有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成25年6月25日-平成26年2月28日)
②【投資不動産物件】
(ア)保有資産の概要
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する資産(不動産又は不動産を主な信託財産とする信託受益権)の概要は以下のとおりです。資産の投資対象区分の分類に応じ、オフィスビルのうち東京経済圏に所在する保有資産については「OT」、オフィスビルのうち地方政令指定都市等に所在する保有資産については「OO」、商業施設については「R」の符号を、それぞれ物件番号の冒頭に付しています。
(注1)各物件の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所及び一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「期末算定価額」には、平成26年2月28日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
(注2)株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団からの借入債務を担保するため、信託受益権には根質権を、不動産には根抵当権をそれぞれ設定するとともに、各物件に設定された保険に係る保険金債権に保険金債権根質権を設定しています。
本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況は次のとおりです。
(注1)「対総不動産賃貸事業収益比率」の算出にあたっては、小数第2位を四捨五入して表示しています。
(注2)本物件の「不動産賃貸事業収益[期間中]」及び「対総不動産賃貸事業収益比率」については、不動産賃貸事業収益を開示することについて同意を得られていない等のやむを得ない事情により開示していません。ただし、合計欄はやむを得ない事情により開示していない数値も含めて算出しています。
本投資法人が保有する不動産等の鑑定評価等の状況は次のとおりです。
(注1)「取得価格」は、当該不動産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
(注2)価格時点は平成26年2月末日です。
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する資産に係る建物状況調査報告書の概要は以下のとおりです。
建物状況調査報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。また、修繕費を算出する上で、物価の変動及び消費税は考慮されていません。
(注1)「調査会社」欄には、建物状況調査会社を記載しています。なお、株式会社プロパティ・リスク・ソリューションは、平成25年12月25日付けでデロイト トーマツ PRS 株式会社に社名変更しています。
(注2)「緊急修繕費」欄には、書類等調査、現地調査等により確認された法的不適合項目に関する修繕・更新または是正に要する推定費用を記載しています。
(注3)「長期修繕費」欄には、12年以内に必要とする修繕費を12で除した金額を千円未満を切り捨てて記載しています。但し、緊急修繕費及び短期修繕更新費用を除いた金額を記載しています。NEXT21については、共有持分割合(80.636%)に相当する金額を記載しています。
(注4)「PML値」欄には、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が、取得予定資産に関して作成した報告書に基づいて記載しています。当該記載は、その作成者の意見を示したものに過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。PML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、本表においては、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)での超過確率10%の損失を生じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率(損失の大きさがその値を超えない確率が90%の損失で、損失の90%信頼性水準、90パーセンタイルともいいます。すなわち、地震PMLが例えば15%ということは、「損失額が建物価格の15%を超えない可能性は90%(超える可能性は10%)である」ということになります。)に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(イ)主要な不動産物件に関する情報
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する資産のうち、当期の総不動産賃貸事業収益の10%以上を占める不動産等は、以下のとおりです。
(ウ)賃貸面積上位10テナントに関する情報
平成26年2月28日現在の本投資法人が保有する資産における賃貸面積の上位10社を占めるテナントは下表のとおりです。
(注1)「賃貸面積」欄には、平成26年2月28日現在において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示されている面積を記載しております。新潟東堀通駐車場ビル及び駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。
(注2)「総賃貸面積に占める割合(%)」欄には、全ての取得予定資産の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の割合を記載しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。
(注3)平成26年3月3日付で3,757.12㎡全てについて賃貸借契約を解約するとともに、平成26年3月4日付で、新たに1,519.40㎡について賃貸借契約を開始しています。
(注4)平成26年2月28日付で3,083.76㎡全てについて賃貸借契約を解約しています。
(エ)ポートフォリオの分散
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する資産の地域別及びアセットタイプ別のポートフォリオ分散状況の概要は、以下のとおりです。
地域別分散
アセットタイプ別分散
(オ)個別不動産及び個別信託財産の概要
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する個別資産毎の概要は、以下に記載の表にまとめたとおりです。なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
a.「取得価格」欄には、売買契約に記載された売買代金(消費税等相当額を含みません。)を記載しています。
b.「土地」欄に関する説明
(ⅰ)「所在地」欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。「(住居表示)」欄には、住居表示を記載しており、住居表示が未実施のものは、登記簿上の建物所在地(複数ある場合には、そのうちの一所在地)を記載しています。
(ⅱ)「面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しており、現況とは一致しない場合があり、現況との乖離が5%を超えるものについては現況の地積について注記しています。また、共有である場合には、他の共有者の持分を含みます。
(ⅲ)「用途地域」欄には、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(ⅳ)「建蔽率/容積率」欄には、それぞれ建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値(上限値)を記載しています。
(ⅴ)「所有形態」欄には、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
c.「建物」欄に関する説明
(ⅰ)「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しており、現況とは一致しない場合があります。保有資産が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分ではなく1棟の建物全体の構造を記載しています。
(ⅱ)「建築時期」欄には、登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
(ⅲ)「延床面積」欄には、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しており、現況とは一致しない場合があります。また、保有資産が共有である場合には、他の共有者の持分を含みます。
(ⅳ)「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現況とは一致しない場合があります。
(ⅴ)「所有形態」欄には、保有資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
d.「PM会社」欄には、本書提出日現在において、プロパティ・マネジメント業務を委託しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
e.「特記事項」欄には、権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
OT-1 Jタワー
(注1) 本物件土地の登記簿上の地積は、7,725.01㎡ですが、実測地積は15,965.47㎡です。
OT-2 SIA神田スクエア
OT-3 立川錦町ビル
OT-4 CP10ビル
OT-5 横浜APビル
OT-6 湯島ファーストジェネシスビル
OT-7 宮地ビル
OT-8 36山京ビル
(注) 本物件土地のうち、227番1については8名による共有であり、227番1に係る信託受託者の持分比率は30分の10です。また227番1の土地については、建築基準法第42条第2項により私道とみなされる部分です。
OT-9 南品川JNビル
OT-10 南品川Nビル
OT-11 南品川Jビル
OT-12 MY厚木ビル
OT-13 八王子SIAビル
OO-1 セントラル新大阪ビル
(注) 本物件は、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により、容積率の緩和を受けています。
