有価証券報告書(内国投資証券)-第2期(平成25年11月1日-平成26年4月30日)
②【投資不動産物件】
本投資法人が平成26年4月30日(第2期末)現在保有する不動産等の概要は以下のとおりです。
(イ)取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価額及び投資比率等
(注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産のブランドの別に従い、「星のや」、「リゾナーレ」、「界」及び「その他」の4つに分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
(注2)貸借対照表計上額には機械及び装置、構築物並びに借地権を含み、建設仮勘定は含まれていません。
(注3)各物件の鑑定評価については、森井総合鑑定株式会社又は日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しており、「期末算定価額」には、平成26年4月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
(注4)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注5)「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。各鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
MSK:森井総合鑑定株式会社
NV:日本ヴァリュアーズ株式会社
(注6)建物に根抵当権を設定し、当該建物に設定された保険に係る保険金債権に保険金債権根質権を設定しています。
(注7)所有権を保有している土地及び建物に根抵当権を設定し、当該建物に設定された保険に係る保険金債権に保険金債権根質権を設定しています。
(注8)平成25年11月29日付で本投資法人が株式会社星野リゾート・マネジメントより隣地(381㎡)を120,000円で取得しており、取得価格には当該隣地の取得価格を含めた数字を記載しています。
(ロ)所在地、面積、規模等
(注1)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料収入」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。
(注2)すべての物件の稼働率は100.0%です。
(注3)テナント数(転貸借)の小計及び合計は、延べテナント数を記載しており、括弧内は本投資法人から当該物件を賃借している者から転貸を受けている者の数を記載しています。
(注4)本投資法人は、建物のみを所有し、土地は所有していません。当該土地については、所有者から賃借しています。
(注5)本投資法人は、当該土地の一部(20,557.00㎡)のみを所有し、その他の部分(55,274.81㎡)を所有者から賃借しています。
(注6)本投資法人は、当該土地の一部(2,966.21㎡)を所有者から賃借しています。
(注7)本投資法人は、物件取得時に前所有者から資料を受領していないため、不明です。
(注8)平成25年11月29日付で本投資法人が株式会社星野リゾート・マネジメントより隣地(381㎡)を120,000円で取得しており、土地面積には当該隣地の面積を含めた数字を記載しています。
本投資法人の運用資産の稼働率の推移は、以下の通りです。
(ハ)不動産鑑定評価書の概要
(注1)「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。各鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
MSK:森井総合鑑定株式会社
NV:日本ヴァリュアーズ株式会社
(注2)「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。運営純収益から敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記鑑定NOIは直接還元法による鑑定NOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の鑑定NOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致していない場合があります。
(注3)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、小計欄又は合計欄の数値は、鑑定NOIの小計又は合計を取得価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
(注4)不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、森井総合鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ニ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各運用資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)を株式会社アセッツアールアンドディーより取得しています。建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)の記載は一定時点における報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、株式会社アセッツアールアンドディーと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1) 「短期修繕費」及び「長期修繕費(年平均)」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注2) 「短期修繕費」には、日常の保守よりも優先的に修繕等が必要となる不具合を修繕更新する場合の修繕更新の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して1年以内に必要とされる修繕費用の概算費用の合計額を記載しています。
(注3) 「長期修繕費(年平均)」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用及び更新費用の合計額を本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の長期修繕費を足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
(ホ)運用資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者
各運用資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は、構造計算者に関する資料を前所有者から受領していない、界 出雲及び界 箱根に関しては、第三者専門機関である株式会社アセッツアールアンドディーより平成25年4月30日付で建物の構造等の安全性に関し、構造概況調査報告書を取得しています。界 出雲の構造概況調査報告書においては、建物の躯体部分について、特記すべき問題は見受けられない旨、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられない旨及び経年程度の劣化状況と思料される旨並びに西ノ庄(新館)は新耐震設計基準で設計され、確認済証、検査済証が交付されており、特段の問題はなく、東館(旧館)は木造で確認済証、検査済証は確認できないが一級建築士事務所の元で修繕改修工事が行われており、完工されれば(注1)、宿泊施設として問題ないものと推察される旨の意見が述べられています。また、界 箱根の建物の躯体部分について、特記すべき問題は見受けられない旨、外装の目視確認の結果、仕上材タイルの剥離落下は見受けられたが、躯体に関わる特記すべき割れ、亀裂は見受けられない旨及び経年程度の劣化状況と思料される旨並びに新耐震設計基準で設計され、確認済証、検査済証が交付されており、特段の問題はなく、宿泊施設として問題がないものと思料される旨の意見が述べられています。
(注1) 本書の日付現在、工事は完了しています。
(注2) 設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検査及び構造計算がなされた当時の社名を記載しています。
(注3) 前所有者から資料を受領していないため、不明です。
(ヘ)地震リスク分析等の概要
各運用資産に係るPMLは、以下のとおりです。各PMLの数値は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社による地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。
なお、平成26年4月30日現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
(注) 「界 出雲」及び「界 箱根」の地震リスク分析については、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社が、当該建物に関する資料に基づき、応用アール・エム・エス株式会社の所有する自然災害リスク評価システムRisk Link®を用いて、地震発生・地震動伝播、地盤特性及び建物の脆弱性の評価に基づき、予測の不確実性を考慮して予想損失を算出しています。
(ト)主要な不動産に関する情報
本投資法人が保有している資産のうち、年間賃料合計が全年間賃料合計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
(注1) 上記各物件について、賃料は固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「総賃料収入」は当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。
(注2) 「最近5年の稼働率の推移」は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
(チ)主要なテナントへの賃貸借の状況
当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナントは、以下のとおりです。
(注1)上記各主要なテナントとの本投資法人の平成26年4月30日現在で有効な賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。変動賃料は、賃借人のホテル、旅館及び付帯施設の売上に賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、ホテル、旅館及び付帯施設の売上が一定金額に満たない場合には、変動賃料は生じません。また、上記各主要なテナントとの賃貸借契約において、変動賃料の起算日は平成26年5月1日(第3期)とされているため、当該日以前は、ホテル、旅館及び付帯施設の売上の金額にかかわらず、変動賃料は生じません。
(注2)ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各物件の年間固定賃料の占める割合を記載しています。
(リ)ポートフォリオの概況
a.分類別
b.所在地の属する地域別
c.賃貸期間別
(注)各物件について平成26年4月30日現在で有効な賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。
d.契約形態別
(注)各物件について平成26年4月30日現在で有効な賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。
(ヌ)個別投資不動産等物件の収支状況
投資不動産等物件の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
(ル)個別投資不動産等の運営実績
a.星のや 軽井沢
