有価証券報告書(内国投資証券)-第16期(令和1年9月1日-令和2年2月29日)
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、投信法に基づき、その規約において、資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的として、投資対象資産に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことをその基本方針とする旨規定しています(規約第31条、規約別紙1 Ⅰ)。
本投資法人は、基本方針に基づき、主として、物流施設又は物流施設に付随・関連する不動産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行います(規約第31条、規約別紙1 Ⅱ 1)。
特に、本投資法人は、物流施設の中でも希少性が高く、今後の需要の拡大が期待されるものとして、大規模(延床面積10,000㎡以上)かつ機能的な設計(注)を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付け、本投資法人の主たる投資対象とします。また、かかる先進的物流施設の中でも、機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を設定し、これらを備える物流施設に重点的に投資を行う方針です。
(注)機能的な設計を備えているかについて着目すべき諸要素については、後記「③ ポートフォリオ構築方針 / B.投資基準(物流施設)」 中の「機能性」の項目をご参照ください。
また、先進的物流施設への投資に際しては、上記の条件に加えて、「十分な柱間隔」、「先進的トラックバース(積載スペースの広さ、高床式バース、ドックレベラー)」、「高配送効率のためのバース設計(両面バース、各階バース等)」、「ランプウェイ」、「オフィススペース」、「許容積載量の大きいエレベーター」、「従業員スペース(更衣室、休憩スペース、売店等)」、「施設内照明の高照度(庫内作業に対応した照度)」、「免震構造」、「24時間警備」、「地域環境配慮型」等の機能にも着目します。
こうした機能は、配送や庫内作業の効率化、事業の継続性、安全性等の観点からテナントの業務に対して付加価値を与えるものと考えられます。例えば、十分な柱間隔や天井高を確保することは、テナントによる設備の設置やレイアウトの自由度を高めることとなり、適切な床荷重を設定することで様々な荷物への対応が可能となります。また、トラックが上層階にアクセスできるようにするランプウェイや十分な積載スペース等の機能は、多数のトラックの集中にも対応できる処理能力を提供するものであり、リードタイムの短縮や頻繁な輸送への対応が可能となります。
さらに、充実した従業員スペースは、庫内作業等のための労働力確保に大きく寄与するものと考えます。
なお、本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地についても、現在当該底地上に物流施設が存在する場合、又は再開発を行うことにより将来当該底地上に物流施設を建設することが可能と見込まれる場合には、本投資法人の投資対象とします。底地への投資を行うことを通じて、さらなる収益の確保と運用資産の成長を目指す方針です。
また、本投資法人は、2020年5月28日開催の第8回投資主総会において、主たる投資対象である物流施設に加えて、物流施設との親和性が高いと考えられるデータセンター、研究施設、工場その他の企業活動の基盤の用に供される不動産又はこれらに付随・関連する不動産を本体又は裏付けとする不動産関連資産も投資対象として明記する規約変更を行っていますが、本書の日付現在において、これらの不動産又は不動産関連資産には投資していません。
A.力強い需要に支えられる物流不動産マーケット-安定した需給バランス
2019年においては、過去最大の320万㎡の賃貸用物流施設(全国の延床面積5,000㎡以上の賃貸用物流施設を対象としたもの。)の新規供給があったものの、物流施設に対する力強い賃貸需要に支えられ、賃貸用物流施設の空室率は前年の5.0%から1.8%(2019年12月末日時点)に大きく低下しています。昨今は物流施設の大量供給が続いているものの、未だ先進的物流施設の市場全体に占める割合は5.4%(2019年12月末日時点)であり、引き続き希少性が高く、先進的物流施設に係る需給は安定しているものと本投資法人は考えています。
日本における多くの物流施設は、自社利用を前提として建設された小規模な物件となっています。特に、従来型の倉庫は保管機能が中心であり、サプライチェーン・マネジメント(注1)の高度化が進む中、配送や庫内作業を効率化するには必ずしも適していないことから、それらの効率化が可能な先進的物流施設に対する力強い需要があると、本投資法人は考えています。また、コスト削減を目的とした拠点集約を伴う移転や、老朽化施設からの移転による先進的物流施設に対する需要が引き続き期待されるなか、特に、2011年3月の東日本大震災の影響から、顧客企業は施設の耐震性、免震性や電力の確保等、様々な面における安全性や事業の継続性を重視するようになっており、そのような観点でも先進的物流施設の需要は増加すると、本投資法人は考えています。
さらに、電子商取引市場の拡大及び3PL事業(注2)の拡大等、物流機能をビジネスモデルの機軸にした新しいビジネスの台頭に加えて、環境にやさしい事業への意識の高まりやセキュリティ等の付加価値サービスに対する顧客ニーズの増加を背景として、これらの機能を備えた先進的物流施設に対する需要は高まっていくものと考えています。
足元では、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大の影響により、国内のみならず世界的な経済活動に停滞が生じていますが、物流は国民生活や経済活動等を支える重要なインフラとして機能の維持が求められています。加えて、オンライン上での経済活動により焦点が当たるなかで電子商取引市場が一段と拡大する動きや、日用雑貨商品をはじめとして在庫量の積み増し需要も見られ、これまでの物流の効率化を求める動きや3PL事業の市場規模の拡大と相まって、先進的物流施設への賃貸需要は拡大していくと考えています。
(注1)「サプライチェーン・マネジメント」とは、開発、調達、製造、発送、販売、配送などの供給者から最終消費者に至るまでの物の流れについて、そのプロセスや費用・時間などを最適化するための管理手法をいいます。
(注2)「3PL事業」とは、サードパーティー・ロジスティクス事業(顧客企業からそのサプライチェーン・マネジメント機能の一部又は全部を請け負う物流サービスを提供する事業)をいいます。
B.需要をけん引するドライバー
物流施設の需要の主要なドライバー(けん引要因)である電子商取引や3PL事業の市場規模は、引き続き拡大しており、特に電子商取引市場は更なる拡大が予想され、今後も物流施設の需要増加が期待されます。
(イ)電子商取引(EC)市場規模の拡大
インターネットや通信販売サービスの活用による消費態度の変化に伴い、電子商取引市場は着実に拡大しており、電子商取引を介した消費者向け物品の荷動きは今後も堅調に推移するものと考えられます。電子商取引による販売規模の拡大、多頻度小口配送の増加、配達時間の個別化、個人情報等のセキュリティ意識の高まり等に伴い、電子商取引業者による、より大規模な、利便性の高い機能的物流施設に対する需要は今後も増加するものと考えられます。特に、インターネット事業者においては、店舗販売に比べて店舗コスト負担が少ない一方、物流コストが売上高対比で高いことから、物流体制の効率化やコスト削減を目的とした、機能的物流施設に対する今後の需要の増加が期待できると本投資法人は考えています。
(ロ)3PLの市場規模の拡大
事業会社では、本業への経営資源集中による競争力の維持・向上を図る動きが大きくなっており、その一環として物流体制の効率化やコスト削減が進められています。特に、日本では2000年以降物流体制の効率化やコスト削減等を目的とした物流アウトソーシングに対するニーズが増加し、高度な物流業務を専門的かつ包括的に請け負う3PL事業が成長してきました。スケール・メリットによるコスト削減効果と、精度の高い物流分析を背景とした所要期間の短縮や多頻度小ロット納品等の顧客サービスの向上が、3PL事業の成長の原動力となっていると考えられます。また、様々な事業において、グローバルな事業拡大に伴いサプライチェーンが複雑化していることも、効率的かつ高品質の物流サービスを提供できる3PL事業者の成長の背景にあるものと考えられます。
近年、こうした3PL事業の市場規模は、リーマンショックによる金融危機等の影響から成長が減速した2008年及び2009年度を除き、着実に業容を拡大しています。
さらに、東日本大震災後は、サプライチェーンの重要性が再認識されており、物流拠点の分散やネットワーク再編の流れの中で、3PL市場において新たな需要が創出されるものと考えられます。
こうした3PL市場の拡大は、特に大規模な機能的物流施設(先進的物流施設)の賃貸需要増加に結びついているものと考えられます。一般的に、3PL事業者は、複数の荷主を適切に組み合わせ、庫内作業のプロセス改善を行うことにより施設の稼働率を維持・向上し、コスト競争力の維持を図るため、大規模な機能的物流施設を選好する傾向があります。さらに、最近では多くの3PL事業者が倉庫の自社保有比率を低くし、事業リスクを軽減しながら収益性を向上させる戦略をとる傾向が高まっており、効率性や収益性向上の観点から、大規模な機能的物流施設の賃貸需要が増加していると本投資法人は考えています。
また、こうしたサプライチェーンを担う3PL事業者は、近年のEC市場拡大を受け、効率的なオペレーションをベースに通販物流を支える重要な存在になっており、機能的物流施設に対する需要が増加している大きな要因の一つになっていると考えています。
C.好調な物流不動産需要を背景とした日本GLP株式会社の安定的な事業
本投資法人のスポンサーである日本GLP株式会社は、2002年に日本市場に進出して以来、日本における先進的物流施設の黎明期から日本の物流を支えており、2019年12月末日現在、日本において運営・管理する物流施設は106物件(延床面積5.6百万㎡)(本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件及びGLPファンドを通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件を含みます。)であり、国内最大の賃貸用物流施設の運営・管理面積を誇っています。また、日本GLP株式会社は、グローバルに事業を展開し、各国の物流不動産マーケットを牽引するGLPグループ内の運営・管理面積規模でトップのプレゼンスを有しており、GLPグループは日本市場を重要なマーケットと位置付けています。
日本GLP株式会社は、物流に特化した経験豊富なメンバーを自社グループ内で有し、物流不動産専業のプロフェッショナルが、それぞれリーシング、エンジニアリング及び施設管理を行い、様々なサービスのすべてをGLPグループにおいて取り扱うワンストップサービスを提供するとともに、各種サービスを有機的に結合させることでテナントの様々なニーズにきめ細やかに対応できる体制を有しています。
また、リーシングにおいては既存物件の運用で必要となる契約更改及び既存テナント退去後のテナント入替えの豊富な実績と、取引テナント総数186社(2019年12月末日現在)の強固な顧客基盤を有しています。
D.GLPグループのサポートの活用
本投資法人は、以下のとおり、GLP及びGLPグループが国内外で有する先進的物流施設の開発、運営、リーシング、プロパティ・マネジメント等に関する情報、ノウハウ及び経営資源等を、本投資法人の運用資産の安定的な運営と着実な外部成長に最大限に活用していく方針です。
(イ)GLPグループのグローバル実績
GLPグループは、グローバルに事業を展開し、現在、日本、中国、欧州、ブラジル、インド及び米国で物流施設ポートフォリオを保有し、その運営・管理を行っています。
GLPグループの2019年12月末日現在における保有・運用資産の総額は510億米ドルに上り、運用資産残高を基準として、日本、中国、ブラジル及びインドのいずれにおいても最大の規模を有する先進的物流施設のプロバイダーとして、その地位を確立しています。
(ロ)GLPグループのバリューチェーンを活用した成長戦略
