,850,000 | 14,250,000 | 9,900,000 | 21,475,000 |
| 投資法人債 | - | - | - | 1,500,000 | 1,000,000 | 3,500,000 |
[有価証券に関する注記]
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額5,085,027千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2017年12月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2017年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、下記のとおりです。
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 41,400,000 | 31,100,000 | ※ | - |
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照下さい。)。
当期(2017年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、下記のとおりです。
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 31,100,000 | 26,300,000 | ※ | - |
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照下さい。)。
[退職給付に関する注記]
前期(2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2017年12月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (2017年6月30日) | 当期 (2017年12月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 14 | 13 |
| 繰延税金資産合計 | 14 | 13 |
| 繰延税金資産の純額 | 14 | 13 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
| 前期 (2017年6月30日) | 当期 (2017年12月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.74% | 31.74% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △29.42% | △31.73% |
| 圧縮積立金繰入額 | △2.30% | - |
| その他 | 0.02% | 0.03% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.04% | 0.04% |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
| 種類 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及び その近親者 | 松尾 桂 | 本投資法人執行役員兼MCUBS MidCity株式会社代表取締役社長 (注1) | ― | MCUBS MidCity株式会社への資産運用報酬の支払(注2) | 420,300 (注4) | ― | ― |
(注1)松尾 桂は、2017年6月1日付でMCUBS MidCity株式会社の代表取締役社長を、2017年6月2日付で本投資法人の執行役員をそれぞれ辞任しています。
(注2)松尾 桂が第三者(MCUBS MidCity株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注4)資産運用報酬額の内訳は、その他売却費用に計上した物件売却に係る運用報酬107,000千円、個々の不動産等の取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬313,300千円となっています。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| パナソニック株式会社 | 923,050千円 | 不動産賃貸事業 |
| イオンリテール株式会社 | 726,000千円 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| パナソニック株式会社 | 977,312千円 | 不動産賃貸事業 |
| イオンリテール株式会社 | 726,000千円 | 不動産賃貸事業 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京圏、大阪圏その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2017年1月1日 至 2017年6月30日) | 当期 (自 2017年7月1日 至 2017年12月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 205,528,279 | 226,924,906 | |
| 期中増減額 | 21,396,626 | △439,634 | |
| 期末残高 | 226,924,906 | 226,485,272 | |
| 期末時価 | 222,040,000 | 226,900,000 |
(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの」をご覧下さい。
(注2)「貸借対照表計上額」は、取得価額(取得に係る諸経費を含みます。)から減価償却累計額を控除した価額です。
(注3)「期中増減額」のうち、前期の主な増加額は渋谷桜丘スクエアの追加取得(12,545,105千円)、笹塚センタービルの取得(9,124,855千円)、仙台キャピタルタワーの取得(5,622,900千円)、USCビルの取得(5,197,310千円)及び資本的支出によるもの、主な減少額は御堂筋MIDビルの売却(8,351,018千円)、MID御堂筋瓦町ビルの売却(1,905,668千円)及び減価償却費の計上によるものであり、当期の主な増加額は資本的支出によるもの、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注4)「期末時価」は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧下さい。