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾートから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
(注3)客室稼働率については小数第2位以下を、ADR、RevPARについては小数第1位以下を四捨五入して記載しています。売上高については、百万円未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注4)「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。以下同じです。
客室稼働率=販売客室数÷販売可能客室数
(注5)「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値をいいます。以下同じです。
(注6)「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。以下同じです。
(注7)「売上高」とは、賃借人が各物件において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいいます。各物件と一体として運営されている施設において得られた収入であっても、当該施設が本投資法人の保有資産に含まれなければ、売上高には含まれません。以下同じです。
b.リゾナーレ 八ヶ岳
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・八ヶ岳から提供を受けた数値に基づいて記載しています。
c.界 松本
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
d.界 出雲
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
e.界 伊東
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
f.界 箱根
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
(ヲ)資本的支出の状況
a.資本的支出の予定
本投資法人が平成26年4月30日現在保有する資産に関し、現在計画されている平成26年10月期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの(10百万円を超えるもの)は以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。
b.期中の資本的支出
本投資法人が平成26年4月30日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事(10百万円を超えるもの)は以下のとおりです。当期の資本的支出は128百万円であり、費用に区分された修繕費27百万円と合わせ、合計156百万円の工事を実施しています。
(ワ)個別不動産の概要
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・「分類」は、本投資法人が投資対象とする資産のブランドの別に従い「星のや」、「リゾナーレ」、「界」及び「その他」の4つの分類のいずれかを記載しています(なお、平成26年4月30日現在、運用資産に「その他」に該当する資産はありません。)。
・「用途」は、当該物件の現況に従い、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設については「ホテル」と、主として和風の構造及び設備を有する宿泊施設については「旅館」と、それぞれ記載しています。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針に照らした各施設の特性を総体として把握するための分類であり、各施設を構成する個別の建物の不動産登記簿上の用途とは必ずしも一致しません。
・「取得年月日」は、各不動産の取得日を記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得価格」は、売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、星のや 軽井沢については、売買代金に売主兼借地権設定者に対する借地権設定に係る権利金500,000,000円を加算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「鑑定評価額」は、森井総合鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社から取得した各運用資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・「交通」は、森井総合鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社から取得した各運用資産に係る不動産鑑定評価書に基づいて記載しています。
・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「竣工年月」は、主たる建物について建築基準法上の検査済証の工事完了検査年月を記載しています。
・建物の「構造/階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「賃貸可能面積」は、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテナントの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。
・「稼働率」は、平成26年4月30日現在の稼働率(総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合)について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「主要テナント」は、平成26年4月30日現在において有効な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借している者のうち、もっとも賃貸面積が大きい者を記載しています。
・「テナント数」は、平成26年4月30日現在において有効な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者の数を記載しています。
・「客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・「転貸テナント数」は、平成26年4月30日現在において有効な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から転貸を受ける者の数を記載しています。
・「特記事項」には、平成26年4月30日現在において各運用資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各運用資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」、及び「契約更改の方法」は、平成26年4月30日現在において有効な賃貸借契約の内容を記載しています。
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
(注) 前所有者から資料を受領していないため、不明です。
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
(注) 前所有者から資料を受領していないため、不明です。
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
(注1) 本投資法人は、平成25年11月29日付で株式会社星野リゾート・マネジメントより本物件の隣地を120,000円で取得しており、当該隣地の代金を含む金額を記載しています。
(注2) 平成25年11月29日付で本投資法人が株式会社星野リゾート・マネジメントより本物件の隣地(381㎡)を取得しており、当該隣地の面積を土地面積に含めています。
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
本投資法人が平成26年4月30日(第2期末)現在保有する不動産等の概要は以下のとおりです。
(イ)取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価額及び投資比率等
| 分類 | 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 取得価格 (百万円) | 貸借対照表 計上額 (百万円) (注2) | 期末算定 価額 (百万円) (注3) | 投資比率 (%) (注4) | 鑑定 評価機関 (注5) | 担保 設定 |
| 星のや | H-1 | 星のや 軽井沢 | 7,600 | 7,579 | 9,240 | 50.7 | NV | 有(注6) |
| 小計 | 7,600 | 7,579 | 9,240 | 50.7 | - | - | ||
| リゾナーレ | R-1 | リゾナーレ 八ヶ岳 | 4,500 | 4,597 | 5,220 | 30.0 | NV | 有(注7) |
| 小計 | 4,500 | 4,597 | 5,220 | 30.0 | - | - | ||
| 界 | K-1 | 界 松本 | 600 | 616 | 688 | 4.0 | MSK | 有(注7) |
| K-2 | 界 出雲 | 680 | 705 | 738 | 4.5 | MSK | 有(注7) | |
| K-3 | 界 伊東 | 670 | 720 | 723 | 4.5 | MSK | 有(注7) | |
| K-4 | 界 箱根 | 950 (注8) | 973 | 1,100 | 6.3 | MSK | 有(注7) | |
| 小計 | 2,900 | 3,015 | 3,249 | 19.3 | - | - | ||
| 合計 | 15,000 | 15,191 | 17,709 | 100.0 | - | - | ||
(注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産のブランドの別に従い、「星のや」、「リゾナーレ」、「界」及び「その他」の4つに分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
(注2)貸借対照表計上額には機械及び装置、構築物並びに借地権を含み、建設仮勘定は含まれていません。
(注3)各物件の鑑定評価については、森井総合鑑定株式会社又は日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しており、「期末算定価額」には、平成26年4月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
(注4)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注5)「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。各鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
MSK:森井総合鑑定株式会社
NV:日本ヴァリュアーズ株式会社
(注6)建物に根抵当権を設定し、当該建物に設定された保険に係る保険金債権に保険金債権根質権を設定しています。
(注7)所有権を保有している土地及び建物に根抵当権を設定し、当該建物に設定された保険に係る保険金債権に保険金債権根質権を設定しています。
(注8)平成25年11月29日付で本投資法人が株式会社星野リゾート・マネジメントより隣地(381㎡)を120,000円で取得しており、取得価格には当該隣地の取得価格を含めた数字を記載しています。
(ロ)所在地、面積、規模等