GLPグループは、日本、中国、ブラジル、インドのいずれにおいても、保有延床面積ベースで最大のマーケットリーダーであり、米国や欧州においても大規模な賃貸用物流施設ポートフォリオ(マルチテナント物件、BTS物件(Build to Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設)、シングルテナント物件、リースバック物件等の様々なタイプの施設を含みます。)の開発・保有・運営を行う先進的物流施設プロバイダーです。また、GLPグループは賃貸用物流施設を保有するとともに、これに関連して物流施設に係る取得、開発、保有・運営、物件管理、リーシング、プロパティ・マネジメント、各種コンサルティング等、様々な物流施設関連のソリューションを提供しており、グループ全体で一つのバリューチェーンとして機能しています。資産運用会社が本投資法人の資産運用を遂行するにあたっては、このようなバリューチェーンを有するGLPグループから全面的なサポートを受けています。
具体的には、以下のサポートと効果が期待されます。
(注1)資産運用会社は、物件情報提供契約に基づき、GLPグループが国内において保有する特定の物件の売却に関する情報を優先的に入手し、本投資法人の外部成長を図ることを外部成長戦略の一つとしています。なお、本書の日付物件情報提供契約対象物件はありません。物件情報提供契約の詳細及び上記1物件の概要については後記「② 成長戦略 / A.外部成長 / (ハ)GLPとの物件情報提供契約の活用」をご参照ください。
(注2)本投資法人は、2012年11月13日付でGLPグループが国内において保有していた3物件につき売買予約契約を締結し、2013年1月17日付にてその予約完結権を行使し、同年2月1日に当該3物件(取得価格合計12,580百万円)を取得しました。なお、本書の日付現在、売買予約契約を締結している物件はありません。売買予約契約の活用についての詳細については、後記「② 成長戦略 / A.外部成長 / (ロ)物件取得に係る売買予約契約の活用」をご参照ください。
(注3)資産運用会社は、GLPの100%子会社である日本GLP株式会社との間で、2012年11月13日付でスポンサー・サポートに関する契約を締結しています。スポンサー・サポートに関する契約の概要については、後記「② 成長戦略 / A.外部成長 / (ホ)日本GLP株式会社とのスポンサー・サポートに関する契約の活用」をご参照ください。
加えて、GLPグループは、既に保有・運営する物流施設や今後新たに開発し保有・運営することとなった物流施設を、随時売却することで投下資金の一部を回収し、それを新たな開発や投資に振り向けることを通じたビジネスの循環的拡大を想定したビジネスモデル(キャピタル・リサイクリング・モデル)を志向しています。
(ハ)GLPグループと投資主利益の合致を図る取組み
GLPグループのバリューチェーンの活用は、本投資法人の成長と安定的な収益の確保において重要な施策ですが、その活用に際しては、利益相反防止が重要かつ不可欠であると認識しています。本投資法人は、GLPグループと投資主利益の合致を図るとともに厳格な弊害防止措置を講じる取組みを実施することで、投資主価値の最大化に資する適切な資産運用を遂行していく方針です。
(注1)GLPグループは、本書の日付現在において、本投資法人の投資口を169,440口(発行済投資口の総口数の4.4%)保有しています。
(注2)本投資法人が資産運用会社に支払う運用報酬(取得報酬及び売却報酬を除きます。本(注2)において、以下同じです。)のうち、本投資法人の賃貸NOI(Net Operating Income)ベースの運用報酬(運用報酬2)及び1口当たり当期純利益ベースの運用報酬(運用報酬3)の比率は、2020年2月期において、73.1%となっています。但し、上記はあくまで2020年2月期における運用報酬に関するものであり、これらの運用報酬が2020年2月期以降における実際の運用報酬総額に占める割合は、不動産賃貸市場の動向や物件の異動等の様々な要因により変動し、結果として大幅に変動する可能性があります。なお、運用報酬の体系及び詳細については、後記「4 手数料等及び税金 / (3) 管理報酬等 / ③ 資産運用会社(GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社)」をご参照ください。
(注3)「資産運用会社の主要な役職員」とは本書の日付現在において、代表取締役社長、執行役員CFO及び執行役員CIOを指します。なお、分配金のパフォーマンスは、1口当たり当期純利益をベースに算定します。
② 成長戦略
A.外部成長
本投資法人は、以下に記載のとおり、GLPグループの物件売却情報の提供、物件情報収集ルートやノウハウを活用することにより、競争力の高い優良物件を取得し、着実な外部成長を目指します。
(イ)ポートフォリオ構築の基本戦略
本投資法人は、GLPグループのバリューチェーンを活用することで、競争力の高い優良な物流施設に厳選投資するとともに、地域・規模・賃貸借契約期間等の各観点にも着目し、収益の安定したポートフォリオを構築していく方針です。
具体的には、関東圏及び関西圏中心の立地・大規模・長期賃貸借契約の物件を中心とした安定的な収益基盤を持ったポートフォリオを構築していくことを基本戦略としています(注)。
(注)詳細は後記「③ ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
(ロ)物件取得に係る売買予約契約の活用
本投資法人は、売買予約契約について、その投資方針に従い取得を希望する場合には、予約完結権を行使することによりその対象となる物件を取得することができることから、本投資法人の重要な物件取得パイプラインになると考えています。また、売買予約契約は、本投資法人の財務状況等に鑑み最適な時期に物件の取得を行うことが可能であることから、本投資法人の手元資金の有効活用という観点からも有益なものと考えています。
そのため、本投資法人は、本投資法人の財務状況、対象となる物件の状況その他の諸般の状況に鑑み、GLP又はその子会社等が所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、GLP又はその子会社等に売買予約契約の締結を申し入れることがあります。なお、売買予約契約の締結に当たっては、手付金の金額の妥当性及び予約完結権を行使しなかった場合の本投資法人の財務上の影響等を勘案して、その当否を判断致します。
また、売買予約契約を締結した場合、売買予約契約に基づく予約完結権の行使の判断に際しては、あらためて対象となる物件のデュー・ディリジェンス等を実施し、その時点における本投資法人の財務状況、ポートフォリオ構成及び調達条件等の諸要素を考慮して適切と判断する場合に予約完結権を行使します。但し、その時点における直近の鑑定評価額(予約完結権の行使に先立つ6ヶ月以内の日を基準日とする鑑定評価額とします。)が売買予約金額を下回り、その乖離率が利害関係人取引規程に基づき設定された乖離許容率を超過する場合には、予約完結権を行使しないこととします。
なお、売買予約契約は、本投資法人が対象となる物件を取得する義務を負うものではなく、したがって、フォワード・コミットメント(後記「③ ポートフォリオ構築方針 / F.フォワード・コミットメント等を行う際の留意点」参照)には該当しません。
(ハ)GLPとの物件情報提供契約の活用
GLPグループが保有・運営する物流施設は本投資法人の将来の外部成長のための重要なパイプラインとして期待されるとの基本認識のもと、本投資法人がGLPグループの保有する物流施設を安定的かつ継続的に取得することを目的として、資産運用会社は、GLPとの間で、2012年11月13日付で以下の内容の物件情報提供契約を締結しています。本書の日付現在、情報提供の対象となる物件はありませんが、資産運用会社は、今後も、GLPグループが国内において保有する物件につき、将来における当該物件の取得機会確保の観点から物件情報提供契約の対象とすることが有用であると判断するときには、その追加を申し入れるとともに、当該物件の売却に関する情報を、物件情報提供契約に基づいて優先的に入手し、本投資法人の外部成長を図る方針です。
(ⅰ)優先的な情報提供
GLP又はその子会社等が物件情報提供契約対象物件を売却しようとする場合、GLPは、第三者が優先交渉権を有する場合等一定の場合を除き、第三者に対して売却情報の提供その他の売却活動を開始する前に、優先的に資産運用会社に物件情報提供契約対象物件の売却に係る情報を提供し、又は売却を予定している子会社等をして提供させることとしています。
これを受けて、資産運用会社が、本投資法人による当該物件情報提供契約対象物件の取得の意向を、GLP又はその子会社等に対して情報受領日から5営業日以内に通知した場合、GLPは、売買の条件について資産運用会社と誠実に協議を行い、又はその子会社等をしてかかる協議を行わせることとしています。但し、かかる取得意向の通知の日から15営業日以内に当事者間において法的拘束力のある合意に至らなかった場合には、GLP又はその子会社等は第三者に対して当該物件情報提供契約対象物件について売却情報の提供その他の売却活動を行うことができるものとされています。
(ⅱ)追加の売買予約契約締結に向けた誠実協議
物件情報提供契約においては、物件情報提供契約対象物件に係る優先的な情報提供に加え、本投資法人が締結済みの売買予約契約に基づく予約完結権の全部又は一部を行使した場合には、GLPグループが国内において保有する他の物流施設(GLPファンドを通じて保有する物流施設等を除きます。)を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意しています。
(ⅲ)期間
物件情報提供契約の有効期間は、2012年11月13日から10年間とします。但し、本投資法人と資産運用会社との資産運用委託契約が終了した場合又は資産運用会社がGLPの子会社でなくなった場合、これと同時に物件情報提供契約も終了します。
(ニ)GLPファンド物件の取得機会の活用
GLPグループは、グローバルな機関投資家等と共に共同投資を行い、本書の日付現在、GLPグループとCPPIB(カナダの公的年金運用機関であるCanadian Pension Plan Investment Board)がそれぞれ50.0%出資により立ち上げた合弁事業「GLP ジャパン・デベロップメント・ベンチャー」、「GLP ジャパン・デベロップメント・ベンチャーⅡ」及びCPPIBを含む複数のグローバルな政府系投資機関・年金基金からの出資によるファンド「GLPジャパン・ディベロップメント・パートナーズIII」(以下、当該合弁事業その他のGLPグループが第三者と共同出資する開発型ファンドと併せて「開発ファンド等」といいます。)、安定稼働物件を運用している中国投資有限責任公司(CIC)及びCBREグローバル・インベスターズとの合弁事業「GLPジャパン・インカム・パートナーズⅠ」(以下「JV」といいます。)等のGLPファンドを運営しています。GLPグループは自らもこれらの開発ファンド等及びGLPファンドに出資を行い、共同投資家として深く物件の運用・開発に携わっています。
これらのGLPファンドでは、36物件(延床面積約342万㎡)(開発中のものを含みます。)を保有・開発しており(2020年4月15日現在)、本投資法人は、今後もこれらの物件の取得機会を追求していきます。 GLPファンド物件については、本投資法人及び資産運用会社は、優先的な情報提供やその取得に向けた誠実協議を求める契約上の権利は有していないものの、GLPファンドがその組成後、本書の日付現在までに売却を決定した先進的物流施設の全て(「GLP・MFLP 市川塩浜」の50%準共有持分を除きます。)を本投資法人が取得済みであり、本投資法人によるGLPファンド物件の取得実績は着実に増加しています。
(ホ)日本GLP株式会社とのスポンサー・サポートに関する契約の活用
GLPグループが保有する人的・物的資源、物流分野における知識・経験・ノウハウ及び国内外のネットワークを利用して、本投資法人の資産取得業務等を効率的に行うことを目的として、資産運用会社は、日本GLP株式会社との間で、2012年11月13日付でスポンサー・サポートに関する契約(以下「スポンサー・サポート契約」といいます。)を締結しています。スポンサー・サポート契約の概要は以下のとおりです。
(i)業務支援等の内容
資産運用会社は、日本GLP株式会社から以下の業務支援等の提供を受けることとしています。
・マーケットリサーチサービス
