有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(平成27年9月1日-平成28年2月29日)
(1)利害関係人等との取引制限
資産運用会社が一定の者との間で行う取引については、法令により、一定の制限が課せられています。かかる制限には、以下のものが含まれます。
① 資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第1号)。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。
② 資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(但し、業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(業府令第130条第1項第1号)。
③ 資産運用会社については、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金融商品取引法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項)。ここで、「親法人等」とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいい(金融商品取引法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。
(ア)通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
(イ)当該資産運用会社との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
(ウ)当該資産運用会社の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
(エ)上記(ア)から(ウ)までに掲げるものの他、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして業府令で定める行為(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条。以下の行為を含みます。)。
a.通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
b.当該資産運用会社との間で金融商品取引契約(金融商品取引法第34条に定義されます。)を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
(2)利害関係人等との取引についての投資法人の役員会の承認
資産運用会社は、登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との有価証券又は不動産の取得、譲渡又は賃借の取引(当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定めるものを除きます。)が行われることとなるときは、あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得なければなりません(投信法第201条の2第1項)。この場合、執行役員は、当該同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません(同条第2項)。
(3)利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本(3)において同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
(4)資産の運用の制限
投資法人は、(a)その執行役員又は監督役員、(b)その資産運用会社、(c)その執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、(d)その資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為(投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行うことは認められません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条ないし第118条)。
① 有価証券の取得又は譲渡
② 有価証券の貸借
③ 不動産の取得又は譲渡
④ 不動産の貸借
⑤ 不動産の管理の委託
⑥ 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、(a)資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、(b)不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
(5)本投資法人の資産運用にかかる自主ルール(利益相反対策ルール)
① 一般原則
本資産運用会社は、本資産運用会社と一定の関係を有する者との取引に関しては、法令上の問題点がないかのみならず、本資産運用会社が本投資法人の資産の運用にかかる業務の受託者として当該取引においてその責務を果たすよう、利害関係者取引規程において、自主ルール上の利害関係者を投信法及び投信法施行令に定める利害関係人等の範囲よりも広く定義した上で、下記②及び③に記載するような定めをおいています。
自主ルール上の利害関係者
(ア)本資産運用会社及び本資産運用会社の役職員
(イ)本資産運用会社の株主
(ウ)上記(ア)及び(イ)の他、投信法第201条第1項に定める利害関係人等
(エ)上記(ア)又は(ウ)に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている法人