| 分類 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 | 土地面積 (㎡) | 建物面積 (㎡) | 建築時期 | 年間固定賃料収入 (百万円) (注1) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 賃貸可能面積(㎡) (注2) | テナント数 (転貸借) (注3) | 総客室数 (室) |
| 星のや | H-1 | 星のや 軽井沢 | 長野県 北佐久郡 軽井沢町 | 73,688.42 (注4) | 11,638.45 | 平成14年2月(トンボの湯・村民食堂)/平成17年4月(星のや)/平成21年6月(ハルニレテラス) | 600 | 11,638.45 | 11,638.45 | 1 (14) | 77 |
| 小計 | 73,688.42 | 11,638.45 | - | 600 | 11,638.45 | 11,638.45 | 1 (14) | 77 | |||
| リゾナーレ | R-1 | リゾナーレ 八ヶ岳 | 山梨県 北杜市 | 75,831.81 (注5) | 33,853.45 | 平成4年6月(ホテル・プール)/平成16年4月(チャペル・機械室) | 525 | 33,853.45 | 33,853.45 | 1 (16) | 172 |
| 小計 | 75,831.81 | 33,853.45 | - | 525 | 33,853.45 | 33,853.45 | 1 (16) | 172 | |||
| 界 | K-1 | 界 松本 | 長野県 松本市 | 3,340.67 | 4,056.12 | 平成11年11月 | 75 | 4,056.12 | 4,056.12 | 1 (0) | 26 |
| K-2 | 界 出雲 | 島根県 松江市 | 11,321.56 (注6) | 3,909.02 | 不明(旧館)(注7)/平成9年7月(新館) | 75 | 3,909.02 | 3,909.02 | 1 (0) | 24 | |
| K-3 | 界 伊東 | 静岡県 伊東市 | 4,899.97 | 7,473.91 | 不明(注7)/平成7年11月(増築) | 80 | 7,473.91 | 7,473.91 | 1 (0) | 34 | |
| K-4 | 界 箱根 | 神奈川県 足柄下郡 箱根町 | 9,723.04 (注8) | 4,649.67 | 昭和62年7月 | 95 | 4,649.67 | 4,649.67 | 1 (0) | 31 | |
| 小計 | 29,285.24 | 20,088.72 | - | 325 | 20,088.72 | 20,088.72 | 4 (0) | 115 | |||
| 合計 | 178,805.47 | 65,580.62 | - | 1,450 | 65,580.62 | 65,580.62 | 6 (30) | 364 | |||
(注1)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料収入」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。
(注2)すべての物件の稼働率は100.0%です。
(注3)テナント数(転貸借)の小計及び合計は、延べテナント数を記載しており、括弧内は本投資法人から当該物件を賃借している者から転貸を受けている者の数を記載しています。
(注4)本投資法人は、建物のみを所有し、土地は所有していません。当該土地については、所有者から賃借しています。
(注5)本投資法人は、当該土地の一部(20,557.00㎡)のみを所有し、その他の部分(55,274.81㎡)を所有者から賃借しています。
(注6)本投資法人は、当該土地の一部(2,966.21㎡)を所有者から賃借しています。
(注7)本投資法人は、物件取得時に前所有者から資料を受領していないため、不明です。
(注8)平成25年11月29日付で本投資法人が株式会社星野リゾート・マネジメントより隣地(381㎡)を120,000円で取得しており、土地面積には当該隣地の面積を含めた数字を記載しています。
本投資法人の運用資産の稼働率の推移は、以下の通りです。
| 平成25年10月31日 | 平成26年4月30日 | |
| 物件数 | 6 | 6 |
| テナント数 | 6 | 6 |
| 総賃貸可能面積(㎡) (A) | 65,580.62 | 65,580.62 |
| 総賃貸面積(㎡) (B) | 65,580.62 | 65,580.62 |
| 最近5年の稼働率(%)(B)/(A) | 100.0 | 100.0 |
(ハ)不動産鑑定評価書の概要
| 分類 | 物件 番号 | 運用資産 (物件名称) | 鑑定評価機関 (注1) | 鑑定 評価額 (百万円) | 収益価格 | 鑑定NOI (百万円) (注2) | 鑑定NOI利回り (%) (注3) | ||||
| 直接還元法による価格 (百万円) | 還元 利回り(%) | DCF法に よる価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終還元利回り (%) | |||||||
| 星のや | H-1 | 星のや 軽井沢 | NV | 9,240 | 9,630 | 5.7 | 9,240 | 5.7 | 6.2 | 561 | 7.4 |
| 小計 | 9,240 | 9,630 | - | 9,240 | - | - | 561 | 7.4 | |||
| リゾナーレ | R-1 | リゾナーレ 八ヶ岳 | NV | 5,220 | 5,410 | 6.0 | 5,220 | 6.0 | 6.5 | 438 | 9.7 |
| 小計 | 5,220 | 5,410 | - | 5,220 | - | - | 438 | 9.7 | |||
| 界 | K-1 | 界 松本 | MSK | 688 | 696 | 6.3 | 679 | 6.1 | 6.5 | 60 | 10.0 |
| K-2 | 界 出雲 | MSK | 738 | 748 | 6.5 | 728 | 6.3 | 6.7 | 58 | 8.6 | |
| K-3 | 界 伊東 | MSK | 723 | 727 | 6.3 | 718 | 6.1 | 6.5 | 62 | 9.3 | |
| K-4 | 界 箱根 | MSK | 1,100 | 1,110 | 6.2 | 1,080 | 6.0 | 6.4 | 83 | 8.7 | |
| 小計 | 3,249 | 3,281 | - | 3,205 | - | - | 263 | 9.1 | |||
| 合計 | 17,709 | 18,321 | - | 17,665 | - | - | 1,261 | 8.4 | |||
(注1)「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。各鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
MSK:森井総合鑑定株式会社
NV:日本ヴァリュアーズ株式会社
(注2)「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。運営純収益から敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記鑑定NOIは直接還元法による鑑定NOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の鑑定NOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致していない場合があります。
(注3)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、小計欄又は合計欄の数値は、鑑定NOIの小計又は合計を取得価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
(注4)不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、森井総合鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ニ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各運用資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)を株式会社アセッツアールアンドディーより取得しています。建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)の記載は一定時点における報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、株式会社アセッツアールアンドディーと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査業者 | 調査年月日 | 短期修繕費 (千円) (注1)(注2) | 長期修繕費 (年平均) (千円) (注1)(注3) |
| H-1 | 星のや 軽井沢 | 株式会社アセッツ アールアンドディー | 平成25年4月30日 | - | 36,084 |
| R-1 | リゾナーレ 八ヶ岳 | 株式会社アセッツ アールアンドディー | 平成25年4月30日 | - | 179,604 |
| K-1 | 界 松本 | 株式会社アセッツ アールアンドディー | 平成25年4月30日 | - | 23,767 |
| K-2 | 界 出雲 | 株式会社アセッツ アールアンドディー | 平成25年4月30日 | - | 14,766 |
| K-3 | 界 伊東 | 株式会社アセッツ アールアンドディー | 平成25年4月30日 | - | 24,469 |
| K-4 | 界 箱根 | 株式会社アセッツ アールアンドディー | 平成25年4月30日 | - | 21,332 |
| 合計 | - | 300,022 | |||
(注1) 「短期修繕費」及び「長期修繕費(年平均)」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注2) 「短期修繕費」には、日常の保守よりも優先的に修繕等が必要となる不具合を修繕更新する場合の修繕更新の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して1年以内に必要とされる修繕費用の概算費用の合計額を記載しています。
(注3) 「長期修繕費(年平均)」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用及び更新費用の合計額を本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の長期修繕費を足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
(ホ)運用資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者
各運用資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は、構造計算者に関する資料を前所有者から受領していない、界 出雲及び界 箱根に関しては、第三者専門機関である株式会社アセッツアールアンドディーより平成25年4月30日付で建物の構造等の安全性に関し、構造概況調査報告書を取得しています。界 出雲の構造概況調査報告書においては、建物の躯体部分について、特記すべき問題は見受けられない旨、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられない旨及び経年程度の劣化状況と思料される旨並びに西ノ庄(新館)は新耐震設計基準で設計され、確認済証、検査済証が交付されており、特段の問題はなく、東館(旧館)は木造で確認済証、検査済証は確認できないが一級建築士事務所の元で修繕改修工事が行われており、完工されれば(注1)、宿泊施設として問題ないものと推察される旨の意見が述べられています。また、界 箱根の建物の躯体部分について、特記すべき問題は見受けられない旨、外装の目視確認の結果、仕上材タイルの剥離落下は見受けられたが、躯体に関わる特記すべき割れ、亀裂は見受けられない旨及び経年程度の劣化状況と思料される旨並びに新耐震設計基準で設計され、確認済証、検査済証が交付されており、特段の問題はなく、宿泊施設として問題がないものと思料される旨の意見が述べられています。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 (注2) | 施工者 (注2) | 確認検査機関 (注2) | 構造計算者 (注2) |
