有価証券報告書(内国投資証券)-第26期(平成31年1月1日-令和1年6月30日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 2～65年 信託構築物 2～50年 信託機械及び装置 11年 信託工具、器具及び備品 2～15年
	(2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、ソフトウエアについては、本投資法人内における利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。
	(3)長期前払費用 定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に納付した額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は64,219千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は13,603千円です。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしている場合には特例処理を採用しています。
	(2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引
	ヘッジ対象 借入金金利
	(3)ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
	(4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、ヘッジの有効性の評価は省略しています。

6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託預り敷金及び保証金
	(2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 ただし一定の固定資産に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
※1.有形固定資産の圧縮記帳額
(1)国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
信託建物	54,864千円	54,864千円
信託工具、器具及び備品	7,279千円	7,279千円

(2)保険金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
信託建物	68,700千円	68,700千円

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
	50,000千円	50,000千円

3.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社三菱UFJ銀行とコミットメントライン契約を締結しております。

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
コミットメントライン 契約の総額	15,000,000千円	15,000,000千円
借入残高	-	-
差引	15,000,000千円	15,000,000千円

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)		当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸料	6,240,983		6,212,051
共益費	1,293,278		1,282,606
駐車場収入	230,323	7,764,585	199,111	7,693,769
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入	491,308		415,031
解約違約金	24,631		-
その他賃貸収入	88,837	604,778	70,383	485,415
不動産賃貸事業収益合計		8,369,363		8,179,185
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費	888,442		867,278
水道光熱費	737,317		595,384
公租公課	673,870		665,977
損害保険料	9,127		8,032
修繕費	417,158		268,161
減価償却費	1,325,541		1,220,319
その他賃貸事業費用	77,145	4,128,604	57,512	3,682,666
不動産賃貸事業費用合計		4,128,604		3,682,666
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)		4,240,759		4,496,518

※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)

松下IMPビル
		(単位:千円)
不動産等売却収入		14,850,000
不動産等売却原価	12,261,446
その他売却費用	324,827	12,586,273
不動産等売却益		2,263,726
MID REIT京橋ビル
		(単位:千円)
不動産等売却収入		1,700,000
不動産等売却原価	2,056,328
その他売却費用	71,576	2,127,905
不動産等売却損		427,905

当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)

松下IMPビル
		(単位:千円)
不動産等売却収入		12,150,000
不動産等売却原価	9,934,504
その他売却費用	276,799	10,211,304
不動産等売却益		1,938,695

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)	当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	1,643,125口	1,643,125口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)	当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
現金及び預金	12,094,297	12,862,061
信託現金及び信託預金	4,872,591	4,337,318
信託預り敷金及び保証金対応信託預金(注)	△689,362	-
現金及び現金同等物	16,277,526	17,199,380

(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還を目的とした信託預金
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

(単位:千円)

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
1年以内	4,317,290	4,427,796
1年超	7,916,908	7,252,206
合計	12,234,198	11,680,002

オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料

(単位:千円)

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
1年以内	6,036	6,036
1年超	7,545	4,527
合計	13,581	10,563

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の弁済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等に手当てされる資金を、借入れ又は投資法人債により調達する方針です。
デリバティブ取引については、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした取引に限るものとし、投機的な取引は行いません。
余剰資金については、換金性及び安全性を考慮した運用を行います。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債によって調達した資金は、不動産信託受益権の取得又は既存の借入金の返済等に充当しています。
借入金、投資法人債及び預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では借入金の返済期限及び投資法人債の償還期限の分散化等を図るとともに、本資産運用会社が適時に資金繰り計画を作成・更新することにより、手許流動性を把握し、当該リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引をヘッジ手段として利用しています。本投資法人は、借入金全体に占める変動金利の割合を金融環境に応じて調整することにより、当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期(2018年12月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照下さい。)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	12,094,297	12,094,297	-
(2)信託現金及び信託預金	4,872,591	4,872,591	-
資産合計	16,966,888	16,966,888	-
(3)短期借入金	6,900,000	6,900,000	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	15,200,000	15,236,901	36,901
(5)投資法人債	8,000,000	8,028,450	28,450
(6)長期借入金	92,775,000	93,856,301	1,081,301
負債合計	122,875,000	124,021,652	1,146,652
(7)デリバティブ取引	-	-	-