OO-2 カラスマプラザ21
OO-3 ストークビル名古屋
OO-4 MY熊本ビル
R-1 fab南大沢
R-2 新潟東堀通駐車場ビル
R-3 NEXT21
(注1) 本物件土地のうち、866番6については3名による共有であり、866番6に係る信託受託者の持分比率は100万分の93万5,225です。
(注2) 本物件は、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により、容積率の緩和を受けています。
(注3) 本物件建物を含む建物全体の敷地は、区分所有者がそれぞれの一部を所有しており、区分所有者間で当該土地を相互に借地する相互借地となっていますが、敷地相互利用に関する覚書を締結しております。
(注4) 敷地及び共用部分の共有持分は100万分の80万6,361です。
(カ)個別物件の収益状況
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する個別物件の収益状況は以下のとおりです。
(注)fab南大沢及び新潟東堀通駐車場ビルの①不動産賃貸事業収益、②不動産賃貸事業費用については、不動産賃貸事業収益を開示することについて同意を得られていない等のやむを得ない事情により開示していません。
(キ)資本的支出の状況
a.資本的支出の予定
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産に関し、第2期(平成26年8月期)に計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、次のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。
b.期中の資本的支出
当期(平成26年2月期)中に資本的支出に該当する工事を行った主要な物件の概要は、次のとおりです。当期中の資本的支出はポートフォリオ全体で50,399千円であり、修繕費に計上した82,635千円と合わせ、合計133,034千円の工事を実施しています。
(ア)保有資産の概要
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する資産(不動産又は不動産を主な信託財産とする信託受益権)の概要は以下のとおりです。資産の投資対象区分の分類に応じ、オフィスビルのうち東京経済圏に所在する保有資産については「OT」、オフィスビルのうち地方政令指定都市等に所在する保有資産については「OO」、商業施設については「R」の符号を、それぞれ物件番号の冒頭に付しています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 所有形態 | 賃貸可能 面積 (㎡) | 期末算定 価額 (百万円) (注1) | 期末帳簿 価額 (百万円) | 担保 設定 | |
| OT-1 | Jタワー | 東京都府中市日鋼町1番地1 | 不動産 信託受益権 | 34,295.76 | 25,100 | 24,487 | 有 (注2) |
| OT-2 | SIA神田スクエア | 東京都千代田区神田紺屋町17番地 | 不動産 | 5,263.30 | 7,390 | 7,373 | 有 (注2) |
| OT-3 | 立川錦町ビル | 東京都立川市錦町一丁目8番7号 | 不動産 信託受益権 | 5,633.29 | 3,420 | 3,277 | 有 (注2) |
| OT-4 | CP10ビル | 東京都台東区上野五丁目8番5号 | 不動産 信託受益権 | 3,541.43 | 3,360 | 3,245 | 有 (注2) |
| OT-5 | 横浜APビル | 神奈川県横浜市西区北幸二丁目6番1号 | 不動産 信託受益権 | 4,478.11 | 3,260 | 3,126 | 有 (注2) |
| OT-6 | 湯島ファースト ジェネシスビル | 東京都文京区湯島二丁目31番14号 | 不動産 信託受益権 | 2,947.07 | 2,710 | 2,765 | 有 (注2) |
| OT-7 | 宮地ビル | 東京都中野区新井一丁目11番2号 | 不動産 信託受益権 | 3,116.49 | 2,900 | 2,893 | 有 (注2) |
| OT-8 | 36山京ビル | 東京都新宿区新小川町8番30号 | 不動産 信託受益権 | 3,724.17 | 2,400 | 2,407 | 有 (注2) |
| OT-9 | 南品川JNビル | 東京都品川区南品川二丁目2番13号 | 不動産 信託受益権 | 6,405.24 | 2,084 | 2,173 | 有 (注2) |
| OT-10 | 南品川Nビル | 東京都品川区南品川二丁目2番10号 | 不動産 信託受益権 | 5,489.64 | 2,180 | 2,300 | 有 (注2) |
| OT-11 | 南品川Jビル | 東京都品川区南品川二丁目2番7号 | 不動産 信託受益権 | 3,673.61 | 2,040 | 2,027 | 有 (注2) |
| OT-12 | MY厚木ビル | 神奈川県厚木市中町三丁目11番18号 | 不動産 信託受益権 | 3,848.13 | 1,270 | 1,243 | 有 (注2) |
| OT-13 | 八王子SIAビル | 東京都八王子市横山町10番2号 | 不動産 信託受益権 | 2,751.01 | 760 | 736 | 有 (注2) |
| OO-1 | セントラル新大阪 ビル | 大阪府大阪市淀川区宮原四丁目5番36号 | 不動産 信託受益権 | 9,399.87 | 4,700 | 4,620 | 有 (注2) |
| OO-2 | カラスマプラザ21 | 京都府京都市中京区蛸薬師通東洞院西入一蓮社町298番地3 | 不動産 信託受益権 | 8,888.73 | 3,590 | 3,722 | 有 (注2) |
| OO-3 | ストークビル 名古屋 | 愛知県名古屋市中区錦一丁目8番6号 | 不動産 信託受益権 | 5,801.80 | 2,570 | 2,387 | 有 (注2) |
| OO-4 | MY熊本ビル | 熊本県熊本市中央区花畑町1番7号 | 不動産 信託受益権 | 3,750.01 | 1,190 | 1,163 | 有 (注2) |
| R-1 | fab南大沢 | 東京都八王子市南大沢二丁目3番地 | 不動産 信託受益権 | 8,409.23 | 4,320 | 4,254 | 有 (注2) |
| R-2 | 新潟東堀通駐車場 ビル | 新潟県新潟市中央区東堀通六番町1047番地 | 不動産 信託受益権 | 8,725.90 | 434 | 436 | 有 (注2) |
| R-3 | NEXT21 | 新潟県新潟市中央区西堀通六番町866番地 | 不動産 信託受益権 | 13,612.33 | 400 | 404 | 有 (注2) |
| 合 計 | 143,755.12 | 76,078 | 75,050 | - | |||
(注1)各物件の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所及び一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「期末算定価額」には、平成26年2月28日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
(注2)株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団からの借入債務を担保するため、信託受益権には根質権を、不動産には根抵当権をそれぞれ設定するとともに、各物件に設定された保険に係る保険金債権に保険金債権根質権を設定しています。
本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況は次のとおりです。
| 不動産等の名称 | 第1期 (自 平成25年6月25日 至 平成26年2月28日) | ||||
| テナント総数[期末時点] (件) | 稼働率 [期末時点] (%) | 不動産賃貸 事業収益 [期間中] (百万円) | 対総不動産 賃貸事業 収益比率 (%)(注1) | ||
| OT-1 | Jタワー | 30 | 76.0 | 756 | 30.3 |
| OT-2 | SIA神田スクエア | 27 | 99.0 | 173 | 6.9 |
| OT-3 | 立川錦町ビル | 20 | 96.8 | 109 | 4.4 |
| OT-4 | CP10ビル | 6 | 85.2 | 80 | 3.2 |
| OT-5 | 横浜APビル | 10 | 100.0 | 102 | 4.1 |
| OT-6 | 湯島ファースト ジェネシスビル | 5 | 47.2 | 41 | 1.7 |
| OT-7 | 宮地ビル | 9 | 100.0 | 91 | 3.7 |
| OT-8 | 36山京ビル | 2 | 86.9 | 48 | 1.9 |
| OT-9 | 南品川JNビル | 9 | 93.8 | 109 | 4.4 |
| OT-10 | 南品川Nビル | 12 | 88.8 | 81 | 3.3 |
| OT-11 | 南品川Jビル | 9 | 93.9 | 72 | 2.9 |
| OT-12 | MY厚木ビル | 21 | 94.3 | 58 | 2.3 |
| OT-13 | 八王子SIAビル | 14 | 100.0 | 40 | 1.6 |
| OO-1 | セントラル新大阪 ビル | 26 | 100.0 | 150 | 6.1 |
| OO-2 | カラスマプラザ21 | 10 | 79.1 | 124 | 5.0 |
| OO-3 | ストークビル 名古屋 | 3 | 78.4 | 63 | 2.5 |
| OO-4 | MY熊本ビル | 16 | 95.7 | 48 | 1.9 |
| R-1 | fab南大沢 | 14 | 100.0 | (注2) | (注2) |
| R-2 | 新潟東堀通駐車場 ビル | 1 | 100.0 | (注2) | (注2) |
| R-3 | NEXT21 | 21 | 94.3 | 160 | 6.5 |
| 合 計 | 265 | 88.5 | 2,493 | 100.0 | |
(注1)「対総不動産賃貸事業収益比率」の算出にあたっては、小数第2位を四捨五入して表示しています。
(注2)本物件の「不動産賃貸事業収益[期間中]」及び「対総不動産賃貸事業収益比率」については、不動産賃貸事業収益を開示することについて同意を得られていない等のやむを得ない事情により開示していません。ただし、合計欄はやむを得ない事情により開示していない数値も含めて算出しています。
