日本リート投資法人（3296）の建物（純額）の推移 - 通期

有報情報

#1 その他、資産管理等の概要（連結）

資産運用委託契約

期間	本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日(2010年10月26日)からその効力が生じ、契約期間の定めはありません。
	v. 本投資法人は、本資産運用会社が次の各(i)から(iii)までのいずれかに該当する場合、資産運用委託契約を解約します。
	(i) 金融商品取引法に定める金融商品取引業者(金融商品取引法第28条第4項に定める投資運用業(金融商品取引法第2条第8項第12号イに定める業務を行うものに限ります。)を行うものであり、かつ宅地建物取引業法第3条第1項の免許及び宅地建物取引業法第50条の2第1項の認可を受けている者に限ります。)でなくなった場合(ii) 投信法第200条各号のいずれかに該当する場合(iii) 解散した場合
変更等	本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って変更することができます。

(ロ) 一般事務受託者兼資産保管会社兼投資主名簿等管理人:三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務委託契約

2026/03/27 15:43

#2 その他投資資産の主要なもの（連結）

(注1)「総賃貸可能面積」は、不動産及び各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と本投資法人が考えるものを記載しています。準共有物件については、保有する準共有持分割合にかかわらず、物件全体に係る面積を記載しています。以下同じです。
(注2)「総賃貸面積」は、当期末現在における不動産及び各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された賃貸面積(倉庫、看板、駐車場等は含みません。)の合計を記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、当期末現在における各信託不動産に係る各転貸借契約に表示されたエンドテナントの賃貸面積の合計(倉庫、看板、駐車場等は含みません。)を記載しています。準共有物件については、保有する準共有持分割合にかかわらず、物件全体に係る面積を記載しています。なお、賃料不払い等により解除された賃貸借契約等についても、保証人等による賃料等の回収が見込まれる場合には、有効な賃貸借契約等として計上しています。なお、各賃貸借契約書等においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、総賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。以下同じです。

2026/03/27 15:43

#3 利害関係人との取引制限（連結）

d. 不動産の貸借
e. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引
(ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。)

2026/03/27 15:43

#4 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

① 会社の沿革

2006年11月2日	会社設立(エイブル・インベストメント・アドバイザーズ株式会社(当時))
2006年12月28日	宅地建物取引業の免許取得(免許証番号 東京都知事(4)第86984号)
2007年5月11日	宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号 国土交通大臣認可第56号)
2007年9月3日	投信法上の投資信託委託業者に係る業務認可取得(認可番号 内閣総理大臣第79号)

② 株式の総数及び資本金の額の増減
(イ) 発行可能株式総数(本書の日付現在)

2026/03/27 15:43

#5 投資リスク（連結）

(ハ) 賃貸借契約に関するリスク
(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
(ホ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

2026/03/27 15:43

#6 投資方針（連結）

(注) 「用途別投資比率」とは、各用途に該当する各投資対象資産の取得価格の合計額を全投資対象資産の取得価格の総額で除したものをいいます。以下同じです。
<ポートフォリオ全体の用途別投資比率>(注) 借地権が設定された土地(底地)の用途については、当該土地上の建物(ただし、当該土地上に建物が存在しない場合又は本投資法人の取得に伴い当該土地上の建物が建て替え、改築若しくは用途変更される予定である場合には、当該予定された新築、改築若しくは用途変更後の建物)の主たる用途を基準とします。
以下では、本投資法人が、各用途につき、投資対象タイプ及び各投資対象タイプが一般的に有すると考える投資特性を記載しています。

2026/03/27 15:43

#7 投資法人の機構（連結）

・投信法施行規則第245条の2に定める取引
投資運用本部投資運用部は、投資運用本部資産運用部及び投資運用本部運用戦略部と協議の上、協力を得て、物件の取得に際し、運用ガイドラインにおいて定められた手順に従い、不動産状況調査(土地の状況調査、建物の状況調査)、環境調査、法的調査、経済的調査(建物賃借人調査、市場調査、収益調査)及び不動産鑑定評価額等の物件に関する精査(以下「デュー・ディリジェンス」といいます。)を行い、本投資法人の投資方針及び本資産運用会社の取締役会で決定された運用ガイドライン並びに資産管理計画書及び変更計画書に合致する本投資法人の投資適格物件を選定の上、決裁書を作成します。
資産の取得又は売却については、以下の各手続を順に経て行われます。

2026/03/27 15:43

#8 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券その他有価証券市場価格のない株式等移動平均法による原価法を採用しています。匿名組合出資持分匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む)定額法を採用しています。なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。信託建物・建物 2～64年信託構築物 2～49年信託機械及び装置 10年信託工具、器具及び備品・工具、器具及び備品 2～15年(2)無形固定資産定額法を採用しています。(3)長期前払費用定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

6.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、特例処理を採用しています。(2)ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段 金利スワップ取引ヘッジ対象 借入金金利(3)ヘッジ方針本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。(4)ヘッジ有効性評価の方法ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。
7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
8.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託借地権、信託建設仮勘定③ 信託預り敷金及び保証金(2)消費税等の処理方法固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の固定資産等の取得原価に算入しています。

[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損

2026/03/27 15:43

#9 課税上の取扱い（連結）

b. 不動産取得税
不動産を取得した際には、不動産取得税が課税標準額に対して原則4%の税率により課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては2027年3月31日までは3%とされています。また、2027年3月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地については、不動産取得税の課税標準額が2分の1に軽減されます。更に、規約に資産運用の方針として、特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

2026/03/27 15:43

#10 資産の評価（連結）

a. 不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却の算定方法は、建物部分、設備部分ともに、原則として定額法によりますが、正当な理由により、定額法による算定が適当でなくなった場合で、かつ投資家保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法により算定することができます。
b. 信託の受益権及び匿名組合出資持分

2026/03/27 15:43

#11 附属明細表（連結）

(注)信託建物及び信託土地の当期増加額の主な内訳は「浦和ガーデンビル(準共有持分80%)」等4物件の取得及び資本的支出によるものであり、信託建物、信託土地及び信託借地権の当期減少額の主な内訳は「FORECAST 新宿SOUTH(準共有持分50%)」等10物件を譲渡したことによるものです。
④ その他特定資産の明細表

2026/03/27 15:43