国内外の物流市場に関する情報の収集及び分析その他資産運用会社が依頼する業務の提供
・物件取得業務の補助サービス
本投資法人が取得を検討する物流施設等の情報収集、分析及びデュー・ディリジェンスの補助
・運用物件の運営・管理に関する助言サービス
本投資法人が保有する物流施設等の運営・管理に関する助言
(ⅱ)不動産売却情報の提供
資産運用会社は、日本GLP株式会社が上記「(ハ)GLPとの物件情報提供契約の活用」記載の物件情報提供契約の対象となる物流施設以外のGLPグループ又は第三者の保有する物流施設の売却情報を入手した場合、適用ある法令、規則及び契約上の制限に反しない限度で、日本GLP株式会社から当該売却情報の提供を受けることができます。
・物件情報提供契約対象物件以外のGLPグループのJV及び開発ファンド等からの取得機会の追求
本投資法人は、2013年10月1日付で、JVを通じてGLPグループがその持分の一部を間接的に保有する安定的稼働の先進的物流施設7物件・取得価格総額275億円を取得しています。また当該物件以降、GLPグループが開発した先進的物流施設である「GLP 神戸西」、「GLP・MFLP 市川塩浜」、「GLP 吉見」、「GLP岡山総社Ⅰ」、「GLP岡山総社Ⅱ」及び「GLP寝屋川」を、それぞれ開発ファンド等から相対で取得しました。本投資法人は、今後も、JV及び開発ファンド等が保有する物件を含む物件情報提供契約対象物件以外のGLPグループの保有物件からの取得機会を追求していきます。
(ⅲ)報酬等
資産運用会社は、日本GLP株式会社に対し、以上のスポンサー・サポート契約に基づくサポートの提供等に対する報酬を別途協議の上支払います。
(ⅳ)期間
スポンサー・サポート契約に有効期間の定めはありません。但し、本投資法人と資産運用会社との資産運用委託契約が終了した場合又は資産運用会社がGLPの子会社でなくなった場合、これと同時にスポンサー・サポート契約も終了します。
(ヘ)資産運用会社独自の情報収集
資産運用会社は、GLPグループからの物件情報獲得に加え、業界の中でも経験豊富な資産運用会社独自の情報収集力を活かし、質の高い物流施設の取得に努めます。
(ト)ブリッジスキームを活用した将来の物件取得機会の確保
本投資法人は、これまでブリッジスキームを活用した物件取得を行っており、本書の日付現在までに、5物件(GLP野田吉春、GLP舞洲Ⅰ、GLP三郷、GLP浦安及びGLP船橋Ⅱ)の取得を完了しました。
本書の日付現在で、本投資法人は、スポンサーであるGLPグループがその開発ファンドを通じて開発・運営を行っていた物件及び物件情報提供契約対象物件の取得についてスポンサーと交渉を行い、9物件(GLP座間、GLP柏Ⅱ、GLP狭山日高Ⅰ、GLP狭山日高Ⅱ、GLP川島、GLP横浜、GLP新座、GLP六甲Ⅲ及びGLP浦安Ⅱ「以下、「本9物件」といいます。」)について、ブリッジSPC又はブリッジ会社に対して「購入意向表明書」を提出し、ブリッジSPC又はブリッジ会社より購入意向表明書記載の優先交渉義務等につき合意を得て、本9物件の取得に関する優先交渉権を取得しています。
また本書の日付時点で、本投資法人は、GLPグループ及びGLPファンド以外が保有していた4物件(東扇島物件(仮称)、六甲物件(仮称)、非開示2物件)「以下、「本4物件」といい、本9物件と合わせて「本13物件」といいます。)について、ブリッジ会社に対して「購入意向表明書」を提出しブリッジ会社より購入意向表明書記載の優先交渉義務等につき合意を得て本4物件の取得に関する優先交渉権を取得しています。
上記の取り組みは、安定的な収益を生み出す優良な先進的物流施設の取得機会を確保することを目的としたものであり、本投資法人は、ブリッジSPC又はブリッジ会社が一時的に保有する本13物件の全部又は一部を取得すべく、優先交渉期限までの本投資法人が指定するタイミングで、本優先交渉権を行使することが可能です。実際に本優先交渉権を行使し、取得を決定する際には、その時点におけるJ-REIT投資口価格等の市場環境等を勘案した上で行使することを企図しており、最終的に本優先交渉権を行使しない可能性、また、後継ブリッジSPC又は後継ブリッジ会社での取得を行う可能性があります。なお、ブリッジSPC又はブリッジ会社からの取得価格は、ブリッジSPC又はブリッジSPCの本13物件の保有期間に概ね比例して逓減する金額を想定しています。
これらのような契約形態による物件取得は、第三者からの取得競争が厳しさを増している市場環境において、より高い投資収益性を得ることができる物件の取得機会の確保に資するものと考えています。本投資法人は、このような取組みを「Optimal Takeout Arrangement (OTA)」と称し、優良物件の取得機会を確保するための物件取得におけるブリッジスキームの一つとして位置付け、今後も同様の取組みを検討することにより、競争力の高いポートフォリオの構築を目指します。かかる契約形態による物件取得は、柔軟な取得機会の確保と取得価格の上限の確定につながり、本投資法人の利益に資するものと考えています。
B.運用資産の安定的な運営
本投資法人は、本投資法人が投資対象としている物流施設は、専用施設が多く、長期契約を締結しているテナントが比較的多いことから、オフィス等の他の不動産資産と比較して、稼働率や賃料において安定していると考えています。また、本投資法人は、物流施設の管理・運営について高い専門性を有する資産運用会社及びGLPグループのノウハウを活用した最適なリーシング及び管理・運営体制の下、ポートフォリオの中長期的な収益の維持・拡大に努めます。
(イ)プロパティ・マネジメント
本投資法人は、GLPの100%子会社である日本GLP株式会社をすべての保有資産のPM会社として選定しています。GLPグループは、既存テナントと密にコミュニケーションを取っており、ハードとソフト両面で充実したサービスを提供し、有力3PL事業者をはじめ、様々なテナントとのリレーションを強化しています。
本投資法人は、運用資産のリーシング業務をGLPグループに委託することにより、GLPグループのテナントとのリレーション等に裏打ちされたリーシング能力を活用することができるものと考えています。また、本投資法人は、GLPグループが有するネットワークを活用するとともに、物件の管理・運営等に関するスケール・メリットの追求等を通じて、業務遂行の確実性の向上と効率化を図ります。
なお、本投資法人のポートフォリオの稼働率は99.4%(2020年2月末日現在)と高い稼働率を維持しており、賃料水準も安定的に推移しています。
(ロ)GLPグループのブランドの活用
本投資法人は、GLP及び日本GLP株式会社との間で、2012年11月13日付で商標ライセンス契約を締結し、その後、商標権者が変更されたことに伴い、2019年3月29日付で本投資法人と日本GLP株式会社との間の商標ライセンス契約へ更改しています。同契約に基づき、本投資法人の商号や保有する物件等についてGLPグループの名称及びロゴ等を使用するための使用許諾を受けており、円滑なリーシングや安定的な運用等に向けGLPグループのブランド力を活用できるものと考えています。なお、商標使用許諾の対価として、本投資法人は毎年一定額を日本GLP株式会社に支払うこととされています。また、商標ライセンス契約に有効期間の定めはありません。但し、本投資法人と資産運用会社との資産運用委託契約が終了した場合又は資産運用会社がGLPの子会社でなくなった場合、これと同時に商標ライセンス契約も終了します。
③ ポートフォリオ構築方針
A.投資エリア
本投資法人は、地理的分散を考慮に入れ、人口分布、域内総生産及び物流動向をはじめとする域内動向等を考慮した上で、主として、空港及び貿易港の近隣、大消費地間を結ぶ交通網の沿線並びに生産地又は消費地内の流通集積地等に所在する物流施設を投資対象とします。各投資エリアに対する投資比率(取得価格ベース)の目安は以下のとおりです。関東圏及び関西圏を中心としつつ、他の地域にも分散投資することで、安定的なポートフォリオを構築することを目指します。
(注)「関東圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を、「関西圏」とは大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県及び和歌山県を、「その他」とは上記以外の地域を指します。
B.投資基準(物流施設)
本投資法人は、安定した収益の確保を図るとの観点から、安定稼働している物流施設又は当該物流施設に付随・関連する資産に投資を行うこととしています。具体的には、取得決定時点又は、取得時点において、完成後1年以上経過しているか、又は稼働率が93%以上に達している物流施設又は当該物流施設に付随・関連する資産を投資対象とします。
また、本投資法人は、物流施設又は物流施設に付随・関連する資産を取得するに当たり、主に立地、規模及び機能性等を考慮し、投資の判断を行います。具体的には、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長の観点に配慮しながら、安定稼働している先進的物流施設を中心とする物流施設又は物流施設に付随・関連する資産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行います。
C.投資基準(底地)
本投資法人は、さらなる収益の確保と運用資産の成長を図るとの観点から、現在その上に物流施設が存在している底地又は再開発を行うことにより将来その上に物流施設を建設することが可能と見込まれる底地を本体又は裏付けとする不動産関連資産等についても投資を行います。
底地を取得するにあたり、立地を考慮するとともに、現在その上に存在し、又は再開発を行うことにより将来その上に建設することが可能と見込まれる物流施設について、物流施設の投資基準における、規模、機能性等を考慮し、投資の判断を行います。
現在その上に物流施設が存在している底地を取得する場合には、当該物流施設の優先交渉権が得られる見込みがあるなど当該物流施設の取得の蓋然性を考慮して、投資の判断を行うものとします。
また、再開発を行うことにより将来その上に物流施設を建設することを見込んで底地を取得する場合には、以下の基準等を考慮して、投資の判断を行うものとします。
D.デュー・ディリジェンス基準
投資対象となる不動産関連資産、再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令で定めるものをいいます。)若しくはこれを主たる信託財産とする信託の受益権又は有価証券(投信法で定めるものをいいます。)でその最終的な裏付財産が主として国内に所在する不動産であるもの等(以下「不動産関連資産等」といいます。)の投資適格性を判断するために、以下の項目を中心に、投資対象資産に応じた物件調査(デュー・ディリジェンス)を行います。
E.土壌汚染調査基準
不動産関連資産等の取得に当たっては、原則として、売買契約締結までに専門家による環境汚染調査を実施し、運用ガイドラインに基づき、以下の「土壌調査フローチャート」に従って調査・検討を行います。
また、原則として、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)及び関連するその他の環境関連法令、地方自治体の条例又は指導内容に従って、土壌汚染等が適切に処理されている物件を投資対象とします。
<土壌調査フローチャート>
F.フォワード・コミットメント等を行う際の留意点
フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約をいいます。)及びその他これに類する契約を行う場合には、以下の点に留意することとします。また、先日付の買付け意向表明等を行う場合も、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合、これに準じた取扱いを行うこととします。
(イ)解約条件等、フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響を適切に公表するものとします。
(ロ)市場環境、資金調達環境及び本投資法人の事情等を勘案した上で必要に応じて随時策定する、フォワード・コミットメント等をした物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを遵守するものとします。また、上場廃止要件も踏まえ、配当原資に比して過大な解約違約金を要するフォワード・コミットメント等となることのないよう慎重に検討するものとします。