本投資法人が保有する不動産等の鑑定評価等の状況は次のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価会社 | 取得価格 (百万円) (注1) | 貸借 対照表 計上額 (百万円) | 鑑定 評価額 (百万円) | 収益還元法 | ||||
| 直接還元法 | DCF法 | |||||||||
| 直接還元 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | DCF 価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | ||||||
| OT-1 | Jタワー | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 24,394 | 24,487 | 25,100 | 25,500 | 5.5 | 24,900 | 5.5 | 5.7 |
| OT-2 | SIA神田スクエア | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 7,350 | 7,373 | 7,390 | 7,440 | 4.7 | 7,370 | 4.8 | 4.9 |
| OT-3 | 立川錦町ビル | 大和不動産 鑑定株式会社 | 3,264 | 3,277 | 3,420 | 3,420 | 5.3 | 3,420 | 5.1 | 5.5 |
| OT-4 | CP10ビル | 大和不動産 鑑定株式会社 | 3,229 | 3,245 | 3,360 | 3,390 | 4.9 | 3,340 | 4.7 | 5.1 |
| OT-5 | 横浜APビル | 大和不動産 鑑定株式会社 | 3,110 | 3,126 | 3,260 | 3,240 | 5.1 | 3,270 | 4.9 | 5.3 |
| OT-6 | 湯島ファーストジェネシスビル | 大和不動産 鑑定株式会社 | 2,751 | 2,765 | 2,710 | 2,760 | 4.9 | 2,690 | 4.7 | 5.1 |
| OT-7 | 宮地ビル | 大和不動産 鑑定株式会社 | 2,880 | 2,893 | 2,900 | 2,870 | 5.2 | 2,910 | 5.0 | 5.4 |
| OT-8 | 36山京ビル | 大和不動産 鑑定株式会社 | 2,395 | 2,407 | 2,400 | 2,430 | 5.0 | 2,380 | 4.8 | 5.2 |
| OT-9 | 南品川JNビル | 大和不動産 鑑定株式会社 | 2,165 | 2,173 | 2,084 | 2,110 | 5.2 | 2,100 | 5.0 | 5.4 |
| OT-10 | 南品川Nビル | 大和不動産 鑑定株式会社 | 2,292 | 2,300 | 2,180 | 2,230 | 5.4 | 2,160 | 5.2 | 5.6 |
| OT-11 | 南品川Jビル | 大和不動産 鑑定株式会社 | 2,020 | 2,027 | 2,040 | 2,070 | 5.4 | 2,020 | 5.2 | 5.6 |
| OT-12 | MY厚木ビル | 株式会社中央不動産鑑定所 | 1,240 | 1,243 | 1,270 | 1,340 | 6.2 | 1,270 | 5.9 | 6.5 |
| OT-13 | 八王子SIAビル | 株式会社中央不動産鑑定所 | 730 | 736 | 760 | 787 | 5.8 | 760 | 5.5 | 6.1 |
| OO-1 | セントラル新大阪ビル | 大和不動産 鑑定株式会社 | 4,612 | 4,620 | 4,700 | 4,680 | 5.2 | 4,710 | 5.0 | 5.4 |
| OO-2 | カラスマプラザ21 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 3,700 | 3,722 | 3,590 | 3,600 | 5.5 | 3,580 | 5.3 | 5.7 |
| OO-3 | ストークビル 名古屋 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 2,381 | 2,387 | 2,570 | 2,590 | 5.5 | 2,560 | 5.3 | 5.7 |
| OO-4 | MY熊本ビル | 株式会社中央不動産鑑定所 | 1,152 | 1,163 | 1,190 | 1,240 | 6.5 | 1,190 | 6.2 | 6.8 |
| R-1 | fab南大沢 | 一般財団法人日本不動産 研究所 | 4,250 | 4,254 | 4,320 | 4,360 | 5.6 | 4,280 | 5.4 | 5.8 |
| R-2 | 新潟東堀通駐車場ビル | 株式会社中央不動産鑑定所 | 432 | 436 | 434 | 442 | 7.0 | 434 | 6.6 | 7.3 |
| R-3 | NEXT21 | 一般財団法人日本不動産 研究所 | 379 | 404 | 400 | 408 | 7.5 | 392 | 7.3 | 7.7 |
| 合 計 | 74,726 | 75,050 | 76,078 | 76,907 | - | 75,736 | - | - | ||
(注1)「取得価格」は、当該不動産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
(注2)価格時点は平成26年2月末日です。
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する資産に係る建物状況調査報告書の概要は以下のとおりです。
建物状況調査報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。また、修繕費を算出する上で、物価の変動及び消費税は考慮されていません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査時点 | 調査会社(注1) | 緊急 修繕費 (千円) (注2) | 長期修繕費 (年平均) (千円) (注3) | PML値 (%) (注4) |
| OT-1 | Jタワー | 平成25年5月31日 | 株式会社インターリスク総研 | 0 | 71,687 | 3.19 |
| OT-2 | SIA神田スクエア | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 5,523 | 8.22 |
| OT-3 | 立川錦町ビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 21,662 | 6.36 |
| OT-4 | CP10ビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 12,050 | 5.20 |
| OT-5 | 横浜APビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 14,594 | 10.56 |
| OT-6 | 湯島ファーストジェネシスビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 11,749 | 4.68 |
| OT-7 | 宮地ビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 12,699 | 5.81 |
| OT-8 | 36山京ビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 6,460 | 10.09 |
| OT-9 | 南品川JNビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 31,661 | 6.91 |
| OT-10 | 南品川Nビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 22,423 | 6.90 |
| OT-11 | 南品川Jビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 15,817 | 6.84 |
| OT-12 | MY厚木ビル | 平成25年5月31日 | 株式会社インターリスク総研 | 0 | 10,871 | 11.73 |
| OT-13 | 八王子SIAビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 9,594 | 4.61 |
| OO-1 | セントラル新大阪ビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 150 | 27,217 | 14.69 |
| OO-2 | カラスマプラザ21 | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 40,650 | 6.90 |
| OO-3 | ストークビル 名古屋 | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 22,151 | 13.60 |
| OO-4 | MY熊本ビル | 平成25年5月31日 | 株式会社インターリスク総研 | 0 | 14,710 | 7.19 |
| R-1 | fab南大沢 | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 11,623 | 3.82 |
| R-2 | 新潟東堀通駐車場ビル | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 6,835 | 8.11 |
| R-3 | NEXT21 | 平成25年5月31日 | 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション | 0 | 119,294 | 3.53 |
| 総計(20物件) | 150 | 489,270 | 4.41 | |||
(注1)「調査会社」欄には、建物状況調査会社を記載しています。なお、株式会社プロパティ・リスク・ソリューションは、平成25年12月25日付けでデロイト トーマツ PRS 株式会社に社名変更しています。
(注2)「緊急修繕費」欄には、書類等調査、現地調査等により確認された法的不適合項目に関する修繕・更新または是正に要する推定費用を記載しています。