(オ)上記(ア)ないし(ウ)に該当する者に対してアセット・マネジメント業務を委託している法人
(カ)本資産運用会社の役員がその役員を兼務する法人
② 手続
利害関係者との間で下記③記載の取引を行う場合、「利害関係者取引規程」に基づき以下の意思決定手続によるものとします。
(ア)当該取引が発生する投資運用を行うに当たっては、事前にコンプライアンス・オフィサーが、法令等(本資産運用会社が業務を遂行するに際して遵守すべき法律、政省令、条例、その他の命令、投資信託協会の諸規則、本投資法人が上場する金融商品取引所の諸規則、本投資法人の規約、本資産運用会社の定款及び社内諸規程並びにこれらに基づき本資産運用会社が締結した諸契約(資産運用委託契約を含みます。)等をいいます。)の遵守、コンプライアンス上の問題の有無につき審査し、承認した場合には、コンプライアンス委員会に上程することができます。コンプライアンス委員会が、コンプライアンス委員会規程等の規程に従い、当該取引について承認した場合には、投資政策委員会に上程することができます。投資政策委員会が、当該取引について審議し、承認した場合には、本投資法人の役員会に上程することができます。本投資法人の役員会の承認が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。上記手続を経て決定された議案及びその付随関連する資料は取締役会に遅滞なく報告されます。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができます。
(イ)但し、上記(ア)の規定にかかわらず、資産運用計画において、運用資産の管理に関する内容、取引価格の上限(報酬金額の上限及び報酬金額の計算に際して使用される報酬料率の上限等)、履行方法、取引の予定年月日、取引の相手方その他の取引条件が具体的に記載されており、これらの取引条件又はこれらの取引条件よりも本投資法人に対して有利な取引条件に基づき運用資産の管理を実行することが可能な場合には、上記(ア)に規定する手続を経ることなく、投資運用部長のみの決裁で当該運用資産の管理を実行することができます。また、資産運用計画において、資金調達の内容、履行方法、資金調達の予定年月日、取引の相手方、調達資金のコストの上限(支払金利の上限等)その他の資金調達の条件が具体的に記載されており、これらの資金調達の条件又はこれらの資金調達の条件よりも本投資法人に対して有利な条件に基づき資金調達を実行することが可能な場合には、上記(ア)の手続を経ることなく、経営管理部長のみの決裁で当該資金調達を実行することができるものとします。
③ 制限
(ア)自主ルール上の利害関係者からの不動産等(不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を総称していいます。本③において同じです。)の取得
本投資法人が自主ルール上の利害関係者から不動産等を取得する場合の売買価格(税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託報酬他受益権の譲渡にかかる費用、信託勘定内の積立金を含まないものとします。以下、本(ア)及び(イ)において同じです。)は、自主ルール上の利害関係者でない社外の不動産鑑定士(以下「外部不動産鑑定士」といいます。)が鑑定した鑑定評価額を上限とします。なお、本投資法人は、自らが譲り受けることを前提として自主ルール上の利害関係者以外の第三者から利害関係者に取得させた(以下、本(ア)において「ウェアハウジングによる取得」といいます。)不動産等を、ウェアハウジングによる取得の際の売買価格(消費税及び固定資産税等の精算金等を除きます。)(以下、本(ア)において「ウェアハウジングによる取得価額」といいます。)と同額以下で当該自主ルール上の利害関係者から取得する場合、鑑定評価額を超えた価額で当該不動産等を取得できます。また、その場合であって、当該不動産等を取得するために当該自主ルール上の利害関係者が負担した費用(仲介手数料等各種手数料、登録免許税、専門家報酬及び信託報酬等)が存するときは、当該費用をウェアハウジングによる取得価額に加えた金額以下であれば、当該不動産等を取得できます。但し、いずれの場合も外部不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を著しく超過する場合にはこの限りではありません。
また、上記に従い、自主ルール上の利害関係者が負担した費用をウェアハウジングによる取得価額又は鑑定評価額に加えた価額で不動産等を取得する場合、当該自主ルール上の利害関係者から当該費用にかかる領収書その他当該費用の金額及び当該費用が当該不動産等を取得するために負担したものであることを合理的・客観的に示す資料を徴求し、これを確認することを条件とします。
(イ)自主ルール上の利害関係者への不動産等の譲渡
自主ルール上の利害関係者へ不動産等を譲渡する場合の売買価格は、外部不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を下限とします。
(ウ)不動産等以外の資産の取得・譲渡
自主ルール上の利害関係者から不動産等以外の資産を取得又は譲渡する場合において、当該資産に時価がある場合には、当該売買価格は時価によるものとし、時価がない場合には上記(ア)及び(イ)に準じます。
(エ)自主ルール上の利害関係者への不動産等及び有価証券の貸借
自主ルール上の利害関係者との間で不動産等を貸借する場合は、市場価格、周辺相場等を総合的に勘案し、適正な貸借条件に基づき行わなければなりません。
また、自主ルール上の利害関係者との間で有価証券を貸借する場合は、市場価格、相場等を総合的に勘案し、適正な貸借条件に基づき行わなければなりません。