| H-1 | 星のや 軽井沢 | 東環境・ 建築研究所 | 株式会社 大林組北陸支店/ 竹花工業株式会社 | 佐久地方事務所 建築主事 | 株式会社 佐野建築 構造事務所 |
| R-1 | リゾナーレ 八ヶ岳 | 株式会社IAO 竹田設計室/ 久山幸成建築 設計事務所 | 日産建設 株式会社/ りんかい日産建設 株式会社 | 山梨県中北 建設事務所 | 株式会社IAO 竹田設計室 |
| K-1 | 界 松本 | 株式会社羽深 隆雄・栴工房 設計事務所 | 株式会社 熊谷組名古屋支店 | 松本市役所 | 株式会社羽深 隆雄・栴工房 設計事務所 |
| K-2 | 界 出雲 | 不明(旧館) (注3)/株式会社交通公社 トラベランド 一級建築士事務所(新館) | 不明(旧館) (注3)/株式会社 松村組広島支店 (新館) | 不明(旧館) (注3)/ 松江市役所 (新館) | 不明(注3) |
| K-3 | 界 伊東 | 不明(注3)/ 株式会社 イナバ設計 (増築) | 不明(注3)/ 株式会社 鈴木工務店 (増築) | 不明(注3)/ 熱海土木事務所 (増築) | 不明(注3)/ 株式会社 イナバ設計 (増築) |
| K-4 | 界 箱根 | 株式会社 坂倉建築研究所 | 株式会社 熊谷組 | 神奈川県県西 土木事務所 | 不明(注3) |
(注1) 本書の日付現在、工事は完了しています。
(注2) 設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検査及び構造計算がなされた当時の社名を記載しています。
(注3) 前所有者から資料を受領していないため、不明です。
(ヘ)地震リスク分析等の概要
各運用資産に係るPMLは、以下のとおりです。各PMLの数値は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社による地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。
なお、平成26年4月30日現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査業者 | 調査年月日 | PML値(予想最大損失率) (%) |
| H-1 | 星のや 軽井沢 | 株式会社イー・ アール・エス 応用アール・ エム・エス 株式会社 (星のや、トンボの湯、村民食堂及びハルニレテラス) | 平成25年4月30日 | (星のや)4.8 (トンボの湯)2.1 (村民食堂)2.6 (ハルニレテラス)6.2 |
| R-1 | リゾナーレ 八ヶ岳 | 株式会社イー・ アール・エス 応用アール・ エム・エス 株式会社 | 平成25年4月30日 | 6.1 |
| K-1 | 界 松本 | 株式会社イー・ アール・エス 応用アール・ エム・エス 株式会社 | 平成25年4月30日 | 8.0 |
| K-2 | 界 出雲 | 株式会社イー・ アール・エス 応用アール・ エム・エス 株式会社 | 平成25年4月30日 | 0.6 |
| K-3 | 界 伊東 | 株式会社イー・ アール・エス 応用アール・ エム・エス 株式会社 | 平成25年4月30日 | 10.5 |
| K-4 | 界 箱根 | 株式会社イー・ アール・エス 応用アール・ エム・エス 株式会社 | 平成25年4月30日 | 9.8 |
(注) 「界 出雲」及び「界 箱根」の地震リスク分析については、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社が、当該建物に関する資料に基づき、応用アール・エム・エス株式会社の所有する自然災害リスク評価システムRisk Link®を用いて、地震発生・地震動伝播、地盤特性及び建物の脆弱性の評価に基づき、予測の不確実性を考慮して予想損失を算出しています。
(ト)主要な不動産に関する情報
本投資法人が保有している資産のうち、年間賃料合計が全年間賃料合計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
| 物件名称 | テナントの 総数 | 総賃料収入 (注1) | 総賃貸面積 | 総賃貸可能 面積 | 最近5年の 稼働率の推移 (注2) | |
| 星のや 軽井沢 | 1 | 600百万円 | 11,638.45㎡ | 11,638.45㎡ | 平成25年 10月31日 | 100.0% |
| 平成26年 4月30日 | 100.0% | |||||
| リゾナーレ 八ヶ岳 | 1 | 525百万円 | 33,853.45㎡ | 33,853.45㎡ | 平成25年 10月31日 | 100.0% |
| 平成26年 4月30日 | 100.0% | |||||
(注1) 上記各物件について、賃料は固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「総賃料収入」は当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。
(注2) 「最近5年の稼働率の推移」は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
(チ)主要なテナントへの賃貸借の状況
当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナントは、以下のとおりです。
| テナント名称 | 業種 | 物件名称 | 契約期間満了日 | 年間固定賃料 | 賃貸面積 | ||
| (百万円) (注1) | 比率 (%) (注2) | (㎡) | 比率 (%) | ||||
| 株式会社 星野リゾート | ホテル・旅館 | 星のや 軽井沢 | 平成45年 7月15日 | 600 | 41.4 | 11,638.45 | 17.7 |
| 株式会社星野 リゾート・八ヶ岳 | ホテル・旅館 | リゾナーレ 八ヶ岳 | 平成45年 7月15日 | 525 | 36.2 | 33,853.45 | 51.6 |
| 株式会社 星野リゾート・マネジメント | ホテル・旅館 | 界 松本 | 平成45年 7月15日 | 75 | 5.2 | 4,056.12 | 6.2 |
| 界 出雲 | 平成45年 7月15日 | 75 | 5.2 | 3,909.02 | 6.0 | ||
| 界 伊東 | 平成45年 7月15日 | 80 | 5.5 | 7,473.91 | 11.4 | ||
| 界 箱根 | 平成45年 7月15日 | 95 | 6.6 | 4,649.67 | 7.1 | ||
| 合計 | 1,450 | 100.0 | 65,580.62 | 100.0 | |||
(注1)上記各主要なテナントとの本投資法人の平成26年4月30日現在で有効な賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。変動賃料は、賃借人のホテル、旅館及び付帯施設の売上に賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、ホテル、旅館及び付帯施設の売上が一定金額に満たない場合には、変動賃料は生じません。また、上記各主要なテナントとの賃貸借契約において、変動賃料の起算日は平成26年5月1日(第3期)とされているため、当該日以前は、ホテル、旅館及び付帯施設の売上の金額にかかわらず、変動賃料は生じません。
(注2)ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各物件の年間固定賃料の占める割合を記載しています。
(リ)ポートフォリオの概況
a.分類別
| 分類 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) |
| 星のや | 1 | 7,600 | 50.7 |
| リゾナーレ | 1 | 4,500 | 30.0 |
| 界 | 4 | 2,900 | 19.3 |
| 合計 | 6 | 15,000 | 100.0 |
b.所在地の属する地域別
| 所在地の属する地域 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) |
| 北海道・東北地方 | - | - | - |
| 関東地方 | 1 | 950 | 6.3 |
| 中部地方 | 4 | 13,370 | 89.1 |
| 近畿地方 | - | - | - |
| 中国・四国地方 | 1 | 680 | 4.5 |
| 九州・沖縄地方 | - | - | - |
| 合計 | 6 | 15,000 | 100.0 |
c.賃貸期間別
| 賃貸借期間 | 契約年数 | 残存年数 | ||
| 年間固定賃料 (百万円)(注) | 比率 (%) | 年間固定賃料 (百万円)(注) | 比率 (%) | |
| ポートフォリオ全体 | 1,450 | 100.0 | 1,450 | 100.0 |
| 10年超 | 1,450 | 100.0 | 1,450 | 100.0 |
| 10年以内 | - | - | - | - |
(注)各物件について平成26年4月30日現在で有効な賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。
d.契約形態別
| 契約形態 | 年間固定賃料(百万円)(注) | 比率(%) |
| ポートフォリオ全体 | 1,450 | 100.0 |
| 定期賃貸借契約 | 1,450 | 100.0 |
| 普通賃貸借契約 | - | - |
(注)各物件について平成26年4月30日現在で有効な賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。
(ヌ)個別投資不動産等物件の収支状況
投資不動産等物件の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 物件番号 | - | H-1 | R-1 | K-1 | K-2 | K-3 | K-4 |
| 物件名 | ポート フォリオ 合計 | 星のや 軽井沢 | リゾナーレ 八ヶ岳 | 界 松本 | 界 出雲 | 界 伊東 | 界 箱根 |
| ①不動産運用 収益合計 | 725,051 | 300,000 | 262,500 | 37,500 | 37,500 | 40,003 | 47,547 |
| 固定賃料 | 725,000 | 300,000 | 262,500 | 37,500 | 37,500 | 40,000 | 47,500 |
| 変動賃料 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| その他収入 | 51 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 | 47 |
| ②不動産運用 費用合計 | 95,179 | 26,623 | 46,435 | 5,371 | 6,402 | 7,064 | 3,282 |
| 保守費 | 15,333 | 1,519 | 9,729 | 858 | 562 | 1,110 | 1,554 |
| 公租公課 | 36,381 | 9,191 | 17,472 | 2,970 | 2,980 | 3,765 | 0 |
| 保険料 | 3,335 | 628 | 1,760 | 259 | 135 | 349 | 202 |
| 借地料 | 12,620 | 6,402 | 3,937 | 0 | 2,280 | 0 | 0 |
| 修繕費 | 27,509 | 8,881 | 13,536 | 1,283 | 444 | 1,838 | 1,525 |