(ハ)フォワード・コミットメント等をした物件のコミットメント期間中の価格変動リスクが投資法人に帰属することに鑑み、保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の継続鑑定等の結果(当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価が取得できない場合は、価格調査の結果)を公表するものとします。
④ ポートフォリオ運営管理方針
中長期的な安定運用を図るため、本投資法人の保有する不動産関連資産等の本体又は裏付け財産である不動産に関し、計画的な修繕や改修を実施するよう努め、資産価値や競争力の維持向上及び収益の拡大に努めます。当社が管理に主体的に関与できる不動産については、原則として、以下の方針に従って管理を行います。
A.テナント管理及び賃貸方針
テナントと継続的なコミュニケーションを図り、テナントの動向やニーズを把握して適切かつ迅速な対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信頼関係の構築を図り、安定的な収入の確保を目指します。特に、テナントが退去する際には、GLPグループのネットワークを最大限活用し、早期に新たなテナントとの契約を締結するよう努めつつ、中長期的な安定収益の確保を目指した運用を行います。
また、GLPグループのネットワークの活用にあたっては、日本GLP株式会社との間でスポンサー・サポート契約を締結しており、同契約に基づき国内外の物流施設に関する情報収集及び分析、運用資産の運営・管理等に関する助言を受けることにより、効率的なリーシング活動が可能になっていると考えています。
テナントとの契約については中長期の賃貸を基本としますが、賃貸借契約の更新に当たっては、ポートフォリオ全体の契約条件等を念頭において、テナントの与信状況を踏まえて適正な賃料水準、契約期間、その他の諸条件を設定して契約更新を行います。
B.PM会社の選定・モニタリング
法令で定められている範囲においてPM会社を選定し不動産運営管理業務を委託します。PM会社の選定にあたっては、物流施設に対する経験・実績等を総合的に勘案するものとします。
なお、物流施設に対する経験・実績及びテナント・リレーション、運営業務の効率化等の観点から、保有資産についてはすべてPM会社として日本GLP株式会社を選定しています。また、今後取得する資産についても、上記の観点から、原則として日本GLP株式会社をPM会社に選定する方針です。
C.大規模修繕等
運用不動産の物理的・機能的価値の維持向上及び経年劣化による運用不動産の競争力の低下等を回避するため、必要な大規模修繕及び資本的支出等を適宜実施します。
また、テナントからの要請、テナントの満足度向上及び新規テナントの誘致のため、必要なリニューアル工事及び資本的支出を行うことがあります。
また、テナントからの要請及び運用不動産に対する賃借ニーズに対応するため、建物の増床、増築及び建替えを行うことがあります。
大規模修繕等を行うにあたっては、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、大規模修繕等の内容により(特に、増床、増築及び建替え)ポートフォリオ全体の減価償却費を勘案して判断します。
D.付保方針
不動産関連資産への投資にあたっては、火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求等に対応するため、全ての投資不動産に対し適切な損害保険(火災保険、施設賠償保険、利益保険等)の付保を行います。
地震による損害に関しては、専門家による地震リスク診断に基づき地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に関して地震保険の付保の要否を検討・判断します。個別不動産のPMLが20%を超える場合には、地震発生時に予想される各運用不動産及びポートフォリオ全体に与える影響と、保険料負担が収益に与える影響を比較検討した上で、地震保険の付保の要否について決定します。
⑤ 売却方針
原則として短期的な物件の売却は行いませんが、ポートフォリオ全体の構成、ニーズの変化、個別物件の状況、収益性の見通し、周辺環境の変化等を総合的に判断した結果、当該物件の売却がポートフォリオの収益の安定に資するものと判断される場合には、適切な時期及び機会での売却を検討することがあります。
⑥ 財務方針
中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、安定的なバンクフォーメーションの構築及び返済期限の分散化を図ります。その上で、ローン・トゥー・バリュー(LTV)及び財務コストの安定化を図るため、機動的に多様な資金調達を行います。
また、本投資法人が投資対象とする物流施設が有する特性(計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあること等)を踏まえ、資金効率の向上に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく方針です。
A.デット・ファイナンス
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。)等の資金手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金商法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に定める機関投資家に限ります。)からの借入に限るものとします。
本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします。
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。
また、借入れに当たっては、GLPグループと金融機関との強固な関係を活かし、取引銀行との関係強化を図るとともに、資金調達の安定化のためのコミットメントラインを含む多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮して借入れを行うものとします。
B.エクイティ・ファイナンス
本投資法人は、資産の取得、修繕の実施、分配金の支払、運営に要する費用の支払又は債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行を機動的に行います。
また、投資口の追加発行を行うに当たっては、本投資法人の財務状況及び投資口の希薄化等を十分考慮に入れるものとします。
C.ローン・トゥー・バリュー(LTV)
借入等を行う場合、借入金及び投資法人債発行額の合計額の総資産に対する比率は、60%を上限の目処としつつ、当面は45%～55%を目標とする安定的な水準で運営していく方針です。但し、資産の取得等に伴い一時的にかかる水準を超えることがあります。
D.デリバティブ取引
本投資法人の借入等に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金商法第2条第20項に規定するデリバティブ取引に係る権利への投資を行うことができます。
E.キャッシュ・マネジメント
本投資法人が投資対象とする物流施設は、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあり、また、将来の資本的支出の金額の見積額と実際に必要とされる資本的支出の金額との差異も小幅に留まる傾向があるといった特性を有していると考えています。
本投資法人としては、こうした物流施設の有する特性に加え、物流施設の管理・運営において高い専門性と実績を有する日本GLP株式会社によるプロパティ・マネジメント力を最大限に活用することで、保有資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応を行うと共に、本投資法人内に留保された減価償却費相当額の残額を安定的な財務基盤の維持及び新規の不動産投資に活用し、更には、投資主への利益を超える金銭の分配を実施するなど資金効率の向上に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく方針です。
また、上記に加え、以下の3つの基本的な方針を定めています。
(イ)本投資法人の想定される資金需要に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
(ロ)余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、慎重に行います。
(ハ)本投資法人がテナントから預かった敷金及び保証金等を資金調達手段として活用することができます。
⑦ 情報開示方針
本投資法人は、金商法、投信法その他の適用法令並びに東京証券取引所及び投資信託協会の規則等に従い、適時適切に投資家に対する情報開示を行います。
① 基本方針
本投資法人は、投信法に基づき、その規約において、資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的として、投資対象資産に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことをその基本方針とする旨規定しています(規約第31条、規約別紙1 Ⅰ)。
本投資法人は、基本方針に基づき、主として、物流施設又は物流施設に付随・関連する不動産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行います(規約第31条、規約別紙1 Ⅱ 1)。
特に、本投資法人は、物流施設の中でも希少性が高く、今後の需要の拡大が期待されるものとして、大規模(延床面積10,000㎡以上)かつ機能的な設計(注)を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付け、本投資法人の主たる投資対象とします。また、かかる先進的物流施設の中でも、機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を設定し、これらを備える物流施設に重点的に投資を行う方針です。
(注)機能的な設計を備えているかについて着目すべき諸要素については、後記「③ ポートフォリオ構築方針 / B.投資基準(物流施設)」 中の「機能性」の項目をご参照ください。
また、先進的物流施設への投資に際しては、上記の条件に加えて、「十分な柱間隔」、「先進的トラックバース(積載スペースの広さ、高床式バース、ドックレベラー)」、「高配送効率のためのバース設計(両面バース、各階バース等)」、「ランプウェイ」、「オフィススペース」、「許容積載量の大きいエレベーター」、「従業員スペース(更衣室、休憩スペース、売店等)」、「施設内照明の高照度(庫内作業に対応した照度)」、「免震構造」、「24時間警備」、「地域環境配慮型」等の機能にも着目します。
こうした機能は、配送や庫内作業の効率化、事業の継続性、安全性等の観点からテナントの業務に対して付加価値を与えるものと考えられます。例えば、十分な柱間隔や天井高を確保することは、テナントによる設備の設置やレイアウトの自由度を高めることとなり、適切な床荷重を設定することで様々な荷物への対応が可能となります。また、トラックが上層階にアクセスできるようにするランプウェイや十分な積載スペース等の機能は、多数のトラックの集中にも対応できる処理能力を提供するものであり、リードタイムの短縮や頻繁な輸送への対応が可能となります。
さらに、充実した従業員スペースは、庫内作業等のための労働力確保に大きく寄与するものと考えます。
なお、本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地についても、現在当該底地上に物流施設が存在する場合、又は再開発を行うことにより将来当該底地上に物流施設を建設することが可能と見込まれる場合には、本投資法人の投資対象とします。底地への投資を行うことを通じて、さらなる収益の確保と運用資産の成長を目指す方針です。
また、本投資法人は、2020年5月28日開催の第8回投資主総会において、主たる投資対象である物流施設に加えて、物流施設との親和性が高いと考えられるデータセンター、研究施設、工場その他の企業活動の基盤の用に供される不動産又はこれらに付随・関連する不動産を本体又は裏付けとする不動産関連資産も投資対象として明記する規約変更を行っていますが、本書の日付現在において、これらの不動産又は不動産関連資産には投資していません。