(注3)「長期修繕費」欄には、12年以内に必要とする修繕費を12で除した金額を千円未満を切り捨てて記載しています。但し、緊急修繕費及び短期修繕更新費用を除いた金額を記載しています。NEXT21については、共有持分割合(80.636%)に相当する金額を記載しています。
(注4)「PML値」欄には、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社が、取得予定資産に関して作成した報告書に基づいて記載しています。当該記載は、その作成者の意見を示したものに過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。PML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、本表においては、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)での超過確率10%の損失を生じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率(損失の大きさがその値を超えない確率が90%の損失で、損失の90%信頼性水準、90パーセンタイルともいいます。すなわち、地震PMLが例えば15%ということは、「損失額が建物価格の15%を超えない可能性は90%(超える可能性は10%)である」ということになります。)に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(イ)主要な不動産物件に関する情報
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する資産のうち、当期の総不動産賃貸事業収益の10%以上を占める不動産等は、以下のとおりです。
| テナント総数 [期末時点] (件) | 不動産賃貸 事業収益 [期間中] (百万円) | 賃貸面積 [期末時点] (㎡) | 賃貸可能面積 [期末時点] (㎡) | 最近5年間の稼働率の推移 (%) | ||
| Jタワー | 30 | 756 | 26,074.29 | 34,295.76 | 平成26年2月28日 | 76.0 |
(ウ)賃貸面積上位10テナントに関する情報
平成26年2月28日現在の本投資法人が保有する資産における賃貸面積の上位10社を占めるテナントは下表のとおりです。
| テナント名 | 入居物件名称 | 賃貸面積 (㎡)(注1) | 総賃貸面積に 占める割合(%) (注2) |
| TOHOシネマズ株式会社 | fab南大沢 | 5,725.14 | 4.8 |
| 森ビル流通システム株式会社 | NEXT21 | 5,625.75 | 4.7 |
| KDDI株式会社 | Jタワー/カラスマプラザ21 | 5,464.24 | 4.6 |
| 府中熱供給株式会社 | Jタワー | 4,303.01 | 3.6 |
| 東芝ライテック株式会社(注3) | 南品川JNビル/南品川Nビル | 3,757.12 | 3.2 |
| 株式会社損害保険ジャパン(注4) | Jタワー | 3,083.76 | 2.6 |
| 中日本建設コンサルタント株式会社 | ストークビル名古屋 | 3,033.12 | 2.6 |
| 株式会社アグレックス | Jタワー | 2,751.88 | 2.3 |
| 株式会社テイ・デイ・エス | 36山京ビル | 2,324.29 | 2.0 |
| 全国労働者共済生活協同組合連合会 | Jタワー | 2,312.82 | 2.0 |
| 合計 | 38,381.13 | 32.4 | |
(注1)「賃貸面積」欄には、平成26年2月28日現在において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示されている面積を記載しております。新潟東堀通駐車場ビル及び駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。
(注2)「総賃貸面積に占める割合(%)」欄には、全ての取得予定資産の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の割合を記載しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。
(注3)平成26年3月3日付で3,757.12㎡全てについて賃貸借契約を解約するとともに、平成26年3月4日付で、新たに1,519.40㎡について賃貸借契約を開始しています。
(注4)平成26年2月28日付で3,083.76㎡全てについて賃貸借契約を解約しています。
(エ)ポートフォリオの分散
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する資産の地域別及びアセットタイプ別のポートフォリオ分散状況の概要は、以下のとおりです。
地域別分散
| 地域 | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 比率 (%) |
| 東京経済圏 | 14 | 62,070 | 83.1 |
| 地方政令指定都市等 | 6 | 12,656 | 16.9 |
| 合計 | 20 | 74,726 | 100.0 |
アセットタイプ別分散
| 用途 | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 比率 (%) |
| オフィスビル | 17 | 69,665 | 93.2 |
| 商業施設 | 3 | 5,061 | 6.8 |
| 合計 | 20 | 74,726 | 100.0 |
(オ)個別不動産及び個別信託財産の概要
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する個別資産毎の概要は、以下に記載の表にまとめたとおりです。なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
a.「取得価格」欄には、売買契約に記載された売買代金(消費税等相当額を含みません。)を記載しています。
b.「土地」欄に関する説明
(ⅰ)「所在地」欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。「(住居表示)」欄には、住居表示を記載しており、住居表示が未実施のものは、登記簿上の建物所在地(複数ある場合には、そのうちの一所在地)を記載しています。
(ⅱ)「面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しており、現況とは一致しない場合があり、現況との乖離が5%を超えるものについては現況の地積について注記しています。また、共有である場合には、他の共有者の持分を含みます。
(ⅲ)「用途地域」欄には、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(ⅳ)「建蔽率/容積率」欄には、それぞれ建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値(上限値)を記載しています。
(ⅴ)「所有形態」欄には、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
c.「建物」欄に関する説明
(ⅰ)「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しており、現況とは一致しない場合があります。保有資産が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分ではなく1棟の建物全体の構造を記載しています。
(ⅱ)「建築時期」欄には、登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
(ⅲ)「延床面積」欄には、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しており、現況とは一致しない場合があります。また、保有資産が共有である場合には、他の共有者の持分を含みます。
(ⅳ)「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現況とは一致しない場合があります。
(ⅴ)「所有形態」欄には、保有資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
d.「PM会社」欄には、本書提出日現在において、プロパティ・マネジメント業務を委託しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
e.「特記事項」欄には、権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
OT-1 Jタワー
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 24,394,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都府中市日鋼町1番1 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都府中市日鋼町1番地1 | 地下2階付18階建 | |||
| 面積 | 7,725.01㎡(注1) | 建築時期 | 平成4年3月 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 53,685.80㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 60%/300% | 用途 | 事務所・店舗・駐車場・工場 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスプロパティズ | ||||
(注1) 本物件土地の登記簿上の地積は、7,725.01㎡ですが、実測地積は15,965.47㎡です。
| 特記事項 |
| ・本物件の敷地面積には、日鋼町地区計画に基づく公開空地部分が含まれます。 |
OT-2 SIA神田スクエア
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 7,350,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都千代田区神田紺屋町17番1、 18番1、18番2、18番3、18番4 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都千代田区神田紺屋町17番地 | 10階建 | |||