| その他費用 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| ③NOI (①-②) | 629,871 | 273,376 | 216,064 | 32,128 | 31,097 | 32,939 | 44,265 |
| ④減価償却費 | 174,091 | 94,459 | 54,223 | 5,562 | 4,415 | 6,052 | 9,377 |
| ⑤不動産賃貸 事業損益 (③-④) | 455,780 | 178,917 | 161,840 | 26,566 | 26,681 | 26,886 | 34,887 |
(ル)個別投資不動産等の運営実績
a.星のや 軽井沢
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成25年 | 平成26年 | 累計 | |||||||||||
| 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | ||
| 客室稼働率 | 70.1% | 84.2% | 84.4% | 97.8% | 85.9% | 88.6% | 88.1% | 70.9% | 69.4% | 61.8% | 67.0% | 76.3% | 79.0% |
| ADR(円) | 61,738 | 55,184 | 69,391 | 86,667 | 70,817 | 60,646 | 54,906 | 58,931 | 57,134 | 45,879 | 48,960 | 51,874 | 61,475 |
| RevPAR(円) | 43,271 | 46,440 | 58,548 | 84,779 | 60,823 | 53,710 | 48,390 | 41,773 | 39,666 | 28,335 | 32,797 | 39,568 | 48,557 |
| 売上高(百万円) | 231 | 215 | 281 | 418 | 296 | 266 | 235 | 197 | 148 | 122 | 167 | 180 | 2,756 |
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾートから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
(注3)客室稼働率については小数第2位以下を、ADR、RevPARについては小数第1位以下を四捨五入して記載しています。売上高については、百万円未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注4)「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。以下同じです。
客室稼働率=販売客室数÷販売可能客室数
(注5)「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値をいいます。以下同じです。
(注6)「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。以下同じです。
(注7)「売上高」とは、賃借人が各物件において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいいます。各物件と一体として運営されている施設において得られた収入であっても、当該施設が本投資法人の保有資産に含まれなければ、売上高には含まれません。以下同じです。
b.リゾナーレ 八ヶ岳
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成25年 | 平成26年 | 累計 | |||||||||||
| 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | ||
| 客室稼働率 | 65.6% | 74.8% | 90.0% | 98.2% | 95.8% | 88.4% | 83.7% | 70.7% | 67.5% | 62.3% | 71.9% | 64.7% | 78.5% |
| ADR(円) | 21,686 | 16,740 | 28,070 | 46,342 | 25,924 | 19,367 | 19,525 | 27,262 | 28,843 | 18,216 | 21,408 | 19,497 | 25,169 |
| RevPAR(円) | 14,231 | 12,516 | 25,269 | 45,508 | 24,829 | 17,126 | 16,339 | 19,276 | 19,476 | 11,351 | 15,390 | 12,605 | 19,747 |
| 売上高(百万円) | 324 | 305 | 395 | 599 | 423 | 357 | 326 | 292 | 170 | 124 | 240 | 240 | 3,795 |
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・八ヶ岳から提供を受けた数値に基づいて記載しています。
c.界 松本
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成25年 | 平成26年 | 累計 | |||||||||||
| 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | ||
| 客室稼働率 | 60.4% | 62.1% | 67.6% | 85.1% | 83.3% | 79.5% | 81.3% | 53.7% | 40.6% | 43.3% | 62.1% | 52.4% | 64.4% |
| ADR(円) | 36,479 | 29,230 | 31,278 | 51,954 | 34,113 | 34,143 | 34,483 | 37,150 | 39,406 | 26,737 | 29,144 | 33,894 | 35,482 |
| RevPAR(円) | 22,042 | 18,148 | 21,150 | 44,219 | 28,427 | 27,154 | 28,048 | 19,958 | 15,987 | 11,578 | 18,084 | 17,756 | 22,841 |
| 売上高(百万円) | 35 | 30 | 36 | 63 | 46 | 46 | 41 | 32 | 25 | 18 | 32 | 27 | 430 |
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
d.界 出雲
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成25年 | 平成26年 | 累計 | |||||||||||
| 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | ||
| 客室稼働率 | 95.4% | 95.3% | 91.5% | 99.6% | 98.3% | 99.1% | 99.0% | 96.8% | 77.6% | 87.2% | 95.7% | 87.8% | 93.6% |
| ADR(円) | 34,525 | 28,601 | 31,764 | 40,827 | 33,355 | 36,904 | 38,485 | 33,749 | 32,921 | 28,718 | 31,062 | 33,646 | 33,900 |
| RevPAR(円) | 32,947 | 27,245 | 29,073 | 40,663 | 32,799 | 36,557 | 38,111 | 32,682 | 25,531 | 25,043 | 29,723 | 29,534 | 31,736 |
| 売上高(百万円) | 53 | 44 | 47 | 62 | 52 | 58 | 58 | 54 | 44 | 42 | 48 | 46 | 608 |
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
e.界 伊東
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成25年 | 平成26年 | 累計 | |||||||||||
| 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | ||
| 客室稼働率 | 57.9% | 58.2% | 52.7% | 77.4% | 58.9% | 52.2% | 74.7% | 68.8% | 67.9% | 71.7% | 80.3% | 57.7% | 64.8% |
| ADR(円) | 28,869 | 24,063 | 27,016 | 39,244 | 27,289 | 26,069 | 27,531 | 32,035 | 32,401 | 26,345 | 30,153 | 27,609 | 29,478 |
| RevPAR(円) | 16,727 | 14,008 | 14,226 | 30,383 | 16,079 | 13,604 | 20,567 | 22,048 | 22,010 | 18,901 | 24,203 | 15,921 | 19,094 |
| 売上高(百万円) | 43 | 37 | 39 | 71 | 43 | 39 | 47 | 51 | 53 | 46 | 64 | 38 | 570 |
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
f.界 箱根
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成25年 | 平成26年 | 累計 | |||||||||||
| 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | ||
| 客室稼働率 | 59.1% | 72.5% | 61.4% | 85.1% | 72.6% | 71.6% | 78.7% | 78.6% | 69.0% | 69.1% | 82.5% | 74.8% | 72.9% |
| ADR(円) | 38,700 | 34,335 | 36,083 | 47,674 | 36,882 | 36,026 | 40,529 | 45,000 | 43,767 | 33,398 | 35,847 | 35,926 | 38,960 |
| RevPAR(円) | 22,873 | 24,894 | 22,153 | 40,580 | 26,769 | 25,792 | 31,900 | 35,389 | 30,214 | 23,087 | 29,580 | 26,886 | 28,413 |
| 売上高(百万円) | 45 | 41 | 45 | 73 | 52 | 53 | 60 | 62 | 55 | 44 | 61 | 54 | 644 |
(注1)過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成25年7月16日です。
(注2)月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
(ヲ)資本的支出の状況
a.資本的支出の予定
本投資法人が平成26年4月30日現在保有する資産に関し、現在計画されている平成26年10月期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの(10百万円を超えるもの)は以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目 的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総 額 | 当期支払額 | 既支出総額 | ||||
| リゾナーレ 八ヶ岳 | 山梨県 北杜市 | 熱源更新工事 | 自 平成26年5月 至 平成26年9月 | 80 | - | - |
| リゾナーレ 八ヶ岳 | 山梨県 北杜市 | ブリラーレ改装工事 | 自 平成26年9月 至 平成26年9月 | 20 | - | - |
b.期中の資本的支出