A.力強い需要に支えられる物流不動産マーケット-安定した需給バランス
2019年においては、過去最大の320万㎡の賃貸用物流施設(全国の延床面積5,000㎡以上の賃貸用物流施設を対象としたもの。)の新規供給があったものの、物流施設に対する力強い賃貸需要に支えられ、賃貸用物流施設の空室率は前年の5.0%から1.8%(2019年12月末日時点)に大きく低下しています。昨今は物流施設の大量供給が続いているものの、未だ先進的物流施設の市場全体に占める割合は5.4%(2019年12月末日時点)であり、引き続き希少性が高く、先進的物流施設に係る需給は安定しているものと本投資法人は考えています。
日本における多くの物流施設は、自社利用を前提として建設された小規模な物件となっています。特に、従来型の倉庫は保管機能が中心であり、サプライチェーン・マネジメント(注1)の高度化が進む中、配送や庫内作業を効率化するには必ずしも適していないことから、それらの効率化が可能な先進的物流施設に対する力強い需要があると、本投資法人は考えています。また、コスト削減を目的とした拠点集約を伴う移転や、老朽化施設からの移転による先進的物流施設に対する需要が引き続き期待されるなか、特に、2011年3月の東日本大震災の影響から、顧客企業は施設の耐震性、免震性や電力の確保等、様々な面における安全性や事業の継続性を重視するようになっており、そのような観点でも先進的物流施設の需要は増加すると、本投資法人は考えています。
さらに、電子商取引市場の拡大及び3PL事業(注2)の拡大等、物流機能をビジネスモデルの機軸にした新しいビジネスの台頭に加えて、環境にやさしい事業への意識の高まりやセキュリティ等の付加価値サービスに対する顧客ニーズの増加を背景として、これらの機能を備えた先進的物流施設に対する需要は高まっていくものと考えています。
足元では、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大の影響により、国内のみならず世界的な経済活動に停滞が生じていますが、物流は国民生活や経済活動等を支える重要なインフラとして機能の維持が求められています。加えて、オンライン上での経済活動により焦点が当たるなかで電子商取引市場が一段と拡大する動きや、日用雑貨商品をはじめとして在庫量の積み増し需要も見られ、これまでの物流の効率化を求める動きや3PL事業の市場規模の拡大と相まって、先進的物流施設への賃貸需要は拡大していくと考えています。
(注1)「サプライチェーン・マネジメント」とは、開発、調達、製造、発送、販売、配送などの供給者から最終消費者に至るまでの物の流れについて、そのプロセスや費用・時間などを最適化するための管理手法をいいます。
(注2)「3PL事業」とは、サードパーティー・ロジスティクス事業(顧客企業からそのサプライチェーン・マネジメント機能の一部又は全部を請け負う物流サービスを提供する事業)をいいます。
B.需要をけん引するドライバー
物流施設の需要の主要なドライバー(けん引要因)である電子商取引や3PL事業の市場規模は、引き続き拡大しており、特に電子商取引市場は更なる拡大が予想され、今後も物流施設の需要増加が期待されます。
(イ)電子商取引(EC)市場規模の拡大
インターネットや通信販売サービスの活用による消費態度の変化に伴い、電子商取引市場は着実に拡大しており、電子商取引を介した消費者向け物品の荷動きは今後も堅調に推移するものと考えられます。電子商取引による販売規模の拡大、多頻度小口配送の増加、配達時間の個別化、個人情報等のセキュリティ意識の高まり等に伴い、電子商取引業者による、より大規模な、利便性の高い機能的物流施設に対する需要は今後も増加するものと考えられます。特に、インターネット事業者においては、店舗販売に比べて店舗コスト負担が少ない一方、物流コストが売上高対比で高いことから、物流体制の効率化やコスト削減を目的とした、機能的物流施設に対する今後の需要の増加が期待できると本投資法人は考えています。
(ロ)3PLの市場規模の拡大
事業会社では、本業への経営資源集中による競争力の維持・向上を図る動きが大きくなっており、その一環として物流体制の効率化やコスト削減が進められています。特に、日本では2000年以降物流体制の効率化やコスト削減等を目的とした物流アウトソーシングに対するニーズが増加し、高度な物流業務を専門的かつ包括的に請け負う3PL事業が成長してきました。スケール・メリットによるコスト削減効果と、精度の高い物流分析を背景とした所要期間の短縮や多頻度小ロット納品等の顧客サービスの向上が、3PL事業の成長の原動力となっていると考えられます。また、様々な事業において、グローバルな事業拡大に伴いサプライチェーンが複雑化していることも、効率的かつ高品質の物流サービスを提供できる3PL事業者の成長の背景にあるものと考えられます。
近年、こうした3PL事業の市場規模は、リーマンショックによる金融危機等の影響から成長が減速した2008年及び2009年度を除き、着実に業容を拡大しています。
さらに、東日本大震災後は、サプライチェーンの重要性が再認識されており、物流拠点の分散やネットワーク再編の流れの中で、3PL市場において新たな需要が創出されるものと考えられます。
こうした3PL市場の拡大は、特に大規模な機能的物流施設(先進的物流施設)の賃貸需要増加に結びついているものと考えられます。一般的に、3PL事業者は、複数の荷主を適切に組み合わせ、庫内作業のプロセス改善を行うことにより施設の稼働率を維持・向上し、コスト競争力の維持を図るため、大規模な機能的物流施設を選好する傾向があります。さらに、最近では多くの3PL事業者が倉庫の自社保有比率を低くし、事業リスクを軽減しながら収益性を向上させる戦略をとる傾向が高まっており、効率性や収益性向上の観点から、大規模な機能的物流施設の賃貸需要が増加していると本投資法人は考えています。
また、こうしたサプライチェーンを担う3PL事業者は、近年のEC市場拡大を受け、効率的なオペレーションをベースに通販物流を支える重要な存在になっており、機能的物流施設に対する需要が増加している大きな要因の一つになっていると考えています。
C.好調な物流不動産需要を背景とした日本GLP株式会社の安定的な事業
本投資法人のスポンサーである日本GLP株式会社は、2002年に日本市場に進出して以来、日本における先進的物流施設の黎明期から日本の物流を支えており、2019年12月末日現在、日本において運営・管理する物流施設は106物件(延床面積5.6百万㎡)(本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件及びGLPファンドを通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件を含みます。)であり、国内最大の賃貸用物流施設の運営・管理面積を誇っています。また、日本GLP株式会社は、グローバルに事業を展開し、各国の物流不動産マーケットを牽引するGLPグループ内の運営・管理面積規模でトップのプレゼンスを有しており、GLPグループは日本市場を重要なマーケットと位置付けています。
日本GLP株式会社は、物流に特化した経験豊富なメンバーを自社グループ内で有し、物流不動産専業のプロフェッショナルが、それぞれリーシング、エンジニアリング及び施設管理を行い、様々なサービスのすべてをGLPグループにおいて取り扱うワンストップサービスを提供するとともに、各種サービスを有機的に結合させることでテナントの様々なニーズにきめ細やかに対応できる体制を有しています。
また、リーシングにおいては既存物件の運用で必要となる契約更改及び既存テナント退去後のテナント入替えの豊富な実績と、取引テナント総数186社(2019年12月末日現在)の強固な顧客基盤を有しています。
| 国内最大を誇る 賃貸用事業施設の運営・管理面積 | 日本GLP株式会社は 保有・運営資産でグループ最大 | |
 |  | |
| 出所:GLPグループ、シービーアールイー株式会社(2019年12月末日時点) (注)上位10社のうちGLPの数値はGLPグループが集計したデータを、その他(A社～I社)の数値はCBREが集計したデータを、それぞれ使用しています。 | 出所:GLP(2019年12月末日時点) (注)本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件及びGLPファンドを通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件、又はGLPグループが物流施設用地として自ら若しくはGLPファンドを通じて保有する土地において今後自ら若しくはGLPファンドを通じて開発し、運営・管理する予定の物件(以下「GLPファンド物件」といいます。)を含みます。 |
D.GLPグループのサポートの活用
本投資法人は、以下のとおり、GLP及びGLPグループが国内外で有する先進的物流施設の開発、運営、リーシング、プロパティ・マネジメント等に関する情報、ノウハウ及び経営資源等を、本投資法人の運用資産の安定的な運営と着実な外部成長に最大限に活用していく方針です。
(イ)GLPグループのグローバル実績
GLPグループは、グローバルに事業を展開し、現在、日本、中国、欧州、ブラジル、インド及び米国で物流施設ポートフォリオを保有し、その運営・管理を行っています。
GLPグループの2019年12月末日現在における保有・運用資産の総額は510億米ドルに上り、運用資産残高を基準として、日本、中国、ブラジル及びインドのいずれにおいても最大の規模を有する先進的物流施設のプロバイダーとして、その地位を確立しています。
(ロ)GLPグループのバリューチェーンを活用した成長戦略
GLPグループは、日本、中国、ブラジル、インドのいずれにおいても、保有延床面積ベースで最大のマーケットリーダーであり、米国や欧州においても大規模な賃貸用物流施設ポートフォリオ(マルチテナント物件、BTS物件(Build to Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設)、シングルテナント物件、リースバック物件等の様々なタイプの施設を含みます。)の開発・保有・運営を行う先進的物流施設プロバイダーです。また、GLPグループは賃貸用物流施設を保有するとともに、これに関連して物流施設に係る取得、開発、保有・運営、物件管理、リーシング、プロパティ・マネジメント、各種コンサルティング等、様々な物流施設関連のソリューションを提供しており、グループ全体で一つのバリューチェーンとして機能しています。資産運用会社が本投資法人の資産運用を遂行するにあたっては、このようなバリューチェーンを有するGLPグループから全面的なサポートを受けています。
具体的には、以下のサポートと効果が期待されます。
| サポート | 期待される効果 |
| (ⅰ)物件情報提供契約 | GLPグループ保有資産の取得を通じた外部成長 (注1) |
| (ⅱ)売買予約契約の活用 | 機動的な外部成長戦略の実現と資金効率の向上 (注2) |
| (ⅲ)スポンサー・サポートに関する契約 | 不動産売却情報(上記(ⅰ)及び(ⅱ)以外)の提供を受けることによる外部成長機会と、マーケットリサーチや物流施設運営にかかわる各種助言等による資産運用パフォーマンスの向上と効率化(注3) |
| (ⅳ)プロパティ・マネジメント業務・リーシング業務の委託と商標ライセンス契約 | 多くの物流施設の運営実績に裏打ちされたプロパティ・マネジメント力、GLPグループの強固なテナント・リレーションを背景としたリーシング力並びにGLPグループの名称及びロゴ等を使用することによる同グループのブランド力を活用することで円滑なリーシングを実現し、安定的な運用収益の確保と着実な内部成長を実現 |
| (ⅴ)金融機関との強固なリレーション | GLPグループが長年培ってきた強固なバンク・リレーションに裏打ちされた、安定的なバンクフォーメーション |
(注1)資産運用会社は、物件情報提供契約に基づき、GLPグループが国内において保有する特定の物件の売却に関する情報を優先的に入手し、本投資法人の外部成長を図ることを外部成長戦略の一つとしています。なお、本書の日付物件情報提供契約対象物件はありません。物件情報提供契約の詳細及び上記1物件の概要については後記「② 成長戦略 / A.外部成長 / (ハ)GLPとの物件情報提供契約の活用」をご参照ください。