| 面積 | 970.14 ㎡ | 建築時期 | 平成19年4月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 7,145.42㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/600% | 用途 | 事務所・共同住宅・駐車場 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
OT-3 立川錦町ビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 3,264,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都立川市錦町一丁目53番2 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都立川市錦町一丁目8番7号 | 8階建 | |||
| 面積 | 2,134.08㎡ | 建築時期 | 平成3年6月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,026.84㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/400% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 東京建物株式会社 | ||||
| 特記事項 |
| ・本物件土地は立川都市計画立川駅南口土地区画整理事業施行地区内に存する仮換地です。 |
OT-4 CP10ビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 3,229,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都台東区上野五丁目59番2、59番3、59番4、60番1、60番2、61番 1、61番2、61番4、61番5、61番6 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都台東区上野五丁目8番5号 | 地下1階付7階建 | |||
| 面積 | 807.51㎡ | 建築時期 | 平成元年3月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,454.05㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/600% | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | BMS株式会社 | ||||
| 特記事項 |
| ・本物件土地のうち、東京都台東区上野五丁目59番4、60番2、61番4、61番5、61番6には、地下に鉄道施設物設置のため、地上権が設定されています(登記簿上の地上権者:首都圏新都市鉄道株式会社)。 |
OT-5 横浜APビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 3,110,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 神奈川県横浜市西区北幸二丁目6番 1、6番32、6番33、6番34、6番 35、6番36 | 建物 | 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 神奈川県横浜市西区北幸二丁目6番1号 | 地下1階付8階建 | |||
| 面積 | 1,079.27㎡ | 建築時期 | 昭和58年5月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 5,648.65㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/600% | 用途 | 事務所 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月9日 | ||
| PM会社 | 東京建物株式会社 | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
OT-6 湯島ファーストジェネシスビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 2,751,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都文京区湯島二丁目221番 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都文京区湯島二丁目31番14号 | 地下1階付7階建 | |||
| 面積 | 865.02㎡ | 建築時期 | 平成3年8月 | ||
| 用途地域 | 商業地域/近隣商業地域 | 延床面積 | 5,048.99㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/(400%・600%) | 用途 | 事務所・駐車場・倉庫 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 山京ビル株式会社 | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
OT-7 宮地ビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 2,880,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都中野区新井一丁目7番3、7番5、7番6、7番7、新井二丁目61番27 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都中野区新井一丁目11番2号 | 地下1階付7階建 | |||
| 面積 | 661.97㎡ | 建築時期 | 平成6年8月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,316.75㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/600% | 用途 | 店舗・事務所・駐車場 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスプロパティズ | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
OT-8 36山京ビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 2,395,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都新宿区新小川町212番1、227番1 | 建物 | 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都新宿区新小川町8番30号 | 地下2階付4階建 | |||
| 面積 | 1,529.86㎡ | 建築時期 | 平成3年10月 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 4,687.65㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 60%/300% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 所有形態 | 所有権(一部共有)(注) | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 山京ビル株式会社 | ||||
(注) 本物件土地のうち、227番1については8名による共有であり、227番1に係る信託受託者の持分比率は30分の10です。また227番1の土地については、建築基準法第42条第2項により私道とみなされる部分です。
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
OT-9 南品川JNビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 2,165,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都品川区南品川二丁目13番1、13番9、13番10、13番14 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都品川区南品川二丁目2番13号 | 地下2階付10階建 | |||
| 面積 | 1,799.31㎡ | 建築時期 | 平成2年7月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 9,621.66㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/500% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 所有形態 | 借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスプロパティズ | ||||
| 特記事項 |
| ・本物件内に設置されているボイラー設備により、南品川Nビル及び南品川Jビルに空調用の熱源が供給されており、本物件、南品川Nビル及び南品川Jビルの空調用の熱源配管は一体となっています。 |
OT-10 南品川Nビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 2,292,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都品川区南品川二丁目15番1、15番11、15番12、15番13、15番14、15番15、15番16、15番17、15番18、15番 19、410番13 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都品川区南品川二丁目2番10号 | 地下2階付10階建 | |||
| 面積 | 1,821.10㎡ | 建築時期 | 平成6年7月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,570.72㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/500% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 所有形態 | 借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスプロパティズ | ||||