本投資法人が平成26年4月30日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事(10百万円を超えるもの)は以下のとおりです。当期の資本的支出は128百万円であり、費用に区分された修繕費27百万円と合わせ、合計156百万円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目 的 | 期間 | 工事金額(百万円) | ||
| 総 額 | 当期支払額 | 既支出総額 | ||||
| 界 伊東 | 静岡県 伊東市 | 温泉設備改修工事 | 自 平成25年11月 至 平成26年1月 | 25 | 25 | - |
(ワ)個別不動産の概要
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・「分類」は、本投資法人が投資対象とする資産のブランドの別に従い「星のや」、「リゾナーレ」、「界」及び「その他」の4つの分類のいずれかを記載しています(なお、平成26年4月30日現在、運用資産に「その他」に該当する資産はありません。)。
・「用途」は、当該物件の現況に従い、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設については「ホテル」と、主として和風の構造及び設備を有する宿泊施設については「旅館」と、それぞれ記載しています。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針に照らした各施設の特性を総体として把握するための分類であり、各施設を構成する個別の建物の不動産登記簿上の用途とは必ずしも一致しません。
・「取得年月日」は、各不動産の取得日を記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得価格」は、売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、星のや 軽井沢については、売買代金に売主兼借地権設定者に対する借地権設定に係る権利金500,000,000円を加算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「鑑定評価額」は、森井総合鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社から取得した各運用資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・「交通」は、森井総合鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社から取得した各運用資産に係る不動産鑑定評価書に基づいて記載しています。
・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「竣工年月」は、主たる建物について建築基準法上の検査済証の工事完了検査年月を記載しています。
・建物の「構造/階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「賃貸可能面積」は、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテナントの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。
・「稼働率」は、平成26年4月30日現在の稼働率(総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合)について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「主要テナント」は、平成26年4月30日現在において有効な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借している者のうち、もっとも賃貸面積が大きい者を記載しています。
・「テナント数」は、平成26年4月30日現在において有効な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者の数を記載しています。
・「客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・「転貸テナント数」は、平成26年4月30日現在において有効な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から転貸を受ける者の数を記載しています。
・「特記事項」には、平成26年4月30日現在において各運用資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各運用資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」、及び「契約更改の方法」は、平成26年4月30日現在において有効な賃貸借契約の内容を記載しています。
| 星のや 軽井沢 | 分類 | 星のや | |||
| 用途 | 旅館 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年7月16日 | 特定資産の種類 | 不動産 | ||
| 取得価格 | 7,600,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 9,240,000,000円 (平成26年4月30日) | ||
| 所在地(住居表示) | 長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉2148番5の一部他(星のや)/2148番7(トンボの湯、村民食堂、ハルニレテラス) | ||||
| 交通 | JR長野新幹線、しなの鉄道「軽井沢駅」より約5.8km | ||||
| 土地 | 地番 | 長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字赤岩2148番地8他 | 建物 | 竣工年月 | 平成14年2月(トンボの湯・村民食堂)/平成17年4月(星のや)/平成21年6月(ハルニレテラス) |
| 建ぺい率 | 60%・30% | 構造/階数 | (星のや 軽井沢) 鉄筋コンクリート・鉄骨造 ステンレス鋼板・合金メッキ鋼板葺地下1階付2階建 (トンボの湯) 鉄筋コンクリート造 亜鉛メッキ鋼板葺平家建 (村民食堂) 鉄筋コンクリート造 亜鉛メッキ鋼板葺2階建 (ハルニレテラス) 木造 合金メッキ鋼板ぶき平家建 木造 合金メッキ鋼板ぶき2階建 | ||
| 容積率 | 200%・50% | 延床面積 | 11,638.45㎡ | ||
| 用途地域 | 第一種住居地域・第一種低層住居専用地域 | 設計者 | 東環境・建築研究所 | ||
| 敷地面積 | 73,688.42㎡ | 施工者 | 株式会社大林組北陸支店(星のや、トンボの湯、村民食堂)/竹花工業株式会社(ハルニレテラス) | ||
| 所有形態 | 借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 11,638.45㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 主要テナント | 株式会社星野リゾート | テナント数 | 1 | ||
| 客室数 | 77 | 転貸テナント数 | 14 | ||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、平成26年4月30日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件は、主たる建物12棟及び付属建物40棟からなります。かかる主たる建物のうち9棟及び付属建物のうち35棟については、その全部又は一部が木造の建築物です。 ・本物件の敷地内に一級河川(湯川)からの取水を利用した株式会社星野リゾート所有の水力発電施設が設置されています。 ・本土地について、本投資法人は、株式会社星野リゾートとの間で土地賃貸借契約を締結しています。 借地権設定者:株式会社星野リゾート 借地権の種類:普通借地権 借地期間 :平成25年7月16日から30年間 賃料(月額):本土地に対するその前年度の公租公課の倍額を12で除した額(1円未満切捨て)。ただし、平成25年7月16日から平成26年4月末日までの期間は、月額1,067,118円。 賃料改定 :毎年2月末日までに、当年5月1日から翌年4月末日までに適用される月額賃料の額を借地権設定者が書面により通知します。 敷金・保証金:該当事項はありません。 権利金 :借地権設定の対価として、平成25年7月16日において、本投資法人は借地権設定者に対して金500,000,000円を権利金として支払っています(本物件の取得価格は、かかる権利金を含む金額を記載しています。)。なお、権利金は返還されません。 契約更新 :借地権設定者及び賃借人である本投資法人は、賃貸借期間満了の1年前までに、更新について協議します。賃貸借期間が満了する場合において、賃借人である本投資法人が更新を請求したときは、従前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものとし、その後も同様です。ただし、借地権設定者が賃借人である本投資法人の請求に対して遅滞なく異議を述べたときは、この限りではありません。なお、借地権設定者は、正当の事由がある場合を除き、かかる異議を述べることができません。 中途解約 :借地権設定者は中途解約することができません。賃借人である本投資法人は、借地権設定者に対して12か月前に書面により通知することにより、中途解約することができます。 ・本土地に設置された橋が水路を跨いでおり、本投資法人は、当該橋について、軽井沢町より占用許可を取得しています。 |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 株式会社星野リゾート |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 平成25年7月16日から20年間 |
| 賃貸面積 | 11,638.45㎡ |
| 賃料 | 年間固定賃料:600百万円 変動賃料:変動賃料は平成26年5月より以下の基準で発生します。 毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(25%)を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。 |
| 敷金、保証金 | 敷金:固定賃料6か月分 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 |
| 賃料改定について | 本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | 賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。 |
| 違約金 | 賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。 |
| 契約更改の方法 | 更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことができます。 |
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
| リゾナーレ 八ヶ岳 | 分類 | リゾナーレ | |||
| 用途 | ホテル | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年7月16日 | 特定資産の種類 | 不動産 | ||
| 取得価格 | 4,500,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 5,220,000,000円 (平成26年4月30日) | ||
| 所在地(住居表示) | 山梨県北杜市小淵沢町129番1号 | ||||
| 交通 | JR中央本線、小海線「小淵沢駅」より約1.6km | ||||