(注2)本投資法人は、2012年11月13日付でGLPグループが国内において保有していた3物件につき売買予約契約を締結し、2013年1月17日付にてその予約完結権を行使し、同年2月1日に当該3物件(取得価格合計12,580百万円)を取得しました。なお、本書の日付現在、売買予約契約を締結している物件はありません。売買予約契約の活用についての詳細については、後記「② 成長戦略 / A.外部成長 / (ロ)物件取得に係る売買予約契約の活用」をご参照ください。
(注3)資産運用会社は、GLPの100%子会社である日本GLP株式会社との間で、2012年11月13日付でスポンサー・サポートに関する契約を締結しています。スポンサー・サポートに関する契約の概要については、後記「② 成長戦略 / A.外部成長 / (ホ)日本GLP株式会社とのスポンサー・サポートに関する契約の活用」をご参照ください。
加えて、GLPグループは、既に保有・運営する物流施設や今後新たに開発し保有・運営することとなった物流施設を、随時売却することで投下資金の一部を回収し、それを新たな開発や投資に振り向けることを通じたビジネスの循環的拡大を想定したビジネスモデル(キャピタル・リサイクリング・モデル)を志向しています。
(ハ)GLPグループと投資主利益の合致を図る取組み
GLPグループのバリューチェーンの活用は、本投資法人の成長と安定的な収益の確保において重要な施策ですが、その活用に際しては、利益相反防止が重要かつ不可欠であると認識しています。本投資法人は、GLPグループと投資主利益の合致を図るとともに厳格な弊害防止措置を講じる取組みを実施することで、投資主価値の最大化に資する適切な資産運用を遂行していく方針です。
| 取組み | 内容/補足 |
| (ⅰ)セイムボート出資 | GLPグループによる本投資法人の投資口の保有(注1) |
| (ⅱ)業績連動の資産運用報酬体系 | 運用資産総額に加えて、賃貸NOI及び分配金のパフォーマンスに連動した資産運用報酬体系の導入 (注2) |
| (ⅲ)パフォーマンス連動の資産運用会社経営陣の賞与体系 | 資産運用会社の主要な役職員の賞与について、分配金のパフォーマンス及び投資口価格の東証REIT指数に対する相対パフォーマンスに連動した仕組みの導入(注3) |
| (ⅳ)利害関係人取引に対する厳格なガバナンス体制 | 投資委員会及びコンプライアンス委員会の外部委員による利害関係人取引に対する拒否権並びに当該外部委員の選任に関する投資法人役員会の拒否権 |
| (ⅳ)持投資口会の導入 | 日本GLP株式会社及び資産運用会社の役員・従業員を対象とした持投資口会の導入 |
(注1)GLPグループは、本書の日付現在において、本投資法人の投資口を169,440口(発行済投資口の総口数の4.4%)保有しています。
(注2)本投資法人が資産運用会社に支払う運用報酬(取得報酬及び売却報酬を除きます。本(注2)において、以下同じです。)のうち、本投資法人の賃貸NOI(Net Operating Income)ベースの運用報酬(運用報酬2)及び1口当たり当期純利益ベースの運用報酬(運用報酬3)の比率は、2020年2月期において、73.1%となっています。但し、上記はあくまで2020年2月期における運用報酬に関するものであり、これらの運用報酬が2020年2月期以降における実際の運用報酬総額に占める割合は、不動産賃貸市場の動向や物件の異動等の様々な要因により変動し、結果として大幅に変動する可能性があります。なお、運用報酬の体系及び詳細については、後記「4 手数料等及び税金 / (3) 管理報酬等 / ③ 資産運用会社(GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社)」をご参照ください。
(注3)「資産運用会社の主要な役職員」とは本書の日付現在において、代表取締役社長、執行役員CFO及び執行役員CIOを指します。なお、分配金のパフォーマンスは、1口当たり当期純利益をベースに算定します。
② 成長戦略
A.外部成長
本投資法人は、以下に記載のとおり、GLPグループの物件売却情報の提供、物件情報収集ルートやノウハウを活用することにより、競争力の高い優良物件を取得し、着実な外部成長を目指します。
(イ)ポートフォリオ構築の基本戦略
本投資法人は、GLPグループのバリューチェーンを活用することで、競争力の高い優良な物流施設に厳選投資するとともに、地域・規模・賃貸借契約期間等の各観点にも着目し、収益の安定したポートフォリオを構築していく方針です。
具体的には、関東圏及び関西圏中心の立地・大規模・長期賃貸借契約の物件を中心とした安定的な収益基盤を持ったポートフォリオを構築していくことを基本戦略としています(注)。
(注)詳細は後記「③ ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
(ロ)物件取得に係る売買予約契約の活用
本投資法人は、売買予約契約について、その投資方針に従い取得を希望する場合には、予約完結権を行使することによりその対象となる物件を取得することができることから、本投資法人の重要な物件取得パイプラインになると考えています。また、売買予約契約は、本投資法人の財務状況等に鑑み最適な時期に物件の取得を行うことが可能であることから、本投資法人の手元資金の有効活用という観点からも有益なものと考えています。
そのため、本投資法人は、本投資法人の財務状況、対象となる物件の状況その他の諸般の状況に鑑み、GLP又はその子会社等が所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、GLP又はその子会社等に売買予約契約の締結を申し入れることがあります。なお、売買予約契約の締結に当たっては、手付金の金額の妥当性及び予約完結権を行使しなかった場合の本投資法人の財務上の影響等を勘案して、その当否を判断致します。
また、売買予約契約を締結した場合、売買予約契約に基づく予約完結権の行使の判断に際しては、あらためて対象となる物件のデュー・ディリジェンス等を実施し、その時点における本投資法人の財務状況、ポートフォリオ構成及び調達条件等の諸要素を考慮して適切と判断する場合に予約完結権を行使します。但し、その時点における直近の鑑定評価額(予約完結権の行使に先立つ6ヶ月以内の日を基準日とする鑑定評価額とします。)が売買予約金額を下回り、その乖離率が利害関係人取引規程に基づき設定された乖離許容率を超過する場合には、予約完結権を行使しないこととします。
なお、売買予約契約は、本投資法人が対象となる物件を取得する義務を負うものではなく、したがって、フォワード・コミットメント(後記「③ ポートフォリオ構築方針 / F.フォワード・コミットメント等を行う際の留意点」参照)には該当しません。
(ハ)GLPとの物件情報提供契約の活用
GLPグループが保有・運営する物流施設は本投資法人の将来の外部成長のための重要なパイプラインとして期待されるとの基本認識のもと、本投資法人がGLPグループの保有する物流施設を安定的かつ継続的に取得することを目的として、資産運用会社は、GLPとの間で、2012年11月13日付で以下の内容の物件情報提供契約を締結しています。本書の日付現在、情報提供の対象となる物件はありませんが、資産運用会社は、今後も、GLPグループが国内において保有する物件につき、将来における当該物件の取得機会確保の観点から物件情報提供契約の対象とすることが有用であると判断するときには、その追加を申し入れるとともに、当該物件の売却に関する情報を、物件情報提供契約に基づいて優先的に入手し、本投資法人の外部成長を図る方針です。
(ⅰ)優先的な情報提供
GLP又はその子会社等が物件情報提供契約対象物件を売却しようとする場合、GLPは、第三者が優先交渉権を有する場合等一定の場合を除き、第三者に対して売却情報の提供その他の売却活動を開始する前に、優先的に資産運用会社に物件情報提供契約対象物件の売却に係る情報を提供し、又は売却を予定している子会社等をして提供させることとしています。
これを受けて、資産運用会社が、本投資法人による当該物件情報提供契約対象物件の取得の意向を、GLP又はその子会社等に対して情報受領日から5営業日以内に通知した場合、GLPは、売買の条件について資産運用会社と誠実に協議を行い、又はその子会社等をしてかかる協議を行わせることとしています。但し、かかる取得意向の通知の日から15営業日以内に当事者間において法的拘束力のある合意に至らなかった場合には、GLP又はその子会社等は第三者に対して当該物件情報提供契約対象物件について売却情報の提供その他の売却活動を行うことができるものとされています。
(ⅱ)追加の売買予約契約締結に向けた誠実協議
物件情報提供契約においては、物件情報提供契約対象物件に係る優先的な情報提供に加え、本投資法人が締結済みの売買予約契約に基づく予約完結権の全部又は一部を行使した場合には、GLPグループが国内において保有する他の物流施設(GLPファンドを通じて保有する物流施設等を除きます。)を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意しています。
(ⅲ)期間
物件情報提供契約の有効期間は、2012年11月13日から10年間とします。但し、本投資法人と資産運用会社との資産運用委託契約が終了した場合又は資産運用会社がGLPの子会社でなくなった場合、これと同時に物件情報提供契約も終了します。
(ニ)GLPファンド物件の取得機会の活用
GLPグループは、グローバルな機関投資家等と共に共同投資を行い、本書の日付現在、GLPグループとCPPIB(カナダの公的年金運用機関であるCanadian Pension Plan Investment Board)がそれぞれ50.0%出資により立ち上げた合弁事業「GLP ジャパン・デベロップメント・ベンチャー」、「GLP ジャパン・デベロップメント・ベンチャーⅡ」及びCPPIBを含む複数のグローバルな政府系投資機関・年金基金からの出資によるファンド「GLPジャパン・ディベロップメント・パートナーズIII」(以下、当該合弁事業その他のGLPグループが第三者と共同出資する開発型ファンドと併せて「開発ファンド等」といいます。)、安定稼働物件を運用している中国投資有限責任公司(CIC)及びCBREグローバル・インベスターズとの合弁事業「GLPジャパン・インカム・パートナーズⅠ」(以下「JV」といいます。)等のGLPファンドを運営しています。GLPグループは自らもこれらの開発ファンド等及びGLPファンドに出資を行い、共同投資家として深く物件の運用・開発に携わっています。
これらのGLPファンドでは、36物件(延床面積約342万㎡)(開発中のものを含みます。)を保有・開発しており(2020年4月15日現在)、本投資法人は、今後もこれらの物件の取得機会を追求していきます。 GLPファンド物件については、本投資法人及び資産運用会社は、優先的な情報提供やその取得に向けた誠実協議を求める契約上の権利は有していないものの、GLPファンドがその組成後、本書の日付現在までに売却を決定した先進的物流施設の全て(「GLP・MFLP 市川塩浜」の50%準共有持分を除きます。)を本投資法人が取得済みであり、本投資法人によるGLPファンド物件の取得実績は着実に増加しています。
(ホ)日本GLP株式会社とのスポンサー・サポートに関する契約の活用
GLPグループが保有する人的・物的資源、物流分野における知識・経験・ノウハウ及び国内外のネットワークを利用して、本投資法人の資産取得業務等を効率的に行うことを目的として、資産運用会社は、日本GLP株式会社との間で、2012年11月13日付でスポンサー・サポートに関する契約(以下「スポンサー・サポート契約」といいます。)を締結しています。スポンサー・サポート契約の概要は以下のとおりです。
(i)業務支援等の内容
資産運用会社は、日本GLP株式会社から以下の業務支援等の提供を受けることとしています。
・マーケットリサーチサービス
国内外の物流市場に関する情報の収集及び分析その他資産運用会社が依頼する業務の提供
・物件取得業務の補助サービス
本投資法人が取得を検討する物流施設等の情報収集、分析及びデュー・ディリジェンスの補助
・運用物件の運営・管理に関する助言サービス
本投資法人が保有する物流施設等の運営・管理に関する助言
(ⅱ)不動産売却情報の提供
資産運用会社は、日本GLP株式会社が上記「(ハ)GLPとの物件情報提供契約の活用」記載の物件情報提供契約の対象となる物流施設以外のGLPグループ又は第三者の保有する物流施設の売却情報を入手した場合、適用ある法令、規則及び契約上の制限に反しない限度で、日本GLP株式会社から当該売却情報の提供を受けることができます。