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2017年1月1日 至 2017年6月30日) | 当期 (自 2017年7月1日 至 2017年12月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 86,085円 | 86,127円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,763円 | 1,621円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)2017年12月31日を分割の基準日とし、2018年1月1日を効力発生日として、投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、前期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2017年1月1日 至 2017年6月30日) | 当期 (自 2017年7月1日 至 2017年12月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 2,527,032 | 2,405,616 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 2,527,032 | 2,405,616 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,432,979 | 1,483,125 |
[重要な後発事象に関する注記]
(1)投資口の分割
2017年12月31日を基準日とし、2018年1月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口を1口につき5口の割合をもって分割しました。
<分割の目的>本投資法人は、投資主価値の更なる向上に向けて様々な施策を検討しており、その一環として、投資口分割の実施を決定いたしました。少額投資非課税制度(NISA)の浸透等を踏まえ、投資口の分割によって投資口の投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整備し、さらなる投資家層の拡大と投資口の流動性向上を図ることを目的としています。
<分割の方法>2017年12月31日を基準日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき、5口の割合をもって分割いたしました。
<分割により増加する投資口数>分割前の本投資法人発行済投資口数 : 296,625 口
今回の分割により増加する投資口数 : 1,186,500 口
分割後の本投資法人発行済投資口数 : 1,483,125 口
分割後の発行可能投資口総口数 : 10,000,000 口
なお、前期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における1口当たり情報の各数値は[1口当たり情報に関する注記]をご参照ください。
(2)新投資口の発行
2018年1月29日及び2018年2月7日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口については2018年2月15日、第三者割当による新投資口については2018年3月9日に払込が完了しています。なお、発行条件は以下のとおりとなっています。この結果、2018年3月9日付で、出資総額は136,452,412,150円、発行済投資口数の総口数は1,643,125口となっています。
<公募による新投資口の発行(一般募集)>発行新投資口数 : 152,000口
発行価格(募集価格) : 1口当たり 73,125円
発行価格(募集価格)の総額 : 11,115,000,000円
発行価額(払込金額) : 1口当たり 70,650円
発行価額(払込金額)の総額 : 10,738,800,000円
払込期日 : 2018年2月15日
<第三者割当による新投資口の発行>発行新投資口数 : 8,000口
発行価額(払込金額) : 1口当たり 70,650円
発行価額(払込金額)の総額 : 565,200,000円
払込期日 : 2018年3月9日
割当先 : 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社
<資金使途>今回の公募に係る資金調達については、本投資法人による新たな特定資産の取得資金の一部に充当しました。また第三者割当に係る資金調達については、手元資金として将来の資産の取得等に充当します。
(3)資産の取得
2018年6月期に取得した資産の概要は、以下の通りです。
| 物件名称 | 取得価格 (百万円)(注1) | 取得日 |
| USCビル(追加取得)(注2) | 5,800 | 2018年2月16日 |
| 吉安神田ビル | 4,000 | 2018年2月16日 |
| エスエス製薬本社ビル | 9,200 | 2018年3月1日 |
| M-City赤坂一丁目ビル | 4,205 | 2018年3月1日 |
| 合計 | 23,205 |
(注1)「取得価格」は、信託受益権売買契約書に記載された各取得資産の売買代金(取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を含みません。)を記載しています。
(注2)本投資法人は、本物件建物及び本物件土地を信託財産とする信託受益権の準共有持分(準共有持分約54%)を追加取得しており、当該追加取得前に取得済の準共有持分(準共有持分約46%)と併せ、本物件建物及び本物件土地を信託財産とする信託受益権全てを取得しています。
(4)資金の借入れ
本投資法人は、上記(3)の資産の取得資金の一部に充当するため、新規借入を行いました。
| 借入先 | 借入 金額 | 借入期間 | 利率 | 契約 締結日 | 借入 実行日 | 借入・ 返済方法 | 返済期日 | ||
| 借入 ① | 株式会社みずほ銀行、 株式会社日本政策投資銀行 | 2,700 百万円 | 8年 | 固定 | 0.80000% | 2018年 1月29日 | 2018年 2月28日 | 無担保・ 無保証、期日一括 弁済 | 2026年 2月27日 |
| 借入 ② | 株式会社三菱東京UFJ銀行 | 1,200 百万円 | 7年 | 固定 | 0.64000% | 2025年 2月28日 | |||
| 借入 ③ | 株式会社あおぞら銀行、株式会社西日本シティ銀行、株式会社福岡銀行 | 2,700 百万円 | 7年 | 固定 | 0.71880% | ||||
| 借入 ④ | 三井住友信託銀行株式会社、 株式会社三井住友銀行 | 2,400 百万円 | 5年 | 変動 | 基準金利 (全銀協3ヶ月 日本円TIBOR) +0.30% | 2023年 2月28日 | |||
| 借入 ⑤ | 株式会社みずほ銀行 | 2,000 百万円 | 1年 | 変動 | 基準金利 (全銀協1ヶ月 日本円TIBOR) +0.17% | 2019年 2月28日 | |||
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