| 特記事項 |
| ・本物件は、本物件の北側隣接地上建物の南品川JNビルより、空調用の熱源の供給を受けており、本物件、南品川JNビル及び南品川Jビルの空調用の熱源配管は一体となっています。 |
OT-11 南品川Jビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 2,020,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都品川区南品川二丁目18番1、18番4、18番5、18番6、18番7、18番8、18番9、18番10、18番11、410番3 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都品川区南品川二丁目2番7号 | 地下1階付10階建 | |||
| 面積 | 1,285.46㎡ | 建築時期 | 平成4年7月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 5,529.02㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/500% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 所有形態 | 借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスプロパティズ | ||||
| 特記事項 |
| ・本物件は、本物件の北方近接地上建物の南品川JNビルより、空調用の熱源の供給を受けており、本物件、南品川JNビル及び南品川Nビルの空調用の熱源配管は一体となっています。 |
OT-12 MY厚木ビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 1,240,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 神奈川県厚木市中町三丁目703番3、704番2、704番3、705番5、706番 4、706番5、706番6 | 建物 | 構造・階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 神奈川県厚木市中町三丁目11番18号 | 8階建 | |||
| 面積 | 1,028.39㎡ | 建築時期 | 昭和63年9月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 5,040.07㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/500% | 用途 | 事務所 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | シービーアールイー株式会社 | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
OT-13 八王子SIAビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 730,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都八王子市横山町110番1、110番2 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 東京都八王子市横山町10番2号 | 9階建 | |||
| 面積 | 665.78㎡ | 建築時期 | 平成5年9月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,920.36㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/600% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 三幸オフィスマネジメント株式会社 | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
OO-1 セントラル新大阪ビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 4,612,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 大阪府大阪市淀川区宮原四丁目5番 4、5番18 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨造 |
| (住居表示) | 大阪府大阪市淀川区宮原四丁目5番36号 | 地下1階付12階建 | |||
| 面積 | 1,750.77㎡ | 建築時期 | 平成4年6月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 13,624.65㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/600%(注) | 用途 | 事務所・店舗・車庫 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスプロパティズ関西 | ||||
(注) 本物件は、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により、容積率の緩和を受けています。
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
OO-2 カラスマプラザ21
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 3,700,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 京都府京都市中京区烏丸通六角下る七観音町634番、蛸薬師通烏丸東入一蓮社町298番3、298番15、六角通烏丸東入堂之前町245番2 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 京都府京都市中京区蛸薬師通東洞院西入一蓮社町298番地3 | 地下1階付8階建 | |||
| 面積 | 1,834.50㎡ | 建築時期 | 昭和61年11月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 11,998.02㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/700% | 用途 | 事務所 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 東京建物株式会社 | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
OO-3 ストークビル名古屋
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 2,381,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 愛知県名古屋市中区錦一丁目805番、806番、807番 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 愛知県名古屋市中区錦一丁目8番6号 | 地下1階付8階建 | |||
| 面積 | 1,280.62㎡ | 建築時期 | 平成3年4月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,147.56㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/600% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月9日 | ||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスプロパティズ | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
OO-4 MY熊本ビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 1,152,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 熊本県熊本市中央区花畑町1番6、1番7、1番13、1番14 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 熊本県熊本市中央区花畑町1番7号 | 9階建 | |||
| 面積 | 797.91㎡ | 建築時期 | 昭和62年10月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,980.96㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/600% | 用途 | 事務所 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | シービーアールイー株式会社 | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
R-1 fab南大沢
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 4,250,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都八王子市南大沢二丁目3番 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨造 |
| (住居表示) | 東京都八王子市南大沢二丁目3番地 | 7階建 | |||
| 面積 | 2,727.54㎡ | 建築時期 | 平成13年12月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 9,140.30㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/400% | 用途 | 店舗・映画館 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 株式会社東急コミュニティー | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