・物件情報提供契約対象物件以外のGLPグループのJV及び開発ファンド等からの取得機会の追求
本投資法人は、2013年10月1日付で、JVを通じてGLPグループがその持分の一部を間接的に保有する安定的稼働の先進的物流施設7物件・取得価格総額275億円を取得しています。また当該物件以降、GLPグループが開発した先進的物流施設である「GLP 神戸西」、「GLP・MFLP 市川塩浜」、「GLP 吉見」、「GLP岡山総社Ⅰ」、「GLP岡山総社Ⅱ」及び「GLP寝屋川」を、それぞれ開発ファンド等から相対で取得しました。本投資法人は、今後も、JV及び開発ファンド等が保有する物件を含む物件情報提供契約対象物件以外のGLPグループの保有物件からの取得機会を追求していきます。
(ⅲ)報酬等
資産運用会社は、日本GLP株式会社に対し、以上のスポンサー・サポート契約に基づくサポートの提供等に対する報酬を別途協議の上支払います。
(ⅳ)期間
スポンサー・サポート契約に有効期間の定めはありません。但し、本投資法人と資産運用会社との資産運用委託契約が終了した場合又は資産運用会社がGLPの子会社でなくなった場合、これと同時にスポンサー・サポート契約も終了します。
(ヘ)資産運用会社独自の情報収集
資産運用会社は、GLPグループからの物件情報獲得に加え、業界の中でも経験豊富な資産運用会社独自の情報収集力を活かし、質の高い物流施設の取得に努めます。
(ト)ブリッジスキームを活用した将来の物件取得機会の確保
本投資法人は、これまでブリッジスキームを活用した物件取得を行っており、本書の日付現在までに、5物件(GLP野田吉春、GLP舞洲Ⅰ、GLP三郷、GLP浦安及びGLP船橋Ⅱ)の取得を完了しました。
本書の日付現在で、本投資法人は、スポンサーであるGLPグループがその開発ファンドを通じて開発・運営を行っていた物件及び物件情報提供契約対象物件の取得についてスポンサーと交渉を行い、9物件(GLP座間、GLP柏Ⅱ、GLP狭山日高Ⅰ、GLP狭山日高Ⅱ、GLP川島、GLP横浜、GLP新座、GLP六甲Ⅲ及びGLP浦安Ⅱ「以下、「本9物件」といいます。」)について、ブリッジSPC又はブリッジ会社に対して「購入意向表明書」を提出し、ブリッジSPC又はブリッジ会社より購入意向表明書記載の優先交渉義務等につき合意を得て、本9物件の取得に関する優先交渉権を取得しています。
また本書の日付時点で、本投資法人は、GLPグループ及びGLPファンド以外が保有していた4物件(東扇島物件(仮称)、六甲物件(仮称)、非開示2物件)「以下、「本4物件」といい、本9物件と合わせて「本13物件」といいます。)について、ブリッジ会社に対して「購入意向表明書」を提出しブリッジ会社より購入意向表明書記載の優先交渉義務等につき合意を得て本4物件の取得に関する優先交渉権を取得しています。
上記の取り組みは、安定的な収益を生み出す優良な先進的物流施設の取得機会を確保することを目的としたものであり、本投資法人は、ブリッジSPC又はブリッジ会社が一時的に保有する本13物件の全部又は一部を取得すべく、優先交渉期限までの本投資法人が指定するタイミングで、本優先交渉権を行使することが可能です。実際に本優先交渉権を行使し、取得を決定する際には、その時点におけるJ-REIT投資口価格等の市場環境等を勘案した上で行使することを企図しており、最終的に本優先交渉権を行使しない可能性、また、後継ブリッジSPC又は後継ブリッジ会社での取得を行う可能性があります。なお、ブリッジSPC又はブリッジ会社からの取得価格は、ブリッジSPC又はブリッジSPCの本13物件の保有期間に概ね比例して逓減する金額を想定しています。
これらのような契約形態による物件取得は、第三者からの取得競争が厳しさを増している市場環境において、より高い投資収益性を得ることができる物件の取得機会の確保に資するものと考えています。本投資法人は、このような取組みを「Optimal Takeout Arrangement (OTA)」と称し、優良物件の取得機会を確保するための物件取得におけるブリッジスキームの一つとして位置付け、今後も同様の取組みを検討することにより、競争力の高いポートフォリオの構築を目指します。かかる契約形態による物件取得は、柔軟な取得機会の確保と取得価格の上限の確定につながり、本投資法人の利益に資するものと考えています。
B.運用資産の安定的な運営
本投資法人は、本投資法人が投資対象としている物流施設は、専用施設が多く、長期契約を締結しているテナントが比較的多いことから、オフィス等の他の不動産資産と比較して、稼働率や賃料において安定していると考えています。また、本投資法人は、物流施設の管理・運営について高い専門性を有する資産運用会社及びGLPグループのノウハウを活用した最適なリーシング及び管理・運営体制の下、ポートフォリオの中長期的な収益の維持・拡大に努めます。
(イ)プロパティ・マネジメント
本投資法人は、GLPの100%子会社である日本GLP株式会社をすべての保有資産のPM会社として選定しています。GLPグループは、既存テナントと密にコミュニケーションを取っており、ハードとソフト両面で充実したサービスを提供し、有力3PL事業者をはじめ、様々なテナントとのリレーションを強化しています。
本投資法人は、運用資産のリーシング業務をGLPグループに委託することにより、GLPグループのテナントとのリレーション等に裏打ちされたリーシング能力を活用することができるものと考えています。また、本投資法人は、GLPグループが有するネットワークを活用するとともに、物件の管理・運営等に関するスケール・メリットの追求等を通じて、業務遂行の確実性の向上と効率化を図ります。
なお、本投資法人のポートフォリオの稼働率は99.4%(2020年2月末日現在)と高い稼働率を維持しており、賃料水準も安定的に推移しています。
(ロ)GLPグループのブランドの活用
本投資法人は、GLP及び日本GLP株式会社との間で、2012年11月13日付で商標ライセンス契約を締結し、その後、商標権者が変更されたことに伴い、2019年3月29日付で本投資法人と日本GLP株式会社との間の商標ライセンス契約へ更改しています。同契約に基づき、本投資法人の商号や保有する物件等についてGLPグループの名称及びロゴ等を使用するための使用許諾を受けており、円滑なリーシングや安定的な運用等に向けGLPグループのブランド力を活用できるものと考えています。なお、商標使用許諾の対価として、本投資法人は毎年一定額を日本GLP株式会社に支払うこととされています。また、商標ライセンス契約に有効期間の定めはありません。但し、本投資法人と資産運用会社との資産運用委託契約が終了した場合又は資産運用会社がGLPの子会社でなくなった場合、これと同時に商標ライセンス契約も終了します。
③ ポートフォリオ構築方針
A.投資エリア
本投資法人は、地理的分散を考慮に入れ、人口分布、域内総生産及び物流動向をはじめとする域内動向等を考慮した上で、主として、空港及び貿易港の近隣、大消費地間を結ぶ交通網の沿線並びに生産地又は消費地内の流通集積地等に所在する物流施設を投資対象とします。各投資エリアに対する投資比率(取得価格ベース)の目安は以下のとおりです。関東圏及び関西圏を中心としつつ、他の地域にも分散投資することで、安定的なポートフォリオを構築することを目指します。
| エリア | 投資比率 |
| 関東圏 | 50～70% |
| 関西圏 | 20～40% |
| その他 | 5～20% |
(注)「関東圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を、「関西圏」とは大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県及び和歌山県を、「その他」とは上記以外の地域を指します。
B.投資基準(物流施設)
本投資法人は、安定した収益の確保を図るとの観点から、安定稼働している物流施設又は当該物流施設に付随・関連する資産に投資を行うこととしています。具体的には、取得決定時点又は、取得時点において、完成後1年以上経過しているか、又は稼働率が93%以上に達している物流施設又は当該物流施設に付随・関連する資産を投資対象とします。
また、本投資法人は、物流施設又は物流施設に付随・関連する資産を取得するに当たり、主に立地、規模及び機能性等を考慮し、投資の判断を行います。具体的には、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長の観点に配慮しながら、安定稼働している先進的物流施設を中心とする物流施設又は物流施設に付随・関連する資産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行います。
| 稼働状況 | 完成後1年以上経過しているか、稼働率が93%以上に達している物件に投資 |
| 規模 | 延床面積10,000㎡以上の大規模賃貸用物流施設を中心に投資 |
| 機能性 | 機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を満たす物流施設に重点的に投資 「十分な柱間隔」、「先進的トラックバース(積載スペースの広さ、高床式バース、ドックレベラー)」、「高配送効率のためのバース設計(両面バース、各階バース等)」、「ランプウェイ」、「オフィススペース」、「許容積載量の大きいエレベーター」、「従業員スペース(更衣室、休憩スペース、売店等)」、「施設内照明の高照度(庫内作業に対応した照度)」、「免震構造」、「24時間警備」、「地域環境配慮型」等の機能に着目 |
C.投資基準(底地)
本投資法人は、さらなる収益の確保と運用資産の成長を図るとの観点から、現在その上に物流施設が存在している底地又は再開発を行うことにより将来その上に物流施設を建設することが可能と見込まれる底地を本体又は裏付けとする不動産関連資産等についても投資を行います。
底地を取得するにあたり、立地を考慮するとともに、現在その上に存在し、又は再開発を行うことにより将来その上に建設することが可能と見込まれる物流施設について、物流施設の投資基準における、規模、機能性等を考慮し、投資の判断を行います。
現在その上に物流施設が存在している底地を取得する場合には、当該物流施設の優先交渉権が得られる見込みがあるなど当該物流施設の取得の蓋然性を考慮して、投資の判断を行うものとします。
また、再開発を行うことにより将来その上に物流施設を建設することを見込んで底地を取得する場合には、以下の基準等を考慮して、投資の判断を行うものとします。
| 稼働状況 | 竣工後に安定稼働することが見込まれること |
| リスク分析・管理 | 開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格(変動)リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害リスク等の不動産の開発に係る各種リスクが、適切に分析及び管理されていること |
| 投資手法 | 投資手法が再開発の特性を踏まえた適切なものであること |
| 事業進捗 | 再開発の事業進捗のモニタリングが適切に行われること |
| ポートフォリオ全体への影響 | 再開発が直ちにキャッシュ・フローを生まないことに鑑み、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えることがないこと |
| 取得の蓋然性 | 当該物流施設の優先交渉権が得られる見込みがあるなど物流施設の取得の蓋然性があること |
D.デュー・ディリジェンス基準
投資対象となる不動産関連資産、再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令で定めるものをいいます。)若しくはこれを主たる信託財産とする信託の受益権又は有価証券(投信法で定めるものをいいます。)でその最終的な裏付財産が主として国内に所在する不動産であるもの等(以下「不動産関連資産等」といいます。)の投資適格性を判断するために、以下の項目を中心に、投資対象資産に応じた物件調査(デュー・ディリジェンス)を行います。
| 調査項目 | 内容 | |
| 経済的調査 | テナント評価 | 1.賃貸条件、その他の契約内容、転貸の有無 2.テナントの信用状況、賃料支払状況 3.当該テナントのポートフォリオに占める割合等 4.設備等の所有及び費用負担区分 |
| マーケット調査 | 1.潜在需要の動向(業種・業態) 2.周辺の賃料水準、稼働状況の推移 3.競合物件、新規供給の状況等 | |