| 土地 | 地番 | 山梨県北杜市小淵沢町字上平井出129番地1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成4年6月(ホテル・プール)/平成16年4月(チャペル・機械室) |
| 建ぺい率 | 50% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根・コンクリート板葺地下2階付5階建(ホテル・プール) 鉄骨鉄筋コンクリート造ガラス板葺地下1階付平家建(チャペル・機械室) | ||
| 容積率 | 100% | 延床面積 | 33,853.45㎡ | ||
| 用途地域 | 指定なし | 設計者 | 株式会社IAO 竹田設計室(ホテル・プール)/久山幸成建築設計事務所(チャペル・機械室) | ||
| 敷地面積 | 75,831.81㎡ | 施工者 | 日産建設株式会社(ホテル・プール)/りんかい日産建設株式会社(チャペル・機械室) | ||
| 所有形態 | 所有権及び借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 33,853.45㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 主要テナント | 株式会社星野リゾート・八ヶ岳 | テナント数 | 1 | ||
| 客室数 | 172 | 転貸テナント数 | 16 | ||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、平成26年4月30日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本土地は面積が10,000㎡以上であるため、北杜市まちづくり条例により、対価を得て行われる権利の移転又は設定を行う契約を締結しようとする場合、契約締結の3か月前までに北杜市長に対する届出が必要です。 ・本土地の一部(41,945.81㎡)について、本投資法人は、賃貸人である小淵沢財産区との間で土地賃貸借契約書を締結しております。なお、賃貸借契約の内容は、以下のとおりです。 借地権設定者:小淵沢財産区 借地権の種類:普通借地権 借地期間 :平成25年7月16日から15年間 賃料(年額):年額5,976,000円 賃料改定 :4年ごとに双方協議の上改定します。 敷金・保証金:該当事項はありません。 契約更新 :期間満了1年前までに異議を述べなかった場合は更新とし、更新後の賃貸借期間は30年とします。 中途解約 :解約をする場合6か月までに通知し、相手方の同意を得ます。 ・本土地の一部(13,329㎡)について、本投資法人は、賃貸人である尾根共有財産管理組合との間で土地賃貸借契約書を締結しています。 借地権設定者:尾根共有財産管理組合 借地権の種類:普通借地権 借地期間 :平成25年7月16日から15年間 賃料(年額):年額1,899,116円 賃料改定 :4年ごとに双方協議の上改定します。 敷金・保証金:該当事項はありません。 契約更新 :期間満了1年前までに異議を述べなかった場合は更新とし、更新後の賃貸借期間は30年とします。 中途解約 :解約をする場合6か月までに通知し、相手方の同意を得ます。 ・平成26年4月30日現在、本物件の排水設備の一部について、浄化槽が使用されており、下水道法(昭和33年法律第79号。その後の改正を含みます。)上必要な公共下水との接続が行われていませんが、前所有者である株式会社星野リゾート・八ヶ岳は、下水道への接続義務を免除し、浄化槽の継続使用することについて、北杜市に対して許可申請を行っています。なお、本投資法人は、前所有者との売買時において、当該許可が得られない場合及び下水道への接続が必要と本投資法人が合理的に判断した場合、直ちに前所有者の責任と費用負担で、必要な下水道への接続の工事を行うことを前所有者と合意しています。なお、平成26年4月30日現在、前所有者は北杜市に対して浄化槽の継続使用について協議を継続しています。 |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 株式会社星野リゾート・八ヶ岳 |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 平成25年7月16日から20年間 |
| 賃貸面積 | 33,853.45㎡ |
| 賃料 | 年間固定賃料:525百万円 変動賃料:変動賃料は平成26年5月より以下の基準で発生します。 毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(15%)を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。 |
| 敷金、保証金 | 敷金:固定賃料6か月分 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 |
| 賃料改定について | 本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | 賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。 |
| 違約金 | 賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。 |
| 契約更改の方法 | 更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことができます。 |
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
| 界 松本 | 分類 | 界 | |||
| 用途 | 旅館 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年7月16日 | 特定資産の種類 | 不動産 | ||
| 取得価格 | 600,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 688,000,000円 (平成26年4月30日) | ||
| 所在地(住居表示) | 長野県松本市浅間温泉一丁目31番1号 | ||||
| 交通 | JR篠ノ井線、大糸線「松本駅」より約4.9km | ||||
| 土地 | 地番 | 長野県松本市浅間温泉一丁目81番地1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成11年11月 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺5階建 | ||
| 容積率 | 400% | 延床面積 | 4,056.12㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社羽深隆雄・栴工房設計事務所 | ||
| 敷地面積 | 3,340.67㎡ | 施工者 | 株式会社熊谷組名古屋支店 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 4,056.12㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 主要テナント | 株式会社星野リゾート・マネジメント | テナント数 | 1 | ||
| 客室数 | 26 | 転貸テナント数 | 0 | ||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、平成26年4月30日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 株式会社星野リゾート・マネジメント |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 平成25年7月16日から20年間 |
| 賃貸面積 | 4,056.12㎡ |
| 賃料 | 年間固定賃料:75百万円 変動賃料:変動賃料は平成26年5月より以下の基準で発生します。 毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(16%)を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。 |
| 敷金、保証金 | 敷金:固定賃料6か月分 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 |
| 賃料改定について | 本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | 賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。 |
| 違約金 | 賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。 |
| 契約更改の方法 | 更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことができます。 |
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
| 界 出雲 | 分類 | 界 | |||
| 用途 | 旅館 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年7月16日 | 特定資産の種類 | 不動産 | ||
| 取得価格 | 680,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 738,000,000円 (平成26年4月30日) | ||
| 所在地(住居表示) | 島根県松江市玉湯町玉造1237 | ||||
| 交通 | JR山陰本線「玉造温泉駅」より約1.9km | ||||
| 土地 | 地番 | 島根県松江市玉湯町玉造69番1 | 建物 | 竣工年月 | 不明(旧館)(注)/平成9年7月(新館) |
| 建ぺい率 | 80% | 建物 | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨・木造 かわら・亜鉛メッキ鋼板ぶき 2階建 | |
| 容積率 | 400% | 延床面積 | 3,909.02㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 不明(旧館)(注)/株式会社交通公社トラベランド一級建築士事務所(新館) | ||
| 敷地面積 | 11,321.56㎡ | 施工者 | 不明(旧館)(注)/株式会社松村組広島支店(新館) | ||
| 所有形態 | 所有権及び借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 3,909.02㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 主要テナント | 株式会社星野リゾート・マネジメント | テナント数 | 1 | ||
| 客室数 | 24 | 転貸テナント数 | 0 | ||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、平成26年4月30日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本建物について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証がありませんが、直近の増改築時(平成9年)に、既存建物の適法性が認められていると判断できること、及び既存建物について過去に建築確認申請が出されていたことを松江市に確認しています。 ・本物件は、主たる建物1棟及び付属建物2棟からなります。かかる主たる建物のうち1棟及び付属建物のうち1棟については、その全部又は一部が木造の建築物です。 ・本土地の一部(2,966.21㎡)について、本投資法人は、賃貸人である有限会社玉静館及び個人(2名)との間で以下の内容の土地賃貸借契約書を締結しています。 借地権設定者:有限会社玉静館及び個人(2名) 借地権の種類:普通借地権 借地期間 :平成25年7月16日から30年間 賃料(年額):年額4,560,000円 賃料改定 :原則としてできないものとされています。 敷金・保証金:該当事項はありません。 契約更新 :借地権設定者及び賃借人である本投資法人は、賃貸借期間満了の1年前までに、更新について協議します。賃貸借期間が満了する場合において、賃借人である本投資法人が更新を請求したときは、従前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものとし、その後も同様です。ただし、借地権設定者が賃借人である本投資法人の請求に対して遅滞なく異議を述べたときは、この限りではありません。なお、借地権設定者は、正当の事由がある場合を除き、かかる異議を述べることができません。 中途解約 :借地権設定者は中途解約することができません。賃借人である本投資法人は、借地権設定者に対して12か月前に書面により通知することにより、中途解約することができます。 | |||||