R-2 新潟東堀通駐車場ビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 432,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 新潟県新潟市中央区東堀通六番町1047番、1048番、1049番 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨造 |
| (住居表示) | 新潟県新潟市中央区東堀通六番町1047番地 | 10階建 | |||
| 面積 | 1167.82㎡ | 建築時期 | 平成5年3月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,687.26㎡ | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/600% | 用途 | 駐車場 | ||
| 所有形態 | 借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | ||||
| 特記事項 |
| ・該当事項はありません。 |
R-3 NEXT21
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月 | 平成25年10月10日 | ||
| 取得価格 | 379,000,000円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 新潟県新潟市中央区西堀通六番町866番6、867番5、867番6、867番15 | 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| (住居表示) | 新潟県新潟市中央区西堀通六番町866番地 | 地下3階付21階建 | |||
| 面積 | 3,939.68㎡(注1) | 建築時期 | 平成5年4月 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 36,710.13㎡(注3) | ||
| 建蔽率/容積率 | 80%/600%(注2) | 用途 | 事務所・駐車場・店舗・体育室・機械室 | ||
| 所有形態 | 所有権(一部共有) | 所有形態 | 区分所有権(一部共有)(注4) | ||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | 信託期間満了日 | 平成35年10月31日 | ||
| PM会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | ||||
(注1) 本物件土地のうち、866番6については3名による共有であり、866番6に係る信託受託者の持分比率は100万分の93万5,225です。
(注2) 本物件は、建築基準法第59条の2に基づくいわゆる総合設計制度により、容積率の緩和を受けています。
(注3) 本物件建物を含む建物全体の敷地は、区分所有者がそれぞれの一部を所有しており、区分所有者間で当該土地を相互に借地する相互借地となっていますが、敷地相互利用に関する覚書を締結しております。
(注4) 敷地及び共用部分の共有持分は100万分の80万6,361です。
| 特記事項 |
| ・本物件の管理規約において、本物件建物の区分所有者が、その専有部分の全部又は一部を譲渡しようとするときは、他の区分所有者に書面による通知を行い、他の区分所有者は第三者に優先して譲受けの申込みができるものとされています。 |
(カ)個別物件の収益状況
平成26年2月28日現在における本投資法人が保有する個別物件の収益状況は以下のとおりです。
| 物件番号 | OT-1 | OT-2 | OT-3 | OT-4 | OT-5 | OT-6 | OT-7 | |
| 物件名称 | Jタワー | SIA神田 スクエア | 立川 錦町ビル | CP10ビル | 横浜APビル | 湯島 ファーストジェネシスビル | 宮地ビル | |
| 取得年月日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | |
| 取 得 価 格 | 取得価格(百万円) | 24,394 | 7,350 | 3,264 | 3,229 | 3,110 | 2,751 | 2,880 |
| 構成比率 | 32.5% | 9.8% | 4.3% | 4.3% | 4.1% | 3.7% | 3.8% | |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 24,487 | 7,373 | 3,277 | 3,245 | 3,126 | 2,765 | 2,893 | |
| 期末評価額(百万円) | 25,100 | 7,390 | 3,420 | 3,360 | 3,260 | 2,710 | 2,900 | |
| 構成比率 | 33.4% | 9.8% | 4.6% | 4.5% | 4.3% | 3.6% | 3.9% | |
| 賃 貸 借 情 報 | テナント総数 | 30 | 27 | 20 | 6 | 10 | 5 | 9 |
| 賃貸可能面積(㎡) | 34,295.76 | 5,263.30 | 5,633.29 | 3,541.43 | 4,478.11 | 2,947.07 | 3,116.49 | |
| 賃貸面積(㎡) | 26,074.29 | 5,212.38 | 5,452.53 | 3,016.64 | 4,478.11 | 1,391.69 | 3,116.49 | |
| 稼働率 | 76.0% | 99.0% | 96.8% | 85.2% | 100.0% | 47.2% | 100.0% | |
| 損 益 情 報 | 運用日数 | 142 | 142 | 142 | 142 | 142 | 142 | 142 |
| ①不動産賃貸事業収益(千円) | 756,001 | 173,095 | 109,392 | 80,805 | 102,928 | 41,783 | 91,206 | |
| 賃貸事業収入 | 622,068 | 165,654 | 104,144 | 70,841 | 90,504 | 39,139 | 83,175 | |
| その他賃貸事業収入 | 133,933 | 7,441 | 5,248 | 9,964 | 12,423 | 2,643 | 8,031 | |
| ②不動産賃貸事業費用(千円) | 270,351 | 22,287 | 28,804 | 14,629 | 18,310 | 22,465 | 14,681 | |
| 管理業務費 | 68,394 | 12,251 | 13,650 | 5,590 | 8,282 | 14,163 | 6,204 | |
| 水道光熱費 | 176,934 | 9,449 | 9,791 | 8,265 | 8,316 | 4,993 | 7,524 | |
| 公租公課 | 13 | 6 | 4 | 8 | 8 | 5 | 1 | |
| 損害保険料 | 1,339 | 197 | 198 | 104 | 130 | 119 | 104 | |
| 修繕費 | 23,277 | 382 | 4,766 | 266 | 1,179 | 2,791 | 454 | |
| その他 | 392 | - | 392 | 392 | 392 | 392 | 392 | |
| ③NOI(千円) | 485,650 | 150,808 | 80,588 | 66,176 | 84,617 | 19,317 | 76,524 | |
| ④減価償却費(千円) | 91,999 | 58,207 | 14,694 | 12,104 | 8,391 | 10,413 | 7,954 | |
| ⑤不動産賃貸事業損益(③-④)(千円) | 393,650 | 92,600 | 65,894 | 54,071 | 76,225 | 8,904 | 68,570 | |
| ⑥資本的支出(千円) | 24,975 | - | 2,667 | 5,875 | 990 | 3,574 | - | |
| ⑦NCF(千円) | 368,674 | 92,600 | 63,226 | 48,196 | 75,235 | 5,329 | 68,570 | |
| 物件番号 | OT-8 | OT-9 | OT-10 | OT-11 | OT-12 | OT-13 | OO-1 | |
| 物件名称 | 36山京ビル | 南品川JN ビル | 南品川 Nビル | 南品川 Jビル | MY厚木ビル | 八王子 SIAビル | セントラル新大阪ビル | |
| 取得年月日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | |
| 取 得 価 格 | 取得価格(百万円) | 2,395 | 2,165 | 2,292 | 2,020 | 1,240 | 730 | 4,612 |
| 構成比率 | 3.2% | 2.9% | 3.1% | 2.7% | 1.7% | 1.0% | 6.1% | |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 2,407 | 2,173 | 2,300 | 2,027 | 1,243 | 736 | 4,620 | |
| 期末評価額(百万円) | 2,400 | 2,084 | 2,180 | 2,040 | 1,270 | 760 | 4,700 | |
| 構成比率 | 3.2% | 2.8% | 2.9% | 2.7% | 1.7% | 1.0% | 6.3% | |
| 賃 貸 借 情 報 | テナント総数 | 2 | 9 | 12 | 9 | 21 | 14 | 26 |
| 賃貸可能面積(㎡) | 3,724.17 | 6,405.24 | 5,489.64 | 3,673.61 | 3,848.13 | 2,751.01 | 9,399.87 | |
| 賃貸面積(㎡) | 3,237.29 | 6,008.05 | 4,873.03 | 3,448.14 | 3,627.05 | 2,751.01 | 9,399.87 | |
| 稼働率 | 86.9% | 93.8% | 88.8% | 93.9% | 94.3% | 100.0% | 100.0% | |