当期(2019年6月30日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照下さい。)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	12,862,061	12,862,061	-
(2)信託現金及び信託預金	4,337,318	4,337,318	-
資産合計	17,199,380	17,199,380	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	23,750,000	23,772,901	22,901
(5)投資法人債	8,000,000	8,038,750	38,750
(6)長期借入金	84,225,000	85,641,384	1,416,384
負債合計	115,975,000	117,453,036	1,478,036
(7)デリバティブ取引	-	-	-

(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
短期借入金は短期間で決済され、かつ変動金利によるものであるため、時価が帳簿価額に近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金及び(6)長期借入金
これらのうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利が反映されるため、時価が帳簿価額に近似していることから、当該帳簿価額によっています。固定金利によるものは、一定の期間ごとに区分した当該長期借入金の元利金の合計額(金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額)を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額

(単位:千円)

区分	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
①投資有価証券	5,085,027	5,085,027
②預り敷金及び保証金	12,341,919	12,706,996
③信託預り敷金及び保証金	639,893	-

①投資有価証券
匿名組合出資持分に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
②預り敷金及び保証金並びに③信託預り敷金及び保証金
賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であり、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額

前期(2018年12月31日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	12,094,297	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	4,872,591	-	-	-	-	-
合計	16,966,888	-	-	-	-	-

当期(2019年6月30日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	12,862,061	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	4,337,318	-	-	-	-	-
合計	17,199,380	-	-	-	-	-

(注4)借入金、投資法人債の決算日後の返済、償還予定額

前期(2018年12月31日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	6,900,000	-	-	-	-	-
長期借入金	15,200,000	22,850,000	14,250,000	9,900,000	10,200,000	35,575,000
投資法人債	-	-	1,500,000	1,000,000	-	5,500,000

当期(2019年6月30日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	23,750,000	19,600,000	12,950,000	11,200,000	8,900,000	31,575,000
投資法人債	-	1,500,000	1,000,000	-	-	5,500,000

[有価証券に関する注記]
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額5,085,027千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2018年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、下記のとおりです。

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の 種類等	主なヘッジ対象	契約額等(千円)		時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 受取変動・支払固定	長期借入金	32,600,000	28,600,000	※	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照下さい。)。
当期(2019年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、下記のとおりです。

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の 種類等	主なヘッジ対象	契約額等(千円)		時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 受取変動・支払固定	長期借入金	32,600,000	28,600,000	※	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照下さい。)。
[退職給付に関する注記]
前期(2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	10	3
繰延税金資産合計	10	3
繰延税金資産の純額	10	3

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
法定実効税率	31.51%	31.51%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△28.51%	△28.52%
圧縮積立金繰入額	△2.99%	△2.99%
その他	0.01%	0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.02%	0.01%

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
パナソニック株式会社	1,061,467千円	不動産賃貸事業
イオンリテール株式会社	726,000千円	不動産賃貸事業

当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
パナソニック株式会社	1,052,422千円	不動産賃貸事業

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京圏、大阪圏その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

(単位:千円)

		前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)	当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
貸借対照表計上額
	期首残高	249,844,634	257,654,032
	期中増減額	7,809,397	△6,150,780
	期末残高	257,654,032	251,503,251
期末時価		267,920,000	267,940,000

(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの」をご覧下さい。
(注2)「貸借対照表計上額」は、取得価額(取得に係る諸経費を含みます。)から減価償却累計額を控除した価額です。
(注3)「期中増減額」のうち、前期の主な増加額は横浜アイランドタワーの取得(22,870,427千円)及び資本的支出によるもの、主な減少額は松下IMPビルの持分一部売却(12,261,446千円)、MID REIT京橋ビルの売却(2,056,328千円)及び減価償却費の計上によるものであり、当期の主な増加額はM-City江戸川橋ビルの取得(4,135,319千円)及び資本的支出によるもの、主な減少額は松下IMPビルの持分売却(9,934,504千円)及び減価償却費の計上によるものです。
(注4)「期末時価」は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧下さい。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)	当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1口当たり純資産額	85,969円	86,463円
1口当たり当期純利益	2,812円	3,039円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)	当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
当期純利益(千円)	4,620,725	4,994,316
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	4,620,725	4,994,316
期中平均投資口数(口)	1,643,125	1,643,125

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。