(オ)自主ルール上の利害関係者に対する不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託
自主ルール上の利害関係者に対して本投資法人が不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託をする場合、当該委託にかかる報酬金額は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価額の水準、賃料水準及び媒介の難易度等を総合的に勘案して決定します。
(カ)自主ルール上の利害関係者に対するプロパティ・マネジメント業務の委託
自主ルール上の利害関係者に対してプロパティ・マネジメント業務の委託を行おうとする場合には、原則として、自主ルール上の利害関係者ではない業者(以下「外部業者」といいます。)を含む業者間での競争入札を行い、その結果に応じて委託先を決定しなければなりません。
(キ)自主ルール上の利害関係者に対する工事の発注
自主ルール上の利害関係者に対して工事の発注を行う場合には、原則として、外部業者を含む業者間での競争入札を行い、その結果に応じて工事発注先を決定しなければならないものとします。
但し、一件の取引にかかる報酬金額が1千万円未満である場合には、利害関係者取引に該当しないものとします。
④ 開示
自主ルール上の利害関係者を相手方とする上記「③ 制限」記載の取引を行うことを決定し、又は行った場合には、適用ある法令、規則、及び利害関係者取引規程等に従い、適当な方法により速やかにこれを開示するものとします。
(6)利害関係人等との取引状況等
① 取引状況
本投資法人は、平成27年9月28日付で下記の不動産関連資産を取得しています。なお、取引の相手方(匿名組合の営業者)は、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の親会社の子会社(SRM)がアセット・マネジメント業務を受託していることから、本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当します。そのため、当該利害関係者取引規程に従い、所定の手続きを経ています。
(注)「買付額等」は当該匿名組合出資持分の取得に要した諸費用を含まない金額(匿名組合契約書に記載された出資金額)を記載しています。
② 支払手数料等の金額
第5期(平成27年9月1日～平成28年2月29日)における利害関係人等への支払手数料等は以下のとおりです。
(注)利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
資産運用会社が一定の者との間で行う取引については、法令により、一定の制限が課せられています。かかる制限には、以下のものが含まれます。
① 資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第1号)。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。
② 資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(但し、業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(業府令第130条第1項第1号)。
③ 資産運用会社については、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金融商品取引法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項)。ここで、「親法人等」とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいい(金融商品取引法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。
(ア)通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
(イ)当該資産運用会社との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
(ウ)当該資産運用会社の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
(エ)上記(ア)から(ウ)までに掲げるものの他、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして業府令で定める行為(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条。以下の行為を含みます。)。
a.通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
b.当該資産運用会社との間で金融商品取引契約(金融商品取引法第34条に定義されます。)を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
(2)利害関係人等との取引についての投資法人の役員会の承認
資産運用会社は、登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との有価証券又は不動産の取得、譲渡又は賃借の取引(当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定めるものを除きます。)が行われることとなるときは、あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得なければなりません(投信法第201条の2第1項)。この場合、執行役員は、当該同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません(同条第2項)。