| 損 益 情 報 | 運用日数 | 142 | 142 | 142 | 142 | 142 | 142 | 142 |
| ①不動産賃貸事業収益(千円) | 48,040 | 109,704 | 81,546 | 72,539 | 58,369 | 40,250 | 150,968 | |
| 賃貸事業収入 | 42,030 | 104,310 | 76,514 | 66,852 | 51,470 | 36,615 | 135,178 | |
| その他賃貸事業収入 | 6,009 | 5,394 | 5,032 | 5,686 | 6,898 | 3,634 | 15,789 | |
| ②不動産賃貸事業費用(千円) | 16,551 | 55,199 | 31,212 | 25,603 | 22,016 | 19,043 | 37,942 | |
| 管理業務費 | 8,357 | 15,018 | 5,223 | 5,783 | 6,912 | 8,162 | 14,628 | |
| 水道光熱費 | 6,353 | 20,893 | 7,220 | 7,118 | 8,751 | 5,898 | 17,926 | |
| 公租公課 | 4 | 1 | 1 | 1 | 4 | 8 | 2 | |
| 損害保険料 | 98 | 225 | 192 | 123 | 121 | 82 | 279 | |
| 修繕費 | 1,344 | 6,568 | 8,649 | 5,436 | 5,834 | 4,498 | 4,713 | |
| その他 | 392 | 12,491 | 9,925 | 7,140 | 392 | 392 | 392 | |
| ③NOI(千円) | 31,489 | 54,505 | 50,333 | 46,935 | 36,352 | 21,206 | 113,026 | |
| ④減価償却費(千円) | 6,802 | 11,208 | 10,841 | 9,206 | 9,929 | 4,165 | 27,142 | |
| ⑤不動産賃貸事業損益(③-④)(千円) | 24,686 | 43,296 | 39,492 | 37,729 | 26,423 | 17,041 | 85,884 | |
| ⑥資本的支出(千円) | 436 | - | - | - | 1,319 | 404 | 180 | |
| ⑦NCF(千円) | 24,250 | 43,296 | 39,492 | 37,729 | 25,103 | 16,637 | 85,703 | |
| 物件番号 | OO-2 | OO-3 | OO-4 | R-1 | R-2 | R-3 | 20物件 合計 | |
| 物件名称 | カラスマ プラザ21 | ストーク ビル名古屋 | MY熊本ビル | fab南大沢 | 新潟東堀通駐車場ビル | NEXT21 | ||
| 取得年月日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | 平成25年 10月10日 | ||
| 取得価格 | 取得価格(百万円) | 3,700 | 2,381 | 1,152 | 4,250 | 432 | 379 | 74,726 |
| 構成比率 | 4.9% | 3.2% | 1.5% | 5.7% | 0.6% | 0.5% | 100.0% | |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 3,722 | 2,387 | 1,163 | 4,254 | 436 | 404 | 75,050 | |
| 期末評価額(百万円) | 3,590 | 2,570 | 1,190 | 4,320 | 434 | 400 | 76,078 | |
| 構成比率 | 4.8% | 3.4% | 1.6% | 5.8% | 0.6% | 0.5% | 100.0% | |
| 賃貸借情報 | テナント総数 | 10 | 3 | 16 | 14 | 1 | 21 | 265 |
| 賃貸可能面積(㎡) | 8,888.73 | 5,801.80 | 3,750.01 | 8,409.23 | 8,725.90 | 13,612.33 | 143,755.12 | |
| 賃貸面積(㎡) | 7,035.26 | 4,549.68 | 3,590.53 | 8,409.23 | 8,725.90 | 12,838.96 | 127,236.13 | |
| 稼働率 | 79.1% | 78.4% | 95.7% | 100.0% | 100.0% | 94.3% | 88.5% | |
| 損益情報 | 運用日数 | 142 | 142 | 142 | 142 | 142 | 142 | - |
| ①不動産賃貸事業収益(千円) | 124,682 | 63,206 | 48,329 | (注) | (注) | 160,914 | 2,493,726 | |
| 賃貸事業収入 | 114,531 | 52,865 | 44,634 | 130,871 | 2,176,477 | |||
| その他賃貸事業収入 | 10,151 | 10,340 | 3,694 | 30,043 | 317,248 | |||
| ②不動産賃貸事業費用(千円) | 43,676 | 18,342 | 14,857 | 112,630 | 852,503 | |||
| 管理業務費 | 22,775 | 7,044 | 6,746 | 77,273 | 323,539 | |||
| 水道光熱費 | 16,792 | 9,350 | 5,540 | 31,895 | 396,024 | |||
| 公租公課 | 5 | 8 | 4 | 32 | 145 | |||
| 損害保険料 | 281 | 179 | 121 | 691 | 4,824 | |||
| 修繕費 | 3,429 | 1,367 | 2,052 | 2,266 | 82,635 | |||
| その他 | 392 | 392 | 392 | 470 | 45,334 | |||
| ③NOI(千円) | 81,005 | 44,864 | 33,471 | 99,426 | 16,637 | 48,283 | 1,641,222 | |
| ④減価償却費(千円) | 10,527 | 14,182 | 9,479 | 25,601 | 3,346 | 2,638 | 348,837 | |
| ⑤不動産賃貸事業損益(③-④)(千円) | 70,478 | 30,681 | 23,991 | 73,824 | 13,291 | 45,645 | 1,292,384 | |
| ⑥資本的支出(千円) | - | 214 | 9,170 | 590 | - | - | 50,399 | |
| ⑦NCF(千円) | 70,478 | 30,467 | 14,821 | 73,234 | 13,291 | 45,645 | 1,241,985 | |
(注)fab南大沢及び新潟東堀通駐車場ビルの①不動産賃貸事業収益、②不動産賃貸事業費用については、不動産賃貸事業収益を開示することについて同意を得られていない等のやむを得ない事情により開示していません。
(キ)資本的支出の状況
a.資本的支出の予定
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産に関し、第2期(平成26年8月期)に計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、次のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目 的 | 予定期間 | 工事予定金額(千円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | ||||
| Jタワー | 東京都府中市 | 駐車場増設工事 | 自平成26年6月 1日 至平成26年8月31日 | 50,000 | - | - |
| Jタワー | 東京都府中市 | 低層棟1F食堂改修 | 自平成26年6月 1日 至平成26年8月31日 | 50,000 | - | - |
| Jタワー | 東京都府中市 | 共用部内装改修工事 | 自平成26年3月 1日 至平成26年8月31日 | 50,000 | - | - |
| 立川錦町ビル | 東京都立川市 | 機械式駐車場駆動部等 交換工事 | 自平成26年5月 1日 至平成26年8月31日 | 38,000 | - | - |
| 南品川JNビル | 東京都品川区 | R-3ターボ冷凍機分解 整備工事 | 自平成26年5月 1日 至平成26年6月30日 | 14,000 | - | - |
| カラスマプラザ21 | 京都市中京区 | 立体駐車場(1・2機) 駆動装置部品取替工事 | 自平成26年5月 1日 至平成26年8月31日 | 13,200 | - | - |
| ストークビル名古屋 | 名古屋市中区 | 1Fエントランス改修 (2期) | 自平成26年5月 1日 至平成26年8月31日 | 12,000 | - | - |
| ストークビル名古屋 | 名古屋市中区 | 2階共用部改修 | 自平成26年5月 1日 至平成26年8月31日 | 11,000 | - | - |
b.期中の資本的支出
当期(平成26年2月期)中に資本的支出に該当する工事を行った主要な物件の概要は、次のとおりです。当期中の資本的支出はポートフォリオ全体で50,399千円であり、修繕費に計上した82,635千円と合わせ、合計133,034千円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目 的 | 期 間 | 工事金額(千円) |
| Jタワー | 東京都府中市 | 中央監視盤リモート装置更新工事 | 自平成25年 8月20日 至平成25年11月26日 | 21,171 |
| MY熊本ビル | 熊本市中央区 | トイレリニューアル工事 | 自平成26年2月 7日 至平成26年2月24日 | 8,935 |
| CP10ビル | 東京都台東区 | 3階トイレ改修工事 | 自平成26年1月20日 至平成26年1月30日 | 4,975 |
| 湯島ファースト ジェネシスビル | 東京都文京区 | 4階OAフロア設置工事 | 自平成26年1月30日 至平成26年2月 5日 | 3,574 |
| Jタワー | 東京都府中市 | 空調NFB交換工事 | 自平成26年 2月26日 至平成26年 2月27日 | 2,436 |
| その他 | 9,306 | |||
| 合計 | 50,399 | |||
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