| 損益計画他 | 1.現行の賃料水準、賃貸借契約の内容 2.施設の汎用性、テナント誘致に係る競争力 3.費用項目、費用水準、支出関連の契約内容 4.修繕履歴、修繕費計画、積立状況 5.不動産関連課税金額、納税状況、優遇措置の有無等 | |
| 物理的調査 | 立地調査 | 1.主要都市、駅及び高速道路のインターチェンジからの距離 2.土地の規模、地形、高低 3.周辺交通量、道路幅員、信号位置 4.嫌悪施設等 |
| 建物調査(耐震性を含む) | 1.竣工年月日、主要構造、規模、設計者、施工者等 2.建築確認申請書等の各種書面の有無 3.建蔽率・容積率、賃貸可能面積、その他主要スペック等 4.建築確認後の設計変更及び増改築 5.未登記建物・工作物等の有無 6.耐震性能(PMLレポート) 7.建物管理状況 8.建物状況調査報告書における指摘事項 | |
| 法的調査 | 権利関係調査 | 1.登記事項(登記簿、公図他) 2.権利形態(所有権、地上権、借地権等の賃借権、共有・準共有、区分所有他) 3.不動産管理処分信託契約 4.売主の義務履行能力 5.担保権その他の制限物権 6.埋蔵文化財の有無 7.その他法令上の制限の有無等 |
| 境界調査 | 1.境界確認書 2.境界標 3.越境物等(覚書の有無) 4.潜在的紛争の有無 | |
| 環境調査 | 土壌汚染調査 | 1.土壌環境調査報告書 2.対策の有無とその内容 3.土壌汚染区域に関する指定等の有無 |
| アスベスト・フロン調査 | 1.建物への使用・管理状況等 2.アスベストに関する調査報告書の有無 | |
| PCB調査 | 1.保管及び届出の有無等 | |
E.土壌汚染調査基準
不動産関連資産等の取得に当たっては、原則として、売買契約締結までに専門家による環境汚染調査を実施し、運用ガイドラインに基づき、以下の「土壌調査フローチャート」に従って調査・検討を行います。
また、原則として、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)及び関連するその他の環境関連法令、地方自治体の条例又は指導内容に従って、土壌汚染等が適切に処理されている物件を投資対象とします。
<土壌調査フローチャート>
F.フォワード・コミットメント等を行う際の留意点
フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約をいいます。)及びその他これに類する契約を行う場合には、以下の点に留意することとします。また、先日付の買付け意向表明等を行う場合も、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合、これに準じた取扱いを行うこととします。
(イ)解約条件等、フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響を適切に公表するものとします。
(ロ)市場環境、資金調達環境及び本投資法人の事情等を勘案した上で必要に応じて随時策定する、フォワード・コミットメント等をした物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを遵守するものとします。また、上場廃止要件も踏まえ、配当原資に比して過大な解約違約金を要するフォワード・コミットメント等となることのないよう慎重に検討するものとします。
(ハ)フォワード・コミットメント等をした物件のコミットメント期間中の価格変動リスクが投資法人に帰属することに鑑み、保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の継続鑑定等の結果(当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価が取得できない場合は、価格調査の結果)を公表するものとします。
④ ポートフォリオ運営管理方針
中長期的な安定運用を図るため、本投資法人の保有する不動産関連資産等の本体又は裏付け財産である不動産に関し、計画的な修繕や改修を実施するよう努め、資産価値や競争力の維持向上及び収益の拡大に努めます。当社が管理に主体的に関与できる不動産については、原則として、以下の方針に従って管理を行います。
A.テナント管理及び賃貸方針
テナントと継続的なコミュニケーションを図り、テナントの動向やニーズを把握して適切かつ迅速な対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信頼関係の構築を図り、安定的な収入の確保を目指します。特に、テナントが退去する際には、GLPグループのネットワークを最大限活用し、早期に新たなテナントとの契約を締結するよう努めつつ、中長期的な安定収益の確保を目指した運用を行います。
また、GLPグループのネットワークの活用にあたっては、日本GLP株式会社との間でスポンサー・サポート契約を締結しており、同契約に基づき国内外の物流施設に関する情報収集及び分析、運用資産の運営・管理等に関する助言を受けることにより、効率的なリーシング活動が可能になっていると考えています。
テナントとの契約については中長期の賃貸を基本としますが、賃貸借契約の更新に当たっては、ポートフォリオ全体の契約条件等を念頭において、テナントの与信状況を踏まえて適正な賃料水準、契約期間、その他の諸条件を設定して契約更新を行います。
B.PM会社の選定・モニタリング
法令で定められている範囲においてPM会社を選定し不動産運営管理業務を委託します。PM会社の選定にあたっては、物流施設に対する経験・実績等を総合的に勘案するものとします。
なお、物流施設に対する経験・実績及びテナント・リレーション、運営業務の効率化等の観点から、保有資産についてはすべてPM会社として日本GLP株式会社を選定しています。また、今後取得する資産についても、上記の観点から、原則として日本GLP株式会社をPM会社に選定する方針です。
C.大規模修繕等
運用不動産の物理的・機能的価値の維持向上及び経年劣化による運用不動産の競争力の低下等を回避するため、必要な大規模修繕及び資本的支出等を適宜実施します。
また、テナントからの要請、テナントの満足度向上及び新規テナントの誘致のため、必要なリニューアル工事及び資本的支出を行うことがあります。
また、テナントからの要請及び運用不動産に対する賃借ニーズに対応するため、建物の増床、増築及び建替えを行うことがあります。
大規模修繕等を行うにあたっては、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、大規模修繕等の内容により(特に、増床、増築及び建替え)ポートフォリオ全体の減価償却費を勘案して判断します。
D.付保方針
不動産関連資産への投資にあたっては、火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求等に対応するため、全ての投資不動産に対し適切な損害保険(火災保険、施設賠償保険、利益保険等)の付保を行います。
地震による損害に関しては、専門家による地震リスク診断に基づき地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に関して地震保険の付保の要否を検討・判断します。個別不動産のPMLが20%を超える場合には、地震発生時に予想される各運用不動産及びポートフォリオ全体に与える影響と、保険料負担が収益に与える影響を比較検討した上で、地震保険の付保の要否について決定します。
⑤ 売却方針
原則として短期的な物件の売却は行いませんが、ポートフォリオ全体の構成、ニーズの変化、個別物件の状況、収益性の見通し、周辺環境の変化等を総合的に判断した結果、当該物件の売却がポートフォリオの収益の安定に資するものと判断される場合には、適切な時期及び機会での売却を検討することがあります。
⑥ 財務方針
中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、安定的なバンクフォーメーションの構築及び返済期限の分散化を図ります。その上で、ローン・トゥー・バリュー(LTV)及び財務コストの安定化を図るため、機動的に多様な資金調達を行います。
また、本投資法人が投資対象とする物流施設が有する特性(計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあること等)を踏まえ、資金効率の向上に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく方針です。
A.デット・ファイナンス
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。)等の資金手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金商法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に定める機関投資家に限ります。)からの借入に限るものとします。
本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします。
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。
また、借入れに当たっては、GLPグループと金融機関との強固な関係を活かし、取引銀行との関係強化を図るとともに、資金調達の安定化のためのコミットメントラインを含む多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮して借入れを行うものとします。
B.エクイティ・ファイナンス
本投資法人は、資産の取得、修繕の実施、分配金の支払、運営に要する費用の支払又は債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行を機動的に行います。
また、投資口の追加発行を行うに当たっては、本投資法人の財務状況及び投資口の希薄化等を十分考慮に入れるものとします。
C.ローン・トゥー・バリュー(LTV)
借入等を行う場合、借入金及び投資法人債発行額の合計額の総資産に対する比率は、60%を上限の目処としつつ、当面は45%～55%を目標とする安定的な水準で運営していく方針です。但し、資産の取得等に伴い一時的にかかる水準を超えることがあります。
D.デリバティブ取引
本投資法人の借入等に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金商法第2条第20項に規定するデリバティブ取引に係る権利への投資を行うことができます。
E.キャッシュ・マネジメント
本投資法人が投資対象とする物流施設は、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあり、また、将来の資本的支出の金額の見積額と実際に必要とされる資本的支出の金額との差異も小幅に留まる傾向があるといった特性を有していると考えています。
本投資法人としては、こうした物流施設の有する特性に加え、物流施設の管理・運営において高い専門性と実績を有する日本GLP株式会社によるプロパティ・マネジメント力を最大限に活用することで、保有資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応を行うと共に、本投資法人内に留保された減価償却費相当額の残額を安定的な財務基盤の維持及び新規の不動産投資に活用し、更には、投資主への利益を超える金銭の分配を実施するなど資金効率の向上に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく方針です。
また、上記に加え、以下の3つの基本的な方針を定めています。
(イ)本投資法人の想定される資金需要に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
(ロ)余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、慎重に行います。
(ハ)本投資法人がテナントから預かった敷金及び保証金等を資金調達手段として活用することができます。
⑦ 情報開示方針
本投資法人は、金商法、投信法その他の適用法令並びに東京証券取引所及び投資信託協会の規則等に従い、適時適切に投資家に対する情報開示を行います。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