(3)利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本(3)において同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
(4)資産の運用の制限
投資法人は、(a)その執行役員又は監督役員、(b)その資産運用会社、(c)その執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、(d)その資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為(投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行うことは認められません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条ないし第118条)。
① 有価証券の取得又は譲渡
② 有価証券の貸借
③ 不動産の取得又は譲渡
④ 不動産の貸借
⑤ 不動産の管理の委託
⑥ 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、(a)資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、(b)不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
(5)本投資法人の資産運用にかかる自主ルール(利益相反対策ルール)
① 一般原則
本資産運用会社は、本資産運用会社と一定の関係を有する者との取引に関しては、法令上の問題点がないかのみならず、本資産運用会社が本投資法人の資産の運用にかかる業務の受託者として当該取引においてその責務を果たすよう、利害関係者取引規程において、自主ルール上の利害関係者を投信法及び投信法施行令に定める利害関係人等の範囲よりも広く定義した上で、下記②及び③に記載するような定めをおいています。
自主ルール上の利害関係者
(ア)本資産運用会社及び本資産運用会社の役職員
(イ)本資産運用会社の株主
(ウ)上記(ア)及び(イ)の他、投信法第201条第1項に定める利害関係人等
(エ)上記(ア)又は(ウ)に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている法人
(オ)上記(ア)ないし(ウ)に該当する者に対してアセット・マネジメント業務を委託している法人
(カ)本資産運用会社の役員がその役員を兼務する法人
② 手続
利害関係者との間で下記③記載の取引を行う場合、「利害関係者取引規程」に基づき以下の意思決定手続によるものとします。
(ア)当該取引が発生する投資運用を行うに当たっては、事前にコンプライアンス・オフィサーが、法令等(本資産運用会社が業務を遂行するに際して遵守すべき法律、政省令、条例、その他の命令、投資信託協会の諸規則、本投資法人が上場する金融商品取引所の諸規則、本投資法人の規約、本資産運用会社の定款及び社内諸規程並びにこれらに基づき本資産運用会社が締結した諸契約(資産運用委託契約を含みます。)等をいいます。)の遵守、コンプライアンス上の問題の有無につき審査し、承認した場合には、コンプライアンス委員会に上程することができます。コンプライアンス委員会が、コンプライアンス委員会規程等の規程に従い、当該取引について承認した場合には、投資政策委員会に上程することができます。投資政策委員会が、当該取引について審議し、承認した場合には、本投資法人の役員会に上程することができます。本投資法人の役員会の承認が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。上記手続を経て決定された議案及びその付随関連する資料は取締役会に遅滞なく報告されます。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができます。
(イ)但し、上記(ア)の規定にかかわらず、資産運用計画において、運用資産の管理に関する内容、取引価格の上限(報酬金額の上限及び報酬金額の計算に際して使用される報酬料率の上限等)、履行方法、取引の予定年月日、取引の相手方その他の取引条件が具体的に記載されており、これらの取引条件又はこれらの取引条件よりも本投資法人に対して有利な取引条件に基づき運用資産の管理を実行することが可能な場合には、上記(ア)に規定する手続を経ることなく、投資運用部長のみの決裁で当該運用資産の管理を実行することができます。また、資産運用計画において、資金調達の内容、履行方法、資金調達の予定年月日、取引の相手方、調達資金のコストの上限(支払金利の上限等)その他の資金調達の条件が具体的に記載されており、これらの資金調達の条件又はこれらの資金調達の条件よりも本投資法人に対して有利な条件に基づき資金調達を実行することが可能な場合には、上記(ア)の手続を経ることなく、経営管理部長のみの決裁で当該資金調達を実行することができるものとします。
③ 制限
(ア)自主ルール上の利害関係者からの不動産等(不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を総称していいます。本③において同じです。)の取得