(注) 前所有者から資料を受領していないため、不明です。
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 株式会社星野リゾート・マネジメント |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 平成25年7月16日から20年間 |
| 賃貸面積 | 3,909.02㎡ |
| 賃料 | 年間固定賃料:75百万円 変動賃料:変動賃料は平成26年5月より以下の基準で発生します。 毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(16%)を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。 |
| 敷金、保証金 | 敷金:固定賃料6か月分 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 |
| 賃料改定について | 本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | 賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。 |
| 違約金 | 賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。 |
| 契約更改の方法 | 更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことができます。 |
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
| 界 伊東 | 分類 | 界 | |||
| 用途 | 旅館 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年7月16日 | 特定資産の種類 | 不動産 | ||
| 取得価格 | 670,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 723,000,000円 (平成26年4月30日) | ||
| 所在地(住居表示) | 静岡県伊東市岡広町2番21号 | ||||
| 交通 | JR伊東線、伊豆急行伊豆急行線「伊東駅」より約0.8km | ||||
| 土地 | 地番 | 静岡県伊東市岡広町446番地1他 | 建物 | 竣工年月 | 不明(注)/平成7年11月(増築) |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 木・鉄筋コンクリート造瓦葺地下1階付2階建 鉄骨鉄筋コンクリート造銅板葺・陸屋根8階建 | ||
| 容積率 | 300% | 延床面積 | 7,473.91㎡ | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 設計者 | 不明(注)/株式会社イナバ設計(増築) | ||
| 敷地面積 | 4,899.97㎡ | 施工者 | 不明(注)/株式会社鈴木工務店(増築) | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 7,473.91㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 主要テナント | 株式会社星野リゾート・マネジメント | テナント数 | 1 | ||
| 客室数 | 34 | 転貸テナント数 | 0 | ||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、平成26年4月30日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本建物について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証がありませんが、前所有者である株式会社星野リゾート・マネジメントにおいて平成25年4月24日付で静岡県知事に対して、既存不適格調書を提出しています。 ・本物件は、主たる建物2棟及び付属建物2棟からなります。かかる主たる建物のうち1棟及び付属建物のうち2棟については、その全部又は一部が木造の建築物です。 | |||||
(注) 前所有者から資料を受領していないため、不明です。
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 株式会社星野リゾート・マネジメント |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 平成25年7月16日から20年間 |
| 賃貸面積 | 7,473.91㎡ |
| 賃料 | 年間固定賃料:80百万円 変動賃料:変動賃料は平成26年5月より以下の基準で発生します。 毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(16%)を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。 |
| 敷金、保証金 | 敷金:固定賃料6か月分 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 |
| 賃料改定について | 本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | 賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。 |
| 契約更改の方法 | 更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことができます。 |
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
| 界 箱根 | 分類 | 界 | |||
| 用途 | 旅館 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年7月16日 | 特定資産の種類 | 不動産 | ||
| 取得価格(注1) | 950,120,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,100,000,000円 (平成26年4月30日) | ||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県足柄下郡箱根町湯本茶屋230 | ||||
| 交通 | 箱根登山鉄道「箱根湯本駅」より約3.5km | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県足柄下郡箱根町湯本茶屋字葛原230番地5他 | 建物 | 竣工年月 | 昭和62年7月 |
| 建ぺい率 | 60% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造銅板葺地下1階付4階建 鉄筋コンクリート造銅板葺4階建 | ||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 4,649.67㎡ | ||
| 用途地域 | 非線引き区域、第一種住居地域 | 設計者 | 株式会社坂倉建築研究所 | ||
| 敷地面積 | 9,723.04㎡(注2) | 施工者 | 株式会社熊谷組 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 4,649.67㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 主要テナント | 株式会社星野リゾート・マネジメント | テナント数 | 1 | ||
| 客室数 | 31 | 転貸テナント数 | 0 | ||
| 特記事項: ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、平成26年4月30日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(平成12年法律第57号。その後の改正を含みます。)に基づく土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)に位置しています。 ・本物件と隣地の建物(共同住宅)は一体的に開発された建物であったことから、本物件の隣地の所有者が本物件の敷地の一部(車路部分)を通行すること容認するともに、かかる所有者が本物件の浄化槽を無償で使用することを容認しています。 ・本物件には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当するちゅう房施設及び入浴施設が設置されています。 | |||||
(注1) 本投資法人は、平成25年11月29日付で株式会社星野リゾート・マネジメントより本物件の隣地を120,000円で取得しており、当該隣地の代金を含む金額を記載しています。
(注2) 平成25年11月29日付で本投資法人が株式会社星野リゾート・マネジメントより本物件の隣地(381㎡)を取得しており、当該隣地の面積を土地面積に含めています。
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 株式会社星野リゾート・マネジメント |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 平成25年7月16日から20年間 |
| 賃貸面積 | 4,649.67㎡ |
| 賃料 | 年間固定賃料:95百万円 変動賃料:変動賃料は平成26年5月より以下の基準で発生します。 毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(16%)を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。 |
| 敷金、保証金 | 敷金:固定賃料6か月分 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了により終了し、更新されないものとします。 |
| 賃料改定について | 本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。 |
| 中途解約について | 賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。 |
| 違約金 | 賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。 |
| 契約更改の方法 | 更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことができます。 |
(注) 運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照下さい。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