本投資法人が自主ルール上の利害関係者から不動産等を取得する場合の売買価格(税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託報酬他受益権の譲渡にかかる費用、信託勘定内の積立金を含まないものとします。以下、本(ア)及び(イ)において同じです。)は、自主ルール上の利害関係者でない社外の不動産鑑定士(以下「外部不動産鑑定士」といいます。)が鑑定した鑑定評価額を上限とします。なお、本投資法人は、自らが譲り受けることを前提として自主ルール上の利害関係者以外の第三者から利害関係者に取得させた(以下、本(ア)において「ウェアハウジングによる取得」といいます。)不動産等を、ウェアハウジングによる取得の際の売買価格(消費税及び固定資産税等の精算金等を除きます。)(以下、本(ア)において「ウェアハウジングによる取得価額」といいます。)と同額以下で当該自主ルール上の利害関係者から取得する場合、鑑定評価額を超えた価額で当該不動産等を取得できます。また、その場合であって、当該不動産等を取得するために当該自主ルール上の利害関係者が負担した費用(仲介手数料等各種手数料、登録免許税、専門家報酬及び信託報酬等)が存するときは、当該費用をウェアハウジングによる取得価額に加えた金額以下であれば、当該不動産等を取得できます。但し、いずれの場合も外部不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を著しく超過する場合にはこの限りではありません。
また、上記に従い、自主ルール上の利害関係者が負担した費用をウェアハウジングによる取得価額又は鑑定評価額に加えた価額で不動産等を取得する場合、当該自主ルール上の利害関係者から当該費用にかかる領収書その他当該費用の金額及び当該費用が当該不動産等を取得するために負担したものであることを合理的・客観的に示す資料を徴求し、これを確認することを条件とします。
(イ)自主ルール上の利害関係者への不動産等の譲渡
自主ルール上の利害関係者へ不動産等を譲渡する場合の売買価格は、外部不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を下限とします。
(ウ)不動産等以外の資産の取得・譲渡
自主ルール上の利害関係者から不動産等以外の資産を取得又は譲渡する場合において、当該資産に時価がある場合には、当該売買価格は時価によるものとし、時価がない場合には上記(ア)及び(イ)に準じます。
(エ)自主ルール上の利害関係者への不動産等及び有価証券の貸借
自主ルール上の利害関係者との間で不動産等を貸借する場合は、市場価格、周辺相場等を総合的に勘案し、適正な貸借条件に基づき行わなければなりません。
また、自主ルール上の利害関係者との間で有価証券を貸借する場合は、市場価格、相場等を総合的に勘案し、適正な貸借条件に基づき行わなければなりません。
(オ)自主ルール上の利害関係者に対する不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託
自主ルール上の利害関係者に対して本投資法人が不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託をする場合、当該委託にかかる報酬金額は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価額の水準、賃料水準及び媒介の難易度等を総合的に勘案して決定します。
(カ)自主ルール上の利害関係者に対するプロパティ・マネジメント業務の委託
自主ルール上の利害関係者に対してプロパティ・マネジメント業務の委託を行おうとする場合には、原則として、自主ルール上の利害関係者ではない業者(以下「外部業者」といいます。)を含む業者間での競争入札を行い、その結果に応じて委託先を決定しなければなりません。
(キ)自主ルール上の利害関係者に対する工事の発注
自主ルール上の利害関係者に対して工事の発注を行う場合には、原則として、外部業者を含む業者間での競争入札を行い、その結果に応じて工事発注先を決定しなければならないものとします。
但し、一件の取引にかかる報酬金額が1千万円未満である場合には、利害関係者取引に該当しないものとします。
④ 開示
自主ルール上の利害関係者を相手方とする上記「③ 制限」記載の取引を行うことを決定し、又は行った場合には、適用ある法令、規則、及び利害関係者取引規程等に従い、適当な方法により速やかにこれを開示するものとします。
(6)利害関係人等との取引状況等
① 取引状況
本投資法人は、平成27年9月28日付で下記の不動産関連資産を取得しています。なお、取引の相手方(匿名組合の営業者)は、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の親会社の子会社(SRM)がアセット・マネジメント業務を受託していることから、本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当します。そのため、当該利害関係者取引規程に従い、所定の手続きを経ています。
| 区分 | 売買金額等 | |
| 買付額等(注) | 売付額等 | |
| 総額 | 50百万円 | -百万円 |
| 利害関係人等との取引状況の内訳 | ||
| 合同会社SIAブリッジ1号 | 50百万円(100.0%) | -百万円(-%) |
| 合計 | 50百万円(100.0%) | -百万円(-%) |
(注)「買付額等」は当該匿名組合出資持分の取得に要した諸費用を含まない金額(匿名組合契約書に記載された出資金額)を記載しています。
② 支払手数料等の金額
第5期(平成27年9月1日～平成28年2月29日)における利害関係人等への支払手数料等は以下のとおりです。
| 区分 | 支払手数料等総額(A) | 利害関係人等との取引の内訳 | 総額に対する割合(B/A) | |
| 支払先 | 支払金額(B) | |||
| 信託報酬 | 9百万円 | みずほ信託銀行株式会社 | 0百万円 | 1.7% |
(注)利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
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